Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Василенко И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам <адрес> областного суда в составе:
председательствующего - Муминовой Л.И.
судей - Букреевой Е.В., Курочкиной И.А.
при секретаре - З.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Г.С.С. к А., К.О. о признании недействительной (ничтожной) сделки купли-продажи квартиры, применении последствий ее недействительности, признании незаключенной сделки купли-продажи, прекращении зарегистрированного права собственности и признании права собственности на квартиру, поступившее по апелляционной жалобе ответчика А. на решение Ленинского районного суда <адрес> от 22 мая 2013 года, которым постановлено:
"Исковые требования Г.С.С. к А., К.О. о признании недействительной (ничтожной) сделки купли-продажи квартиры <адрес>, заключенной между А. и Г.С.С., и применении последствий ее недействительности - признании незаключенной сделки купли-продажи между А. и К.О., прекращении зарегистрированного права собственности К.О. на квартиру N 41 д. N по Пр-ту К. <адрес> и признании за Г.С.С., права собственности на квартиру <адрес> удовлетворить.
Признать недействительной притворную сделку купли-продажи квартиры <адрес>, заключенной между А. и Г.С.С., заключенную ДД.ММ.ГГГГ
Применить к сделке купли-продажи квартиры N <адрес>, заключенной между А. и Г.С.С., последствия ее недействительности.
Признать незаключенной сделку купли-продажи квартиры <адрес> между А. и К.О., заключенную ДД.ММ.ГГГГ
Зарегистрированное право собственности К.О. на квартиру <адрес> прекратить.
Признать за Г.С.С. право собственности на квартиру N <адрес>".
Заслушав доклад судьи Букреевой Е.В., судебная коллегия
установила:
Г.С.С. обратился в суд с иском к А. о признании недействительной (ничтожной) сделки купли-продажи квартиры и применении последствий ее недействительности и признании за ним, Г.С.С., права собственности на квартиру. В ходе судебного разбирательства истцом были уточнены исковые требования, в качестве ответчика была привлечена К.О., заключившая с А. договор купли-продажи; истцом заявлены требования о признании незаключенной сделки купли-продажи спорной квартиры между А. и К.О., о прекращении зарегистрированного права собственности на спорную квартиру К.О.
В обоснование заявленных требований истец указал, что в июле 2012 г. он, обратился в "Народный займ", расположенный по адресу: <адрес>, с целью получить заем в размере 125000 рублей. С данным вопросом он обратился к ответчику А., который представился заместителем руководителя. А. согласился выдать ему займ в размере 125 000 рублей под залог недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ ему были переданы 20 000 рублей, а ДД.ММ.ГГГГ он и А., а также юрист Г.Ю.А, прибыли в Росреестр по <адрес>, где подписали необходимые документы и где он получил от А. сумму еще 105 000 рублей. В Росреестре ответчик ему пояснил, что при возврате суммы займа, залог будет снят и квартира будет без обременений. Никаких документов на руки при этом ему дано не было, они остались у А. и Г.Ю. Поскольку в заключенном договоре он видел пункт о том, что он проживает в данной квартире, выезда из квартиры никто не требовал, он продолжал в ней проживать, пользоваться и оплачивать коммунальные платежи, сомнений в существе сделки у него не было. Истец также указал, что он не имел оснований сомневаться в том, что оформляется договор займа и квартира оформляется в залог, собирался вернуть долг А. При этом никакие иные денежные средства Г. от А. ДД.ММ.ГГГГ не получал и иных расписок не писал. Впоследствии ДД.ММ.ГГГГ он получил от А. в долг еще 60 000 рублей и написал ему расписку. В декабре 2012 г. к нему обратилась Г.Ю.А и сказала, что сумма его долга составляет 1 700 000 рублей и если он не может ее отдать, то должен выписаться из квартиры. В конце января 2013 г. Г.С.С. и его родители были приглашены в ОП-4 УМВД по <адрес>, где участковый инспектор пояснил им, что они должны передать ключи от квартиры ее собственнику А. При встрече отца истца Г.С.В. с Г.Ю. в конце января 2013 г. последний получил от нее оригинал расписки Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ, последний лист договора с А. от ДД.ММ.ГГГГ о займе и копию договора займа на сумму 60000 рублей от ДД.ММ.ГГГГ Предложенные Г.С.С. денежные средства в сумме 250 000 рублей (125 000 + 60 000 = 180 000 и 70 000 - проценты) она получить отказалась, указав, что долг составляет 1 700 000 рублей, а в противном случае квартира переходит А. Из выписки из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ и полученным в Росреестре договор и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно, что в настоящее время, с ДД.ММ.ГГГГ, собственником квартиры является К.О., а подписанный им договор от ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи, после чего он принял решение обратиться в суд.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе ответчик А. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, без учета обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора.
Истец Г.С.С., ответчик А., представители 3-х лиц - ОАО "<адрес> завод КПД им. А.Ф. Дериглазова", ЗАО "Банк ВТБ-24", Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание, при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Выслушав объяснения представителей ответчика А.- по доверенности Г.Ю.А., адвоката Мяснянкиной Е.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, ответчика К.О., полагавшей жалобу подлежащей удовлетворению, объяснения представителя истца Г.С.С. - по доверенности Б., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия считает решение подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу ч. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые, хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но, в силу общих начал и смысла гражданского законодательства, порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе и из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Как следует из материалов дела, Г.С.С. являлся собственником квартиры <адрес>.
Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Г.С.С. (продавец) и А. (покупатель) был подписан договор купли-продажи, согласно которому продавец передал в собственность покупателя квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Согласно п. 3 указанного договора купли-продажи, продавец продал, а покупатель купил квартиру за 950000 рублей. Расчет между сторонами происходит в день подписания настоящего договора.
В соответствии с Передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ расчет по указанной в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сумме произведен полностью, обязательства исполнены, претензий по выполнению условий договора купли-продажи стороны друг к другу не имеют.
Таким образом, между сторонами были согласованы существенные условия договора купли-продажи квартиры, форма договора соблюдена.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между А. (продавец) и К.О. (покупатель) был подписан договор купли-продажи, согласно которому продавец передал в собственность покупателя квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности К.О. на указанную квартиру.
Удовлетворяя требования истца о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным по основанию п. 2 ст. 170 ГК РФ, суд исходил из того, что у истца отсутствовало волеизъявление на заключение сделки купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку он имел намерение передать данную квартиру в залог в обеспечение договора займа. При этом, стороны не выполнили обязательства по договору купли-продажи квартиры, в частности, Г.С.С. остался проживать в квартире, денежные средства по договору купли-продажи в размере 950000 рублей он от А. не получил, передаточный акт не может являться доказательством полного расчета за квартиру, поскольку факта исполнения условий договора о передаче денежных средств в сумме 950000 рублей не подтверждает, расписка Г.С.С. о получении им 950000 рублей отсутствует.
Суд счел, что данные обстоятельства свидетельствуют о притворности сделки купли-продажи.
С выводом суда согласиться нельзя.
Исходя из положений ч. 2 ст. 170 ГК РФ, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе о форме сделки
Как видно из материалов дела, доказательств, свидетельствующих о притворности договора купли-продажи, заключенного с целью прикрыть договор займа в материалах дела не содержится, и истцом не представлено.
При этом, как пояснил в суде апелляционной инстанции представитель истца, договор купли-продажи и передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ, в которых указано, что Г.С.С. является продавцом, а не залогодателем, были подписаны именно Г.С.С.
То обстоятельство, что истец остался проживать в отчужденной квартире, сохранил в ней регистрацию и оплачивал коммунальные услуги, не доказывает притворность сделки.
Регистрация и проживание бывшего собственника в жилом помещении не противоречит положениям гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации, а является правом нового собственника жилого помещения распоряжаться принадлежащим имуществом по своему усмотрению, при этом пунктом 9 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что в недвижимости зарегистрирован и проживает Продавец, который сохраняет право проживания. Вместе с тем, как установлено судом истец ДД.ММ.ГГГГ добровольно снялся с регистрационного учета в спорной квартире.
Выводы суда первой инстанции о том, что передаточный акт не может являться доказательством полного расчета за квартиру, т.к. отсутствует расписка Г.С.С. о получении им от А. 950000 рублей, несостоятельны, поскольку данным актом подтверждено о полном расчете по указанной в договоре купли-продажи сумме. При этом, каких либо дополнительных расписок о получении денежных средств не требуется.
При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований для признания договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в силу его притворности.
Вместе с тем, как следует из уточненного искового заявления, пояснений представителя истца в судебном заседании, истцом заявлены также требования о признании сделки купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительной и по основаниям ч. 1 ст. 179 ГК РФ, поскольку она совершена под влиянием обмана, а также в силу тяжелых жизненных обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях.
Согласно ч. 1 ст. 179 ГК РФ (в редакции, действующей на момент совершения спорной сделки) сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Исходя из приведенной правовой нормы, при совершении сделки под влиянием обмана формирование воли стороны сделки (потерпевшего) происходит не свободно, а вынужденно, под влиянием недобросовестных действий другого лица (контрагента), заключающихся в умышленном создании у потерпевшего ложного (искаженного) представления об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки.
При этом, для кабальной сделки характерными являются следующие признаки: она совершена потерпевшим лицом, во-первых, на крайне невыгодных для него условиях, во-вторых, совершена вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке сознательно использовала эти обстоятельства. Только при наличии в совокупности указанных признаков сделка может быть оспорена по мотиву ее кабальности; самостоятельно каждый из признаков не является основанием для признания сделки недействительной по указанному мотиву. При этом в пункте 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации говорится не об одном тяжелом обстоятельстве, а о стечении тяжелых обстоятельств, под воздействием которых лицо совершило сделку, и не о простой невыгодности совершенной сделки, а о "крайне невыгодных условиях".
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьей 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Надлежащих доказательств того, что Г.С.С. был обманут, введен в заблуждение и в связи с этим совершил сделку по продаже принадлежащей ему квартиры вместо, договора залога, представлено не было, материалы дела таких доказательств также не содержат.
Истцом также не доказана вся совокупность обстоятельств, при наличии которых договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ мог быть квалифицирован как кабальная сделка и признан недействительным по этому мотиву, а также из недоказанности того, что ответчик воспользовался этими тяжелыми обстоятельствами.
При таких обстоятельствах, оснований для признания договора купли-продажи недействительным по основаниям ч. 1 ст. 179 ГК РФ также не имеется.
Кроме того, заявленные истцом требования о признании сделки купли-продажи недействительной одновременно по основаниям ее притворности (ч. 2 ст. 170 ГК РФ) и совершенной под влиянием обмана, а также в силу тяжелых жизненных обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях (ч. 1 ст. 179 ГК РФ), не могут быть удовлетворены, поскольку указанные основания являются взаимоисключающими.
Выводы суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный между А. и К.О., является не заключенным, т.к. А. не имел во владении и пользовании спорную квартиру, а, следовательно, не мог ее передавать, оплату в полном объеме не получил, несостоятельны, поскольку оспариваемый истцом договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям по форме и содержанию, был зарегистрирован в установленном порядке, не оспорен участниками сделки. Стороны оспариваемой истцом сделки взаимных претензий по данному договору в частности, по его содержанию, исполнению, не предъявляли. Кроме того, истцу не принадлежит право требования о признании спорного договора незаключенным, поскольку он не являлся участником данной сделки.
При таких обстоятельствах, коллегия приходит к выводу об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь п. 2 ст. 328, п. 2 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда <адрес> от 22 мая 2013 года отменить. Принять по делу новое решение, которым:
Г.С.С. в удовлетворении иска к А., К.О. о признании недействительной (ничтожной) сделки купли-продажи квартиры, применении последствий ее недействительности, признании незаключенной сделки купли-продажи, прекращении зарегистрированного права собственности и признании права собственности на квартиру отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КУРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 17.09.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2159-2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КУРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 сентября 2013 г. по делу N 33-2159-2013
Судья: Василенко И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам <адрес> областного суда в составе:
председательствующего - Муминовой Л.И.
судей - Букреевой Е.В., Курочкиной И.А.
при секретаре - З.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Г.С.С. к А., К.О. о признании недействительной (ничтожной) сделки купли-продажи квартиры, применении последствий ее недействительности, признании незаключенной сделки купли-продажи, прекращении зарегистрированного права собственности и признании права собственности на квартиру, поступившее по апелляционной жалобе ответчика А. на решение Ленинского районного суда <адрес> от 22 мая 2013 года, которым постановлено:
"Исковые требования Г.С.С. к А., К.О. о признании недействительной (ничтожной) сделки купли-продажи квартиры <адрес>, заключенной между А. и Г.С.С., и применении последствий ее недействительности - признании незаключенной сделки купли-продажи между А. и К.О., прекращении зарегистрированного права собственности К.О. на квартиру N 41 д. N по Пр-ту К. <адрес> и признании за Г.С.С., права собственности на квартиру <адрес> удовлетворить.
Признать недействительной притворную сделку купли-продажи квартиры <адрес>, заключенной между А. и Г.С.С., заключенную ДД.ММ.ГГГГ
Применить к сделке купли-продажи квартиры N <адрес>, заключенной между А. и Г.С.С., последствия ее недействительности.
Признать незаключенной сделку купли-продажи квартиры <адрес> между А. и К.О., заключенную ДД.ММ.ГГГГ
Зарегистрированное право собственности К.О. на квартиру <адрес> прекратить.
Признать за Г.С.С. право собственности на квартиру N <адрес>".
Заслушав доклад судьи Букреевой Е.В., судебная коллегия
установила:
Г.С.С. обратился в суд с иском к А. о признании недействительной (ничтожной) сделки купли-продажи квартиры и применении последствий ее недействительности и признании за ним, Г.С.С., права собственности на квартиру. В ходе судебного разбирательства истцом были уточнены исковые требования, в качестве ответчика была привлечена К.О., заключившая с А. договор купли-продажи; истцом заявлены требования о признании незаключенной сделки купли-продажи спорной квартиры между А. и К.О., о прекращении зарегистрированного права собственности на спорную квартиру К.О.
В обоснование заявленных требований истец указал, что в июле 2012 г. он, обратился в "Народный займ", расположенный по адресу: <адрес>, с целью получить заем в размере 125000 рублей. С данным вопросом он обратился к ответчику А., который представился заместителем руководителя. А. согласился выдать ему займ в размере 125 000 рублей под залог недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ ему были переданы 20 000 рублей, а ДД.ММ.ГГГГ он и А., а также юрист Г.Ю.А, прибыли в Росреестр по <адрес>, где подписали необходимые документы и где он получил от А. сумму еще 105 000 рублей. В Росреестре ответчик ему пояснил, что при возврате суммы займа, залог будет снят и квартира будет без обременений. Никаких документов на руки при этом ему дано не было, они остались у А. и Г.Ю. Поскольку в заключенном договоре он видел пункт о том, что он проживает в данной квартире, выезда из квартиры никто не требовал, он продолжал в ней проживать, пользоваться и оплачивать коммунальные платежи, сомнений в существе сделки у него не было. Истец также указал, что он не имел оснований сомневаться в том, что оформляется договор займа и квартира оформляется в залог, собирался вернуть долг А. При этом никакие иные денежные средства Г. от А. ДД.ММ.ГГГГ не получал и иных расписок не писал. Впоследствии ДД.ММ.ГГГГ он получил от А. в долг еще 60 000 рублей и написал ему расписку. В декабре 2012 г. к нему обратилась Г.Ю.А и сказала, что сумма его долга составляет 1 700 000 рублей и если он не может ее отдать, то должен выписаться из квартиры. В конце января 2013 г. Г.С.С. и его родители были приглашены в ОП-4 УМВД по <адрес>, где участковый инспектор пояснил им, что они должны передать ключи от квартиры ее собственнику А. При встрече отца истца Г.С.В. с Г.Ю. в конце января 2013 г. последний получил от нее оригинал расписки Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ, последний лист договора с А. от ДД.ММ.ГГГГ о займе и копию договора займа на сумму 60000 рублей от ДД.ММ.ГГГГ Предложенные Г.С.С. денежные средства в сумме 250 000 рублей (125 000 + 60 000 = 180 000 и 70 000 - проценты) она получить отказалась, указав, что долг составляет 1 700 000 рублей, а в противном случае квартира переходит А. Из выписки из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ и полученным в Росреестре договор и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно, что в настоящее время, с ДД.ММ.ГГГГ, собственником квартиры является К.О., а подписанный им договор от ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи, после чего он принял решение обратиться в суд.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе ответчик А. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, без учета обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора.
Истец Г.С.С., ответчик А., представители 3-х лиц - ОАО "<адрес> завод КПД им. А.Ф. Дериглазова", ЗАО "Банк ВТБ-24", Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание, при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Выслушав объяснения представителей ответчика А.- по доверенности Г.Ю.А., адвоката Мяснянкиной Е.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, ответчика К.О., полагавшей жалобу подлежащей удовлетворению, объяснения представителя истца Г.С.С. - по доверенности Б., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия считает решение подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу ч. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые, хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но, в силу общих начал и смысла гражданского законодательства, порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе и из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Как следует из материалов дела, Г.С.С. являлся собственником квартиры <адрес>.
Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Г.С.С. (продавец) и А. (покупатель) был подписан договор купли-продажи, согласно которому продавец передал в собственность покупателя квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Согласно п. 3 указанного договора купли-продажи, продавец продал, а покупатель купил квартиру за 950000 рублей. Расчет между сторонами происходит в день подписания настоящего договора.
В соответствии с Передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ расчет по указанной в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сумме произведен полностью, обязательства исполнены, претензий по выполнению условий договора купли-продажи стороны друг к другу не имеют.
Таким образом, между сторонами были согласованы существенные условия договора купли-продажи квартиры, форма договора соблюдена.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между А. (продавец) и К.О. (покупатель) был подписан договор купли-продажи, согласно которому продавец передал в собственность покупателя квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности К.О. на указанную квартиру.
Удовлетворяя требования истца о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным по основанию п. 2 ст. 170 ГК РФ, суд исходил из того, что у истца отсутствовало волеизъявление на заключение сделки купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку он имел намерение передать данную квартиру в залог в обеспечение договора займа. При этом, стороны не выполнили обязательства по договору купли-продажи квартиры, в частности, Г.С.С. остался проживать в квартире, денежные средства по договору купли-продажи в размере 950000 рублей он от А. не получил, передаточный акт не может являться доказательством полного расчета за квартиру, поскольку факта исполнения условий договора о передаче денежных средств в сумме 950000 рублей не подтверждает, расписка Г.С.С. о получении им 950000 рублей отсутствует.
Суд счел, что данные обстоятельства свидетельствуют о притворности сделки купли-продажи.
С выводом суда согласиться нельзя.
Исходя из положений ч. 2 ст. 170 ГК РФ, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе о форме сделки
Как видно из материалов дела, доказательств, свидетельствующих о притворности договора купли-продажи, заключенного с целью прикрыть договор займа в материалах дела не содержится, и истцом не представлено.
При этом, как пояснил в суде апелляционной инстанции представитель истца, договор купли-продажи и передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ, в которых указано, что Г.С.С. является продавцом, а не залогодателем, были подписаны именно Г.С.С.
То обстоятельство, что истец остался проживать в отчужденной квартире, сохранил в ней регистрацию и оплачивал коммунальные услуги, не доказывает притворность сделки.
Регистрация и проживание бывшего собственника в жилом помещении не противоречит положениям гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации, а является правом нового собственника жилого помещения распоряжаться принадлежащим имуществом по своему усмотрению, при этом пунктом 9 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что в недвижимости зарегистрирован и проживает Продавец, который сохраняет право проживания. Вместе с тем, как установлено судом истец ДД.ММ.ГГГГ добровольно снялся с регистрационного учета в спорной квартире.
Выводы суда первой инстанции о том, что передаточный акт не может являться доказательством полного расчета за квартиру, т.к. отсутствует расписка Г.С.С. о получении им от А. 950000 рублей, несостоятельны, поскольку данным актом подтверждено о полном расчете по указанной в договоре купли-продажи сумме. При этом, каких либо дополнительных расписок о получении денежных средств не требуется.
При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований для признания договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в силу его притворности.
Вместе с тем, как следует из уточненного искового заявления, пояснений представителя истца в судебном заседании, истцом заявлены также требования о признании сделки купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительной и по основаниям ч. 1 ст. 179 ГК РФ, поскольку она совершена под влиянием обмана, а также в силу тяжелых жизненных обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях.
Согласно ч. 1 ст. 179 ГК РФ (в редакции, действующей на момент совершения спорной сделки) сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Исходя из приведенной правовой нормы, при совершении сделки под влиянием обмана формирование воли стороны сделки (потерпевшего) происходит не свободно, а вынужденно, под влиянием недобросовестных действий другого лица (контрагента), заключающихся в умышленном создании у потерпевшего ложного (искаженного) представления об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки.
При этом, для кабальной сделки характерными являются следующие признаки: она совершена потерпевшим лицом, во-первых, на крайне невыгодных для него условиях, во-вторых, совершена вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке сознательно использовала эти обстоятельства. Только при наличии в совокупности указанных признаков сделка может быть оспорена по мотиву ее кабальности; самостоятельно каждый из признаков не является основанием для признания сделки недействительной по указанному мотиву. При этом в пункте 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации говорится не об одном тяжелом обстоятельстве, а о стечении тяжелых обстоятельств, под воздействием которых лицо совершило сделку, и не о простой невыгодности совершенной сделки, а о "крайне невыгодных условиях".
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьей 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Надлежащих доказательств того, что Г.С.С. был обманут, введен в заблуждение и в связи с этим совершил сделку по продаже принадлежащей ему квартиры вместо, договора залога, представлено не было, материалы дела таких доказательств также не содержат.
Истцом также не доказана вся совокупность обстоятельств, при наличии которых договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ мог быть квалифицирован как кабальная сделка и признан недействительным по этому мотиву, а также из недоказанности того, что ответчик воспользовался этими тяжелыми обстоятельствами.
При таких обстоятельствах, оснований для признания договора купли-продажи недействительным по основаниям ч. 1 ст. 179 ГК РФ также не имеется.
Кроме того, заявленные истцом требования о признании сделки купли-продажи недействительной одновременно по основаниям ее притворности (ч. 2 ст. 170 ГК РФ) и совершенной под влиянием обмана, а также в силу тяжелых жизненных обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях (ч. 1 ст. 179 ГК РФ), не могут быть удовлетворены, поскольку указанные основания являются взаимоисключающими.
Выводы суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный между А. и К.О., является не заключенным, т.к. А. не имел во владении и пользовании спорную квартиру, а, следовательно, не мог ее передавать, оплату в полном объеме не получил, несостоятельны, поскольку оспариваемый истцом договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям по форме и содержанию, был зарегистрирован в установленном порядке, не оспорен участниками сделки. Стороны оспариваемой истцом сделки взаимных претензий по данному договору в частности, по его содержанию, исполнению, не предъявляли. Кроме того, истцу не принадлежит право требования о признании спорного договора незаключенным, поскольку он не являлся участником данной сделки.
При таких обстоятельствах, коллегия приходит к выводу об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь п. 2 ст. 328, п. 2 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда <адрес> от 22 мая 2013 года отменить. Принять по делу новое решение, которым:
Г.С.С. в удовлетворении иска к А., К.О. о признании недействительной (ничтожной) сделки купли-продажи квартиры, применении последствий ее недействительности, признании незаключенной сделки купли-продажи, прекращении зарегистрированного права собственности и признании права собственности на квартиру отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)