Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Брюхановой Т.А.,
судей: Зуева А.О., Первушиной М.А.,
при участии в судебном заседании представителей от:
- общества с ограниченной ответственностью "Профтрейд" - Емельяновой Е.А. (доверенность от 12.09.2013), Бруско Б.С. (доверенность от 18.09.2013),
- общества с ограниченной ответственностью "Время" - Иванкова К.А. (доверенность от 21.06.2013),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Время" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 22 марта 2013 года по делу N А19-13977/2012, дополнительное решение Арбитражного суда Иркутской области от 25 марта 2013 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2013 года по тому же делу (суд первой инстанции - Грибещенко Г.Н.; суд апелляционной инстанции: Скажутина Е.Н., Клочкова Н.В., Макарцев А.В.),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Профтрейд" (ОГРН 1113850028270 664007, Иркутская обл., г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 47, офис 1, далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Время" (ОГРН 1023800836553, 665717, Иркутская область, г. Братск, жилой район Центральный, ул. Коммунальная, 11, далее - ответчик) о расторжении договора аренды от 16.03.2004 N 629 муниципального имущества - нежилого помещения N 1002 - магазина, находящегося в подвале, на 1-м этаже 2-этажного крупнопанельного нежилого здания, расположенного по адресу: 665732, Российская Федерация, Иркутская область, г. Братск, жилой район Центральный, ул. Малышева, 20; кадастровый номер 38:34:000000:00:25:414:001:003811690:0001:21002; о выселении ООО "Время" из нежилого помещения N 1002 - магазина, находящегося в подвале, на 1-м этаже 2-этажного крупнопанельного нежилого здания, расположенного по адресу: 665732, Российская Федерация, Иркутская область, г. Братск, жилой район Центральный, ул. Малышева, 20; кадастровый номер 38:34:000000:00:25:414:001:003811690:0001:21002; о взыскании задолженности по арендной плате за период с января 2012 года по июнь 2012 года в сумме 1 208 435 рублей 64 копейки.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Иркутской области.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 22 марта 2013 года исковые требования удовлетворены частично, договор аренды муниципального имущества от 16.03.2004 N 629, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Профтрейд" и обществом с ограниченной ответственностью "Время", расторгнут.
В удовлетворении требования о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 208 435 рублей 64 копейки отказано.
С общества с ограниченной ответственностью "Время" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Профтрейд" взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 000 рублей.
Дополнительным решением от 25 марта 2013 года арбитражный суд обязал общество с ограниченной ответственностью "Время" возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Профтрейд" по акту приема-передачи нежилое помещение-магазин, расположенное в подвальном и на первом этажах 2-этажного крупнопанельного нежилого здания, по адресу: г. Братск, жилой район Центральный, ул. Малышева, д. 20, пом. 1002, общей площадью 1799,1 кв. м, условный номер 38:34:000000:00:25:414:001:003811690:0001:21002.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2013 года решение суда и дополнительное решение оставлены без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
По мнению заявителя кассационной жалобы, суды посчитали доказанным факт ненадлежащего исполнения ООО "Время" своих обязанностей по содержанию арендуемого имущества и проведению текущих и капитальных ремонтов. При этом суды основывают свои выводы на экспертном заключении N 452-11/12 ООО "СибРегионЭксперт", которое нельзя считать допустимым доказательством, так как оно составлено с грубыми ошибками со стороны экспертов, нарушающими требования статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Таким образом, суды первой и апелляционной инстанции, основывая свои выводы на заключении экспертов N 452-11/12 ООО "СибРегионЭксперт" допустили существенные нарушения, неправильно применив нормы процессуального права (статьи 67, 68, 86, 89, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), что является основанием для отмены судебных актов в соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представители сторон в судебном заседании поддержали свои доводы и возражения.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 16.03.2004 между муниципальным образованием города Братска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Время" (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества N 629, по условиям которого (пункт 1.1) арендодатель передает арендатору в пользование муниципальное имущество: нежилое помещение N 1002 - магазин, находящееся в подвале, на 1-м этаже 2-этажного крупнопанельного нежилого здания, расположенное по адресу: 665732, Российская Федерация, Иркутская область, г. Братск, жилой район Центральный, ул. Малышева, 20; кадастровый номер 38:34:000000:00:25:414:001:003811690:0001:21002, общая площадь - 1799,1 кв. м, в том числе: основная площадь - 725,8 кв. м, вспомогательная площадь - 450,7 кв. м, площадь подвала - 622,6 кв. м.
Нежилое помещение принадлежало муниципальному образованию города Братска на праве собственности, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации права муниципальной собственности N 38-01/03-21/2002-664, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.01.2003 серии 38-АБ N 0116721, выданным Братским филиалом Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Иркутской области.
Согласно пункту 1.4 договора аренды нежилое помещение предоставляется арендатору в аренду с целью использования под магазин.
Пунктом 3.2.6 договора аренды установлена обязанность арендатора использовать нежилое помещение по прямому назначению, в строгом соответствии с пунктом 1.4 договора.
Согласно пункту 1.3 договора аренды размер арендной платы установлен договором и составляет: 828 516 рублей - в год, 69 043 рубля - в месяц.
Пунктом 2.2 договора аренды от 16.03.2004 N 629 установлена обязанность арендатора за счет собственных средств производить текущий и капитальные ремонты нежилого помещения, благоустройство и содержание прилегающей территории. Затраты на улучшение нежилого помещения должны составлять не менее 50% от годовой арендной платы и в сумму арендной платы не входят. Произведенные арендатором улучшения нежилого помещения являются собственностью арендодателя. Стоимость произведенных улучшений арендуемого нежилого помещения возмещению не подлежит.
В соответствии с пунктом 2.4 договора аренды арендатор имеет право сдавать арендуемые площади в субаренду третьим лицам без согласования с арендодателем.
В соответствии с пунктом 3.2.3 договора аренды арендатор обязался содержать арендуемое имущество в полной исправности и надлежащем санитарном и противопожарном состоянии до сдачи его арендодателю по истечении срока действия договора, указанного в пункте 5.1. Содержать в надлежащем санитарном состоянии прилегающую к нежилому помещению и используемую арендатором прилегающую территорию.
Согласно пункту 5.1 договора аренды срок аренды по договору устанавливается сторонами с момента государственной регистрации на пятнадцать лет. По истечении срока действия договора, договор продлению не подлежит. Договорные отношения между сторонами могут быть сохранены путем подписания нового договора (пункт 5.2 договора аренды).
Изменение собственника-арендодателя не влечет за собой изменение условий заключенного договора аренды (пункт 4.4 договора аренды).
Пунктом 6.2 договора аренды муниципального имущества от 16.03.2004 N 629 установлено, что договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя в месячный срок со дня предупреждения, в том числе, в следующих случаях: если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние сданного в аренду имущества (пункт 6.2.2); если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа по пункту 2.1 договора аренды (пункт 6.2.3); при невыполнении пунктов договора аренды: 2.2 (проведение текущего и капитального ремонтов нежилого помещения), 3.2.12 (страхование нежилого помещения), 3.2.13 (предоставление арендодателю ежегодного отчета до 20 января следующего за отчетным года о произведенных затратах на ремонты, благоустройство содержание территории) (пункт 6.2.4).
Арендодатель вправе расторгнуть договор по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством (пункт 6.4 договора аренды).
Договор аренды зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Иркутской области 06.04.2004 за регистрационным номером 38-01/03-8/2004-752.
Факт передачи нежилого помещения арендатору подтверждается актом приема-передачи от 16.03.2004 (приложение N 1 к договору аренды от 16.03.2004 N 629).
19.10.2011 между муниципальным учреждением "Администрация муниципального образования города Братска" (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Профтрейд" (покупатель) на основании протокола о результатах продажи посредством публичного предложения N 509, утвержденного и.о. председателя комитета по управлению муниципальным имуществом и развитию потребительского рынка Администрации города Братска, 13.10.2011 заключен договор купли-продажи объекта муниципальной собственности регистрационный N 21.
По условиям договора купли-продажи (пункт 1.1) продавец продал, а покупатель приобрел в собственность нежилое помещение (магазин), расположенное по адресу: Российская Федерация, Иркутская область, город Братск, жилой район Центральный, улица Малышева, N 20, помещение 1002, расположенное в подвале и на первом этаже 2-этажного нежилого здания, 1985 года постройки, общая площадь - 1799,1 кв. м, в том числе: основная - 725,8 кв. м, подсобная - 1073,3 кв. м, фундамент - бетонный сборный, стены - крупнопанельные, перекрытия - железобетонные, полы - бетонные.
Общая сумма договора купли-продажи согласно протоколу о результатах продажи посредством публичного предложения N 509 от 13.10.2011 составляет 18 213 300 рублей, в том числе НДС.
В соответствии с пунктом 4.7 договора купли-продажи нежилое помещение обременено договором аренды от 16.03.2004 N 629, зарегистрированным 06.04.2004 за N 38-01/03-8/2004-752, заключенным с ООО "Время" сроком по 06.04.2019.
На основании акта приема-передачи от 08.11.2011 (приложение к договору купли-продажи) продавец передал, а покупатель принял нежилое помещение (магазин), расположенное по адресу: Российская Федерация, Иркутская область, город Братск, жилой район Центральный, улица Малышева, N 20, помещение 1002, расположенное в подвале и на первом этаже 2-этажного нежилого здания, 1985 года постройки, общая площадь - 1799,1 кв. м, в том числе: основная - 725,8 кв. м, подсобная - 1073,3 кв. м, фундамент - бетонный сборный, стены - крупнопанельные, перекрытия - железобетонные, полы - бетонные.
Право собственности ООО "Профтрейд" на вышеуказанное нежилое помещение (магазин) зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.12.2011, запись регистрации N 38-38-03/054/2011-076, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.01.2012 серии 38 АД 618345, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.
Уведомлением от 24.01.2012 исх. N 881 (вручено согласно штампу входящей корреспонденции 31.01.2012 вх. N 43) истец известил ответчика о смене собственника нежилого помещения (магазина).
Телеграммой от 15.02.2012 арендодатель обратился к арендатору с просьбой обеспечить в пятницу 17.02.2012 с 9 часов утра комиссионный доступ представителей ООО "Профтрейд" в арендуемый объект с целью проверки технического состояния помещений.
17-18 февраля 2012 года специалистами ООО "Научно-производственное объединение "Центр энергетических обследований" совместно с представителями ООО "Профтрейд" осуществлено обследование нежилого помещения - магазина, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Братск, жило район Центральный, ул. Малышева, д. 20, на предмет определения и оценки его технического состояния, определения физического износа здания, дефектов и повреждений, установления необходимости проведения ремонта здания, наличия перепланировок/переустройства, соответствия здания нормам пожарной безопасности.
- По результатам обследования специалистами ООО "НПО "ЦЭО" составлен Отчет N 05/12-2, в котором сделаны следующие выводы: - по результатам визуального осмотра выявлено наличие трещин в уровне цоколя, что свидетельствует об усадке фундамента; отслоение лакокрасочного покрытия в подвальных помещениях; образование грибкового поражения на строительных конструкциях (белые и черные грибковые образования, влекущие снижение прочностных характеристик здания; при этом черные грибковые поражения невозможно удалить окончательно, и они будут развиваться вплоть до полного разрушения конструкции, что свидетельствует о необходимости проведения мероприятий в рамках капитального ремонта по замене пораженных элементов здания); трещины в наружных крупнопанельных стенах с шириной раскрытия до 10 мм; отслоение покрасочного слоя наружных крупнопанельных стен; была произведена несанкционированная перепланировка - установка ПВХ перегородка в помещении N 2, с устройством в перегородке дверного проема;
- - фактический износ здания превышает нормативный (указанный в техническом паспорте от 29.07.2008, равный 34%) и составляет 42-45%, что свидетельствует о преждевременном физическом износе конструкций и необходимости проведения срочных ремонтных работ;
- - физическое состояние объекта свидетельствует том, что текущий и капитальный ремонт не производились в установленные сроки, а текущее состояние не соответствует действующим нормам, что привело к наступлению повышенного физического износа объекта обследования. По мнению эксперта, на объекте за последние 20 лет производился только косметический ремонт, но выполненные работы не отвечают требованиям качества к работам такого типа;
- - конструкции нежилого здания находятся в ограниченно работоспособном состоянии; - дальнейшая эксплуатация нежилого здания возможна только при полном устранении выявленных дефектов при проведении мероприятий в рамках капитального и текущего ремонтов;
- - при проверке соответствия объекта требованиям пожарной безопасности установлено, что не все помещения оборудованы автоматической пожарной сигнализацией; имеющаяся автоматическая пожарная сигнализация находится в нерабочем состоянии;
- отсутствует система оповещения людей о пожаре; части здания и помещений различных классов функциональной пожарной опасности не разделены между собой ограждающими конструкциями с нормируемыми пределами огнестойкости и классами конструктивной пожарной опасности или противопожарными преградами; в помещениях планы эвакуации не соответствуют ГОСТу; внутренние пожарные краны находятся в неисправном состоянии; отсутствуют знаки, направленные на обеспечение пожарной безопасности; на окнах установлены глухие металлические решетки; не произведен замер сопротивления изоляции токоведущих частей электрооборудования. По заключению специалистов, дальнейшая эксплуатация объекта создает реальную угрозу здоровью и жизни людей в случае возникновения пожара.
Письмом от 10.04.2012 исх. N 909 истец потребовал от ответчика приостановить эксплуатацию арендованного помещения и принять срочные меры по проведению капитального и текущего ремонтов, с предварительным согласованием проектно-сметной документации в течение 7 рабочих дней с момента получения уведомления и представлением для согласования в течение 3 рабочих дней кандидатуры подрядной организации для проведения ремонта. При этом арендодатель указал, что в случае отказа, неисполнения или неполучения ответа на данное требование в срок до 20.04.2012 ООО "Профтрейд" будет вынуждено обратиться в суд за защитой своих прав и законных интересов. Поэтому одновременно просило считать данное уведомление как предложение расторгнуть заключенный договор аренды от 16.03.2004 N 629.
Письмом от 19.04.2012 исх. N 122 ООО "Время" уведомило арендодателя о том, что в рамках исполнения пункта 2.2 договора аренды в 2012 году арендатором запланирован ремонт шиферной кровли, косметический ремонт коридора подвала с предварительной обработкой антисептиком; частичный ремонт асфальтового покрытия прилегающей территории и другие работы, о результатах проведения которых будет предоставлен отчет согласно пункту 3.2.13 договора аренды.
Неисполнение ответчиком требований, изложенных в письме от 10.04.2012 исх. N 909, явилось основанием для обращения истца в суд с указанным выше иском о расторжении договора аренды от 16.03.2004 N 629, выселении ООО "Время" из занимаемого помещения, взыскании арендной платы за период с января 2012 года по июнь 2012 года в сумме 1 208 435 рублей 64 копейки.
Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции исходил из невыполнения арендатором условий пунктов 3.2.3, 2.2 договора аренды от 16.03.2004 N 629.
Суд апелляционной инстанции поддержал позицию суда первой инстанции.
В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке является существенное нарушение договора другой стороной либо иные основания, прямо предусмотренные законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо существенно ухудшает имущество.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Как следует из материалов дела, соблюдение истцом требования о направлении арендатору уведомления о необходимости устранения допущенных нарушений в разумный срок, а также предложения расторгнуть договор аренды в случае неустранения указанных нарушений подтверждается материалами дела (письмо от 10.04.2012 исх. N 909) и ответчиком не оспаривается.
При этом, заявляя о наличии оснований для расторжения договора аренды от 16.03.2004 N 629, истец сослался на ухудшение ответчиком технического состояния нежилого помещения в результате не проведения предусмотренных договором аренды текущих и капитального ремонтов (пункты 2.2, 3.2.13 договора аренды), в подтверждение чего представил отчет N 5/12-2 техническое заключение, составленный специалистами ООО "НПО "ЦЭО".
В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
С целью установления проведения ответчиком ремонтов, действительного технического состояния спорного нежилого помещения - магазина, расположенного в подвальном и на первом этажах 2-этажного крупнопанельного нежилого здания, нежилое помещение, этаж 1, площадь 1799,1 кв. м, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Братск, ул. Малышева, д. 20, пом. 1002, условный номер: 38:34:000000:00:25:414:001:003811690:0001:21002., определением суда от 05.09.2012 по ходатайству истца, поддержанному ответчиком, была назначена судебная строительно-техническая экспертиза нежилого помещения, с поручением ее проведения обществу с ограниченной ответственностью "СибРегионЭксперт", экспертам Гигиной Ирине Васильевне, Голдзицкой Екатерине Юрьевне.
28.11.2012 в материалы дела поступило Заключение эксперта N 452-11/12, выполненное экспертами ООО "СибРегионЭксперт" Гигиной И.В., Голдзицкой Е.Ю.
Согласно представленному заключению, в процессе исследования нежилого помещения в период с 20.09.2012 по 23.11.2012 для доступа экспертам были представлены не все помещения.
По результатам исследования экспертами установлено, что инженерные системы всего здания проходят в подвальном помещении, арендованным ответчиком. При этом:
- - в подвале в представленных для осмотра помещениях, используемых как складские, выявлены следы протечек, глубокая деструкция (разрушение) отделочных слоев, потолка;
- - местами деструкция (разрушение) конструкций стен (бетон);
- - инженерные системы (трубопроводы горячего, холодного водоснабжения, отопления, канализации) находятся в крайне изношенном состоянии, имеют поверхностное разрушение материала (коррозия металла), следы частичной замены трубопроводов, следы протечек в местах соединений трубопровода и запорной арматуры; теплоизоляция труб ГВС - частично укрыта стеклотканью;
- - система вентиляции (воздуховоды) - не герметичность - сквозные отверстия открытых воздушных каналов (металлические воздуховоды), коррозия материала;
- - плинтуса каменные, со сколами, разрушение материала.
- в помещениях первого этажа проведены мероприятия по частичному текущему ремонту, а именно: шпатлевка, покраска стен, потолков.
- фактический физический износ здания превышает нормативный (указанный в техническом паспорте, равный 34%) и составляет 51%, что указывает на преждевременный физический износ конструкций и необходимость проведения срочных ремонтных работ. Техническое состояние здания определено как ограниченно работоспособное - имеются дефекты и повреждения, свидетельствующие о некотором снижении несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации, износ 40 - 60%.
- - признаки проведения капитального ремонта нежилого помещения отсутствуют, в здании не проводились работы по замене инженерных систем и оборудования, а также работы по приведению в технически исправленное состояние всех конструктивных элементов и выполнение работ пол повышению благоустройства;
- - имеются признаки проведения частичного текущего ремонта отдельных помещений здания, а именно: окраска внутренних служебных и торговых помещений масляными и водоэмульсионными составами; частичная замена отдельных участков трубопровода водоснабжения ХВС, ГВС, канализации; окраска фасада; частичная замена электропроводки и световой арматуры; монтаж охранно-пожарной сигнализации; замена входной группы; установка противопожарной двери в подвальные помещения. Примерный срок давности проведения текущего ремонта - 1-1,5 года.
- - имеется потребность в проведении срочных ремонтных работ (капитальных и/или текущих), так как изношенность конструктивных элементов здания значительная (40 x 85%);
- - необходимо произвести капитальный ремонт и смену следующих элементов здания: ремонт существующих дренажей вокруг здания и восстановление существующей отмостки вокруг здания; устройство вертикальной и горизонтальной гидроизоляции здания; полная смена инженерных систем здания, а именно: систем горячего и холодного водоснабжения, теплоснабжения, канализации, электросетей; полная смена ветхих оконных и дверных блоков; капитальный ремонт отделочных покрытий в подвальных помещениях с антисептиком; герметизация межпанельных стыков.
Согласно выводу экспертов "опасность дальнейшего нахождения граждан в нежилом помещении имеется, так как имеются дефекты и повреждения, свидетельствующие о некотором снижении несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации. Однако, если не предотвращать дальнейшие разрушения, могут возникнуть аварийные ситуации: короткие замыкания в электросети и как следствие возникновение пожара, обрушение конструкций перекрытий, кровли, обрушение стен подвала внутрь помещения и т.д.".
В судебном заседании 07.02.2013 эксперты Гигина И.В., Голдзицкая Е.Ю. в порядке части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дали пояснения относительно экспертного заключения, ответили на вопросы суда, истца и ответчика. Пояснили, что в заключении для определения исследуемого объект использовались два термина - здание и помещение - поскольку нежилое помещение расположено в здании и является его неотъемлемой частью. Осмотр второго этажа здания был проведен с целью объективной оценки физического износа здания в целом, в том числе, несущих элементов каркаса здания. Работоспособность конструкций здания была определена с учетом того, что ответчик арендует подвал и первый этаж здания, и, соответственно, фундамент и основание здания. При дальнейшей эксплуатации здания без проведения капитального ремонта имеется риск его разрушения, что свидетельствует о существующей опасности жизни и здоровью граждан.
Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта N 452-11/12, ответы экспертов на вопросы суда и сторон в судебном заседании, а также доводы истца, ответчика, арбитражный суд признал представленное экспертами ООО "СибРегионЭксперт" Гигиной И.В., Голдзицкой Е.Ю. заключение отвечающим требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При этом суд кассационной инстанции принимает во внимание, что ответчик каких-либо доказательств периода 2012 года и ранее, свидетельствующих о содержании арендуемого имущества в полной исправности и надлежащем санитарном и противопожарном состоянии (пункт 3.2.3 договора аренды), осуществления за счет собственных средств в сумме не менее 50% от годовой арендной платы текущего и капитального ремонтов нежилого помещения, благоустройства и содержания прилегающей территории (пункт 2.2 договора аренды), а также ежегодного представления до 20 января следующего за отчетным года в адрес арендодателя отчета о произведенных затратах на ремонты, благоустройство и содержание прилегающих территорий (пункт 3.2.13 договора аренды), на момент вынесения решения суда первой инстанции в материалы дела не представил.
Доводы ответчика об обратном направлены на переоценку исследованных судом доказательств, что в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Иные доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 22 марта 2013 года по делу N А19-13977/2012, дополнительное решение Арбитражного суда Иркутской области от 25 марта 2013 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2013 года по тому же делу оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Обеспечительные меры, принятые определением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12 августа 2013 года, отменить.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Т.А.БРЮХАНОВА
Судьи:
А.О.ЗУЕВ
М.А.ПЕРВУШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 24.09.2013 ПО ДЕЛУ N А19-13977/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 сентября 2013 г. N А19-13977/2012
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Брюхановой Т.А.,
судей: Зуева А.О., Первушиной М.А.,
при участии в судебном заседании представителей от:
- общества с ограниченной ответственностью "Профтрейд" - Емельяновой Е.А. (доверенность от 12.09.2013), Бруско Б.С. (доверенность от 18.09.2013),
- общества с ограниченной ответственностью "Время" - Иванкова К.А. (доверенность от 21.06.2013),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Время" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 22 марта 2013 года по делу N А19-13977/2012, дополнительное решение Арбитражного суда Иркутской области от 25 марта 2013 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2013 года по тому же делу (суд первой инстанции - Грибещенко Г.Н.; суд апелляционной инстанции: Скажутина Е.Н., Клочкова Н.В., Макарцев А.В.),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Профтрейд" (ОГРН 1113850028270 664007, Иркутская обл., г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 47, офис 1, далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Время" (ОГРН 1023800836553, 665717, Иркутская область, г. Братск, жилой район Центральный, ул. Коммунальная, 11, далее - ответчик) о расторжении договора аренды от 16.03.2004 N 629 муниципального имущества - нежилого помещения N 1002 - магазина, находящегося в подвале, на 1-м этаже 2-этажного крупнопанельного нежилого здания, расположенного по адресу: 665732, Российская Федерация, Иркутская область, г. Братск, жилой район Центральный, ул. Малышева, 20; кадастровый номер 38:34:000000:00:25:414:001:003811690:0001:21002; о выселении ООО "Время" из нежилого помещения N 1002 - магазина, находящегося в подвале, на 1-м этаже 2-этажного крупнопанельного нежилого здания, расположенного по адресу: 665732, Российская Федерация, Иркутская область, г. Братск, жилой район Центральный, ул. Малышева, 20; кадастровый номер 38:34:000000:00:25:414:001:003811690:0001:21002; о взыскании задолженности по арендной плате за период с января 2012 года по июнь 2012 года в сумме 1 208 435 рублей 64 копейки.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Иркутской области.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 22 марта 2013 года исковые требования удовлетворены частично, договор аренды муниципального имущества от 16.03.2004 N 629, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Профтрейд" и обществом с ограниченной ответственностью "Время", расторгнут.
В удовлетворении требования о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 208 435 рублей 64 копейки отказано.
С общества с ограниченной ответственностью "Время" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Профтрейд" взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 000 рублей.
Дополнительным решением от 25 марта 2013 года арбитражный суд обязал общество с ограниченной ответственностью "Время" возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Профтрейд" по акту приема-передачи нежилое помещение-магазин, расположенное в подвальном и на первом этажах 2-этажного крупнопанельного нежилого здания, по адресу: г. Братск, жилой район Центральный, ул. Малышева, д. 20, пом. 1002, общей площадью 1799,1 кв. м, условный номер 38:34:000000:00:25:414:001:003811690:0001:21002.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2013 года решение суда и дополнительное решение оставлены без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
По мнению заявителя кассационной жалобы, суды посчитали доказанным факт ненадлежащего исполнения ООО "Время" своих обязанностей по содержанию арендуемого имущества и проведению текущих и капитальных ремонтов. При этом суды основывают свои выводы на экспертном заключении N 452-11/12 ООО "СибРегионЭксперт", которое нельзя считать допустимым доказательством, так как оно составлено с грубыми ошибками со стороны экспертов, нарушающими требования статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Таким образом, суды первой и апелляционной инстанции, основывая свои выводы на заключении экспертов N 452-11/12 ООО "СибРегионЭксперт" допустили существенные нарушения, неправильно применив нормы процессуального права (статьи 67, 68, 86, 89, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), что является основанием для отмены судебных актов в соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представители сторон в судебном заседании поддержали свои доводы и возражения.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 16.03.2004 между муниципальным образованием города Братска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Время" (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества N 629, по условиям которого (пункт 1.1) арендодатель передает арендатору в пользование муниципальное имущество: нежилое помещение N 1002 - магазин, находящееся в подвале, на 1-м этаже 2-этажного крупнопанельного нежилого здания, расположенное по адресу: 665732, Российская Федерация, Иркутская область, г. Братск, жилой район Центральный, ул. Малышева, 20; кадастровый номер 38:34:000000:00:25:414:001:003811690:0001:21002, общая площадь - 1799,1 кв. м, в том числе: основная площадь - 725,8 кв. м, вспомогательная площадь - 450,7 кв. м, площадь подвала - 622,6 кв. м.
Нежилое помещение принадлежало муниципальному образованию города Братска на праве собственности, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации права муниципальной собственности N 38-01/03-21/2002-664, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.01.2003 серии 38-АБ N 0116721, выданным Братским филиалом Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Иркутской области.
Согласно пункту 1.4 договора аренды нежилое помещение предоставляется арендатору в аренду с целью использования под магазин.
Пунктом 3.2.6 договора аренды установлена обязанность арендатора использовать нежилое помещение по прямому назначению, в строгом соответствии с пунктом 1.4 договора.
Согласно пункту 1.3 договора аренды размер арендной платы установлен договором и составляет: 828 516 рублей - в год, 69 043 рубля - в месяц.
Пунктом 2.2 договора аренды от 16.03.2004 N 629 установлена обязанность арендатора за счет собственных средств производить текущий и капитальные ремонты нежилого помещения, благоустройство и содержание прилегающей территории. Затраты на улучшение нежилого помещения должны составлять не менее 50% от годовой арендной платы и в сумму арендной платы не входят. Произведенные арендатором улучшения нежилого помещения являются собственностью арендодателя. Стоимость произведенных улучшений арендуемого нежилого помещения возмещению не подлежит.
В соответствии с пунктом 2.4 договора аренды арендатор имеет право сдавать арендуемые площади в субаренду третьим лицам без согласования с арендодателем.
В соответствии с пунктом 3.2.3 договора аренды арендатор обязался содержать арендуемое имущество в полной исправности и надлежащем санитарном и противопожарном состоянии до сдачи его арендодателю по истечении срока действия договора, указанного в пункте 5.1. Содержать в надлежащем санитарном состоянии прилегающую к нежилому помещению и используемую арендатором прилегающую территорию.
Согласно пункту 5.1 договора аренды срок аренды по договору устанавливается сторонами с момента государственной регистрации на пятнадцать лет. По истечении срока действия договора, договор продлению не подлежит. Договорные отношения между сторонами могут быть сохранены путем подписания нового договора (пункт 5.2 договора аренды).
Изменение собственника-арендодателя не влечет за собой изменение условий заключенного договора аренды (пункт 4.4 договора аренды).
Пунктом 6.2 договора аренды муниципального имущества от 16.03.2004 N 629 установлено, что договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя в месячный срок со дня предупреждения, в том числе, в следующих случаях: если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние сданного в аренду имущества (пункт 6.2.2); если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа по пункту 2.1 договора аренды (пункт 6.2.3); при невыполнении пунктов договора аренды: 2.2 (проведение текущего и капитального ремонтов нежилого помещения), 3.2.12 (страхование нежилого помещения), 3.2.13 (предоставление арендодателю ежегодного отчета до 20 января следующего за отчетным года о произведенных затратах на ремонты, благоустройство содержание территории) (пункт 6.2.4).
Арендодатель вправе расторгнуть договор по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством (пункт 6.4 договора аренды).
Договор аренды зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Иркутской области 06.04.2004 за регистрационным номером 38-01/03-8/2004-752.
Факт передачи нежилого помещения арендатору подтверждается актом приема-передачи от 16.03.2004 (приложение N 1 к договору аренды от 16.03.2004 N 629).
19.10.2011 между муниципальным учреждением "Администрация муниципального образования города Братска" (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Профтрейд" (покупатель) на основании протокола о результатах продажи посредством публичного предложения N 509, утвержденного и.о. председателя комитета по управлению муниципальным имуществом и развитию потребительского рынка Администрации города Братска, 13.10.2011 заключен договор купли-продажи объекта муниципальной собственности регистрационный N 21.
По условиям договора купли-продажи (пункт 1.1) продавец продал, а покупатель приобрел в собственность нежилое помещение (магазин), расположенное по адресу: Российская Федерация, Иркутская область, город Братск, жилой район Центральный, улица Малышева, N 20, помещение 1002, расположенное в подвале и на первом этаже 2-этажного нежилого здания, 1985 года постройки, общая площадь - 1799,1 кв. м, в том числе: основная - 725,8 кв. м, подсобная - 1073,3 кв. м, фундамент - бетонный сборный, стены - крупнопанельные, перекрытия - железобетонные, полы - бетонные.
Общая сумма договора купли-продажи согласно протоколу о результатах продажи посредством публичного предложения N 509 от 13.10.2011 составляет 18 213 300 рублей, в том числе НДС.
В соответствии с пунктом 4.7 договора купли-продажи нежилое помещение обременено договором аренды от 16.03.2004 N 629, зарегистрированным 06.04.2004 за N 38-01/03-8/2004-752, заключенным с ООО "Время" сроком по 06.04.2019.
На основании акта приема-передачи от 08.11.2011 (приложение к договору купли-продажи) продавец передал, а покупатель принял нежилое помещение (магазин), расположенное по адресу: Российская Федерация, Иркутская область, город Братск, жилой район Центральный, улица Малышева, N 20, помещение 1002, расположенное в подвале и на первом этаже 2-этажного нежилого здания, 1985 года постройки, общая площадь - 1799,1 кв. м, в том числе: основная - 725,8 кв. м, подсобная - 1073,3 кв. м, фундамент - бетонный сборный, стены - крупнопанельные, перекрытия - железобетонные, полы - бетонные.
Право собственности ООО "Профтрейд" на вышеуказанное нежилое помещение (магазин) зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.12.2011, запись регистрации N 38-38-03/054/2011-076, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.01.2012 серии 38 АД 618345, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.
Уведомлением от 24.01.2012 исх. N 881 (вручено согласно штампу входящей корреспонденции 31.01.2012 вх. N 43) истец известил ответчика о смене собственника нежилого помещения (магазина).
Телеграммой от 15.02.2012 арендодатель обратился к арендатору с просьбой обеспечить в пятницу 17.02.2012 с 9 часов утра комиссионный доступ представителей ООО "Профтрейд" в арендуемый объект с целью проверки технического состояния помещений.
17-18 февраля 2012 года специалистами ООО "Научно-производственное объединение "Центр энергетических обследований" совместно с представителями ООО "Профтрейд" осуществлено обследование нежилого помещения - магазина, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Братск, жило район Центральный, ул. Малышева, д. 20, на предмет определения и оценки его технического состояния, определения физического износа здания, дефектов и повреждений, установления необходимости проведения ремонта здания, наличия перепланировок/переустройства, соответствия здания нормам пожарной безопасности.
- По результатам обследования специалистами ООО "НПО "ЦЭО" составлен Отчет N 05/12-2, в котором сделаны следующие выводы: - по результатам визуального осмотра выявлено наличие трещин в уровне цоколя, что свидетельствует об усадке фундамента; отслоение лакокрасочного покрытия в подвальных помещениях; образование грибкового поражения на строительных конструкциях (белые и черные грибковые образования, влекущие снижение прочностных характеристик здания; при этом черные грибковые поражения невозможно удалить окончательно, и они будут развиваться вплоть до полного разрушения конструкции, что свидетельствует о необходимости проведения мероприятий в рамках капитального ремонта по замене пораженных элементов здания); трещины в наружных крупнопанельных стенах с шириной раскрытия до 10 мм; отслоение покрасочного слоя наружных крупнопанельных стен; была произведена несанкционированная перепланировка - установка ПВХ перегородка в помещении N 2, с устройством в перегородке дверного проема;
- - фактический износ здания превышает нормативный (указанный в техническом паспорте от 29.07.2008, равный 34%) и составляет 42-45%, что свидетельствует о преждевременном физическом износе конструкций и необходимости проведения срочных ремонтных работ;
- - физическое состояние объекта свидетельствует том, что текущий и капитальный ремонт не производились в установленные сроки, а текущее состояние не соответствует действующим нормам, что привело к наступлению повышенного физического износа объекта обследования. По мнению эксперта, на объекте за последние 20 лет производился только косметический ремонт, но выполненные работы не отвечают требованиям качества к работам такого типа;
- - конструкции нежилого здания находятся в ограниченно работоспособном состоянии; - дальнейшая эксплуатация нежилого здания возможна только при полном устранении выявленных дефектов при проведении мероприятий в рамках капитального и текущего ремонтов;
- - при проверке соответствия объекта требованиям пожарной безопасности установлено, что не все помещения оборудованы автоматической пожарной сигнализацией; имеющаяся автоматическая пожарная сигнализация находится в нерабочем состоянии;
- отсутствует система оповещения людей о пожаре; части здания и помещений различных классов функциональной пожарной опасности не разделены между собой ограждающими конструкциями с нормируемыми пределами огнестойкости и классами конструктивной пожарной опасности или противопожарными преградами; в помещениях планы эвакуации не соответствуют ГОСТу; внутренние пожарные краны находятся в неисправном состоянии; отсутствуют знаки, направленные на обеспечение пожарной безопасности; на окнах установлены глухие металлические решетки; не произведен замер сопротивления изоляции токоведущих частей электрооборудования. По заключению специалистов, дальнейшая эксплуатация объекта создает реальную угрозу здоровью и жизни людей в случае возникновения пожара.
Письмом от 10.04.2012 исх. N 909 истец потребовал от ответчика приостановить эксплуатацию арендованного помещения и принять срочные меры по проведению капитального и текущего ремонтов, с предварительным согласованием проектно-сметной документации в течение 7 рабочих дней с момента получения уведомления и представлением для согласования в течение 3 рабочих дней кандидатуры подрядной организации для проведения ремонта. При этом арендодатель указал, что в случае отказа, неисполнения или неполучения ответа на данное требование в срок до 20.04.2012 ООО "Профтрейд" будет вынуждено обратиться в суд за защитой своих прав и законных интересов. Поэтому одновременно просило считать данное уведомление как предложение расторгнуть заключенный договор аренды от 16.03.2004 N 629.
Письмом от 19.04.2012 исх. N 122 ООО "Время" уведомило арендодателя о том, что в рамках исполнения пункта 2.2 договора аренды в 2012 году арендатором запланирован ремонт шиферной кровли, косметический ремонт коридора подвала с предварительной обработкой антисептиком; частичный ремонт асфальтового покрытия прилегающей территории и другие работы, о результатах проведения которых будет предоставлен отчет согласно пункту 3.2.13 договора аренды.
Неисполнение ответчиком требований, изложенных в письме от 10.04.2012 исх. N 909, явилось основанием для обращения истца в суд с указанным выше иском о расторжении договора аренды от 16.03.2004 N 629, выселении ООО "Время" из занимаемого помещения, взыскании арендной платы за период с января 2012 года по июнь 2012 года в сумме 1 208 435 рублей 64 копейки.
Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции исходил из невыполнения арендатором условий пунктов 3.2.3, 2.2 договора аренды от 16.03.2004 N 629.
Суд апелляционной инстанции поддержал позицию суда первой инстанции.
В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке является существенное нарушение договора другой стороной либо иные основания, прямо предусмотренные законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо существенно ухудшает имущество.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Как следует из материалов дела, соблюдение истцом требования о направлении арендатору уведомления о необходимости устранения допущенных нарушений в разумный срок, а также предложения расторгнуть договор аренды в случае неустранения указанных нарушений подтверждается материалами дела (письмо от 10.04.2012 исх. N 909) и ответчиком не оспаривается.
При этом, заявляя о наличии оснований для расторжения договора аренды от 16.03.2004 N 629, истец сослался на ухудшение ответчиком технического состояния нежилого помещения в результате не проведения предусмотренных договором аренды текущих и капитального ремонтов (пункты 2.2, 3.2.13 договора аренды), в подтверждение чего представил отчет N 5/12-2 техническое заключение, составленный специалистами ООО "НПО "ЦЭО".
В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
С целью установления проведения ответчиком ремонтов, действительного технического состояния спорного нежилого помещения - магазина, расположенного в подвальном и на первом этажах 2-этажного крупнопанельного нежилого здания, нежилое помещение, этаж 1, площадь 1799,1 кв. м, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Братск, ул. Малышева, д. 20, пом. 1002, условный номер: 38:34:000000:00:25:414:001:003811690:0001:21002., определением суда от 05.09.2012 по ходатайству истца, поддержанному ответчиком, была назначена судебная строительно-техническая экспертиза нежилого помещения, с поручением ее проведения обществу с ограниченной ответственностью "СибРегионЭксперт", экспертам Гигиной Ирине Васильевне, Голдзицкой Екатерине Юрьевне.
28.11.2012 в материалы дела поступило Заключение эксперта N 452-11/12, выполненное экспертами ООО "СибРегионЭксперт" Гигиной И.В., Голдзицкой Е.Ю.
Согласно представленному заключению, в процессе исследования нежилого помещения в период с 20.09.2012 по 23.11.2012 для доступа экспертам были представлены не все помещения.
По результатам исследования экспертами установлено, что инженерные системы всего здания проходят в подвальном помещении, арендованным ответчиком. При этом:
- - в подвале в представленных для осмотра помещениях, используемых как складские, выявлены следы протечек, глубокая деструкция (разрушение) отделочных слоев, потолка;
- - местами деструкция (разрушение) конструкций стен (бетон);
- - инженерные системы (трубопроводы горячего, холодного водоснабжения, отопления, канализации) находятся в крайне изношенном состоянии, имеют поверхностное разрушение материала (коррозия металла), следы частичной замены трубопроводов, следы протечек в местах соединений трубопровода и запорной арматуры; теплоизоляция труб ГВС - частично укрыта стеклотканью;
- - система вентиляции (воздуховоды) - не герметичность - сквозные отверстия открытых воздушных каналов (металлические воздуховоды), коррозия материала;
- - плинтуса каменные, со сколами, разрушение материала.
- в помещениях первого этажа проведены мероприятия по частичному текущему ремонту, а именно: шпатлевка, покраска стен, потолков.
- фактический физический износ здания превышает нормативный (указанный в техническом паспорте, равный 34%) и составляет 51%, что указывает на преждевременный физический износ конструкций и необходимость проведения срочных ремонтных работ. Техническое состояние здания определено как ограниченно работоспособное - имеются дефекты и повреждения, свидетельствующие о некотором снижении несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации, износ 40 - 60%.
- - признаки проведения капитального ремонта нежилого помещения отсутствуют, в здании не проводились работы по замене инженерных систем и оборудования, а также работы по приведению в технически исправленное состояние всех конструктивных элементов и выполнение работ пол повышению благоустройства;
- - имеются признаки проведения частичного текущего ремонта отдельных помещений здания, а именно: окраска внутренних служебных и торговых помещений масляными и водоэмульсионными составами; частичная замена отдельных участков трубопровода водоснабжения ХВС, ГВС, канализации; окраска фасада; частичная замена электропроводки и световой арматуры; монтаж охранно-пожарной сигнализации; замена входной группы; установка противопожарной двери в подвальные помещения. Примерный срок давности проведения текущего ремонта - 1-1,5 года.
- - имеется потребность в проведении срочных ремонтных работ (капитальных и/или текущих), так как изношенность конструктивных элементов здания значительная (40 x 85%);
- - необходимо произвести капитальный ремонт и смену следующих элементов здания: ремонт существующих дренажей вокруг здания и восстановление существующей отмостки вокруг здания; устройство вертикальной и горизонтальной гидроизоляции здания; полная смена инженерных систем здания, а именно: систем горячего и холодного водоснабжения, теплоснабжения, канализации, электросетей; полная смена ветхих оконных и дверных блоков; капитальный ремонт отделочных покрытий в подвальных помещениях с антисептиком; герметизация межпанельных стыков.
Согласно выводу экспертов "опасность дальнейшего нахождения граждан в нежилом помещении имеется, так как имеются дефекты и повреждения, свидетельствующие о некотором снижении несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации. Однако, если не предотвращать дальнейшие разрушения, могут возникнуть аварийные ситуации: короткие замыкания в электросети и как следствие возникновение пожара, обрушение конструкций перекрытий, кровли, обрушение стен подвала внутрь помещения и т.д.".
В судебном заседании 07.02.2013 эксперты Гигина И.В., Голдзицкая Е.Ю. в порядке части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дали пояснения относительно экспертного заключения, ответили на вопросы суда, истца и ответчика. Пояснили, что в заключении для определения исследуемого объект использовались два термина - здание и помещение - поскольку нежилое помещение расположено в здании и является его неотъемлемой частью. Осмотр второго этажа здания был проведен с целью объективной оценки физического износа здания в целом, в том числе, несущих элементов каркаса здания. Работоспособность конструкций здания была определена с учетом того, что ответчик арендует подвал и первый этаж здания, и, соответственно, фундамент и основание здания. При дальнейшей эксплуатации здания без проведения капитального ремонта имеется риск его разрушения, что свидетельствует о существующей опасности жизни и здоровью граждан.
Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта N 452-11/12, ответы экспертов на вопросы суда и сторон в судебном заседании, а также доводы истца, ответчика, арбитражный суд признал представленное экспертами ООО "СибРегионЭксперт" Гигиной И.В., Голдзицкой Е.Ю. заключение отвечающим требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При этом суд кассационной инстанции принимает во внимание, что ответчик каких-либо доказательств периода 2012 года и ранее, свидетельствующих о содержании арендуемого имущества в полной исправности и надлежащем санитарном и противопожарном состоянии (пункт 3.2.3 договора аренды), осуществления за счет собственных средств в сумме не менее 50% от годовой арендной платы текущего и капитального ремонтов нежилого помещения, благоустройства и содержания прилегающей территории (пункт 2.2 договора аренды), а также ежегодного представления до 20 января следующего за отчетным года в адрес арендодателя отчета о произведенных затратах на ремонты, благоустройство и содержание прилегающих территорий (пункт 3.2.13 договора аренды), на момент вынесения решения суда первой инстанции в материалы дела не представил.
Доводы ответчика об обратном направлены на переоценку исследованных судом доказательств, что в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Иные доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 22 марта 2013 года по делу N А19-13977/2012, дополнительное решение Арбитражного суда Иркутской области от 25 марта 2013 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2013 года по тому же делу оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Обеспечительные меры, принятые определением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12 августа 2013 года, отменить.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Т.А.БРЮХАНОВА
Судьи:
А.О.ЗУЕВ
М.А.ПЕРВУШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)