Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 февраля 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Жиляевой Е.В., Сериковой И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Сизоненко М.Г.
при участии:
от истца: представитель Кутузов И.В. (по доверенности от 09.01.2013)
от ответчика: представители Мухин А.В. (по доверенности от 13.03.2012), Ярмолович О.Г. (по доверенности от 13.03.2012)
от 3-го лица: представитель не явился, уведомлен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-16574/2012) ООО "Кворум" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.07.2012 по делу N А56-3582/2012 (судья Изотова С.В.), принятое
по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга
к ООО "Кворум"
3-е лицо: ООО "Карина"
о взыскании задолженности, пеней, расторжении договора аренды и выселении,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (191060, Санкт-Петербург г., Смольный проезд, ОГРН 1027809244561) (далее - Комитет, Истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Кворум" (г. Санкт-Петербург, Октябрьская набережная, д. 104, корп. 41, лит. Л, ОГРН 1069847095834) (далее - Общество, Ответчик) с учетом уточненных в порядке ст. 49 АПК РФ исковых требований, принятых арбитражным судом первой инстанции, о взыскании 75 050 323 руб. 33 коп. задолженности по договору аренды от 12.03.2010 N 05/ЗКС-04704 за период с 01.01.2010 по 31.12.2011 за пользование земельным участком площадью 9 745 кв. м, расположенным по адресу: г. Санкт-Петербург, пр. Народного Ополчения, участок 1 (северо-западнее пересечения с Трамвайным пр.), 47 147 165 руб. 28 коп. пеней за период с 29.05.2010 по 04.06.2012, расторжении договора аренды от 12.03.2010 N 05/ЗКС-04704 и выселении Общества с занимаемого участка.
Решением арбитражного суда от 05.07.2012 исковые требования удовлетворены частично, с Общества в пользу Комитета взыскано 75 050 323 руб. 33 коп. задолженности за период с 01.01.2010 по 31.12.2011, 28 517 286 руб. 97 коп. пеней за просрочку платежа за период с 08.06.2010 по 24.11.2011. Суд расторг договор аренды от 12.03.2010 N 05/ЗКС-04704, а также выселил Общество с земельного участка площадью 9 745 кв. м с кадастровым номером 78:15:8413:33, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Народного Ополчения, участок 1 (северо-западнее пересечения с Трамвайным пр.). В удовлетворении остальной части иска отказано.
В апелляционной жалобе Общество просит названное решение отменить, в удовлетворении иска отказать. В обоснование своих доводов податель жалобы ссылается на то, что несоблюдение сроков строительства на арендованном земельном участке произошло по вине Истца, поскольку Обществу был передан земельный участок, обремененный правами ООО "Карина", строительство на котором было невозможно вследствие нахождения в границах пятна застройки принадлежащего ООО "Карина" имущества.
При рассмотрении дела судом было констатировано наличие безусловного основания для отмены оспариваемого судебного акта, предусмотренного пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ, согласно которому основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Вопрос о привлечении организации или гражданина в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, решается судом исходя из требований, содержащихся в части 1 статьи 51 АПК РФ, согласно которой третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.
Как следует из материалов дела, часть земельного участка, переданного по договору аренды, находится в фактическим владении ООО "Карина", что не оспаривается сторонами. При таких обстоятельствах возможность удовлетворения заявленных в рамках настоящего дела требований зависит от установления площади фактически занятой ООО "Карина" части спорного земельного участка, а также наличия у ООО "Карина" обязанности по оплате землепользования.
В этой связи ООО "Карина" имеет материально-правовую заинтересованность в рассмотрении настоящего спора и должно было быть привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.
Определением апелляционного суда от 22.11.2012 в соответствии с частью 6.1 статьи 268 АПК РФ с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.05.2009 N 36, суд апелляционной инстанции констатировал наличие оснований для безусловной отмены судебного акта по процессуальным основаниям и перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Карина".
В судебном заседании апелляционного суда представитель Комитета доводы иска поддержал.
Представитель Общества против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.
О времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом участвующие в деле лица уведомлены.
ООО "Карина" своего представителя в судебное заседание не направило, дело рассматривалось в его отсутствие в соответствии со ст. ст. 156, 266 АПК РФ.
Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.
12.03.2010 между Комитетом и Обществом заключен договор аренды на инвестиционных условиях N 05/ЗКС-04704 (далее - договор аренды) в отношении земельного участка площадью 9 745 кв. м с кадастровым номером 78:15:8413:33, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, пр. Народного Ополчения, участок 1 (северо-западнее пересечения с Трамвайным пр.) (далее - земельный участок), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству административно-офисного комплекса, сроком до 26.01.2013. При этом условия названного договора, регулирующие отношения по владению и использованию участка, распространены на отношения сторон, возникшие с 27.02.2010 (п. 9.2. договора аренды).
Сумма подлежащей перечислению арендатором арендной платы за период действия договора составляет в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга 114 800 000 руб. (п. 4.1. договора аренды). Порядок и сроки внесения арендной платы предусмотрены разделом 4 договора аренды.
Кроме того, пунктом 7.5. договора аренды на Общество возложена обязанность с учетом фактического землепользования в месячный срок с момента регистрации договора погасить задолженность в размере арендной платы за период с 30.04.2009 по 26.08.2010 в сумме 129 976 руб. 66 коп.
Ответственность Общества за просрочку внесения арендной платы установлена п. 8.3 договора аренды в виде пеней в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по внесению арендной платы, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности и пеней, расторжении договора аренды и выселении Ответчика с занимаемого земельного участка.
Проверив обоснованность заявленных требований, апелляционный суд не усматривает оснований для их удовлетворения в связи со следующим.
В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
При этом согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.
Как следует из акта обследования земельного участка от 28.11.2012 (л.д. 138), составленного в присутствии представителей Комитета, Общества и ООО "Карина", на части земельного участка ориентировочной площадью 2 345 кв. м, попадающего в границы участка, расположенного по адресу: пр. Народного Ополчения, участок 1 (северо-западнее пересечения с Трамвайным пр.), расположена открытая охраняемая автостоянка. На дату обследования участок не освобожден и используется ООО "Карина". Общая площадь участка, используемого ООО "Карина" составляет 2 525 кв. м. При этом в материалах содержится акт обследования земельного участка от 01.12.2009 (л.д. 63), согласно которому на названную дату участок также был занят охраняемой автостоянкой, принадлежащей ООО "Карина".
Как следует из объяснений Комитета, ранее в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Трамвайный пр., д. 28, площадью 3 795 кв. м, частично вошедшего в границы земельного участка, предоставленного Обществу, между Комитетом и ООО "Карина" был заключен договор аренды от 26.10.2004 N 05/ЗК-03454. В соответствии с уведомлением Комитета от 19.06.2007 N 1702-05 указанный договор прекратил свое действие. Во исполнение изложенных в уведомлении требований ООО "Карина" 12.07.2007 возвратило часть арендованного земельного участка площадью 645 кв. м, сохранив в пользовании оставшуюся часть площадью 3 150 кв. м.
При таких обстоятельствах следует признать, что сам по себе факт подписания Обществом акта приема-передачи земельного участка от 27.02.2010 (л.д. 10) не свидетельствует о надлежащем исполнении Комитетом обязанности по передаче земельного участка в состоянии, соответствующем целям договора аренды, заключенного на инвестиционных условиях.
Согласно представленной в материалы дела выкопировке из генерального плана территории, а также актам обследования земельного участка принадлежащая ООО "Карина" автостоянка располагается не только в границах предоставленного Обществу в аренду земельного участка, но и в границах пятна застройки, что в любом случае исключает возможность осуществления строительства на арендованном земельном участке.
С учетом изложенного следует признать, что в нарушение ст. 611 ГК РФ Комитетом не предоставлен в аренду Обществу земельный участок, соответствующий целям инвестирования, Обществом доказана невозможность использования арендованного земельного участка по целевому назначению в спорный период, что влечет отказ в удовлетворении исковых требований.
Таким образом, решение арбитражного суда первой инстанции следует отменить, в том числе, по процессуальным основаниям, в удовлетворении иска - оказать.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ с Комитета в пользу Общества следует взыскать 2 000 руб. расходов по апелляционной жалобе.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.07.2012 отменить.
В удовлетворении иска - отказать.
Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (191060, Санкт-Петербург г., Смольный проезд, ОГРН 1027809244561) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Кворум" (193079, Санкт-Петербург г., Октябрьская наб., 104, 41, лит. Л, ОГРН 1069847095834) 2 000 руб. расходов по апелляционной жалобе.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
И.А.СЕРИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.02.2013 ПО ДЕЛУ N А56-3582/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 февраля 2013 г. по делу N А56-3582/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 февраля 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Жиляевой Е.В., Сериковой И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Сизоненко М.Г.
при участии:
от истца: представитель Кутузов И.В. (по доверенности от 09.01.2013)
от ответчика: представители Мухин А.В. (по доверенности от 13.03.2012), Ярмолович О.Г. (по доверенности от 13.03.2012)
от 3-го лица: представитель не явился, уведомлен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-16574/2012) ООО "Кворум" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.07.2012 по делу N А56-3582/2012 (судья Изотова С.В.), принятое
по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга
к ООО "Кворум"
3-е лицо: ООО "Карина"
о взыскании задолженности, пеней, расторжении договора аренды и выселении,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (191060, Санкт-Петербург г., Смольный проезд, ОГРН 1027809244561) (далее - Комитет, Истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Кворум" (г. Санкт-Петербург, Октябрьская набережная, д. 104, корп. 41, лит. Л, ОГРН 1069847095834) (далее - Общество, Ответчик) с учетом уточненных в порядке ст. 49 АПК РФ исковых требований, принятых арбитражным судом первой инстанции, о взыскании 75 050 323 руб. 33 коп. задолженности по договору аренды от 12.03.2010 N 05/ЗКС-04704 за период с 01.01.2010 по 31.12.2011 за пользование земельным участком площадью 9 745 кв. м, расположенным по адресу: г. Санкт-Петербург, пр. Народного Ополчения, участок 1 (северо-западнее пересечения с Трамвайным пр.), 47 147 165 руб. 28 коп. пеней за период с 29.05.2010 по 04.06.2012, расторжении договора аренды от 12.03.2010 N 05/ЗКС-04704 и выселении Общества с занимаемого участка.
Решением арбитражного суда от 05.07.2012 исковые требования удовлетворены частично, с Общества в пользу Комитета взыскано 75 050 323 руб. 33 коп. задолженности за период с 01.01.2010 по 31.12.2011, 28 517 286 руб. 97 коп. пеней за просрочку платежа за период с 08.06.2010 по 24.11.2011. Суд расторг договор аренды от 12.03.2010 N 05/ЗКС-04704, а также выселил Общество с земельного участка площадью 9 745 кв. м с кадастровым номером 78:15:8413:33, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Народного Ополчения, участок 1 (северо-западнее пересечения с Трамвайным пр.). В удовлетворении остальной части иска отказано.
В апелляционной жалобе Общество просит названное решение отменить, в удовлетворении иска отказать. В обоснование своих доводов податель жалобы ссылается на то, что несоблюдение сроков строительства на арендованном земельном участке произошло по вине Истца, поскольку Обществу был передан земельный участок, обремененный правами ООО "Карина", строительство на котором было невозможно вследствие нахождения в границах пятна застройки принадлежащего ООО "Карина" имущества.
При рассмотрении дела судом было констатировано наличие безусловного основания для отмены оспариваемого судебного акта, предусмотренного пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ, согласно которому основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Вопрос о привлечении организации или гражданина в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, решается судом исходя из требований, содержащихся в части 1 статьи 51 АПК РФ, согласно которой третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.
Как следует из материалов дела, часть земельного участка, переданного по договору аренды, находится в фактическим владении ООО "Карина", что не оспаривается сторонами. При таких обстоятельствах возможность удовлетворения заявленных в рамках настоящего дела требований зависит от установления площади фактически занятой ООО "Карина" части спорного земельного участка, а также наличия у ООО "Карина" обязанности по оплате землепользования.
В этой связи ООО "Карина" имеет материально-правовую заинтересованность в рассмотрении настоящего спора и должно было быть привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.
Определением апелляционного суда от 22.11.2012 в соответствии с частью 6.1 статьи 268 АПК РФ с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.05.2009 N 36, суд апелляционной инстанции констатировал наличие оснований для безусловной отмены судебного акта по процессуальным основаниям и перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Карина".
В судебном заседании апелляционного суда представитель Комитета доводы иска поддержал.
Представитель Общества против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.
О времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом участвующие в деле лица уведомлены.
ООО "Карина" своего представителя в судебное заседание не направило, дело рассматривалось в его отсутствие в соответствии со ст. ст. 156, 266 АПК РФ.
Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.
12.03.2010 между Комитетом и Обществом заключен договор аренды на инвестиционных условиях N 05/ЗКС-04704 (далее - договор аренды) в отношении земельного участка площадью 9 745 кв. м с кадастровым номером 78:15:8413:33, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, пр. Народного Ополчения, участок 1 (северо-западнее пересечения с Трамвайным пр.) (далее - земельный участок), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству административно-офисного комплекса, сроком до 26.01.2013. При этом условия названного договора, регулирующие отношения по владению и использованию участка, распространены на отношения сторон, возникшие с 27.02.2010 (п. 9.2. договора аренды).
Сумма подлежащей перечислению арендатором арендной платы за период действия договора составляет в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга 114 800 000 руб. (п. 4.1. договора аренды). Порядок и сроки внесения арендной платы предусмотрены разделом 4 договора аренды.
Кроме того, пунктом 7.5. договора аренды на Общество возложена обязанность с учетом фактического землепользования в месячный срок с момента регистрации договора погасить задолженность в размере арендной платы за период с 30.04.2009 по 26.08.2010 в сумме 129 976 руб. 66 коп.
Ответственность Общества за просрочку внесения арендной платы установлена п. 8.3 договора аренды в виде пеней в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по внесению арендной платы, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности и пеней, расторжении договора аренды и выселении Ответчика с занимаемого земельного участка.
Проверив обоснованность заявленных требований, апелляционный суд не усматривает оснований для их удовлетворения в связи со следующим.
В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
При этом согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.
Как следует из акта обследования земельного участка от 28.11.2012 (л.д. 138), составленного в присутствии представителей Комитета, Общества и ООО "Карина", на части земельного участка ориентировочной площадью 2 345 кв. м, попадающего в границы участка, расположенного по адресу: пр. Народного Ополчения, участок 1 (северо-западнее пересечения с Трамвайным пр.), расположена открытая охраняемая автостоянка. На дату обследования участок не освобожден и используется ООО "Карина". Общая площадь участка, используемого ООО "Карина" составляет 2 525 кв. м. При этом в материалах содержится акт обследования земельного участка от 01.12.2009 (л.д. 63), согласно которому на названную дату участок также был занят охраняемой автостоянкой, принадлежащей ООО "Карина".
Как следует из объяснений Комитета, ранее в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Трамвайный пр., д. 28, площадью 3 795 кв. м, частично вошедшего в границы земельного участка, предоставленного Обществу, между Комитетом и ООО "Карина" был заключен договор аренды от 26.10.2004 N 05/ЗК-03454. В соответствии с уведомлением Комитета от 19.06.2007 N 1702-05 указанный договор прекратил свое действие. Во исполнение изложенных в уведомлении требований ООО "Карина" 12.07.2007 возвратило часть арендованного земельного участка площадью 645 кв. м, сохранив в пользовании оставшуюся часть площадью 3 150 кв. м.
При таких обстоятельствах следует признать, что сам по себе факт подписания Обществом акта приема-передачи земельного участка от 27.02.2010 (л.д. 10) не свидетельствует о надлежащем исполнении Комитетом обязанности по передаче земельного участка в состоянии, соответствующем целям договора аренды, заключенного на инвестиционных условиях.
Согласно представленной в материалы дела выкопировке из генерального плана территории, а также актам обследования земельного участка принадлежащая ООО "Карина" автостоянка располагается не только в границах предоставленного Обществу в аренду земельного участка, но и в границах пятна застройки, что в любом случае исключает возможность осуществления строительства на арендованном земельном участке.
С учетом изложенного следует признать, что в нарушение ст. 611 ГК РФ Комитетом не предоставлен в аренду Обществу земельный участок, соответствующий целям инвестирования, Обществом доказана невозможность использования арендованного земельного участка по целевому назначению в спорный период, что влечет отказ в удовлетворении исковых требований.
Таким образом, решение арбитражного суда первой инстанции следует отменить, в том числе, по процессуальным основаниям, в удовлетворении иска - оказать.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ с Комитета в пользу Общества следует взыскать 2 000 руб. расходов по апелляционной жалобе.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.07.2012 отменить.
В удовлетворении иска - отказать.
Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (191060, Санкт-Петербург г., Смольный проезд, ОГРН 1027809244561) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Кворум" (193079, Санкт-Петербург г., Октябрьская наб., 104, 41, лит. Л, ОГРН 1069847095834) 2 000 руб. расходов по апелляционной жалобе.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
И.А.СЕРИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)