Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Терехова Ю.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:
председательствующего Бобковой С.А.,
судей Чернецовой Н.А., Пономаревой Е.И.,
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Е.С.П. на решение Щекинского районного суда Тульской области от 15 июля 2013 года по делу по иску Е.С.П. к Г.П., Г.Н., Л.А. о признании недействительными договоров купли-продажи, применении последствий недействительности сделок, признании недействительным зарегистрированного права, признании права собственности на квартиру, взыскании судебных расходов.
Заслушав доклад судьи Чернецовой Н.А., судебная коллегия
установила:
Е.С.П. обратилась в суд с иском к Г.П., Г.Н., Л.А. о признании недействительными договоров купли-продажи, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности на квартиру, взыскании судебных расходов, указывая, что она на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являлась собственником квартиры <адрес>. Данная квартира была приобретена в период брака с Е. После принятия в 2010 году решения о продаже квартиры она выдала на знакомого ее супруга Г.П. доверенность на право продажи квартиры, удостоверенную нотариусом Щекинского нотариального округа Тульской области В.
В связи с расторжением 25.01.2011 года брака с Е.Е. она приняла решение не продавать данную квартиру и обратилась к нотариусу В. с заявлением об отмене ранее выданной доверенности, в соответствии с которым доверенность была отменена. Копии заявления об отмене доверенности нотариус направила в Тульскую областную нотариальную палату и Щекинский отдел Управления Росреестра по Тульской области.
О том, что ею было подано заявление об отмене доверенности, в связи с чем, данная доверенность была отменена, она лично в тот же день 03.02.2011 года сообщила Г.П.
В феврале 2011 года она направила Г.П. заявление об отмене доверенности своего сына, который также сообщил Г.П. об отмене ранее выданной доверенности, предоставив ему копию заявления, удостоверенного нотариусом.
Однако, Г.П., достоверно зная об отмене ранее выданной доверенности на его имя на продажу квартиры, 02.06.2011 года, действуя от ее (Е.С.П.), имени заключил договор купли-продажи квартиры <адрес> со своей сестрой Г.Н., которая в дальнейшем зарегистрировала свое право собственности на данную квартиру в установленном законом порядке.
Узнав о совершении Г.П. незаконной сделки купли-продажи, она обратилась с заявлением в прокуратуру и ОМВД России по Щекинскому району Тульской области.
Поскольку на момент заключения договора купли-продажи квартиры доверенность на представление интересов собственника квартиры по ее отчуждению была отменена, на основании ст. 168 ГК РФ считает заключенную сделку ничтожной.
Кроме того, она не получала от Г.П. денежные средства за спорную квартиру, несмотря на то, что в договоре купли-продажи от 02.06.2011 года указано, что квартира продана за один миллион рублей, которые продавец получил для передачи Е.С.П. от покупателя полностью до подписания настоящего договора. Покупатель Г.Н. в данной квартире никогда не была и ее не осматривала, ключей от квартиры покупателю никто не передавал, в квартиру никто не вселялся. До настоящего времени она (Е.С.П.) несет расходы по оплате коммунальных услуг.
24.04.2013 года Г.Н. совершила с Л.А. договор купли-продажи спорной квартиры, который также является ничтожной сделкой.
Просила признать недействительными договоры купли-продажи квартиры <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Г.П. и Г.Н., совершенный ДД.ММ.ГГГГ между Г.Н. и Л.А., применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ признать недействительным зарегистрированное право Г.Н. на спорную квартиру, признать за ней (истцом) право собственности на спорную квартиру, взыскать с ответчиков Г.П., Г.Н. солидарно судебные расходы <данные изъяты>.
В судебном заседании истец Е.С.П. заявленные требования поддержала, пояснила, что об отмене доверенности известила Г.П. в устной форме по телефону. Кроме того, она неоднократно ездила к нему домой с целью известить его об отмене доверенности, однако, не заставала его дома. Также к Г.П. она направляла своего 17-летнего сына с поручением сообщить об отмене доверенности. Со слов сына, он сообщил об отмене доверенности, но Г.П. не стал с ним даже разговаривать. В феврале 2011 года ее брат Ч. отвез ее в <данные изъяты>, где она на обочине автодороги <данные изъяты> у ворот дома Г.П. сообщила Г.П. об отмене доверенности. Ч. во время ее разговора с Г.П. находился в принадлежащем ему автомобиле на расстоянии примерно 2 - 3 м от них. Она также пояснила, что деньги за проданную квартиру не получила, ключи от квартиры имеются только у нее, в данной квартире постоянно с 2008 года проживают она и ее дочь. Чужих вещей в квартире нет, и никогда не было, коммунальные платежи оплачивает она. В 2011 году из извещения об оплате коммунальных услуг она узнала, что квартира принадлежит Г.Н.
В судебном заседании представитель истца адвокат Зиновьева Г.А. заявленные требования поддержала.
В судебном заседании представитель ответчиков Г.П. и Г.Н. адвокат Козловский В.Е. просил отказать в удовлетворении заявленных требований, пояснил, что Е.С.П. выдала Г.П. доверенность на продажу квартиру. Г.П. не знал об отмене доверенности, его никто не уведомлял об этом: ни сама Е.С.П., ни ее родственники, в том числе сын. По телефону с Е.С.П. Г.П. не разговаривал, Е.С.П. не сообщала ему по телефону об отмене доверенности. Также Г.П. не получал заявление об отмене доверенности от нотариуса, при регистрации сделки и перехода права в Управлении Росреестра по Тульской области его также не известили о том, что доверенность отменена. Покупатель Г.Н. также не была уведомлена об отмене доверенности и является добросовестным приобретателем. Факт выезда Е.С.П. по месту жительства Г.П. не является доказательством извещения Г.П. об отмене доверенности. После отмены доверенности Г.П. с истцом Е.С.П. не встречался. Несовершеннолетний сын Е.С.П., который с ее слов, уведомил Г.П. об отмене доверенности, не имел полномочий на совершение таких действий, поскольку у него не имелось доверенности на представление интересов Е.С.П. Кроме того, в 2011 году он являлся несовершеннолетним. Пояснил, что ключи от спорной квартиры у Г.П. имелись, после продажи квартиры он передал ключи от нее покупателю Г.Н.
Ответчик Л.А. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, письменно просил рассмотреть дело в его отсутствие, просил отказать в удовлетворении исковых требований.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Тульской области в судебное заседание не явился, письменно просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Решением Щекинского районного суда Тульской области от 15 июля 2013 года в удовлетворении исковых требований Е.С.П. отказано.
В апелляционной жалобе Е.С.П. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное в связи с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование доводов указывает на то, что суд не дал надлежащую оценку доказательствам, имеющимся в материалах дела, в том числе показаниям свидетеля Ч. Суд не принял во внимание то, что третье лицо - Щекинский отдел Управления Росреестра по Тульской области было уведомлено нотариусом об отмене доверенности. Уведомление нотариуса и копия ее заявления поступили к данному третьему лицу, документы были зарегистрированы, запись о наложенных обременениях на доверенность была введена в электронную книгу учета арестов и запрещений. Доказательств, достоверно подтверждающих передачу Г.П. ей денежных средств, полученных от сделки, не представлено. Просила принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения истца Е.С.П., ее представителя по ордеру адвоката Митраковой С.Н., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчиков Г.П. и Г.Н. по ордерам адвоката Козловского В.Е., судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с п. п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении", решение суда является законным и обоснованным в том случае, если оно принято в точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права.
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Постановленное по делу решение указанным требованиям не отвечает.
В соответствии с п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.
Согласно ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее (ч. 1).
Лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность (ч. 2).
В силу ст. 189 ГК РФ (ред. от 28.06.2013 года, с изменениями, вступившими в силу с 01.07.2013 года) лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми оформлена доверенность (п. 1).
Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось (п. 2).
Следовательно, по данному делу юридически значимым и подлежащим доказыванию является выяснение волеизъявления Е.С.П. на отмену нотариально удостоверенной доверенности, выданной ею на имя Г.П. а также извещение об этой отмене Г.П.
Согласно ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждении, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Из материалами дела следует, что 04.07.2008 года между Ч. (продавцом) и Е.С.П. (покупателем) заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры <адрес>, общей площадью 30,1 кв. м, в том числе жилой площадью 18,9 кв. м.
Согласно п. 3 данного договора квартира продана за <данные изъяты>. Сумма в размере <данные изъяты> передана покупателю и получена продавцом до подписания настоящего договора. Сумма в размере <данные изъяты> будет передана покупателем и получена продавцом до ДД.ММ.ГГГГ года. ДД.ММ.ГГГГ Е.С.П. обратилась в Управление Федеральной регистрационной службы по Тульской области с заявлением о регистрации права собственности на указанную квартиру, указав в примечании, что ей известно о нахождении квартиры в залоге у продавца до полного расчета с ним.
ДД.ММ.ГГГГ Е.С.П. зарегистрировала свое право собственности на данную квартиру, Управлением Федеральной регистрационной службы по Тульской области ей выдано свидетельство о государственной регистрации права N, в котором указано существующее ограничение (обременение: залог в силу закона).
ДД.ММ.ГГГГ Е.С.П. выдала на имя Г.П. доверенность, которой уполномочила последнего продать за цену и на условиях по его усмотрению квартиру N с правом получения денег за проданную недвижимость, быть представителем во всех компетентных органах, в том числе в учреждении осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок ним, при регистрации перехода прав собственности на недвижимость. Данная доверенность удостоверена нотариусом Щекинского нотариального округа Тульской области В. ДД.ММ.ГГГГ по реестру за N.
ДД.ММ.ГГГГ Е.С.П. обратилась к нотариусу Щекинского нотариального округа Тульской области В. с заявлением об отмене ранее выданной ею доверенности на имя Г.П. на продажу принадлежащей ей спорной квартиры, удостоверенной нотариусом ДД.ММ.ГГГГ по реестру за N с заявлением, в котором просила нотариуса уведомить и передать от ее имени Тульскую нотариальную палату заявление об отмене указанной доверенности.
В этот же день нотариус Щекинского нотариального округа Тульской области В. направила в Тульскую областную нотариальную палату и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области сведения об отмене доверенности на продажу квартиры <адрес>, выданной на имя Г.П., удостоверенной нотариусом ДД.ММ.ГГГГ по реестру за N.
ДД.ММ.ГГГГ между Г.П., действующим по доверенности от имени Е.С.Н., и Г.Н. заключен договор купли-продажи спорной квартиры.
Согласно п. 3 договора купли-продажи квартира продана за <данные изъяты>.
ДД.ММ.ГГГГ Г.Н. обратилась в Управление Росреестра по Тульской области с заявлением о регистрации права собственности на данную квартиру и выдаче ей свидетельства о государственной регистрации права.
В этот же день Г.П., действующий по доверенности от имени Е.С.П. обратился в Управление Росреестра по Тульской области с заявлением о регистрации перехода права на данную квартиру к Г.Н. Им было также представлено согласие Е. своей жене Е.С.П. на продажу квартиры от 14.12.2009 года, удостоверенное нотариусом Щекинского нотариального округа Тульской области Б., зарегистрированное в реестре N.
ДД.ММ.ГГГГ Г.Н. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области выдано свидетельство о государственной регистрации права N.
ДД.ММ.ГГГГ Г.Н. и Л.А. подписали договор купли-продажи спорной квартиры, согласно которому договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в Управлении Росреестра по Тульской области (п. 9). Покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру с момента внесения записи о государственной регистрации в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
ДД.ММ.ГГГГ Л.А. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области с заявлением о регистрации права собственности на спорную квартиру, а Г.Н. обратилась с заявлением о переходе права собственности на указанную квартиру к Л.А. Однако, государственная регистрация прав была приостановлена в связи с тем, что определением Щекинского районного суда Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ на спорную квартиру наложен арест. Уведомления о приостановлении государственной регистрации Г.Н. и Л.А.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что Г.П. при заключении договора купли-продажи спорной квартиры действовал в рамках полномочий, предоставленных ему Е.С.П., стоимость продаваемой квартиры определил в соответствии с доверенностью - по своему усмотрению. Совершая действия по заключению договора купли-продажи квартиры, Г.П. действовал в интересах истца и все права и обязанности по совершенным от ее имени сделкам, возникли непосредственно у истца Е.С.П.
Судебная коллегия не согласна с данным выводом суда, поскольку он не соответствует обстоятельствам дела, основан на неправильном применении норм материального права.
В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ч. 1).
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 3).
Истец Е.С.П. в судебном заседании поясняла, что известила Г.П. об отмене доверенности, свидетель Ч. (брат Е.С.П.) подтвердил, что в марте 2011 года в его присутствии Е.С.П. говорила Г.П. об отмене доверенности на продажу квартиры.
Из представленных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области документов усматривается, что 26.05.2011 года Г.П. обратился в Щекинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи о прекращении права (ограничения (обременения) права) в связи с выполнением обязательств по договору и прекращением всех связанных ограничений (обременений) права на спорную квартиру, представил две доверенности: доверенность, выданную Ч. на имя Г.П., удостоверенную нотариусом <адрес> Н.В. 20.01.2009 года и доверенность, выданную Е.С.П. на имя Г.П., удостоверенную временно исполняющей обязанности нотариуса города Москвы М.С. М.М. ДД.ММ.ГГГГ года.
Данными доверенностями Ч. и Е.С.П. уполномочили Г.П. представлять их интересы по вопросам, связанным со снятием ограничения (обременения) права на квартиру <адрес> вопросу погашения регистрационной записи о залоге данной квартиры, с правом снятия ограничений и обременений.
В отказном материале N по заявлению Е.С.П. о привлечении Г.П. к уголовной ответственности за завладение принадлежащей ей на праве собственности квартиры имеется расписка, составленная от имени Е.С.П., исковое заявление Г.П. о взыскании с Е.С.П. долга по договору займа в размере <данные изъяты>. Из текста данной расписки следует, что Е.С.П. получила от Г.П. деньги в сумме <данные изъяты> которые обязалась вернуть до ДД.ММ.ГГГГ года.
Постановлением оперуполномоченного ОЭБ и ПК ОМВД России по Щекинскому району Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ в возбуждении уголовного дела по сообщению о совершении преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 159 УК РФ, в отношении Г.П.отказано за отсутствием признаков состава преступления.
В данном постановлении указано, что в ходе проверки не получено сведений о наличии в деянии Г.П. признаков состава преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 159 УК РФ, поскольку он, хотя и будучи уведомлен об отмене действия доверенности все же осуществил попытку реализации квартиры, принадлежащей Е.С.П., не намеревался причинить Е.С.П. имущественный вред, обманом завладеть ее жилищем. Сама заявитель указывает о наличии долга ее супруга перед Г.П. О наличии такого залога квартиры в счет долга она знала, сознательно шла на это. Г.П. же в свою очередь двигало желание возместить имущественные убытки, связанные с приобретением грузового автомобиля на себя и супруга Е.С.П.
Свидетель ФИО42 (руководитель Щекинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области) в судебном заседании показал, что уведомление от нотариуса об отмене доверенности они получили в феврале 2011 года. В базе ЕГРП был сбой, поэтому сведения об отмене доверенности не связались с базой объектов недвижимости (спорной квартиры).
Данный свидетель при проведении проверки по заявлению Е.С.П. о привлечении Г.П. пояснял, что в Щекинский отдел Управления Росреестра по Тульской области поступали от нотариуса уведомление и копии заявления Ершовой, которые были зарегистрированы и запись о наложенных обременениях на доверенность была введена в электронную книгу учета арестов и запрещений. Данный ресурс находится в базе, используемой отделом "ПК ИС ЕГРП". Он обратился в базу по объектам, но из-за технического сбоя работы программы база не связалась с ресурсом книги арестов и запрещений, ввиду чего стали возможном заключение сделки и ее регистрация.
Доказательства, имеющиеся в деле, судом не были должным образом проверены, часть доказательств (доверенности на право снятия ограничения (обременения) с квартиры и другие документы по регистрации спорной квартиры, представленные Управлением Росреестра по Тульской области; расписка о получении Е.С.П. денежных средств от Г.П., исковое заявление Г.П. к Е.С.П. о взыскании долга по договору займа и другие документы, имеющиеся в отказном материале по заявлению Е.С.П.) не получили оценки в решении в нарушение правил оценки, определенных статьей 67 ГПК РФ. Тем самым суд существенно нарушил нормы процессуального права.
Истец Е.С.П. в суде апелляционной инстанции пояснила, что доверенность на имя Г.П. с правом представлять ее интересы по вопросу погашения регистрационной записи о залоге данной квартиры, снятия ограничений и обременений не выдавала. Она представила заявление нотариуса г. Москвы Ф.И. (ранее М.И.), в котором нотариус сообщает, что с мая 2006 года по 2010 год включительно она являлась временно исполняющей обязанности нотариуса г. Москвы М.С. ДД.ММ.ГГГГ Е.С.П. ей представлена ксерокопия доверенности от ее имени на имя Г.П. на представление ее интересов в Управлении Федеральной регистрационной службы по Тульской области с правом снятия регистрационной записи о залоге на квартиру N в доме N по <адрес>. Указанная доверенность якобы удостоверена ею ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрирована в реестре за N. Данная доверенность ею не удостоверялась, подпись врио нотариуса не соответствует ее подписи, а текст доверенности изложен на простой бумаге вместо номерного бланка, выданного Московской городской нотариальной палатой. Никакого отношения к оформлению и удостоверению данной доверенности она не имеет.
Кроме того, истец представила акт экспертного исследования N от ДД.ММ.ГГГГ, составленного специалистом ФБУ Тульская ЛСЭ Минюста России, согласно которому рукописный текст и подпись от имени Е.С.П., расположенные в электрокопии расписки от ДД.ММ.ГГГГ и рукописные объекты, выполненные от имени Е.С.П., расположенные в документах (кредитных договорах, договоре о полной материальной ответственности, медицинской книжке, форме N от ДД.ММ.ГГГГ года), выполнены разными лицами.
Определением Щекинского районного суда Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу по иску Г.П. к Е.С.П. о взыскании суммы долга по договору займа прекращено в связи с отказом представителя Г.П. от иска.
Из объяснений истца Е.С.П. в суде первой инстанции и в суде апелляционной инстанции усматривается, что намерений продавать спорную квартиру у нее не было. Она жила и продолжает жить в данной квартире, несет расходы по оплате коммунальных услуг. Г.Н. никогда не была в спорной квартире, ключи от квартиры она (истец) не передавала ни Г.Н., ни Л.А., который также никогда не был в квартире.
С ДД.ММ.ГГГГ (дата выдачи доверенности) до ДД.ММ.ГГГГ (дата заключения договора купли-продажи) прошло более 8 месяцев.
Сведения об отмене доверенности, выданной Е.С.П. на имя Г.П. от ДД.ММ.ГГГГ года, на дату заключения сделки ДД.ММ.ГГГГ и ее регистрации ДД.ММ.ГГГГ года имелись Щекинском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области.
Совокупность всех имеющихся по делу доказательств свидетельствуют о волеизъявлении Е.С.П. на отмену нотариально удостоверенной доверенности, выданной на имя Г.П. ДД.ММ.ГГГГ и извещении последнего об этой отмене.
Утверждение представителя ответчиков Г.П. и Г.Н. адвоката Козловского В.Е. о том, что Г.Н. является добросовестным приобретателем, является необоснованным. Так приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Между тем Г.Н. не представила доказательству тому, что обращалась к нотариусу с запросом о действительности доверенности, обращалась к Е.С.П. с целью подтверждения ее намерений совершить сделку и ее условий. Не представлены также доказательства, достоверно подтверждающие ознакомление с качественным состоянием квартиры путем ее внутреннего осмотра (п. 5 договора купли-продажи); принятие квартиры путем передачи ей ключей (п. 8 договора купли-продажи) и другие доказательства, свидетельствующие о владении и пользовании Г.Н. спорной квартирой.
Судебная коллегия приходит к выводу, что на момент заключения сделки (договора купли-продажи спорной квартиры ДД.ММ.ГГГГ года) Г.П. не обладал полномочиями на ее совершение от имени Е.С.П. ввиду отмены доверенности.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такового признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Отсутствие у Г.П. полномочий на заключение сделки свидетельствует о ее ничтожности.
Согласно ст. 971 ГК РФ по договору поручению одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия.
В соответствии со ст. 974 ГК РФ поверенный обязан, в том числе передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения.
В силу ст. 209 ГК РФ только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1).
Собственник вправе по своем усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2).
Доказательств, достоверно, подтверждающих факт передачи Г.П. денежных средств за проданную спорную квартиру Е.С.П. представлено не было. Е.С.П. поясняла, что денежные средства Г.П. ей не передавал, о продаже принадлежащей ей квартиры он не сообщал.
Не были представлены также доказательства, достоверно подтверждающие факт получения Г.П. от Г.Н. денежных средств в размере <данные изъяты> по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года.
При указанных обстоятельствах решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований Е.С.П. нельзя признать законным и обоснованным.
Допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, повлиявшими на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Е.С.П., в связи с чем решение Щекинского районного суда г. Тулы от 15.07.2013 года подлежит отмене, с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований Е.С.П.
В соответствии с п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Согласно п. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Понесенные Е.С.П. судебные расходы на оплату услуг за составление искового заявления (<данные изъяты>) подтверждаются квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ года, по уплате государственной пошлины <данные изъяты>) - квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ года, на оплату услуг представителя от ДД.ММ.ГГГГ года.
При определении размера судебных расходов по оплате услуг представителя судебная коллегия принимает во внимание сложность дела, что представитель истца знакомилась с материалами дела на 139 листах дела, составляла уточненное исковое заявление, принимала участие в судебных заседаниях ДД.ММ.ГГГГ года, ДД.ММ.ГГГГ года, ДД.ММ.ГГГГ года.
Учитывая, что исковые требования Е.С.П. подлежат удовлетворению, судебная коллегия считает необходимым в соответствии со ст. ст. 98 и 100 ГПК РФ удовлетворить ее требования о взыскании судебных расходов.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Щекинского районного суда Тульской области от 15 июля 2013 года отменить. Принять новое решение, которым исковые требования Е.С.П. удовлетворить.
Признать недействительными договор купли-продажи квартиры N в доме N по <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Г.П. и Г.Н., договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Г.Н. и Л.А.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи квартиры N в доме N по <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Г.П. и Г.Н.
Признать за Е.С.П. право собственности на квартиру N в доме N по <адрес>.
Взыскать с Г.П. и Г.Н. в равных долях в пользу Е.С.П. судебные расходы на оплату услуг по составлению искового заявления - <данные изъяты>, на оплату услуг представителя - <данные изъяты>, расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> а всего <данные изъяты>, по <данные изъяты> с каждого.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТУЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 10.10.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2435
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 октября 2013 г. по делу N 33-2435
Судья: Терехова Ю.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:
председательствующего Бобковой С.А.,
судей Чернецовой Н.А., Пономаревой Е.И.,
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Е.С.П. на решение Щекинского районного суда Тульской области от 15 июля 2013 года по делу по иску Е.С.П. к Г.П., Г.Н., Л.А. о признании недействительными договоров купли-продажи, применении последствий недействительности сделок, признании недействительным зарегистрированного права, признании права собственности на квартиру, взыскании судебных расходов.
Заслушав доклад судьи Чернецовой Н.А., судебная коллегия
установила:
Е.С.П. обратилась в суд с иском к Г.П., Г.Н., Л.А. о признании недействительными договоров купли-продажи, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности на квартиру, взыскании судебных расходов, указывая, что она на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являлась собственником квартиры <адрес>. Данная квартира была приобретена в период брака с Е. После принятия в 2010 году решения о продаже квартиры она выдала на знакомого ее супруга Г.П. доверенность на право продажи квартиры, удостоверенную нотариусом Щекинского нотариального округа Тульской области В.
В связи с расторжением 25.01.2011 года брака с Е.Е. она приняла решение не продавать данную квартиру и обратилась к нотариусу В. с заявлением об отмене ранее выданной доверенности, в соответствии с которым доверенность была отменена. Копии заявления об отмене доверенности нотариус направила в Тульскую областную нотариальную палату и Щекинский отдел Управления Росреестра по Тульской области.
О том, что ею было подано заявление об отмене доверенности, в связи с чем, данная доверенность была отменена, она лично в тот же день 03.02.2011 года сообщила Г.П.
В феврале 2011 года она направила Г.П. заявление об отмене доверенности своего сына, который также сообщил Г.П. об отмене ранее выданной доверенности, предоставив ему копию заявления, удостоверенного нотариусом.
Однако, Г.П., достоверно зная об отмене ранее выданной доверенности на его имя на продажу квартиры, 02.06.2011 года, действуя от ее (Е.С.П.), имени заключил договор купли-продажи квартиры <адрес> со своей сестрой Г.Н., которая в дальнейшем зарегистрировала свое право собственности на данную квартиру в установленном законом порядке.
Узнав о совершении Г.П. незаконной сделки купли-продажи, она обратилась с заявлением в прокуратуру и ОМВД России по Щекинскому району Тульской области.
Поскольку на момент заключения договора купли-продажи квартиры доверенность на представление интересов собственника квартиры по ее отчуждению была отменена, на основании ст. 168 ГК РФ считает заключенную сделку ничтожной.
Кроме того, она не получала от Г.П. денежные средства за спорную квартиру, несмотря на то, что в договоре купли-продажи от 02.06.2011 года указано, что квартира продана за один миллион рублей, которые продавец получил для передачи Е.С.П. от покупателя полностью до подписания настоящего договора. Покупатель Г.Н. в данной квартире никогда не была и ее не осматривала, ключей от квартиры покупателю никто не передавал, в квартиру никто не вселялся. До настоящего времени она (Е.С.П.) несет расходы по оплате коммунальных услуг.
24.04.2013 года Г.Н. совершила с Л.А. договор купли-продажи спорной квартиры, который также является ничтожной сделкой.
Просила признать недействительными договоры купли-продажи квартиры <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Г.П. и Г.Н., совершенный ДД.ММ.ГГГГ между Г.Н. и Л.А., применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ признать недействительным зарегистрированное право Г.Н. на спорную квартиру, признать за ней (истцом) право собственности на спорную квартиру, взыскать с ответчиков Г.П., Г.Н. солидарно судебные расходы <данные изъяты>.
В судебном заседании истец Е.С.П. заявленные требования поддержала, пояснила, что об отмене доверенности известила Г.П. в устной форме по телефону. Кроме того, она неоднократно ездила к нему домой с целью известить его об отмене доверенности, однако, не заставала его дома. Также к Г.П. она направляла своего 17-летнего сына с поручением сообщить об отмене доверенности. Со слов сына, он сообщил об отмене доверенности, но Г.П. не стал с ним даже разговаривать. В феврале 2011 года ее брат Ч. отвез ее в <данные изъяты>, где она на обочине автодороги <данные изъяты> у ворот дома Г.П. сообщила Г.П. об отмене доверенности. Ч. во время ее разговора с Г.П. находился в принадлежащем ему автомобиле на расстоянии примерно 2 - 3 м от них. Она также пояснила, что деньги за проданную квартиру не получила, ключи от квартиры имеются только у нее, в данной квартире постоянно с 2008 года проживают она и ее дочь. Чужих вещей в квартире нет, и никогда не было, коммунальные платежи оплачивает она. В 2011 году из извещения об оплате коммунальных услуг она узнала, что квартира принадлежит Г.Н.
В судебном заседании представитель истца адвокат Зиновьева Г.А. заявленные требования поддержала.
В судебном заседании представитель ответчиков Г.П. и Г.Н. адвокат Козловский В.Е. просил отказать в удовлетворении заявленных требований, пояснил, что Е.С.П. выдала Г.П. доверенность на продажу квартиру. Г.П. не знал об отмене доверенности, его никто не уведомлял об этом: ни сама Е.С.П., ни ее родственники, в том числе сын. По телефону с Е.С.П. Г.П. не разговаривал, Е.С.П. не сообщала ему по телефону об отмене доверенности. Также Г.П. не получал заявление об отмене доверенности от нотариуса, при регистрации сделки и перехода права в Управлении Росреестра по Тульской области его также не известили о том, что доверенность отменена. Покупатель Г.Н. также не была уведомлена об отмене доверенности и является добросовестным приобретателем. Факт выезда Е.С.П. по месту жительства Г.П. не является доказательством извещения Г.П. об отмене доверенности. После отмены доверенности Г.П. с истцом Е.С.П. не встречался. Несовершеннолетний сын Е.С.П., который с ее слов, уведомил Г.П. об отмене доверенности, не имел полномочий на совершение таких действий, поскольку у него не имелось доверенности на представление интересов Е.С.П. Кроме того, в 2011 году он являлся несовершеннолетним. Пояснил, что ключи от спорной квартиры у Г.П. имелись, после продажи квартиры он передал ключи от нее покупателю Г.Н.
Ответчик Л.А. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, письменно просил рассмотреть дело в его отсутствие, просил отказать в удовлетворении исковых требований.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Тульской области в судебное заседание не явился, письменно просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Решением Щекинского районного суда Тульской области от 15 июля 2013 года в удовлетворении исковых требований Е.С.П. отказано.
В апелляционной жалобе Е.С.П. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное в связи с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование доводов указывает на то, что суд не дал надлежащую оценку доказательствам, имеющимся в материалах дела, в том числе показаниям свидетеля Ч. Суд не принял во внимание то, что третье лицо - Щекинский отдел Управления Росреестра по Тульской области было уведомлено нотариусом об отмене доверенности. Уведомление нотариуса и копия ее заявления поступили к данному третьему лицу, документы были зарегистрированы, запись о наложенных обременениях на доверенность была введена в электронную книгу учета арестов и запрещений. Доказательств, достоверно подтверждающих передачу Г.П. ей денежных средств, полученных от сделки, не представлено. Просила принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения истца Е.С.П., ее представителя по ордеру адвоката Митраковой С.Н., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчиков Г.П. и Г.Н. по ордерам адвоката Козловского В.Е., судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с п. п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении", решение суда является законным и обоснованным в том случае, если оно принято в точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права.
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Постановленное по делу решение указанным требованиям не отвечает.
В соответствии с п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.
Согласно ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее (ч. 1).
Лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность (ч. 2).
В силу ст. 189 ГК РФ (ред. от 28.06.2013 года, с изменениями, вступившими в силу с 01.07.2013 года) лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми оформлена доверенность (п. 1).
Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось (п. 2).
Следовательно, по данному делу юридически значимым и подлежащим доказыванию является выяснение волеизъявления Е.С.П. на отмену нотариально удостоверенной доверенности, выданной ею на имя Г.П. а также извещение об этой отмене Г.П.
Согласно ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждении, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Из материалами дела следует, что 04.07.2008 года между Ч. (продавцом) и Е.С.П. (покупателем) заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры <адрес>, общей площадью 30,1 кв. м, в том числе жилой площадью 18,9 кв. м.
Согласно п. 3 данного договора квартира продана за <данные изъяты>. Сумма в размере <данные изъяты> передана покупателю и получена продавцом до подписания настоящего договора. Сумма в размере <данные изъяты> будет передана покупателем и получена продавцом до ДД.ММ.ГГГГ года. ДД.ММ.ГГГГ Е.С.П. обратилась в Управление Федеральной регистрационной службы по Тульской области с заявлением о регистрации права собственности на указанную квартиру, указав в примечании, что ей известно о нахождении квартиры в залоге у продавца до полного расчета с ним.
ДД.ММ.ГГГГ Е.С.П. зарегистрировала свое право собственности на данную квартиру, Управлением Федеральной регистрационной службы по Тульской области ей выдано свидетельство о государственной регистрации права N, в котором указано существующее ограничение (обременение: залог в силу закона).
ДД.ММ.ГГГГ Е.С.П. выдала на имя Г.П. доверенность, которой уполномочила последнего продать за цену и на условиях по его усмотрению квартиру N с правом получения денег за проданную недвижимость, быть представителем во всех компетентных органах, в том числе в учреждении осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок ним, при регистрации перехода прав собственности на недвижимость. Данная доверенность удостоверена нотариусом Щекинского нотариального округа Тульской области В. ДД.ММ.ГГГГ по реестру за N.
ДД.ММ.ГГГГ Е.С.П. обратилась к нотариусу Щекинского нотариального округа Тульской области В. с заявлением об отмене ранее выданной ею доверенности на имя Г.П. на продажу принадлежащей ей спорной квартиры, удостоверенной нотариусом ДД.ММ.ГГГГ по реестру за N с заявлением, в котором просила нотариуса уведомить и передать от ее имени Тульскую нотариальную палату заявление об отмене указанной доверенности.
В этот же день нотариус Щекинского нотариального округа Тульской области В. направила в Тульскую областную нотариальную палату и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области сведения об отмене доверенности на продажу квартиры <адрес>, выданной на имя Г.П., удостоверенной нотариусом ДД.ММ.ГГГГ по реестру за N.
ДД.ММ.ГГГГ между Г.П., действующим по доверенности от имени Е.С.Н., и Г.Н. заключен договор купли-продажи спорной квартиры.
Согласно п. 3 договора купли-продажи квартира продана за <данные изъяты>.
ДД.ММ.ГГГГ Г.Н. обратилась в Управление Росреестра по Тульской области с заявлением о регистрации права собственности на данную квартиру и выдаче ей свидетельства о государственной регистрации права.
В этот же день Г.П., действующий по доверенности от имени Е.С.П. обратился в Управление Росреестра по Тульской области с заявлением о регистрации перехода права на данную квартиру к Г.Н. Им было также представлено согласие Е. своей жене Е.С.П. на продажу квартиры от 14.12.2009 года, удостоверенное нотариусом Щекинского нотариального округа Тульской области Б., зарегистрированное в реестре N.
ДД.ММ.ГГГГ Г.Н. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области выдано свидетельство о государственной регистрации права N.
ДД.ММ.ГГГГ Г.Н. и Л.А. подписали договор купли-продажи спорной квартиры, согласно которому договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в Управлении Росреестра по Тульской области (п. 9). Покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру с момента внесения записи о государственной регистрации в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
ДД.ММ.ГГГГ Л.А. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области с заявлением о регистрации права собственности на спорную квартиру, а Г.Н. обратилась с заявлением о переходе права собственности на указанную квартиру к Л.А. Однако, государственная регистрация прав была приостановлена в связи с тем, что определением Щекинского районного суда Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ на спорную квартиру наложен арест. Уведомления о приостановлении государственной регистрации Г.Н. и Л.А.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что Г.П. при заключении договора купли-продажи спорной квартиры действовал в рамках полномочий, предоставленных ему Е.С.П., стоимость продаваемой квартиры определил в соответствии с доверенностью - по своему усмотрению. Совершая действия по заключению договора купли-продажи квартиры, Г.П. действовал в интересах истца и все права и обязанности по совершенным от ее имени сделкам, возникли непосредственно у истца Е.С.П.
Судебная коллегия не согласна с данным выводом суда, поскольку он не соответствует обстоятельствам дела, основан на неправильном применении норм материального права.
В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ч. 1).
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 3).
Истец Е.С.П. в судебном заседании поясняла, что известила Г.П. об отмене доверенности, свидетель Ч. (брат Е.С.П.) подтвердил, что в марте 2011 года в его присутствии Е.С.П. говорила Г.П. об отмене доверенности на продажу квартиры.
Из представленных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области документов усматривается, что 26.05.2011 года Г.П. обратился в Щекинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи о прекращении права (ограничения (обременения) права) в связи с выполнением обязательств по договору и прекращением всех связанных ограничений (обременений) права на спорную квартиру, представил две доверенности: доверенность, выданную Ч. на имя Г.П., удостоверенную нотариусом <адрес> Н.В. 20.01.2009 года и доверенность, выданную Е.С.П. на имя Г.П., удостоверенную временно исполняющей обязанности нотариуса города Москвы М.С. М.М. ДД.ММ.ГГГГ года.
Данными доверенностями Ч. и Е.С.П. уполномочили Г.П. представлять их интересы по вопросам, связанным со снятием ограничения (обременения) права на квартиру <адрес> вопросу погашения регистрационной записи о залоге данной квартиры, с правом снятия ограничений и обременений.
В отказном материале N по заявлению Е.С.П. о привлечении Г.П. к уголовной ответственности за завладение принадлежащей ей на праве собственности квартиры имеется расписка, составленная от имени Е.С.П., исковое заявление Г.П. о взыскании с Е.С.П. долга по договору займа в размере <данные изъяты>. Из текста данной расписки следует, что Е.С.П. получила от Г.П. деньги в сумме <данные изъяты> которые обязалась вернуть до ДД.ММ.ГГГГ года.
Постановлением оперуполномоченного ОЭБ и ПК ОМВД России по Щекинскому району Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ в возбуждении уголовного дела по сообщению о совершении преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 159 УК РФ, в отношении Г.П.отказано за отсутствием признаков состава преступления.
В данном постановлении указано, что в ходе проверки не получено сведений о наличии в деянии Г.П. признаков состава преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 159 УК РФ, поскольку он, хотя и будучи уведомлен об отмене действия доверенности все же осуществил попытку реализации квартиры, принадлежащей Е.С.П., не намеревался причинить Е.С.П. имущественный вред, обманом завладеть ее жилищем. Сама заявитель указывает о наличии долга ее супруга перед Г.П. О наличии такого залога квартиры в счет долга она знала, сознательно шла на это. Г.П. же в свою очередь двигало желание возместить имущественные убытки, связанные с приобретением грузового автомобиля на себя и супруга Е.С.П.
Свидетель ФИО42 (руководитель Щекинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области) в судебном заседании показал, что уведомление от нотариуса об отмене доверенности они получили в феврале 2011 года. В базе ЕГРП был сбой, поэтому сведения об отмене доверенности не связались с базой объектов недвижимости (спорной квартиры).
Данный свидетель при проведении проверки по заявлению Е.С.П. о привлечении Г.П. пояснял, что в Щекинский отдел Управления Росреестра по Тульской области поступали от нотариуса уведомление и копии заявления Ершовой, которые были зарегистрированы и запись о наложенных обременениях на доверенность была введена в электронную книгу учета арестов и запрещений. Данный ресурс находится в базе, используемой отделом "ПК ИС ЕГРП". Он обратился в базу по объектам, но из-за технического сбоя работы программы база не связалась с ресурсом книги арестов и запрещений, ввиду чего стали возможном заключение сделки и ее регистрация.
Доказательства, имеющиеся в деле, судом не были должным образом проверены, часть доказательств (доверенности на право снятия ограничения (обременения) с квартиры и другие документы по регистрации спорной квартиры, представленные Управлением Росреестра по Тульской области; расписка о получении Е.С.П. денежных средств от Г.П., исковое заявление Г.П. к Е.С.П. о взыскании долга по договору займа и другие документы, имеющиеся в отказном материале по заявлению Е.С.П.) не получили оценки в решении в нарушение правил оценки, определенных статьей 67 ГПК РФ. Тем самым суд существенно нарушил нормы процессуального права.
Истец Е.С.П. в суде апелляционной инстанции пояснила, что доверенность на имя Г.П. с правом представлять ее интересы по вопросу погашения регистрационной записи о залоге данной квартиры, снятия ограничений и обременений не выдавала. Она представила заявление нотариуса г. Москвы Ф.И. (ранее М.И.), в котором нотариус сообщает, что с мая 2006 года по 2010 год включительно она являлась временно исполняющей обязанности нотариуса г. Москвы М.С. ДД.ММ.ГГГГ Е.С.П. ей представлена ксерокопия доверенности от ее имени на имя Г.П. на представление ее интересов в Управлении Федеральной регистрационной службы по Тульской области с правом снятия регистрационной записи о залоге на квартиру N в доме N по <адрес>. Указанная доверенность якобы удостоверена ею ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрирована в реестре за N. Данная доверенность ею не удостоверялась, подпись врио нотариуса не соответствует ее подписи, а текст доверенности изложен на простой бумаге вместо номерного бланка, выданного Московской городской нотариальной палатой. Никакого отношения к оформлению и удостоверению данной доверенности она не имеет.
Кроме того, истец представила акт экспертного исследования N от ДД.ММ.ГГГГ, составленного специалистом ФБУ Тульская ЛСЭ Минюста России, согласно которому рукописный текст и подпись от имени Е.С.П., расположенные в электрокопии расписки от ДД.ММ.ГГГГ и рукописные объекты, выполненные от имени Е.С.П., расположенные в документах (кредитных договорах, договоре о полной материальной ответственности, медицинской книжке, форме N от ДД.ММ.ГГГГ года), выполнены разными лицами.
Определением Щекинского районного суда Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу по иску Г.П. к Е.С.П. о взыскании суммы долга по договору займа прекращено в связи с отказом представителя Г.П. от иска.
Из объяснений истца Е.С.П. в суде первой инстанции и в суде апелляционной инстанции усматривается, что намерений продавать спорную квартиру у нее не было. Она жила и продолжает жить в данной квартире, несет расходы по оплате коммунальных услуг. Г.Н. никогда не была в спорной квартире, ключи от квартиры она (истец) не передавала ни Г.Н., ни Л.А., который также никогда не был в квартире.
С ДД.ММ.ГГГГ (дата выдачи доверенности) до ДД.ММ.ГГГГ (дата заключения договора купли-продажи) прошло более 8 месяцев.
Сведения об отмене доверенности, выданной Е.С.П. на имя Г.П. от ДД.ММ.ГГГГ года, на дату заключения сделки ДД.ММ.ГГГГ и ее регистрации ДД.ММ.ГГГГ года имелись Щекинском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области.
Совокупность всех имеющихся по делу доказательств свидетельствуют о волеизъявлении Е.С.П. на отмену нотариально удостоверенной доверенности, выданной на имя Г.П. ДД.ММ.ГГГГ и извещении последнего об этой отмене.
Утверждение представителя ответчиков Г.П. и Г.Н. адвоката Козловского В.Е. о том, что Г.Н. является добросовестным приобретателем, является необоснованным. Так приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Между тем Г.Н. не представила доказательству тому, что обращалась к нотариусу с запросом о действительности доверенности, обращалась к Е.С.П. с целью подтверждения ее намерений совершить сделку и ее условий. Не представлены также доказательства, достоверно подтверждающие ознакомление с качественным состоянием квартиры путем ее внутреннего осмотра (п. 5 договора купли-продажи); принятие квартиры путем передачи ей ключей (п. 8 договора купли-продажи) и другие доказательства, свидетельствующие о владении и пользовании Г.Н. спорной квартирой.
Судебная коллегия приходит к выводу, что на момент заключения сделки (договора купли-продажи спорной квартиры ДД.ММ.ГГГГ года) Г.П. не обладал полномочиями на ее совершение от имени Е.С.П. ввиду отмены доверенности.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такового признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Отсутствие у Г.П. полномочий на заключение сделки свидетельствует о ее ничтожности.
Согласно ст. 971 ГК РФ по договору поручению одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия.
В соответствии со ст. 974 ГК РФ поверенный обязан, в том числе передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения.
В силу ст. 209 ГК РФ только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1).
Собственник вправе по своем усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2).
Доказательств, достоверно, подтверждающих факт передачи Г.П. денежных средств за проданную спорную квартиру Е.С.П. представлено не было. Е.С.П. поясняла, что денежные средства Г.П. ей не передавал, о продаже принадлежащей ей квартиры он не сообщал.
Не были представлены также доказательства, достоверно подтверждающие факт получения Г.П. от Г.Н. денежных средств в размере <данные изъяты> по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года.
При указанных обстоятельствах решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований Е.С.П. нельзя признать законным и обоснованным.
Допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, повлиявшими на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Е.С.П., в связи с чем решение Щекинского районного суда г. Тулы от 15.07.2013 года подлежит отмене, с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований Е.С.П.
В соответствии с п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Согласно п. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Понесенные Е.С.П. судебные расходы на оплату услуг за составление искового заявления (<данные изъяты>) подтверждаются квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ года, по уплате государственной пошлины <данные изъяты>) - квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ года, на оплату услуг представителя от ДД.ММ.ГГГГ года.
При определении размера судебных расходов по оплате услуг представителя судебная коллегия принимает во внимание сложность дела, что представитель истца знакомилась с материалами дела на 139 листах дела, составляла уточненное исковое заявление, принимала участие в судебных заседаниях ДД.ММ.ГГГГ года, ДД.ММ.ГГГГ года, ДД.ММ.ГГГГ года.
Учитывая, что исковые требования Е.С.П. подлежат удовлетворению, судебная коллегия считает необходимым в соответствии со ст. ст. 98 и 100 ГПК РФ удовлетворить ее требования о взыскании судебных расходов.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Щекинского районного суда Тульской области от 15 июля 2013 года отменить. Принять новое решение, которым исковые требования Е.С.П. удовлетворить.
Признать недействительными договор купли-продажи квартиры N в доме N по <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Г.П. и Г.Н., договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Г.Н. и Л.А.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи квартиры N в доме N по <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Г.П. и Г.Н.
Признать за Е.С.П. право собственности на квартиру N в доме N по <адрес>.
Взыскать с Г.П. и Г.Н. в равных долях в пользу Е.С.П. судебные расходы на оплату услуг по составлению искового заявления - <данные изъяты>, на оплату услуг представителя - <данные изъяты>, расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> а всего <данные изъяты>, по <данные изъяты> с каждого.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)