Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Михалина Ю.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
в составе:
председательствующего Мелешко Н.В.,
судей Медведкиной В.А., Вашкиной Л.И.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании 14 октября 2013 г. дело N 2-3109/2013 по апелляционной жалобе Л. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 4 июля 2013 г. по иску Л. к ООО о признании права собственности на объект незавершенного строительства.
Заслушав доклад судьи Мелешко Н.В., объяснения Л. и ее представителей, представителя ООО - Р., представителя конкурсного управляющего ООО "П" Л.Ю. - К., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Л. обратилась в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО и ООО "П" о признании права собственности на долю в не завершенном строительством объекте недвижимости - жилом многоквартирном доме по строительному адресу: <адрес>, в виде не завершенной строительством двухкомнатной квартиры N <...>, проектной площадью <...> кв. м, расположенной на четвертом этаже в осях Б1-Г/5-7.
В обоснование иска истец указал, что между ООО и ООО "П" заключен договор соинвестирования, предметом которого является объединение вкладов с целью строительства жилого дома по строительному адресу: <адрес>. <дата> между ООО "П" и истицей заключен предварительный договор купли-продажи N <...> на двухкомнатную квартиру N <...> в спорном объекте. <дата> истица обратилась к ООО "П" с требованием о заключении основного договора купли-продажи, однако ООО "П" отказало в заключении основного договора купли-продажи, ссылаясь на тот факт, что ООО не передает квартиру ООО "П" и не сдает дом в эксплуатацию. Истица свои обязательства по предварительному договору купли-продажи исполнила, оплатив оговоренную в договоре стоимость квартиры. Поскольку спорная квартира входит в состав дома, имеет индивидуальные признаки, истица просит признать за ней право собственности на долю в не завершенном строительством объекте в виде квартиры.
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 4 июля 2013 г. в удовлетворении иска Л. отказано.
В апелляционной жалобе Л. просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований, указывая, что судом были ненадлежащим образом исследованы все обстоятельства дела, доказательства, приведенные истцом не получили надлежащей оценки, неправильно применены нормы материального права.
Представитель ответчика ООО в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Представитель третьего лица ООО "П" в отзыве выразил согласие с доводами апелляционной жалобы.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу на рассмотрение дела не явился, о его слушании извещен надлежащим образом, на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, <дата> между Комитетом по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга и ЗАО заключен договор аренды земельного участка по адресу: <адрес> для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома со встроенными помещениями (т. 1 л.д. 127 - 136).
На основании дополнительного соглашения к договору аренды от <дата> в качестве арендатора вместо ЗАО привлечено ООО (1 т. л.д. 148 - 149, 150).
<дата> ООО "П" и ООО заключили договор соинвестирования строительства N <...>, предметом которого является совместная деятельность участников договора по строительству и сдаче в эксплуатацию жилого дома со встроенными помещениями по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 19 - 24).
В силу п. 2.4 указанного договора, в целях реализации инвестиционного проекта соинвестор ООО "П" за счет собственных и (или) привлеченных денежных средств, собственными силами или силами привлеченных им третьих лиц в соответствии с действующей нормативно-технической документацией, условиями договора, исполняя функции заказчика, принимает на себя согласованную часть затрат по договору генерального подряда по объекту. Кроме того, ООО "П" принимает участие в сдаче объекта приемочной комиссии, в передаче объекта эксплуатирующим и энергоснабжающим организациям, а также устраняет недостатки (дефекты), выявленные в период гарантийной эксплуатации объекта.
Пунктом 3.3 договора установлено, что вклад соинвестора ООО "П" в реализацию инвестиционного проекта составляет 100% от инвестиционных расходов на строительство объекта (генеральный подряд и прочие подрядные строительные работы), что составляет (предварительно) <...> руб., включая НДС.
В соответствии с п. 5.2 соинвестор ООО "П" обязуется надлежащим образом исполнить обязательства, указанные в п. 2.4 договора, в соответствии с условиями договора, СНиП, государственными стандартами, техническими условиями, другими нормативными документами и законодательными актами. Организовать выполнение работ по строительству объекта в согласованные сроки.
В силу п. 5.2.8 ООО "П" обязуется сдать объект приемочной комиссии и передать его на обслуживание эксплуатирующим организациям до окончания срока реализации инвестиционного проекта, установленного договором аренды земельного участка.
Таким образом, хотя ООО "П" поименовано в договоре как заказчик, фактически по условиям договора выступало в роли застройщика и генерального инвестора с правом, как привлечения денежных средств, так и привлечения третьих лиц для реализации инвестиционного проекта по строительству дома.
<дата> между ООО "П" и Л. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N <...> по условиям которого стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры N <...> в жилом многоквартирном доме по строительному адресу: <адрес>, ориентировочный срок заключения договора купли-продажи квартиры, на основании которого у ООО "П" в будущем возникнет право собственности на квартиру, - 4 квартал 2011 года. Основной договор купли-продажи подлежит заключению в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности ООО "П" на квартиру (т. 1 л.д. 8 - 12).
Истец в полном объеме выполнил финансовые обязательства по договору, выплатив ООО "П" стоимость квартиры в сумме <...> руб. (т. 1 л.д. 16).
<дата> между ООО и ООО "П" заключено дополнительное соглашение N 5 к договору соинвестирования N <...> от <дата>, по условиям которого из доли соинвестора ООО "П" изъяты и переданы в долю соинвестора ООО ряд квартир, в том числе квартира под строительным номером 24 (т. 1 л.д. 180 - 181).
Как следует из письма Управления контроля и надзора в области долевого строительства, на 4 квартал 2012 г. установлена степень готовности дома 100%. <дата> Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ООО выдано заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации (т. 1 л.д. 115 - 117).
Судоговорением установлено, что разрешение о вводе объекта в эксплуатацию не получено.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 9 июля 2012 г. ООО "П" признано банкротом, в отношении него введена процедура наблюдения, назначен конкурсный управляющий (т. 1 л.д. 39 - 42).
Л. обратилась с заявлением в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "П", ее требования были приняты и их рассмотрение отложено до рассмотрения вопроса о применении правил банкротства застройщика в отношении должника (т. 1 л.д. 43 - 44).
Определением судьи Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 2 ноября 2012 г. применены при банкротстве ООО "П" правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" о банкротстве застройщика (т. 1 л.д. 58 - 60).
Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Исходя из чч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г.
Судебная коллегия также учитывает разъяснения, данные Верховным Судом РФ в письме от 30 января 2013 г. N 7-ВС-368/13 "О применении норм Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" о том, что действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключение предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Поскольку, исходя из содержания предварительного договора купли-продажи квартиры N <...> от <дата>, заключенного между ООО "П" и Л., предметом договора является конкретная квартира, за строительство которой Л. внесла денежные средства, разрешение на строительство дома получено после 1 апреля 2005 г., доказательства обратного ответчиком в материалы дела не представлены, то Л., как добросовестный участник долевого строительства, вправе требовать исполнения договора и на правоотношения Л. с ООО "П" распространяется действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Доводы, ООО о том, что доли ООО и ООО "П" в инвестировании строительства объекта изменены, квартира передана в долю инвестора ООО, поэтому у Л., состоящей в договорных отношениях с ООО "П", отсутствует право требовать квартиру у ООО, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание.
Поскольку по условиям договора соинвестирования строительства N <...> ООО "П" вправе привлекать для реализации инвестиционного проекта денежные средства третьих лиц, в соответствии с этим правом ООО "П" привлекло к участию в строительстве Л., оплатившую конкретное жилое помещение, и у нее возникло право требовать передать указанную квартиру по окончании строительства, то соглашение об изменении доли ООО "П" в строительстве объекта на квартиру N <...>, заключенное после исполнения дольщиком своей обязанности, нарушает права Л., и не может влечь для истца правовых последствий.
Так как ООО "П" признано банкротом, Л. для защиты своих прав и законных интересов участника долевого строительства, вложившего свои денежные средства в строительство квартиры, просит восстановить свое нарушенное право путем признания за ней права собственности на не завершенный строительством объект.
Судебная коллегия находит требование истца правомерным и подлежащим удовлетворению.
В соответствии со ст. 3 ГПК РФ лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права.
Способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.
Пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ определено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Таким образом, в соответствии с нормами гражданского законодательства объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу.
В соответствии со ст. 128 Гражданского кодекса РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Согласно положениям ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, Л., надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору от <дата> путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО "П", а при неисполнении обязательства другой стороной данного договора вправе была требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ней права на долю в не завершенном строительством объекте в виде квартиры.
В силу п. 6.2 договора соинвестирования ООО и ООО "П" несут солидарную ответственность по обязательствам при привлечении третьих лиц, квартира от ООО ООО "П" не передана, ООО "П" нарушило сроки по заключению договора купли-продажи квартиры, в отношении ООО "П" возбуждена процедура банкротства, поэтому оно не может исполнить свои обязательства по договору с Л., в связи с чем, неисполнение обязательства другой стороной договора истцом доказано, поэтому требование истца о признании права собственности на объект незавершенного строительства подлежит удовлетворению. При этом судебная коллегия учитывает, что ответчик не сообщил и не представил доказательств наличия на данную квартиру прав требования у иных лиц.
С учетом изложенного решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 4 июля 2013 г. подлежит отмене, как постановленное с нарушением норм материального права.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 4 июля 2013 г. отменить, принять по делу новое решение.
Исковые требования Л. удовлетворить.
Признать за Л. право собственности на долю в не завершенном строительством объекте недвижимости - жилом многоквартирном доме по строительному адресу: <адрес> в виде не завершенной строительством двухкомнатной квартиры N <...>, проектной площадью <...> кв. м, расположенной на четвертом этаже в осях Б1-Г/5-7.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 14.10.2013 N 33-14975/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 октября 2013 г. N 33-14975/2013
Судья: Михалина Ю.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
в составе:
председательствующего Мелешко Н.В.,
судей Медведкиной В.А., Вашкиной Л.И.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании 14 октября 2013 г. дело N 2-3109/2013 по апелляционной жалобе Л. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 4 июля 2013 г. по иску Л. к ООО о признании права собственности на объект незавершенного строительства.
Заслушав доклад судьи Мелешко Н.В., объяснения Л. и ее представителей, представителя ООО - Р., представителя конкурсного управляющего ООО "П" Л.Ю. - К., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Л. обратилась в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО и ООО "П" о признании права собственности на долю в не завершенном строительством объекте недвижимости - жилом многоквартирном доме по строительному адресу: <адрес>, в виде не завершенной строительством двухкомнатной квартиры N <...>, проектной площадью <...> кв. м, расположенной на четвертом этаже в осях Б1-Г/5-7.
В обоснование иска истец указал, что между ООО и ООО "П" заключен договор соинвестирования, предметом которого является объединение вкладов с целью строительства жилого дома по строительному адресу: <адрес>. <дата> между ООО "П" и истицей заключен предварительный договор купли-продажи N <...> на двухкомнатную квартиру N <...> в спорном объекте. <дата> истица обратилась к ООО "П" с требованием о заключении основного договора купли-продажи, однако ООО "П" отказало в заключении основного договора купли-продажи, ссылаясь на тот факт, что ООО не передает квартиру ООО "П" и не сдает дом в эксплуатацию. Истица свои обязательства по предварительному договору купли-продажи исполнила, оплатив оговоренную в договоре стоимость квартиры. Поскольку спорная квартира входит в состав дома, имеет индивидуальные признаки, истица просит признать за ней право собственности на долю в не завершенном строительством объекте в виде квартиры.
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 4 июля 2013 г. в удовлетворении иска Л. отказано.
В апелляционной жалобе Л. просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований, указывая, что судом были ненадлежащим образом исследованы все обстоятельства дела, доказательства, приведенные истцом не получили надлежащей оценки, неправильно применены нормы материального права.
Представитель ответчика ООО в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Представитель третьего лица ООО "П" в отзыве выразил согласие с доводами апелляционной жалобы.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу на рассмотрение дела не явился, о его слушании извещен надлежащим образом, на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, <дата> между Комитетом по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга и ЗАО заключен договор аренды земельного участка по адресу: <адрес> для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома со встроенными помещениями (т. 1 л.д. 127 - 136).
На основании дополнительного соглашения к договору аренды от <дата> в качестве арендатора вместо ЗАО привлечено ООО (1 т. л.д. 148 - 149, 150).
<дата> ООО "П" и ООО заключили договор соинвестирования строительства N <...>, предметом которого является совместная деятельность участников договора по строительству и сдаче в эксплуатацию жилого дома со встроенными помещениями по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 19 - 24).
В силу п. 2.4 указанного договора, в целях реализации инвестиционного проекта соинвестор ООО "П" за счет собственных и (или) привлеченных денежных средств, собственными силами или силами привлеченных им третьих лиц в соответствии с действующей нормативно-технической документацией, условиями договора, исполняя функции заказчика, принимает на себя согласованную часть затрат по договору генерального подряда по объекту. Кроме того, ООО "П" принимает участие в сдаче объекта приемочной комиссии, в передаче объекта эксплуатирующим и энергоснабжающим организациям, а также устраняет недостатки (дефекты), выявленные в период гарантийной эксплуатации объекта.
Пунктом 3.3 договора установлено, что вклад соинвестора ООО "П" в реализацию инвестиционного проекта составляет 100% от инвестиционных расходов на строительство объекта (генеральный подряд и прочие подрядные строительные работы), что составляет (предварительно) <...> руб., включая НДС.
В соответствии с п. 5.2 соинвестор ООО "П" обязуется надлежащим образом исполнить обязательства, указанные в п. 2.4 договора, в соответствии с условиями договора, СНиП, государственными стандартами, техническими условиями, другими нормативными документами и законодательными актами. Организовать выполнение работ по строительству объекта в согласованные сроки.
В силу п. 5.2.8 ООО "П" обязуется сдать объект приемочной комиссии и передать его на обслуживание эксплуатирующим организациям до окончания срока реализации инвестиционного проекта, установленного договором аренды земельного участка.
Таким образом, хотя ООО "П" поименовано в договоре как заказчик, фактически по условиям договора выступало в роли застройщика и генерального инвестора с правом, как привлечения денежных средств, так и привлечения третьих лиц для реализации инвестиционного проекта по строительству дома.
<дата> между ООО "П" и Л. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N <...> по условиям которого стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры N <...> в жилом многоквартирном доме по строительному адресу: <адрес>, ориентировочный срок заключения договора купли-продажи квартиры, на основании которого у ООО "П" в будущем возникнет право собственности на квартиру, - 4 квартал 2011 года. Основной договор купли-продажи подлежит заключению в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности ООО "П" на квартиру (т. 1 л.д. 8 - 12).
Истец в полном объеме выполнил финансовые обязательства по договору, выплатив ООО "П" стоимость квартиры в сумме <...> руб. (т. 1 л.д. 16).
<дата> между ООО и ООО "П" заключено дополнительное соглашение N 5 к договору соинвестирования N <...> от <дата>, по условиям которого из доли соинвестора ООО "П" изъяты и переданы в долю соинвестора ООО ряд квартир, в том числе квартира под строительным номером 24 (т. 1 л.д. 180 - 181).
Как следует из письма Управления контроля и надзора в области долевого строительства, на 4 квартал 2012 г. установлена степень готовности дома 100%. <дата> Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ООО выдано заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации (т. 1 л.д. 115 - 117).
Судоговорением установлено, что разрешение о вводе объекта в эксплуатацию не получено.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 9 июля 2012 г. ООО "П" признано банкротом, в отношении него введена процедура наблюдения, назначен конкурсный управляющий (т. 1 л.д. 39 - 42).
Л. обратилась с заявлением в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "П", ее требования были приняты и их рассмотрение отложено до рассмотрения вопроса о применении правил банкротства застройщика в отношении должника (т. 1 л.д. 43 - 44).
Определением судьи Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 2 ноября 2012 г. применены при банкротстве ООО "П" правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" о банкротстве застройщика (т. 1 л.д. 58 - 60).
Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Исходя из чч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г.
Судебная коллегия также учитывает разъяснения, данные Верховным Судом РФ в письме от 30 января 2013 г. N 7-ВС-368/13 "О применении норм Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" о том, что действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключение предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Поскольку, исходя из содержания предварительного договора купли-продажи квартиры N <...> от <дата>, заключенного между ООО "П" и Л., предметом договора является конкретная квартира, за строительство которой Л. внесла денежные средства, разрешение на строительство дома получено после 1 апреля 2005 г., доказательства обратного ответчиком в материалы дела не представлены, то Л., как добросовестный участник долевого строительства, вправе требовать исполнения договора и на правоотношения Л. с ООО "П" распространяется действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Доводы, ООО о том, что доли ООО и ООО "П" в инвестировании строительства объекта изменены, квартира передана в долю инвестора ООО, поэтому у Л., состоящей в договорных отношениях с ООО "П", отсутствует право требовать квартиру у ООО, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание.
Поскольку по условиям договора соинвестирования строительства N <...> ООО "П" вправе привлекать для реализации инвестиционного проекта денежные средства третьих лиц, в соответствии с этим правом ООО "П" привлекло к участию в строительстве Л., оплатившую конкретное жилое помещение, и у нее возникло право требовать передать указанную квартиру по окончании строительства, то соглашение об изменении доли ООО "П" в строительстве объекта на квартиру N <...>, заключенное после исполнения дольщиком своей обязанности, нарушает права Л., и не может влечь для истца правовых последствий.
Так как ООО "П" признано банкротом, Л. для защиты своих прав и законных интересов участника долевого строительства, вложившего свои денежные средства в строительство квартиры, просит восстановить свое нарушенное право путем признания за ней права собственности на не завершенный строительством объект.
Судебная коллегия находит требование истца правомерным и подлежащим удовлетворению.
В соответствии со ст. 3 ГПК РФ лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права.
Способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.
Пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ определено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Таким образом, в соответствии с нормами гражданского законодательства объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу.
В соответствии со ст. 128 Гражданского кодекса РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Согласно положениям ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, Л., надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору от <дата> путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО "П", а при неисполнении обязательства другой стороной данного договора вправе была требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ней права на долю в не завершенном строительством объекте в виде квартиры.
В силу п. 6.2 договора соинвестирования ООО и ООО "П" несут солидарную ответственность по обязательствам при привлечении третьих лиц, квартира от ООО ООО "П" не передана, ООО "П" нарушило сроки по заключению договора купли-продажи квартиры, в отношении ООО "П" возбуждена процедура банкротства, поэтому оно не может исполнить свои обязательства по договору с Л., в связи с чем, неисполнение обязательства другой стороной договора истцом доказано, поэтому требование истца о признании права собственности на объект незавершенного строительства подлежит удовлетворению. При этом судебная коллегия учитывает, что ответчик не сообщил и не представил доказательств наличия на данную квартиру прав требования у иных лиц.
С учетом изложенного решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 4 июля 2013 г. подлежит отмене, как постановленное с нарушением норм материального права.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 4 июля 2013 г. отменить, принять по делу новое решение.
Исковые требования Л. удовлетворить.
Признать за Л. право собственности на долю в не завершенном строительством объекте недвижимости - жилом многоквартирном доме по строительному адресу: <адрес> в виде не завершенной строительством двухкомнатной квартиры N <...>, проектной площадью <...> кв. м, расположенной на четвертом этаже в осях Б1-Г/5-7.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)