Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "30" июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "06" августа 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Веряскиной С.Г.,
судей: Акимовой М.А., Луговского Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шепелевым С.В.,
при участи в заседании:
от ИП Кузнецовой Е.А. - Кузнецова Е.А., паспорт представлен,
от Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани - Коновалов А.С. по доверенности от 10.06.13.
от Администрации г. Астрахани - Коновалов А.С. по доверенности от 25.06.13
иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием средств видеоконференц-связи апелляционную жалобу Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани (г. Астрахань)
на решение арбитражного суда Астраханской области от "20" мая 2013 года по делу N А06-8141/2012 (судья Блажнов Д.Н.)
по заявлению предпринимателя Кузнецовой Елены Анатольевны (г. Астрахань)
к Управлению муниципального имущества администрации г. Астрахани (г. Астрахань)
о признании незаконным бездействия
заинтересованные лица:
эксперт - оценщик Макаров Юрий Андреевич,
администрация г. Астрахани
установил:
Индивидуальный предприниматель Кузнецова Елена Анатольевна (далее предприниматель, заявитель) обратилась в арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании незаконными бездействия Управления муниципального имущества Администрации г. Астрахани по уклонению в предоставлении подписанного договора купли-продажи от 22.10.2012 года, помещения N 47 литер А общей площадью 299,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Ленина/Кирова/Красного Знамени д. 11/27/12 в здании-памятнике - "Дом гостиный с торговыми лавками (подворье) Усейнова Аджи, до 1884 года", а также обязании Управления муниципального имущества Администрации г. Астрахани заключить с предпринимателем Кузнецовой Еленой Анатольевной договор купли-продажи помещения N 47 литер А, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Ленина/Кирова/Красного Знамени д. 11/27/12 в здании-памятнике - "Дом гостиный с торговыми лавками (подворье) Усейнова Аджи, до 1884 года" в редакции, представленной предпринимателем 22.10.2012 года.
Решением арбитражного суда Астраханской области от 20 мая 2013 года заявленные требования удовлетворены.
Признано незаконным бездействие Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани, выраженное в уклонении от заключения с Кузнецовой Еленой Анатольевной договора купли-продажи помещения N 47 литер А общей площадью 299, 7 кв. м, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Кирова/Красного Знамени/ Ленина д. 27/12/11 в здании-памятнике - "Дом гостиный с торговыми лавками (подворье) Усейнова Аджи, до 1884 года".
Суд обязал Управление муниципального имуществом администрации г. Астрахани заключить с Кузнецовой Еленой Анатольевной договор купли-продажи помещения N 47 литер А, общей площадью 299, 7 кв. м, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Кирова/Красного Знамени/ Ленина д. 27/12/11 в здании-памятнике - "Дом гостиный с торговыми лавками (подворье) Усейнова Аджи, до 1884 года", в редакции от 22.10.2012 года, представленной Кузнецовой Е.А., с учетом указания выкупной стоимости объекта недвижимости (пункт 2.1) в размере 965 315 рублей 40 копеек, также с учетом уточнения положений указанной редакции договора в следующем виде:
- Первый абзац преамбулы - Управление муниципального имущества администрации г. Астрахани, в лице начальника управления, действующего на основании Положения об управлении муниципального имущества администрации г. Астрахани, именуемое в дальнейшем "Продавец" и....;
- Пункт 1.7 - Право залога у Продавца на объект недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации ипотеки;
- Пункт 2.2 - Покупатель оплачивает стоимость объекта недвижимости в рассрочку на 3 (три) года с момента заключения договора;
- Пункт 2.4 - На сумму денежных средств, по уплате которой Покупателю предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, исходя из 1/3 (одной трети) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества;
- Пункт 2.7 - Оплата по договору производится перечислением на счет Финансово-казначейского управления администрации г. Астрахани.
Управление муниципального имущества администрации г. Астрахани, не согласившись с вынесенным судебным актом, обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству и назначении дела к судебному разбирательству размещена на сайте суда в сети Интернет 29 июня 2013 года.
В соответствии с ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает апелляционную жалобу без участия эксперта - оценщика Макарова Юрия Андреевича, надлежащим образом извещенного о времени и месте проведения судебного заседания.
Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, участвующих в судебном заседании, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, решением арбитражного суда Астраханской области от 06.06.2006 года, оставленным в силе постановлением апелляционной инстанции от 03.08.2006 года и постановлением кассационной инстанции от 14.11.2006 года по делу N А06-1498/2-22/05 установлено, что Кузнецова Е.А. является арендатором нежилого помещения N 047 по адресу: г. Астрахань ул. Кирова, 27 по договору аренды N 2085 от 28.04.1994 года.
Данные обстоятельства подтверждаются также постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2010 года по делу N А06-993/2009, которым суд признал незаконными действия Комитета имущественных отношений г. Астрахани по отказу предпринимателю Кузнецовой Е.А. в реализации ее преимущественного права на приобретение арендуемого помещения N 47, расположенного по адресу г. Астрахань ул. Ленина/ул. Кирова/ул. Красного Знамени д. 11/27/12, в здании-памятнике -"Бывший Дом гостиный с торговыми лавками (подворье) Усейнова Аджи, до 1884 года", оформленного письмом от 23.01.2009 года N 01-4018/08.
Суд обязал Комитет имущественных отношений г. Астрахани устранить допущенное нарушение прав ИП Кузнецовой Е.А. в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а именно, фактически исходя из положений части 3 статьи 9 названного Закона суд возложил на Комитет обязанность:
- 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты вступления постановления в законную силу;
- 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
- 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества об условиях приватизации арендуемого имущества.
Постановление суда в добровольном порядке исполнено не было, письмом N 30-02-01-1686 от 22.07.2011 года Управление муниципального имущества Администрации г. Астрахани предоставило судебному приставу-исполнителю ответ, из которого следует, что в спорном помещении Кузнецова Е.А. произвела реконструкцию, поэтому осуществить продажу объекта недвижимости не представляется возможным (т. 1, л.д. 26).
Поскольку вышеуказанное постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда в добровольном порядке органом местного самоуправления исполнено не было, Кузнецова Е.А. письмом от 22.10.2012 года направило в Управление муниципального имущества Администрации г. Астрахани своей проект договора купли продажи спорного помещения (т. 1, л.д. 22-24, 37-38).
Управление договор на условиях, указанных в редакции предпринимателя, не заключило, протокол разногласий, свой проект договора купли-продажи не направило. Письмом от 07.11.2012 года N 30-02-01-1619/12 управление сообщило, что поскольку в настоящее время объект после реконструкции не восстановлен это затрудняет проведение оценки помещения и не позволяет предпринять дальнейшие действия, предусмотренные пунктами 2 и 3 части 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 года. Кроме того, в своем письме Управление обратило внимание, что законом не предусмотрена возможность принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества на основании проекта договора купли-продажи, направляемого арендатором (т. 1 л.д. 39).
Заявитель, не согласился с бездействием органа местного самоуправления по не заключению договора купли-продажи и обратилась в суд с вышеизложенными требованиями.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требований указал, что Управлением муниципального имущества Администрации г. Астрахани допущено незаконное бездействие по уклонению в предоставлении подписанного договора купли-продажи от 22.10.2012 года, помещения N 47 литер А общей площадью 299,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Ленина/Кирова/Красного Знамени д. 11/27/12 в здании-памятнике - "Дом гостиный с торговыми лавками (подворье) Усейнова Аджи, до 1884 года", чем нарушены права и законные интересы предпринимателя.
Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции правомерными по следующим основаниям.
В соответствии с постановлением Администрации г. Астрахани от 27.07.2010 года N 5278, с учетом постановления Администрации г. Астрахани от 01.10.2010 года N 7656, Управление муниципального имущества Администрации г. Астрахани уполномочено отчуждать из муниципальной собственности недвижимое имущество, арендованное субъектами малого и среднего предпринимательства, при реализации их преимущественного права на приобретение такого имущества в соответствии с действующим законодательством.
В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского Кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Как было указано выше, обязанность по заключению договора купли-продажи спорного помещения возложена на управление вступившим в законную силу судебным актом суда апелляционной инстанции.
Доводы Управления о невозможности заключения с истцом договора купли-продажи спорного объекта недвижимости в связи с затруднением проведения оценки помещения опровергаются заключением проведенной по делу судебной экспертизы N 2-015-13 от 08.04.2013 года экспертами ООО "Агентство "Партнер - Эксперт", с целью определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости (т. 3, л.д. 9-42).
Согласно указанному заключению стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки - 01.11.2012 года (т.е. дату наиболее близкую к той, когда Кузнецова Е.А. выразила желание на реализацию права приобретения в собственность спорного объекта) без учета НДС составляет 1 228 814 рублей (т. 3, л.д. 28).
В соответствии с правовой позицией, выраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.03.2011 года N 13661/10 по делу N А12-1349/2010, Федеральным законом от 22.07.2008 года N 159-ФЗ не предусмотрено применение налогового законодательства к отношениям, возникающим в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства. В связи с чем в качестве расчета для выкупной стоимости спорного объекта подлежит применению именно вышеназванная стоимость, определенная экспертами без учета НДС.
Судом первой инстанции обоснованно указано, что согласно экспертному заключению рыночная стоимость объекта оценки определена с учетом величины фактического износа объекта, оснований, указывающих на недостоверность указанного заключения судом не установлено.
Представленное в материалы дела судебное экспертное заключение свидетельствует о незаконности бездействий Управления по не заключению с Кузнецовой Е.А. договора купли-продажи объекта недвижимости, поскольку эксперты подтвердили возможность оценки спорного объекта, с учетом его обрушения.
Суд апелляционной инстанции не принимает довод управления, изложенный в апелляционной жалобе, о необходимости включения в договор условия об обязанности покупателя возместить продавцу стоимость неотделимых улучшений и капитального ремонта, которые будут произведены администрацией в нежилом помещении после заключения договора купли-продажи в результате исполнения вступившего в законную силу решения по делу N А06-8825/2011.
Как следует из материалов дела, ответчика при рассмотрении спора заявлял о необходимости изложения пункта договора, касающегося выкупной цены спорного помещения, в одном из следующих вариантов: определить рыночную стоимость спорного объекта в размере 4 802 600 рублей без учета НДС; пункт 3.2 договора купли-продажи изложить в редакции, согласно которой покупатель принимает на себя обязательство по проведению восстановительного ремонта объекта недвижимости, которое ранее было возложено на продавца решением арбитражного суда от 22.03.2012 года по делу N А06-8825/2011; пункт 3.2.8 договора купли-продажи определит в редакции, согласно которой покупатель обязуется возместить стоимость капитального ремонта и неотделимых улучшений в отношении помещения 047, находящегося в спорном объекте недвижимости, произведенных продавцом во исполнение вступившего в законную силу решения арбитражного суда от 22.03.2012 года по делу N А06-8825/2011.
Судом первой инстанции сделан правомерный вывод, что вступившими в законную силу судебными актами установлено, что спорное помещение требует ремонтно-восстановительных работ в связи с тем, что орган местного самоуправления ненадлежащим образом исполнял обязанность по содержанию данного объекта. Таким образом, в случае, если орган местного самоуправления своевременно и надлежащим образом исполнял обязанность по бремени содержания в отношении рассматриваемого по делу объекта недвижимости, то к настоящему времени не потребовалось выполнения таких ремонтно-восстановительных работ и соответственно несения материальных затрат на такие работы. Следовательно, ввиду отсутствия вины предпринимателя в необходимости проведения в отношении спорного объекта ремонтно-восстановительных работ, отсутствуют и основания для включения в договор купли-продажи вышеуказанных условий, предлагаемых ответчиком.
Также является несостоятельным довод ответчика о том, что, поскольку, в результате обрушения межэтажного перекрытия, произошедшего в 2008 году, к арендуемому предпринимателем помещению N 47, расположенному на первой этаже, произошло присоединение помещения N 45, расположенного на втором этаже, и был создан новый объект, арендатором которого предприниматель никогда не являлась и, соответственно, не имеет преимущественного права на его выкуп.
Как было указано выше, вступившим в законную силу судебным актом суда апелляционной инстанции по делу N А06-993/2009 от 28 мая 2010, то есть после указанного управлением обрушения 2008 года, суд обязал Комитет имущественных отношений г. Астрахани заключить с предпринимателем Кузнецовой Е.А. договор купли-продажи арендуемого помещения N 47, расположенного по адресу г. Астрахань ул. Ленина/ул. Кирова/ул. Красного Знамени д. 11/27/12, в здании-памятнике - "Бывший Дом гостиный с торговыми лавками (подворье) Усейнова Аджи, до 1884 года". Вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 22.03.2012 года по делу N А06-8825/2011 на орган местного самоуправления возложена обязанность по проведению в спорном помещении ремонтно-восстановительных работ, соответственно и межэтажного перекрытия, что опровергает довод управления о возникновении у предпринимателя в результате заключения договора купли-продажи права собственность на обрушенную часть помещения N 45.
На основании изложенного и учитывая, что орган местного самоуправления в нарушение части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса РФ не исполнил постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2010 года по делу N А06-993/2009, в том числе не обеспечил заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости спорного объекта, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что в силу пункта 4 статьи 445 Гражданского Кодекса Российской Федерации у истца возникло законное основание для обращения в суд с заявленными требованиями.
При определении стоимости объекта оценки, суд первой инстанции обоснованно принял во внимание наличие переплаты предпринимателя по арендной плате по договору аренды спорного объект, по состоянию на 01.01.2009 года в размере 263 498,60 рублей, установленную постановлением Двенадцатого апелляционного арбитражного суда от 25.11.2009 года по делу N А06-2184/2009, в связи с чем, стоимость спорного объекта в договоре купли продажи судом определена в размере 965315 рублей 40 копеек.
Ответчик в нарушение ст. 65 АПК РФ не представил доказательств наличия задолженности истца по арендной плате за иные периоды.
Суд апелляционной инстанции, также как и суд первой инстанции, не принимает довод ответчика о пропуске истцом, в названной части, срока исковой давности, поскольку об указанной переплате истцу стало известно из вышеприведенного постановления апелляционной инстанции от 25.11.2009 года, а в суд с 20 мая 2013 года настоящим иском Кузнецова Е.А. обратилась 19.11.2012 года, т.е. в пределах трехгодичного срока исковой давности, предусмотренного статьей 196 ГК РФ (т. 1, л.д. 6).
Также суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции о том, что часть условий, указанных предпринимателем в проекте договора купли-продажи, подлежит указанию в иной редакции.
В частности, первый абзац преамбулы - Управление муниципального имущества администрации г. Астрахани, в лице начальника управления, действующего на основании Положения об управлении муниципального имущества администрации г. Астрахани, именуемое в дальнейшем "Продавец" и то есть без ссылки на постановление Администрации г. Астрахани от 22.12.2010 года N 10377 с изменениями, внесенными постановлением Администрации г. Астрахани от 03.02.2012 года N 1093, поскольку указанные постановления не имеют отношения рассматриваемым правоотношениям и изданы в отношении иного субъекта (т. 2, л.д. 125).
Пункт 1.7 - Право залога у Продавца на объект недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации ипотеки. Поскольку буквальное положение пункта 2 статьи 11 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" свидетельствует о необходимости изложения пункта 1.7 договора именно в такой редакции.
- Пункт 2.2 - Покупатель оплачивает стоимость объекта недвижимости в рассрочку на 3 (три) года с момента заключения договора. Такое изложение названного пункта необходимо, поскольку к настоящему времени договор не заключен (невозможно установить конкретную дату заключения договора). Срок рассрочки, в данном случае, соответствует статье 3 ранее действовавшего Закона Астраханской области от 14.10.2008 года N 68/2008-ОЗ, а также статье 3 действующего в настоящее время Закона Астраханской области от 06.102010 года N 51/2010-ОЗ;
- Пункт 2.4 - На сумму денежных средств, по уплате которой Покупателю предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, исходя из 1/3 (одной трети) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Поскольку в части данного пункта истец в представленном проекте договора указал размер процентов исходя из иной стоимости спорного объекта, которая изменилась в результате проведения судебной экспертизы. Кроме того, указания в данном пункте договора начисление процентов, исходя из ставки, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества, является правомерным, поскольку указанное условие соответствует части 3 статьи 5 Федерального от 22.07.2008 года N 159-ФЗ.
Пункт 2.7 - Оплата по договору производится перечислением на счет Финансово-казначейского управления Администрации г. Астрахани. Поскольку при рассмотрении спора судом установлено, что в проекте договора неверно указаны соответствующие реквизиты. Кроме того, такие реквизиты могут измениться.
Остальные условия договора купли-продажи спорного объекта, указанные истцом в своем проекте договора, обоснованы и соответствуют действующему законодательству.
Учитывая изложенное, исходя из фактических обстоятельств дела, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования предпринимателя в части признания незаконным бездействия Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани, выраженного в уклонении от заключения с Кузнецовой Еленой Анатольевной договора купли-продажи помещения N 47 литер А общей площадью 299, 7 кв. м, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Кирова/Красного Знамени/ Ленина д. 27/12/11 в здании-памятнике - "Дом гостиный с торговыми лавками (подворье) Усейнова Аджи, до 1884 года", обязании Управления заключить с Кузнецовой Еленой Анатольевной договор купли-продажи помещения N 47 литер А, общей площадью 299, 7 кв. м, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Кирова/Красного Знамени/ Ленина д. 27/12/11 в здании-памятнике - "Дом гостиный с торговыми лавками (подворье) Усейнова Аджи, до 1884 года", в редакции от 22.10.2012 года, представленной Кузнецовой Е.А., с учетом указания выкупной стоимости объекта недвижимости (пункт 2.1) в размере 965 315 рублей 40 копеек, также с учетом вышеуказанного уточнения судом отдельных положений редакции договора.
Апелляционная инстанция считает, что по делу принято законное и обоснованное решение, оснований для отмены которого не имеется. Выводы суда по данному делу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого решения.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение арбитражного суда Астраханской области от "20" мая 2013 года по делу N А06-8141/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
С.Г.ВЕРЯСКИНА
Судьи
М.А.АКИМОВА
Н.В.ЛУГОВСКОЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.08.2013 ПО ДЕЛУ N А06-8141/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 августа 2013 г. по делу N А06-8141/2012
Резолютивная часть постановления объявлена "30" июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "06" августа 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Веряскиной С.Г.,
судей: Акимовой М.А., Луговского Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шепелевым С.В.,
при участи в заседании:
от ИП Кузнецовой Е.А. - Кузнецова Е.А., паспорт представлен,
от Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани - Коновалов А.С. по доверенности от 10.06.13.
от Администрации г. Астрахани - Коновалов А.С. по доверенности от 25.06.13
иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием средств видеоконференц-связи апелляционную жалобу Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани (г. Астрахань)
на решение арбитражного суда Астраханской области от "20" мая 2013 года по делу N А06-8141/2012 (судья Блажнов Д.Н.)
по заявлению предпринимателя Кузнецовой Елены Анатольевны (г. Астрахань)
к Управлению муниципального имущества администрации г. Астрахани (г. Астрахань)
о признании незаконным бездействия
заинтересованные лица:
эксперт - оценщик Макаров Юрий Андреевич,
администрация г. Астрахани
установил:
Индивидуальный предприниматель Кузнецова Елена Анатольевна (далее предприниматель, заявитель) обратилась в арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании незаконными бездействия Управления муниципального имущества Администрации г. Астрахани по уклонению в предоставлении подписанного договора купли-продажи от 22.10.2012 года, помещения N 47 литер А общей площадью 299,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Ленина/Кирова/Красного Знамени д. 11/27/12 в здании-памятнике - "Дом гостиный с торговыми лавками (подворье) Усейнова Аджи, до 1884 года", а также обязании Управления муниципального имущества Администрации г. Астрахани заключить с предпринимателем Кузнецовой Еленой Анатольевной договор купли-продажи помещения N 47 литер А, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Ленина/Кирова/Красного Знамени д. 11/27/12 в здании-памятнике - "Дом гостиный с торговыми лавками (подворье) Усейнова Аджи, до 1884 года" в редакции, представленной предпринимателем 22.10.2012 года.
Решением арбитражного суда Астраханской области от 20 мая 2013 года заявленные требования удовлетворены.
Признано незаконным бездействие Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани, выраженное в уклонении от заключения с Кузнецовой Еленой Анатольевной договора купли-продажи помещения N 47 литер А общей площадью 299, 7 кв. м, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Кирова/Красного Знамени/ Ленина д. 27/12/11 в здании-памятнике - "Дом гостиный с торговыми лавками (подворье) Усейнова Аджи, до 1884 года".
Суд обязал Управление муниципального имуществом администрации г. Астрахани заключить с Кузнецовой Еленой Анатольевной договор купли-продажи помещения N 47 литер А, общей площадью 299, 7 кв. м, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Кирова/Красного Знамени/ Ленина д. 27/12/11 в здании-памятнике - "Дом гостиный с торговыми лавками (подворье) Усейнова Аджи, до 1884 года", в редакции от 22.10.2012 года, представленной Кузнецовой Е.А., с учетом указания выкупной стоимости объекта недвижимости (пункт 2.1) в размере 965 315 рублей 40 копеек, также с учетом уточнения положений указанной редакции договора в следующем виде:
- Первый абзац преамбулы - Управление муниципального имущества администрации г. Астрахани, в лице начальника управления, действующего на основании Положения об управлении муниципального имущества администрации г. Астрахани, именуемое в дальнейшем "Продавец" и....;
- Пункт 1.7 - Право залога у Продавца на объект недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации ипотеки;
- Пункт 2.2 - Покупатель оплачивает стоимость объекта недвижимости в рассрочку на 3 (три) года с момента заключения договора;
- Пункт 2.4 - На сумму денежных средств, по уплате которой Покупателю предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, исходя из 1/3 (одной трети) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества;
- Пункт 2.7 - Оплата по договору производится перечислением на счет Финансово-казначейского управления администрации г. Астрахани.
Управление муниципального имущества администрации г. Астрахани, не согласившись с вынесенным судебным актом, обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству и назначении дела к судебному разбирательству размещена на сайте суда в сети Интернет 29 июня 2013 года.
В соответствии с ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает апелляционную жалобу без участия эксперта - оценщика Макарова Юрия Андреевича, надлежащим образом извещенного о времени и месте проведения судебного заседания.
Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, участвующих в судебном заседании, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, решением арбитражного суда Астраханской области от 06.06.2006 года, оставленным в силе постановлением апелляционной инстанции от 03.08.2006 года и постановлением кассационной инстанции от 14.11.2006 года по делу N А06-1498/2-22/05 установлено, что Кузнецова Е.А. является арендатором нежилого помещения N 047 по адресу: г. Астрахань ул. Кирова, 27 по договору аренды N 2085 от 28.04.1994 года.
Данные обстоятельства подтверждаются также постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2010 года по делу N А06-993/2009, которым суд признал незаконными действия Комитета имущественных отношений г. Астрахани по отказу предпринимателю Кузнецовой Е.А. в реализации ее преимущественного права на приобретение арендуемого помещения N 47, расположенного по адресу г. Астрахань ул. Ленина/ул. Кирова/ул. Красного Знамени д. 11/27/12, в здании-памятнике -"Бывший Дом гостиный с торговыми лавками (подворье) Усейнова Аджи, до 1884 года", оформленного письмом от 23.01.2009 года N 01-4018/08.
Суд обязал Комитет имущественных отношений г. Астрахани устранить допущенное нарушение прав ИП Кузнецовой Е.А. в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а именно, фактически исходя из положений части 3 статьи 9 названного Закона суд возложил на Комитет обязанность:
- 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты вступления постановления в законную силу;
- 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
- 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества об условиях приватизации арендуемого имущества.
Постановление суда в добровольном порядке исполнено не было, письмом N 30-02-01-1686 от 22.07.2011 года Управление муниципального имущества Администрации г. Астрахани предоставило судебному приставу-исполнителю ответ, из которого следует, что в спорном помещении Кузнецова Е.А. произвела реконструкцию, поэтому осуществить продажу объекта недвижимости не представляется возможным (т. 1, л.д. 26).
Поскольку вышеуказанное постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда в добровольном порядке органом местного самоуправления исполнено не было, Кузнецова Е.А. письмом от 22.10.2012 года направило в Управление муниципального имущества Администрации г. Астрахани своей проект договора купли продажи спорного помещения (т. 1, л.д. 22-24, 37-38).
Управление договор на условиях, указанных в редакции предпринимателя, не заключило, протокол разногласий, свой проект договора купли-продажи не направило. Письмом от 07.11.2012 года N 30-02-01-1619/12 управление сообщило, что поскольку в настоящее время объект после реконструкции не восстановлен это затрудняет проведение оценки помещения и не позволяет предпринять дальнейшие действия, предусмотренные пунктами 2 и 3 части 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 года. Кроме того, в своем письме Управление обратило внимание, что законом не предусмотрена возможность принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества на основании проекта договора купли-продажи, направляемого арендатором (т. 1 л.д. 39).
Заявитель, не согласился с бездействием органа местного самоуправления по не заключению договора купли-продажи и обратилась в суд с вышеизложенными требованиями.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требований указал, что Управлением муниципального имущества Администрации г. Астрахани допущено незаконное бездействие по уклонению в предоставлении подписанного договора купли-продажи от 22.10.2012 года, помещения N 47 литер А общей площадью 299,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Ленина/Кирова/Красного Знамени д. 11/27/12 в здании-памятнике - "Дом гостиный с торговыми лавками (подворье) Усейнова Аджи, до 1884 года", чем нарушены права и законные интересы предпринимателя.
Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции правомерными по следующим основаниям.
В соответствии с постановлением Администрации г. Астрахани от 27.07.2010 года N 5278, с учетом постановления Администрации г. Астрахани от 01.10.2010 года N 7656, Управление муниципального имущества Администрации г. Астрахани уполномочено отчуждать из муниципальной собственности недвижимое имущество, арендованное субъектами малого и среднего предпринимательства, при реализации их преимущественного права на приобретение такого имущества в соответствии с действующим законодательством.
В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского Кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Как было указано выше, обязанность по заключению договора купли-продажи спорного помещения возложена на управление вступившим в законную силу судебным актом суда апелляционной инстанции.
Доводы Управления о невозможности заключения с истцом договора купли-продажи спорного объекта недвижимости в связи с затруднением проведения оценки помещения опровергаются заключением проведенной по делу судебной экспертизы N 2-015-13 от 08.04.2013 года экспертами ООО "Агентство "Партнер - Эксперт", с целью определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости (т. 3, л.д. 9-42).
Согласно указанному заключению стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки - 01.11.2012 года (т.е. дату наиболее близкую к той, когда Кузнецова Е.А. выразила желание на реализацию права приобретения в собственность спорного объекта) без учета НДС составляет 1 228 814 рублей (т. 3, л.д. 28).
В соответствии с правовой позицией, выраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.03.2011 года N 13661/10 по делу N А12-1349/2010, Федеральным законом от 22.07.2008 года N 159-ФЗ не предусмотрено применение налогового законодательства к отношениям, возникающим в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства. В связи с чем в качестве расчета для выкупной стоимости спорного объекта подлежит применению именно вышеназванная стоимость, определенная экспертами без учета НДС.
Судом первой инстанции обоснованно указано, что согласно экспертному заключению рыночная стоимость объекта оценки определена с учетом величины фактического износа объекта, оснований, указывающих на недостоверность указанного заключения судом не установлено.
Представленное в материалы дела судебное экспертное заключение свидетельствует о незаконности бездействий Управления по не заключению с Кузнецовой Е.А. договора купли-продажи объекта недвижимости, поскольку эксперты подтвердили возможность оценки спорного объекта, с учетом его обрушения.
Суд апелляционной инстанции не принимает довод управления, изложенный в апелляционной жалобе, о необходимости включения в договор условия об обязанности покупателя возместить продавцу стоимость неотделимых улучшений и капитального ремонта, которые будут произведены администрацией в нежилом помещении после заключения договора купли-продажи в результате исполнения вступившего в законную силу решения по делу N А06-8825/2011.
Как следует из материалов дела, ответчика при рассмотрении спора заявлял о необходимости изложения пункта договора, касающегося выкупной цены спорного помещения, в одном из следующих вариантов: определить рыночную стоимость спорного объекта в размере 4 802 600 рублей без учета НДС; пункт 3.2 договора купли-продажи изложить в редакции, согласно которой покупатель принимает на себя обязательство по проведению восстановительного ремонта объекта недвижимости, которое ранее было возложено на продавца решением арбитражного суда от 22.03.2012 года по делу N А06-8825/2011; пункт 3.2.8 договора купли-продажи определит в редакции, согласно которой покупатель обязуется возместить стоимость капитального ремонта и неотделимых улучшений в отношении помещения 047, находящегося в спорном объекте недвижимости, произведенных продавцом во исполнение вступившего в законную силу решения арбитражного суда от 22.03.2012 года по делу N А06-8825/2011.
Судом первой инстанции сделан правомерный вывод, что вступившими в законную силу судебными актами установлено, что спорное помещение требует ремонтно-восстановительных работ в связи с тем, что орган местного самоуправления ненадлежащим образом исполнял обязанность по содержанию данного объекта. Таким образом, в случае, если орган местного самоуправления своевременно и надлежащим образом исполнял обязанность по бремени содержания в отношении рассматриваемого по делу объекта недвижимости, то к настоящему времени не потребовалось выполнения таких ремонтно-восстановительных работ и соответственно несения материальных затрат на такие работы. Следовательно, ввиду отсутствия вины предпринимателя в необходимости проведения в отношении спорного объекта ремонтно-восстановительных работ, отсутствуют и основания для включения в договор купли-продажи вышеуказанных условий, предлагаемых ответчиком.
Также является несостоятельным довод ответчика о том, что, поскольку, в результате обрушения межэтажного перекрытия, произошедшего в 2008 году, к арендуемому предпринимателем помещению N 47, расположенному на первой этаже, произошло присоединение помещения N 45, расположенного на втором этаже, и был создан новый объект, арендатором которого предприниматель никогда не являлась и, соответственно, не имеет преимущественного права на его выкуп.
Как было указано выше, вступившим в законную силу судебным актом суда апелляционной инстанции по делу N А06-993/2009 от 28 мая 2010, то есть после указанного управлением обрушения 2008 года, суд обязал Комитет имущественных отношений г. Астрахани заключить с предпринимателем Кузнецовой Е.А. договор купли-продажи арендуемого помещения N 47, расположенного по адресу г. Астрахань ул. Ленина/ул. Кирова/ул. Красного Знамени д. 11/27/12, в здании-памятнике - "Бывший Дом гостиный с торговыми лавками (подворье) Усейнова Аджи, до 1884 года". Вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 22.03.2012 года по делу N А06-8825/2011 на орган местного самоуправления возложена обязанность по проведению в спорном помещении ремонтно-восстановительных работ, соответственно и межэтажного перекрытия, что опровергает довод управления о возникновении у предпринимателя в результате заключения договора купли-продажи права собственность на обрушенную часть помещения N 45.
На основании изложенного и учитывая, что орган местного самоуправления в нарушение части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса РФ не исполнил постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2010 года по делу N А06-993/2009, в том числе не обеспечил заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости спорного объекта, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что в силу пункта 4 статьи 445 Гражданского Кодекса Российской Федерации у истца возникло законное основание для обращения в суд с заявленными требованиями.
При определении стоимости объекта оценки, суд первой инстанции обоснованно принял во внимание наличие переплаты предпринимателя по арендной плате по договору аренды спорного объект, по состоянию на 01.01.2009 года в размере 263 498,60 рублей, установленную постановлением Двенадцатого апелляционного арбитражного суда от 25.11.2009 года по делу N А06-2184/2009, в связи с чем, стоимость спорного объекта в договоре купли продажи судом определена в размере 965315 рублей 40 копеек.
Ответчик в нарушение ст. 65 АПК РФ не представил доказательств наличия задолженности истца по арендной плате за иные периоды.
Суд апелляционной инстанции, также как и суд первой инстанции, не принимает довод ответчика о пропуске истцом, в названной части, срока исковой давности, поскольку об указанной переплате истцу стало известно из вышеприведенного постановления апелляционной инстанции от 25.11.2009 года, а в суд с 20 мая 2013 года настоящим иском Кузнецова Е.А. обратилась 19.11.2012 года, т.е. в пределах трехгодичного срока исковой давности, предусмотренного статьей 196 ГК РФ (т. 1, л.д. 6).
Также суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции о том, что часть условий, указанных предпринимателем в проекте договора купли-продажи, подлежит указанию в иной редакции.
В частности, первый абзац преамбулы - Управление муниципального имущества администрации г. Астрахани, в лице начальника управления, действующего на основании Положения об управлении муниципального имущества администрации г. Астрахани, именуемое в дальнейшем "Продавец" и то есть без ссылки на постановление Администрации г. Астрахани от 22.12.2010 года N 10377 с изменениями, внесенными постановлением Администрации г. Астрахани от 03.02.2012 года N 1093, поскольку указанные постановления не имеют отношения рассматриваемым правоотношениям и изданы в отношении иного субъекта (т. 2, л.д. 125).
Пункт 1.7 - Право залога у Продавца на объект недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации ипотеки. Поскольку буквальное положение пункта 2 статьи 11 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" свидетельствует о необходимости изложения пункта 1.7 договора именно в такой редакции.
- Пункт 2.2 - Покупатель оплачивает стоимость объекта недвижимости в рассрочку на 3 (три) года с момента заключения договора. Такое изложение названного пункта необходимо, поскольку к настоящему времени договор не заключен (невозможно установить конкретную дату заключения договора). Срок рассрочки, в данном случае, соответствует статье 3 ранее действовавшего Закона Астраханской области от 14.10.2008 года N 68/2008-ОЗ, а также статье 3 действующего в настоящее время Закона Астраханской области от 06.102010 года N 51/2010-ОЗ;
- Пункт 2.4 - На сумму денежных средств, по уплате которой Покупателю предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, исходя из 1/3 (одной трети) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Поскольку в части данного пункта истец в представленном проекте договора указал размер процентов исходя из иной стоимости спорного объекта, которая изменилась в результате проведения судебной экспертизы. Кроме того, указания в данном пункте договора начисление процентов, исходя из ставки, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества, является правомерным, поскольку указанное условие соответствует части 3 статьи 5 Федерального от 22.07.2008 года N 159-ФЗ.
Пункт 2.7 - Оплата по договору производится перечислением на счет Финансово-казначейского управления Администрации г. Астрахани. Поскольку при рассмотрении спора судом установлено, что в проекте договора неверно указаны соответствующие реквизиты. Кроме того, такие реквизиты могут измениться.
Остальные условия договора купли-продажи спорного объекта, указанные истцом в своем проекте договора, обоснованы и соответствуют действующему законодательству.
Учитывая изложенное, исходя из фактических обстоятельств дела, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования предпринимателя в части признания незаконным бездействия Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани, выраженного в уклонении от заключения с Кузнецовой Еленой Анатольевной договора купли-продажи помещения N 47 литер А общей площадью 299, 7 кв. м, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Кирова/Красного Знамени/ Ленина д. 27/12/11 в здании-памятнике - "Дом гостиный с торговыми лавками (подворье) Усейнова Аджи, до 1884 года", обязании Управления заключить с Кузнецовой Еленой Анатольевной договор купли-продажи помещения N 47 литер А, общей площадью 299, 7 кв. м, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Кирова/Красного Знамени/ Ленина д. 27/12/11 в здании-памятнике - "Дом гостиный с торговыми лавками (подворье) Усейнова Аджи, до 1884 года", в редакции от 22.10.2012 года, представленной Кузнецовой Е.А., с учетом указания выкупной стоимости объекта недвижимости (пункт 2.1) в размере 965 315 рублей 40 копеек, также с учетом вышеуказанного уточнения судом отдельных положений редакции договора.
Апелляционная инстанция считает, что по делу принято законное и обоснованное решение, оснований для отмены которого не имеется. Выводы суда по данному делу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого решения.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение арбитражного суда Астраханской области от "20" мая 2013 года по делу N А06-8141/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
С.Г.ВЕРЯСКИНА
Судьи
М.А.АКИМОВА
Н.В.ЛУГОВСКОЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)