Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 июля 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Епифанцевой С.Ю.,
судей Катькиной Н.Н., Мордкиной Л.М.,
при ведении протокола судебного заседания: Калмыковой О.В.,
при участии в заседании:
от заявителя, открытого акционерного общества "Перовское" (ИНН: 7720022064, ОГРН: 1027700534949): Дзюба Н.И. - по доверенности от 08.10.2012 года, Шибаева О.А. - по доверенности от 25.12.2012 года,
от заинтересованного лица, Комитета по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района (ИНН: 5045003233, ОГРН: 1035009151880): Кочеткова И.В. - по доверенности от 25.12.2012 года,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Перовское" на решение Арбитражного суда Московской области от 12 апреля 2013 года по делу N А41-5407/13, принятое судьей Богатиной Ю.Г., по заявлению открытого акционерного общества "Перовское" к Комитету по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка,
установил:
открытое акционерное общество "Перовское" (далее - ОАО "Перовское") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Комитету по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района (далее - КУИ администрации Ступинского муниципального района) с требованиями о признании незаконным отказа КУИ администрации Ступинского муниципального района, оформленного письмом от 09.11.2012 года N И11-21/4704, в заключении договора аренды земельного участка N 368 от 01.01.2003 года на тех же условиях на новый срок; устранить нарушение законного права ОАО "Перовское" путем обязания КУИ администрации Ступинского муниципального района заключить с ОАО "Перовское" договор аренды земельного участка общей площадью 87005 кв. м, кадастровый номер 50:33:0030303:0003, расположенного по адресу: Московская область, Ступинский район, п. Малино, на тех же условиях и тот же срок (десять лет) (том 1, л.д. 2 - 3, 79).
Решением Арбитражного суда Московской области от 12 апреля 2013 года в удовлетворении заявленных требований отказано (том 1, л.д. 121 - 123).
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ОАО "Перовское" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы процессуального и материального права (том 1, л.д. 154 - 155).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в апелляционном порядке.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ОАО "Перовское" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Представитель КУИ администрации Ступинского муниципального района возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.01.2003 года между КУИ администрации Ступинского муниципального района (арендодатель) и ОАО "Перовское" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 368, сроком до 31 декабря 2012 года (том 1, л.д. 7 - 8).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 21.11.2003 года за N 50-01/33-36/2003-317.1, что следует из отметки на договоре.
Предметом данного договора являлся земельный участок с кадастровым номером 50:33:0030303:0003 общей площадью 87005 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, Ступинский район, п. Малино, отведенный под складские помещения.
По истечении срока действия указанного договора арендатор обратился к арендодателю с письмом от 12.10.2012 года N 01-122 о продлении срока действия договора аренды N 368 от 01.01.2003 года или заключении нового договора аренды на тех же условиях на новый срок, в связи с тем, что на испрашиваемом земельном участке расположены нежилые помещения, используемые для хранения плодоовощной продукции и иных продуктов питания (том 1, л.д. 25).
Нежилые здания, расположенные на спорном земельном участке принадлежат ОАО "Перовское" на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (том 1, л.д. 28 - 36).
В ответ на обращение ОАО "Перовское", КУИ администрации Ступинского муниципального района письмом от 09.11.2012 года N И11-21/4704 сообщил, что в связи с имеющимися разногласиями по вопросу расчета арендной платы по договору аренды земельного участка N 368 от 01.01.2003 года у общества по состоянию на 01.12.2012 г. образовалась задолженность по арендной плате в сумме 4571547 руб. 07 коп., вследствие чего договор аренды N 368 на новый срок заключаться не будет (том 1, л.д. 26).
Ссылаясь на то, что отказ КУИ администрации Ступинского муниципального района, оформленный письмом от 09.11.2012 года N И11-21/4704, в заключении договора аренды земельного участка N 368 от 01.01.2003 года на тех же условиях на новый срок, является незаконным и нарушает права заявителя, ОАО "Перовское" обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.
Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд полагает выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований законными и обоснованными по следующим основаниям.
Согласно статье 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.
В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
По существу ОАО "Перовское" заявлено требование об обязании КУИ администрации Ступинского муниципального района принять решение о заключении нового договора аренды земельного участка на тех же условиях, что и договор аренды земельного участка N 368 от 01.01.2003 года.
Исходя из предмета заявленных требований вопрос о наличии или отсутствии оснований для понуждения к заключению договора аренды подлежит рассмотрению в порядке искового производства.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.02.2013 года по делу N А40-142314/12 был установлен факт неисполнения ОАО "Перовское" обязанности по уплате арендной платы перед КУИ администрации Ступинского муниципального района за 2012 год по договору аренды земельного участка N 368 от 01.01.2003 года. С ОАО "Перовское" в пользу администрации Ступинского муниципального района взыскана задолженность в сумме 3047698 руб. 05 коп. и пени в размере 176134 руб. 83 коп.
Частью 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Таким образом, договор аренды земельного участка, заключенный на срок до 31 декабря 2012 года, прекратил свое действие с момента наступления срока его окончания.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
В силу указанных норм закона распоряжение имуществом осуществляется по волеизъявлению собственника, передача имущества в аренду является правом, а не обязанностью собственника, и понуждение к заключению договора или продлению его на новый срок возможно только в случаях и в порядке, установленных законом или договором.
Как обоснованно указано судом области, поскольку ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни иные законодательные акты не предусматривают обязанность арендодателя заключить договоры аренды, равным образом продлять действия ранее заключенных договоров, при этом не имеется и доказательств того, что арендодатель по данному спору принял на себя добровольное обязательство о заключении договора аренды на последующий период, следовательно, требования заявителя о понуждении к заключению договора аренды земельного участка на предложенных им условиях не обоснованны.
Частью 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Исходя из разъяснений, данных Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 35 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
В данном случае, ни законом, ни договором N 368 от 01.01.2003 года не предусмотрена обязанность КУИ администрации Ступинского муниципального района перезаключить с ОАО "Перовское" договор на новый срок, а при отсутствии доказательств передачи в аренду земельного участка третьим лицам, оспариваемый заявителем отказ не может нарушать преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок на тех же условиях, которое предусмотрено статьями 22 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенное, заявителем в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено в материалы дела доказательств нарушения его прав и законных интересов оспариваемым отказом, факт передачи спорных участков в аренду по договорам иным лицам не установлен.
Согласно пункту 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 "О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 2 февраля 2010 г. N 12404/09).
Абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.
Субъектом Российской Федерации - Московской областью принят Закон Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", которым определен порядок исчисления арендной платы. Последние изменения в положения закона внесены Законом Московской области от 26.12.2012 "О внесении изменений в Закон Московской области "Об инвестиционной политике органов государственной власти Московской области" и Закон Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области".
Постановлением Московской областной Думы от 13 декабря 2012 г. N 16/37-П принят Закон Московской области об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2013 год.
Из условий договора аренды земельного участка от 01.01.2003 N 368 следует, что размер арендной платы установлен сторонами в пункте 3.1 договора и по состоянию на дату подписания договора составлял 2045910 руб. в год.
Пункт 3.3 договора предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке производить перерасчет арендой платы при изменении налоговых ставок на землю.
Согласно расчету арендной платы за земельный участок на 2003 год, размер арендной платы определяется по формуле:
Аопл = Бап x S x Кд x Кз, где Аоап - общая арендная плата, S - площадь арендуемого участка, Кд - коэффициент вида деятельности Кз - коэффициент застроенности земельного участка.
Кд установлен в размере 1.
По дополнительному соглашению от 19.11.2003 площадь земельного участка, предоставленного ответчику, уменьшена до 87005 кв. м.
В соответствии с дополнительным соглашением от 01.01.2004 арендная плата на 2004 год составляет 2084205 руб. Согласно расчету арендная плата за земельный участок за 2004 год рассчитывается в соответствии с формулой:
Аопл = Бап x S x Кд x Кз, где Аоап - общая арендная плата, S - площадь арендуемого участка, Кд - коэффициент вида деятельности Кз - коэффициент застроенности земельного участка.
Кд установлен в размере 1.
В соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения от 01.01.2005 были внесены изменения в пункт 3.2 договора, согласно которым размер арендной платы определяется в приложении N 2 к договору, размер арендной платы на 2005 год согласно приложению N 2 установлен в размере 1531288 руб. в год и определяется по формуле:
Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, Где Апл - общая арендная плата, Аб - базовый размер арендной платы за 1 кв. м, Кд - коэффициент деятельности, Пкд - повышающий коэффициент, Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка, S - площадь земельного участка.
Кд установлен в размере 1.
Дополнительными соглашениями от 01.01.2006 и 01.01.2007 устанавливался общий размер годовой арендной платы в сумме 1531288 руб.
Дополнительным соглашением от 31.12.2007 срок аренды определен с 01.01.2003 по 31.12.2012. Приложением N 1 к дополнительному соглашению от 31.12.2007 устанавливалась следующая формула определения арендной платы:
Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, Где Апл - общая арендная плата, Аб - базовый размер арендной платы за 1 кв. м, Кд - коэффициент деятельности, Пкд - повышающий коэффициент, Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка, S - площадь земельного участка.
Годовая арендная плата установлена в размере 1684417 руб.
Кд установлен в размере 1.
Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
- Аб - базовый размер арендной платы;
- Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;
- Пкд - корректирующий коэффициент;
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
- S - площадь арендуемого земельного участка.
Согласно пункту 3 статьи 14 названного Закона значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.
Как усматривается из договора и дополнительных соглашений к нему, земельный участок с кадастровым номером 50:33:0030303:0003 имеет назначение - под производственную базу, что отражено также в Выписке из ЕГРП от 07.03.2013.
В соответствии с пунктом 12 приложения коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка "для размещения склада" равен 4,2.
Таким образом, согласно действующему законодательству определение размера арендной платы земельного участка под принадлежащими истцу объектами недвижимого имущества должно осуществляться с применением коэффициента 4,2.
Как обоснованно указано судом первой инстанции, требование ОАО "Перовское" об обязании КУИ администрации Ступинского муниципального района заключить договор на действующих до истечения срока договора условиях, не соответствует требованиям действующего законодательства.
Кроме того, судом области указано на то обстоятельство, что согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.03.2013 права собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:33:0030303:0003 зарегистрированы за Российской Федерацией.
Данная запись не оспорена, право Российской Федерации отсутствующим не признано.
Принимая во внимание указанные обстоятельства, судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении заявленных ОАО "Перовское" требований.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем, не могут являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 12 апреля 2013 года по делу N А41-5407/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Судьи
Н.Н.КАТЬКИНА
Л.М.МОРДКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.07.2013 ПО ДЕЛУ N А41-5407/13
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 июля 2013 г. по делу N А41-5407/13
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 июля 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Епифанцевой С.Ю.,
судей Катькиной Н.Н., Мордкиной Л.М.,
при ведении протокола судебного заседания: Калмыковой О.В.,
при участии в заседании:
от заявителя, открытого акционерного общества "Перовское" (ИНН: 7720022064, ОГРН: 1027700534949): Дзюба Н.И. - по доверенности от 08.10.2012 года, Шибаева О.А. - по доверенности от 25.12.2012 года,
от заинтересованного лица, Комитета по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района (ИНН: 5045003233, ОГРН: 1035009151880): Кочеткова И.В. - по доверенности от 25.12.2012 года,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Перовское" на решение Арбитражного суда Московской области от 12 апреля 2013 года по делу N А41-5407/13, принятое судьей Богатиной Ю.Г., по заявлению открытого акционерного общества "Перовское" к Комитету по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка,
установил:
открытое акционерное общество "Перовское" (далее - ОАО "Перовское") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Комитету по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района (далее - КУИ администрации Ступинского муниципального района) с требованиями о признании незаконным отказа КУИ администрации Ступинского муниципального района, оформленного письмом от 09.11.2012 года N И11-21/4704, в заключении договора аренды земельного участка N 368 от 01.01.2003 года на тех же условиях на новый срок; устранить нарушение законного права ОАО "Перовское" путем обязания КУИ администрации Ступинского муниципального района заключить с ОАО "Перовское" договор аренды земельного участка общей площадью 87005 кв. м, кадастровый номер 50:33:0030303:0003, расположенного по адресу: Московская область, Ступинский район, п. Малино, на тех же условиях и тот же срок (десять лет) (том 1, л.д. 2 - 3, 79).
Решением Арбитражного суда Московской области от 12 апреля 2013 года в удовлетворении заявленных требований отказано (том 1, л.д. 121 - 123).
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ОАО "Перовское" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы процессуального и материального права (том 1, л.д. 154 - 155).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в апелляционном порядке.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ОАО "Перовское" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Представитель КУИ администрации Ступинского муниципального района возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.01.2003 года между КУИ администрации Ступинского муниципального района (арендодатель) и ОАО "Перовское" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 368, сроком до 31 декабря 2012 года (том 1, л.д. 7 - 8).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 21.11.2003 года за N 50-01/33-36/2003-317.1, что следует из отметки на договоре.
Предметом данного договора являлся земельный участок с кадастровым номером 50:33:0030303:0003 общей площадью 87005 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, Ступинский район, п. Малино, отведенный под складские помещения.
По истечении срока действия указанного договора арендатор обратился к арендодателю с письмом от 12.10.2012 года N 01-122 о продлении срока действия договора аренды N 368 от 01.01.2003 года или заключении нового договора аренды на тех же условиях на новый срок, в связи с тем, что на испрашиваемом земельном участке расположены нежилые помещения, используемые для хранения плодоовощной продукции и иных продуктов питания (том 1, л.д. 25).
Нежилые здания, расположенные на спорном земельном участке принадлежат ОАО "Перовское" на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (том 1, л.д. 28 - 36).
В ответ на обращение ОАО "Перовское", КУИ администрации Ступинского муниципального района письмом от 09.11.2012 года N И11-21/4704 сообщил, что в связи с имеющимися разногласиями по вопросу расчета арендной платы по договору аренды земельного участка N 368 от 01.01.2003 года у общества по состоянию на 01.12.2012 г. образовалась задолженность по арендной плате в сумме 4571547 руб. 07 коп., вследствие чего договор аренды N 368 на новый срок заключаться не будет (том 1, л.д. 26).
Ссылаясь на то, что отказ КУИ администрации Ступинского муниципального района, оформленный письмом от 09.11.2012 года N И11-21/4704, в заключении договора аренды земельного участка N 368 от 01.01.2003 года на тех же условиях на новый срок, является незаконным и нарушает права заявителя, ОАО "Перовское" обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.
Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд полагает выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований законными и обоснованными по следующим основаниям.
Согласно статье 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.
В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
По существу ОАО "Перовское" заявлено требование об обязании КУИ администрации Ступинского муниципального района принять решение о заключении нового договора аренды земельного участка на тех же условиях, что и договор аренды земельного участка N 368 от 01.01.2003 года.
Исходя из предмета заявленных требований вопрос о наличии или отсутствии оснований для понуждения к заключению договора аренды подлежит рассмотрению в порядке искового производства.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.02.2013 года по делу N А40-142314/12 был установлен факт неисполнения ОАО "Перовское" обязанности по уплате арендной платы перед КУИ администрации Ступинского муниципального района за 2012 год по договору аренды земельного участка N 368 от 01.01.2003 года. С ОАО "Перовское" в пользу администрации Ступинского муниципального района взыскана задолженность в сумме 3047698 руб. 05 коп. и пени в размере 176134 руб. 83 коп.
Частью 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Таким образом, договор аренды земельного участка, заключенный на срок до 31 декабря 2012 года, прекратил свое действие с момента наступления срока его окончания.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
В силу указанных норм закона распоряжение имуществом осуществляется по волеизъявлению собственника, передача имущества в аренду является правом, а не обязанностью собственника, и понуждение к заключению договора или продлению его на новый срок возможно только в случаях и в порядке, установленных законом или договором.
Как обоснованно указано судом области, поскольку ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни иные законодательные акты не предусматривают обязанность арендодателя заключить договоры аренды, равным образом продлять действия ранее заключенных договоров, при этом не имеется и доказательств того, что арендодатель по данному спору принял на себя добровольное обязательство о заключении договора аренды на последующий период, следовательно, требования заявителя о понуждении к заключению договора аренды земельного участка на предложенных им условиях не обоснованны.
Частью 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Исходя из разъяснений, данных Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 35 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
В данном случае, ни законом, ни договором N 368 от 01.01.2003 года не предусмотрена обязанность КУИ администрации Ступинского муниципального района перезаключить с ОАО "Перовское" договор на новый срок, а при отсутствии доказательств передачи в аренду земельного участка третьим лицам, оспариваемый заявителем отказ не может нарушать преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок на тех же условиях, которое предусмотрено статьями 22 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенное, заявителем в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено в материалы дела доказательств нарушения его прав и законных интересов оспариваемым отказом, факт передачи спорных участков в аренду по договорам иным лицам не установлен.
Согласно пункту 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 "О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 2 февраля 2010 г. N 12404/09).
Абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.
Субъектом Российской Федерации - Московской областью принят Закон Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", которым определен порядок исчисления арендной платы. Последние изменения в положения закона внесены Законом Московской области от 26.12.2012 "О внесении изменений в Закон Московской области "Об инвестиционной политике органов государственной власти Московской области" и Закон Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области".
Постановлением Московской областной Думы от 13 декабря 2012 г. N 16/37-П принят Закон Московской области об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2013 год.
Из условий договора аренды земельного участка от 01.01.2003 N 368 следует, что размер арендной платы установлен сторонами в пункте 3.1 договора и по состоянию на дату подписания договора составлял 2045910 руб. в год.
Пункт 3.3 договора предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке производить перерасчет арендой платы при изменении налоговых ставок на землю.
Согласно расчету арендной платы за земельный участок на 2003 год, размер арендной платы определяется по формуле:
Аопл = Бап x S x Кд x Кз, где Аоап - общая арендная плата, S - площадь арендуемого участка, Кд - коэффициент вида деятельности Кз - коэффициент застроенности земельного участка.
Кд установлен в размере 1.
По дополнительному соглашению от 19.11.2003 площадь земельного участка, предоставленного ответчику, уменьшена до 87005 кв. м.
В соответствии с дополнительным соглашением от 01.01.2004 арендная плата на 2004 год составляет 2084205 руб. Согласно расчету арендная плата за земельный участок за 2004 год рассчитывается в соответствии с формулой:
Аопл = Бап x S x Кд x Кз, где Аоап - общая арендная плата, S - площадь арендуемого участка, Кд - коэффициент вида деятельности Кз - коэффициент застроенности земельного участка.
Кд установлен в размере 1.
В соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения от 01.01.2005 были внесены изменения в пункт 3.2 договора, согласно которым размер арендной платы определяется в приложении N 2 к договору, размер арендной платы на 2005 год согласно приложению N 2 установлен в размере 1531288 руб. в год и определяется по формуле:
Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, Где Апл - общая арендная плата, Аб - базовый размер арендной платы за 1 кв. м, Кд - коэффициент деятельности, Пкд - повышающий коэффициент, Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка, S - площадь земельного участка.
Кд установлен в размере 1.
Дополнительными соглашениями от 01.01.2006 и 01.01.2007 устанавливался общий размер годовой арендной платы в сумме 1531288 руб.
Дополнительным соглашением от 31.12.2007 срок аренды определен с 01.01.2003 по 31.12.2012. Приложением N 1 к дополнительному соглашению от 31.12.2007 устанавливалась следующая формула определения арендной платы:
Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, Где Апл - общая арендная плата, Аб - базовый размер арендной платы за 1 кв. м, Кд - коэффициент деятельности, Пкд - повышающий коэффициент, Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка, S - площадь земельного участка.
Годовая арендная плата установлена в размере 1684417 руб.
Кд установлен в размере 1.
Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
- Аб - базовый размер арендной платы;
- Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;
- Пкд - корректирующий коэффициент;
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
- S - площадь арендуемого земельного участка.
Согласно пункту 3 статьи 14 названного Закона значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.
Как усматривается из договора и дополнительных соглашений к нему, земельный участок с кадастровым номером 50:33:0030303:0003 имеет назначение - под производственную базу, что отражено также в Выписке из ЕГРП от 07.03.2013.
В соответствии с пунктом 12 приложения коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка "для размещения склада" равен 4,2.
Таким образом, согласно действующему законодательству определение размера арендной платы земельного участка под принадлежащими истцу объектами недвижимого имущества должно осуществляться с применением коэффициента 4,2.
Как обоснованно указано судом первой инстанции, требование ОАО "Перовское" об обязании КУИ администрации Ступинского муниципального района заключить договор на действующих до истечения срока договора условиях, не соответствует требованиям действующего законодательства.
Кроме того, судом области указано на то обстоятельство, что согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.03.2013 права собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:33:0030303:0003 зарегистрированы за Российской Федерацией.
Данная запись не оспорена, право Российской Федерации отсутствующим не признано.
Принимая во внимание указанные обстоятельства, судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении заявленных ОАО "Перовское" требований.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем, не могут являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 12 апреля 2013 года по делу N А41-5407/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Судьи
Н.Н.КАТЬКИНА
Л.М.МОРДКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)