Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Бахмет Н.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего судьи Давыдовой В.Е.
судей Онориной Н.Е. и Терюшовой О.Н.
при секретаре Г.
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Люкс" к Л. о взыскании арендной платы, с апелляционной жалобой ответчика Л. на решение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска от 13 июня 2012 года, заслушав доклад судьи Давыдовой В.Е. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы,
установила:
ООО "Люкс" обратилось в суд с иском к Л. о взыскании суммы арендной платы, пени, указав следующее. 17 декабря 2008 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного в здании N **** по ул. **** в г. Магнитогорске, на срок с 01 января 2009 года по 25 декабря 2009 года. В соответствии с приложениями N 2, 2а к договору, стороны согласовали арендную плату: **** руб. в месяц на период с 01.01.2009 г. по 31.03.2009 года, **** руб. в месяц на период с 01.04.2009 года. Переменная составляющая арендной платы, т.е. расходы за отопление, электроэнергию, холодную воду, стоки, вывоз ТБО, содержание рассчитываются ежемесячно согласно фактическому потреблению. По указанному договору аренды ответчик оплатила всего **** руб., по состоянию на 31 августа 2009 года сумма основного долга перед истцом составляет **** руб. Поскольку ответчик не исполнил свои обязательства по внесению арендной платы, за нарушение сроков истцом начислена договорная неустойка. Просит взыскать с ответчика основной долг по оплате аренды за период с 01 января 2009 года по 31 августа 2009 года в размере **** руб. 90 коп., пени с учетом положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере **** руб. за период с 01 сентября 2009 г. по 31.08.2010 г., расходы по оплате государственной пошлины в размере **** руб. 76 коп. (л.д. 3 - 6).
Представитель истца ООО "Люкс" - М. (доверенность на л.д. 35) в судебном заседании в суде первой инстанции заявленные требования поддержал в полном объеме по доводам и основаниям, изложенным в иске.
Ответчик Л. в судебном заседании в суде первой инстанции исковые требования признала частично, указав, что задолженность по арендной плате перед ООО "Люкс" имеет за май 2009 года, поскольку в апреле 2009 года она обратилась к ответчику с заявлением о расторжении договора аренды в связи с закрытием предпринимательской деятельности. Считает, что договор аренды прекратил свое действие с 30 мая 2009 года.
Решением суда от 13 июня 2012 г. исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе ответчик просит судебное решение отменить и принять новый судебный акт, так как судом нарушены нормы материального и процессуального права:
Пунктом 5.6 договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком, предусмотрено досрочное расторжение договора аренды при условии, если арендатор за один месяц до предполагаемого расторжения договора предупредит об этом арендодателя письменно. 30 апреля 2009 г. истец получил заявление ответчицы о том, что она в срок до 30 мая освободит арендуемое помещение и осуществит выплату арендной платы по май. На указанный период у нее не существовало задолженности по арендной плате и текущим платежам.
16 мая 2009 г. ответчица обнаружила, что помещение опечатано истцом, доступ в него ограничен. Ключи от арендуемого помещения ответчица передала представителю истца. В соответствии со ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Помимо этого, согласно претензии ООО "Люкс" от 15.05.2009 г. задолженность Л. по договору аренды и коммунальным платежам составляла 18 600 руб.
Таким образом, суд неправомерно взыскал с ответчицы арендную плату за июнь - август 2009 г. Сумма, подлежащая взысканию, не должна превышать реальной задолженности ответчицы перед истцом по арендным платежам и составлять **** руб. 50 коп. Неустойка, взысканная судом, явно не соразмерна последствиям нарушения обязательства, и подлежит уменьшению до **** руб.
Истец в возражениях на апелляционную жалобу полагает судебное решение законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы не соответствующими фактическим обстоятельствам дела и не основанными на нормах Гражданского кодекса Российской Федерации и Гражданского процессуального кодекса Российской Федерацию.
Договор аренды заключен на определенный срок, является срочным и досрочно может быть расторгнут соглашением сторон. Договором аренды право арендатора на отказ от исполнения договора не предусмотрено. Соглашение о расторжении договора аренды ответчица не представила. Исходя из требований ст. 431 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора не может быть буквально расценено как отказ от исполнения договора или односторонний отказ от договора, а при отсутствии указанного в силу п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора совершается в той же форме, что и договор.
Довод ответчицы о том, что у нее не существовала задолженность перед истцом опровергается материалами дела, согласно которым периодические арендные платежи производились ответчицей в суммах, не покрывающих ежемесячную арендную плату оплачиваемого месяца. Указанные обстоятельства исследованы судом первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка.
Довод ответчицы о том, что ключи от арендуемого помещения были переданы ею представителю истца, помещение опечатано и доступ в него был ограничен, не подтвержден достоверными и допустимыми доказательствами. Свидетель ответчика путалась в показаниях. Кроме того, она показала, что на выход из помещения ее никто не принуждал, ключи от помещения никто не изымал, она самостоятельно передала их третьему лицу, не имеющему отношения к истцу. Из пояснений ответчицы также следует, что ключи от помещения она передала лицу, которое не имеет отношения к истцу. Статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 2.1 договора аренды установлено, что возврат помещения от арендатора к арендодателю производится путем подписания акта приема-сдачи помещения. Пунктом 5.12 договора аренды предусмотрена обязанность ответчика оплатить истцу все причитающиеся по договору платежи по момент подписания акта приема-сдачи помещения. Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Ответчица по акту приема-сдачи не передала истцу помещение, с предложением вернуть помещение с указанием даты и времени его сдачи ответчица к истцу не обращалась. Данные обстоятельства исследованы судом первой инстанции и им дана соответствующая оценка.
Ответчица полагает, что подлежащая уплате неустойка не соразмерна последствиям нарушения обязательства. Однако доказательств не соразмерности неустойки не представила, сумму долга полностью или в части не оплатила. Обстоятельства соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, сроку неуплаты долга, уменьшения неустойки до **** руб. судом учтены и описаны в решении.
В судебное заседание для рассмотрения апелляционной жалобы представитель истца, ответчица не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, об отложении судебного заседания не просили и не сообщали о невозможности явки. Потому судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие сторон.
Заслушав доклад судьи Давыдовой В.Е. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Из материалов дела усматривается следующее.
С 21 октября 2008 года ООО "Люкс" является собственником нежилого здания общей площадью **** кв. м, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, ул. ****, д. **** (л.д. 9).
17 декабря 2008 года между ООО "Люкс" и индивидуальным предпринимателем (далее ИП) Л. (прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя в 2010 г. - л.д. 31) заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного в здании N **** по ул. **** в г. Магнитогорске, сроком действия с 01.01.2009 года по 25.12.2009 года включительно (л.д. 10 - 11).
01 января 2009 года стороны подписали акт приема-передачи указанного нежилого помещения (л.д. 15).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определены договором аренды. В соответствии с приложениями N 2, 2а к договору, стороны согласовали арендную плату: на период с 01.01.2009 г. по 31.03.2009 года - **** руб. в месяц (постоянная составляющая арендной платы), **** руб. в месяц (переменная составляющая арендной платы), всего **** руб.; на период с 01 апреля 2009 года - **** руб. в месяц (постоянная составляющая арендной платы), **** руб. в месяц (переменная составляющая арендной платы), всего **** руб. (л.д. 13 - 14). Расчеты постоянной и переменной составляющих арендной платы подписаны сторонами договора ООО "Люкс" и ИП Л.
30.04.2009 г. ИП Л. обратилась в ООО "Люкс" с заявлением о расторжении договора аренды в связи с закрытием предпринимательской деятельности (л.д. 45).
15 мая 2009 года ООО "Люкс" направило ИП Л. претензию о погашении имеющейся задолженности по договору аренды от 17 декабря 2008 года в размере **** руб. (л.д. 46). Требования указанной претензии не исполнены.
15 мая 2009 г. ИП Л. направила ООО "Люкс" гарантийное письмо, в котором обязалась освободить арендуемое складское помещение до 31 мая, привести его в первоначальный вид - демонтировать перегородку, уплатить арендную плату за май **** руб. до 30 мая 2009 г. (л.д. 53).
Решение суда от 13.06.2012 года является законным и обоснованным.
Выводы суда о том, что ответчик Л. нарушила требования гражданского законодательства и условия договора аренды от 17.12.2008 г., так как не уплатила долг по арендной плате, не вернула истцу арендованное помещение, и потому обязана выплатить задолженность по арендной плате в размере **** руб. 90 коп. и уплатить пени за просрочку оплаты арендной платы в сумме **** руб., мотивированы, основаны на исследованных судом доказательствах, условиях договора аренды от 17.12.2008 г., дополнительного соглашения от 02.09.2009 г. N 1 а к указанному договору, требованиях закона: ст. ст. 309, 310, 333, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом суд учел, что договором аренды от 17.12.2008 г. предусмотрено, что возврат помещения от арендатора арендодателю производится путем подписания двустороннего акта приема-передачи (п. 2.1); о предстоящем освобождении помещения арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее чем за месяц до предстоящем освобождении помещения, как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении (и/или при уменьшении арендуемой площади) и сдать помещение арендодателю по акту сдачи в исправном состоянии, арендатор обязан оплатить все причитающиеся по договору платежи (арендную плату, услуги по содержанию, коммунальные услуги) за период с момента подачи заявления о расторжении договора (или при уменьшении арендуемой площади) по момент подписания акта приема-сдачи помещения (п. 5.12), однако, Л. свои обязательства по возвращению помещения арендодателю до настоящего времени не исполнила.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Доводы апелляционной жалобы о том, что договор аренды от 17.12.2008 г. считается расторгнутым с 30 мая 2009 г., так как 30.04.2009 г. истец получил от ответчицы письменное заявление, в котором она сообщила, что до 30 мая 2009 г. освободит арендуемое помещение и осуществит выплату арендной платы; пунктом 5.12 договора и ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено расторжение договора, а в соответствии со ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, являются не состоятельными и основаны на неправильном толковании норм гражданского законодательства.
В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Договор, заключенный между истцом и ответчиком 17.12.2008 г., является срочным и досрочно может быть расторгнут по соглашению сторон.
Статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает четкий перечень оснований для одностороннего расторжения договора по требованию арендатора. Иные условия могут быть установлены договором.
Пунктом 5.12 договора аренды от 17.12.2008 г. предусмотрена обязанность арендатора в письменной форме сообщить арендодателю не позднее чем за месяц о предстоящем освобождении помещения, в том числе, досрочно, таким образом, досрочное расторжение договора возможно. Однако, договор аренды не предусматривает право арендатора на отказ от исполнения договора.
Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 2). В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. (п. 3).
В соответствии с п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Учитывая изложенное, досрочное расторжение договора аренды от 17.12.2008 г. между ООО "Люкс" и Л. должно было быть совершено в той же форме, что и договор, то есть в письменной форме, и подписано сторонами.
Однако, соглашение в письменной форме о расторжении договора аренды от 17.12.2008 г. истец и ответчица не заключали.
Таким образом, договор аренды, заключенный между ООО "Люкс" и Л., не является расторгнутым с 30 мая 2009 г.
Доводы апелляционной жалобы о том, что арендная плата неправомерно взыскана за июнь - июль 2009 г., так как фактически ответчица не пользовалась арендованным помещением, ключи от которого были переданы представителю истца, с 30 мая 2009 г. арендованное помещение было опечатано и ответчица не могла им пользоваться, не состоятельны.
Согласно пунктов 2.1, 2.3, 2.4, 5.12 договора аренды от 17.12.2008 г., п.З дополнительного соглашения N 1а от 02.02.2009 г. (приложение N 5а к договору) возврат помещения от арендатора к арендодателю производится путем подписания двухстороннего акта приема-передачи, арендная плата начисляется до фактического освобождения помещения и сдачи его арендодателю- до подписания акта приема-передачи.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время.
При обращении арендодателя в суд за взысканием арендных платежей в случае несвоевременного возврата арендатором арендуемого имущества арендатор должен доказать, что имущество им было возвращено своевременно.
Однако, ответчица не представила доказательств, с достоверностью подтверждающих, что она возвратила в мае 2009 г. ООО "Люкс" арендованное помещение.
Истец в исковом заявлении утверждал, что ответчица не передавала ему помещение по акту приема-передачи.
Представитель истца в судебном заседании в суде первой инстанции и в возражениях на апелляционную жалобу не признавал, что арендованное Л. помещение было опечатано представителем ООО "Люкс" и ключи от данного помещения получены представителем истца.
Акт приема-передачи арендованного помещения стороны не составляли.
Из пояснений ответчицы в судебном заседании усматривается, что ключи от арендованного помещения отданы работнику другого арендатора, но не представителю истца.
Показания свидетеля С., допрошенной судом первой инстанции 13.06.2012 г., не подтверждают бесспорно доводы ответчика, так как свидетелю не были представлены документы, подтверждающие полномочия лиц, которые опечатали помещение, занимаемое Л.; акт, подтверждающий опечатывание помещения, отсутствует. Кроме того, из показаний свидетеля усматривается, что из помещения выходить никто свидетеля не принуждал и ключи от помещения никто не изымал.
Учитывая положения пунктов 2.1, 2.3, 2.4, 5.12 договора аренды от 17.12.2008 г., п. 3 дополнительного соглашения N 1а от 02.02.2009 г. надлежащим доказательством возврата Л. арендованного помещения ООО "Люкс" может являться только акт приема-передачи помещения.
Указанный акт приема-передачи не составлялся.
Доказательств того, что ООО "Люкс" уклонялось от составления акта приема- передачи ответчица не представила.
Доводы апелляционной жалобы о том, что сумма, подлежащая взысканию с ответчицы, составляет **** руб., не состоятельны и доказательствами не подтверждены.
Ответчик Л. в судебном заседании подтвердила, что произвела оплату по договору аренды в размере **** руб. Материалы дела содержат доказательства того, что по договору аренды были начислены платежи в размере **** руб. 90 коп. Разница между размером начисленных и оплаченных платежей подлежит взысканию с ответчицы в пользу истца.
Доводы апелляционной жалобы о несоразмерности размера взысканной судом пени последствиям нарушения обязательства, не состоятельны. Расчет пени произведен в соответствии с п. 6.2 договора аренды от 17.12.2008 г. (1% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа) и составляет за период с 01.09.2009 г. по 31.08.2010 г. (срок указан истцом в исковом заявлении) **** руб. Истец, заявляя требования о взыскании пени, применил положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и просил о взыскании **** руб. Суд взыскал указанную сумму. Пени в размере **** руб. соразмерна последствиям нарушения обязательства, так как задолженность ответчицы по арендной плате составляет **** руб. 90 коп. и полностью не погашена до настоящего времени.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска от 13 июня 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика Л. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 14.08.2012 ПО ДЕЛУ N 11-5921
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 августа 2012 г. по делу N 11-5921
Судья: Бахмет Н.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего судьи Давыдовой В.Е.
судей Онориной Н.Е. и Терюшовой О.Н.
при секретаре Г.
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Люкс" к Л. о взыскании арендной платы, с апелляционной жалобой ответчика Л. на решение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска от 13 июня 2012 года, заслушав доклад судьи Давыдовой В.Е. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы,
установила:
ООО "Люкс" обратилось в суд с иском к Л. о взыскании суммы арендной платы, пени, указав следующее. 17 декабря 2008 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного в здании N **** по ул. **** в г. Магнитогорске, на срок с 01 января 2009 года по 25 декабря 2009 года. В соответствии с приложениями N 2, 2а к договору, стороны согласовали арендную плату: **** руб. в месяц на период с 01.01.2009 г. по 31.03.2009 года, **** руб. в месяц на период с 01.04.2009 года. Переменная составляющая арендной платы, т.е. расходы за отопление, электроэнергию, холодную воду, стоки, вывоз ТБО, содержание рассчитываются ежемесячно согласно фактическому потреблению. По указанному договору аренды ответчик оплатила всего **** руб., по состоянию на 31 августа 2009 года сумма основного долга перед истцом составляет **** руб. Поскольку ответчик не исполнил свои обязательства по внесению арендной платы, за нарушение сроков истцом начислена договорная неустойка. Просит взыскать с ответчика основной долг по оплате аренды за период с 01 января 2009 года по 31 августа 2009 года в размере **** руб. 90 коп., пени с учетом положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере **** руб. за период с 01 сентября 2009 г. по 31.08.2010 г., расходы по оплате государственной пошлины в размере **** руб. 76 коп. (л.д. 3 - 6).
Представитель истца ООО "Люкс" - М. (доверенность на л.д. 35) в судебном заседании в суде первой инстанции заявленные требования поддержал в полном объеме по доводам и основаниям, изложенным в иске.
Ответчик Л. в судебном заседании в суде первой инстанции исковые требования признала частично, указав, что задолженность по арендной плате перед ООО "Люкс" имеет за май 2009 года, поскольку в апреле 2009 года она обратилась к ответчику с заявлением о расторжении договора аренды в связи с закрытием предпринимательской деятельности. Считает, что договор аренды прекратил свое действие с 30 мая 2009 года.
Решением суда от 13 июня 2012 г. исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе ответчик просит судебное решение отменить и принять новый судебный акт, так как судом нарушены нормы материального и процессуального права:
Пунктом 5.6 договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком, предусмотрено досрочное расторжение договора аренды при условии, если арендатор за один месяц до предполагаемого расторжения договора предупредит об этом арендодателя письменно. 30 апреля 2009 г. истец получил заявление ответчицы о том, что она в срок до 30 мая освободит арендуемое помещение и осуществит выплату арендной платы по май. На указанный период у нее не существовало задолженности по арендной плате и текущим платежам.
16 мая 2009 г. ответчица обнаружила, что помещение опечатано истцом, доступ в него ограничен. Ключи от арендуемого помещения ответчица передала представителю истца. В соответствии со ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Помимо этого, согласно претензии ООО "Люкс" от 15.05.2009 г. задолженность Л. по договору аренды и коммунальным платежам составляла 18 600 руб.
Таким образом, суд неправомерно взыскал с ответчицы арендную плату за июнь - август 2009 г. Сумма, подлежащая взысканию, не должна превышать реальной задолженности ответчицы перед истцом по арендным платежам и составлять **** руб. 50 коп. Неустойка, взысканная судом, явно не соразмерна последствиям нарушения обязательства, и подлежит уменьшению до **** руб.
Истец в возражениях на апелляционную жалобу полагает судебное решение законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы не соответствующими фактическим обстоятельствам дела и не основанными на нормах Гражданского кодекса Российской Федерации и Гражданского процессуального кодекса Российской Федерацию.
Договор аренды заключен на определенный срок, является срочным и досрочно может быть расторгнут соглашением сторон. Договором аренды право арендатора на отказ от исполнения договора не предусмотрено. Соглашение о расторжении договора аренды ответчица не представила. Исходя из требований ст. 431 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора не может быть буквально расценено как отказ от исполнения договора или односторонний отказ от договора, а при отсутствии указанного в силу п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора совершается в той же форме, что и договор.
Довод ответчицы о том, что у нее не существовала задолженность перед истцом опровергается материалами дела, согласно которым периодические арендные платежи производились ответчицей в суммах, не покрывающих ежемесячную арендную плату оплачиваемого месяца. Указанные обстоятельства исследованы судом первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка.
Довод ответчицы о том, что ключи от арендуемого помещения были переданы ею представителю истца, помещение опечатано и доступ в него был ограничен, не подтвержден достоверными и допустимыми доказательствами. Свидетель ответчика путалась в показаниях. Кроме того, она показала, что на выход из помещения ее никто не принуждал, ключи от помещения никто не изымал, она самостоятельно передала их третьему лицу, не имеющему отношения к истцу. Из пояснений ответчицы также следует, что ключи от помещения она передала лицу, которое не имеет отношения к истцу. Статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 2.1 договора аренды установлено, что возврат помещения от арендатора к арендодателю производится путем подписания акта приема-сдачи помещения. Пунктом 5.12 договора аренды предусмотрена обязанность ответчика оплатить истцу все причитающиеся по договору платежи по момент подписания акта приема-сдачи помещения. Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Ответчица по акту приема-сдачи не передала истцу помещение, с предложением вернуть помещение с указанием даты и времени его сдачи ответчица к истцу не обращалась. Данные обстоятельства исследованы судом первой инстанции и им дана соответствующая оценка.
Ответчица полагает, что подлежащая уплате неустойка не соразмерна последствиям нарушения обязательства. Однако доказательств не соразмерности неустойки не представила, сумму долга полностью или в части не оплатила. Обстоятельства соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, сроку неуплаты долга, уменьшения неустойки до **** руб. судом учтены и описаны в решении.
В судебное заседание для рассмотрения апелляционной жалобы представитель истца, ответчица не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, об отложении судебного заседания не просили и не сообщали о невозможности явки. Потому судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие сторон.
Заслушав доклад судьи Давыдовой В.Е. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Из материалов дела усматривается следующее.
С 21 октября 2008 года ООО "Люкс" является собственником нежилого здания общей площадью **** кв. м, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, ул. ****, д. **** (л.д. 9).
17 декабря 2008 года между ООО "Люкс" и индивидуальным предпринимателем (далее ИП) Л. (прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя в 2010 г. - л.д. 31) заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного в здании N **** по ул. **** в г. Магнитогорске, сроком действия с 01.01.2009 года по 25.12.2009 года включительно (л.д. 10 - 11).
01 января 2009 года стороны подписали акт приема-передачи указанного нежилого помещения (л.д. 15).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определены договором аренды. В соответствии с приложениями N 2, 2а к договору, стороны согласовали арендную плату: на период с 01.01.2009 г. по 31.03.2009 года - **** руб. в месяц (постоянная составляющая арендной платы), **** руб. в месяц (переменная составляющая арендной платы), всего **** руб.; на период с 01 апреля 2009 года - **** руб. в месяц (постоянная составляющая арендной платы), **** руб. в месяц (переменная составляющая арендной платы), всего **** руб. (л.д. 13 - 14). Расчеты постоянной и переменной составляющих арендной платы подписаны сторонами договора ООО "Люкс" и ИП Л.
30.04.2009 г. ИП Л. обратилась в ООО "Люкс" с заявлением о расторжении договора аренды в связи с закрытием предпринимательской деятельности (л.д. 45).
15 мая 2009 года ООО "Люкс" направило ИП Л. претензию о погашении имеющейся задолженности по договору аренды от 17 декабря 2008 года в размере **** руб. (л.д. 46). Требования указанной претензии не исполнены.
15 мая 2009 г. ИП Л. направила ООО "Люкс" гарантийное письмо, в котором обязалась освободить арендуемое складское помещение до 31 мая, привести его в первоначальный вид - демонтировать перегородку, уплатить арендную плату за май **** руб. до 30 мая 2009 г. (л.д. 53).
Решение суда от 13.06.2012 года является законным и обоснованным.
Выводы суда о том, что ответчик Л. нарушила требования гражданского законодательства и условия договора аренды от 17.12.2008 г., так как не уплатила долг по арендной плате, не вернула истцу арендованное помещение, и потому обязана выплатить задолженность по арендной плате в размере **** руб. 90 коп. и уплатить пени за просрочку оплаты арендной платы в сумме **** руб., мотивированы, основаны на исследованных судом доказательствах, условиях договора аренды от 17.12.2008 г., дополнительного соглашения от 02.09.2009 г. N 1 а к указанному договору, требованиях закона: ст. ст. 309, 310, 333, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом суд учел, что договором аренды от 17.12.2008 г. предусмотрено, что возврат помещения от арендатора арендодателю производится путем подписания двустороннего акта приема-передачи (п. 2.1); о предстоящем освобождении помещения арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее чем за месяц до предстоящем освобождении помещения, как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении (и/или при уменьшении арендуемой площади) и сдать помещение арендодателю по акту сдачи в исправном состоянии, арендатор обязан оплатить все причитающиеся по договору платежи (арендную плату, услуги по содержанию, коммунальные услуги) за период с момента подачи заявления о расторжении договора (или при уменьшении арендуемой площади) по момент подписания акта приема-сдачи помещения (п. 5.12), однако, Л. свои обязательства по возвращению помещения арендодателю до настоящего времени не исполнила.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Доводы апелляционной жалобы о том, что договор аренды от 17.12.2008 г. считается расторгнутым с 30 мая 2009 г., так как 30.04.2009 г. истец получил от ответчицы письменное заявление, в котором она сообщила, что до 30 мая 2009 г. освободит арендуемое помещение и осуществит выплату арендной платы; пунктом 5.12 договора и ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено расторжение договора, а в соответствии со ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, являются не состоятельными и основаны на неправильном толковании норм гражданского законодательства.
В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Договор, заключенный между истцом и ответчиком 17.12.2008 г., является срочным и досрочно может быть расторгнут по соглашению сторон.
Статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает четкий перечень оснований для одностороннего расторжения договора по требованию арендатора. Иные условия могут быть установлены договором.
Пунктом 5.12 договора аренды от 17.12.2008 г. предусмотрена обязанность арендатора в письменной форме сообщить арендодателю не позднее чем за месяц о предстоящем освобождении помещения, в том числе, досрочно, таким образом, досрочное расторжение договора возможно. Однако, договор аренды не предусматривает право арендатора на отказ от исполнения договора.
Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 2). В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. (п. 3).
В соответствии с п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Учитывая изложенное, досрочное расторжение договора аренды от 17.12.2008 г. между ООО "Люкс" и Л. должно было быть совершено в той же форме, что и договор, то есть в письменной форме, и подписано сторонами.
Однако, соглашение в письменной форме о расторжении договора аренды от 17.12.2008 г. истец и ответчица не заключали.
Таким образом, договор аренды, заключенный между ООО "Люкс" и Л., не является расторгнутым с 30 мая 2009 г.
Доводы апелляционной жалобы о том, что арендная плата неправомерно взыскана за июнь - июль 2009 г., так как фактически ответчица не пользовалась арендованным помещением, ключи от которого были переданы представителю истца, с 30 мая 2009 г. арендованное помещение было опечатано и ответчица не могла им пользоваться, не состоятельны.
Согласно пунктов 2.1, 2.3, 2.4, 5.12 договора аренды от 17.12.2008 г., п.З дополнительного соглашения N 1а от 02.02.2009 г. (приложение N 5а к договору) возврат помещения от арендатора к арендодателю производится путем подписания двухстороннего акта приема-передачи, арендная плата начисляется до фактического освобождения помещения и сдачи его арендодателю- до подписания акта приема-передачи.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время.
При обращении арендодателя в суд за взысканием арендных платежей в случае несвоевременного возврата арендатором арендуемого имущества арендатор должен доказать, что имущество им было возвращено своевременно.
Однако, ответчица не представила доказательств, с достоверностью подтверждающих, что она возвратила в мае 2009 г. ООО "Люкс" арендованное помещение.
Истец в исковом заявлении утверждал, что ответчица не передавала ему помещение по акту приема-передачи.
Представитель истца в судебном заседании в суде первой инстанции и в возражениях на апелляционную жалобу не признавал, что арендованное Л. помещение было опечатано представителем ООО "Люкс" и ключи от данного помещения получены представителем истца.
Акт приема-передачи арендованного помещения стороны не составляли.
Из пояснений ответчицы в судебном заседании усматривается, что ключи от арендованного помещения отданы работнику другого арендатора, но не представителю истца.
Показания свидетеля С., допрошенной судом первой инстанции 13.06.2012 г., не подтверждают бесспорно доводы ответчика, так как свидетелю не были представлены документы, подтверждающие полномочия лиц, которые опечатали помещение, занимаемое Л.; акт, подтверждающий опечатывание помещения, отсутствует. Кроме того, из показаний свидетеля усматривается, что из помещения выходить никто свидетеля не принуждал и ключи от помещения никто не изымал.
Учитывая положения пунктов 2.1, 2.3, 2.4, 5.12 договора аренды от 17.12.2008 г., п. 3 дополнительного соглашения N 1а от 02.02.2009 г. надлежащим доказательством возврата Л. арендованного помещения ООО "Люкс" может являться только акт приема-передачи помещения.
Указанный акт приема-передачи не составлялся.
Доказательств того, что ООО "Люкс" уклонялось от составления акта приема- передачи ответчица не представила.
Доводы апелляционной жалобы о том, что сумма, подлежащая взысканию с ответчицы, составляет **** руб., не состоятельны и доказательствами не подтверждены.
Ответчик Л. в судебном заседании подтвердила, что произвела оплату по договору аренды в размере **** руб. Материалы дела содержат доказательства того, что по договору аренды были начислены платежи в размере **** руб. 90 коп. Разница между размером начисленных и оплаченных платежей подлежит взысканию с ответчицы в пользу истца.
Доводы апелляционной жалобы о несоразмерности размера взысканной судом пени последствиям нарушения обязательства, не состоятельны. Расчет пени произведен в соответствии с п. 6.2 договора аренды от 17.12.2008 г. (1% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа) и составляет за период с 01.09.2009 г. по 31.08.2010 г. (срок указан истцом в исковом заявлении) **** руб. Истец, заявляя требования о взыскании пени, применил положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и просил о взыскании **** руб. Суд взыскал указанную сумму. Пени в размере **** руб. соразмерна последствиям нарушения обязательства, так как задолженность ответчицы по арендной плате составляет **** руб. 90 коп. и полностью не погашена до настоящего времени.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска от 13 июня 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика Л. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)