Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Выборнов Д.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего судьи Железновой Н.Д.,
судей Козлова О.А. и Башаркиной Н.Н.,
при секретаре Б.,
заслушала в открытом судебном заседании по докладу Башаркиной Н.Н.
дело по апелляционной жалобе Ш.
с участием представителей сторон С.В.Н. и Л.Ю.А.
на решение Кстовского городского суда Нижегородской области от 06 мая 2013 года по делу по иску С.Е. и С.А. к Ш. о расторжении договора купли-продажи недвижимости, взыскании денежных средств по договору, возмещении убытков,
установила:
С.Е. и С.А. обратились с иском к Ш. о расторжении договора купли-продажи части жилого дома, возмещении убытков.
В обоснование требований указали, что 18.07.2012 г. между ними и ответчиком был заключен договор купли-продажи части жилого дома, согласно которого ответчик продала им в общую долевую собственность часть жилого дома общей площадью <...>кв. м, лит.3А, 3А3, расположенного на земельном участке площадью <...> кв. м, находящегося по адресу: <...>.
Покупная цена части жилого дома в размере <...>рублей была полностью выплачена ответчику.
В этот же день был подписан Акт о передаче части жилого дома, в соответствии с которым продавец передала, а покупатели приняли часть жилого одноэтажного дома, общей площадью <...>кв. м, инв. N <...>, лит. 3А, 3А3, расположенного на земельном участке площадью <...> кв. м, находящегося по адресу: <...>.
05.08.2012 года после скоса густорастущей травы, высотой не менее двух метров, были обнаружены следующие дефекты стены первого этажа. Со стороны дворового фасада видно выпучивание бревен вместе с цоколем на 30 см. Поражение грибком внутренних и наружных стен, глубокие трещины в бревнах вдоль волокон. Оконные коробки перекошены. Также стало заметным выпучивание и заметное искривление цоколя, сквозные трещины в цоколе на всю высоту, значительное разрушение кладки цокольной части, выпадение отдельных кирпичей. Отмостка по периметру здания отсутствует, что приводит к размыванию грунта. По факту обнаружения вышеуказанных дефектов 06.08.2012 года был составлен акт, подписанный С.Е., К.Н.М. и С.А.
В августе 2012 года С.Е. обратилась в ООО Проектно-производственное предприятие "<...>" для технического обследования состояния строительных конструкций жилого дома N<...>. По результатам проведенного обследования специалистами ООО ППП "<...>" установлено, что согласно ГОСТ Р 53778-2010 все конструкции бревенчатой части жилого дома находятся в ограниченно-работоспособном состоянии, за исключением наружной стены дворового фасада по оси Б, которая находится в аварийном состоянии. Конструкции кирпичного пристроя находятся в работоспособном состоянии. При дальнейшей эксплуатации возможно внезапное обрушение межоконных простенков в стене 1 этажа по оси Б, что неизбежно повлечет за собой разрушение части перекрытия над 1 этажом, прогиб или полное разрушение стены 2 этажа по оси Б, обрушение стропильных конструкций крыши. Для исключения потери устойчивости стены необходимо установить временные подпорки межоконных простенков со стороны дворового фасада, а также подвести временные опорные балки под конструкцию перекрытия вдоль стены внутри помещений. В обследованном состоянии бревенчатая часть здания не пригодна для дальнейшей эксплуатации, строительные конструкции представляют угрозу жизни и здоровью, находящимся в доме гражданам. Отдельно выполнять ремонт аварийной стены нецелесообразно, т.к. остальные несущие конструкции (поперечные стены по осям 1 и 2, междуэтажное перекрытие) находятся в ограниченно-работоспособном состоянии и требуют значительного капитального ремонта с полной заменой основных несущих элементов.
В сентябре 2012 года они направили ответчику претензию с приложением Акта от 06 августа 2012 года и Обследования, содержащую отказ от исполнения Договора и требование о возврате покупной цены объекта недвижимости. Указанная претензия была ответчиком проигнорирована.
С.Е. и С.А. просили суд расторгнуть договор купли-продажи части жилого дома, взыскать с Ш. сумму покупной цены <...> рублей, возмещение расходов на техническое обследование в размере <...> рублей, расходы по оплате услуг нотариуса в размере <...> рублей.
Решением Кстовского городского суда Нижегородской области от 06 мая 2013 года исковые требования С.Е. и С.А. к Ш. о расторжении договора купли-продажи недвижимости, взыскании денежных средств по договору, возмещении убытков, удовлетворены частично.
Расторгнут договор купли-продажи части жилого дома общей площадью <...>кв. м, расположенного на земельном участке площадью <...> кв. м, находящегося по адресу: <...>, заключенный 18.07.2012 г. между С.Е. и С.А. и Ш..
Взыскана с Ш. в пользу С.Е. денежная сумма, уплаченная по договору купли-продажи части жилого дома в размере <...> руб., расходы по оплате технического обследования в размере <...> руб., расходы по оформлению доверенности в размере <...> руб., всего <...> (<...>) руб. 00 коп.
Взыскана с Ш. в пользу С.А. денежная сумма, уплаченная по договору купли-продажи части жилого дома в размере <...> руб., расходы по оформлению доверенности в размере <...> руб., всего <...> (<...>) руб. 00 коп.
Передана в собственность Ш. часть жилого дома общей площадью <...> кв. м, находящегося по адресу: <...>.
Право общей долевой собственности С.Е. и С.А. в 1/2 доле за каждым на часть жилого дома общей площадью <...> кв. м, находящегося по адресу: <...>, прекращена.
Взыскана с Ш. госпошлина в доход государства в размере <...> (<...>) руб. 00 коп.
В апелляционной жалобе Ш. просит отменить решение суда как незаконное. Считает, что суд необоснованно не принял во внимание, ее доводы о том, что истцы дом осматривали. Осмотром дома остались довольны. Согласно заключения ООО "<...>" от 29 апреля 2012 года общее состояние здания оценивается как работоспособное.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения, т.к. оно вынесено в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.
В соответствии со ст. 421 Гражданского Кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии со ст. 453 Гражданского Кодекса РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
В соответствии со ст. 469 Гражданского Кодекса РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В соответствии со ст. 475 Гражданского Кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
- соразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
- потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
В соответствии со ст. 476 Гражданского Кодекса РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
В соответствии с ч. 1 ст. 549 Гражданского Кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со ст. 556 Гражданского Кодекса РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
В соответствии со ст. 557 Гражданского Кодекса РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Судом апелляционной инстанции установлено, что 18.07.2012 г. между Ш. и С.Е., С.А. был заключен договор купли-продажи части жилого дома, согласно которого Ш. продала С.Е. и С.А. в общую долевую собственность часть жилого дома общей площадью <...> кв. м, лит.3А, 3А3, расположенного на земельном участке площадью <...> кв. м, находящегося по адресу: <...> (л.д. 8)
Указанная часть жилого дома оценена сторонами в <...> руб., которые были оплачены покупателями полностью до подписания договора (п. 3 договора) Ш. (л.д. 10).
Согласно акта о передаче части жилого дома от 18.07.2012 г., продавец передала, а покупатели приняли часть жилого одноэтажного дома, общей площадью <...> кв. м, инв. N <...>, лит. 3А, 3А3, расположенного на земельном участке площадью <...> кв. м, находящегося по адресу: <...> (л.д. 9).
Покупатели приняли указанную часть жилого дома в состоянии пригодном для эксплуатации. Претензий к техническому состоянию части жилого дома на момент передачи, покупатели не имеют.
15.08.2012 г. был зарегистрирован переход права собственности на указанный объект недвижимости и зарегистрировано право общей долевой собственности в 1/2 доле за каждым С.А. и С.Е. на указанную часть жилого дома (л.д. 11,12).
После скоса густорастущей травы, высотой не менее двух метров, были обнаружены дефекты стены первого этажа. Со стороны дворового фасада видно выпучивание бревен вместе с цоколем на 30 см, поражение грибком внутренних и наружных стен, глубокие трещины в бревнах вдоль волокон. Оконные коробки перекошены. Также стало заметным выпучивание и заметное искривление цоколя, сквозные трещины в цоколе на всю высоту, значительное разрушение кладки цокольной части, выпадение отдельных кирпичей. Отмостка по периметру здания отсутствует, что приводит к размыванию грунта. По факту обнаружения вышеуказанных дефектов 06.08.2012 года был составлен акт, подписанный С.Е., К.Н.М. и С.А. (л.д. 13).
Как следует из заключения ООО ППП "<...>" по техническому обследованию состояния строительных конструкций жилого дома, выполненного в 2012 г., при первичном осмотре здания со стороны дворового фасада в непосредственной близости от стены по оси Б произрастали густые кустарники и бурьян, на дворовой территории была большая свалка строительного и бытового мусора, внутри помещений конструкции были облицованы. В результате этого при визуальном осмотре невозможно было реально оценить состояние строительных конструкций. Детальное обследование было проведено после расчистки территории и вскрытия облицовки внутри помещений.
По результатам проведенного обследования установлено, что согласно ГОСТ Р 53778-2010 все конструкции бревенчатой части жилого дома находятся в ограниченно-работоспособном состоянии, за исключением наружной стены дворового фасада по оси Б, которая находится в аварийном состоянии. Конструкции кирпичного пристроя находятся в работоспособном состоянии.
При дальнейшей эксплуатации возможно внезапное обрушение межоконных простенков в стене Р этажа по оси Б, что неизбежно повлечет за собой разрушение части перекрытия над 1 этажом, прогиб или полное разрушение стены 2 этажа по оси Б, обрушение стропильных конструкций крыши. Для исключения потери устойчивости стены необходимо установить временные подпорки межоконных простенков со стороны дворового фасада, а также подвести временные опорные балки под конструкцию перекрытия вдоль стены внутри помещений.
В обследованном состоянии бревенчатая часть здания не пригодна для дальнейшей эксплуатации, строительные конструкции представляют угрозу жизни и здоровью находящимся в доме гражданам.
Отдельно выполнять ремонт аварийной стены нецелесообразно, т.к. остальные несущие конструкции (поперечные стены по осям 1 и 2, междуэтажное перекрытие) находятся в ограниченно-работоспособном состоянии и требуют значительного капитального ремонта с полной заменой основных несущих элементов.
В сентябре 2012 года истцы направили ответчику претензию с приложением Акта от 06 августа 2012 года и Обследования, содержащую отказ от исполнения Договора и требование о возврате покупной цены объекта недвижимости (л.д. 37-39). Требования истцов ответчиком в добровольном порядке выполнены не были.
Разрешая спор, суд первой инстанции, дав оценку собранным по делу доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, в том числе заключению по обследованию строительных конструкций здания - части жилого дома, выполненного 29 апреля 2012 года ООО "<...>", пришел к правильному выводу о том, что истцам был передан объект недвижимости, не соответствующий условиям договора продажи недвижимости о его качестве, часть жилого дома, приобретенная истцами, является непригодной для проживания, что является существенным недостатком, и служит основанием для расторжения договора и возникновением у истцов права требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора.
Указанные недостатки были скрыты и обнаружены только при обследовании объекта специалистами, обнаружены после вскрытия обшивки, обнажения фундамента и т.д.
С учетом изложенного, судебная коллегия считает, правильным вывод суд о наличии правовых оснований для удовлетворения требований С-вых.
Судебная коллегия соглашается с предпочтением, сделанным судом заключению ООО ППП "<...>", так как оно изложено подробно, детализировано. Не доверять данному заключению у суда не имелось.
Кроме того, судебная коллегия отмечает, что заключение по обследованию строительных конструкций здания - части жилого дома, выполненного 29 апреля 2012 года ООО "<...>", частично подтверждает выводы, заключения ООО ППП "<...>", не опровергает его.
По вышеизложенным мотивам не могут быть приняты во внимание доводы апелляционной жалобы, тем более, что данные доводы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, о чем мотивировано изложено в решении.
Выводы, изложенные в решении суда, подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами и оснований для признания их неправильными по доводам жалобы не имеется.
Судом при вынесении решения нормы материального права применены правильно, существенных нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, не допущено.
Оснований для отмены законного и обоснованного решения суда не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Кстовского городского суда Нижегородской области от 06 мая 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 20.08.2013 ПО ДЕЛУ N 33-6946/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 августа 2013 г. по делу N 33-6946/2013
Судья: Выборнов Д.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего судьи Железновой Н.Д.,
судей Козлова О.А. и Башаркиной Н.Н.,
при секретаре Б.,
заслушала в открытом судебном заседании по докладу Башаркиной Н.Н.
дело по апелляционной жалобе Ш.
с участием представителей сторон С.В.Н. и Л.Ю.А.
на решение Кстовского городского суда Нижегородской области от 06 мая 2013 года по делу по иску С.Е. и С.А. к Ш. о расторжении договора купли-продажи недвижимости, взыскании денежных средств по договору, возмещении убытков,
установила:
С.Е. и С.А. обратились с иском к Ш. о расторжении договора купли-продажи части жилого дома, возмещении убытков.
В обоснование требований указали, что 18.07.2012 г. между ними и ответчиком был заключен договор купли-продажи части жилого дома, согласно которого ответчик продала им в общую долевую собственность часть жилого дома общей площадью <...>кв. м, лит.3А, 3А3, расположенного на земельном участке площадью <...> кв. м, находящегося по адресу: <...>.
Покупная цена части жилого дома в размере <...>рублей была полностью выплачена ответчику.
В этот же день был подписан Акт о передаче части жилого дома, в соответствии с которым продавец передала, а покупатели приняли часть жилого одноэтажного дома, общей площадью <...>кв. м, инв. N <...>, лит. 3А, 3А3, расположенного на земельном участке площадью <...> кв. м, находящегося по адресу: <...>.
05.08.2012 года после скоса густорастущей травы, высотой не менее двух метров, были обнаружены следующие дефекты стены первого этажа. Со стороны дворового фасада видно выпучивание бревен вместе с цоколем на 30 см. Поражение грибком внутренних и наружных стен, глубокие трещины в бревнах вдоль волокон. Оконные коробки перекошены. Также стало заметным выпучивание и заметное искривление цоколя, сквозные трещины в цоколе на всю высоту, значительное разрушение кладки цокольной части, выпадение отдельных кирпичей. Отмостка по периметру здания отсутствует, что приводит к размыванию грунта. По факту обнаружения вышеуказанных дефектов 06.08.2012 года был составлен акт, подписанный С.Е., К.Н.М. и С.А.
В августе 2012 года С.Е. обратилась в ООО Проектно-производственное предприятие "<...>" для технического обследования состояния строительных конструкций жилого дома N<...>. По результатам проведенного обследования специалистами ООО ППП "<...>" установлено, что согласно ГОСТ Р 53778-2010 все конструкции бревенчатой части жилого дома находятся в ограниченно-работоспособном состоянии, за исключением наружной стены дворового фасада по оси Б, которая находится в аварийном состоянии. Конструкции кирпичного пристроя находятся в работоспособном состоянии. При дальнейшей эксплуатации возможно внезапное обрушение межоконных простенков в стене 1 этажа по оси Б, что неизбежно повлечет за собой разрушение части перекрытия над 1 этажом, прогиб или полное разрушение стены 2 этажа по оси Б, обрушение стропильных конструкций крыши. Для исключения потери устойчивости стены необходимо установить временные подпорки межоконных простенков со стороны дворового фасада, а также подвести временные опорные балки под конструкцию перекрытия вдоль стены внутри помещений. В обследованном состоянии бревенчатая часть здания не пригодна для дальнейшей эксплуатации, строительные конструкции представляют угрозу жизни и здоровью, находящимся в доме гражданам. Отдельно выполнять ремонт аварийной стены нецелесообразно, т.к. остальные несущие конструкции (поперечные стены по осям 1 и 2, междуэтажное перекрытие) находятся в ограниченно-работоспособном состоянии и требуют значительного капитального ремонта с полной заменой основных несущих элементов.
В сентябре 2012 года они направили ответчику претензию с приложением Акта от 06 августа 2012 года и Обследования, содержащую отказ от исполнения Договора и требование о возврате покупной цены объекта недвижимости. Указанная претензия была ответчиком проигнорирована.
С.Е. и С.А. просили суд расторгнуть договор купли-продажи части жилого дома, взыскать с Ш. сумму покупной цены <...> рублей, возмещение расходов на техническое обследование в размере <...> рублей, расходы по оплате услуг нотариуса в размере <...> рублей.
Решением Кстовского городского суда Нижегородской области от 06 мая 2013 года исковые требования С.Е. и С.А. к Ш. о расторжении договора купли-продажи недвижимости, взыскании денежных средств по договору, возмещении убытков, удовлетворены частично.
Расторгнут договор купли-продажи части жилого дома общей площадью <...>кв. м, расположенного на земельном участке площадью <...> кв. м, находящегося по адресу: <...>, заключенный 18.07.2012 г. между С.Е. и С.А. и Ш..
Взыскана с Ш. в пользу С.Е. денежная сумма, уплаченная по договору купли-продажи части жилого дома в размере <...> руб., расходы по оплате технического обследования в размере <...> руб., расходы по оформлению доверенности в размере <...> руб., всего <...> (<...>) руб. 00 коп.
Взыскана с Ш. в пользу С.А. денежная сумма, уплаченная по договору купли-продажи части жилого дома в размере <...> руб., расходы по оформлению доверенности в размере <...> руб., всего <...> (<...>) руб. 00 коп.
Передана в собственность Ш. часть жилого дома общей площадью <...> кв. м, находящегося по адресу: <...>.
Право общей долевой собственности С.Е. и С.А. в 1/2 доле за каждым на часть жилого дома общей площадью <...> кв. м, находящегося по адресу: <...>, прекращена.
Взыскана с Ш. госпошлина в доход государства в размере <...> (<...>) руб. 00 коп.
В апелляционной жалобе Ш. просит отменить решение суда как незаконное. Считает, что суд необоснованно не принял во внимание, ее доводы о том, что истцы дом осматривали. Осмотром дома остались довольны. Согласно заключения ООО "<...>" от 29 апреля 2012 года общее состояние здания оценивается как работоспособное.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения, т.к. оно вынесено в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.
В соответствии со ст. 421 Гражданского Кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии со ст. 453 Гражданского Кодекса РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
В соответствии со ст. 469 Гражданского Кодекса РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В соответствии со ст. 475 Гражданского Кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
- соразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
- потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
В соответствии со ст. 476 Гражданского Кодекса РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
В соответствии с ч. 1 ст. 549 Гражданского Кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со ст. 556 Гражданского Кодекса РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
В соответствии со ст. 557 Гражданского Кодекса РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Судом апелляционной инстанции установлено, что 18.07.2012 г. между Ш. и С.Е., С.А. был заключен договор купли-продажи части жилого дома, согласно которого Ш. продала С.Е. и С.А. в общую долевую собственность часть жилого дома общей площадью <...> кв. м, лит.3А, 3А3, расположенного на земельном участке площадью <...> кв. м, находящегося по адресу: <...> (л.д. 8)
Указанная часть жилого дома оценена сторонами в <...> руб., которые были оплачены покупателями полностью до подписания договора (п. 3 договора) Ш. (л.д. 10).
Согласно акта о передаче части жилого дома от 18.07.2012 г., продавец передала, а покупатели приняли часть жилого одноэтажного дома, общей площадью <...> кв. м, инв. N <...>, лит. 3А, 3А3, расположенного на земельном участке площадью <...> кв. м, находящегося по адресу: <...> (л.д. 9).
Покупатели приняли указанную часть жилого дома в состоянии пригодном для эксплуатации. Претензий к техническому состоянию части жилого дома на момент передачи, покупатели не имеют.
15.08.2012 г. был зарегистрирован переход права собственности на указанный объект недвижимости и зарегистрировано право общей долевой собственности в 1/2 доле за каждым С.А. и С.Е. на указанную часть жилого дома (л.д. 11,12).
После скоса густорастущей травы, высотой не менее двух метров, были обнаружены дефекты стены первого этажа. Со стороны дворового фасада видно выпучивание бревен вместе с цоколем на 30 см, поражение грибком внутренних и наружных стен, глубокие трещины в бревнах вдоль волокон. Оконные коробки перекошены. Также стало заметным выпучивание и заметное искривление цоколя, сквозные трещины в цоколе на всю высоту, значительное разрушение кладки цокольной части, выпадение отдельных кирпичей. Отмостка по периметру здания отсутствует, что приводит к размыванию грунта. По факту обнаружения вышеуказанных дефектов 06.08.2012 года был составлен акт, подписанный С.Е., К.Н.М. и С.А. (л.д. 13).
Как следует из заключения ООО ППП "<...>" по техническому обследованию состояния строительных конструкций жилого дома, выполненного в 2012 г., при первичном осмотре здания со стороны дворового фасада в непосредственной близости от стены по оси Б произрастали густые кустарники и бурьян, на дворовой территории была большая свалка строительного и бытового мусора, внутри помещений конструкции были облицованы. В результате этого при визуальном осмотре невозможно было реально оценить состояние строительных конструкций. Детальное обследование было проведено после расчистки территории и вскрытия облицовки внутри помещений.
По результатам проведенного обследования установлено, что согласно ГОСТ Р 53778-2010 все конструкции бревенчатой части жилого дома находятся в ограниченно-работоспособном состоянии, за исключением наружной стены дворового фасада по оси Б, которая находится в аварийном состоянии. Конструкции кирпичного пристроя находятся в работоспособном состоянии.
При дальнейшей эксплуатации возможно внезапное обрушение межоконных простенков в стене Р этажа по оси Б, что неизбежно повлечет за собой разрушение части перекрытия над 1 этажом, прогиб или полное разрушение стены 2 этажа по оси Б, обрушение стропильных конструкций крыши. Для исключения потери устойчивости стены необходимо установить временные подпорки межоконных простенков со стороны дворового фасада, а также подвести временные опорные балки под конструкцию перекрытия вдоль стены внутри помещений.
В обследованном состоянии бревенчатая часть здания не пригодна для дальнейшей эксплуатации, строительные конструкции представляют угрозу жизни и здоровью находящимся в доме гражданам.
Отдельно выполнять ремонт аварийной стены нецелесообразно, т.к. остальные несущие конструкции (поперечные стены по осям 1 и 2, междуэтажное перекрытие) находятся в ограниченно-работоспособном состоянии и требуют значительного капитального ремонта с полной заменой основных несущих элементов.
В сентябре 2012 года истцы направили ответчику претензию с приложением Акта от 06 августа 2012 года и Обследования, содержащую отказ от исполнения Договора и требование о возврате покупной цены объекта недвижимости (л.д. 37-39). Требования истцов ответчиком в добровольном порядке выполнены не были.
Разрешая спор, суд первой инстанции, дав оценку собранным по делу доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, в том числе заключению по обследованию строительных конструкций здания - части жилого дома, выполненного 29 апреля 2012 года ООО "<...>", пришел к правильному выводу о том, что истцам был передан объект недвижимости, не соответствующий условиям договора продажи недвижимости о его качестве, часть жилого дома, приобретенная истцами, является непригодной для проживания, что является существенным недостатком, и служит основанием для расторжения договора и возникновением у истцов права требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора.
Указанные недостатки были скрыты и обнаружены только при обследовании объекта специалистами, обнаружены после вскрытия обшивки, обнажения фундамента и т.д.
С учетом изложенного, судебная коллегия считает, правильным вывод суд о наличии правовых оснований для удовлетворения требований С-вых.
Судебная коллегия соглашается с предпочтением, сделанным судом заключению ООО ППП "<...>", так как оно изложено подробно, детализировано. Не доверять данному заключению у суда не имелось.
Кроме того, судебная коллегия отмечает, что заключение по обследованию строительных конструкций здания - части жилого дома, выполненного 29 апреля 2012 года ООО "<...>", частично подтверждает выводы, заключения ООО ППП "<...>", не опровергает его.
По вышеизложенным мотивам не могут быть приняты во внимание доводы апелляционной жалобы, тем более, что данные доводы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, о чем мотивировано изложено в решении.
Выводы, изложенные в решении суда, подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами и оснований для признания их неправильными по доводам жалобы не имеется.
Судом при вынесении решения нормы материального права применены правильно, существенных нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, не допущено.
Оснований для отмены законного и обоснованного решения суда не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Кстовского городского суда Нижегородской области от 06 мая 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)