Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 ноября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Константинова П.Ю., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Бокуто" Албеговой З.Х. (доверенность от 22.01.2013), Михайличенко С.В., от Михайличенко Т.С. - Ильина В.Р. (доверенность от 11.03.2013), от общества с ограниченной ответственностью "Концерн Л1" Якубович О.С. (доверенность от 04.12.2012), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Бокуто", Михайличенко Сергея Валентиновича и Михайличенко Тараса Сергеевича на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.02.2013 (судья Ракчеева М.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2013 (судьи Барканова Я.В., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу N А56-10074/2012,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Бокуто", место нахождения: 107045, Москва, ул. Сретенка, д. 12, 4-й этаж, помещение VII, комната 3, ОГРН 1107746707881 (далее - ООО "Бокуто"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Концерн Л1", место нахождения: 191014, Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52. лит. Б, пом. 1-Н, каб. N 5, ОГРН 1037811040684 (далее - ООО "Концерн Л1"), об обязании ответчика передать истцу по акту приема-передачи квартиры N 14, 19, 24, 111, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, пр. Юрия Гагарина, д. 77, лит. А, и зарегистрировать переход к истцу права собственности на эти объекты.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области, место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 2/6, лит. А, ОГРН 1097847215135 (далее - Управление Росимущества), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931 (далее - Управление Росреестра), судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу Юрченко Ирина Михайловна, общество с ограниченной ответственностью "СПб Электросервис", место нахождения: 198097, Санкт-Петербург, Новоовсянниковская ул., д. 19. корп. 1, ОГРН 1047808042248 (далее - ООО "СПб Электросервис"), Михайличенко Сергей Валентинович, Михайличенко Тарас Сергеевич и Михайличенко Светлана Сергеевна.
В свою очередь ООО "Концерн Л1" подало встречный иск, в котором попросило взыскать с ООО "Бокуто" 512 388 руб. задолженности по предварительному договору от 31.10.2006 N Л4234-Е/83-4 купли-продажи жилого помещения.
Суд первой инстанции решением от 28.02.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 31.05.2013, обязал ООО "Концерн Л1" передать ООО "Бокуто" по акту приема-передачи квартиры N 24 и 111; зарегистрировал переход к ООО "Бокуто" права собственности на указанные квартиры; отказал в удовлетворении остальной части иска ООО "Бокуто" и встречного иска ООО "Концерн Л1".
В кассационной жалобе ООО "Бокуто", ссылаясь на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального права, просит отменить решение от 28.02.2013 и постановление от 31.05.2013 в части отказа в удовлетворении требований, заявленных в отношении квартир N 14 и 19, и удовлетворить иск в полном объеме.
ООО "Бокуто" указывает на следующее: суды ошибочно со ссылкой на постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 (далее - Постановление N 54) квалифицировали договоры от 23.08.2006 N Л4174-Е/83-4 и Л4175Е/83-4 долевого участия в строительстве как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи; на данные договоры распространяются положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), в соответствии с которым не требуется государственная регистрация права собственности застройщика на построенные квартиры для обязания его передать построенные квартиры дольщику.
Михайличенко С.В. и Михайличенко Т.С. в кассационных жалобах, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, просят изменить решение от 28.02.2013 и постановление от 31.05.2013 в той части, в которой удовлетворены требования ООО "Бокуто", и отказать в иске в этой части.
Михайличенко С.В. и Михайличенко Т.С. указывают на следующее: по соглашениям от 18.12.2007 о перемене лиц в обязательстве права, вытекающие из предварительных договоров от 31.10.2006 N Л4234-Е/83-4 и от 31.01.2007 N Л4373-Е/83-4, перешли к Михайличенко Т.С.; на торгах было реализовано имущество, не принадлежащее Михайличенко С.В., а следовательно, у победителя торгов - ООО "Бокуто" не возникло никаких прав в отношении спорных квартир.
В судебном заседании представитель ООО "Бокуто" поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы; в удовлетворении кассационных жалоб Михайличенко С.В. и Михайличенко Т.С. просил отказать.
Михайличенко С.В. и представитель Михайличенко Т.С. поддержали свои кассационные жалобы и просили отказать в удовлетворении жалобы ООО "Бокуто".
Представитель ООО "Концерн Л1" просил оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалоб в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Михайличенко С.В. (дольщик) и общество с ограниченной ответственностью "Концерн ЛЭК Истейт" (правопредшественник ООО "Концерн Л1") в лице общества с ограниченной ответственностью "ЛЭК Строительная компания N 1" (инвестор) 23.08.2006 заключили договоры N Л4174-Е/83-4 и Л4175-Е/83-4 долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский административный район, квартал 83-84, между корп. 65 и 75 по ул. Ленсовета и корп. 10 и 14-1 по Московскому шоссе - IV очередь. Данными договорами предусмотрено, что Михайличенко С.В. принимает участие в финансировании строительства жилого дома в объеме двухкомнатной квартиры общей площадью 86,62 кв. м, расположенной на четвертом этаже, и двухкомнатной квартиры общей площадью 86,62 кв. м (без учета лоджий), расположенной на пятом этаже. После получения ООО "Концерн ЛЭК Истейт" разрешения на ввод объекта в эксплуатацию названным квартирам присвоены номера 14 и 19 соответственно.
Также между ООО "Концерн ЛЭК Истейт" и Михайличенко С.В. заключены предварительные договоры от 31.10.2006 N Л4234-Е/83-4 и от 31.01.2007 N Л4373-Е/83-4 купли-продажи квартир в жилом доме по указанному строительному адресу, а именно: квартиры с индексом Д6/2-6 общей площадью 105,58 кв. м, расположенной на шестом этаже, и квартиры с индексом А2/3-1а общей площадью 101,86 кв. м, расположенной на втором этаже. После получения ответчиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию названным квартирам присвоены номера 24 и 111 соответственно.
ООО "Концерн ЛЭК Истейт" 08.02.2007 получило разрешение N 78-0511в-2007 на ввод в эксплуатацию жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский район, пр. Юрия Гагарина, д. 77, лит. А.
В рамках сводного исполнительного производства по взысканию с Михайличенко С.В. в пользу физических лиц денежных средств постановлением судебного пристава-исполнителя Юрченко И.М. от 03.10.2011 передано на реализацию путем проведения торгов арестованное имущество должника, в том числе имущественные права, возникшие из названных договоров долевого участия в строительстве квартир N 14 и 19 и предварительных договоров купли-продажи квартир N 24 и 111.
Имущественные права Михайличенко С.В. по названным договорам были реализованы на публичных торгах, проведенных ООО "СПб Электросервис" по поручению Управления Росимущества в рамках сводного исполнительного производства N 22/1/1966/21/2009-СД, возбужденного в отношении арестованного имущества должника - Михайличенко С.В.
По результатам аукциона между ООО "Бокуто" (победителем торгов) и ООО "СПб Электросервис" в отношении имущественных прав, возникших по названным выше договорам, подписаны протоколы N 3.4, 3.5, 3.6 и 3.7, имеющие силу договоров купли-продажи.
Денежные средства в оплату приобретенных имущественных прав перечислены покупателем в полном объеме.
ООО "Концерн Л1" 07.12.2007 зарегистрировало за собой право собственности на квартиры N 24 и 111.
ООО "Бокуто" 22.12.2011 обратилось в регистрирующий орган за государственной регистрацией права собственности на квартиры N 14, 19, 24 и 111 на основании протоколов о результатах торгов.
Управление Росреестра 08.02.2012 уведомило ООО "Бокуто" о приостановлении государственной регистрации прав, сославшись на то, что на спорные квартиры не было зарегистрировано право собственности Михайличенко С.В.; на квартиры N 24 и 111 зарегистрировано право собственности ООО "Концерн Л1"; в отношении спорных квартир судебным приставом-исполнителем наложен запрет.
ООО "Бокуто", ссылаясь на то, что ООО "Концерн Л1" уклоняется от передачи недвижимого имущества и подачи заявления о регистрации перехода к ООО "Бокуто" права собственности на спорные квартиры, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды обеих инстанций, исследовав материалы дела, руководствуясь правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в Постановлении N 54, пришли к выводу о том, что требования ООО "Бокуто" подлежат удовлетворению только в части, касающейся квартир N 24 и 111. Суды исходили из следующего.
ООО "Бокуто" в результате приобретения на торгах имущественных прав Михайличенко С.В., вытекающих из названных договоров долевого участия в строительстве и предварительных договоров купли-продажи, стало стороной по указанным договорам. Все названные договоры следует квалифицировать в качестве договоров купли-продажи будущей вещи. В договорах содержатся все существенные условия, определяющие взаимные права и обязанности сторон, которые исполняли обязательства по этим договорам. Поскольку разрешение на строительство четвертой очереди названного жилого дома, где расположены спорные квартиры, получено ответчиком в 2004 году, то к названным договорам не применяются положения Закона N 214-ФЗ.
Ввиду того, что право собственности ответчика (продавца) зарегистрировано по окончании строительства только на квартиры N 24 и 111, ответчик необоснованно уклоняется от передачи этих квартир ООО "Бокуто", которое приобрело права на приобретение этих квартир на торгах, и от государственной регистрации перехода права собственности на них, исковые требования подлежат удовлетворению только в части названных квартир.
Согласно абзацу 6 пункта 5 Постановления N 54, если право собственности продавца на созданное недвижимое имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, покупатель вправе потребовать уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных ему убытков.
Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрена необходимость государственной регистрации перехода права собственности по договору продажи недвижимости, под которой понимается государственная регистрация прекращения права собственности одной стороны и государственная регистрация права собственности другой стороны.
Поскольку право собственности продавца (ответчика) на квартиры N 14 и 19 не зарегистрировано, не может быть зарегистрирован и переход права собственности от него к покупателю (истцу). Регистрация права собственности на вновь созданное недвижимое имущество, приобретенного в порядке пункта 1 статьи 218 ГК РФ, возможна только с соблюдением правил, установленных статьей 219 того же Кодекса, статьей 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
С учетом приведенных норм и обстоятельств дела суды правомерно отказали в удовлетворении требований ООО "Бокуто", заявленных в отношении квартир N 14 и 19.
Отказывая в удовлетворении встречного иска ООО "Концерн Л1" о взыскании с ООО "Бокуто" 512 388 руб. задолженности по предварительному договору купли-продажи N Л4234-Е/83-4 - доплаты за увеличение метража квартиры N 24, суды исходили из того, что истец, зарегистрировавший право собственности на указанную квартиру 07.12.2007, пропустил установленный статьей 196 ГК РФ срок исковой давности по названному требованию, о применении которого заявило ООО "Бокуто".
Суды отклонили доводы Михайличенко С.В. и Михайличенко Т.С. о том, что права по предварительным договорам купли-продажи не могли быть реализованы на торгах, поскольку Михайличенко В.С. переуступил эти права Михайличенко Т.С. по соглашениям от 18.12.2007 о перемене лиц в обязательстве. Суды указали, что вступившим в законную силу решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 28.10.2011 по делу N 2-5212/11 Михайличенко Т.С. отказано в иске об освобождении от ареста (исключении из описи) объектов недвижимости - квартир 24 и 111, являющихся предметом предварительных договоров купли-продажи, заключенных с Михайличенко С.В. Суд общей юрисдикции пришел к выводу о незаключенности соглашений от 18.12.2007 о перемене лиц в обязательстве.
Кассационная инстанция считает приведенные выводы судов первой и апелляционной инстанций правильными, соответствующими нормам материального и процессуального права, установленным по делу обстоятельствам, и не находит оснований для удовлетворения жалоб ООО "Бокуто", Михайличенко С.В. и Михайличенко Т.С.
В связи с принятием настоящего постановления подлежит отмене приостановление исполнения решения от 28.02.2013.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.02.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2013 по делу N А56-10074/2012 оставить без изменения, а кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Бокуто", Михайличенко Сергея Валентиновича и Михайличенко Тараса Сергеевича - без удовлетворения.
Приостановление исполнения решения от 28.02.2013 отменить.
Председательствующий
И.Л.ГРАЧЕВА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
П.Ю.КОНСТАНТИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 21.11.2013 ПО ДЕЛУ N А56-10074/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 ноября 2013 г. по делу N А56-10074/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 ноября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Константинова П.Ю., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Бокуто" Албеговой З.Х. (доверенность от 22.01.2013), Михайличенко С.В., от Михайличенко Т.С. - Ильина В.Р. (доверенность от 11.03.2013), от общества с ограниченной ответственностью "Концерн Л1" Якубович О.С. (доверенность от 04.12.2012), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Бокуто", Михайличенко Сергея Валентиновича и Михайличенко Тараса Сергеевича на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.02.2013 (судья Ракчеева М.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2013 (судьи Барканова Я.В., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу N А56-10074/2012,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Бокуто", место нахождения: 107045, Москва, ул. Сретенка, д. 12, 4-й этаж, помещение VII, комната 3, ОГРН 1107746707881 (далее - ООО "Бокуто"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Концерн Л1", место нахождения: 191014, Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52. лит. Б, пом. 1-Н, каб. N 5, ОГРН 1037811040684 (далее - ООО "Концерн Л1"), об обязании ответчика передать истцу по акту приема-передачи квартиры N 14, 19, 24, 111, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, пр. Юрия Гагарина, д. 77, лит. А, и зарегистрировать переход к истцу права собственности на эти объекты.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области, место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 2/6, лит. А, ОГРН 1097847215135 (далее - Управление Росимущества), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931 (далее - Управление Росреестра), судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу Юрченко Ирина Михайловна, общество с ограниченной ответственностью "СПб Электросервис", место нахождения: 198097, Санкт-Петербург, Новоовсянниковская ул., д. 19. корп. 1, ОГРН 1047808042248 (далее - ООО "СПб Электросервис"), Михайличенко Сергей Валентинович, Михайличенко Тарас Сергеевич и Михайличенко Светлана Сергеевна.
В свою очередь ООО "Концерн Л1" подало встречный иск, в котором попросило взыскать с ООО "Бокуто" 512 388 руб. задолженности по предварительному договору от 31.10.2006 N Л4234-Е/83-4 купли-продажи жилого помещения.
Суд первой инстанции решением от 28.02.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 31.05.2013, обязал ООО "Концерн Л1" передать ООО "Бокуто" по акту приема-передачи квартиры N 24 и 111; зарегистрировал переход к ООО "Бокуто" права собственности на указанные квартиры; отказал в удовлетворении остальной части иска ООО "Бокуто" и встречного иска ООО "Концерн Л1".
В кассационной жалобе ООО "Бокуто", ссылаясь на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального права, просит отменить решение от 28.02.2013 и постановление от 31.05.2013 в части отказа в удовлетворении требований, заявленных в отношении квартир N 14 и 19, и удовлетворить иск в полном объеме.
ООО "Бокуто" указывает на следующее: суды ошибочно со ссылкой на постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 (далее - Постановление N 54) квалифицировали договоры от 23.08.2006 N Л4174-Е/83-4 и Л4175Е/83-4 долевого участия в строительстве как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи; на данные договоры распространяются положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), в соответствии с которым не требуется государственная регистрация права собственности застройщика на построенные квартиры для обязания его передать построенные квартиры дольщику.
Михайличенко С.В. и Михайличенко Т.С. в кассационных жалобах, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, просят изменить решение от 28.02.2013 и постановление от 31.05.2013 в той части, в которой удовлетворены требования ООО "Бокуто", и отказать в иске в этой части.
Михайличенко С.В. и Михайличенко Т.С. указывают на следующее: по соглашениям от 18.12.2007 о перемене лиц в обязательстве права, вытекающие из предварительных договоров от 31.10.2006 N Л4234-Е/83-4 и от 31.01.2007 N Л4373-Е/83-4, перешли к Михайличенко Т.С.; на торгах было реализовано имущество, не принадлежащее Михайличенко С.В., а следовательно, у победителя торгов - ООО "Бокуто" не возникло никаких прав в отношении спорных квартир.
В судебном заседании представитель ООО "Бокуто" поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы; в удовлетворении кассационных жалоб Михайличенко С.В. и Михайличенко Т.С. просил отказать.
Михайличенко С.В. и представитель Михайличенко Т.С. поддержали свои кассационные жалобы и просили отказать в удовлетворении жалобы ООО "Бокуто".
Представитель ООО "Концерн Л1" просил оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалоб в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Михайличенко С.В. (дольщик) и общество с ограниченной ответственностью "Концерн ЛЭК Истейт" (правопредшественник ООО "Концерн Л1") в лице общества с ограниченной ответственностью "ЛЭК Строительная компания N 1" (инвестор) 23.08.2006 заключили договоры N Л4174-Е/83-4 и Л4175-Е/83-4 долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский административный район, квартал 83-84, между корп. 65 и 75 по ул. Ленсовета и корп. 10 и 14-1 по Московскому шоссе - IV очередь. Данными договорами предусмотрено, что Михайличенко С.В. принимает участие в финансировании строительства жилого дома в объеме двухкомнатной квартиры общей площадью 86,62 кв. м, расположенной на четвертом этаже, и двухкомнатной квартиры общей площадью 86,62 кв. м (без учета лоджий), расположенной на пятом этаже. После получения ООО "Концерн ЛЭК Истейт" разрешения на ввод объекта в эксплуатацию названным квартирам присвоены номера 14 и 19 соответственно.
Также между ООО "Концерн ЛЭК Истейт" и Михайличенко С.В. заключены предварительные договоры от 31.10.2006 N Л4234-Е/83-4 и от 31.01.2007 N Л4373-Е/83-4 купли-продажи квартир в жилом доме по указанному строительному адресу, а именно: квартиры с индексом Д6/2-6 общей площадью 105,58 кв. м, расположенной на шестом этаже, и квартиры с индексом А2/3-1а общей площадью 101,86 кв. м, расположенной на втором этаже. После получения ответчиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию названным квартирам присвоены номера 24 и 111 соответственно.
ООО "Концерн ЛЭК Истейт" 08.02.2007 получило разрешение N 78-0511в-2007 на ввод в эксплуатацию жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский район, пр. Юрия Гагарина, д. 77, лит. А.
В рамках сводного исполнительного производства по взысканию с Михайличенко С.В. в пользу физических лиц денежных средств постановлением судебного пристава-исполнителя Юрченко И.М. от 03.10.2011 передано на реализацию путем проведения торгов арестованное имущество должника, в том числе имущественные права, возникшие из названных договоров долевого участия в строительстве квартир N 14 и 19 и предварительных договоров купли-продажи квартир N 24 и 111.
Имущественные права Михайличенко С.В. по названным договорам были реализованы на публичных торгах, проведенных ООО "СПб Электросервис" по поручению Управления Росимущества в рамках сводного исполнительного производства N 22/1/1966/21/2009-СД, возбужденного в отношении арестованного имущества должника - Михайличенко С.В.
По результатам аукциона между ООО "Бокуто" (победителем торгов) и ООО "СПб Электросервис" в отношении имущественных прав, возникших по названным выше договорам, подписаны протоколы N 3.4, 3.5, 3.6 и 3.7, имеющие силу договоров купли-продажи.
Денежные средства в оплату приобретенных имущественных прав перечислены покупателем в полном объеме.
ООО "Концерн Л1" 07.12.2007 зарегистрировало за собой право собственности на квартиры N 24 и 111.
ООО "Бокуто" 22.12.2011 обратилось в регистрирующий орган за государственной регистрацией права собственности на квартиры N 14, 19, 24 и 111 на основании протоколов о результатах торгов.
Управление Росреестра 08.02.2012 уведомило ООО "Бокуто" о приостановлении государственной регистрации прав, сославшись на то, что на спорные квартиры не было зарегистрировано право собственности Михайличенко С.В.; на квартиры N 24 и 111 зарегистрировано право собственности ООО "Концерн Л1"; в отношении спорных квартир судебным приставом-исполнителем наложен запрет.
ООО "Бокуто", ссылаясь на то, что ООО "Концерн Л1" уклоняется от передачи недвижимого имущества и подачи заявления о регистрации перехода к ООО "Бокуто" права собственности на спорные квартиры, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды обеих инстанций, исследовав материалы дела, руководствуясь правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в Постановлении N 54, пришли к выводу о том, что требования ООО "Бокуто" подлежат удовлетворению только в части, касающейся квартир N 24 и 111. Суды исходили из следующего.
ООО "Бокуто" в результате приобретения на торгах имущественных прав Михайличенко С.В., вытекающих из названных договоров долевого участия в строительстве и предварительных договоров купли-продажи, стало стороной по указанным договорам. Все названные договоры следует квалифицировать в качестве договоров купли-продажи будущей вещи. В договорах содержатся все существенные условия, определяющие взаимные права и обязанности сторон, которые исполняли обязательства по этим договорам. Поскольку разрешение на строительство четвертой очереди названного жилого дома, где расположены спорные квартиры, получено ответчиком в 2004 году, то к названным договорам не применяются положения Закона N 214-ФЗ.
Ввиду того, что право собственности ответчика (продавца) зарегистрировано по окончании строительства только на квартиры N 24 и 111, ответчик необоснованно уклоняется от передачи этих квартир ООО "Бокуто", которое приобрело права на приобретение этих квартир на торгах, и от государственной регистрации перехода права собственности на них, исковые требования подлежат удовлетворению только в части названных квартир.
Согласно абзацу 6 пункта 5 Постановления N 54, если право собственности продавца на созданное недвижимое имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, покупатель вправе потребовать уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных ему убытков.
Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрена необходимость государственной регистрации перехода права собственности по договору продажи недвижимости, под которой понимается государственная регистрация прекращения права собственности одной стороны и государственная регистрация права собственности другой стороны.
Поскольку право собственности продавца (ответчика) на квартиры N 14 и 19 не зарегистрировано, не может быть зарегистрирован и переход права собственности от него к покупателю (истцу). Регистрация права собственности на вновь созданное недвижимое имущество, приобретенного в порядке пункта 1 статьи 218 ГК РФ, возможна только с соблюдением правил, установленных статьей 219 того же Кодекса, статьей 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
С учетом приведенных норм и обстоятельств дела суды правомерно отказали в удовлетворении требований ООО "Бокуто", заявленных в отношении квартир N 14 и 19.
Отказывая в удовлетворении встречного иска ООО "Концерн Л1" о взыскании с ООО "Бокуто" 512 388 руб. задолженности по предварительному договору купли-продажи N Л4234-Е/83-4 - доплаты за увеличение метража квартиры N 24, суды исходили из того, что истец, зарегистрировавший право собственности на указанную квартиру 07.12.2007, пропустил установленный статьей 196 ГК РФ срок исковой давности по названному требованию, о применении которого заявило ООО "Бокуто".
Суды отклонили доводы Михайличенко С.В. и Михайличенко Т.С. о том, что права по предварительным договорам купли-продажи не могли быть реализованы на торгах, поскольку Михайличенко В.С. переуступил эти права Михайличенко Т.С. по соглашениям от 18.12.2007 о перемене лиц в обязательстве. Суды указали, что вступившим в законную силу решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 28.10.2011 по делу N 2-5212/11 Михайличенко Т.С. отказано в иске об освобождении от ареста (исключении из описи) объектов недвижимости - квартир 24 и 111, являющихся предметом предварительных договоров купли-продажи, заключенных с Михайличенко С.В. Суд общей юрисдикции пришел к выводу о незаключенности соглашений от 18.12.2007 о перемене лиц в обязательстве.
Кассационная инстанция считает приведенные выводы судов первой и апелляционной инстанций правильными, соответствующими нормам материального и процессуального права, установленным по делу обстоятельствам, и не находит оснований для удовлетворения жалоб ООО "Бокуто", Михайличенко С.В. и Михайличенко Т.С.
В связи с принятием настоящего постановления подлежит отмене приостановление исполнения решения от 28.02.2013.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.02.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2013 по делу N А56-10074/2012 оставить без изменения, а кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Бокуто", Михайличенко Сергея Валентиновича и Михайличенко Тараса Сергеевича - без удовлетворения.
Приостановление исполнения решения от 28.02.2013 отменить.
Председательствующий
И.Л.ГРАЧЕВА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
П.Ю.КОНСТАНТИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)