Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Хромина А.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:
председательствующего Горбачевской Ю.В.,
судей областного суда Кравцовой Г.В., Кулешовой Е.В.,
при секретаре М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 14 ноября 2013 года по докладу судьи Горбачевской Ю.В. дело по апелляционной жалобе Н.С.А. на решение Советского районного суда г. Брянска от 22 августа 2013 года по делу по иску Р. к Н.С.А., Н.А.Г. о признании договоров купли-продажи и дарения недействительными,
установила:
Щ., действуя по доверенности в интересах Р., обратился в суд с указанным иском, указывая, что в ходе бракоразводного процесса определением Советского районного суда г. Брянска 19 марта 2010 года утверждено мировое соглашение, согласно которому Р. в собственность перешло следующее имущество: квартира по адресу:****, общей площадью 153,2 кв.м; нежилое помещение (офис), расположенное по адресу: **** (лит. А) общей площадью 114,6 кв.м; гараж N ** с подвалом, расположенный в г. Брянске в ГСК по ул. ****
Для представления ее интересов в ходе бракоразводного процесса Р. в г. Брянске была выдана доверенность N 314 от 21.01.2009 г. на имя Н.С.А., в связи с ее проживанием за пределами РФ..
29 апреля 2010 г. Н.С.А., действуя на основании данной доверенности, без уведомления истицы, заключил договоры купли-продажи имущества со своим отцом Н.А.Г. по явно заниженной цене. Так, кв. по адресу:****, общей площадью 153,2 кв.м, была продана за 900000 руб.; нежилое помещение (офис), расположенное по адресу: **** (лит. А) общей площадью 114,6 кв.м, - за 100000 руб.; гараж 33 с подвалом, расположенный в г. Брянске в ГСК по ул. **** - за 80000 руб. Денежные средства, вырученные от продажи указанного недвижимого имущества, Н.С.А. Р. не передавал, о заключении данных договоров она узнала лишь в декабре 2012 г. в процессе беседы с Н..
Непосредственно после государственной регистрации права собственности (26.07.2010 г.) Н.А.Г. оформил договоры дарения в отношении указанного имущества на своего сына Н.С.А.
По мнению представителя истицы, Н.С.А. незаконно приобрел право собственности в отношении имущества Р., вводил ее в заблуждение относительно судьбы данного имущества. Квартиру Н.С.А. возвратил ей, оформив договор купли-продажи, остальное имущество возвращать отказывается. Считает, что со стороны Н.С.А. имел место обман своего доверителя относительно характера и мотивов сделок, а также злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой стороной. Пользуясь предоставленными ему полномочиями, Н.С.А., вступил в сговор со своим отцом Н.А.Г., совершив сделку, заведомо невыгодную для истицы. В результате недобросовестных действий Н.С.А. истица лишилась принадлежащего ей недвижимого имущества, а он, в свою очередь, наоборот, незаконно и неосновательно приобрел за ее счет указанное недвижимое имущество. В данном случае сделки преследовали совершенно другую цель - перевести недвижимое имущество в собственность поверенного истицы Н.С.А.
В судебном заседании истица Р., ее представители М. и Щ., исковые требования с учетом уточнений поддержали, просили суд:
- - признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения (офиса), расположенного по адресу: ***** (лит. А) общей площадью 114,6 кв.м от 29.04.2010 г.;
- признать недействительным договор купли-продажи нежилого гаража N ** с подвалом, расположенного в г. Брянске в ГСК по ул. ***** от 29.04.2010 г.
- признать недействительным договор дарения нежилого помещения (офиса), расположенного по адресу: **** (лит. А) общей площадью 114,6 кв.м от 26.07.2010 г.;
- признать недействительным договор дарения нежилого гаража N ** с подвалом, расположенного в г. Брянске в ГСК по ул. **** от 26.07.2010 г.;
- - погасить запись в ЕГРП N ***** от 18.08.2010 г. о праве собственности Н.С.А. на нежилое помещение (офис) расположенное по адресу: **** (лит. А) общей площадью 114,6 кв.м;
- - погасить запись в ЕГРП N **** от 17.08.2010 г. о праве собственности Н.С.А. на нежилой гараж N ** с подвалом, расположенный в г. Брянске в ГСК по ул. ****
- - внести в ЕГРП запись о праве собственности Р. на нежилое помещение (офис), расположенное по адресу: **** (лит.А) общей площадью 114,6 кв.м;
- - внести в ЕГРП запись о праве собственности Р. на нежилой гараж N** с подвалом, расположенный в г. Брянске в ГСК по ул. ****.
Ответчик Н.С.А., действующий также в интересах ответчика Н.А.Г., исковые требования не признал, ссылаясь на то, что он, как представитель Р., действовал по ее указанию, начиная с момента участия в споре о разделе имущества и до полного расчета за понесенные им убытки недвижимым имуществом в виде гаража с подвалом и нежилого помещения (офиса). Никаких обязательств о передаче денежных средств от реализации данного имущества он Р. не давал и не мог дать, ввиду того, что целью всех сделок, заключенных с недвижимым имуществом, был возврат собственности Р. от третьего лица ее квартиры, расположенной по адресу: ****, и расчет с ним путем передачи ему гаража с подвалом и офиса через его отца Н.А.Г.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчика Н.А.Г.
Решением Советского районного суда г. Брянска от 22 августа 2013 года признан недействительным договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: **** (лит. А), общей площадью 114,6 кв.м, заключенный 29 апреля 2010 года между Н.С.А., действующим от имени Р., и Н.А.Г.
Суд признал недействительным договор купли-продажи гаража с подвалом, расположенного по адресу: ****, гараж N **, заключенный 29 апреля 2010 года между Н.С.А., действующим от имени Р., и Н.А.Г.
Суд признал недействительным договор дарения нежилого помещения, расположенного по адресу: **** (лит. А), общей площадью 114,6 кв.м, заключенный 26 июля 2010 года между Н.А.Г. и Н.С.А.
Суд признал недействительным договор дарения гаража с подвалом, расположенного по адресу: ****, гараж N **, заключенный 26 июля 2010 года между Н.А.Г. и Н.С.А.
Суд погасил запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N **** от 18 августа 2010 года о праве собственности Н.С.А. на нежилое помещение, расположенное по адресу: ***** (лит. А), общей площадью 114,6 кв.м.
Суд погасил запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N **** от 17 августа 2010 года о праве (собственности Н.С.А. на гараж с подвалом, расположенный по адресу: ****, гараж N **
Суд снял арест с нежилого помещения (офиса) общей площадью 114,6 кв.м, расположенного по адресу: ***** (лит. А), с гаража N ** с подвалом, общей площадью 24,4 кв.м, расположенного по адресу: ****,
Суд снял запрет на совершение любых действий, связанных с отчуждением указанного недвижимого имущества, сдачей его в аренду, дарением, меной и прочих действий, связанных с передачей права собственности на указанное имущество, а также запрет на совершение государственной регистрации перехода права собственности и иных действий (аренды, залога и пр.) на указанное недвижимое имущество.
В апелляционной жалобе Н.С.А. просит отменить решение суда, поскольку оно не соответствует установленным по делу обстоятельствам и требованиям закона. Указывает на наличие расписки Р., которой она подтверждает, что передает в собственность своему зятю Н.С.А. безвозмездно нежилое помещение и гараж с подвалом за оказанную юридическую и финансовую помощь при защите ее интересов в судах г. Брянска. Оригинал расписки был похищен его женой и тещей, в настоящее время она найдена и выслана ему экспресс почтой США. Считает, что истицей не доказаны ее доводы о злонамеренности соглашения с его стороны, и вступления им в сговор с его отцом Н.А.Г., так как последний в интересах истицы на следующий день после заключения договоров купли-продажи оформил завещание у нотариуса Д. по указанию Р. в ее интересах на ее дочь Н.А.М. и своего сына (л.д. 186, 190). Оформление сделок с указанием цены ниже рыночной было обусловлено указанием истицы в целях минимизации уплаты налогов за их совершение.
На доводы апелляционной жалобы принесены возражения представителем истца Щ., который просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Заслушав доклад по делу судьи Горбачевской Ю.В., выслушав объяснения Н.С.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителей Р. по доверенностям Щ. и М. на доводы жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно пункту 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Судом установлено, что 23.07.2008 г. в г. Нью-Йорк, США, и 21.09.2009 г. в г. Брянске Р. выдала доверенности на имя Н.А.М. и Н.С.А. на право распоряжения всем ее движимым и недвижимым имуществом, совершения в соответствии с законом любых сделок и договоров, возмездных и безвозмездных, предусмотренных законом, с любыми физическими и юридическими лицами, на условиях по своему усмотрению, представление ее интересов в любых организациях и учреждениях, вести дела в любом суде и пр.
Определением Советского районного суда г. Брянска от 09 ноября 2009 года (с учетом определения Советского районного суда г. Брянска от 19 марта 2010 г.), было утверждено мировое соглашение между Г. и Р., по условиям которого к Р. на праве собственности перешло следующее имущество: квартира по адресу:****, общей площадью 153,2 кв.м; нежилое помещение (офис), расположенное по адресу: ***** (лит. А) общей площадью 114,6 кв.м; гараж N ** с подвалом, расположенный в г. Брянске в ГСК по ул. ****.
29 апреля 2010 г. между Н.С.А., действующим от имени Р. (Продавец) по доверенности от 21.09.2009 года, и Н.А.Г. (Покупатель) были заключены договоры купли-продажи: нежилого помещения, расположенного по адресу: **** (лит. А) общей площадью 114,6 кв.м по цене 100000 руб. 29.04.2010 г.; гаража с подвалом, площадью застройки 24,4 кв.м, расположенного в г. Брянске в ГСК по ул. по адресу:**** по цене 80000 руб. 29.04.2010 г.; квартиры по адресу:**** общей площадью 153,2 кв.м по цене 900000 руб.
26 июля 2010 г. между Н.А.Г. (Даритель) и Н.С.А. (Одаряемый) были заключены договоры дарения нежилого помещения общей площадью 114,6 кв.м расположенного по адресу: **** (лит. А); гаража с подвалом, площадью застройки 24,4 кв.м, расположенного в г. Брянске в ГСК по ул. *****; квартиры по адресу:****.
Проверив и приняв во внимание доводы представителя истицы Р. о том, что ее представитель Н.С.А. вводил ее в заблуждение, скрывал факт заключения сделок, действовал вопреки ее интересам, лишив ее собственности путем злонамеренного соглашения со своим отцом, которому продал имущество по заведомо заниженной цене, затем сам завладел имуществом, приняв его в дар, суд первой инстанции пришел к выводу о недействительности сделок на основании ст. 179 ГК РФ в связи с тем, что цена в сделках купли-продажи явно занижена.
Согласно ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п. 1). Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пункте 1 настоящей статьи, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах (п. 2).
Приходя к выводу о действии Н.А.С. в ущерб интересам Р., суд первой инстанции исходил из того, что указанные в договорах купли-продажи недвижимости цены имущества несоразмерны его рыночной стоимости, явно занижены. Так, рыночная стоимость нежилого помещения оценена экспертами ООО Брянский городской "Центр оценки и консалтинга" по состоянию на 29.04.2010 г. в размере 4300000 руб. (в договоре указана стоимость 100000 руб.); рыночная стоимость гаража N ** с подвалом, площадью застройки 24,4 кв.м, расположенного в г. Брянске в ГСК по ул. ***** оценена в размере - 250000 руб. (договоре указана цена 80000 руб.).
Судом проверялся и не был принят во внимание довод Н.С.А. о наличии письменного соглашения с Р. о безвозмездной передаче в его собственность гаража с подвалом и нежилого помещения по ул. **** в возмещение затрат, понесенных им в течение двух лет в ходе бракоразводного процесса, проживания в России, перелетами в США,, содержания жены, двух детей, тещи в Америке (л.д. 139). Судебной коллегии Н.С.А. представил аналогичный документ с оригинальной подписью Р., сославшись на то, что это подлинник расписки. Судебная коллегия не находит нужным принимать данный документ в качестве доказательства по делу, поскольку он не подтверждает возникновение каких-либо обязательств у Р. перед Н.С.А., а потому данный документ к делу не приобщен.
Однако, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что несоответствие цены имущества, указанного в сделках купли-продажи, его рыночной оценке, является подтверждением злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной и обманом поверенного.
Как видно из дела, совершая сделки купли-продажи имущества, принадлежащего Р., Н.А.С. действовал на основании нотариально удостоверенной доверенности со стандартным текстом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.
В дело представлен оригинал доверенности от 21.01.2009 года выданный нотариусом Брянского городского нотариального округа Б. по установленной форме.
Из текста доверенности от 21.01.2009 года следует, что Р. уполномочила Н.С.А.: "...распоряжаться всем ее движимым и недвижимым имуществом, в чем бы оно не заключалось и где бы оно не находилось, совершать в соответствии с законом любые сделки и договоры, возмездные и безвозмездные, предусмотренные законом, с любыми физическими и юридическими лицами, на условиях по своему усмотрению, в частности: купли-продажи, мены, обмена, принятия в дар на ее имя, пожертвования, ренты, аренды, найма имущества, найма жилого помещения, услуг, перевозки, страхования, открытия и закрытия банковских и финансовых счетов, займа и кредита, банковского вклада, с правом оформления и подписания любых договоров, ..."
При этом полномочия Н.С.А. по доверенности не были ограничены условием о стоимости отчуждаемого имущества, на котором доверенное лицо имело право заключать договоры купли-продажи. Намерения, выраженные Р. в доверенности, предоставляли Н.С.А. право заключить договоры "на условиях по своему усмотрению".
Поскольку иное не установлено, судебная коллегия исходит из того, что оформление доверенности на продажу спорного имущества за цену и на условиях по усмотрению поверенного со стороны истца носило добровольный характер,
Аналогичная доверенность была выдана Р. Н.С.А. и в Нью-Йорке 23.07.2008 года.
Под злонамеренным соглашением представителя одной стороны с другой стороной понимается сговор представителей сторон, направленный против интересов представляемой стороны. Эта сделка может быть квалифицирована как особый случай обмана - обман представителем представляемого лица по сговору с другой стороной. В результате этого сговора сторона либо лишается того, что она должна была бы иметь при надлежащем использовании представителем имеющегося у него полномочия, либо приобретает дополнительные обременения. Не имеет значения цель, с какой совершался такой сговор, получили ли какую-либо выгоду от этого представитель и другая сторона.
Обстоятельствами, подлежащими установлению для признания сделки недействительной как совершенной под влиянием злонамеренного соглашения, являются: несоответствие волеизъявления представителя воле представляемого, осведомленность о таком несоответствии контрагента по сделке, наличие сговора между представителем одной стороны с другой стороной в целях обеспечения своих интересов за счет интересов представляемого.
Вывод суда о том, что в результате недобросовестных действий представителя Р. безвозмездно лишилась своего имущества, неверен, поскольку на основании предоставленных по доверенности полномочий Н.А.С. был вправе отчуждать принадлежащее ей имущество безвозмездно, то есть без соразмерной компенсации за отчуждаемое имущество.
Доказательств несоответствия воли Р. на совершение Н.С.А. сделок купли-продажи на указанных в договорах условиях, а также наличия сговора (злонамеренного соглашения) между Н.С.А. и Н.А.Г. в дело не представлено.
Как видно из дела, сделки совершены в 2010 году, действие доверенности прекратилось 21.01.2012 года. Зная об этом обстоятельстве, Р. понимала, что до этого времени - 21.01.2012 года - Н.С.А. должен был завершить все сделки с ее имуществом. Однако, в деле нет доказательств того, что по окончании срока действия доверенности Р. потребовала от Н.С.А. отчета о его действиях по доверенности: не требовала ни деньги за имущество, ни договоры, не предпринимала попыток выяснить судьбу имущества, что свидетельствует о том, что она знала и одобряла действия Н.С.А.
И лишь после того, как Р. узнала, что в России у Н.С.А. родилась дочь, в декабре 2012 года Р. обратилась с заявлением в милицию.
Кроме того, в деле имеется расписка Р. от 04.12.12 года (л.д. 140), которую она не оспаривает, составленная в один день с договором купли-продажи квартиры по адресу:****, заключенным между Н.С.А. и Р., в которой она указывает, что данная квартира принадлежала ей ранее и по семейным обстоятельствам была передана в собственность на имя ее зятя. Указание в расписке на то, что квартира была передана в собственность зятя по семейным обстоятельствам, по мнению судебной коллегии, опровергает довод истицы и вывод суда о наличии обмана со стороны Н.С.А. при совершении сделок купли-продажи с недвижимым имуществом.
При таких обстоятельствах оснований для применения ст. 179 ГК РФ не усматривается.
Вывод суда о мнимом характере сделок купли-продажи по тому основанию, что расчет между Н. не производился, не соответствует положениям ст. 170 ГК РФ, в которой приводится понятие мнимой сделки - то есть сделки, совершенной для вида, без намерения создать правовые последствия. Н.С.А. пояснял суду, что расчет по сделкам купли-продажи не предполагался и не производился. Между тем, данное обстоятельство не свидетельствует о мнимом характере сделок, поскольку сделки совершены, переход права собственности осуществлен, государственная регистрация его произведена, права и обязанности у сторон по сделкам купли-продажи имущества наступили. Н.А.Г. приобрел реально права собственника имущества, что позволило ему распорядиться им, подарив сыну.
При таких обстоятельствах признаки мнимости сделки, предусмотренные ст. 170 ГК РФ отсутствуют.
Судебная коллегия приходит к выводу, что договоры купли-продажи заключены Н.С.А. от имени Р. на законных основаниях, в пределах предоставленных ему полномочий.
Доказательств того, что при совершении сделки представитель Р. руководствовался не ее интересами, а своими договоренностями с Н.А.Г. суду не представлено.
Таким образом, доводы представителей истца и выводы суда первой инстанции, основанные на положениях ст. 10 ГК РФ, являются необоснованными.
Неверным является и вывод суда о том, что заключая от имени представляемой Р. договоры купли-продажи недвижимого имущества и непосредственно затем получая указанное имущество в дар от покупателя Н.А.Г., представитель Н.С.А. нарушил требования п. 3 ст. 182 ГК РФ - от имени представляемой он совершил сделку в собственных интересах, в отношении себя лично.
Согласно названной норме, представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.
Как видно из содержания сделок, заключенных Н.С.А. от имени Р., ни одна из них не заключена им от ее имени в отношении самого себя. Стороной сделок купли-продажи выступал отец Н.С.А., в сделке дарения Н.С.А. участвовал от своего имени.
Неправильное применение в деле ст. ст. 182 и 170 ГК РФ повлекло принятие неверного решения, которое подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Советского районного суда г. Брянска от 22 августа 2013 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Отказать в удовлетворении иска Р. к Н.С.А., Н.А.Г. о признании договоров купли-продажи и дарения недействительными.
Председательствующий
Ю.В.ГОРБАЧЕВСКАЯ
Судьи
областного суда
Г.В.КРАВЦОВА
Е.В.КУЛЕШОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ БРЯНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 14.11.2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
БРЯНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 ноября 2013 года
Судья Хромина А.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:
председательствующего Горбачевской Ю.В.,
судей областного суда Кравцовой Г.В., Кулешовой Е.В.,
при секретаре М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 14 ноября 2013 года по докладу судьи Горбачевской Ю.В. дело по апелляционной жалобе Н.С.А. на решение Советского районного суда г. Брянска от 22 августа 2013 года по делу по иску Р. к Н.С.А., Н.А.Г. о признании договоров купли-продажи и дарения недействительными,
установила:
Щ., действуя по доверенности в интересах Р., обратился в суд с указанным иском, указывая, что в ходе бракоразводного процесса определением Советского районного суда г. Брянска 19 марта 2010 года утверждено мировое соглашение, согласно которому Р. в собственность перешло следующее имущество: квартира по адресу:****, общей площадью 153,2 кв.м; нежилое помещение (офис), расположенное по адресу: **** (лит. А) общей площадью 114,6 кв.м; гараж N ** с подвалом, расположенный в г. Брянске в ГСК по ул. ****
Для представления ее интересов в ходе бракоразводного процесса Р. в г. Брянске была выдана доверенность N 314 от 21.01.2009 г. на имя Н.С.А., в связи с ее проживанием за пределами РФ..
29 апреля 2010 г. Н.С.А., действуя на основании данной доверенности, без уведомления истицы, заключил договоры купли-продажи имущества со своим отцом Н.А.Г. по явно заниженной цене. Так, кв. по адресу:****, общей площадью 153,2 кв.м, была продана за 900000 руб.; нежилое помещение (офис), расположенное по адресу: **** (лит. А) общей площадью 114,6 кв.м, - за 100000 руб.; гараж 33 с подвалом, расположенный в г. Брянске в ГСК по ул. **** - за 80000 руб. Денежные средства, вырученные от продажи указанного недвижимого имущества, Н.С.А. Р. не передавал, о заключении данных договоров она узнала лишь в декабре 2012 г. в процессе беседы с Н..
Непосредственно после государственной регистрации права собственности (26.07.2010 г.) Н.А.Г. оформил договоры дарения в отношении указанного имущества на своего сына Н.С.А.
По мнению представителя истицы, Н.С.А. незаконно приобрел право собственности в отношении имущества Р., вводил ее в заблуждение относительно судьбы данного имущества. Квартиру Н.С.А. возвратил ей, оформив договор купли-продажи, остальное имущество возвращать отказывается. Считает, что со стороны Н.С.А. имел место обман своего доверителя относительно характера и мотивов сделок, а также злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой стороной. Пользуясь предоставленными ему полномочиями, Н.С.А., вступил в сговор со своим отцом Н.А.Г., совершив сделку, заведомо невыгодную для истицы. В результате недобросовестных действий Н.С.А. истица лишилась принадлежащего ей недвижимого имущества, а он, в свою очередь, наоборот, незаконно и неосновательно приобрел за ее счет указанное недвижимое имущество. В данном случае сделки преследовали совершенно другую цель - перевести недвижимое имущество в собственность поверенного истицы Н.С.А.
В судебном заседании истица Р., ее представители М. и Щ., исковые требования с учетом уточнений поддержали, просили суд:
- - признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения (офиса), расположенного по адресу: ***** (лит. А) общей площадью 114,6 кв.м от 29.04.2010 г.;
- признать недействительным договор купли-продажи нежилого гаража N ** с подвалом, расположенного в г. Брянске в ГСК по ул. ***** от 29.04.2010 г.
- признать недействительным договор дарения нежилого помещения (офиса), расположенного по адресу: **** (лит. А) общей площадью 114,6 кв.м от 26.07.2010 г.;
- признать недействительным договор дарения нежилого гаража N ** с подвалом, расположенного в г. Брянске в ГСК по ул. **** от 26.07.2010 г.;
- - погасить запись в ЕГРП N ***** от 18.08.2010 г. о праве собственности Н.С.А. на нежилое помещение (офис) расположенное по адресу: **** (лит. А) общей площадью 114,6 кв.м;
- - погасить запись в ЕГРП N **** от 17.08.2010 г. о праве собственности Н.С.А. на нежилой гараж N ** с подвалом, расположенный в г. Брянске в ГСК по ул. ****
- - внести в ЕГРП запись о праве собственности Р. на нежилое помещение (офис), расположенное по адресу: **** (лит.А) общей площадью 114,6 кв.м;
- - внести в ЕГРП запись о праве собственности Р. на нежилой гараж N** с подвалом, расположенный в г. Брянске в ГСК по ул. ****.
Ответчик Н.С.А., действующий также в интересах ответчика Н.А.Г., исковые требования не признал, ссылаясь на то, что он, как представитель Р., действовал по ее указанию, начиная с момента участия в споре о разделе имущества и до полного расчета за понесенные им убытки недвижимым имуществом в виде гаража с подвалом и нежилого помещения (офиса). Никаких обязательств о передаче денежных средств от реализации данного имущества он Р. не давал и не мог дать, ввиду того, что целью всех сделок, заключенных с недвижимым имуществом, был возврат собственности Р. от третьего лица ее квартиры, расположенной по адресу: ****, и расчет с ним путем передачи ему гаража с подвалом и офиса через его отца Н.А.Г.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчика Н.А.Г.
Решением Советского районного суда г. Брянска от 22 августа 2013 года признан недействительным договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: **** (лит. А), общей площадью 114,6 кв.м, заключенный 29 апреля 2010 года между Н.С.А., действующим от имени Р., и Н.А.Г.
Суд признал недействительным договор купли-продажи гаража с подвалом, расположенного по адресу: ****, гараж N **, заключенный 29 апреля 2010 года между Н.С.А., действующим от имени Р., и Н.А.Г.
Суд признал недействительным договор дарения нежилого помещения, расположенного по адресу: **** (лит. А), общей площадью 114,6 кв.м, заключенный 26 июля 2010 года между Н.А.Г. и Н.С.А.
Суд признал недействительным договор дарения гаража с подвалом, расположенного по адресу: ****, гараж N **, заключенный 26 июля 2010 года между Н.А.Г. и Н.С.А.
Суд погасил запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N **** от 18 августа 2010 года о праве собственности Н.С.А. на нежилое помещение, расположенное по адресу: ***** (лит. А), общей площадью 114,6 кв.м.
Суд погасил запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N **** от 17 августа 2010 года о праве (собственности Н.С.А. на гараж с подвалом, расположенный по адресу: ****, гараж N **
Суд снял арест с нежилого помещения (офиса) общей площадью 114,6 кв.м, расположенного по адресу: ***** (лит. А), с гаража N ** с подвалом, общей площадью 24,4 кв.м, расположенного по адресу: ****,
Суд снял запрет на совершение любых действий, связанных с отчуждением указанного недвижимого имущества, сдачей его в аренду, дарением, меной и прочих действий, связанных с передачей права собственности на указанное имущество, а также запрет на совершение государственной регистрации перехода права собственности и иных действий (аренды, залога и пр.) на указанное недвижимое имущество.
В апелляционной жалобе Н.С.А. просит отменить решение суда, поскольку оно не соответствует установленным по делу обстоятельствам и требованиям закона. Указывает на наличие расписки Р., которой она подтверждает, что передает в собственность своему зятю Н.С.А. безвозмездно нежилое помещение и гараж с подвалом за оказанную юридическую и финансовую помощь при защите ее интересов в судах г. Брянска. Оригинал расписки был похищен его женой и тещей, в настоящее время она найдена и выслана ему экспресс почтой США. Считает, что истицей не доказаны ее доводы о злонамеренности соглашения с его стороны, и вступления им в сговор с его отцом Н.А.Г., так как последний в интересах истицы на следующий день после заключения договоров купли-продажи оформил завещание у нотариуса Д. по указанию Р. в ее интересах на ее дочь Н.А.М. и своего сына (л.д. 186, 190). Оформление сделок с указанием цены ниже рыночной было обусловлено указанием истицы в целях минимизации уплаты налогов за их совершение.
На доводы апелляционной жалобы принесены возражения представителем истца Щ., который просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Заслушав доклад по делу судьи Горбачевской Ю.В., выслушав объяснения Н.С.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителей Р. по доверенностям Щ. и М. на доводы жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно пункту 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Судом установлено, что 23.07.2008 г. в г. Нью-Йорк, США, и 21.09.2009 г. в г. Брянске Р. выдала доверенности на имя Н.А.М. и Н.С.А. на право распоряжения всем ее движимым и недвижимым имуществом, совершения в соответствии с законом любых сделок и договоров, возмездных и безвозмездных, предусмотренных законом, с любыми физическими и юридическими лицами, на условиях по своему усмотрению, представление ее интересов в любых организациях и учреждениях, вести дела в любом суде и пр.
Определением Советского районного суда г. Брянска от 09 ноября 2009 года (с учетом определения Советского районного суда г. Брянска от 19 марта 2010 г.), было утверждено мировое соглашение между Г. и Р., по условиям которого к Р. на праве собственности перешло следующее имущество: квартира по адресу:****, общей площадью 153,2 кв.м; нежилое помещение (офис), расположенное по адресу: ***** (лит. А) общей площадью 114,6 кв.м; гараж N ** с подвалом, расположенный в г. Брянске в ГСК по ул. ****.
29 апреля 2010 г. между Н.С.А., действующим от имени Р. (Продавец) по доверенности от 21.09.2009 года, и Н.А.Г. (Покупатель) были заключены договоры купли-продажи: нежилого помещения, расположенного по адресу: **** (лит. А) общей площадью 114,6 кв.м по цене 100000 руб. 29.04.2010 г.; гаража с подвалом, площадью застройки 24,4 кв.м, расположенного в г. Брянске в ГСК по ул. по адресу:**** по цене 80000 руб. 29.04.2010 г.; квартиры по адресу:**** общей площадью 153,2 кв.м по цене 900000 руб.
26 июля 2010 г. между Н.А.Г. (Даритель) и Н.С.А. (Одаряемый) были заключены договоры дарения нежилого помещения общей площадью 114,6 кв.м расположенного по адресу: **** (лит. А); гаража с подвалом, площадью застройки 24,4 кв.м, расположенного в г. Брянске в ГСК по ул. *****; квартиры по адресу:****.
Проверив и приняв во внимание доводы представителя истицы Р. о том, что ее представитель Н.С.А. вводил ее в заблуждение, скрывал факт заключения сделок, действовал вопреки ее интересам, лишив ее собственности путем злонамеренного соглашения со своим отцом, которому продал имущество по заведомо заниженной цене, затем сам завладел имуществом, приняв его в дар, суд первой инстанции пришел к выводу о недействительности сделок на основании ст. 179 ГК РФ в связи с тем, что цена в сделках купли-продажи явно занижена.
Согласно ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п. 1). Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пункте 1 настоящей статьи, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах (п. 2).
Приходя к выводу о действии Н.А.С. в ущерб интересам Р., суд первой инстанции исходил из того, что указанные в договорах купли-продажи недвижимости цены имущества несоразмерны его рыночной стоимости, явно занижены. Так, рыночная стоимость нежилого помещения оценена экспертами ООО Брянский городской "Центр оценки и консалтинга" по состоянию на 29.04.2010 г. в размере 4300000 руб. (в договоре указана стоимость 100000 руб.); рыночная стоимость гаража N ** с подвалом, площадью застройки 24,4 кв.м, расположенного в г. Брянске в ГСК по ул. ***** оценена в размере - 250000 руб. (договоре указана цена 80000 руб.).
Судом проверялся и не был принят во внимание довод Н.С.А. о наличии письменного соглашения с Р. о безвозмездной передаче в его собственность гаража с подвалом и нежилого помещения по ул. **** в возмещение затрат, понесенных им в течение двух лет в ходе бракоразводного процесса, проживания в России, перелетами в США,, содержания жены, двух детей, тещи в Америке (л.д. 139). Судебной коллегии Н.С.А. представил аналогичный документ с оригинальной подписью Р., сославшись на то, что это подлинник расписки. Судебная коллегия не находит нужным принимать данный документ в качестве доказательства по делу, поскольку он не подтверждает возникновение каких-либо обязательств у Р. перед Н.С.А., а потому данный документ к делу не приобщен.
Однако, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что несоответствие цены имущества, указанного в сделках купли-продажи, его рыночной оценке, является подтверждением злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной и обманом поверенного.
Как видно из дела, совершая сделки купли-продажи имущества, принадлежащего Р., Н.А.С. действовал на основании нотариально удостоверенной доверенности со стандартным текстом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.
В дело представлен оригинал доверенности от 21.01.2009 года выданный нотариусом Брянского городского нотариального округа Б. по установленной форме.
Из текста доверенности от 21.01.2009 года следует, что Р. уполномочила Н.С.А.: "...распоряжаться всем ее движимым и недвижимым имуществом, в чем бы оно не заключалось и где бы оно не находилось, совершать в соответствии с законом любые сделки и договоры, возмездные и безвозмездные, предусмотренные законом, с любыми физическими и юридическими лицами, на условиях по своему усмотрению, в частности: купли-продажи, мены, обмена, принятия в дар на ее имя, пожертвования, ренты, аренды, найма имущества, найма жилого помещения, услуг, перевозки, страхования, открытия и закрытия банковских и финансовых счетов, займа и кредита, банковского вклада, с правом оформления и подписания любых договоров, ..."
При этом полномочия Н.С.А. по доверенности не были ограничены условием о стоимости отчуждаемого имущества, на котором доверенное лицо имело право заключать договоры купли-продажи. Намерения, выраженные Р. в доверенности, предоставляли Н.С.А. право заключить договоры "на условиях по своему усмотрению".
Поскольку иное не установлено, судебная коллегия исходит из того, что оформление доверенности на продажу спорного имущества за цену и на условиях по усмотрению поверенного со стороны истца носило добровольный характер,
Аналогичная доверенность была выдана Р. Н.С.А. и в Нью-Йорке 23.07.2008 года.
Под злонамеренным соглашением представителя одной стороны с другой стороной понимается сговор представителей сторон, направленный против интересов представляемой стороны. Эта сделка может быть квалифицирована как особый случай обмана - обман представителем представляемого лица по сговору с другой стороной. В результате этого сговора сторона либо лишается того, что она должна была бы иметь при надлежащем использовании представителем имеющегося у него полномочия, либо приобретает дополнительные обременения. Не имеет значения цель, с какой совершался такой сговор, получили ли какую-либо выгоду от этого представитель и другая сторона.
Обстоятельствами, подлежащими установлению для признания сделки недействительной как совершенной под влиянием злонамеренного соглашения, являются: несоответствие волеизъявления представителя воле представляемого, осведомленность о таком несоответствии контрагента по сделке, наличие сговора между представителем одной стороны с другой стороной в целях обеспечения своих интересов за счет интересов представляемого.
Вывод суда о том, что в результате недобросовестных действий представителя Р. безвозмездно лишилась своего имущества, неверен, поскольку на основании предоставленных по доверенности полномочий Н.А.С. был вправе отчуждать принадлежащее ей имущество безвозмездно, то есть без соразмерной компенсации за отчуждаемое имущество.
Доказательств несоответствия воли Р. на совершение Н.С.А. сделок купли-продажи на указанных в договорах условиях, а также наличия сговора (злонамеренного соглашения) между Н.С.А. и Н.А.Г. в дело не представлено.
Как видно из дела, сделки совершены в 2010 году, действие доверенности прекратилось 21.01.2012 года. Зная об этом обстоятельстве, Р. понимала, что до этого времени - 21.01.2012 года - Н.С.А. должен был завершить все сделки с ее имуществом. Однако, в деле нет доказательств того, что по окончании срока действия доверенности Р. потребовала от Н.С.А. отчета о его действиях по доверенности: не требовала ни деньги за имущество, ни договоры, не предпринимала попыток выяснить судьбу имущества, что свидетельствует о том, что она знала и одобряла действия Н.С.А.
И лишь после того, как Р. узнала, что в России у Н.С.А. родилась дочь, в декабре 2012 года Р. обратилась с заявлением в милицию.
Кроме того, в деле имеется расписка Р. от 04.12.12 года (л.д. 140), которую она не оспаривает, составленная в один день с договором купли-продажи квартиры по адресу:****, заключенным между Н.С.А. и Р., в которой она указывает, что данная квартира принадлежала ей ранее и по семейным обстоятельствам была передана в собственность на имя ее зятя. Указание в расписке на то, что квартира была передана в собственность зятя по семейным обстоятельствам, по мнению судебной коллегии, опровергает довод истицы и вывод суда о наличии обмана со стороны Н.С.А. при совершении сделок купли-продажи с недвижимым имуществом.
При таких обстоятельствах оснований для применения ст. 179 ГК РФ не усматривается.
Вывод суда о мнимом характере сделок купли-продажи по тому основанию, что расчет между Н. не производился, не соответствует положениям ст. 170 ГК РФ, в которой приводится понятие мнимой сделки - то есть сделки, совершенной для вида, без намерения создать правовые последствия. Н.С.А. пояснял суду, что расчет по сделкам купли-продажи не предполагался и не производился. Между тем, данное обстоятельство не свидетельствует о мнимом характере сделок, поскольку сделки совершены, переход права собственности осуществлен, государственная регистрация его произведена, права и обязанности у сторон по сделкам купли-продажи имущества наступили. Н.А.Г. приобрел реально права собственника имущества, что позволило ему распорядиться им, подарив сыну.
При таких обстоятельствах признаки мнимости сделки, предусмотренные ст. 170 ГК РФ отсутствуют.
Судебная коллегия приходит к выводу, что договоры купли-продажи заключены Н.С.А. от имени Р. на законных основаниях, в пределах предоставленных ему полномочий.
Доказательств того, что при совершении сделки представитель Р. руководствовался не ее интересами, а своими договоренностями с Н.А.Г. суду не представлено.
Таким образом, доводы представителей истца и выводы суда первой инстанции, основанные на положениях ст. 10 ГК РФ, являются необоснованными.
Неверным является и вывод суда о том, что заключая от имени представляемой Р. договоры купли-продажи недвижимого имущества и непосредственно затем получая указанное имущество в дар от покупателя Н.А.Г., представитель Н.С.А. нарушил требования п. 3 ст. 182 ГК РФ - от имени представляемой он совершил сделку в собственных интересах, в отношении себя лично.
Согласно названной норме, представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.
Как видно из содержания сделок, заключенных Н.С.А. от имени Р., ни одна из них не заключена им от ее имени в отношении самого себя. Стороной сделок купли-продажи выступал отец Н.С.А., в сделке дарения Н.С.А. участвовал от своего имени.
Неправильное применение в деле ст. ст. 182 и 170 ГК РФ повлекло принятие неверного решения, которое подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Советского районного суда г. Брянска от 22 августа 2013 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Отказать в удовлетворении иска Р. к Н.С.А., Н.А.Г. о признании договоров купли-продажи и дарения недействительными.
Председательствующий
Ю.В.ГОРБАЧЕВСКАЯ
Судьи
областного суда
Г.В.КРАВЦОВА
Е.В.КУЛЕШОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)