Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Полный текст постановления изготовлен 24 июля 2013 года.
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2013 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сухотиной В.М.
судей: Мухиной И.Н.
Ярцева Д.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Клепиковой Т.Н.
при участии: без участия
рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "УЧЕТ" (номер апелляционного производства 07АП-5057/13)
на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 18 мая 2013 года по делу N А45-2981/2013 (судья Уколов А.А.)
по иску индивидуального предпринимателя Яковлевой Татьяны Леонидовны (ОГРН 305540530400021), г. Новосибирск,
к обществу с ограниченной ответственностью "УЧЕТ" (ОГРН 1025402483765), г. Новосибирск,
о признании ничтожным положения пункта 8.1 договора аренды нежилого помещения от 14 февраля 2012 года N В11/1,
установил:
Индивидуальный предприниматель Яковлева Татьяна Леонидовна обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "УЧЕТ" о признании ничтожным положения договора аренды нежилого помещения от 14 февраля 2012 года N В11/1, содержащееся в пункте 8.1, а именно: "Каждая из сторон имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке при отсутствии виновных действий другой стороны/задолженности Арендатора как причины расторжения настоящего договора, уведомив об этом другую сторону не менее, чем за 60 дней, при этом страховой депозит, уплаченный арендатором по настоящему договору подлежит зачету в счет последнего месяца аренды".
Исковые требования мотивированы тем, что оспариваемый пункт договора не соответствует статьям 619, 620, 450, пункту 2 статьи 452, статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих для договора аренды возможность его расторжения только в судебном порядке по основаниям, установленным в договоре или законе, является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 15 мая 2013 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением суда, ответчик обратился с апелляционной жалобой, просил решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование жалобы податель указал, что оспариваемый пункт прямо указывает на право расторжения в порядке одностороннего отказа от исполнения договора, во внесудебном порядке, выводы суда являются ошибочными и не соответствуют практике толкования и применения норм материального права.
В отзыве на апелляционную жалобу ИП Яковлева Т.Л. просила оставить ее без удовлетворения, решение без изменения.
Дело рассмотрено в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон, извещенных о времени и месте судебного заседания.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Как следует из материалов дела, между ИП Яковлевой Т.Л. (арендатором) и ООО "Учет" (арендодателем) 14 февраля 2012 года заключен договор аренды N В11/1 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Новосибирск, площадь им. Карла Маркса, дом 7, помещение N 24, площадью 60,45 кв. м сроком на 5 лет, произведена государственная регистрация в установленном законом порядке 06 апреля 2012 года.
Пункт 8.1 договора гласит: "Каждая из сторон имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке при отсутствии виновных действий другой стороны/задолженности арендатора, как причины расторжения настоящего договора, уведомив об этом другую сторону не менее, чем за 60 дней, при этом страховой депозит, уплаченный арендатором по настоящему договору подлежит зачету в счет последнего месяца аренды".
Считая положения пункта 8.1 договора недействительным (ничтожным), ИП Яковлева Т.Л. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что возможность расторжения в одностороннем несудебном порядке договора аренды не предусмотрена действующим законодательством, оспариваемый пункт договора противоречит закону, договором стороны не установили возможность одностороннего отказа от исполнения договора.
Апелляционный суд считает указанные выводы ошибочными.
Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В силу частей 2, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В пункте 27 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" со ссылкой на часть 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.
По смыслу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды относится к числу консенсуальных договоров.
Статьями 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания для расторжения договора в судебном порядке по требованию арендатора или арендодателя. При этом такие основания могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора или арендодателя.
Между тем, следуя буквальному толкованию условия пункта 8.1 договора применительно к статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны выразили волеизъявление на прекращение договора вследствие отказа арендатора или арендодателя от исполнения договора во внесудебном порядке, установили порядок и срок направления уведомления, что согласуется с положениями части 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ссылка суда первой инстанции на Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (утверждена Приказом Минюста РФ от 06 августа 2004 года N 135 апелляционным судом отклоняется.
В силу пункта 3 названной Инструкции она регулирует вопросы, касающиеся особенностей проведения государственной регистрации договоров аренды объектов недвижимого имущества (за исключением предприятий как имущественных комплексов, участков лесного фонда (леса), обособленных водных объектов и многолетних насаждений), изменений, прекращения и расторжения договоров аренды.
Между тем, Инструкция является подзаконным актом и не регулирует правоотношения между арендатором и арендодателем.
Воспользовавшись своим правом, предусмотренным пунктом 8.1 договора, арендодатель направил арендатору уведомление N 3681 от 13 декабря 2012 года о расторжении договора с 10 марта 2013 года с требованием об освобождении помещения от имущества и передаче помещения арендодателю по акту приема-передачи не позднее 10 марта 2013 года.
Статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном настоящим Кодексом.
Во исполнение уведомления о расторжении договора аренды, арендатор передал, а арендодатель принял арендованное помещение, о чем свидетельствует подписанный сторонами акт сдачи-приема от 10 марта 2013 года.
С учетом изложенного ИП Яковлева Т.Л. не указала и не обосновала, какие ее права и законные интересы нарушены оспариваемым пунктом договора, каким образом ее права и законные интересы будут восстановлены в случае удовлетворения иска.
Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, обжалуемое решение подлежит отмене, апелляционная жалоба - удовлетворению.
По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по делу относятся на истца.
Руководствуясь статьями 110, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 18 мая 2013 года по делу N А45-2981/2013 отменить, принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Яковлевой Татьяны Леонидовны (ОГРН 305540530400021) в пользу общества с ограниченной ответственностью "УЧЕТ" (ОГРН 1025402483765) 2000 рублей расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
В.М.СУХОТИНА
Судьи
И.Н.МУХИНА
Д.Г.ЯРЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.07.2013 ПО ДЕЛУ N А45-2981/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 июля 2013 г. по делу N А45-2981/2013
Полный текст постановления изготовлен 24 июля 2013 года.
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2013 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сухотиной В.М.
судей: Мухиной И.Н.
Ярцева Д.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Клепиковой Т.Н.
при участии: без участия
рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "УЧЕТ" (номер апелляционного производства 07АП-5057/13)
на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 18 мая 2013 года по делу N А45-2981/2013 (судья Уколов А.А.)
по иску индивидуального предпринимателя Яковлевой Татьяны Леонидовны (ОГРН 305540530400021), г. Новосибирск,
к обществу с ограниченной ответственностью "УЧЕТ" (ОГРН 1025402483765), г. Новосибирск,
о признании ничтожным положения пункта 8.1 договора аренды нежилого помещения от 14 февраля 2012 года N В11/1,
установил:
Индивидуальный предприниматель Яковлева Татьяна Леонидовна обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "УЧЕТ" о признании ничтожным положения договора аренды нежилого помещения от 14 февраля 2012 года N В11/1, содержащееся в пункте 8.1, а именно: "Каждая из сторон имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке при отсутствии виновных действий другой стороны/задолженности Арендатора как причины расторжения настоящего договора, уведомив об этом другую сторону не менее, чем за 60 дней, при этом страховой депозит, уплаченный арендатором по настоящему договору подлежит зачету в счет последнего месяца аренды".
Исковые требования мотивированы тем, что оспариваемый пункт договора не соответствует статьям 619, 620, 450, пункту 2 статьи 452, статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих для договора аренды возможность его расторжения только в судебном порядке по основаниям, установленным в договоре или законе, является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 15 мая 2013 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением суда, ответчик обратился с апелляционной жалобой, просил решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование жалобы податель указал, что оспариваемый пункт прямо указывает на право расторжения в порядке одностороннего отказа от исполнения договора, во внесудебном порядке, выводы суда являются ошибочными и не соответствуют практике толкования и применения норм материального права.
В отзыве на апелляционную жалобу ИП Яковлева Т.Л. просила оставить ее без удовлетворения, решение без изменения.
Дело рассмотрено в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон, извещенных о времени и месте судебного заседания.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Как следует из материалов дела, между ИП Яковлевой Т.Л. (арендатором) и ООО "Учет" (арендодателем) 14 февраля 2012 года заключен договор аренды N В11/1 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Новосибирск, площадь им. Карла Маркса, дом 7, помещение N 24, площадью 60,45 кв. м сроком на 5 лет, произведена государственная регистрация в установленном законом порядке 06 апреля 2012 года.
Пункт 8.1 договора гласит: "Каждая из сторон имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке при отсутствии виновных действий другой стороны/задолженности арендатора, как причины расторжения настоящего договора, уведомив об этом другую сторону не менее, чем за 60 дней, при этом страховой депозит, уплаченный арендатором по настоящему договору подлежит зачету в счет последнего месяца аренды".
Считая положения пункта 8.1 договора недействительным (ничтожным), ИП Яковлева Т.Л. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что возможность расторжения в одностороннем несудебном порядке договора аренды не предусмотрена действующим законодательством, оспариваемый пункт договора противоречит закону, договором стороны не установили возможность одностороннего отказа от исполнения договора.
Апелляционный суд считает указанные выводы ошибочными.
Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В силу частей 2, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В пункте 27 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" со ссылкой на часть 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.
По смыслу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды относится к числу консенсуальных договоров.
Статьями 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания для расторжения договора в судебном порядке по требованию арендатора или арендодателя. При этом такие основания могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора или арендодателя.
Между тем, следуя буквальному толкованию условия пункта 8.1 договора применительно к статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны выразили волеизъявление на прекращение договора вследствие отказа арендатора или арендодателя от исполнения договора во внесудебном порядке, установили порядок и срок направления уведомления, что согласуется с положениями части 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ссылка суда первой инстанции на Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (утверждена Приказом Минюста РФ от 06 августа 2004 года N 135 апелляционным судом отклоняется.
В силу пункта 3 названной Инструкции она регулирует вопросы, касающиеся особенностей проведения государственной регистрации договоров аренды объектов недвижимого имущества (за исключением предприятий как имущественных комплексов, участков лесного фонда (леса), обособленных водных объектов и многолетних насаждений), изменений, прекращения и расторжения договоров аренды.
Между тем, Инструкция является подзаконным актом и не регулирует правоотношения между арендатором и арендодателем.
Воспользовавшись своим правом, предусмотренным пунктом 8.1 договора, арендодатель направил арендатору уведомление N 3681 от 13 декабря 2012 года о расторжении договора с 10 марта 2013 года с требованием об освобождении помещения от имущества и передаче помещения арендодателю по акту приема-передачи не позднее 10 марта 2013 года.
Статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном настоящим Кодексом.
Во исполнение уведомления о расторжении договора аренды, арендатор передал, а арендодатель принял арендованное помещение, о чем свидетельствует подписанный сторонами акт сдачи-приема от 10 марта 2013 года.
С учетом изложенного ИП Яковлева Т.Л. не указала и не обосновала, какие ее права и законные интересы нарушены оспариваемым пунктом договора, каким образом ее права и законные интересы будут восстановлены в случае удовлетворения иска.
Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, обжалуемое решение подлежит отмене, апелляционная жалоба - удовлетворению.
По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по делу относятся на истца.
Руководствуясь статьями 110, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 18 мая 2013 года по делу N А45-2981/2013 отменить, принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Яковлевой Татьяны Леонидовны (ОГРН 305540530400021) в пользу общества с ограниченной ответственностью "УЧЕТ" (ОГРН 1025402483765) 2000 рублей расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
В.М.СУХОТИНА
Судьи
И.Н.МУХИНА
Д.Г.ЯРЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)