Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 июля 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Жевак И.И., Шалкин В.Б.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Богатыревой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Полкова Андрея Геннадьевича (412420, Саратовская область, г. Аткарск, ул. Советская, д. 66)
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 30 мая 2013 года по делу N А57-3644/2013 (судья Николаева Л.М.)
по исковому заявлению заместителя прокурора муниципального района Саратовской области (410002, г. Саратов, ул. им. Е.Ф. Григорьева, д. 33/39)
к администрации Аткарского муниципального района Саратовской области (412420, Саратовская область, г. Аткарск, ул. Советская, д. 64, ОГРН 1026401376870, ИНН 6438004680),
индивидуальному предпринимателю Полкову Андрею Геннадьевичу (412420, Саратовская область, г. Аткарск, ул. Советская, д. 66)
о признании недействительным договора,
при участии в судебном заседании индивидуального предпринимателя Полкова А.Г., его представителя Косякова В.И., действующего по доверенности от 14.05.2013,
представителя прокуратуры Саратовской области Аристовой О.Д. по служебному удостоверению,
заместитель прокурора Саратовской области в рамках предоставленных статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации процессуальных полномочий обратился в Арбитражный суд Саратовской области с иском к администрации Аткарского муниципального района Саратовской области и индивидуальному предпринимателю Полкову Андрею Геннадьевичу (далее - ИП Полков А.Г., предприниматель) о признании недействительным договора аренды нежилого помещения муниципального фонда от 19.03.2010 N 1 и применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания ИП Полкова А.Г. возвратить администрации Аткарского муниципального района нежилое помещение, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Аткарск, ул. Советская, д. 96, пом. 1, общей площадью 40,5 кв. м, полученное по акту приема-передачи от 19.03.2010.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 30 мая 2013 года договор аренды нежилого помещения муниципального фонда от 19.03.2010 N 1, заключенный между администрацией Аткарского муниципального района Саратовской области и ИП Полковым А.Г., признан недействительным. Суд обязал ИП Полкова А.Г. возвратить администрации Аткарского муниципального района нежилое помещение расположенное по адресу: Саратовская область, г. Аткарск, ул. Советская, д. 96, пом. 1, общей площадью 40,5 кв. м, полученное по акту приема-передачи от 19.03.2010.
ИП Полков А.Г., не согласившись с решением суда первой инстанции, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и нарушение норм процессуального права, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного прокуратурой иска. Податель жалобы настаивает на том, что договор аренды от 01.02.2007 N 35 не расторгнут, был возобновлен на неопределенный срок, в связи с чем полагает, что в данном случае проведение конкурсных процедур не требовалось. Кроме того, податель жалобы в обоснование наличия у него права на заключение нового договора аренды в отсутствие проведения торгов указывает на то, что он является субъектом малого предпринимательства, при этом ссылается на положения статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
Прокуратура Саратовской области, администрация Аткарского муниципального района Саратовской области в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные отзывы на апелляционную жалобу в материалы дела не представили.
Представитель прокуратуры Саратовской области в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, настаивал на законности и обоснованности решения суда первой инстанции, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель администрации Аткарского муниципального района Саратовской области в судебное заседание не явился. О месте и времени судебного заседания указанное лицо извещено надлежащим образом, в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается наличием в материалах дела уведомления N 79902 5 о вручении почтовой корреспонденции адресату.
Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 04.07.2013. Указанное лицо имело реальную возможность обеспечить явку своего представителя в судебное заседание.
Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении указанного лица о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие его представителя.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав ИП Полкова А.Г., его представителя Косякова В.И., представителя прокуратуры Саратовской области, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, 19.03.2010 между администрацией Аткарского муниципального района Саратовской области (Арендодатель) и ИП Полковым А.Г. (Арендатор) заключен договор N 1 аренды (далее - Договор) нежилого встроенного помещения, расположенного по адресу: Саратовская обл., г. Аткарск, ул. Советская, д. 66, общей площадью 40,5 кв. м.
Указанный Договор заключен сроком на 11 месяцев. Если стороны за один месяц до истечения срока действия договора не заявили в установленном порядке о своем намерении прекратить его действие, то договор считается продленным на неопределенный срок (раздел 3 Договора).
Согласно акту приема-передачи от 19.03.2010 нежилое помещение передано Арендодателем Арендатору.
Заместитель прокурора Саратовской области, полагая, что данный договор не соответствует требованиям закона, поскольку заключен без проведения конкурса, обратился с вышеназванными исковыми требованиями в арбитражный суд.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", установил, что договор аренды от 19.03.2010 N 1 не соответствует требования законодательства, действующего на момент его заключения, и, принимая во внимание положения статьей 167, 168, 442 Гражданского кодекса Российской Федерации, счел требования прокуратуры Саратовской области подлежащими удовлетворению.
Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения, при этом исходит из следующего.
В соответствии со статьями 27, 35 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" и частью 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, причем отличительным моментом является субъектный состав этих сделок.
Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества урегулированы Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).
Частью 1 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ установлено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, прямо названных в данной статье.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона N 135-ФЗ, запрещаются соглашения между федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами - местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями, а также государственными внебюджетными фондами, Центральным банком Российской Федерации или между ними и хозяйствующими субъектами либо осуществление этими органами и организациями согласованных действий, если такие соглашения или такое осуществление согласованных действий приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.
Как установлено судом первой инстанции, нежилое помещение, указанное в спорном договоре и акте приема-передачи, является муниципальной собственностью.
Таким образом, в силу требований части 1 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ спорное имущество могло быть передано администрацией Аткарского муниципального района Саратовской области в аренду только по результатам проведения конкурса.
Однако как установлено судом первой инстанции и прямо подтверждается Арендодателем (л.д. 23), конкурс на право заключения спорного договора аренды не проводился.
Доводы апелляционной жалобы о том, что при заключении спорного договора не требовалось проведение конкурса, со ссылкой на то, что 01.02.2007 администрацией Аткарского муниципального района Саратовской области (Арендодатель) и ИП Полковым А.Г. (Арендатор) заключен договор N 35 аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: Саратовская обл., г. Аткарск, ул. Советская, д. 66, который был продлен на неопределенный срок ввиду отсутствия волеизъявления его сторон о прекращении его действия (расторжении), подлежат отклонению.
Как установлено судом первой инстанции. 01.02.2007 между администрацией Аткарского муниципального района Саратовской области (Арендодатель) и ИП Полковым А.Г. (Арендатор) заключен договор N 35 аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: Саратовская обл., г. Аткарск, ул. Советская, д. 66.
По условиям раздела 3 договора N 35 от 01.02.2007, он заключен на срок 11 месяцев, при том, что если стороны за один месяц до истечения срока действия договора не заявили в установленном порядке о своем намерении прекратить его действие, то договор считается продленным на неопределенный срок.
В силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В абзаце 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю недвижимое имущество в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
По истечении срока действия договора ни одна из сторон не заявила о его расторжении, Арендатор продолжил пользование нежилым помещением без возражений со стороны Арендодателя.
Данное обстоятельство лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
В связи с этим, по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды от 01.02.2007 N 35 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, поэтому арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца.
Судом первой инстанции установлено, что реализуя свое право, администрация Аткарского муниципального района Саратовской области в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации 24.09.2009 претензией N 22/2689 уведомила ИП Полкова А.Г. о расторжении договора аренды от 01.02.2007 N 35, в связи с нарушением Арендатором установленных договором срока платежей (л.д. 20).
Данное обстоятельство Арендатором не опровергнуто.
Поскольку Арендодатель направил Арендатору уведомление о прекращении договора, то согласно правовой позиции, изложенной в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, требование пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации может считаться соблюденным. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение Арендодателя отказаться от договора.
Таким образом, администрация Аткарского муниципального района Саратовской области реализовала свое законное право одностороннего отказа от исполнения сделки, что свидетельствует о расторжении договора аренды от 01.02.2007 N 35, прекращении арендных отношений и возникновении у Арендатора обязанности по возврату объектов найма в соответствии со статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды от 19.03.2010 является новым договором аренды, заключение которого должно отвечать требованиям части 1 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ.
Доводы апелляционной жалобы о наличии у ИП Полкова А.Г. в силу положений части 4 статьи 53 Федерального закона N 135-ФЗ права на заключение нового договора аренды в отсутствие проведения торгов, поскольку он является субъектом малого предпринимательства, спорное недвижимое имущество находилось у него в непрерывном временном пользовании, условия по содержанию арендованного имущества выполнялись, отклоняются судом апелляционной инстанции исходя из следующего.
Действительно, согласно части 4 статьи 53 Федерального закона N 135-ФЗ (в редакции от 17.07.2009) до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в части 1 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.
В рассматриваемом случае, как уже было указано выше, договор аренды N 35 от 01.02.2007 был прекращен односторонним волеизъявлением Арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации путем отказа от договора.
Договор аренды от 19.03.2010 является новым договором аренды и вышеназванное положение Федерального закона N 135-ФЗ к спорным правоотношениям не применяется, поскольку заключенный сторонами договор аренды не соответствует указанному законодателем периоду.
Факт того, что ответчик является субъектом малого предпринимательства, сам по себе, как верно указал суд первой инстанции, правового значения не имеет.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы о правомерности заключения спорного договора без проведения торгов не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах суд первой инстанции, руководствуясь статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая правовую позицию, изложенную в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", обоснованно счел, что оспоренный договор является недействительным (ничтожным).
В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительная с момента ее совершения.
Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Акт приема-передачи арендуемого нежилого помещения муниципального фонда, иные доказательства, подтверждающие факт возврата спорного имущества в муниципальную собственность в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно обязал Арендатора возвратить Арендодателю полученное в аренду по спорному договору имущество.
Суд апелляционной инстанции считает, что разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального права и процессуального права.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильности выводов суда первой инстанции, направлены исключительно на переоценку установленных по делу обстоятельств и не могут являться основанием к отмене обжалуемого судебного акта.
Апелляционную жалобу ИП Полкова А.Г. следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Саратовской области от 30 мая 2013 года по делу N А57-3644/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Полкова Андрея Геннадьевича - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.07.2013 ПО ДЕЛУ N А57-3644/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 июля 2013 г. по делу N А57-3644/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 июля 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Жевак И.И., Шалкин В.Б.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Богатыревой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Полкова Андрея Геннадьевича (412420, Саратовская область, г. Аткарск, ул. Советская, д. 66)
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 30 мая 2013 года по делу N А57-3644/2013 (судья Николаева Л.М.)
по исковому заявлению заместителя прокурора муниципального района Саратовской области (410002, г. Саратов, ул. им. Е.Ф. Григорьева, д. 33/39)
к администрации Аткарского муниципального района Саратовской области (412420, Саратовская область, г. Аткарск, ул. Советская, д. 64, ОГРН 1026401376870, ИНН 6438004680),
индивидуальному предпринимателю Полкову Андрею Геннадьевичу (412420, Саратовская область, г. Аткарск, ул. Советская, д. 66)
о признании недействительным договора,
при участии в судебном заседании индивидуального предпринимателя Полкова А.Г., его представителя Косякова В.И., действующего по доверенности от 14.05.2013,
представителя прокуратуры Саратовской области Аристовой О.Д. по служебному удостоверению,
установил:
заместитель прокурора Саратовской области в рамках предоставленных статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации процессуальных полномочий обратился в Арбитражный суд Саратовской области с иском к администрации Аткарского муниципального района Саратовской области и индивидуальному предпринимателю Полкову Андрею Геннадьевичу (далее - ИП Полков А.Г., предприниматель) о признании недействительным договора аренды нежилого помещения муниципального фонда от 19.03.2010 N 1 и применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания ИП Полкова А.Г. возвратить администрации Аткарского муниципального района нежилое помещение, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Аткарск, ул. Советская, д. 96, пом. 1, общей площадью 40,5 кв. м, полученное по акту приема-передачи от 19.03.2010.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 30 мая 2013 года договор аренды нежилого помещения муниципального фонда от 19.03.2010 N 1, заключенный между администрацией Аткарского муниципального района Саратовской области и ИП Полковым А.Г., признан недействительным. Суд обязал ИП Полкова А.Г. возвратить администрации Аткарского муниципального района нежилое помещение расположенное по адресу: Саратовская область, г. Аткарск, ул. Советская, д. 96, пом. 1, общей площадью 40,5 кв. м, полученное по акту приема-передачи от 19.03.2010.
ИП Полков А.Г., не согласившись с решением суда первой инстанции, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и нарушение норм процессуального права, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного прокуратурой иска. Податель жалобы настаивает на том, что договор аренды от 01.02.2007 N 35 не расторгнут, был возобновлен на неопределенный срок, в связи с чем полагает, что в данном случае проведение конкурсных процедур не требовалось. Кроме того, податель жалобы в обоснование наличия у него права на заключение нового договора аренды в отсутствие проведения торгов указывает на то, что он является субъектом малого предпринимательства, при этом ссылается на положения статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
Прокуратура Саратовской области, администрация Аткарского муниципального района Саратовской области в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные отзывы на апелляционную жалобу в материалы дела не представили.
Представитель прокуратуры Саратовской области в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, настаивал на законности и обоснованности решения суда первой инстанции, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель администрации Аткарского муниципального района Саратовской области в судебное заседание не явился. О месте и времени судебного заседания указанное лицо извещено надлежащим образом, в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается наличием в материалах дела уведомления N 79902 5 о вручении почтовой корреспонденции адресату.
Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 04.07.2013. Указанное лицо имело реальную возможность обеспечить явку своего представителя в судебное заседание.
Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении указанного лица о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие его представителя.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав ИП Полкова А.Г., его представителя Косякова В.И., представителя прокуратуры Саратовской области, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, 19.03.2010 между администрацией Аткарского муниципального района Саратовской области (Арендодатель) и ИП Полковым А.Г. (Арендатор) заключен договор N 1 аренды (далее - Договор) нежилого встроенного помещения, расположенного по адресу: Саратовская обл., г. Аткарск, ул. Советская, д. 66, общей площадью 40,5 кв. м.
Указанный Договор заключен сроком на 11 месяцев. Если стороны за один месяц до истечения срока действия договора не заявили в установленном порядке о своем намерении прекратить его действие, то договор считается продленным на неопределенный срок (раздел 3 Договора).
Согласно акту приема-передачи от 19.03.2010 нежилое помещение передано Арендодателем Арендатору.
Заместитель прокурора Саратовской области, полагая, что данный договор не соответствует требованиям закона, поскольку заключен без проведения конкурса, обратился с вышеназванными исковыми требованиями в арбитражный суд.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", установил, что договор аренды от 19.03.2010 N 1 не соответствует требования законодательства, действующего на момент его заключения, и, принимая во внимание положения статьей 167, 168, 442 Гражданского кодекса Российской Федерации, счел требования прокуратуры Саратовской области подлежащими удовлетворению.
Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения, при этом исходит из следующего.
В соответствии со статьями 27, 35 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" и частью 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, причем отличительным моментом является субъектный состав этих сделок.
Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества урегулированы Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).
Частью 1 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ установлено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, прямо названных в данной статье.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона N 135-ФЗ, запрещаются соглашения между федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами - местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями, а также государственными внебюджетными фондами, Центральным банком Российской Федерации или между ними и хозяйствующими субъектами либо осуществление этими органами и организациями согласованных действий, если такие соглашения или такое осуществление согласованных действий приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.
Как установлено судом первой инстанции, нежилое помещение, указанное в спорном договоре и акте приема-передачи, является муниципальной собственностью.
Таким образом, в силу требований части 1 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ спорное имущество могло быть передано администрацией Аткарского муниципального района Саратовской области в аренду только по результатам проведения конкурса.
Однако как установлено судом первой инстанции и прямо подтверждается Арендодателем (л.д. 23), конкурс на право заключения спорного договора аренды не проводился.
Доводы апелляционной жалобы о том, что при заключении спорного договора не требовалось проведение конкурса, со ссылкой на то, что 01.02.2007 администрацией Аткарского муниципального района Саратовской области (Арендодатель) и ИП Полковым А.Г. (Арендатор) заключен договор N 35 аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: Саратовская обл., г. Аткарск, ул. Советская, д. 66, который был продлен на неопределенный срок ввиду отсутствия волеизъявления его сторон о прекращении его действия (расторжении), подлежат отклонению.
Как установлено судом первой инстанции. 01.02.2007 между администрацией Аткарского муниципального района Саратовской области (Арендодатель) и ИП Полковым А.Г. (Арендатор) заключен договор N 35 аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: Саратовская обл., г. Аткарск, ул. Советская, д. 66.
По условиям раздела 3 договора N 35 от 01.02.2007, он заключен на срок 11 месяцев, при том, что если стороны за один месяц до истечения срока действия договора не заявили в установленном порядке о своем намерении прекратить его действие, то договор считается продленным на неопределенный срок.
В силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В абзаце 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю недвижимое имущество в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
По истечении срока действия договора ни одна из сторон не заявила о его расторжении, Арендатор продолжил пользование нежилым помещением без возражений со стороны Арендодателя.
Данное обстоятельство лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
В связи с этим, по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды от 01.02.2007 N 35 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, поэтому арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца.
Судом первой инстанции установлено, что реализуя свое право, администрация Аткарского муниципального района Саратовской области в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации 24.09.2009 претензией N 22/2689 уведомила ИП Полкова А.Г. о расторжении договора аренды от 01.02.2007 N 35, в связи с нарушением Арендатором установленных договором срока платежей (л.д. 20).
Данное обстоятельство Арендатором не опровергнуто.
Поскольку Арендодатель направил Арендатору уведомление о прекращении договора, то согласно правовой позиции, изложенной в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, требование пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации может считаться соблюденным. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение Арендодателя отказаться от договора.
Таким образом, администрация Аткарского муниципального района Саратовской области реализовала свое законное право одностороннего отказа от исполнения сделки, что свидетельствует о расторжении договора аренды от 01.02.2007 N 35, прекращении арендных отношений и возникновении у Арендатора обязанности по возврату объектов найма в соответствии со статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды от 19.03.2010 является новым договором аренды, заключение которого должно отвечать требованиям части 1 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ.
Доводы апелляционной жалобы о наличии у ИП Полкова А.Г. в силу положений части 4 статьи 53 Федерального закона N 135-ФЗ права на заключение нового договора аренды в отсутствие проведения торгов, поскольку он является субъектом малого предпринимательства, спорное недвижимое имущество находилось у него в непрерывном временном пользовании, условия по содержанию арендованного имущества выполнялись, отклоняются судом апелляционной инстанции исходя из следующего.
Действительно, согласно части 4 статьи 53 Федерального закона N 135-ФЗ (в редакции от 17.07.2009) до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в части 1 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.
В рассматриваемом случае, как уже было указано выше, договор аренды N 35 от 01.02.2007 был прекращен односторонним волеизъявлением Арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации путем отказа от договора.
Договор аренды от 19.03.2010 является новым договором аренды и вышеназванное положение Федерального закона N 135-ФЗ к спорным правоотношениям не применяется, поскольку заключенный сторонами договор аренды не соответствует указанному законодателем периоду.
Факт того, что ответчик является субъектом малого предпринимательства, сам по себе, как верно указал суд первой инстанции, правового значения не имеет.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы о правомерности заключения спорного договора без проведения торгов не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах суд первой инстанции, руководствуясь статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая правовую позицию, изложенную в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", обоснованно счел, что оспоренный договор является недействительным (ничтожным).
В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительная с момента ее совершения.
Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Акт приема-передачи арендуемого нежилого помещения муниципального фонда, иные доказательства, подтверждающие факт возврата спорного имущества в муниципальную собственность в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно обязал Арендатора возвратить Арендодателю полученное в аренду по спорному договору имущество.
Суд апелляционной инстанции считает, что разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального права и процессуального права.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильности выводов суда первой инстанции, направлены исключительно на переоценку установленных по делу обстоятельств и не могут являться основанием к отмене обжалуемого судебного акта.
Апелляционную жалобу ИП Полкова А.Г. следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 30 мая 2013 года по делу N А57-3644/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Полкова Андрея Геннадьевича - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Т.С.БОРИСОВА
Т.С.БОРИСОВА
Судьи
И.И.ЖЕВАК
В.Б.ШАЛКИН
И.И.ЖЕВАК
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)