Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Мамий М.Р.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея в составе:
председательствующего: Ткаченко В.В.
судей: Хапачевой Р.А. и Тхагапсовой Е.А.
при секретаре - К.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе ответчика Т. Каплана Вячеславовича на решение Майкопского районного суда от 21 января 2011 года, которым постановлено:
- иск Х.Н. к Т.К. о признании договора купли-продажи недействительным и признании недействительной регистрации перехода права собственности удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи домовладения, находящегося по адресу: от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Х.Н. и Т.К.
Признать недействительной регистрацию перехода права собственности на домовладение, находящееся по адресу: от ДД.ММ.ГГГГ.
Заслушав доклад судьи Тхагапсовой Е.А., объяснения истца Х.Н., полагавшего решение суда подлежащим отмене; возражения представителя третьего лица Б. (по ордеру) - адвоката Жемадукова М.А., просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
Х.Н. обратился в суд иском к Т.К., в котором просил признать недействительным договор купли-продажи домовладения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ним и ответчиком, и признать за ним право собственности на домовладение, находящееся по адресу:, N. В обоснование иска указал, что ответчик обманным путем завладел его имуществом. Истец имел намерение заключить договор займа с неким лицом по имени "Руслан", который вместо договора займа под залог имущества подготовил договор купли-продажи домовладения, объяснив, что так он будет более уверен в возврате истцом долга. Документы Б. предложил оформить на своего друга - ответчика Т.К. В действительности свой жилой дом он не продавал и денег за него ответчик не передавал. В оспариваемом договоре купли-продажи дома его стоимость указана в сумме рублей, однако действительная стоимость дома составляет более рублей. Полагал, что сделка была совершена при стечении тяжелых обстоятельств.
В судебном заседании истец изменил основание иска, пояснив, что договор купли-продажи домовладения заключен им под влиянием заблуждения. Он не мог продать свой дом, в котором проживают трое его детей и жена, за рублей. Указанную сумму он брал взаймы, дом был залоговым имуществом, но не предметом купли-продажи. Договорные отношения у него сложились не с ответчиком, а с Б. С ним он договорился о займе, и Б. предложил ему заложить дом. На момент рассмотрения спора истец со своей семьей продолжал проживать в спорном доме и нес все расходы по его содержанию. Он просил признать недействительными договор купли-продажи домовладения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ним и ответчиком, и регистрацию перехода права собственности, также просил признать за ним право собственности на спорное домовладение.
Ответчик Т. возражал против иска, считая его необоснованным, пояснял, что спорное домовладение желал приобрести его знакомый Б., который передал продавцу деньги за него. По просьбе последнего он подписал договор купли-продажи домовладения, не имея личного интереса в его приобретении. При передаче денег он не присутствовал, а также не осматривал дом, с истцом ни о чем не договаривался.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора на стороне ответчика Б., отрицал наличие между ними договора о займе с передачей истцу денежных средств в сумме рублей под залог дома Х.Н. Пояснил, что они оформили договор купли-продажи спорного дома. Он при этом отдал истцу фактическую сумму рублей, но по просьбе истца в договоре они указали сумму - рублей. Фактически дом приобретался для него, ответчик по его просьбе подписал договор купли-продажи в качестве покупателя, по существу не являясь таковым.
Суд принял указанное выше решение.
В кассационной жалобе ответчик Т.К. просит решение суда отменить и направить дело на новое рассмотрение. Считает, что суд необоснованно удовлетворил исковые требования Х.Н., поскольку истцом не было представлено доказательств того, что, заключая сделку купли-продажи, он заблуждался, полагая, что берет деньги взаймы под залог дома. Кроме этого, судом не были применены последствия признания сделки недействительной. Указанные обстоятельства считает основанием для отмены принятого решения.
Проверив материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.
Под сделками ст. 153 ГК РФ признает действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. При этом закон предусматривает, что сделки заключаются на основе свободного волеизъявления сторон и в своем интересе.
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка может быть признана недействительной в силу решения суда (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения (п. 1 ст. 178 ГК РФ).
Как установлено судом первой инстанции, истец Х.Н., находясь в затруднительном материальном положении, договорился с третьим лицом - Б. о передаче ему последним заемных денежных средств в сумме рублей. При этом, заключая договор купли-продажи своего дома с ответчиком Т.К., он не придавал значения тому, каким видом договора будет оформлено обеспечение его заемных обязательств перед заимодавцем Б., и оформлял все необходимые документы с единственной целью - получить в заем денежные средства, не имея намерений на утрату своей собственности.
Суд также установил, что, понимая смысл заключаемой сделки купли-продажи дома, истец заблуждался относительно ее последствий, так как рассчитывал, что дом передается ответчику Т.К. лишь до момента исполнения его обязательств по договору займа перед Б., и после погашения долга дом ответчиком ему будет возвращен.
Подтверждением наличия у Х.Н. указанных предположений относительно заключенной сделки купли-продажи дома суд признал показания свидетелей Х.С. и Д., а также то обстоятельство, что Х.Н. после заключения данной сделки продолжал проживать и проживает со своей семьей в проданном доме, в то время как ответчик Т. и Б. в доме истца никогда не были, его не осматривали и не представили доказательств того, что у них имелся какой-либо интерес к спорной недвижимости. Кроме того, суд принял во внимание, что Т.К., являясь по договору купли-продажи покупателем дома, денежных средств от Х.Н. не получал, о факте передачи денег истцу за дом знал со слов Б.
В связи с отсутствием доказательств суд обоснованно критически оценил пояснения третьего лица Б., указывавшего, что им уплачено истцу рублей, при этом стоимость дома, определенная в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, не соответствует реальной цене спорного объекта недвижимости.
На основании установленных фактических обстоятельств суд первой инстанции сделал правильный вывод о недействительности сделки купли-продажи, заключенной сторонами ДД.ММ.ГГГГ, поскольку она была совершена под влиянием заблуждения истца, воля которого не была направлена на продажу своего дома, являющегося для него и его семьи единственным жильем.
В силу п. 1 ст. 2, ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Недействительность сделки, являющейся основанием возникновения права, влечет недействительность зарегистрированного права.
Таким образом, признав недействительным договор купли-продажи домовладения от ДД.ММ.ГГГГ, суд первой инстанции правомерно признал недействительной регистрацию перехода права собственности на спорное домовладение от Х.Н. к Т.К.
Вместе с тем, статьей 167 ГК РФ установлены общие положения о последствиях недействительности сделки, в пункте 2 которой предусмотрены последствия реституции, то есть восстановления первоначального положения, когда стороны возвращают друг другу все полученное по сделке в натуре, а в случае невозможности этого - возмещают стоимость в деньгах.
Однако, признав недействительной сделку купли-продажи дома, заключенную между Х.Н. и Т.К., суд первой инстанции не применил вышеуказанную правовую норму, и не обязал каждую из сторон возвратить другой все полученное по данной сделке.
Согласно ст. 361 ГПК РФ суд кассационной инстанции при рассмотрении кассационных жалобы, представления вправе изменить или отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение, если обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся и дополнительно представленных доказательств.
При таких обстоятельствах решение суда подлежит изменению, в соответствии с которым, ввиду признания сделки недействительной, ответчик Т.В. обязан возвратить истцу Х.Н. жилой дом с надворными постройками, расположенный по адресу:, N на земельном участке мерой 981 кв. м, с момента выплаты последним Т.В. денежной суммы в размере рублей. Также с указанного момента за Х.Н. необходимо признать право собственности на спорное домовладение.
Доводы истца о том, что им частично была погашена сумма долга Б. подлежит отклонению, поскольку в нарушение требований ст. 808 ГК РФ, ст. 56 ГПК РФ, Х.Н. не представил суду надлежащих письменных доказательств своим утверждениям.
В остальной части решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361, 362 и 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Майкопского районного суда от 21 января 2011 года изменить, дополнив резолютивную часть решения следующим:
вернуть стороны по договору купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между Х.Н. и Т.К., в первоначальное положение.
Обязать Х.Н. вернуть Т.К. денежные средства в сумме рублей, полученные за жилой дом с надворными постройками, расположенный по адресу:, на земельном участке мерой 981 кв. м.
Обязать Т.К. вернуть Х.Н. жилой дом с постройками, расположенный по адресу: на земельном участке мерой 981 кв. м.
Признать за Х.Н. право собственности на жилой дом с надворными постройками, расположенный по адресу:, на земельном участке мерой 981 кв. м, с переходом права собственности с момента выплаты им Т.К. денежных средств в сумме рублей.
В остальной части то же решение суда первой инстанции оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
В.В.ТКАЧЕНКО
Судьи
Р.А.ХАПАЧЕВА
Е.А.ТХАГАПСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ ОТ 01.03.2011 ПО ДЕЛУ N 33-182/2011ГОД
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 марта 2011 г. по делу N 33-182/2011год
Судья Мамий М.Р.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея в составе:
председательствующего: Ткаченко В.В.
судей: Хапачевой Р.А. и Тхагапсовой Е.А.
при секретаре - К.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе ответчика Т. Каплана Вячеславовича на решение Майкопского районного суда от 21 января 2011 года, которым постановлено:
- иск Х.Н. к Т.К. о признании договора купли-продажи недействительным и признании недействительной регистрации перехода права собственности удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи домовладения, находящегося по адресу: от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Х.Н. и Т.К.
Признать недействительной регистрацию перехода права собственности на домовладение, находящееся по адресу: от ДД.ММ.ГГГГ.
Заслушав доклад судьи Тхагапсовой Е.А., объяснения истца Х.Н., полагавшего решение суда подлежащим отмене; возражения представителя третьего лица Б. (по ордеру) - адвоката Жемадукова М.А., просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
Х.Н. обратился в суд иском к Т.К., в котором просил признать недействительным договор купли-продажи домовладения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ним и ответчиком, и признать за ним право собственности на домовладение, находящееся по адресу:, N. В обоснование иска указал, что ответчик обманным путем завладел его имуществом. Истец имел намерение заключить договор займа с неким лицом по имени "Руслан", который вместо договора займа под залог имущества подготовил договор купли-продажи домовладения, объяснив, что так он будет более уверен в возврате истцом долга. Документы Б. предложил оформить на своего друга - ответчика Т.К. В действительности свой жилой дом он не продавал и денег за него ответчик не передавал. В оспариваемом договоре купли-продажи дома его стоимость указана в сумме рублей, однако действительная стоимость дома составляет более рублей. Полагал, что сделка была совершена при стечении тяжелых обстоятельств.
В судебном заседании истец изменил основание иска, пояснив, что договор купли-продажи домовладения заключен им под влиянием заблуждения. Он не мог продать свой дом, в котором проживают трое его детей и жена, за рублей. Указанную сумму он брал взаймы, дом был залоговым имуществом, но не предметом купли-продажи. Договорные отношения у него сложились не с ответчиком, а с Б. С ним он договорился о займе, и Б. предложил ему заложить дом. На момент рассмотрения спора истец со своей семьей продолжал проживать в спорном доме и нес все расходы по его содержанию. Он просил признать недействительными договор купли-продажи домовладения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ним и ответчиком, и регистрацию перехода права собственности, также просил признать за ним право собственности на спорное домовладение.
Ответчик Т. возражал против иска, считая его необоснованным, пояснял, что спорное домовладение желал приобрести его знакомый Б., который передал продавцу деньги за него. По просьбе последнего он подписал договор купли-продажи домовладения, не имея личного интереса в его приобретении. При передаче денег он не присутствовал, а также не осматривал дом, с истцом ни о чем не договаривался.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора на стороне ответчика Б., отрицал наличие между ними договора о займе с передачей истцу денежных средств в сумме рублей под залог дома Х.Н. Пояснил, что они оформили договор купли-продажи спорного дома. Он при этом отдал истцу фактическую сумму рублей, но по просьбе истца в договоре они указали сумму - рублей. Фактически дом приобретался для него, ответчик по его просьбе подписал договор купли-продажи в качестве покупателя, по существу не являясь таковым.
Суд принял указанное выше решение.
В кассационной жалобе ответчик Т.К. просит решение суда отменить и направить дело на новое рассмотрение. Считает, что суд необоснованно удовлетворил исковые требования Х.Н., поскольку истцом не было представлено доказательств того, что, заключая сделку купли-продажи, он заблуждался, полагая, что берет деньги взаймы под залог дома. Кроме этого, судом не были применены последствия признания сделки недействительной. Указанные обстоятельства считает основанием для отмены принятого решения.
Проверив материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.
Под сделками ст. 153 ГК РФ признает действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. При этом закон предусматривает, что сделки заключаются на основе свободного волеизъявления сторон и в своем интересе.
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка может быть признана недействительной в силу решения суда (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения (п. 1 ст. 178 ГК РФ).
Как установлено судом первой инстанции, истец Х.Н., находясь в затруднительном материальном положении, договорился с третьим лицом - Б. о передаче ему последним заемных денежных средств в сумме рублей. При этом, заключая договор купли-продажи своего дома с ответчиком Т.К., он не придавал значения тому, каким видом договора будет оформлено обеспечение его заемных обязательств перед заимодавцем Б., и оформлял все необходимые документы с единственной целью - получить в заем денежные средства, не имея намерений на утрату своей собственности.
Суд также установил, что, понимая смысл заключаемой сделки купли-продажи дома, истец заблуждался относительно ее последствий, так как рассчитывал, что дом передается ответчику Т.К. лишь до момента исполнения его обязательств по договору займа перед Б., и после погашения долга дом ответчиком ему будет возвращен.
Подтверждением наличия у Х.Н. указанных предположений относительно заключенной сделки купли-продажи дома суд признал показания свидетелей Х.С. и Д., а также то обстоятельство, что Х.Н. после заключения данной сделки продолжал проживать и проживает со своей семьей в проданном доме, в то время как ответчик Т. и Б. в доме истца никогда не были, его не осматривали и не представили доказательств того, что у них имелся какой-либо интерес к спорной недвижимости. Кроме того, суд принял во внимание, что Т.К., являясь по договору купли-продажи покупателем дома, денежных средств от Х.Н. не получал, о факте передачи денег истцу за дом знал со слов Б.
В связи с отсутствием доказательств суд обоснованно критически оценил пояснения третьего лица Б., указывавшего, что им уплачено истцу рублей, при этом стоимость дома, определенная в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, не соответствует реальной цене спорного объекта недвижимости.
На основании установленных фактических обстоятельств суд первой инстанции сделал правильный вывод о недействительности сделки купли-продажи, заключенной сторонами ДД.ММ.ГГГГ, поскольку она была совершена под влиянием заблуждения истца, воля которого не была направлена на продажу своего дома, являющегося для него и его семьи единственным жильем.
В силу п. 1 ст. 2, ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Недействительность сделки, являющейся основанием возникновения права, влечет недействительность зарегистрированного права.
Таким образом, признав недействительным договор купли-продажи домовладения от ДД.ММ.ГГГГ, суд первой инстанции правомерно признал недействительной регистрацию перехода права собственности на спорное домовладение от Х.Н. к Т.К.
Вместе с тем, статьей 167 ГК РФ установлены общие положения о последствиях недействительности сделки, в пункте 2 которой предусмотрены последствия реституции, то есть восстановления первоначального положения, когда стороны возвращают друг другу все полученное по сделке в натуре, а в случае невозможности этого - возмещают стоимость в деньгах.
Однако, признав недействительной сделку купли-продажи дома, заключенную между Х.Н. и Т.К., суд первой инстанции не применил вышеуказанную правовую норму, и не обязал каждую из сторон возвратить другой все полученное по данной сделке.
Согласно ст. 361 ГПК РФ суд кассационной инстанции при рассмотрении кассационных жалобы, представления вправе изменить или отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение, если обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся и дополнительно представленных доказательств.
При таких обстоятельствах решение суда подлежит изменению, в соответствии с которым, ввиду признания сделки недействительной, ответчик Т.В. обязан возвратить истцу Х.Н. жилой дом с надворными постройками, расположенный по адресу:, N на земельном участке мерой 981 кв. м, с момента выплаты последним Т.В. денежной суммы в размере рублей. Также с указанного момента за Х.Н. необходимо признать право собственности на спорное домовладение.
Доводы истца о том, что им частично была погашена сумма долга Б. подлежит отклонению, поскольку в нарушение требований ст. 808 ГК РФ, ст. 56 ГПК РФ, Х.Н. не представил суду надлежащих письменных доказательств своим утверждениям.
В остальной части решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361, 362 и 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Майкопского районного суда от 21 января 2011 года изменить, дополнив резолютивную часть решения следующим:
вернуть стороны по договору купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между Х.Н. и Т.К., в первоначальное положение.
Обязать Х.Н. вернуть Т.К. денежные средства в сумме рублей, полученные за жилой дом с надворными постройками, расположенный по адресу:, на земельном участке мерой 981 кв. м.
Обязать Т.К. вернуть Х.Н. жилой дом с постройками, расположенный по адресу: на земельном участке мерой 981 кв. м.
Признать за Х.Н. право собственности на жилой дом с надворными постройками, расположенный по адресу:, на земельном участке мерой 981 кв. м, с переходом права собственности с момента выплаты им Т.К. денежных средств в сумме рублей.
В остальной части то же решение суда первой инстанции оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
В.В.ТКАЧЕНКО
Судьи
Р.А.ХАПАЧЕВА
Е.А.ТХАГАПСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)