Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Строка N 25
21 марта 2013 года судебная коллегия по гражданским делам
Воронежского областного суда в составе:
председательствующего - Кузнецовой Л.В.,
судей - Авдеевой С.Н., Свечкова А.И.,
при секретаре К.А.А.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Авдеевой С.Н.
гражданское дело по иску администрации Бутурлиновского муниципального района Воронежской области к Д.А.А. об освобождении земельного участка, по встречному иску Д.А.А. к администрации Бутурлиновского муниципального района о понуждении заключить договор аренды земельного участка
по апелляционной жалобе администрации Бутурлиновского муниципального района Воронежской области
на решение Бутурлиновского районного суда Воронежской области
от 20 декабря 2012 года
(судья райсуда Панасенко В.И.),
установила:
Администрация Бутурлиновского муниципального района Воронежской области обратилась в суд с иском к Д.А.А. с требованиями обязать ответчика освободить занятый земельный участок кадастровый квартал ...., с разрешенным использованием - для размещения временного торгового павильона, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Бутурлиновка, ул. ...., .., общей площадью 50 кв. м, путем сноса (демонтажа) временного торгового павильона за его счет; обязать ответчика освободить земельный участок от объектов демонтажа. В обоснование заявленных требований администрация сослалась на то, что 06 июля 2010 г. с Д.А.А. был заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого земельный участок был предоставлен арендатору на срок до 01.04.2011 г., с применением к отношениям сторон, возникшим до заключения договора с 01.05.2010 г. Условия договора не предполагают его продления после истечения установленного договором срока аренды. Срок аренды участка по договору закончился 01.04.2011 г., договор аренды на новый срок не заключен, ответчик продолжает пользоваться земельным участком без законных оснований и разрешительной документации, на земельном участке расположен временный торговый павильон. Несмотря на неоднократное направление уведомлений о необходимости сноса павильона и приведении участка в первоначальное состояние, Д.А.А. земельный участок не освободила и продолжает его использовать без установленных законом оснований (л.д. 5 - 7, 40).
Д.А.А. обратилась в суд со встречным иском к администрации Бутурлиновского муниципального района Воронежской области с требованиями признать договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Бутурлиновка, ул. Б., ..., общей площадью ... кв. м, между Администрацией Бутурлиновского муниципального района и Д.А.А. заключенным на срок с 01 апреля 2012 года по 01 марта 2013 года на прочих условиях, указанных в договоре аренды указанного земельного участка между теми же сторонами от 06 июля 2010 года; обязать администрацию Бутурлиновского муниципального района заключить с Д.А.А. договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Бутурлиновка, ул. Б., ..., общей площадью 50 кв. м, в письменной форме на прочих условиях, указанных в договоре аренды указанного земельного участка между теми же сторонами от 06 июля 2010 года. Свои требования Д.А.А. мотивировала тем, что несмотря на истечение срока действия последнего договора аренды 01 апреля 2011 года, никаких претензий к ней со стороны администрации не предъявлялось. 20 сентября 2011 года от нее была принята очередная арендная плата за занимаемый участок в сумме 2531 руб. На протяжении всего периода с апреля 2011 года ее супруг Д.Б.Б., действуя в ее интересах, неоднократно обращался в Администрацию с просьбой надлежащим образом оформить существующие арендные отношения, на что получал ответ, что все будет сделано, но позднее, когда будет переизбран новый глава района. 20 марта 2012 г. Д.Б.Б., действуя в интересах супруги Д.А.А., подал в администрацию заявление с просьбой заключить очередной договор аренды спорного земельного участка на срок 11 месяцев с 01 апреля 2012 г. Решением градостроительного Совета при администрации Бутурлиновского муниципального района (протокол заседания N 2 от 02 апреля 2012 г.) спорный земельный участок был предоставлен под кафе "...", а именно договор аренды был продлен сроком на 11 месяцев, с условием установки камер видеонаблюдения. Камеры были установлены незамедлительно. Полагая необходимым заключение договора аренды в надлежащей форме, путем составления единого документа, подписанного сторонами, и указывая, что администрация уклоняется от этого, ссылаясь на ч. 4 ст. 445 ГПК РФ, Д.А.А. заявила встречный иск (л.д. 121 - 123).
Решением Бутурлиновского районного суда Воронежской области от 20 декабря 2012 г. в удовлетворении исковых требований администрации Бутурлиновского муниципального района к Д.А.А. об освобождении земельного участка путем сноса и демонтажа временного торгового павильона отказано, встречный иск Д.А.А. удовлетворен в полном объеме. С администрации Бутурлиновского муниципального района в пользу Д.А.А. взысканы судебные расходы в сумме 15200 рублей (л.д. 219, 220 - 223).
В апелляционной жалобе администрации Бутурлиновского муниципального района ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного (л.д. 227 - 228).
В письменном возражении на апелляционную жалобу Д.А.А. просит решение оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения (л.д. 230 - 232).
В судебное заседание стороны и их представители не явились, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции надлежаще извещены. От представителя администрации Бутурлиновского муниципального района поступило письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя истца. Ответчик о причинах неявки суд апелляционной инстанции не уведомил. Судебная коллегия, в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 6 июля 2010 г. между администрацией Бутурлиновского муниципального района и Д.А.А. был заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в краткосрочную аренду земельный участок, кадастровый квартал ...., с разрешенным использованием - для размещения временного торгового павильона, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, расположенный в Воронежской области, г. Бутурлиновка, ул. Б., ..., общей площадью 50 кв. м. Срок аренды участка установлен с 01.05.2010 г. по 01.04.2011 г., условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения договора с 01.05.2010 г. Общая сумма арендной платы за 11 месяцев определена 12575,28 руб. (л.д. 8 - 11). Согласно акта приема-передачи, арендодатель передал, а арендатор принял в аренду с 01.05.2010 г. по 01.04.2011 г. земельный участок (л.д. 12 - 13).
Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Согласно п. 4.3.2 заключенного между сторонами договора аренды земельного участка арендатор имеет право по истечении срока договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В материалы дела не представлено доказательств, что Д.А.А., надлежащим образом исполняя свои обязанности арендатора, воспользовалась преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, направив в администрацию за три месяца до истечения срока действия договора (до 01.04.2011 г.) соответствующее письменное заявление.
Судом первой инстанции было верно установлено, что по окончании срока действия договора аренды Д.А.А. продолжала пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны администрации.
В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая сторона вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
Учитывая, что договор аренды от 06.07.2010 г. был возобновлен на неопределенный срок, арендодатель (администрация) вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора (Д.А.А.) за три месяца.
В материалы дела представлены уведомления администрации Бутурлиновского муниципального района от 14.05.2012 г. и 27.07.2012 г., направленные Д.Б.Б., в которых указано, что земельный участок будет выставлен на аукционные торги для размещения объекта капитального строительства, в связи с чем предложено произвести снос временного торгового павильона. Уведомления были получены Д.Б.Б. соответственно 15.05.2012 г. и 03.08.2012 г. (л.д. 16 - 19).
Отказывая в удовлетворении требований администрации об освобождении земельного участка, суд первой инстанции посчитал, что истцом не соблюдена процедура отказа от договора аренды, предусмотренная ст. 610 ГК РФ, поскольку требования направлялись в адрес Д.Б.Б., который стороной арендных отношений не является, а Д.А.А. не была уведомлена о принятом решении.
С такими выводами судебная коллегия согласиться не может, поскольку судом не учтено, что в возникших спорных правоотношениях по вопросу аренды земельного участка Д.Б.Б. являлся представителем Д.А.А., уполномоченным соответствующей доверенностью. Д-вы, кроме того, являются супругами и проживают по одному адресу. Во встречном исковом заявлении Д.Б.Б., действуя от имени Д.А.А., также указал, что на протяжении всего периода с апреля 2011 года он действовал в интересах супруги, обращаясь в администрацию Бутурлиновского муниципального района по вопросу оформления арендных правоотношений. Участвуя в судебном разбирательстве в качестве представителя Д.А.А., Д.Б.Б. не отрицал как факт получения уведомлений администрации о сносе торгового павильона, так и факт осведомленности Д.А.А. о действиях представителя и требованиях администрации. Из содержания уведомлений однозначно следует вывод о намерении администрации отказаться от договора аренды.
Суд первой инстанции не учел вышеизложенные обстоятельства и пришел к необоснованному выводу о том, что ответчик не была извещена о прекращении договора аренды и необходимости освободить спорный земельный участок. Таким образом, выводы, изложенные в решении суда, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, что является основанием для его отмены.
Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Поскольку требование ст. 610 ГК РФ в части предупреждения арендатора об отказе от договора аренды за 3 месяца было арендодателем выполнено, то договор аренды от 06.07.2010 г. прекратил свое действие по истечении 3-х месяцев после получения представителем арендатора уведомления, т.е. с 16.08.2012 г., следовательно, правовых оснований для пользования арендованным земельным участком и размещения на нем торгового павильона у ответчика с указанной даты не имелось.
В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно п. 6.3 договора при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.
В соответствии с ч. 2 ст. 62 ЗК РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).
В силу приведенных норм права, и учитывая, что ответчиком спорный земельный участок не освобожден, иск администрации подлежит удовлетворению.
Согласно ч. 2 ст. 206 ГПК РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.
Судебная коллегия полагает возможным установить двухмесячный срок, в течение которого занятый земельный участок ответчиком должен быть освобожден путем сноса (демонтажа) за свой счет временного торгового павильона и освобождения земельного участка от объектов демонтажа.
Удовлетворяя встречные исковые требования, признавая договор аренды земельного участка заключенным с 1 апреля 2012 года по 1 марта 2013 года и возлагая на администрацию Бутурлиновского муниципального района обязанность заключить с Д.А.А. договор аренды земельного участка в письменной форме, суд не привел ни одну норму права, которой он руководствовался при этом.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Разрешая встречный иск, суд исходил из того, что на заседании градостроительного Совета при администрации Бутурлиновского муниципального района от 2 апреля 2012 г. был разрешен вопрос о предоставлении ответчику земельного участка в аренду сроком на 11 месяцев при условии установки камер видеонаблюдения.
Между тем, протокол N 2 внеочередного заседания градостроительного Совета при администрации Бутурлиновского муниципального района от 02.04.2012 г. не может быть расценен в качестве письменной формы договора аренды. Согласно п. 11 протокола было решено продлить срок аренды на 11 месяцев с условием установки камер видеонаблюдения, а не заключить новый договор аренды с 1 апреля 2012 года, как посчитал суд. К тому же, на момент заседания градостроительного Совета заключенный с Д.А.А. договор аренды от 06.07.2010 г. продолжал действовать и расторгнут не был. Данный договор, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Согласно п. 6.1 договора все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме. Д.А.А. не представлено доказательств, что между сторонами договора в письменной форме было составлено изменение и (или) дополнение к договору относительно срока его действия.
Судом не принято во внимание, что согласно Положению о градостроительном совете при администрации Бутурлиновского муниципального района, Совет является постоянно действующим совещательным органом при администрации Бутурлиновского муниципального района, осуществляющим рекомендательные функции для субъектов градостроительной деятельности; решения Совета носят рекомендательный (а не обязательный) характер (л.д. 195 - 196). Доказательств, что решение Совета в отношении Д.А.А. было реализовано, материалы дела не содержат.
Возлагая на администрацию Бутурлиновского муниципального района обязанность заключить с Д.А.А. новый договор аренды земельного участка на прежних условиях, предусмотренных договором аренды от 06.07.2010 г., суд не учел, что в соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор только в том случае, если другая сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения.
В данном случае заключение договора аренды земельного участка для администрации в обязательном порядке законом не предусмотрено.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения встречных исковых требований у суда не имелось.
Поскольку суд первой инстанции не применил нормы материального права, подлежащие применению, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, решение подлежит отмене в полном объеме с принятием по делу нового решения, которым исковые требования администрации Бутурлиновского муниципального района подлежат удовлетворению, а во встречном иске Д.А.А. надлежит отказать.
При этом требования Д.А.А. о взыскании в ее пользу судебных расходов по оплате государственной пошлины при подаче встречного иска и расходов на оплату услуг представителя, в силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, удовлетворению также не подлежат.
Поскольку решение выносится в пользу администрации, которая в данном случае в силу закона освобождена от уплаты государственной пошлины при обращении в суд, то на основании ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с Д.А.А. в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в общей сумме 6000 рублей (4000 руб. за подачу иска, 2000 руб. за подачу апелляционной жалобы).
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Бутурлиновского районного суда Воронежской области от 20 декабря 2012 года отменить, принять по делу новое решение.
Обязать Д.А.А. освободить в двухмесячный срок занятый земельный участок (кадастровый квартал .......), с разрешенным использованием - для размещения временного торгового павильона, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Воронежская область, г. Бутурлиновка, ул. Б., ..., общей площадью 50 кв. м путем сноса (демонтажа) за свой счет временного торгового павильона и освобождения от объектов демонтажа.
В удовлетворении встречного иска Д.А.А. к администрации Бутурлиновского муниципального района Воронежской области о признании договора аренды заключенным, возложении обязанности заключить договор аренды в письменной форме, взыскании судебных расходов - отказать.
Взыскать с Д.А.А. в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 6000 рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 21.03.2013 N 33-1395
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 марта 2013 г. N 33-1395
Строка N 25
21 марта 2013 года судебная коллегия по гражданским делам
Воронежского областного суда в составе:
председательствующего - Кузнецовой Л.В.,
судей - Авдеевой С.Н., Свечкова А.И.,
при секретаре К.А.А.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Авдеевой С.Н.
гражданское дело по иску администрации Бутурлиновского муниципального района Воронежской области к Д.А.А. об освобождении земельного участка, по встречному иску Д.А.А. к администрации Бутурлиновского муниципального района о понуждении заключить договор аренды земельного участка
по апелляционной жалобе администрации Бутурлиновского муниципального района Воронежской области
на решение Бутурлиновского районного суда Воронежской области
от 20 декабря 2012 года
(судья райсуда Панасенко В.И.),
установила:
Администрация Бутурлиновского муниципального района Воронежской области обратилась в суд с иском к Д.А.А. с требованиями обязать ответчика освободить занятый земельный участок кадастровый квартал ...., с разрешенным использованием - для размещения временного торгового павильона, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Бутурлиновка, ул. ...., .., общей площадью 50 кв. м, путем сноса (демонтажа) временного торгового павильона за его счет; обязать ответчика освободить земельный участок от объектов демонтажа. В обоснование заявленных требований администрация сослалась на то, что 06 июля 2010 г. с Д.А.А. был заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого земельный участок был предоставлен арендатору на срок до 01.04.2011 г., с применением к отношениям сторон, возникшим до заключения договора с 01.05.2010 г. Условия договора не предполагают его продления после истечения установленного договором срока аренды. Срок аренды участка по договору закончился 01.04.2011 г., договор аренды на новый срок не заключен, ответчик продолжает пользоваться земельным участком без законных оснований и разрешительной документации, на земельном участке расположен временный торговый павильон. Несмотря на неоднократное направление уведомлений о необходимости сноса павильона и приведении участка в первоначальное состояние, Д.А.А. земельный участок не освободила и продолжает его использовать без установленных законом оснований (л.д. 5 - 7, 40).
Д.А.А. обратилась в суд со встречным иском к администрации Бутурлиновского муниципального района Воронежской области с требованиями признать договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Бутурлиновка, ул. Б., ..., общей площадью ... кв. м, между Администрацией Бутурлиновского муниципального района и Д.А.А. заключенным на срок с 01 апреля 2012 года по 01 марта 2013 года на прочих условиях, указанных в договоре аренды указанного земельного участка между теми же сторонами от 06 июля 2010 года; обязать администрацию Бутурлиновского муниципального района заключить с Д.А.А. договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Бутурлиновка, ул. Б., ..., общей площадью 50 кв. м, в письменной форме на прочих условиях, указанных в договоре аренды указанного земельного участка между теми же сторонами от 06 июля 2010 года. Свои требования Д.А.А. мотивировала тем, что несмотря на истечение срока действия последнего договора аренды 01 апреля 2011 года, никаких претензий к ней со стороны администрации не предъявлялось. 20 сентября 2011 года от нее была принята очередная арендная плата за занимаемый участок в сумме 2531 руб. На протяжении всего периода с апреля 2011 года ее супруг Д.Б.Б., действуя в ее интересах, неоднократно обращался в Администрацию с просьбой надлежащим образом оформить существующие арендные отношения, на что получал ответ, что все будет сделано, но позднее, когда будет переизбран новый глава района. 20 марта 2012 г. Д.Б.Б., действуя в интересах супруги Д.А.А., подал в администрацию заявление с просьбой заключить очередной договор аренды спорного земельного участка на срок 11 месяцев с 01 апреля 2012 г. Решением градостроительного Совета при администрации Бутурлиновского муниципального района (протокол заседания N 2 от 02 апреля 2012 г.) спорный земельный участок был предоставлен под кафе "...", а именно договор аренды был продлен сроком на 11 месяцев, с условием установки камер видеонаблюдения. Камеры были установлены незамедлительно. Полагая необходимым заключение договора аренды в надлежащей форме, путем составления единого документа, подписанного сторонами, и указывая, что администрация уклоняется от этого, ссылаясь на ч. 4 ст. 445 ГПК РФ, Д.А.А. заявила встречный иск (л.д. 121 - 123).
Решением Бутурлиновского районного суда Воронежской области от 20 декабря 2012 г. в удовлетворении исковых требований администрации Бутурлиновского муниципального района к Д.А.А. об освобождении земельного участка путем сноса и демонтажа временного торгового павильона отказано, встречный иск Д.А.А. удовлетворен в полном объеме. С администрации Бутурлиновского муниципального района в пользу Д.А.А. взысканы судебные расходы в сумме 15200 рублей (л.д. 219, 220 - 223).
В апелляционной жалобе администрации Бутурлиновского муниципального района ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного (л.д. 227 - 228).
В письменном возражении на апелляционную жалобу Д.А.А. просит решение оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения (л.д. 230 - 232).
В судебное заседание стороны и их представители не явились, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции надлежаще извещены. От представителя администрации Бутурлиновского муниципального района поступило письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя истца. Ответчик о причинах неявки суд апелляционной инстанции не уведомил. Судебная коллегия, в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 6 июля 2010 г. между администрацией Бутурлиновского муниципального района и Д.А.А. был заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в краткосрочную аренду земельный участок, кадастровый квартал ...., с разрешенным использованием - для размещения временного торгового павильона, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, расположенный в Воронежской области, г. Бутурлиновка, ул. Б., ..., общей площадью 50 кв. м. Срок аренды участка установлен с 01.05.2010 г. по 01.04.2011 г., условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения договора с 01.05.2010 г. Общая сумма арендной платы за 11 месяцев определена 12575,28 руб. (л.д. 8 - 11). Согласно акта приема-передачи, арендодатель передал, а арендатор принял в аренду с 01.05.2010 г. по 01.04.2011 г. земельный участок (л.д. 12 - 13).
Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Согласно п. 4.3.2 заключенного между сторонами договора аренды земельного участка арендатор имеет право по истечении срока договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В материалы дела не представлено доказательств, что Д.А.А., надлежащим образом исполняя свои обязанности арендатора, воспользовалась преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, направив в администрацию за три месяца до истечения срока действия договора (до 01.04.2011 г.) соответствующее письменное заявление.
Судом первой инстанции было верно установлено, что по окончании срока действия договора аренды Д.А.А. продолжала пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны администрации.
В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая сторона вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
Учитывая, что договор аренды от 06.07.2010 г. был возобновлен на неопределенный срок, арендодатель (администрация) вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора (Д.А.А.) за три месяца.
В материалы дела представлены уведомления администрации Бутурлиновского муниципального района от 14.05.2012 г. и 27.07.2012 г., направленные Д.Б.Б., в которых указано, что земельный участок будет выставлен на аукционные торги для размещения объекта капитального строительства, в связи с чем предложено произвести снос временного торгового павильона. Уведомления были получены Д.Б.Б. соответственно 15.05.2012 г. и 03.08.2012 г. (л.д. 16 - 19).
Отказывая в удовлетворении требований администрации об освобождении земельного участка, суд первой инстанции посчитал, что истцом не соблюдена процедура отказа от договора аренды, предусмотренная ст. 610 ГК РФ, поскольку требования направлялись в адрес Д.Б.Б., который стороной арендных отношений не является, а Д.А.А. не была уведомлена о принятом решении.
С такими выводами судебная коллегия согласиться не может, поскольку судом не учтено, что в возникших спорных правоотношениях по вопросу аренды земельного участка Д.Б.Б. являлся представителем Д.А.А., уполномоченным соответствующей доверенностью. Д-вы, кроме того, являются супругами и проживают по одному адресу. Во встречном исковом заявлении Д.Б.Б., действуя от имени Д.А.А., также указал, что на протяжении всего периода с апреля 2011 года он действовал в интересах супруги, обращаясь в администрацию Бутурлиновского муниципального района по вопросу оформления арендных правоотношений. Участвуя в судебном разбирательстве в качестве представителя Д.А.А., Д.Б.Б. не отрицал как факт получения уведомлений администрации о сносе торгового павильона, так и факт осведомленности Д.А.А. о действиях представителя и требованиях администрации. Из содержания уведомлений однозначно следует вывод о намерении администрации отказаться от договора аренды.
Суд первой инстанции не учел вышеизложенные обстоятельства и пришел к необоснованному выводу о том, что ответчик не была извещена о прекращении договора аренды и необходимости освободить спорный земельный участок. Таким образом, выводы, изложенные в решении суда, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, что является основанием для его отмены.
Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Поскольку требование ст. 610 ГК РФ в части предупреждения арендатора об отказе от договора аренды за 3 месяца было арендодателем выполнено, то договор аренды от 06.07.2010 г. прекратил свое действие по истечении 3-х месяцев после получения представителем арендатора уведомления, т.е. с 16.08.2012 г., следовательно, правовых оснований для пользования арендованным земельным участком и размещения на нем торгового павильона у ответчика с указанной даты не имелось.
В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно п. 6.3 договора при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.
В соответствии с ч. 2 ст. 62 ЗК РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).
В силу приведенных норм права, и учитывая, что ответчиком спорный земельный участок не освобожден, иск администрации подлежит удовлетворению.
Согласно ч. 2 ст. 206 ГПК РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.
Судебная коллегия полагает возможным установить двухмесячный срок, в течение которого занятый земельный участок ответчиком должен быть освобожден путем сноса (демонтажа) за свой счет временного торгового павильона и освобождения земельного участка от объектов демонтажа.
Удовлетворяя встречные исковые требования, признавая договор аренды земельного участка заключенным с 1 апреля 2012 года по 1 марта 2013 года и возлагая на администрацию Бутурлиновского муниципального района обязанность заключить с Д.А.А. договор аренды земельного участка в письменной форме, суд не привел ни одну норму права, которой он руководствовался при этом.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Разрешая встречный иск, суд исходил из того, что на заседании градостроительного Совета при администрации Бутурлиновского муниципального района от 2 апреля 2012 г. был разрешен вопрос о предоставлении ответчику земельного участка в аренду сроком на 11 месяцев при условии установки камер видеонаблюдения.
Между тем, протокол N 2 внеочередного заседания градостроительного Совета при администрации Бутурлиновского муниципального района от 02.04.2012 г. не может быть расценен в качестве письменной формы договора аренды. Согласно п. 11 протокола было решено продлить срок аренды на 11 месяцев с условием установки камер видеонаблюдения, а не заключить новый договор аренды с 1 апреля 2012 года, как посчитал суд. К тому же, на момент заседания градостроительного Совета заключенный с Д.А.А. договор аренды от 06.07.2010 г. продолжал действовать и расторгнут не был. Данный договор, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Согласно п. 6.1 договора все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме. Д.А.А. не представлено доказательств, что между сторонами договора в письменной форме было составлено изменение и (или) дополнение к договору относительно срока его действия.
Судом не принято во внимание, что согласно Положению о градостроительном совете при администрации Бутурлиновского муниципального района, Совет является постоянно действующим совещательным органом при администрации Бутурлиновского муниципального района, осуществляющим рекомендательные функции для субъектов градостроительной деятельности; решения Совета носят рекомендательный (а не обязательный) характер (л.д. 195 - 196). Доказательств, что решение Совета в отношении Д.А.А. было реализовано, материалы дела не содержат.
Возлагая на администрацию Бутурлиновского муниципального района обязанность заключить с Д.А.А. новый договор аренды земельного участка на прежних условиях, предусмотренных договором аренды от 06.07.2010 г., суд не учел, что в соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор только в том случае, если другая сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения.
В данном случае заключение договора аренды земельного участка для администрации в обязательном порядке законом не предусмотрено.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения встречных исковых требований у суда не имелось.
Поскольку суд первой инстанции не применил нормы материального права, подлежащие применению, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, решение подлежит отмене в полном объеме с принятием по делу нового решения, которым исковые требования администрации Бутурлиновского муниципального района подлежат удовлетворению, а во встречном иске Д.А.А. надлежит отказать.
При этом требования Д.А.А. о взыскании в ее пользу судебных расходов по оплате государственной пошлины при подаче встречного иска и расходов на оплату услуг представителя, в силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, удовлетворению также не подлежат.
Поскольку решение выносится в пользу администрации, которая в данном случае в силу закона освобождена от уплаты государственной пошлины при обращении в суд, то на основании ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с Д.А.А. в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в общей сумме 6000 рублей (4000 руб. за подачу иска, 2000 руб. за подачу апелляционной жалобы).
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Бутурлиновского районного суда Воронежской области от 20 декабря 2012 года отменить, принять по делу новое решение.
Обязать Д.А.А. освободить в двухмесячный срок занятый земельный участок (кадастровый квартал .......), с разрешенным использованием - для размещения временного торгового павильона, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Воронежская область, г. Бутурлиновка, ул. Б., ..., общей площадью 50 кв. м путем сноса (демонтажа) за свой счет временного торгового павильона и освобождения от объектов демонтажа.
В удовлетворении встречного иска Д.А.А. к администрации Бутурлиновского муниципального района Воронежской области о признании договора аренды заключенным, возложении обязанности заключить договор аренды в письменной форме, взыскании судебных расходов - отказать.
Взыскать с Д.А.А. в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 6000 рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)