Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Константинова П.Ю., Сапоткиной Т.И., при участии от прокурора Мурманской области Кузнецовой Я.В. (удостоверение, доверенность от 01.04.2013); от индивидуального предпринимателя Глебова Н.С. его представителя Каравана Е.И. (доверенность от 29.12.2012), рассмотрев 02.04.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу предпринимателя Глебова Николая Сергеевича на решение Арбитражного суда Мурманской области от 08.10.2012 (судья Востряков К.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2013 (судьи Серикова И.А., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу N А42-9200/2011,
установил:
Заместитель прокурора Мурманской области (далее - Прокурор) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском к индивидуальному предпринимателю Глебову Николаю Сергеевичу, ОГРНИП 308510123100098, и Комитету по управлению имуществом администрации города Апатиты, место нахождения: ОГРН 1025100511886, Мурманская обл., г. Апатиты, пл. Ленина, д. 1 (далее - Комитет), о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 13.09.2007 N 1155 в редакции соглашения от 08.12.2010 N 1084 и применении последствий недействительности ничтожной сделки - обязании предпринимателя Глебова Н.С. возвратить Комитету арендуемый земельный участок (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное образование "Город Апатиты с подведомственной территорией", администрация города Апатиты (далее - Администрация), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области.
Решением от 08.10.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 17.01.2013, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе предприниматель Глебов Н.С., ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просит обжалуемые судебные акты отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.
По мнению подателя жалобы, вывод судов о том, что действие договора аренды земельного участка от 13.09.2007 прекратилось 31.08.2010, ошибочен; предприниматель указывает, что судом первой инстанции вынесено решение о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 13.09.2007, в то время как в мотивировочной части решения делается вывод о его прекращении с 31.08.2010 в связи с истечением срока действия.
В отзыве на кассационную жалобу Прокурор просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.
В судебном заседании представитель предпринимателя Глебова Н.С. поддержал доводы, приведенные в жалобе, представитель Прокурора возразил против ее удовлетворения.
Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации от 11.09.2007 N 457 Комитет (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Медведь" (далее - ООО "Медведь", арендатор) 13.09.2007 заключили договор N 1155 аренды земельного участка с кадастровым номером 51:14:030802:0051 площадью 1529 кв. м, имеющего адресный ориентир - жилой дом за пределами участка; почтовый адрес ориентира: Мурманская обл., г. Апатиты, пр. Сидоренко, д. 26, для строительства платной стоянки легкового автотранспорта. Срок действия договора с 11.09.2007 по 31.08.2010.
ООО "Медведь" и предприниматель Глебов Н.С. 12.12.2009 заключили соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 13.09.2007.
Предприниматель Глебов Н.С. письмом от 24.05.2010 обратился в Комитет и просил внести изменения в договор аренды от 13.09.2007 в связи с изменением целевого использования земельного участка - под строительство магазина, а также продлить срок действия договора в связи с невозможностью использовать земельный участок по прежнему назначению.
Комитет письмом от 07.06.2010 N 01-12/2536 отказал предпринимателю Глебову Н.С. в изменении разрешенного использования земельного участка и срока аренды земельного участка в связи с длительным невыполнением обязанностей арендатора, принятием решения Советом депутатов города Апатиты от 27.04.2010 о предоставлении земельных участков под строительство на торгах. Также Комитет уведомил предпринимателя об окончании срока действия договора аренды от 13.09.2007 в связи с отказом Глебова Н.С. использовать земельный участок для строительства платной автостоянки.
Предприниматель Глебов Н.С. 09.06.2010 повторно обратился в Комитет с просьбой продлить договор аренды от 13.09.2007 для завершения строительства.
Письмом от 11.06.2010 N 01-12/2635 Комитет сообщил, что для принятия решения о продлении действия договора аренды для завершения строительства необходимо представить копию разрешения на строительство.
Предприниматель Глебов Н.С. 17.11.2010 обратился в Администрацию с заявлением об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 51:14:030802:0051 в целях использования земельного участка для строительства объекта торговли, технического обслуживания и ремонта.
Комитет и предприниматель Глебов Н.С. 08.12.2010 заключили соглашение N 1084 о внесении изменений в договор аренды от 13.09.2007, по условиям которого арендодатель не возражает, а арендатор использует на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 51:14:030802:0051 площадью 1529 кв. м, имеющий адресный ориентир: жилой дом за пределами участка; почтовый адрес ориентира: Мурманская область, г. Апатиты, пр. Сидоренко, д. 26, участок находится в 15 м южнее ориентира, для торговли, общественного питания, бытового обслуживания (строительства объекта общей площадью 150-1000 кв. м), в границах указанных в прилагаемом к договору аренды N 1155 кадастровом плане земельного участка. Срок действия договора аренды земельного участка с 11.09.2007 по 31.12.2012.
Постановлением Администрации от 09.12.2010 N 1275 установлено разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 51:14:030802:0051 - торговля, общественное питание, бытовое обслуживание (строительство объекта общей площадью 150 - 1000 кв. м); срок аренды земельного участка установлен с 11.09.2007 по 31.12.2012.
Постановлением Администрации от 02.09.2011 N 986 постановление от 09.12.2010 N 1275 отменено.
Прокурор, ссылаясь на то, что договор аренды от 13.09.2007 N 1155, в редакции дополнительного соглашения N 1084 противоречит статьям 29, 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и статье 4 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды пришли к выводу о нарушении процедуры предоставления предпринимателю земельного участка и удовлетворили иск.
Кассационная инстанция не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
Суды, проанализировав условия договора аренды от 13.09.2007, пришли к обоснованному выводу о том, что арендодатель выразил отказ от его возобновления на неопределенный срок.
Поскольку согласие арендодателя на возобновление договора аренды в рассматриваемом случае отсутствует, суды обоснованно признали названный договор прекратившим свое действие по истечении срока аренды.
При таких обстоятельствах, подписав 08.12.2010 дополнительное соглашение N 1084, Комитет и предприниматель заключили новый договор аренды земельного участка.
Согласно статье 28 Земельного кодекса земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 названного Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 Кодекса.
В соответствии со статьей 29 Земельного кодекса, предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 названного Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 30 Земельного кодекса предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
В соответствии с пунктом 1.2 статьи 30 Земельного кодекса органы местного самоуправления вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в муниципальной собственности земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они имеют право распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах.
Решением Совета депутатов города Апатиты от 27.04.2010 N 46 предусмотрено обязательное проведение торгов при предоставлении земельных участков для строительства объектов торговли, общественного питания, АЗС, платных автостоянок, предприятий автосервиса.
Судами установлено, что торги при предоставлении земельного участка не проводились, решение органа местного самоуправления не принималось, население о предстоящем предоставлении земельного участка для строительства информировано не было.
Следовательно, оспариваемый договор аренды земельного участка заключен без соблюдения требований действующего законодательства, в связи с чем он правомерно признан судами недействительным по статье 168 ГК РФ.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального права применены правильно, нормы процессуального права не нарушены, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Мурманской области от 08.10.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2013 по делу N А42-9200/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Глебова Николая Сергеевича - без удовлетворения.
Председательствующий
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Судьи
П.Ю.КОНСТАНТИНОВ
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 02.04.2013 ПО ДЕЛУ N А42-9200/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 апреля 2013 г. по делу N А42-9200/2011
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Константинова П.Ю., Сапоткиной Т.И., при участии от прокурора Мурманской области Кузнецовой Я.В. (удостоверение, доверенность от 01.04.2013); от индивидуального предпринимателя Глебова Н.С. его представителя Каравана Е.И. (доверенность от 29.12.2012), рассмотрев 02.04.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу предпринимателя Глебова Николая Сергеевича на решение Арбитражного суда Мурманской области от 08.10.2012 (судья Востряков К.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2013 (судьи Серикова И.А., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу N А42-9200/2011,
установил:
Заместитель прокурора Мурманской области (далее - Прокурор) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском к индивидуальному предпринимателю Глебову Николаю Сергеевичу, ОГРНИП 308510123100098, и Комитету по управлению имуществом администрации города Апатиты, место нахождения: ОГРН 1025100511886, Мурманская обл., г. Апатиты, пл. Ленина, д. 1 (далее - Комитет), о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 13.09.2007 N 1155 в редакции соглашения от 08.12.2010 N 1084 и применении последствий недействительности ничтожной сделки - обязании предпринимателя Глебова Н.С. возвратить Комитету арендуемый земельный участок (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное образование "Город Апатиты с подведомственной территорией", администрация города Апатиты (далее - Администрация), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области.
Решением от 08.10.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 17.01.2013, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе предприниматель Глебов Н.С., ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просит обжалуемые судебные акты отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.
По мнению подателя жалобы, вывод судов о том, что действие договора аренды земельного участка от 13.09.2007 прекратилось 31.08.2010, ошибочен; предприниматель указывает, что судом первой инстанции вынесено решение о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 13.09.2007, в то время как в мотивировочной части решения делается вывод о его прекращении с 31.08.2010 в связи с истечением срока действия.
В отзыве на кассационную жалобу Прокурор просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.
В судебном заседании представитель предпринимателя Глебова Н.С. поддержал доводы, приведенные в жалобе, представитель Прокурора возразил против ее удовлетворения.
Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации от 11.09.2007 N 457 Комитет (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Медведь" (далее - ООО "Медведь", арендатор) 13.09.2007 заключили договор N 1155 аренды земельного участка с кадастровым номером 51:14:030802:0051 площадью 1529 кв. м, имеющего адресный ориентир - жилой дом за пределами участка; почтовый адрес ориентира: Мурманская обл., г. Апатиты, пр. Сидоренко, д. 26, для строительства платной стоянки легкового автотранспорта. Срок действия договора с 11.09.2007 по 31.08.2010.
ООО "Медведь" и предприниматель Глебов Н.С. 12.12.2009 заключили соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 13.09.2007.
Предприниматель Глебов Н.С. письмом от 24.05.2010 обратился в Комитет и просил внести изменения в договор аренды от 13.09.2007 в связи с изменением целевого использования земельного участка - под строительство магазина, а также продлить срок действия договора в связи с невозможностью использовать земельный участок по прежнему назначению.
Комитет письмом от 07.06.2010 N 01-12/2536 отказал предпринимателю Глебову Н.С. в изменении разрешенного использования земельного участка и срока аренды земельного участка в связи с длительным невыполнением обязанностей арендатора, принятием решения Советом депутатов города Апатиты от 27.04.2010 о предоставлении земельных участков под строительство на торгах. Также Комитет уведомил предпринимателя об окончании срока действия договора аренды от 13.09.2007 в связи с отказом Глебова Н.С. использовать земельный участок для строительства платной автостоянки.
Предприниматель Глебов Н.С. 09.06.2010 повторно обратился в Комитет с просьбой продлить договор аренды от 13.09.2007 для завершения строительства.
Письмом от 11.06.2010 N 01-12/2635 Комитет сообщил, что для принятия решения о продлении действия договора аренды для завершения строительства необходимо представить копию разрешения на строительство.
Предприниматель Глебов Н.С. 17.11.2010 обратился в Администрацию с заявлением об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 51:14:030802:0051 в целях использования земельного участка для строительства объекта торговли, технического обслуживания и ремонта.
Комитет и предприниматель Глебов Н.С. 08.12.2010 заключили соглашение N 1084 о внесении изменений в договор аренды от 13.09.2007, по условиям которого арендодатель не возражает, а арендатор использует на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 51:14:030802:0051 площадью 1529 кв. м, имеющий адресный ориентир: жилой дом за пределами участка; почтовый адрес ориентира: Мурманская область, г. Апатиты, пр. Сидоренко, д. 26, участок находится в 15 м южнее ориентира, для торговли, общественного питания, бытового обслуживания (строительства объекта общей площадью 150-1000 кв. м), в границах указанных в прилагаемом к договору аренды N 1155 кадастровом плане земельного участка. Срок действия договора аренды земельного участка с 11.09.2007 по 31.12.2012.
Постановлением Администрации от 09.12.2010 N 1275 установлено разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 51:14:030802:0051 - торговля, общественное питание, бытовое обслуживание (строительство объекта общей площадью 150 - 1000 кв. м); срок аренды земельного участка установлен с 11.09.2007 по 31.12.2012.
Постановлением Администрации от 02.09.2011 N 986 постановление от 09.12.2010 N 1275 отменено.
Прокурор, ссылаясь на то, что договор аренды от 13.09.2007 N 1155, в редакции дополнительного соглашения N 1084 противоречит статьям 29, 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и статье 4 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды пришли к выводу о нарушении процедуры предоставления предпринимателю земельного участка и удовлетворили иск.
Кассационная инстанция не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
Суды, проанализировав условия договора аренды от 13.09.2007, пришли к обоснованному выводу о том, что арендодатель выразил отказ от его возобновления на неопределенный срок.
Поскольку согласие арендодателя на возобновление договора аренды в рассматриваемом случае отсутствует, суды обоснованно признали названный договор прекратившим свое действие по истечении срока аренды.
При таких обстоятельствах, подписав 08.12.2010 дополнительное соглашение N 1084, Комитет и предприниматель заключили новый договор аренды земельного участка.
Согласно статье 28 Земельного кодекса земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 названного Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 Кодекса.
В соответствии со статьей 29 Земельного кодекса, предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 названного Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 30 Земельного кодекса предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
В соответствии с пунктом 1.2 статьи 30 Земельного кодекса органы местного самоуправления вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в муниципальной собственности земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они имеют право распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах.
Решением Совета депутатов города Апатиты от 27.04.2010 N 46 предусмотрено обязательное проведение торгов при предоставлении земельных участков для строительства объектов торговли, общественного питания, АЗС, платных автостоянок, предприятий автосервиса.
Судами установлено, что торги при предоставлении земельного участка не проводились, решение органа местного самоуправления не принималось, население о предстоящем предоставлении земельного участка для строительства информировано не было.
Следовательно, оспариваемый договор аренды земельного участка заключен без соблюдения требований действующего законодательства, в связи с чем он правомерно признан судами недействительным по статье 168 ГК РФ.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального права применены правильно, нормы процессуального права не нарушены, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Мурманской области от 08.10.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2013 по делу N А42-9200/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Глебова Николая Сергеевича - без удовлетворения.
Председательствующий
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Судьи
П.Ю.КОНСТАНТИНОВ
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)