Судебные решения, арбитраж
Дарение недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 3 апреля 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 4 апреля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Куырдадз" (ИНН 1503015830, ОГРН 1021500676196) - Солнцева С.В. (доверенность от 11.06.2012), от третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, - федерального государственного образовательного бюджетного учреждения высшего профессионального образования "Государственный университет Министерства финансов Российской Федерации" (ИНН 7701050066, ОГРН 1027739332565) - Марзагановой Р.М. (доверенность от 15.01.2013), в отсутствие истца - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Северная Осетия - Алания (ИНН 1502046674, ОГРН 1031500254961), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу федерального государственного образовательного бюджетного учреждения высшего профессионального образования "Государственный университет Министерства финансов Российской Федерации" на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2012 по делу N А61-2128/2010 (судьи Баканов А.П., Егорченко И.Н., Казакова Г.В.), установил следующее.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Северная Осетия - Алания (далее - территориальное управление) обратилось в арбитражный суд к ООО "Куырдадз" (далее - общество) с иском, в котором просило:
- - расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 18.08.2004 N 89-л/04;
- - выселить общество из арендуемого помещения;
- - взыскать с общества 508 810 рублей долга и 1 997 649 рублей неустойки.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ФГОУ ВПО "Академия бюджета и казначейства Министерства финансов Российской Федерации" в лице Владикавказского филиала (в настоящее время - ФГОУ "Государственный университет Министерства финансов Российской Федерации"; далее - учреждение).
Учреждение заявило о вступлении в дело в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями на предмет спора, просило суд:
- - расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 18.08.2004 N 89-л/04 с изменениями от 07.07.2005;
- - выселить общество из арендуемого помещения;
- - взыскать с общества 508 810 рублей задолженности по арендной плате.
Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 21.01.2011 в удовлетворении иска территориального управления отказано. Требования учреждения удовлетворены. Суд расторг договор аренды недвижимого имущества и обязал общество освободить нежилые помещения. С общества в пользу учреждения (в лице филиала) взыскано 508 810 рублей арендной платы, а также 21 176 рублей расходов по уплате государственной пошлины (т. 1, л.д. 155).
Определением от 21.06.2011 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - Кодекс) для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в связи с допущенными судом первой инстанции процессуальными нарушениями (т. 2, л.д. 81).
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2011 (с учетом исправительного определения от 01.08.2011) решение от 21.01.2011 отменено, в удовлетворении иска территориального управления отказано. Требования учреждения удовлетворены частично. Суд расторг договор аренды и обязал общество освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Северная Осетия - Алания, г. Владикавказ, ул. Бутаева, 24. С общества в пользу учреждения взыскано 384 134 рубля арендной платы (т. 2, л.д. 104).
Апелляционный суд пришел к выводу о неисполнении обществом условия договора о своевременном внесении арендной платы. Учреждением соблюдена процедура расторжения договора аренды от 18.08.2004 N 89-л/04. Иск территориального управления не подлежит удовлетворению в связи с утратой им статуса арендодателя спорного имущества (передачей имущества в оперативное управление учреждения).
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.11.2011 апелляционное постановление от 01.08.2011 в части отказа в удовлетворении иска территориального управления оставлено без изменения, в оставшейся части постановление отменено, дело (в отмененной части) направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Производство по кассационной жалобе в части обжалования определения от 21.06.2011 (о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции) прекращено (т. 2, л.д. 160).
Кассационная инстанция указала на необходимость проверки полномочий руководителя Владикавказского филиала учреждения и его процессуального представителя на подписание от имени учреждения заявления о вступлении в дело в качестве третьего лица. При наличии соответствующих полномочий суду предложено проверить доводы общества о несоответствии нежилого помещения условиям договора аренды и отсутствии возможности использовать его по назначению.
При новом рассмотрении дела в судебном заседании 21.02.2012 учреждение уменьшило размер исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате до 384 134 рублей, от взыскания остальной суммы учреждение отказалось (т. 3, л.д. 66).
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.02.2012 договор аренды от 18.08.2004 N 89-л/04 расторгнут, на общество возложена обязанность освободить нежилое помещение, с общества в пользу Владикавказского филиала учреждения взыскано 384 134 рубля арендной платы за период с 01.08.2007 по 31.08.2010 и 9946 рублей 99 копеек государственной пошлины. В остальной части производство по делу прекращено, решение от 21.01.2011 отменено (т. 3, л.д. 79).
Апелляционный суд установил, что заявление о вступлении в дело в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями на предмет спора подписано уполномоченным лицом (директором Владикавказского филиала учреждения Урумовой З.С. на основании доверенности от 28.01.2010). Договор расторгнут арендодателем до истечения срока его действия в связи с неисполнением арендатором обязанности по внесению арендных платежей (статьи 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Требование о взыскании задолженности по договору удовлетворено судом без учета соглашения о внесении изменений, не зарегистрированного в установленном порядке и признанного незаключенным. Проверен апелляционным судом и отклонен в связи с необоснованностью довод общества о несоответствии помещения условиям договора аренды.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.06.2012 апелляционное постановление от 29.02.2012 в части отмены решения от 21.01.2011 и в части прекращения производства по делу оставлено без изменения. В остальной части судебный акт отменен, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (т. 3, л.д. 170).
Кассационная инстанция указала на необходимость проверки обстоятельств наличия у учреждения (на момент заключения договора) права оперативного управления на спорное имущество для подтверждения права учреждения на обращение с заявленными требованиями. Учредительные документы и правовой статус лица, заключившего договор аренды от 18.08.2004 от имени владельца имущества (ГУ СПО "Владикавказский финансово-экономический колледж"; далее - колледж), а также его правопреемство с учреждением судом не исследованы. Расчет арендной платы в деле отсутствует; соответствие расчета правовым актам, регламентирующим ценообразование в сфере аренды федерального недвижимого имущества, не проверено. Дополнительной проверке подлежит также довод ответчика о несоблюдении арендодателем досудебного порядка расторжения договора.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2012 требования учреждения удовлетворены частично. С общества в пользу Владикавказского филиала учреждения взыскано 375 200 рублей 61 копейка арендной платы за период с 01.08.2007 по 31.08.2010 и 10 436 рублей 97 копеек расходов по уплате государственной пошлины. Требования о расторжении договора аренды и о выселении общества оставлены без рассмотрения (т. 4, л.д. 126).
Апелляционный суд установил, что по заключенному между территориальным управлением, колледжем и обществом договору от 18.08.2004 N 89-л/04 обществу передано в аренду федеральное имущество (нежилое помещение общей площадью 189,3 кв. м), закрепленное за колледжем на праве оперативного управления. В дальнейшем, здание, в котором расположено арендуемое помещение, закреплено на праве оперативного управления за учреждением (запись внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 22.12.2008). Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 03.06.2009 N 220 колледж переименован во Владикавказский филиал учреждения (Положение о филиале). Ректором учреждения выдана доверенность директору Владикавказского филиала (Урумовой З.С.), которая доверенностью от 04.05.2010 уполномочила Марзаганову Р.М. на совершение процессуальных действий. Суд пришел к выводу о том, что правом получения арендных платежей за спорное имущество обладает учреждение (собственник, передав имущество учреждению на праве оперативного управления, не вправе им распоряжаться и извлекать доходы). Доказательства внесения арендной платы за период с 01.08.2007 по 31.08.2010 общество не представило, поэтому требование о взыскании долга суд признал обоснованным (статьи 309, 606 и 614 Гражданского кодекса). Расчет задолженности (в сумме 375 200 рублей 61 копейка) судом проверен, признан соответствующим условиям договора аренды от 18.08.2004 (раздел 4) и правовым актам, регламентирующим ценообразование в сфере аренды федерального недвижимого имущества. Соглашение от 07.07.2005 N 71-л/05 (об увеличении площади арендуемых помещений и размера арендной платы), не зарегистрированное в установленном порядке, суд во внимание не принял. Во взыскании задолженности в размере 8933 рублей 39 копеек отказано в связи с отсутствием документального подтверждения. Оставляя без рассмотрения требования о расторжении договора аренды и о выселении общества из помещения, суд сослался на письма учреждения от 05.02.2010, от 02.03.2010, от 22.03.2010, от 05.04.2010 и от 27.08.2010, не соответствующие требованиям статей 452, 619 Гражданского кодекса. Суд пришел к выводу о несоблюдении учреждением досудебного порядка урегулирования спора, что является основанием для оставления указанных требований без рассмотрения (пункт 2 части 1 статьи 148 Кодекса). Довод общества о незаключенности договора в связи с неопределенностью его предмета апелляционный суд отклонил со ссылкой на статьи 432 и 607 Гражданского кодекса. Имущество передано обществу в пользование, доказательства наличия у сторон разногласий в определении объекта аренды не представлены. Отклонены (как документально не подтвержденные) и доводы общества о передаче арендодателем имущества в ненадлежащем состоянии и продолжающемся капитальном ремонте. Не принят и довод о допущенных судом процессуальных нарушениях (отклонение ходатайства о назначении экспертизы технического и кадастрового паспортов). Общество не указало, по каким основаниям считает данные документы сфальсифицированными. При этом Кодекс не обязывает суд при рассмотрении заявления о фальсификации в любом случае назначать экспертизу (т. 4, л.д. 126).
Учреждение (в лице Владикавказского филиала) обжаловало апелляционное постановление от 16.10.2012 в кассационном порядке. Заявитель в жалобе просит указанный акт в части оставления без рассмотрения требований о расторжении договора и выселении общества изменить (отменить) и указанные требования удовлетворить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных апелляционным судом выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что договору от 18.08.2004 N 89-л/04 обществу передано в аренду нежилое помещение общей площадью 189,3 кв. м, закрепленное за правопредшественником учреждения (колледж) на праве оперативного управления. Объект передан обществу после капитального ремонта, о чем свидетельствует акт приема-передачи имущества и санитарно-эпидемиологическое заключение. Условие договора о внесении арендной платы обществом не соблюдалось. Указанные нарушения договорных обязательств являются существенными и достаточными для расторжения договора в судебном порядке (статьи 450, 619 Гражданского кодекса). Решением от 04.12.2007 (по иску учреждения) с общества взыскан долг по арендной плате за период с 28.03.2005 по 20.07.2007; судебный акт до настоящего времени не исполнен. В рамках настоящего дела рассматривались требования о взыскании долга за период с 01.08.2007 по 31.08.2010. На основании постановления от 01.08.2011 общество выселено из нежилого помещения. Дважды апелляционный суд (постановления от 01.08.2011 и от 29.02.2012) приходил к правомерному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды. Однако в постановлении от 16.10.2012 суд апелляционной инстанции необоснованно указал на необходимость оставления требований учреждения о расторжении договора и освобождении помещения без рассмотрения. Указанный вывод не основан на законе (статьи 452, 619 Гражданского кодекса, пункт 2 части 1 статьи 148 Кодекса) и не соответствует представленным в дело доказательствам. До обращения в суд собственник и учреждение неоднократно направляли обществу письменные предупреждения (уведомления на имя руководителя общества) о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор аренды. Ответчик от получения корреспонденции (в том числе и судебной) уклоняется, что свидетельствует о его недобросовестности (статья 10 Гражданского кодекса).
От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель учреждения поддержал доводы жалобы, просил апелляционное постановление отменить в части оставления без рассмотрения требований о расторжении договора аренды и выселении общества из помещения, удовлетворив указанные требования.
Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы учреждения, ссылался на соответствие апелляционного постановления в части оставления требований о расторжении договора и освобождении помещения без рассмотрения закону (статьи 452, 619 Гражданского кодекса, пункт 2 части 1 статьи 148 Кодекса) и материалам дела.
Территориальное управление, извещенное о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Кодекса, в суд кассационной инстанции представителей не направило.
В судебном заседании, состоявшемся 27.03.2013, объявлен перерыв до 03.04.2013 14 часов 10 минут. Информация об объявлении перерыва (о времени и месте продолжения судебного заседания) размещена на сайте Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа в сети Интернет. После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителя третьего лица.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей учреждения и общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационную жалобу следует удовлетворить.
Как установил апелляционный суд и видно из материалов дела, 18 августа 2004 года территориальное управление (арендодатель), колледж (владелец) и общество (арендатор) заключили договор N 89-л/04 передачи в аренду федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления (т. 1, л.д. 10-13). По условиям договора арендодатель уполномочил владельца сдать в аренду обществу нежилое помещение общей площадью 189,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Владикавказ, ул. Бутаева, 24 для использования под студенческую столовую. Договор заключен на срок с 01.09.2004 по 30.08.2014 (пункт 2.1). Платежи и порядок расчета стороны согласовали в разделе 4. Сумма ежемесячной арендной платы без учета налога на добавленную стоимость составляет 358 условных единиц; ежемесячные платежи за пользование арендованными помещениями производятся в рублях и определяются путем умножения суммы ежемесячной арендной платы в условных единицах на курс доллара США, установленный Банком России на день внесения арендных платежей (пункт 4.1). Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до десятого числа оплачиваемого месяца; первое внесение арендной платы арендатор производит в течение пятнадцати дней после вступления в силу договора (пункт 4.2). Расчет арендной платы произведен в соответствии с Методикой определения величины арендной платы за пользование федеральным имуществом, находящимся на территории Республики Северная Осетия - Алания. В пункте 6.1 стороны предусмотрели, что изменение условий договора и его досрочное прекращение допускаются по соглашению сторон. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Северная Осетия - Алания 28 марта 2005 года (т. 1, л.д. 14).
Помещение передано арендатору по акту от 18.08.2004 и принято обществом без замечаний (т. 1, л.д. 15).
Соглашением от 07.07.2005 N 71-л/05 стороны изложили пункты 1.1 и 4.1 договора в новой редакции. В них указано, что в аренду переданы нежилые помещения (литера Г), 1 этаж площадью 351,3 кв. м. Арендная плата составляет 13 621 рублей (т. 1, л.д. 142). Сведений о государственной регистрации соглашения материалы дела не содержат.
22 декабря 2008 года в ЕГРП внесена запись о праве оперативного управления учреждения на четырехэтажное здание (литера Г), общей площадью 1523,5 кв. м, в котором расположено арендуемое по договору помещение. В свидетельстве о регистрации права в качестве документов-оснований указано распоряжение Правительства Российской Федерации от 19.04.2005 N 440-р и передаточный акт (т. 1, л.д. 45).
Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 03.06.2009 N 220 колледж переименован во Владикавказский филиал учреждения (Положение о филиале; т. 1, л.д. 55).
Судебными актами по делу N А61-2836/2010 обществу отказано в удовлетворении к территориальному управлению и учреждению следующих требований: обязать дозаключить договор аренды в соответствии с нормами гражданского права; взыскать 6 522 626 рублей понесенных расходов в связи с произведенным капитальным ремонтом арендуемого объекта, а также 2 152 467 рублей процентов; дополнить договор условием о возможности прекращения обязательств по внесению арендной платы зачетом встречных требований о возмещении стоимости произведенного или производимого капитального ремонта арендуемых помещений; в случае невозможности возмещения арендатору стоимости понесенных расходов и убытков передать обществу в собственность нежилые помещения общей площадью 351, 3 кв. м с последующей государственной регистрацией права; предоставить обществу право сервитута.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательств по внесению арендной платы, территориальное управление обратилось в арбитражный суд с требованиями о взыскании 508 810 рублей арендной платы, расторжении договора от 18.08.2004 N 89-л/04 и выселении общества из арендуемых помещений.
Учреждение вступило в процесс с самостоятельными требованиями (аналогичными требованиям, заявленным территориальным управлением) на предмет спора.
При разрешении спора апелляционный суд пришел к следующим выводам. Иск территориального управления не подлежит удовлетворению в связи с утратой им статуса арендодателя спорного имущества (передачей имущества в оперативное управление учреждения). Третье лицо доказало наличие у ответчика задолженности по арендной плате в размере 375 200 рублей 61 копейки, которая подлежит взысканию в пользу учреждения.
Апелляционное постановление в части взыскания долга и отказа в удовлетворении требований участвующими в деле лицами не обжалуется, поэтому судебный акт в указанной части кассационной инстанцией не проверяется (часть 1 статьи 286 Кодекса).
Статья 450 Гражданского кодекса предусматривает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса закреплено правило, согласно которому требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора. Приведенное толкование пункта 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса содержится в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Таким образом, процедура расторжения договора аренды состоит из направления арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок, предложения расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения) и требования о расторжении договора в суде после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок.
При разрешении требований учреждения о расторжении договора аренды от 18.08.2004 N 89-л/04 и освобождении обществом нежилого помещения суд апелляционной инстанции исходил из того, что арендодателем не соблюдены требования статей 452 и 619 Гражданского кодекса, поэтому пришел к выводу о необходимости оставления указанных требований без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Кодекса.
Частью 5 статьи 4 Кодекса установлено, что если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Кодекса арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что вывод апелляционного суда о необходимости оставления требований учреждения о расторжении договора аренды и выселении общества, не основан на законе (статьи 452, 619 Гражданского кодекса) и противоречит имеющимся в деле доказательствам. Письма учреждения от 05.02.2010, от 02.03.2010, от 22.03.2010, от 05.04.2010 и от 27.08.2010 (т. 1, л.д. 124-129, 139) содержат информацию о необходимости исполнения обществом договорных обязательств в разумный срок, а также предложение о расторжении договора. Представленные арендодателем в обоснование своих требований документы с очевидностью подтверждают соблюдение им требований статей 452, 619 Гражданского кодекса. Таким образом, довод учреждения о соблюдении порядка расторжения договора аренды от 18.08.2004 N 89-л/04, признается судом кассационной инстанции обоснованным.
Поскольку учреждение, расторгая договор аренды, исполнило требования закона, апелляционный суд неправомерно оставил без рассмотрения требования о его расторжении и освобождении обществом нежилого помещения, ошибочно применив к отношениям сторон пункт 2 части 1 статьи 148 Кодекса.
В соответствии с положениями статьи 622 Гражданского кодекса арендатор при прекращении договора аренды обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Следовательно, требование учреждения об освобождении обществом нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия - Алания, г. Владикавказ, ул. Бутаева, 24, также законно.
В силу пункта 2 части 1 статьи 287 Кодекса кассационная инстанция вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но ими неправильно применена норма права, либо законность судебных актов повторно проверяется кассационной инстанцией при отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 3 части 1 статьи данной статьи.
При разрешении требований учреждения о расторжении договора от 18.08.2004 N 89-л/04 и выселении общества из арендуемого помещения суд апелляционной инстанции неправильно применил нормы материального (статьи 452, 619, 622 Гражданского кодекса) и процессуального (пункт 2 части 1 статьи 148 Кодекса) права. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа также учитывает, что законность судебного акта апелляционной инстанции проверяется в окружном суде третий раз. При этом нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
С учетом изложенного, апелляционное постановление от 16.10.2012 в части оставления без рассмотрения требований арендодателя о расторжении договора и освобождении арендатором нежилого помещения подлежит отмене, а требования учреждения в указанной части - удовлетворению.
Расходы учреждения по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы в размере 2 тыс. рублей (чек-ордер от 11.02.2013) по правилам статьи 110 Кодекса подлежат взысканию с общества.
Руководствуясь статьями 110, 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2012 по делу N А61-2128/2010 в части оставления без рассмотрения требований федерального государственного образовательного бюджетного учреждения высшего профессионального образования "Государственный университет Министерства финансов Российской Федерации" отменить.
Принять в отмененной части новый судебный акт. Требования федерального государственного образовательного бюджетного учреждения высшего профессионального образования "Государственный университет Министерства финансов Российской Федерации" о расторжении договора аренды нежилого помещения от 18.08.2004 N 89-л/04 и выселении общества с ограниченной ответственностью "Куырдадз" из нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия - Алания, г. Владикавказ, ул. Бутаева, 24, удовлетворить.
В остальной части судебный акт оставить без изменения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Куырдадз" (ИНН 1503015830, ОГРН 1021500676196) в пользу федерального государственного образовательного бюджетного учреждения высшего профессионального образования "Государственный университет Министерства финансов Российской Федерации" (ИНН 7701050066, ОГРН 1027739332565) 2 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
И.П.НАЗАРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 04.04.2013 ПО ДЕЛУ N А61-2128/2010
Разделы:Дарение недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 апреля 2013 г. по делу N А61-2128/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 3 апреля 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 4 апреля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Куырдадз" (ИНН 1503015830, ОГРН 1021500676196) - Солнцева С.В. (доверенность от 11.06.2012), от третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, - федерального государственного образовательного бюджетного учреждения высшего профессионального образования "Государственный университет Министерства финансов Российской Федерации" (ИНН 7701050066, ОГРН 1027739332565) - Марзагановой Р.М. (доверенность от 15.01.2013), в отсутствие истца - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Северная Осетия - Алания (ИНН 1502046674, ОГРН 1031500254961), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу федерального государственного образовательного бюджетного учреждения высшего профессионального образования "Государственный университет Министерства финансов Российской Федерации" на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2012 по делу N А61-2128/2010 (судьи Баканов А.П., Егорченко И.Н., Казакова Г.В.), установил следующее.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Северная Осетия - Алания (далее - территориальное управление) обратилось в арбитражный суд к ООО "Куырдадз" (далее - общество) с иском, в котором просило:
- - расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 18.08.2004 N 89-л/04;
- - выселить общество из арендуемого помещения;
- - взыскать с общества 508 810 рублей долга и 1 997 649 рублей неустойки.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ФГОУ ВПО "Академия бюджета и казначейства Министерства финансов Российской Федерации" в лице Владикавказского филиала (в настоящее время - ФГОУ "Государственный университет Министерства финансов Российской Федерации"; далее - учреждение).
Учреждение заявило о вступлении в дело в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями на предмет спора, просило суд:
- - расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 18.08.2004 N 89-л/04 с изменениями от 07.07.2005;
- - выселить общество из арендуемого помещения;
- - взыскать с общества 508 810 рублей задолженности по арендной плате.
Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 21.01.2011 в удовлетворении иска территориального управления отказано. Требования учреждения удовлетворены. Суд расторг договор аренды недвижимого имущества и обязал общество освободить нежилые помещения. С общества в пользу учреждения (в лице филиала) взыскано 508 810 рублей арендной платы, а также 21 176 рублей расходов по уплате государственной пошлины (т. 1, л.д. 155).
Определением от 21.06.2011 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - Кодекс) для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в связи с допущенными судом первой инстанции процессуальными нарушениями (т. 2, л.д. 81).
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2011 (с учетом исправительного определения от 01.08.2011) решение от 21.01.2011 отменено, в удовлетворении иска территориального управления отказано. Требования учреждения удовлетворены частично. Суд расторг договор аренды и обязал общество освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Северная Осетия - Алания, г. Владикавказ, ул. Бутаева, 24. С общества в пользу учреждения взыскано 384 134 рубля арендной платы (т. 2, л.д. 104).
Апелляционный суд пришел к выводу о неисполнении обществом условия договора о своевременном внесении арендной платы. Учреждением соблюдена процедура расторжения договора аренды от 18.08.2004 N 89-л/04. Иск территориального управления не подлежит удовлетворению в связи с утратой им статуса арендодателя спорного имущества (передачей имущества в оперативное управление учреждения).
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.11.2011 апелляционное постановление от 01.08.2011 в части отказа в удовлетворении иска территориального управления оставлено без изменения, в оставшейся части постановление отменено, дело (в отмененной части) направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Производство по кассационной жалобе в части обжалования определения от 21.06.2011 (о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции) прекращено (т. 2, л.д. 160).
Кассационная инстанция указала на необходимость проверки полномочий руководителя Владикавказского филиала учреждения и его процессуального представителя на подписание от имени учреждения заявления о вступлении в дело в качестве третьего лица. При наличии соответствующих полномочий суду предложено проверить доводы общества о несоответствии нежилого помещения условиям договора аренды и отсутствии возможности использовать его по назначению.
При новом рассмотрении дела в судебном заседании 21.02.2012 учреждение уменьшило размер исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате до 384 134 рублей, от взыскания остальной суммы учреждение отказалось (т. 3, л.д. 66).
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.02.2012 договор аренды от 18.08.2004 N 89-л/04 расторгнут, на общество возложена обязанность освободить нежилое помещение, с общества в пользу Владикавказского филиала учреждения взыскано 384 134 рубля арендной платы за период с 01.08.2007 по 31.08.2010 и 9946 рублей 99 копеек государственной пошлины. В остальной части производство по делу прекращено, решение от 21.01.2011 отменено (т. 3, л.д. 79).
Апелляционный суд установил, что заявление о вступлении в дело в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями на предмет спора подписано уполномоченным лицом (директором Владикавказского филиала учреждения Урумовой З.С. на основании доверенности от 28.01.2010). Договор расторгнут арендодателем до истечения срока его действия в связи с неисполнением арендатором обязанности по внесению арендных платежей (статьи 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Требование о взыскании задолженности по договору удовлетворено судом без учета соглашения о внесении изменений, не зарегистрированного в установленном порядке и признанного незаключенным. Проверен апелляционным судом и отклонен в связи с необоснованностью довод общества о несоответствии помещения условиям договора аренды.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.06.2012 апелляционное постановление от 29.02.2012 в части отмены решения от 21.01.2011 и в части прекращения производства по делу оставлено без изменения. В остальной части судебный акт отменен, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (т. 3, л.д. 170).
Кассационная инстанция указала на необходимость проверки обстоятельств наличия у учреждения (на момент заключения договора) права оперативного управления на спорное имущество для подтверждения права учреждения на обращение с заявленными требованиями. Учредительные документы и правовой статус лица, заключившего договор аренды от 18.08.2004 от имени владельца имущества (ГУ СПО "Владикавказский финансово-экономический колледж"; далее - колледж), а также его правопреемство с учреждением судом не исследованы. Расчет арендной платы в деле отсутствует; соответствие расчета правовым актам, регламентирующим ценообразование в сфере аренды федерального недвижимого имущества, не проверено. Дополнительной проверке подлежит также довод ответчика о несоблюдении арендодателем досудебного порядка расторжения договора.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2012 требования учреждения удовлетворены частично. С общества в пользу Владикавказского филиала учреждения взыскано 375 200 рублей 61 копейка арендной платы за период с 01.08.2007 по 31.08.2010 и 10 436 рублей 97 копеек расходов по уплате государственной пошлины. Требования о расторжении договора аренды и о выселении общества оставлены без рассмотрения (т. 4, л.д. 126).
Апелляционный суд установил, что по заключенному между территориальным управлением, колледжем и обществом договору от 18.08.2004 N 89-л/04 обществу передано в аренду федеральное имущество (нежилое помещение общей площадью 189,3 кв. м), закрепленное за колледжем на праве оперативного управления. В дальнейшем, здание, в котором расположено арендуемое помещение, закреплено на праве оперативного управления за учреждением (запись внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 22.12.2008). Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 03.06.2009 N 220 колледж переименован во Владикавказский филиал учреждения (Положение о филиале). Ректором учреждения выдана доверенность директору Владикавказского филиала (Урумовой З.С.), которая доверенностью от 04.05.2010 уполномочила Марзаганову Р.М. на совершение процессуальных действий. Суд пришел к выводу о том, что правом получения арендных платежей за спорное имущество обладает учреждение (собственник, передав имущество учреждению на праве оперативного управления, не вправе им распоряжаться и извлекать доходы). Доказательства внесения арендной платы за период с 01.08.2007 по 31.08.2010 общество не представило, поэтому требование о взыскании долга суд признал обоснованным (статьи 309, 606 и 614 Гражданского кодекса). Расчет задолженности (в сумме 375 200 рублей 61 копейка) судом проверен, признан соответствующим условиям договора аренды от 18.08.2004 (раздел 4) и правовым актам, регламентирующим ценообразование в сфере аренды федерального недвижимого имущества. Соглашение от 07.07.2005 N 71-л/05 (об увеличении площади арендуемых помещений и размера арендной платы), не зарегистрированное в установленном порядке, суд во внимание не принял. Во взыскании задолженности в размере 8933 рублей 39 копеек отказано в связи с отсутствием документального подтверждения. Оставляя без рассмотрения требования о расторжении договора аренды и о выселении общества из помещения, суд сослался на письма учреждения от 05.02.2010, от 02.03.2010, от 22.03.2010, от 05.04.2010 и от 27.08.2010, не соответствующие требованиям статей 452, 619 Гражданского кодекса. Суд пришел к выводу о несоблюдении учреждением досудебного порядка урегулирования спора, что является основанием для оставления указанных требований без рассмотрения (пункт 2 части 1 статьи 148 Кодекса). Довод общества о незаключенности договора в связи с неопределенностью его предмета апелляционный суд отклонил со ссылкой на статьи 432 и 607 Гражданского кодекса. Имущество передано обществу в пользование, доказательства наличия у сторон разногласий в определении объекта аренды не представлены. Отклонены (как документально не подтвержденные) и доводы общества о передаче арендодателем имущества в ненадлежащем состоянии и продолжающемся капитальном ремонте. Не принят и довод о допущенных судом процессуальных нарушениях (отклонение ходатайства о назначении экспертизы технического и кадастрового паспортов). Общество не указало, по каким основаниям считает данные документы сфальсифицированными. При этом Кодекс не обязывает суд при рассмотрении заявления о фальсификации в любом случае назначать экспертизу (т. 4, л.д. 126).
Учреждение (в лице Владикавказского филиала) обжаловало апелляционное постановление от 16.10.2012 в кассационном порядке. Заявитель в жалобе просит указанный акт в части оставления без рассмотрения требований о расторжении договора и выселении общества изменить (отменить) и указанные требования удовлетворить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных апелляционным судом выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что договору от 18.08.2004 N 89-л/04 обществу передано в аренду нежилое помещение общей площадью 189,3 кв. м, закрепленное за правопредшественником учреждения (колледж) на праве оперативного управления. Объект передан обществу после капитального ремонта, о чем свидетельствует акт приема-передачи имущества и санитарно-эпидемиологическое заключение. Условие договора о внесении арендной платы обществом не соблюдалось. Указанные нарушения договорных обязательств являются существенными и достаточными для расторжения договора в судебном порядке (статьи 450, 619 Гражданского кодекса). Решением от 04.12.2007 (по иску учреждения) с общества взыскан долг по арендной плате за период с 28.03.2005 по 20.07.2007; судебный акт до настоящего времени не исполнен. В рамках настоящего дела рассматривались требования о взыскании долга за период с 01.08.2007 по 31.08.2010. На основании постановления от 01.08.2011 общество выселено из нежилого помещения. Дважды апелляционный суд (постановления от 01.08.2011 и от 29.02.2012) приходил к правомерному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды. Однако в постановлении от 16.10.2012 суд апелляционной инстанции необоснованно указал на необходимость оставления требований учреждения о расторжении договора и освобождении помещения без рассмотрения. Указанный вывод не основан на законе (статьи 452, 619 Гражданского кодекса, пункт 2 части 1 статьи 148 Кодекса) и не соответствует представленным в дело доказательствам. До обращения в суд собственник и учреждение неоднократно направляли обществу письменные предупреждения (уведомления на имя руководителя общества) о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор аренды. Ответчик от получения корреспонденции (в том числе и судебной) уклоняется, что свидетельствует о его недобросовестности (статья 10 Гражданского кодекса).
От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель учреждения поддержал доводы жалобы, просил апелляционное постановление отменить в части оставления без рассмотрения требований о расторжении договора аренды и выселении общества из помещения, удовлетворив указанные требования.
Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы учреждения, ссылался на соответствие апелляционного постановления в части оставления требований о расторжении договора и освобождении помещения без рассмотрения закону (статьи 452, 619 Гражданского кодекса, пункт 2 части 1 статьи 148 Кодекса) и материалам дела.
Территориальное управление, извещенное о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Кодекса, в суд кассационной инстанции представителей не направило.
В судебном заседании, состоявшемся 27.03.2013, объявлен перерыв до 03.04.2013 14 часов 10 минут. Информация об объявлении перерыва (о времени и месте продолжения судебного заседания) размещена на сайте Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа в сети Интернет. После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителя третьего лица.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей учреждения и общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационную жалобу следует удовлетворить.
Как установил апелляционный суд и видно из материалов дела, 18 августа 2004 года территориальное управление (арендодатель), колледж (владелец) и общество (арендатор) заключили договор N 89-л/04 передачи в аренду федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления (т. 1, л.д. 10-13). По условиям договора арендодатель уполномочил владельца сдать в аренду обществу нежилое помещение общей площадью 189,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Владикавказ, ул. Бутаева, 24 для использования под студенческую столовую. Договор заключен на срок с 01.09.2004 по 30.08.2014 (пункт 2.1). Платежи и порядок расчета стороны согласовали в разделе 4. Сумма ежемесячной арендной платы без учета налога на добавленную стоимость составляет 358 условных единиц; ежемесячные платежи за пользование арендованными помещениями производятся в рублях и определяются путем умножения суммы ежемесячной арендной платы в условных единицах на курс доллара США, установленный Банком России на день внесения арендных платежей (пункт 4.1). Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до десятого числа оплачиваемого месяца; первое внесение арендной платы арендатор производит в течение пятнадцати дней после вступления в силу договора (пункт 4.2). Расчет арендной платы произведен в соответствии с Методикой определения величины арендной платы за пользование федеральным имуществом, находящимся на территории Республики Северная Осетия - Алания. В пункте 6.1 стороны предусмотрели, что изменение условий договора и его досрочное прекращение допускаются по соглашению сторон. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Северная Осетия - Алания 28 марта 2005 года (т. 1, л.д. 14).
Помещение передано арендатору по акту от 18.08.2004 и принято обществом без замечаний (т. 1, л.д. 15).
Соглашением от 07.07.2005 N 71-л/05 стороны изложили пункты 1.1 и 4.1 договора в новой редакции. В них указано, что в аренду переданы нежилые помещения (литера Г), 1 этаж площадью 351,3 кв. м. Арендная плата составляет 13 621 рублей (т. 1, л.д. 142). Сведений о государственной регистрации соглашения материалы дела не содержат.
22 декабря 2008 года в ЕГРП внесена запись о праве оперативного управления учреждения на четырехэтажное здание (литера Г), общей площадью 1523,5 кв. м, в котором расположено арендуемое по договору помещение. В свидетельстве о регистрации права в качестве документов-оснований указано распоряжение Правительства Российской Федерации от 19.04.2005 N 440-р и передаточный акт (т. 1, л.д. 45).
Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 03.06.2009 N 220 колледж переименован во Владикавказский филиал учреждения (Положение о филиале; т. 1, л.д. 55).
Судебными актами по делу N А61-2836/2010 обществу отказано в удовлетворении к территориальному управлению и учреждению следующих требований: обязать дозаключить договор аренды в соответствии с нормами гражданского права; взыскать 6 522 626 рублей понесенных расходов в связи с произведенным капитальным ремонтом арендуемого объекта, а также 2 152 467 рублей процентов; дополнить договор условием о возможности прекращения обязательств по внесению арендной платы зачетом встречных требований о возмещении стоимости произведенного или производимого капитального ремонта арендуемых помещений; в случае невозможности возмещения арендатору стоимости понесенных расходов и убытков передать обществу в собственность нежилые помещения общей площадью 351, 3 кв. м с последующей государственной регистрацией права; предоставить обществу право сервитута.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательств по внесению арендной платы, территориальное управление обратилось в арбитражный суд с требованиями о взыскании 508 810 рублей арендной платы, расторжении договора от 18.08.2004 N 89-л/04 и выселении общества из арендуемых помещений.
Учреждение вступило в процесс с самостоятельными требованиями (аналогичными требованиям, заявленным территориальным управлением) на предмет спора.
При разрешении спора апелляционный суд пришел к следующим выводам. Иск территориального управления не подлежит удовлетворению в связи с утратой им статуса арендодателя спорного имущества (передачей имущества в оперативное управление учреждения). Третье лицо доказало наличие у ответчика задолженности по арендной плате в размере 375 200 рублей 61 копейки, которая подлежит взысканию в пользу учреждения.
Апелляционное постановление в части взыскания долга и отказа в удовлетворении требований участвующими в деле лицами не обжалуется, поэтому судебный акт в указанной части кассационной инстанцией не проверяется (часть 1 статьи 286 Кодекса).
Статья 450 Гражданского кодекса предусматривает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса закреплено правило, согласно которому требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора. Приведенное толкование пункта 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса содержится в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Таким образом, процедура расторжения договора аренды состоит из направления арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок, предложения расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения) и требования о расторжении договора в суде после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок.
При разрешении требований учреждения о расторжении договора аренды от 18.08.2004 N 89-л/04 и освобождении обществом нежилого помещения суд апелляционной инстанции исходил из того, что арендодателем не соблюдены требования статей 452 и 619 Гражданского кодекса, поэтому пришел к выводу о необходимости оставления указанных требований без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Кодекса.
Частью 5 статьи 4 Кодекса установлено, что если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Кодекса арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что вывод апелляционного суда о необходимости оставления требований учреждения о расторжении договора аренды и выселении общества, не основан на законе (статьи 452, 619 Гражданского кодекса) и противоречит имеющимся в деле доказательствам. Письма учреждения от 05.02.2010, от 02.03.2010, от 22.03.2010, от 05.04.2010 и от 27.08.2010 (т. 1, л.д. 124-129, 139) содержат информацию о необходимости исполнения обществом договорных обязательств в разумный срок, а также предложение о расторжении договора. Представленные арендодателем в обоснование своих требований документы с очевидностью подтверждают соблюдение им требований статей 452, 619 Гражданского кодекса. Таким образом, довод учреждения о соблюдении порядка расторжения договора аренды от 18.08.2004 N 89-л/04, признается судом кассационной инстанции обоснованным.
Поскольку учреждение, расторгая договор аренды, исполнило требования закона, апелляционный суд неправомерно оставил без рассмотрения требования о его расторжении и освобождении обществом нежилого помещения, ошибочно применив к отношениям сторон пункт 2 части 1 статьи 148 Кодекса.
В соответствии с положениями статьи 622 Гражданского кодекса арендатор при прекращении договора аренды обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Следовательно, требование учреждения об освобождении обществом нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия - Алания, г. Владикавказ, ул. Бутаева, 24, также законно.
В силу пункта 2 части 1 статьи 287 Кодекса кассационная инстанция вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но ими неправильно применена норма права, либо законность судебных актов повторно проверяется кассационной инстанцией при отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 3 части 1 статьи данной статьи.
При разрешении требований учреждения о расторжении договора от 18.08.2004 N 89-л/04 и выселении общества из арендуемого помещения суд апелляционной инстанции неправильно применил нормы материального (статьи 452, 619, 622 Гражданского кодекса) и процессуального (пункт 2 части 1 статьи 148 Кодекса) права. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа также учитывает, что законность судебного акта апелляционной инстанции проверяется в окружном суде третий раз. При этом нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
С учетом изложенного, апелляционное постановление от 16.10.2012 в части оставления без рассмотрения требований арендодателя о расторжении договора и освобождении арендатором нежилого помещения подлежит отмене, а требования учреждения в указанной части - удовлетворению.
Расходы учреждения по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы в размере 2 тыс. рублей (чек-ордер от 11.02.2013) по правилам статьи 110 Кодекса подлежат взысканию с общества.
Руководствуясь статьями 110, 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2012 по делу N А61-2128/2010 в части оставления без рассмотрения требований федерального государственного образовательного бюджетного учреждения высшего профессионального образования "Государственный университет Министерства финансов Российской Федерации" отменить.
Принять в отмененной части новый судебный акт. Требования федерального государственного образовательного бюджетного учреждения высшего профессионального образования "Государственный университет Министерства финансов Российской Федерации" о расторжении договора аренды нежилого помещения от 18.08.2004 N 89-л/04 и выселении общества с ограниченной ответственностью "Куырдадз" из нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия - Алания, г. Владикавказ, ул. Бутаева, 24, удовлетворить.
В остальной части судебный акт оставить без изменения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Куырдадз" (ИНН 1503015830, ОГРН 1021500676196) в пользу федерального государственного образовательного бюджетного учреждения высшего профессионального образования "Государственный университет Министерства финансов Российской Федерации" (ИНН 7701050066, ОГРН 1027739332565) 2 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
И.П.НАЗАРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)