Судебные решения, арбитраж
Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 июля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Глазуновой И.Н., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Назыковым А.Л.,
при участии:
от истца - ТСЖ "РОЗ 48" - представителя Оленичева А.Г. (доверенность от 22.10.2012),
от ответчиков:
от ИП Бикбаева Е.С. - представителя Маркова О.М. (доверенность от 18.12.2012),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "РОЗ 48"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 29 марта 2013 года по делу N А32-33465/2012
по иску товарищества собственников жилья "РОЗ 48"
к администрации муниципального образования город-курорт Сочи, департаменту имущественных отношений администрации города Сочи, индивидуальному предпринимателю Харлампиди Александру Николаевичу, индивидуальному предпринимателю Бикбаеву Евгению Сарьваровичу
при участии третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю,
о признании права общей долевой собственности на помещения,
принятое судьей Григорьевой Ю.С.,
установил:
товарищество собственников жилья "РОЗ 48" обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному образованию город-курорт Сочи, департаменту имущественных отношений администрации города Сочи, индивидуальным предпринимателям Харлампиди А.Н., Бикбаеву Е.С. о признании незаконным включения муниципальным образованием город-курорт Сочи в реестр муниципальной собственности города Сочи нежилых помещений многоквартирного жилого дома, литер А1, подвал NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 общей площадью 84,8 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Роз, д. N 48; признании отсутствующим права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на нежилые помещения многоквартирного жилого дома, литер А1, подвал NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 общей площадью 84,8 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Роз, д. N 48; признать договор купли-продажи N 1135-р от 16.09.2009 муниципального имущества муниципального образования город-курорт Сочи, нежилые помещения N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 подвал литер А1 в д. N 48 по ул. Роз в Центральном районе г. Сочи общей площадью 84,8 кв. м предпринимателю Харлампиди А.Н. ничтожной сделкой; признании договора купли-продажи от 04.09.2011 нежилых помещений N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 подвал Литер А1 в д. N 48 по ул. Роз в Центральном районе г. Сочи общей площадью 84,8 кв. м, заключенный между ИП Харлампиди А.Н. и ИП Бикбаевым Е.С. ничтожной сделкой; признании права общей долевой собственности за собственниками многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Роз, д. 48, на нежилые помещения литер А1, этаж подвал N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 общей площадью 84,8 кв. м.
Исковые требования мотивированы следующим. 21.03.2007 проведена государственная регистрация права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на спорные помещения, впоследствии помещения были отчуждены в собственность предпринимателя Харлампиди А.Н., который продал помещения предпринимателю Бикбаеву Е.С. ТСЖ "РОЗ 48" зарегистрировано 21.03.2012, 22.07.2012 общим собранием членов ТСЖ принято решение о наделении председателя полномочиями на обращение с иском в отношении спорных помещений. В помещениях имеется часть внутридомовых инженерных систем водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, теплоснабжения. Первая приватизация квартиры состоялась в 1991 году. В 1996 году спорное помещение было незаконно реконструировано, впоследствии использовалось муниципальным образованием для сдачи в аренду.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Краснодарскому краю.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2013 в иске отказано.
Истец обжаловал решение в порядке главы 34 АПК РФ, просил решение отменить, иск удовлетворить.
Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Согласно акту осмотра от 18.07.2012 в помещениях подвала дома расположено кафе, трубы водоснабжения находятся в закрытой шахте внутри кафе, канализационные стояки в туалетной комнате, часть внутридомовых стояков замурована в стене. Ответчики не представили доказательств, опровергающих доводов истца о том, что в спорных помещениях находятся инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного жилого помещения. Спорные помещения являются нежилыми, в них расположены трубы, стояки, назначение спорных помещений изначально является исключительно техническим. Помещения реконструированы администрацией города Сочи в период с 1996 по 2006 год. Самовольная реконструкция помещений зафиксирована инвентаризацией в 1996 году. Технический паспорт 2006 года был выдан на незаконно проведенную реконструкцию части подвала, которая в этот период использовалась под парикмахерскую. Мнение истца о том, что спорные помещения на 19.11.1992 не были сформированы как самостоятельный объект недвижимости, является одним из оснований заявленных им требований. Исковые требования в части признания отсутствующим права собственности администрации г. Сочи и последующие сделки ничтожными заявлены с целью изменения данных, содержащихся в системе учета прав на недвижимое имущество.
В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель истца доводы жалобы поддержал, ходатайствовал о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы. Представитель ответчика Бикбаева Е.С. доводы жалобы не признал, против проведения экспертизы возражал по мотиву незаявления такого ходатайства суду первой инстанции, просил решение суда оставить без изменения. Остальные лица явка представителей не обеспечили, апелляционная жалоба рассмотрена судом в их отношении в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены решения суда.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ТСЖ "РОЗ 48" создано 21 марта 2012 года. Председателем ТСЖ "РОЗ 48" была избрана Силантьева И.Д. (протокол N 1 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 12 марта 2012 года. 22.07.2012 внеочередным общим собранием членов ТСЖ "РОЗ 48" было принято решение о наделении председателя ТСЖ "РОЗ 48" Силантьевой И.Д. полномочиями на подачу запросов и заявлений в органы исполнительной власти, исковых требований в суд о признании права общей долевой собственности домовладельцев на нежилые помещения литер А-1, N 1-10, находящиеся в техническом подвале д. N 48 по ул. Роз (т. 1, л.д. 18-19).
В соответствии с данными технического паспорта домовладения N 48 по ул. Роз в г. Сочи от 18.04.2006 года в подвале данного дома, литер А1, расположены: кабинеты, коридоры, кладовые, санузел и помещение администратора. Также указано, что в помещениях незаконно произведена реконструкция, а также упомянуто, что помещения используются под парикмахерскую. В подвале литер А расположены подсобные помещения. 10 июня 2012 года истец составил акт осмотра N 1, согласно которому им установлено фактическое наличие в нежилых помещениях подвала NN 1-10 коммуникаций внутридомовых инженерных систем (трубопроводов холодной, горячей воды, теплоснабжения и канализационных труб), предназначенных для обслуживания более одного помещения многоквартирного дома. 18 июля 2012 года ООО "Югстройсервис" составило акт осмотра жилого дома N 48 по ул. Роз в г. Сочи, согласно которому в помещениях подвала дома расположено кафе, трубы холодного и горячего водоснабжения находятся в закрытой шахте внутри кафе, канализационные стояки в туалетной комнате, доступа к ним нет с 22-00 до 10-00 часов. Части внутридомовых стояков отопления замурованы в стене. Согласно техническому паспорту от 02.08.2011 в спорных помещениях подвала расположены парикмахерская, кабинеты, кладовые, подсобные помещения, туалет и коридоры. Фактически на момент рассмотрения дела в суде спорными помещениями владеет и их эксплуатирует индивидуальный предприниматель Бикбаев Е.С., что подтверждено истцом в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции.
16 сентября 2009 года между департаментом имущественных отношений администрации г. Сочи и индивидуальным предпринимателем Харлампиди А.Н. был заключен договор N 1135-р купли-продажи муниципального имущества, в соответствии с которым предприниматель приобрел в собственность помещения N 1-10 в подвале жилого дома по ул. Роз,48, в г. Сочи. Имущество было передано покупателю по акту. Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРП 01.12.2009.
14 сентября 2011 года между индивидуальным предпринимателем Харлампиди А.Н. и индивидуальным предпринимателем Бикбаевым Е.С. был заключен договор купли-продажи спорных подвальных помещений. Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРП 31.10.2011.
Судом первой инстанции также установлено, что 27 марта 1991 года решением исполнительного комитета Центрального районного Совета народных депутатов г. Сочи Краснодарского края Резникову Ю.Е. была разрешена продажа квартиры N 38 по ул. Роз, 48 в г. Сочи. Апелляционному суду предоставлена копия договора от 07.05.1991 о продаже исполнительным комитетом Центрального районного Совета народных депутатов г. Сочи Резникову Ю.Е. однокомнатной квартиры N 38 в г. Сочи по ул. Роз, 48.
При рассмотрении исковых требований суд первой инстанции обоснованно руководствовался подходом к рассмотрению дел данной категории, определенным постановлением Президиума ВАС РФ в постановлении от 02.03.2010 N 13391/09. В данном постановлении сформулировано следующее. Такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность". С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома. Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме. Для рассмотрения подобных дел судам надлежит прежде всего выяснять, были ли спорные подвальные помещения предназначены для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме, и на основании установленных обстоятельств определить, относятся ли данные помещения к общему имуществу дома.
В результате анализа материалов дела суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что прохождение в спорных помещениях стояков водоснабжения и канализации, труб отопления само по себе не является основанием для автоматического отнесения спорных подвала к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома. Истцом не представлено доказательств использования домовладельцами спорных подвальных помещений на момент приватизации первой квартиры в доме, не указано, когда подвальные помещения выбыли из владения жильцов и при каких обстоятельствах это произошло, и находились ли спорные помещения во владении жильцов когда бы то ни было. В этой связи суд первой инстанции обоснованно указал на недоказанность того, что спорные помещения использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами на дату приватизации (приобретения в частную собственность) первого жилого помещения в многоквартирном доме. Обязанность доказывания данного обстоятельства лежит на истце.
Судом первой инстанции также установлено, что истец спорными помещениями не владеет. Между тем, истцом заявлен иск о признании права общей собственности собственников помещений в доме и о признании отсутствующим права собственности муниципального образования без заявления требования об истребовании помещений из чужого незаконного владения. В этой связи суд первой инстанции обоснованно указал, что иск о признании права может быть удовлетворен только при наличии у лица, считающего себя собственником, фактического владения спорной вещью, поскольку удовлетворяя данный иск, суд лишь констатирует наличие вещного права у истца, не признаваемого (оспариваемого) ответчиком. В случае утраты собственником владения имуществом, защита права осуществляется путем предъявления виндикационного иска. Данный подход соответствует пункту 58 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22: "Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности". Таким образом, с иском о признании права собственности может обратиться только лицо, фактически владеющее спорным имуществом. В ином случае способ защиты должен быть сопряжен с восстановлением утраченного владения имуществом.
Как указано в пунктах 34, 35 постановления от 29.04.2010 N 10/22, в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ. Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.
Ответчиком - ИП Бикбаевым Е.С. - заявлено о наличии у него статуса добросовестного приобретателя. Поскольку право собственности ИП Харлампиди А.Н. на момент совершения сделки с ИП Бикбаевым Е.С. было зарегистрировано в ЕГРП и не оспаривалось истцом, Бикбаев Е.С. вправе был считать Харлампиди А.Н. законным собственником помещений. Нахождение помещения в подвале и наличие в нем труб водоснабжения само по себе не свидетельствует об отнесении этих помещений к общей собственности домовладельцев, в связи с чем Бикбаев Е.С. не мог и не должен был предполагать незаконность регистрации права собственности на помещения за Харлампиди А.Н., с учетом того обстоятельства, что на эти помещения было зарегистрировано в 2007 году право муниципальной собственности, которое также недействительным признано не было. В таком случае истец вправе виндицировать спорное имущество только при доказанности выбытия помещений из владения домовладельцев помимо их воли, чему в материалах дела доказательств нет.
Заявив требование о признании права общей долевой собственности и о признании отсутствующим права собственности муниципального образования, истец пытается обойти вопрос о добросовестности приобретения помещений их нынешним владельцем - Бикбаевым Е.С., тем самым выводя за пределы предмета доказывания обстоятельства выбытия помещений из владения жильцов дома.
Поскольку истец и домовладельцы спорными помещениями не владеют, их требования не носят негаторный характер и на эти требования распространяется общий срок исковой давности (пункт 57 постановления от 29.04.2010 N 10/22). Ответчиком Бикбаевым Е.С. заявлено о пропуске срока исковой давности (т. 1, л.д. 96). С учетом того обстоятельства, что истцу было известно о нахождении подвальных помещений во владении администрации начиная с 1996 года, о чем прямо сказано в апелляционной жалобе, трехлетний срок исковой давности по иску о признании права собственности и о признании права собственности ответчика отсутствующим следует считать пропущенным. Данное обстоятельство является достаточным основанием для отказа в иске. При этом смена владельцев спорного имущества не прерывает срока исковой давности, который при каждом отчуждении имущества не начинает течь заново (пункт 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения").
Отклоняя требование о признании отсутствующим права собственности муниципального образования, суд первой инстанции верно указал, что на момент рассмотрения дела в суде за муниципальным образованием города Сочи Краснодарского края отсутствует зарегистрированное право собственности на спорное имущество. Требования истца о признании ничтожными договоров купли-продажи спорного имущества по причине отсутствия у первоначального продавца (муниципального образования город Сочи) права собственности, и, соответственно, права распоряжения подвальными помещениями суд обоснованно отклонил в связи с тем, что истец не доказал наличие у домовладельцев права общей собственности на спорные помещения на момент совершения ответчиками оспариваемых сделок. Кроме того, истец не пояснил, каким образом признание недействительными двух последовательных сделок купли-продажи помещений восстановит нарушенные, по мнению истца, права домовладельцев в отсутствие восстановления владения спорными помещениями, если учесть то обстоятельство, что помещения нужны домовладельцам и представляющему их интересы ТСЖ именно для постоянного доступа к коммуникациям, проложенным через эти подвальные помещения.
Представителем истца также было заявлено апелляционному суду ходатайство о назначении экспертизы, для выяснения вопроса о том, какие инженерные коммуникации, оборудование, находятся в нежилых помещениях многоквартирного жилого дома, литер А1, этаж подвал, N 1-10 по адресу: г. Сочи, ул. Роз, 48; требуют ли инженерные коммуникации, оборудование, находящиеся в указанных помещениях, постоянного открытого доступа к ним для их эксплуатации и контроля, имеется ли иной доступ (кроме входа в подвальное помещение N 1-10 с торца дома) к инженерным коммуникациям, оборудованию, которые являются объектами жизнедеятельности всего дома.
Рассмотрев указанное ходатайство, апелляционный суд не нашел оснований для его удовлетворения. В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы истцом не заявлялось. Данное обстоятельство представитель истца подтвердил в судебном заседании апелляционной инстанции.
Согласно части 3 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции.
В соответствии с пунктом 26 постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам. К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.
Данные доказательства суду апелляционной инстанции не представлены, в связи с чем в ходатайстве о назначении экспертизы надлежит отказать. Кроме того, с учетом обращения истца с ненадлежащим способом защиты и заявления ответчика о пропуске срока исковой давности оснований для дополнительного выяснения апелляционным судом фактических обстоятельств дела в рамках судебно-строительной экспертизы не имеется. Поставленные истцом в ходатайстве о назначении экспертизы вопросы сформулированы без учета правовой позиции, согласно которой прохождение в подвальных помещениях стояков водоснабжения не является само по себе основанием для отнесения этих помещений к общей долевой собственности домовладельцев.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
ходатайство истца о назначении экспертизы по делу отклонить.
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29 марта 2013 года по делу N А32-33465/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
И.Н.ГЛАЗУНОВА
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.07.2013 N 15АП-7611/2013 ПО ДЕЛУ N А32-33465/2012
Разделы:Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 июля 2013 г. N 15АП-7611/2013
Дело N А32-33465/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 июля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Глазуновой И.Н., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Назыковым А.Л.,
при участии:
от истца - ТСЖ "РОЗ 48" - представителя Оленичева А.Г. (доверенность от 22.10.2012),
от ответчиков:
от ИП Бикбаева Е.С. - представителя Маркова О.М. (доверенность от 18.12.2012),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "РОЗ 48"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 29 марта 2013 года по делу N А32-33465/2012
по иску товарищества собственников жилья "РОЗ 48"
к администрации муниципального образования город-курорт Сочи, департаменту имущественных отношений администрации города Сочи, индивидуальному предпринимателю Харлампиди Александру Николаевичу, индивидуальному предпринимателю Бикбаеву Евгению Сарьваровичу
при участии третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю,
о признании права общей долевой собственности на помещения,
принятое судьей Григорьевой Ю.С.,
установил:
товарищество собственников жилья "РОЗ 48" обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному образованию город-курорт Сочи, департаменту имущественных отношений администрации города Сочи, индивидуальным предпринимателям Харлампиди А.Н., Бикбаеву Е.С. о признании незаконным включения муниципальным образованием город-курорт Сочи в реестр муниципальной собственности города Сочи нежилых помещений многоквартирного жилого дома, литер А1, подвал NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 общей площадью 84,8 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Роз, д. N 48; признании отсутствующим права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на нежилые помещения многоквартирного жилого дома, литер А1, подвал NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 общей площадью 84,8 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Роз, д. N 48; признать договор купли-продажи N 1135-р от 16.09.2009 муниципального имущества муниципального образования город-курорт Сочи, нежилые помещения N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 подвал литер А1 в д. N 48 по ул. Роз в Центральном районе г. Сочи общей площадью 84,8 кв. м предпринимателю Харлампиди А.Н. ничтожной сделкой; признании договора купли-продажи от 04.09.2011 нежилых помещений N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 подвал Литер А1 в д. N 48 по ул. Роз в Центральном районе г. Сочи общей площадью 84,8 кв. м, заключенный между ИП Харлампиди А.Н. и ИП Бикбаевым Е.С. ничтожной сделкой; признании права общей долевой собственности за собственниками многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Роз, д. 48, на нежилые помещения литер А1, этаж подвал N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 общей площадью 84,8 кв. м.
Исковые требования мотивированы следующим. 21.03.2007 проведена государственная регистрация права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на спорные помещения, впоследствии помещения были отчуждены в собственность предпринимателя Харлампиди А.Н., который продал помещения предпринимателю Бикбаеву Е.С. ТСЖ "РОЗ 48" зарегистрировано 21.03.2012, 22.07.2012 общим собранием членов ТСЖ принято решение о наделении председателя полномочиями на обращение с иском в отношении спорных помещений. В помещениях имеется часть внутридомовых инженерных систем водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, теплоснабжения. Первая приватизация квартиры состоялась в 1991 году. В 1996 году спорное помещение было незаконно реконструировано, впоследствии использовалось муниципальным образованием для сдачи в аренду.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Краснодарскому краю.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2013 в иске отказано.
Истец обжаловал решение в порядке главы 34 АПК РФ, просил решение отменить, иск удовлетворить.
Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Согласно акту осмотра от 18.07.2012 в помещениях подвала дома расположено кафе, трубы водоснабжения находятся в закрытой шахте внутри кафе, канализационные стояки в туалетной комнате, часть внутридомовых стояков замурована в стене. Ответчики не представили доказательств, опровергающих доводов истца о том, что в спорных помещениях находятся инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного жилого помещения. Спорные помещения являются нежилыми, в них расположены трубы, стояки, назначение спорных помещений изначально является исключительно техническим. Помещения реконструированы администрацией города Сочи в период с 1996 по 2006 год. Самовольная реконструкция помещений зафиксирована инвентаризацией в 1996 году. Технический паспорт 2006 года был выдан на незаконно проведенную реконструкцию части подвала, которая в этот период использовалась под парикмахерскую. Мнение истца о том, что спорные помещения на 19.11.1992 не были сформированы как самостоятельный объект недвижимости, является одним из оснований заявленных им требований. Исковые требования в части признания отсутствующим права собственности администрации г. Сочи и последующие сделки ничтожными заявлены с целью изменения данных, содержащихся в системе учета прав на недвижимое имущество.
В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель истца доводы жалобы поддержал, ходатайствовал о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы. Представитель ответчика Бикбаева Е.С. доводы жалобы не признал, против проведения экспертизы возражал по мотиву незаявления такого ходатайства суду первой инстанции, просил решение суда оставить без изменения. Остальные лица явка представителей не обеспечили, апелляционная жалоба рассмотрена судом в их отношении в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены решения суда.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ТСЖ "РОЗ 48" создано 21 марта 2012 года. Председателем ТСЖ "РОЗ 48" была избрана Силантьева И.Д. (протокол N 1 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 12 марта 2012 года. 22.07.2012 внеочередным общим собранием членов ТСЖ "РОЗ 48" было принято решение о наделении председателя ТСЖ "РОЗ 48" Силантьевой И.Д. полномочиями на подачу запросов и заявлений в органы исполнительной власти, исковых требований в суд о признании права общей долевой собственности домовладельцев на нежилые помещения литер А-1, N 1-10, находящиеся в техническом подвале д. N 48 по ул. Роз (т. 1, л.д. 18-19).
В соответствии с данными технического паспорта домовладения N 48 по ул. Роз в г. Сочи от 18.04.2006 года в подвале данного дома, литер А1, расположены: кабинеты, коридоры, кладовые, санузел и помещение администратора. Также указано, что в помещениях незаконно произведена реконструкция, а также упомянуто, что помещения используются под парикмахерскую. В подвале литер А расположены подсобные помещения. 10 июня 2012 года истец составил акт осмотра N 1, согласно которому им установлено фактическое наличие в нежилых помещениях подвала NN 1-10 коммуникаций внутридомовых инженерных систем (трубопроводов холодной, горячей воды, теплоснабжения и канализационных труб), предназначенных для обслуживания более одного помещения многоквартирного дома. 18 июля 2012 года ООО "Югстройсервис" составило акт осмотра жилого дома N 48 по ул. Роз в г. Сочи, согласно которому в помещениях подвала дома расположено кафе, трубы холодного и горячего водоснабжения находятся в закрытой шахте внутри кафе, канализационные стояки в туалетной комнате, доступа к ним нет с 22-00 до 10-00 часов. Части внутридомовых стояков отопления замурованы в стене. Согласно техническому паспорту от 02.08.2011 в спорных помещениях подвала расположены парикмахерская, кабинеты, кладовые, подсобные помещения, туалет и коридоры. Фактически на момент рассмотрения дела в суде спорными помещениями владеет и их эксплуатирует индивидуальный предприниматель Бикбаев Е.С., что подтверждено истцом в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции.
16 сентября 2009 года между департаментом имущественных отношений администрации г. Сочи и индивидуальным предпринимателем Харлампиди А.Н. был заключен договор N 1135-р купли-продажи муниципального имущества, в соответствии с которым предприниматель приобрел в собственность помещения N 1-10 в подвале жилого дома по ул. Роз,48, в г. Сочи. Имущество было передано покупателю по акту. Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРП 01.12.2009.
14 сентября 2011 года между индивидуальным предпринимателем Харлампиди А.Н. и индивидуальным предпринимателем Бикбаевым Е.С. был заключен договор купли-продажи спорных подвальных помещений. Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРП 31.10.2011.
Судом первой инстанции также установлено, что 27 марта 1991 года решением исполнительного комитета Центрального районного Совета народных депутатов г. Сочи Краснодарского края Резникову Ю.Е. была разрешена продажа квартиры N 38 по ул. Роз, 48 в г. Сочи. Апелляционному суду предоставлена копия договора от 07.05.1991 о продаже исполнительным комитетом Центрального районного Совета народных депутатов г. Сочи Резникову Ю.Е. однокомнатной квартиры N 38 в г. Сочи по ул. Роз, 48.
При рассмотрении исковых требований суд первой инстанции обоснованно руководствовался подходом к рассмотрению дел данной категории, определенным постановлением Президиума ВАС РФ в постановлении от 02.03.2010 N 13391/09. В данном постановлении сформулировано следующее. Такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность". С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома. Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме. Для рассмотрения подобных дел судам надлежит прежде всего выяснять, были ли спорные подвальные помещения предназначены для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме, и на основании установленных обстоятельств определить, относятся ли данные помещения к общему имуществу дома.
В результате анализа материалов дела суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что прохождение в спорных помещениях стояков водоснабжения и канализации, труб отопления само по себе не является основанием для автоматического отнесения спорных подвала к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома. Истцом не представлено доказательств использования домовладельцами спорных подвальных помещений на момент приватизации первой квартиры в доме, не указано, когда подвальные помещения выбыли из владения жильцов и при каких обстоятельствах это произошло, и находились ли спорные помещения во владении жильцов когда бы то ни было. В этой связи суд первой инстанции обоснованно указал на недоказанность того, что спорные помещения использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами на дату приватизации (приобретения в частную собственность) первого жилого помещения в многоквартирном доме. Обязанность доказывания данного обстоятельства лежит на истце.
Судом первой инстанции также установлено, что истец спорными помещениями не владеет. Между тем, истцом заявлен иск о признании права общей собственности собственников помещений в доме и о признании отсутствующим права собственности муниципального образования без заявления требования об истребовании помещений из чужого незаконного владения. В этой связи суд первой инстанции обоснованно указал, что иск о признании права может быть удовлетворен только при наличии у лица, считающего себя собственником, фактического владения спорной вещью, поскольку удовлетворяя данный иск, суд лишь констатирует наличие вещного права у истца, не признаваемого (оспариваемого) ответчиком. В случае утраты собственником владения имуществом, защита права осуществляется путем предъявления виндикационного иска. Данный подход соответствует пункту 58 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22: "Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности". Таким образом, с иском о признании права собственности может обратиться только лицо, фактически владеющее спорным имуществом. В ином случае способ защиты должен быть сопряжен с восстановлением утраченного владения имуществом.
Как указано в пунктах 34, 35 постановления от 29.04.2010 N 10/22, в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ. Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.
Ответчиком - ИП Бикбаевым Е.С. - заявлено о наличии у него статуса добросовестного приобретателя. Поскольку право собственности ИП Харлампиди А.Н. на момент совершения сделки с ИП Бикбаевым Е.С. было зарегистрировано в ЕГРП и не оспаривалось истцом, Бикбаев Е.С. вправе был считать Харлампиди А.Н. законным собственником помещений. Нахождение помещения в подвале и наличие в нем труб водоснабжения само по себе не свидетельствует об отнесении этих помещений к общей собственности домовладельцев, в связи с чем Бикбаев Е.С. не мог и не должен был предполагать незаконность регистрации права собственности на помещения за Харлампиди А.Н., с учетом того обстоятельства, что на эти помещения было зарегистрировано в 2007 году право муниципальной собственности, которое также недействительным признано не было. В таком случае истец вправе виндицировать спорное имущество только при доказанности выбытия помещений из владения домовладельцев помимо их воли, чему в материалах дела доказательств нет.
Заявив требование о признании права общей долевой собственности и о признании отсутствующим права собственности муниципального образования, истец пытается обойти вопрос о добросовестности приобретения помещений их нынешним владельцем - Бикбаевым Е.С., тем самым выводя за пределы предмета доказывания обстоятельства выбытия помещений из владения жильцов дома.
Поскольку истец и домовладельцы спорными помещениями не владеют, их требования не носят негаторный характер и на эти требования распространяется общий срок исковой давности (пункт 57 постановления от 29.04.2010 N 10/22). Ответчиком Бикбаевым Е.С. заявлено о пропуске срока исковой давности (т. 1, л.д. 96). С учетом того обстоятельства, что истцу было известно о нахождении подвальных помещений во владении администрации начиная с 1996 года, о чем прямо сказано в апелляционной жалобе, трехлетний срок исковой давности по иску о признании права собственности и о признании права собственности ответчика отсутствующим следует считать пропущенным. Данное обстоятельство является достаточным основанием для отказа в иске. При этом смена владельцев спорного имущества не прерывает срока исковой давности, который при каждом отчуждении имущества не начинает течь заново (пункт 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения").
Отклоняя требование о признании отсутствующим права собственности муниципального образования, суд первой инстанции верно указал, что на момент рассмотрения дела в суде за муниципальным образованием города Сочи Краснодарского края отсутствует зарегистрированное право собственности на спорное имущество. Требования истца о признании ничтожными договоров купли-продажи спорного имущества по причине отсутствия у первоначального продавца (муниципального образования город Сочи) права собственности, и, соответственно, права распоряжения подвальными помещениями суд обоснованно отклонил в связи с тем, что истец не доказал наличие у домовладельцев права общей собственности на спорные помещения на момент совершения ответчиками оспариваемых сделок. Кроме того, истец не пояснил, каким образом признание недействительными двух последовательных сделок купли-продажи помещений восстановит нарушенные, по мнению истца, права домовладельцев в отсутствие восстановления владения спорными помещениями, если учесть то обстоятельство, что помещения нужны домовладельцам и представляющему их интересы ТСЖ именно для постоянного доступа к коммуникациям, проложенным через эти подвальные помещения.
Представителем истца также было заявлено апелляционному суду ходатайство о назначении экспертизы, для выяснения вопроса о том, какие инженерные коммуникации, оборудование, находятся в нежилых помещениях многоквартирного жилого дома, литер А1, этаж подвал, N 1-10 по адресу: г. Сочи, ул. Роз, 48; требуют ли инженерные коммуникации, оборудование, находящиеся в указанных помещениях, постоянного открытого доступа к ним для их эксплуатации и контроля, имеется ли иной доступ (кроме входа в подвальное помещение N 1-10 с торца дома) к инженерным коммуникациям, оборудованию, которые являются объектами жизнедеятельности всего дома.
Рассмотрев указанное ходатайство, апелляционный суд не нашел оснований для его удовлетворения. В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы истцом не заявлялось. Данное обстоятельство представитель истца подтвердил в судебном заседании апелляционной инстанции.
Согласно части 3 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции.
В соответствии с пунктом 26 постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам. К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.
Данные доказательства суду апелляционной инстанции не представлены, в связи с чем в ходатайстве о назначении экспертизы надлежит отказать. Кроме того, с учетом обращения истца с ненадлежащим способом защиты и заявления ответчика о пропуске срока исковой давности оснований для дополнительного выяснения апелляционным судом фактических обстоятельств дела в рамках судебно-строительной экспертизы не имеется. Поставленные истцом в ходатайстве о назначении экспертизы вопросы сформулированы без учета правовой позиции, согласно которой прохождение в подвальных помещениях стояков водоснабжения не является само по себе основанием для отнесения этих помещений к общей долевой собственности домовладельцев.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
ходатайство истца о назначении экспертизы по делу отклонить.
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29 марта 2013 года по делу N А32-33465/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
И.Н.ГЛАЗУНОВА
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)