Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
судья Дроздкова Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:
Председательствующего Волчковой Л.В.,
судей Косенко Л.А., Левковой Г.И.,
при секретаре Г.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Ф. на решение Советского районного суда города Рязани от 04 апреля 2013 года, которым постановлено:
в иске Ф., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО1, к М. о взыскании денежных средств отказать.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Волчковой Л.В., объяснения Ф., поддержавшей апелляционную жалобу, объяснения М., возражавшей против доводов жалобы, объяснения С., судебная коллегия
Ф., действуя в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО1, обратилась в суд с иском к М. о взыскании денежных средств. В обоснование требований указала, что истцу, несовершеннолетней дочери ФИО1 и сыну С. принадлежит в равных долях квартира <адрес>. Квартира приобретена по договору купли-продажи, заключенному с М. 13.05.2008 г. В соответствии с п. 4 указанного договора ответчик обязалась передать квартиру в исправном и пригодном для проживания состоянии. После заключения договора истец с семьей вселилась в приобретенное жилье и через некоторое время были обнаружены существенные скрытые недостатки квартиры, которые не были известны при заключении договора: водопроводная, канализационная и электрические сети неисправны и требовали ремонта. Данные недостатки возникли в результате перепланировки санузла и кухни. Согласно заключению специалиста N в результате перепланировки квартиры <адрес> нарушены ВС 61-89 п. 4.2.11 "Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования", п. 4.1 СНИП 2.03.13-88 "Полы". Нарушения или отклонения от норм и правил, предъявляемых к жилым многоквартирным домам, несут угрозу жизни и здоровью граждан. Для устранения недостатков необходимо провести восстановление коммуникаций и первоначальной планировки квартиры, стоимость работ составит <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. Истец просила взыскать с ответчика в счет возмещения расходов на устранение недостатков <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.
Решением Советского районного суда города Рязани от 04 апреля 2013 года в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе Ф. просит отменить решение, ссылаясь на его незаконность и принять по делу новое решение, удовлетворив ее исковые требования. Истец полагает, что вывод суда о пропуске срока для обращения в суд является преждевременным. Указывает, что в соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности установлен в три года. Проблемы с канализацией в квартире возникли в мае 2010 г., а с электроэнергией в октябре того же года, следовательно срок для обращения в суд, по мнению истца, должен исчисляться с мая 2010 г. по май 2013 г., тогда как иск в суд был предъявлен 13.02.2013 г.
В возражениях на апелляционную жалобу М. просит в удовлетворении жалобы отказать, решение суда оставить без изменения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что оснований для отмены постановленного решения не имеется.
В соответствии со ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Согласно ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Согласно ч. 1 ст. 477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.
В силу ч. 2 ст. 477 ГК РФ, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).
В соответствии со ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 13.05.2008 г. между М., с одной стороны, и С., Ф., действующей от своего имени и от имени несовершеннолетней дочери ФИО1, с другой стороны, был заключен договор купли-продажи квартиры <адрес>. Указанное жилое помещение принадлежит истцам Ф., ФИО1 и третьему лицу С. в равных долях, то есть по 1/3 доли в праве каждому.
Из договора купли-продажи квартиры, заключенного между сторонами, следует, что условие о качестве товара сторонами не согласовано, но установлено, что продавец обязуется передать отчуждаемую квартиру покупателям по передаточному акту в исправном и пригодном для проживания состоянии. При этом продавец свидетельствует, что в указанной квартире нет скрытых изъянов, известных ему, а покупатели заявляют, что осмотрели отчуждаемую квартиру, она отвечает их требованиям, и они не имеют претензий к качеству квартиры (п. 4 договора).
В мае 2008 года истец с детьми заселилась в квартиру и в июле 2008 года обнаружила неисправность системы водоснабжения, в мае 2010 года возникли проблемы с канализацией, а в конце октября 2010 года возникли проблемы с электропроводкой; кроме того, некорректно работает система отопления в двух помещениях.
В подтверждение доводов о наличии недостатков в квартире истцом представлено заключению специалиста <данные изъяты> ФИО2 N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому при осмотре квартиры <адрес> установлен факт перепланировки санузла и кухни: демонтирована перегородка между ванной комнатой и туалетом, изменена форма помещения совмещенного санузла за счет уменьшения площади коридора; на кухне устроена ниша размером 0,5x0, 35 м, увеличение площади кухни произведено за счет санузла.
Специалистом указано, что в ходе перепланировки квартиры нарушены п. 4.2.11 ВСН 61-89 "Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования", п. 4.1 СНиП 2.03.13-88 "ПОЛЫ". Причиной некорректной работы системы канализации в <адрес> стало несоблюдение уклона для естественного протока сточных вод при устройстве унитаза; система отопления требует замены труб и радиаторов отопления в комнатах N 3 и N 6 в связи с высоким процентом физического износа труб и радиаторов отопления; система электроснабжения в указанной квартире требует ремонта с частичной заменой в связи с высоким процентом физического износа, нарушением технологии устройства электропроводки и чрезмерной нагрузкой на сеть из-за большого количества точек электропитания. Стоимость восстановительного ремонта составляет <данные изъяты> руб.
При этом судом установлено, что заключение специалистом ФИО2 по недостаткам в системе водоснабжения не составлялось, а недостатки в виде некорректной работы системы отопления непосредственно специалистом не выявлялись, а описаны им со слов жильцов.
Относительно работы системы электроснабжения специалист разъяснил, что максимальное количество розеток в комнате не нормируется, кроме расчета нагрузки на сеть, и указал, что при устройстве дополнительных точек электропитания были напрямую соединены алюминиевый и медный провода, что не допускается из-за разницы электрохимических потенциалов у этих металлов, не пояснив, каким образом данные недостатки, выявленные при устройстве дополнительных точек электропитания, могут повлиять на работу всей системы в целом.
В соответствии с извлечением из технического паспорта на спорное жилое помещение, на момент его составления 23.09.2005 г., т.е. до приобретения квартиры М., данное помещение уже находилось в перепланированном состоянии.
Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того обстоятельства, что передаточный акт был подписан истцом, имущество получено и использовалось. Гарантийных обязательств ответчик истцу не давал, иного в договоре купли-продажи и акте передачи сторонами не оговорено. Наличия существенных нарушений качества приобретенного жилья судом не установлено.
Согласно ч. 1 ст. 477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.
В силу ч. 2 ст. 477 ГК РФ, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.
Ни законом, ни договором купли-продажи недвижимости не оговорены сроки, в течение которых покупатель может предъявить требования по качеству приобретенного недвижимого имущества.
Таким образом, в данном случае необходимо руководствоваться ч. 2 ст. 477 ГК РФ, в соответствии с которой данный срок составляет два года с момента передачи товара покупателю.
Передача квартиры произошла по передаточному акту 13.05.2008 г.
При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о пропуске двухлетнего пресекательного срока для обнаружения недостатков приобретенного товара, установленный ч. ч. 1, 2 ст. 477 ГК РФ. Данный срок пропущен как с даты составления передаточного акта 13.05.2008 г., так и с даты фактической передачи имущества в мае 2008 г. Поскольку законодатель связывает возможность удовлетворения требований покупателя со сроком обнаружения недостатков, указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.
Разрешая требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
Доводы жалобы не содержат новых обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения, направлены на иную оценку доказательств, а потому не могут служить основанием к его отмене.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Советского районного суда города Рязани от 04 апреля 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Ф. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЯЗАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 19.06.2013 N 33-1289
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 июня 2013 г. N 33-1289
судья Дроздкова Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:
Председательствующего Волчковой Л.В.,
судей Косенко Л.А., Левковой Г.И.,
при секретаре Г.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Ф. на решение Советского районного суда города Рязани от 04 апреля 2013 года, которым постановлено:
в иске Ф., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО1, к М. о взыскании денежных средств отказать.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Волчковой Л.В., объяснения Ф., поддержавшей апелляционную жалобу, объяснения М., возражавшей против доводов жалобы, объяснения С., судебная коллегия
установила:
Ф., действуя в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО1, обратилась в суд с иском к М. о взыскании денежных средств. В обоснование требований указала, что истцу, несовершеннолетней дочери ФИО1 и сыну С. принадлежит в равных долях квартира <адрес>. Квартира приобретена по договору купли-продажи, заключенному с М. 13.05.2008 г. В соответствии с п. 4 указанного договора ответчик обязалась передать квартиру в исправном и пригодном для проживания состоянии. После заключения договора истец с семьей вселилась в приобретенное жилье и через некоторое время были обнаружены существенные скрытые недостатки квартиры, которые не были известны при заключении договора: водопроводная, канализационная и электрические сети неисправны и требовали ремонта. Данные недостатки возникли в результате перепланировки санузла и кухни. Согласно заключению специалиста N в результате перепланировки квартиры <адрес> нарушены ВС 61-89 п. 4.2.11 "Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования", п. 4.1 СНИП 2.03.13-88 "Полы". Нарушения или отклонения от норм и правил, предъявляемых к жилым многоквартирным домам, несут угрозу жизни и здоровью граждан. Для устранения недостатков необходимо провести восстановление коммуникаций и первоначальной планировки квартиры, стоимость работ составит <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. Истец просила взыскать с ответчика в счет возмещения расходов на устранение недостатков <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.
Решением Советского районного суда города Рязани от 04 апреля 2013 года в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе Ф. просит отменить решение, ссылаясь на его незаконность и принять по делу новое решение, удовлетворив ее исковые требования. Истец полагает, что вывод суда о пропуске срока для обращения в суд является преждевременным. Указывает, что в соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности установлен в три года. Проблемы с канализацией в квартире возникли в мае 2010 г., а с электроэнергией в октябре того же года, следовательно срок для обращения в суд, по мнению истца, должен исчисляться с мая 2010 г. по май 2013 г., тогда как иск в суд был предъявлен 13.02.2013 г.
В возражениях на апелляционную жалобу М. просит в удовлетворении жалобы отказать, решение суда оставить без изменения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что оснований для отмены постановленного решения не имеется.
В соответствии со ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Согласно ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Согласно ч. 1 ст. 477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.
В силу ч. 2 ст. 477 ГК РФ, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).
В соответствии со ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 13.05.2008 г. между М., с одной стороны, и С., Ф., действующей от своего имени и от имени несовершеннолетней дочери ФИО1, с другой стороны, был заключен договор купли-продажи квартиры <адрес>. Указанное жилое помещение принадлежит истцам Ф., ФИО1 и третьему лицу С. в равных долях, то есть по 1/3 доли в праве каждому.
Из договора купли-продажи квартиры, заключенного между сторонами, следует, что условие о качестве товара сторонами не согласовано, но установлено, что продавец обязуется передать отчуждаемую квартиру покупателям по передаточному акту в исправном и пригодном для проживания состоянии. При этом продавец свидетельствует, что в указанной квартире нет скрытых изъянов, известных ему, а покупатели заявляют, что осмотрели отчуждаемую квартиру, она отвечает их требованиям, и они не имеют претензий к качеству квартиры (п. 4 договора).
В мае 2008 года истец с детьми заселилась в квартиру и в июле 2008 года обнаружила неисправность системы водоснабжения, в мае 2010 года возникли проблемы с канализацией, а в конце октября 2010 года возникли проблемы с электропроводкой; кроме того, некорректно работает система отопления в двух помещениях.
В подтверждение доводов о наличии недостатков в квартире истцом представлено заключению специалиста <данные изъяты> ФИО2 N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому при осмотре квартиры <адрес> установлен факт перепланировки санузла и кухни: демонтирована перегородка между ванной комнатой и туалетом, изменена форма помещения совмещенного санузла за счет уменьшения площади коридора; на кухне устроена ниша размером 0,5x0, 35 м, увеличение площади кухни произведено за счет санузла.
Специалистом указано, что в ходе перепланировки квартиры нарушены п. 4.2.11 ВСН 61-89 "Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования", п. 4.1 СНиП 2.03.13-88 "ПОЛЫ". Причиной некорректной работы системы канализации в <адрес> стало несоблюдение уклона для естественного протока сточных вод при устройстве унитаза; система отопления требует замены труб и радиаторов отопления в комнатах N 3 и N 6 в связи с высоким процентом физического износа труб и радиаторов отопления; система электроснабжения в указанной квартире требует ремонта с частичной заменой в связи с высоким процентом физического износа, нарушением технологии устройства электропроводки и чрезмерной нагрузкой на сеть из-за большого количества точек электропитания. Стоимость восстановительного ремонта составляет <данные изъяты> руб.
При этом судом установлено, что заключение специалистом ФИО2 по недостаткам в системе водоснабжения не составлялось, а недостатки в виде некорректной работы системы отопления непосредственно специалистом не выявлялись, а описаны им со слов жильцов.
Относительно работы системы электроснабжения специалист разъяснил, что максимальное количество розеток в комнате не нормируется, кроме расчета нагрузки на сеть, и указал, что при устройстве дополнительных точек электропитания были напрямую соединены алюминиевый и медный провода, что не допускается из-за разницы электрохимических потенциалов у этих металлов, не пояснив, каким образом данные недостатки, выявленные при устройстве дополнительных точек электропитания, могут повлиять на работу всей системы в целом.
В соответствии с извлечением из технического паспорта на спорное жилое помещение, на момент его составления 23.09.2005 г., т.е. до приобретения квартиры М., данное помещение уже находилось в перепланированном состоянии.
Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того обстоятельства, что передаточный акт был подписан истцом, имущество получено и использовалось. Гарантийных обязательств ответчик истцу не давал, иного в договоре купли-продажи и акте передачи сторонами не оговорено. Наличия существенных нарушений качества приобретенного жилья судом не установлено.
Согласно ч. 1 ст. 477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.
В силу ч. 2 ст. 477 ГК РФ, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.
Ни законом, ни договором купли-продажи недвижимости не оговорены сроки, в течение которых покупатель может предъявить требования по качеству приобретенного недвижимого имущества.
Таким образом, в данном случае необходимо руководствоваться ч. 2 ст. 477 ГК РФ, в соответствии с которой данный срок составляет два года с момента передачи товара покупателю.
Передача квартиры произошла по передаточному акту 13.05.2008 г.
При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о пропуске двухлетнего пресекательного срока для обнаружения недостатков приобретенного товара, установленный ч. ч. 1, 2 ст. 477 ГК РФ. Данный срок пропущен как с даты составления передаточного акта 13.05.2008 г., так и с даты фактической передачи имущества в мае 2008 г. Поскольку законодатель связывает возможность удовлетворения требований покупателя со сроком обнаружения недостатков, указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.
Разрешая требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
Доводы жалобы не содержат новых обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения, направлены на иную оценку доказательств, а потому не могут служить основанием к его отмене.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда города Рязани от 04 апреля 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Ф. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)