Судебные решения, арбитраж

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 04.07.2013 ПО ДЕЛУ N 11-20354

Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 июля 2013 г. по делу N 11-20354


1 инстанция: Судья Еленчук М.С.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Грибова Д.В.,
и судей Сорокиной Л.Н., Суменковой И.С.,
при секретаре Р.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Сорокиной Л.Н.дело по апелляционным жалобам Б. на решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 23 января 2013 года, которым постановлено:
Отказать в удовлетворении исковых требований Б. к ЗАО "Асоль" о признании права собственности на квартиру,
установила:

Б. обратился в суд с иском к ЗАО "Асоль" о признании права собственности на квартиру в соответствии с законодательством о защите прав потребителей, указав в обоснование заявленных требований, что с целью приобретения в строящемся жилом доме квартиры для личных и семейных нужд он 07 октября 2011 г. заключил с ЗАО "Дон-Строй" (в настоящее время ЗАО "Асоль") предварительный договор N ПКП-34 купли-продажи квартиры, предметом которого было оформление в дальнейшем основного договора купли-продажи однокомнатной квартиры, ориентировочной общей площадью 131,21 кв. м, тип 7, расположенной на 19-м этаже, код помещения 14.05.01.133 строящегося жилого дома по адресу: г. Москва, ул. М***. Стоимость квартиры по договору составила **** руб., которые он полностью оплатил. 23 декабря 2010 г. Главным архитектурно-планировочным управлением было подписано заключение для определения адреса объекта. Указанному объекту присвоен адрес: г. Москва, ул. Р***. 31 мая 2011 г. было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В связи с завершением строительства органами технической инвентаризации произведен обмер квартиры, выдан технический паспорт на приобретенную им квартиру N 132, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Р***, площадь квартиры составила 131,6 кв. м. В связи с уточнением фактической площади квартиры им доплачено ответчику **** руб. 28 июня 2012 г. он получил извещение N 180, которым ЗАО "Дон-Строй" (ЗАО "Асоль") известило его о получении в качестве доли, по предварительному договору купли-продажи, от участия в строительстве жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Р*** в виде квартиры N **, общей площадью 131,6 кв. м 28 июня 2012 г. между ним и ООО ДС "Эксплуатация" подписан договор на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории, в соответствии с которым он производит оплату коммунальных услуг. Истец просил суд признать за ним право собственности на квартиру N **, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Р***, обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве произвести государственную регистрацию права собственности на указанную квартиру.
Представитель истца по доверенности П. в судебном заседании исковые требования поддержала полностью.
Ответчик ЗАО "Ассоль" в судебное заседание не явился. Представитель ЗАО "Асоль" А., действующий на основании доверенности, представил в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя ЗАО "Асоль", не возражал против удовлетворения исковых требований.
3-и лица - Правительство Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явились.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве по доверенности Я. представила в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления, исковые требования поддержала.
Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, истец обжаловал его в апелляционном порядке по доводам апелляционных жалоб, подписанных Б. и его представителем по доверенности П.
На разбирательство по делу в суд апелляционной инстанции представители ответчика и третьих лиц не явились, о дате и времени разбирательства по делу извещены, возражений против рассмотрения дела в их отсутствие не поступило. Руководствуясь ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя истца по доверенности Е., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 г. N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
В соответствии с п. 3 названного Постановления решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Указанным требованиям решение суда первой инстанции не соответствует.
Так, судом первой инстанции установлено, что 07 октября 2011 г. между ЗАО "Дон-Строй", именуемым "продавец", с одной стороны, и Б., именуемым "продавец", с другой стороны, был заключен предварительный договор N ПКП-34 купли-продажи квартиры, предметом которого было оформление в дальнейшем основного договора купли-продажи однокомнатной квартиры без внутренней отделки, ориентировочной общей площадью 131,21 кв. м, тип 7, расположенной на 19-м этаже, код помещения 14.05.01.133 строящегося жилого дома по адресу: г. Москва, ул. М***. Стоимость квартиры по договору составила **** руб., которые он полностью оплатил.
В п. 2.3. предварительного договора стороны согласовали, что основной договор купли-продажи квартиры подписывается сторонами при условии полного и надлежащего исполнения покупателем своих обязательств по оплате квартиры в срок не позднее 2-х месяцев с момента получения покупателем уведомления о наличии свидетельства о праве собственности продавца на указанную квартиру.
В соответствии с п. п. 3.4.1.-3.4.3. предварительного договора покупатель обязался в течение одного месяца с даты получения уведомления о наличии свидетельства о регистрации права собственности продавца на квартиру явиться в офис продавца и заключить основной договор купли-продажи квартиры, принять квартиру по акту, подписать и передать продавцу необходимые документы для оформления права собственности на квартиру, оплатить расходы продавца по регистрации права собственности покупателя на квартиру.
Дополнительным соглашением от 21.06.2012 г. к предварительному договору N ПКП-34 купли-продажи квартиры от 07.10.2011 г. стороны уточнили, что на условиях основного договора подлежит продаже квартира N ***, а также площадь квартиры, подлежащей продаже по основному договору и ее окончательную стоимость.
По дополнительному соглашению от 28.06.2012 г. к предварительному договору N ПКП-34 купли-продажи квартиры от 07.10.2011 г. стороны согласовали, что до регистрации права собственности покупателя на квартиру и подписания передаточного акта на квартиру продавец на условиях настоящего дополнительного соглашения предоставляет покупателю право пользования квартирой в целях осуществления ремонтно-отделочных работ.
Сторонами по договору не оспаривается, что истец стоимость квартиры по предварительному договору N ПКП-34 купли-продажи квартиры от 07.10.2011 г. оплатил в полном объеме в общем размере **** руб.
Строительство жилого дома по адресу: г. Москва, ул. М***, владение 14 осуществлялось ЗАО "Дон-Строй" на основании Инвестиционного контракта от 13 ноября 2002 г. N ДЖП. 02. СЗАО.00377 (с учетом дополнительных соглашений к нему), заключенного с Правительством города Москвы.
31 мая 2011 г. комитет государственного строительного надзора г. Москвы выдал ЗАО "Дон-Строй" разрешение N RU77214000-003487 на ввод объекта в эксплуатацию, разрешающего ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства: многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Р*** (строительный адрес: г. Москва, ул. М***).
Протоколом внеочередного общего собрания акционеров ЗАО "Дон-Строй" от 04.07.2012 г. принято решение об изменении наименования ЗАО "Дон-Строй" и утверждено наименование - ЗАО "Асоль".
24.12.2012 г. между Правительством Москвы и ЗАО "Асоль" подписан акт о результатах частичной реализации Инвестиционного контракта от 13 ноября 2002 г. N ДЖП. 02. СЗАО.00377. Согласно п. 5.1. 100% общей жилой площади передается в собственность инвестора и привлеченных соинвесторов.
Из сообщения Управления Росреестра по Москве от 22.10.2012 г. следует, что записи о регистрации прав на квартиру N **, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Р***, отсутствуют.
Исходя из того, что стороны заключили предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, согласно условиям которого основной договор будет заключен в срок не позднее 2-х месяцев с момента получения покупателем уведомления о наличии свидетельства о праве собственности продавца на квартиру, а право собственности ответчика на спорную квартиру в настоящее время не оформлено, то суд первой инстанции пришел к выводу о том, что срок для заключения основного договора не наступил.
Учитывая изложенное, суд счел, что ЗАО "Асоль" до настоящего времени лишено возможности оформить свое право собственности на спорную квартиру, а значит и лишено права заключить основной договор с Б.
Указав на то, что ЗАО "Асоль" право Б. на спорную квартиру не оспаривает, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что права истца ответчиком не нарушаются, следовательно, отсутствуют основания для судебной защиты прав истца, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований.
Однако, с указанными выводами судебная коллегия согласиться не может, поскольку судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего дела. При этом, выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, основаны на неправильном применении норм материального права к возникшим между сторонами спорным правоотношениям.
При таких обстоятельствах, в силу требований п. 2 ст. 328, п. 1, п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ решение суда подлежит отмене с принятием нового решения.
Принимая по существу решение по заявленным истцом требованиям, судебная коллегия, прежде всего, исходит из того, что юридически значимым обстоятельством для рассмотрения настоящего спора является факт соблюдения сторонами требований ст. ст. 309, 310 ГК РФ, а именно: исполнение друг перед другом взаимных обязательств.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Лицом, надлежащим образом исполнившим свои обязательства в данном случае является Б., который все принятые на себя обязательства выполнил в полном объеме, оплатив полную стоимость квартиры, указанную в договоре, а также произведя доплату после обмеров квартиры органами технической инвентаризации.
Наряду с этим, квартира по акту приема-передачи передана истцу, который в настоящее время пользуется спорной жилой площадью, заключил 28 июня 2012 г. договор на управление и обслуживание жилого комплекса с ООО ДС "Эксплуатация", оплачивает коммунальные и иные платежи по спорной квартире.
Проанализировав установленные фактические обстоятельства, оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ собранные по делу доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. ст. 56, 59, 60, ст. 327.1 ГПК РФ, приходит к выводу о том, что истец исполнил свои финансовые обязательства по оплате заключенной с ответчиком сделки в полном объеме. Стороной ответчика данное обстоятельство не оспаривается.
Дом, в котором расположено спорное недвижимое имущество, возведен в соответствии с требованиями закона: на отведенном для этих целей земельном участке, с получением разрешения на строительство и последующим принятием объекта в эксплуатацию. Дому, в котором расположена квартира по договору, присвоен почтовый адрес.
Спорное помещение прошло государственный технический учет, что подтверждается документами БТИ.
При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. ст. 164, 429, 431, 454, 455 ГК РФ, заключенный между сторонами предварительный договор следует считать основным, так как данный договор предусматривает все существенные условия основного договора купли-продажи квартиры. Условия, указанные в договоре, сторонами полностью выполнены, что нашло свое подтверждение в судебном заседании, с момента заключения договора прошло более года.
Однако, согласно сообщению Управления Росреестра по Москве, сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества - квартиру N ** по адресу: г. Москва, улица Р***, отсутствуют.
Вместе с тем, имея все законные основания для осуществления регистрации права собственности спорного жилого помещения, истец лишен такой возможности, в то время как статья 35 Конституции РФ провозглашает право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
При этом, то обстоятельство, что по независящим от сторон причинам Акт о результатах реализации инвестиционного контракта не оформлен, как и право ответчика на квартиру, не является основанием для ограничения истца в реализации своих прав собственности на имущество, как и для отказа в удовлетворении заявленных истцом требований.
В случае подписания в настоящий момент Акта о результатах реализации инвестиционного контракта, на что указали в заседании судебной коллегии истец и его представитель, уклонение ответчика от оформления права собственности на спорный объект также не может являться основанием для ограничения прав собственности истца на это имущество и для отказа в удовлетворении иска.
Поскольку квартира, являющаяся предметом спора по делу, приобретена истцом для личных нужд на основании вышеуказанного договора с соблюдением закона, следовательно, в соответствии со ст. ст. 11, 12, 209, 218 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 55 Конституции РФ и п. 2 ст. 1, ст. 212 ГК РФ, а также исходя из правоприменительной практики в РФ, в том числе разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", данное имущество подлежит передаче в пользу истца в индивидуальную собственность.
В свою очередь юридически право собственности на здание и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее регистрации, возникает с момента такой регистрации в силу ст. 219 ГК РФ.
При этом, права собственности истца на спорную квартиру ответчиком и третьими лицами не оспариваются.
При таких обстоятельствах, заявленные требования истца являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в данной части. В связи с чем, в соответствии со ст. 8, п. 1 ст. 131, ст. ст. 314, 219 ГК РФ, исходя также из требований ст. 17 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1999 г. "О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним", суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что настоящее апелляционное определение является основанием для внесения в ЕГРП записи о праве индивидуальной собственности на квартиру, являющуюся предметом спора по делу.
Вместе с этим, в удовлетворении требования истца об обязании Управления Росреестра по Москве произвести государственную регистрацию права собственности на спорную квартиру следует отказать.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета г. Москвы подлежит взысканию государственная пошлина.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:

Решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 23 января 2013 года отменить.
Постановить новое решение.
Исковые требования Б. удовлетворить частично.
Признать за Б. право собственности (индивидуальной) на жилую площадь, расположенную по адресу: г. Москва, улица Р***.
Моментом перехода права собственности считать дату вступления настоящего апелляционного определения в законную силу.
Апелляционное определение и переход права собственности подлежат обязательной государственной регистрации в Управлении Росреестра по Москве.
Апелляционное определение является основанием для внесения в ЕГРП записи о праве индивидуальной собственности Б. на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, улица Р***, общей площадью 131,6 кв. м.
Взыскать с ЗАО "Асоль" в бюджет г. Москвы государственную пошлину в сумме 60 000 рублей.
В остальной части заявленных исковых требований отказать.















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)