Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 22 августа 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Морозовой Галины Юрьевны (ИНН 616843057526, ОГРНИП 1066168061740) - Музафарова Р.Н. (доверенность от 27.05.2013), в отсутствие представителей истца - индивидуального предпринимателя Юрковой Галины Антоновны (ИНН 616853939911, ОГРНИП 304616804500212), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "Логистик-Центр", общества с ограниченной ответственностью "Леон", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Морозовой Галины Юрьевны на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2013 (судьи Еремина О.А., Кузнецов С.А., Чотчаев Б.Т.) по делу N А53-1142/2013, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Юркова Г.А. (далее - предприниматель-1) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к предпринимателю Морозовой Галине Юрьевне (далее - предприниматель-2) о досрочном расторжении договора от 15.11.2012 аренды нежилого помещения, состоящего из комнат N 13а, 13б, 13в, 11а-11д-11е, 13 общей площадью 54,7 кв. м, расположенного на 1 этаже 9-этажного дома (литера А) по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Коммунистический 16 (далее - договор аренды, нежилое помещение), а также о взыскании задолженности в размере 90 тыс. рублей.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.03.2013 (судья Пипник Т.Д.) исковые требования о расторжении договора оставлены без рассмотрения, в остальной части иск удовлетворен частично на сумму 45 тыс. рублей неосновательного обогащения. Судебный акт мотивирован не соблюдением истцом досудебного порядка расторжения договора аренды, достижением сторонами соглашения о прекращении договорных отношений с 13.12.2012 в момент заключения ответчиком договора аренды нежилого помещения с третьим лицом, доказанностью свидетельскими показаниями факта передачи арендатору нежилого помещения и отсутствием доказательств наличия препятствий в пользовании им в первый месяц после заключения договора. Признание договора аренды прекращенным обусловило обязанность арендодателя по возврату арендатору внесенной за последний месяц пользования имуществом.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2013 решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.03.2013 отменено, требование о взыскании суммы неосновательного обогащения удовлетворено в полном объеме, в удовлетворении требования о расторжении договора аренды отказано. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что претензией о возврате ранее внесенной арендной платы арендатор выразил отказ от исполнения договора аренды. В отсутствие подписанного сторонами акта приема-передачи нежилого помещения и иных доказательств его использования предпринимателем-1 и предприниматель-2 признан неосновательно обогатившимся на сумму внесенных арендных платежей.
Предприниматель-2 обжаловал судебный акт суда апелляционной инстанции в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
Доводы кассационной жалобы сводятся к нарушению судом апелляционной инстанции норм процессуального права, выразившемся в ненадлежащем извещении ответчика о времени и месте судебного заседания в связи с его нахождением на стационарном обследовании и отсутствием физической возможности для получения судебной корреспонденции и изложения своей позиции. Кроме того, по мнению кассатора, принятый в качестве доказательства оригинал договора аренды является подложным, искажающим договорные условия, поскольку первоначально представленная копия договора не содержала условия о сроке заблаговременного предупреждения об отказе от договора.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела видно и судами установлено, что 15.11.2012 предпринимателем-2 (арендодатель) и предпринимателем-1 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения на срок с 15.11.2012 по 15.10.2013. Цель использования помещения - организация магазина продовольственных товаров. Стороны согласовали необходимость передачи нежилого помещения арендатору по акту приема-передачи, составленному в трех экземплярах, подписанному арендодателем и арендатором. Передача объекта аренды арендатору должна была состояться в течение 3 дней с момента передачи арендодателю денежных средств за первый и последний месяцы аренды по 45 тыс. рублей за каждый.
Пунктом 13.1 договора арендатор управомочен на отказ от пользования помещением до истечения срока действия настоящего договора аренды.
Факт передачи арендатором арендодателю 90 тыс. рублей подтвержден расписками в получении и не оспаривается лицами, участвующими в деле.
13.11.2012 арендатор направил арендодателю претензию с требованием о возврате денежных средств в связи с наличием недостатков нежилого помещения и препятствующих государственной регистрации договора обстоятельств, указав на обоюдное признание договора незаключенным.
Отказ предпринимателя-2 от возврата денежных средств предпринимателю-1 послужил основанием обращения последнего в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 611 Гражданского кодекса установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Исходя из приведенных норм права следует, что юридически значимым обстоятельством является момент передачи имущества арендатору, которая подтверждается письменным документом.
При этом в соответствии с абзацем третьим пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса уклонение арендодателя либо арендатора от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества соответственно.
В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.
Поскольку акт о приемке помещений в долгосрочную аренду сторонами не был оформлен, именно предприниматель-2 должен был доказать, что несмотря на отсутствие соответствующего двустороннего акта предприниматель-1 фактически принял нежилое помещение в аренду. Между тем такого рода доказательства ответчик не представил.
Защита нарушенных прав участника договорных отношений может произойти путем одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса).
Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту (контрагентам) об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору.
Оценив пункт 13.1 договора аренды, а также содержание претензии от 13.11.2012, апелляционный суд признал наличие у арендатора права на односторонний немотивированный отказ от исполнения договора аренды до истечения срока его действия с письменным предупреждением об этом арендодателя, а требование о возврате ранее внесенной арендной платы, свидетельствующее об отказе от исполнения основной обязанности арендатора, истолковал как отказ от исполнения договора.
Сославшись на сведения из официального сайта Почты России о получении адресатом названной претензии 19.11.2012, что не отрицалось ответчиком, суд пришел к выводу о прекращении договорных отношений 19.12.2012 (по истечении месяца с момента получения претензии).
Судом апелляционной инстанции не приняты во внимание показания Даниловой Е.А. и свидетельские показания Корниец В.В. как не отвечающие критериям относимости и допустимости.
Согласно статье 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Эти правила применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В силу нормы статьи 1103 Гражданского кодекса, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила о неосновательном обогащении подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Принимая во внимание, что факт передачи помещений истцу и пользования ими не доказан апелляционный суд обоснованно заключил, что уплаченная предпринимателем-1 денежная сумма в размере 90 тыс. рублей с учетом прекращения арендных отношений составляет неосновательное обогащение предпринимателя-2.
Иные доводы кассационной жалобы направлены на установление новых обстоятельств или признание обстоятельств, отвергнутых судом апелляционной инстанции, что, в силу части 2 статьи 287 Кодекса находится вне компетенции суда кассационной инстанции.
Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2013 по делу N А53-1142/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Приостановление судебного акта, введенного определением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.08.2013, отменить.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 22.08.2013 ПО ДЕЛУ N А53-1142/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 августа 2013 г. по делу N А53-1142/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 22 августа 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Морозовой Галины Юрьевны (ИНН 616843057526, ОГРНИП 1066168061740) - Музафарова Р.Н. (доверенность от 27.05.2013), в отсутствие представителей истца - индивидуального предпринимателя Юрковой Галины Антоновны (ИНН 616853939911, ОГРНИП 304616804500212), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "Логистик-Центр", общества с ограниченной ответственностью "Леон", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Морозовой Галины Юрьевны на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2013 (судьи Еремина О.А., Кузнецов С.А., Чотчаев Б.Т.) по делу N А53-1142/2013, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Юркова Г.А. (далее - предприниматель-1) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к предпринимателю Морозовой Галине Юрьевне (далее - предприниматель-2) о досрочном расторжении договора от 15.11.2012 аренды нежилого помещения, состоящего из комнат N 13а, 13б, 13в, 11а-11д-11е, 13 общей площадью 54,7 кв. м, расположенного на 1 этаже 9-этажного дома (литера А) по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Коммунистический 16 (далее - договор аренды, нежилое помещение), а также о взыскании задолженности в размере 90 тыс. рублей.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.03.2013 (судья Пипник Т.Д.) исковые требования о расторжении договора оставлены без рассмотрения, в остальной части иск удовлетворен частично на сумму 45 тыс. рублей неосновательного обогащения. Судебный акт мотивирован не соблюдением истцом досудебного порядка расторжения договора аренды, достижением сторонами соглашения о прекращении договорных отношений с 13.12.2012 в момент заключения ответчиком договора аренды нежилого помещения с третьим лицом, доказанностью свидетельскими показаниями факта передачи арендатору нежилого помещения и отсутствием доказательств наличия препятствий в пользовании им в первый месяц после заключения договора. Признание договора аренды прекращенным обусловило обязанность арендодателя по возврату арендатору внесенной за последний месяц пользования имуществом.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2013 решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.03.2013 отменено, требование о взыскании суммы неосновательного обогащения удовлетворено в полном объеме, в удовлетворении требования о расторжении договора аренды отказано. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что претензией о возврате ранее внесенной арендной платы арендатор выразил отказ от исполнения договора аренды. В отсутствие подписанного сторонами акта приема-передачи нежилого помещения и иных доказательств его использования предпринимателем-1 и предприниматель-2 признан неосновательно обогатившимся на сумму внесенных арендных платежей.
Предприниматель-2 обжаловал судебный акт суда апелляционной инстанции в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
Доводы кассационной жалобы сводятся к нарушению судом апелляционной инстанции норм процессуального права, выразившемся в ненадлежащем извещении ответчика о времени и месте судебного заседания в связи с его нахождением на стационарном обследовании и отсутствием физической возможности для получения судебной корреспонденции и изложения своей позиции. Кроме того, по мнению кассатора, принятый в качестве доказательства оригинал договора аренды является подложным, искажающим договорные условия, поскольку первоначально представленная копия договора не содержала условия о сроке заблаговременного предупреждения об отказе от договора.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела видно и судами установлено, что 15.11.2012 предпринимателем-2 (арендодатель) и предпринимателем-1 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения на срок с 15.11.2012 по 15.10.2013. Цель использования помещения - организация магазина продовольственных товаров. Стороны согласовали необходимость передачи нежилого помещения арендатору по акту приема-передачи, составленному в трех экземплярах, подписанному арендодателем и арендатором. Передача объекта аренды арендатору должна была состояться в течение 3 дней с момента передачи арендодателю денежных средств за первый и последний месяцы аренды по 45 тыс. рублей за каждый.
Пунктом 13.1 договора арендатор управомочен на отказ от пользования помещением до истечения срока действия настоящего договора аренды.
Факт передачи арендатором арендодателю 90 тыс. рублей подтвержден расписками в получении и не оспаривается лицами, участвующими в деле.
13.11.2012 арендатор направил арендодателю претензию с требованием о возврате денежных средств в связи с наличием недостатков нежилого помещения и препятствующих государственной регистрации договора обстоятельств, указав на обоюдное признание договора незаключенным.
Отказ предпринимателя-2 от возврата денежных средств предпринимателю-1 послужил основанием обращения последнего в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 611 Гражданского кодекса установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Исходя из приведенных норм права следует, что юридически значимым обстоятельством является момент передачи имущества арендатору, которая подтверждается письменным документом.
При этом в соответствии с абзацем третьим пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса уклонение арендодателя либо арендатора от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества соответственно.
В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.
Поскольку акт о приемке помещений в долгосрочную аренду сторонами не был оформлен, именно предприниматель-2 должен был доказать, что несмотря на отсутствие соответствующего двустороннего акта предприниматель-1 фактически принял нежилое помещение в аренду. Между тем такого рода доказательства ответчик не представил.
Защита нарушенных прав участника договорных отношений может произойти путем одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса).
Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту (контрагентам) об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору.
Оценив пункт 13.1 договора аренды, а также содержание претензии от 13.11.2012, апелляционный суд признал наличие у арендатора права на односторонний немотивированный отказ от исполнения договора аренды до истечения срока его действия с письменным предупреждением об этом арендодателя, а требование о возврате ранее внесенной арендной платы, свидетельствующее об отказе от исполнения основной обязанности арендатора, истолковал как отказ от исполнения договора.
Сославшись на сведения из официального сайта Почты России о получении адресатом названной претензии 19.11.2012, что не отрицалось ответчиком, суд пришел к выводу о прекращении договорных отношений 19.12.2012 (по истечении месяца с момента получения претензии).
Судом апелляционной инстанции не приняты во внимание показания Даниловой Е.А. и свидетельские показания Корниец В.В. как не отвечающие критериям относимости и допустимости.
Согласно статье 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Эти правила применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В силу нормы статьи 1103 Гражданского кодекса, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила о неосновательном обогащении подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Принимая во внимание, что факт передачи помещений истцу и пользования ими не доказан апелляционный суд обоснованно заключил, что уплаченная предпринимателем-1 денежная сумма в размере 90 тыс. рублей с учетом прекращения арендных отношений составляет неосновательное обогащение предпринимателя-2.
Иные доводы кассационной жалобы направлены на установление новых обстоятельств или признание обстоятельств, отвергнутых судом апелляционной инстанции, что, в силу части 2 статьи 287 Кодекса находится вне компетенции суда кассационной инстанции.
Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2013 по делу N А53-1142/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Приостановление судебного акта, введенного определением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.08.2013, отменить.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
И.П.НАЗАРЕНКО
В.Е.ЕПИФАНОВ
И.П.НАЗАРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)