Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Банковский кредит; Банковские операции; Ипотечный кредит
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья ФИО3
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе
председательствующего ФИО4,
судей ФИО5, ФИО6,
при секретаре ФИО7,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи ФИО5 гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к акционерному коммерческому банку "Банк Москвы" о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, о признании ограничения (обременения) права отсутствующим, по апелляционным жалобам ФИО1 и ФИО2 на решение Заводского районного суда от, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи, объяснения ФИО1, поддержавшей доводы жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия
установила:
ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к акционерному коммерческому банку "Банк Москвы" (далее по тексту АКБ "Банк Москвы") о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, о признании ограничения (обременения) права отсутствующим.
В обоснование требований истцы указали, что между ними и ответчиком заключен кредитный договор N на предоставление денежных средств в размере 45839 швейцарских франков сроком на 180 месяцев. В соответствии с п. 1.3 договора кредит был предоставлен для целевого использования, для приобретения многоквартирном доме по адресу:, д. З, общей площадью 58,6 кв. метров.
В качестве обеспечения исполнения обязательств заемщика договором предусматривалась ипотека жилого помещения, возникающая в силу закона на дату государственной регистрации права собственности на жилое помещение. истцами заключен договор купли-продажи указанной выше квартиры. Стоимость квартиры определена по поручению банка обществом с ограниченной ответственностью "Поволжское Агентство Оценки" и составила 1635000 рублей. Стороны договора условились о продаже квартиры по цене 1500000 рублей, из которых 500000 рублей должны были выплачиваться за счет средств истцов, а 1000000 рублей за счет кредитных средств. заключен договор купли-продажи квартиры, квартира по акту приема-передачи передана от продавцов покупателям. Сделка купли-продажи и переход права собственности на квартиру прошли государственную регистрацию, истцами получено свидетельство о государственной регистрации права общей совместной собственности с ограничением - ипотекой в силу закона.
Истцы в период с 2007 по 2011 годы осуществляли погашение кредита. В апреле 2011 года на приеме у инженера управляющей компании ООО "Стройкомплект" по поводу неудовлетворительного технического состояния коммуникацией многоквартирного дома выяснилось, что дом, в котором находится квартира истцов, еще в 1998 года признан аварийным. истцам из архива выдано постановление администрации N от "Об утверждении актов постоянно действующей комиссии администрации по обследованию зданий и сооружений", согласно которому жилой дом по адресу: признан непригодным для постоянного проживания. Данный факт, по мнению истцов, свидетельствует о том, что ими приобретено помещение не являющееся жилым, несмотря на то, что целью ипотечного кредита являлось решение жилищных проблем.
Заключая кредитный договор, истцы имели намерение приобрести на заемные средства в собственность квартиру, пригодную для постоянного проживания, а не любое иное помещение. Истцы полагали, что банк предварительно проверил все сопровождающие сделку документы, включая договор купли-продажи жилого помещения и расписку о сдаче договора купли-продажи жилого помещения на государственную регистрацию в учреждение юстиции, поэтому заключили кредитный договор. В настоящее время истцы вынуждены снимать жилое помещение и уплачивать проценты за пользование кредитом, взятым на покупку квартиры, которая уже в момент заключения кредитного договора была непригодна для проживания. По утверждению истцов, если бы о непригодности квартиры для проживания им было известно в момент заключения кредитного договора, то кредитный договор не был бы заключен. По мнению истцов, ипотечный кредит взят ими под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение. Не будучи пригодной для проживания, спорная квартира не может быть предметом ипотеки, следовательно, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним об обременении помещения в пользу банка не соответствует закону и нарушает права истцов.
Истцы просили суд признать кредитный договор от заключенный между сторонами, недействительным, как совершенный под влиянием заблуждения.
Применить последствия недействительности сделки - взыскать с истцов в солидарном порядке в пользу ответчика 45839 швейцарских франков, что эквивалентно 1011144 рублям 10 копейкам, взыскать с ответчика в пользу истцов 17863,36 швейцарских франков, что эквивалентно 632336 рублям 14 копейкам.
Признать ограничение (обременение) в виде ипотеки в силу закона на в в пользу ответчика отсутствующим.
Решением Заводского районного суда от в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
В поданных на решение суда апелляционных жалобах истцами ставится вопрос об отмене решения с принятием по делу нового решения. В обоснование доводов указано, что решение вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, судом неправильно применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. Авторы жалоб полагают, что сделка совершена ими под влиянием заблуждения, с пороком внутренней воли, которая сформирована в условиях искаженного представления истцов об обстоятельствах, имеющих существенное значение для заключения сделки. Воля истцов при совершении сделки была направлена на кредитование у банка средств для приобретения жилого помещения для постоянного проживания, однако правовая цель сделки не была достигнута. Авторы жалоб считают, что суд обязан был вызвать и допросить в качестве специалистов и третьих лиц ООО "Поволжское агентство оценщиков", МУП БТИ, так как на основании составленных ими документов у истцов как у покупателей квартиры возникло заблуждение. Судом указанные лица допрошены не были, кроме того, судом не было разъяснено истцам право заявлять требования о признании договора купли-продажи недействительным.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобах (в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
Статья 166 ГК РФ предусматривает, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно ч. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
Обстоятельством, имеющим значение для рассмотрения возникшего спора, является установление наличия у участников сделки неправильного, ошибочного, не соответствующего действительности представления об элементах совершаемой сделки. При этом заблуждение должно существовать уже в момент совершения сделки, касаться элементов сделки и иметь существенное значение для ее совершения, а результат, достигнутый стороной при совершении сделки, не должен совпадать с действительной волей стороны.
Под природой сделки следует понимать совокупность свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность, природа сделки позволяет отличать один тип сделки от другого.
Как видно из материалов дела, между ФИО8, ФИО2 и АКБ "Банк Москвы" заключен кредитный договор N о предоставлении денежных средств для целевого использования - для приобретения истцами в собственность многоквартирном доме по адресу:. Согласно п. 1.4.1. обеспечением исполнения обязательств заемщиков по договору являлась ипотека жилого помещения, возникающая в дату ее государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Ответчиком при заключении кредитного договора соблюдены положения статьи 77 Федерального закона от N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которым подлежащий ипотеке объект недвижимости подлежит специальной оценочной процедуре, которая называется "андеррайтинг". В ходе ее проведения банк как заинтересованная сторона должен определить, является ли закладываемое недвижимое имущество достаточным и надежным обеспечением выданного кредита. При этом сумма оценки может отличаться от суммы, указанной в договоре купли-продажи недвижимости. Банк также проверяет юридическую чистоту продаваемой недвижимости. Проверка проводится по стандартному набору документов, представленных продавцом при продаже недвижимости.
В соответствии со статьей 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуются предоставить денежные средства заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Таким образом, предметом сделки по предоставлению кредита выступают выдаваемые кредитором заемщику денежные средства, а не тот объект, на приобретение которого заемщику представляются денежные средства (если таковой обозначен в договоре). Правовой целью кредитного договора для заемщика является получение денежных средств у кредитора в долг на определенный период времени, а для кредитора - возврат денежных средств с причитающимися процентами.
Ответчик предоставил истцам денежные средства в оговоренном в договоре размере для приобретения квартиры (данное обстоятельство истцами не оспаривалось), в связи с чем правовая цель сделки для заемщиков достигнута. В суде первой и кассационной инстанции ФИО1 не отрицала того, что выбор приобретенной квартиры осуществлялся ею и ее супругом самостоятельно.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что у истцов при заключении кредитного договора отсутствовало какое-либо заблуждение относительно природы сделки либо ее отдельных элементов.
Судебная коллегия полагает несостоятельными доводы апелляционных жалоб об обязанности банка проверить жилое помещение, оформляемое в ипотеку, на пригодность к проживанию, поскольку из условий заключенного между сторонами кредитного договора такая обязанность не следует.
При рассмотрении дела суд первой инстанции, на основании оценки собранных по делу доказательств, пришел к правильному и обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, исходя из недоказанности стороной истца наличия обстоятельств, предусмотренных ст. 178 ГК РФ.
Суд первой инстанции в соответствии со статьей 67 ГПК РФ оценил все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимной связи по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы служить основанием для отмены решения суда, судом допущено не было.
Судом первой инстанции разъяснялись стороне истца право на оспаривание договора купли-продажи квартиры (протокол судебного заседания от, л.д. 50), однако истцы не воспользовались предоставленным правом.
Доводы апелляционных жалоб сводятся к иной оценке доказательств и иному толкованию законодательства, аналогичны обстоятельствам, на которые ссылались истцы в суде первой инстанции в обоснование своих требований, доводы были предметом обсуждения суда первой инстанции и им дана правильная правовая оценка.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Заводского районного суда от оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Банковский кредит; Банковские операции; Ипотечный кредит
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судья ФИО3
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе
председательствующего ФИО4,
судей ФИО5, ФИО6,
при секретаре ФИО7,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи ФИО5 гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к акционерному коммерческому банку "Банк Москвы" о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, о признании ограничения (обременения) права отсутствующим, по апелляционным жалобам ФИО1 и ФИО2 на решение Заводского районного суда от, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи, объяснения ФИО1, поддержавшей доводы жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия
установила:
ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к акционерному коммерческому банку "Банк Москвы" (далее по тексту АКБ "Банк Москвы") о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, о признании ограничения (обременения) права отсутствующим.
В обоснование требований истцы указали, что между ними и ответчиком заключен кредитный договор N на предоставление денежных средств в размере 45839 швейцарских франков сроком на 180 месяцев. В соответствии с п. 1.3 договора кредит был предоставлен для целевого использования, для приобретения многоквартирном доме по адресу:, д. З, общей площадью 58,6 кв. метров.
В качестве обеспечения исполнения обязательств заемщика договором предусматривалась ипотека жилого помещения, возникающая в силу закона на дату государственной регистрации права собственности на жилое помещение. истцами заключен договор купли-продажи указанной выше квартиры. Стоимость квартиры определена по поручению банка обществом с ограниченной ответственностью "Поволжское Агентство Оценки" и составила 1635000 рублей. Стороны договора условились о продаже квартиры по цене 1500000 рублей, из которых 500000 рублей должны были выплачиваться за счет средств истцов, а 1000000 рублей за счет кредитных средств. заключен договор купли-продажи квартиры, квартира по акту приема-передачи передана от продавцов покупателям. Сделка купли-продажи и переход права собственности на квартиру прошли государственную регистрацию, истцами получено свидетельство о государственной регистрации права общей совместной собственности с ограничением - ипотекой в силу закона.
Истцы в период с 2007 по 2011 годы осуществляли погашение кредита. В апреле 2011 года на приеме у инженера управляющей компании ООО "Стройкомплект" по поводу неудовлетворительного технического состояния коммуникацией многоквартирного дома выяснилось, что дом, в котором находится квартира истцов, еще в 1998 года признан аварийным. истцам из архива выдано постановление администрации N от "Об утверждении актов постоянно действующей комиссии администрации по обследованию зданий и сооружений", согласно которому жилой дом по адресу: признан непригодным для постоянного проживания. Данный факт, по мнению истцов, свидетельствует о том, что ими приобретено помещение не являющееся жилым, несмотря на то, что целью ипотечного кредита являлось решение жилищных проблем.
Заключая кредитный договор, истцы имели намерение приобрести на заемные средства в собственность квартиру, пригодную для постоянного проживания, а не любое иное помещение. Истцы полагали, что банк предварительно проверил все сопровождающие сделку документы, включая договор купли-продажи жилого помещения и расписку о сдаче договора купли-продажи жилого помещения на государственную регистрацию в учреждение юстиции, поэтому заключили кредитный договор. В настоящее время истцы вынуждены снимать жилое помещение и уплачивать проценты за пользование кредитом, взятым на покупку квартиры, которая уже в момент заключения кредитного договора была непригодна для проживания. По утверждению истцов, если бы о непригодности квартиры для проживания им было известно в момент заключения кредитного договора, то кредитный договор не был бы заключен. По мнению истцов, ипотечный кредит взят ими под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение. Не будучи пригодной для проживания, спорная квартира не может быть предметом ипотеки, следовательно, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним об обременении помещения в пользу банка не соответствует закону и нарушает права истцов.
Истцы просили суд признать кредитный договор от заключенный между сторонами, недействительным, как совершенный под влиянием заблуждения.
Применить последствия недействительности сделки - взыскать с истцов в солидарном порядке в пользу ответчика 45839 швейцарских франков, что эквивалентно 1011144 рублям 10 копейкам, взыскать с ответчика в пользу истцов 17863,36 швейцарских франков, что эквивалентно 632336 рублям 14 копейкам.
Признать ограничение (обременение) в виде ипотеки в силу закона на в в пользу ответчика отсутствующим.
Решением Заводского районного суда от в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
В поданных на решение суда апелляционных жалобах истцами ставится вопрос об отмене решения с принятием по делу нового решения. В обоснование доводов указано, что решение вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, судом неправильно применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. Авторы жалоб полагают, что сделка совершена ими под влиянием заблуждения, с пороком внутренней воли, которая сформирована в условиях искаженного представления истцов об обстоятельствах, имеющих существенное значение для заключения сделки. Воля истцов при совершении сделки была направлена на кредитование у банка средств для приобретения жилого помещения для постоянного проживания, однако правовая цель сделки не была достигнута. Авторы жалоб считают, что суд обязан был вызвать и допросить в качестве специалистов и третьих лиц ООО "Поволжское агентство оценщиков", МУП БТИ, так как на основании составленных ими документов у истцов как у покупателей квартиры возникло заблуждение. Судом указанные лица допрошены не были, кроме того, судом не было разъяснено истцам право заявлять требования о признании договора купли-продажи недействительным.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобах (в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
Статья 166 ГК РФ предусматривает, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно ч. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
Обстоятельством, имеющим значение для рассмотрения возникшего спора, является установление наличия у участников сделки неправильного, ошибочного, не соответствующего действительности представления об элементах совершаемой сделки. При этом заблуждение должно существовать уже в момент совершения сделки, касаться элементов сделки и иметь существенное значение для ее совершения, а результат, достигнутый стороной при совершении сделки, не должен совпадать с действительной волей стороны.
Под природой сделки следует понимать совокупность свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность, природа сделки позволяет отличать один тип сделки от другого.
Как видно из материалов дела, между ФИО8, ФИО2 и АКБ "Банк Москвы" заключен кредитный договор N о предоставлении денежных средств для целевого использования - для приобретения истцами в собственность многоквартирном доме по адресу:. Согласно п. 1.4.1. обеспечением исполнения обязательств заемщиков по договору являлась ипотека жилого помещения, возникающая в дату ее государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Ответчиком при заключении кредитного договора соблюдены положения статьи 77 Федерального закона от N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которым подлежащий ипотеке объект недвижимости подлежит специальной оценочной процедуре, которая называется "андеррайтинг". В ходе ее проведения банк как заинтересованная сторона должен определить, является ли закладываемое недвижимое имущество достаточным и надежным обеспечением выданного кредита. При этом сумма оценки может отличаться от суммы, указанной в договоре купли-продажи недвижимости. Банк также проверяет юридическую чистоту продаваемой недвижимости. Проверка проводится по стандартному набору документов, представленных продавцом при продаже недвижимости.
В соответствии со статьей 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуются предоставить денежные средства заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Таким образом, предметом сделки по предоставлению кредита выступают выдаваемые кредитором заемщику денежные средства, а не тот объект, на приобретение которого заемщику представляются денежные средства (если таковой обозначен в договоре). Правовой целью кредитного договора для заемщика является получение денежных средств у кредитора в долг на определенный период времени, а для кредитора - возврат денежных средств с причитающимися процентами.
Ответчик предоставил истцам денежные средства в оговоренном в договоре размере для приобретения квартиры (данное обстоятельство истцами не оспаривалось), в связи с чем правовая цель сделки для заемщиков достигнута. В суде первой и кассационной инстанции ФИО1 не отрицала того, что выбор приобретенной квартиры осуществлялся ею и ее супругом самостоятельно.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что у истцов при заключении кредитного договора отсутствовало какое-либо заблуждение относительно природы сделки либо ее отдельных элементов.
Судебная коллегия полагает несостоятельными доводы апелляционных жалоб об обязанности банка проверить жилое помещение, оформляемое в ипотеку, на пригодность к проживанию, поскольку из условий заключенного между сторонами кредитного договора такая обязанность не следует.
При рассмотрении дела суд первой инстанции, на основании оценки собранных по делу доказательств, пришел к правильному и обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, исходя из недоказанности стороной истца наличия обстоятельств, предусмотренных ст. 178 ГК РФ.
Суд первой инстанции в соответствии со статьей 67 ГПК РФ оценил все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимной связи по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы служить основанием для отмены решения суда, судом допущено не было.
Судом первой инстанции разъяснялись стороне истца право на оспаривание договора купли-продажи квартиры (протокол судебного заседания от, л.д. 50), однако истцы не воспользовались предоставленным правом.
Доводы апелляционных жалоб сводятся к иной оценке доказательств и иному толкованию законодательства, аналогичны обстоятельствам, на которые ссылались истцы в суде первой инстанции в обоснование своих требований, доводы были предметом обсуждения суда первой инстанции и им дана правильная правовая оценка.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Заводского районного суда от оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)