Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 августа 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гетмановой Т.С.
судей Козловой Т.Д., Михайловой А.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куликом Е.С.
при участии в заседании:
- от Индивидуального предпринимателя Кудрина Сергея Александровича: Хазеева Е.Г. - представитель по доверенности от 27.05.2013 N 4;
- от Общества с ограниченной ответственностью "ОПТИМА": Филимонова Е.А. - представитель по доверенности от 28.05.2013, б/н;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Кудрина Сергея Александровича
на решение от 30.05.2013
по делу N А73-3512/2013
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Левинталь О.М.
по иску Индивидуального предпринимателя Кудрина Сергея Александровича
к Обществу с ограниченной ответственностью "ОПТИМА"
(ОГРН 1072723004155, адрес местонахождения: г. Хабаровск)
об обязании возвратить помещения
установил:
В Арбитражный суд Хабаровского края обратился ИП Кудрин С.А. (истец, предприниматель) к ООО "ОПТИМА" (Общество, ответчик) с требованием об обязании ответчика возвратить истцу нежилые помещения.
Как видно из иска спорными нежилыми помещениями являются: помещения - с номерами помещения I (57-63, 83, 84, 133-139), общей площадью 147, 7 кв. м, расположенные на первом этаже здания по адресу: г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, 171А.
Право требования у истца об освобождении нежилых помещений ответчиком и возвращение их истцу, предприниматель связывает с наличием у ИП Кудрина С.А. права требования на досрочное расторжение договора аренды от 14.06.2008 N 10.
Решением от 30.05.2013 в удовлетворении иска отказано в полном объеме.
Поскольку судом отказано в удовлетворении иска, предприниматель обратился с апелляционной жалобой.
В апелляционной жалобе истец, ссылаясь на п. 2.2.1, 2.3.10 договора аренды от 14.06.2008 N 10, оспаривает вывод арбитражного суда об отсутствии у истца права требования досрочного расторжения договора N 10. Указывая, что на дату подачи настоящего иска в суд первой инстанции ответчиком не исполнена обязанность, предусмотренная п. 2.3.13 о заключении отдельных договоров с поставщиками на поставку коммунальных услуг.
Ответчик не представил отзыв на апелляционную жалобу.
В заседании апелляционного суда представитель предпринимателя изложил доводы жалобы и настаивал на ее удовлетворении; представитель ответчика просил оставить без изменений обжалуемое решение.
Заслушав представителей сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующие обстоятельства.
14.06.2008 между ООО "Север" (арендодатель) и ООО "ОПТИМА" (арендатор) заключен договор N 10 аренды нежилого помещения, (являющегося собственностью Арендодателя), а именно: помещения общей площадью 147,7 (сто сорок семь целых и семь десятых) квадратных метра, расположенные на первом этаже в здании по адресу: г. Хабаровск ул. Тихоокеанская, д. 171А.
Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО за номером 27-27-01\\075\\2008-310.
Как видно из материалов дела арендодателем надлежащим образом выполнены обязанности по передаче во временное пользование предмета аренды; спорные объекты недвижимости на дату подачи иска фактически находятся во временном пользовании у ответчика (ООО "ОПТИМА").
В дальнейшем, после заключения и исполнения условий названного договора, к предпринимателю Кудрину С.А. перешло, в установленном законом порядке, право собственности на нежилые помещения, являющиеся предметом аренды по договору N 10, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.08.2012 серии 27-АВ 767576 (л.д. 10).
В связи с чем, между предпринимателем и ООО "ОПТИМА" 27.08.2012 заключено дополнительное соглашение к договору N 10. Названное дополнительное соглашение 26.12.2012 зарегистрировано Управлением Росреестра по Хабаровскому краю - запись N 27-27-01/360/2012-923.
Согласно п. 2.3.13 договора арендатор обязан своевременно оплачивать арендную плату, потребление электрической энергии, отопления, водоснабжения, техническое обслуживание, другие коммунальные и эксплуатационные услуги по счетам соответствующих служб, заключив с ними договоры (соглашения). На временное отсутствие вышеуказанных договоров (соглашений) счета за коммунальные и другие услуги выставляет арендодатель. Выполнять все требования и нести затраты, в том числе штрафные санкции, предъявляемые арендодателю соответствующими организациями и разрешительными системами (СЭС, Энергосбыт, пожарная инспекция и др.).
Согласно п. 2.2.1 арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке при невыполнении арендатором какого-либо из условий договора в т.ч. п. 2.3.13.
На основании названных пунктов договора, ИП Кудрин С.А. письмом от 29.08.2012 г. уведомил ООО "ОПТИМА" о необходимости заключения в 7-мидневный срок договоров электроснабжения, водоснабжения напрямую с соответствующими организациями, что предусмотрено пунктами 2.3.12, 2.3.13, 3.5 договора аренды N 10 от 14.06.2008.
11.09.2012 года ответчик направил истцу ответ на уведомление от 28.09.2012 года. В своем ответе арендатор указал на то, что договор на оказание услуг по вывозу мусора ответчиком заключен, но в соответствии с п. 2.3.13 договора не ограничен во времени на заключение договоров электроснабжения, отопления и канализации, водоснабжения и предоставленный 7-дневный срок не является разумным для заключения договоров. Вместе с тем арендатор не отказывается от оплаты потребленных услуг по всем счетам.
15.10.2012 истец направил ответчику повторное уведомление о необходимости заключения договоров электроснабжения, отопления и канализации, водоснабжения и вывоза мусора до 01.12.2012 года. А также обратился с требованием об оплате указанных услуг соответствующим организациям по выставляемым ими счетам. В случае невозможности заключения прямых договоров, было предложено расторгнуть договор аренды N 10 от 14.06.2012 в добровольном порядке.
26.11.2012 ответчик направил истцу ответ на уведомление от 15.10.2012 г. о том, что работа по заключению договоров электроснабжения, отопления и канализации, водоснабжения ведется. В организации, которые предоставляют все вышеперечисленные услуги, направлены письма с предложением о заключении договоров.
Как видно из материалов дела, на дату принятия судом первой инстанции настоящего иска к производству ответчик заключил только договор на вывоз и захоронение ТБО.
Поскольку ответчик не заключил прямые договоры с поставщиками коммунальных ресурсов, предприниматель обратился в суд с настоящим иском.
Кроме того, письмами от 25.10.2012 ответчик обратился с просьбой в МУП "Водоканал" заключить прямой договор водоснабжения, в ОАО "ДЭК" - заключить договор на поставку электроэнергии, в ОАО "ДГК" - заключить договор теплоснабжения.
Письмом от 02.11.2012 МУП "Водоканал" направил письменный отказ в заключении отдельного договора на поставку коммунальных услуг со ссылкой на п. 1 "Правил пользования системами коммунального хозяйства водоснабжения и канализации в РФ", утвержденных постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 N 167 согласно которым абонентом является юридическое лицо, а также предприниматели без образования юридического лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении объекты, системы водоснабжения и (или) канализации, которые непосредственно присоединены к системам коммунального водоснабжения и (или) канализации, заключившие с организацией водопроводно-канализационного хозяйства в установленном порядке договор на отпуск (получение) воды и (или) прием (сброс) сточных вод.
Письмом от 06.11.2012 ОАО "Дальневосточная энергетическая компания" указало, что для заключения прямого договора на поставку электроэнергии необходимо предоставить, в том числе технические документы: акт о технологическом присоединении составленный владельцем электронного хозяйства, к чьим сетям присоединены энергосберегающие устройства потребителя; акт разграничения балансовой принадлежности электросетей, к чьим сетям присоединены энергосберегающие потребители; акт допуска прибора учета в эксплуатацию - при наличии прибора учета; акт согласования технологической и (или) аварийной брони (составленный потребителем и сетевой организацией, к чьим сетям присоединены энергопринимающие устройства.
ОАО "Дальневосточная генерирующая компания" письмом от 13.11.2012 отказало в заключении прямого договора с ООО "ОПТИМА". Отказывая в заключении договора ОАО "ДГК руководствовалась п. п. 35, 36 "Правил организации теплоснабжения", из которых следует то, что если в жилом доме имеется встроенное или пристроенное жилое помещение и тепловой ввод находится в жилой части дома, то заявка о заключении договора теплоснабжения подается лицом, осуществляющим деятельность по управлению многоквартирным домом. Поскольку арендуемое помещение является пристроенным к жилому дому, а тепловой ввод находится в жилой части дома то у ответчика нет законного основания на заключение отдельного договора теплоснабжения.
17.01.2013 года ООО "ОПТИМА" обратилось в управляющую компанию, обслуживающую жилой дом к которому пристроено арендованное помещение (МУП по г. Хабаровску УО "МКД"). УО "МКД" пояснили, что самостоятельных договоров на теплоснабжение с владельцами помещений управляющая компания не заключает, поскольку это противоречит закону.
В связи с чем, при разрешении спора, суд установил, что ответчик, своевременно и, проявляя разумную исполнительность ООО "ОПТИМА" обратилось в надлежащие организации для исполнения условий договора аренды согласно требованиям арендодателя по заключению прямых договоров.
Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из неправомерности требований истца об освобождении помещений при отсутствии прямых договоров, заключенных арендатором. Поскольку неисполнение обязанности арендатора по заключению прямых договоров зависит не только от арендатора, но и от действий иных организаций, поставляющих услуги. А также и от арендодателя, являющегося собственником помещения, который не предпринял зависящих от него действия для обеспечения возможности арендатора по заключению прямых договоров, а также то, что отсутствие прямых договоров по существу не является нарушением условий договора. Поскольку невозможность их заключения является следствием нормативных ограничений прав арендатора, не являющегося собственником помещения.
Кроме того, суд первой инстанции отметил, что истец не представил в нарушение ст. 65 АПК РФ доказательств передачи ответчику необходимых полномочий и документации для заключения договоров.
Шестой арбитражный апелляционный суд не установил оснований для удовлетворения апелляционной жалобы в связи со следующим.
Оспаривая названный вывод арбитражного суда, истец, указывает на факт отсутствия договоров, заключенных ответчиком с поставщиками коммунальных услуг. Полагая, что само по себе отсутствие названных услуг, в силу п. 2.3.13, 2.2.1 является безусловным основанием для расторжения договора аренды N 10.
Порядок, основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя регламентирован в ст. 619 ГК РФ.
Кроме того, названная ст. 619 ГК РФ содержит отсылочную норму на ст. 450 ГК РФ. А именно, содержится указание о том, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Как видно и материалов дела, истец в обоснование наличия права требования о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя, ссылается на отсутствие прямых договоров, заключенных ответчиком с поставщиками коммунальных услуг. Названное обстоятельство является единственным основанием, которое предприниматель связывает наличием у ИП Кудрина С.А. названного права на досрочное расторжение договора аренды.
В материалах дела отсутствуют доказательства о наличии нарушений, со стороны ответчика, как арендатора, предусмотренных в ст. 619 ГК РФ.
Как видно из материалов дела в декабре 2012 и январе 2013 ответчик обратился к истцу с просьбой предоставить соответствующие документы, после чего обязался провести дальнейшую работу по заключению отдельного договора энергоснабжения.
Между тем, названные документы истец в адрес ООО "ОПТИМА" не предоставил.
В связи с чем, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что истец своими действиями не дал возможности ответчику исполнить надлежащим образом свои договорные обязательства в части заключения прямых договоров, в связи с чем, отказ от договора аренды является неправомерным.
У ответчика отсутствует право собственности на спорные объекты недвижимости.
Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Право лица, не являющегося собственником недвижимости, на заключение прямых договоров с поставщиками на поставку коммунального ресурса органично действующим законодательством.
В связи с чем, ИП Кудрин С.А., как собственник спорных объектов недвижимости не праве требовать от ответчика исполнения обязанности, противоречащей требованиям действующего законодательства.
Поэтому суд правомерно отказал в удовлетворении иска в полном объеме.
Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ИП Кудрина С.А. по изложенным в ней доводам.
Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Судебные расходы относительно государственной пошлины взыскиваются со стороны с учетом ее оплаты, осуществленной при подаче апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 30.05.2013 года по делу N А73-3512/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
Т.С.ГЕТМАНОВА
Судьи
Т.Д.КОЗЛОВА
А.И.МИХАЙЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.08.2013 N 06АП-3471/2013 ПО ДЕЛУ N А73-3512/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 августа 2013 г. N 06АП-3471/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 августа 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гетмановой Т.С.
судей Козловой Т.Д., Михайловой А.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куликом Е.С.
при участии в заседании:
- от Индивидуального предпринимателя Кудрина Сергея Александровича: Хазеева Е.Г. - представитель по доверенности от 27.05.2013 N 4;
- от Общества с ограниченной ответственностью "ОПТИМА": Филимонова Е.А. - представитель по доверенности от 28.05.2013, б/н;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Кудрина Сергея Александровича
на решение от 30.05.2013
по делу N А73-3512/2013
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Левинталь О.М.
по иску Индивидуального предпринимателя Кудрина Сергея Александровича
к Обществу с ограниченной ответственностью "ОПТИМА"
(ОГРН 1072723004155, адрес местонахождения: г. Хабаровск)
об обязании возвратить помещения
установил:
В Арбитражный суд Хабаровского края обратился ИП Кудрин С.А. (истец, предприниматель) к ООО "ОПТИМА" (Общество, ответчик) с требованием об обязании ответчика возвратить истцу нежилые помещения.
Как видно из иска спорными нежилыми помещениями являются: помещения - с номерами помещения I (57-63, 83, 84, 133-139), общей площадью 147, 7 кв. м, расположенные на первом этаже здания по адресу: г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, 171А.
Право требования у истца об освобождении нежилых помещений ответчиком и возвращение их истцу, предприниматель связывает с наличием у ИП Кудрина С.А. права требования на досрочное расторжение договора аренды от 14.06.2008 N 10.
Решением от 30.05.2013 в удовлетворении иска отказано в полном объеме.
Поскольку судом отказано в удовлетворении иска, предприниматель обратился с апелляционной жалобой.
В апелляционной жалобе истец, ссылаясь на п. 2.2.1, 2.3.10 договора аренды от 14.06.2008 N 10, оспаривает вывод арбитражного суда об отсутствии у истца права требования досрочного расторжения договора N 10. Указывая, что на дату подачи настоящего иска в суд первой инстанции ответчиком не исполнена обязанность, предусмотренная п. 2.3.13 о заключении отдельных договоров с поставщиками на поставку коммунальных услуг.
Ответчик не представил отзыв на апелляционную жалобу.
В заседании апелляционного суда представитель предпринимателя изложил доводы жалобы и настаивал на ее удовлетворении; представитель ответчика просил оставить без изменений обжалуемое решение.
Заслушав представителей сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующие обстоятельства.
14.06.2008 между ООО "Север" (арендодатель) и ООО "ОПТИМА" (арендатор) заключен договор N 10 аренды нежилого помещения, (являющегося собственностью Арендодателя), а именно: помещения общей площадью 147,7 (сто сорок семь целых и семь десятых) квадратных метра, расположенные на первом этаже в здании по адресу: г. Хабаровск ул. Тихоокеанская, д. 171А.
Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО за номером 27-27-01\\075\\2008-310.
Как видно из материалов дела арендодателем надлежащим образом выполнены обязанности по передаче во временное пользование предмета аренды; спорные объекты недвижимости на дату подачи иска фактически находятся во временном пользовании у ответчика (ООО "ОПТИМА").
В дальнейшем, после заключения и исполнения условий названного договора, к предпринимателю Кудрину С.А. перешло, в установленном законом порядке, право собственности на нежилые помещения, являющиеся предметом аренды по договору N 10, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.08.2012 серии 27-АВ 767576 (л.д. 10).
В связи с чем, между предпринимателем и ООО "ОПТИМА" 27.08.2012 заключено дополнительное соглашение к договору N 10. Названное дополнительное соглашение 26.12.2012 зарегистрировано Управлением Росреестра по Хабаровскому краю - запись N 27-27-01/360/2012-923.
Согласно п. 2.3.13 договора арендатор обязан своевременно оплачивать арендную плату, потребление электрической энергии, отопления, водоснабжения, техническое обслуживание, другие коммунальные и эксплуатационные услуги по счетам соответствующих служб, заключив с ними договоры (соглашения). На временное отсутствие вышеуказанных договоров (соглашений) счета за коммунальные и другие услуги выставляет арендодатель. Выполнять все требования и нести затраты, в том числе штрафные санкции, предъявляемые арендодателю соответствующими организациями и разрешительными системами (СЭС, Энергосбыт, пожарная инспекция и др.).
Согласно п. 2.2.1 арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке при невыполнении арендатором какого-либо из условий договора в т.ч. п. 2.3.13.
На основании названных пунктов договора, ИП Кудрин С.А. письмом от 29.08.2012 г. уведомил ООО "ОПТИМА" о необходимости заключения в 7-мидневный срок договоров электроснабжения, водоснабжения напрямую с соответствующими организациями, что предусмотрено пунктами 2.3.12, 2.3.13, 3.5 договора аренды N 10 от 14.06.2008.
11.09.2012 года ответчик направил истцу ответ на уведомление от 28.09.2012 года. В своем ответе арендатор указал на то, что договор на оказание услуг по вывозу мусора ответчиком заключен, но в соответствии с п. 2.3.13 договора не ограничен во времени на заключение договоров электроснабжения, отопления и канализации, водоснабжения и предоставленный 7-дневный срок не является разумным для заключения договоров. Вместе с тем арендатор не отказывается от оплаты потребленных услуг по всем счетам.
15.10.2012 истец направил ответчику повторное уведомление о необходимости заключения договоров электроснабжения, отопления и канализации, водоснабжения и вывоза мусора до 01.12.2012 года. А также обратился с требованием об оплате указанных услуг соответствующим организациям по выставляемым ими счетам. В случае невозможности заключения прямых договоров, было предложено расторгнуть договор аренды N 10 от 14.06.2012 в добровольном порядке.
26.11.2012 ответчик направил истцу ответ на уведомление от 15.10.2012 г. о том, что работа по заключению договоров электроснабжения, отопления и канализации, водоснабжения ведется. В организации, которые предоставляют все вышеперечисленные услуги, направлены письма с предложением о заключении договоров.
Как видно из материалов дела, на дату принятия судом первой инстанции настоящего иска к производству ответчик заключил только договор на вывоз и захоронение ТБО.
Поскольку ответчик не заключил прямые договоры с поставщиками коммунальных ресурсов, предприниматель обратился в суд с настоящим иском.
Кроме того, письмами от 25.10.2012 ответчик обратился с просьбой в МУП "Водоканал" заключить прямой договор водоснабжения, в ОАО "ДЭК" - заключить договор на поставку электроэнергии, в ОАО "ДГК" - заключить договор теплоснабжения.
Письмом от 02.11.2012 МУП "Водоканал" направил письменный отказ в заключении отдельного договора на поставку коммунальных услуг со ссылкой на п. 1 "Правил пользования системами коммунального хозяйства водоснабжения и канализации в РФ", утвержденных постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 N 167 согласно которым абонентом является юридическое лицо, а также предприниматели без образования юридического лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении объекты, системы водоснабжения и (или) канализации, которые непосредственно присоединены к системам коммунального водоснабжения и (или) канализации, заключившие с организацией водопроводно-канализационного хозяйства в установленном порядке договор на отпуск (получение) воды и (или) прием (сброс) сточных вод.
Письмом от 06.11.2012 ОАО "Дальневосточная энергетическая компания" указало, что для заключения прямого договора на поставку электроэнергии необходимо предоставить, в том числе технические документы: акт о технологическом присоединении составленный владельцем электронного хозяйства, к чьим сетям присоединены энергосберегающие устройства потребителя; акт разграничения балансовой принадлежности электросетей, к чьим сетям присоединены энергосберегающие потребители; акт допуска прибора учета в эксплуатацию - при наличии прибора учета; акт согласования технологической и (или) аварийной брони (составленный потребителем и сетевой организацией, к чьим сетям присоединены энергопринимающие устройства.
ОАО "Дальневосточная генерирующая компания" письмом от 13.11.2012 отказало в заключении прямого договора с ООО "ОПТИМА". Отказывая в заключении договора ОАО "ДГК руководствовалась п. п. 35, 36 "Правил организации теплоснабжения", из которых следует то, что если в жилом доме имеется встроенное или пристроенное жилое помещение и тепловой ввод находится в жилой части дома, то заявка о заключении договора теплоснабжения подается лицом, осуществляющим деятельность по управлению многоквартирным домом. Поскольку арендуемое помещение является пристроенным к жилому дому, а тепловой ввод находится в жилой части дома то у ответчика нет законного основания на заключение отдельного договора теплоснабжения.
17.01.2013 года ООО "ОПТИМА" обратилось в управляющую компанию, обслуживающую жилой дом к которому пристроено арендованное помещение (МУП по г. Хабаровску УО "МКД"). УО "МКД" пояснили, что самостоятельных договоров на теплоснабжение с владельцами помещений управляющая компания не заключает, поскольку это противоречит закону.
В связи с чем, при разрешении спора, суд установил, что ответчик, своевременно и, проявляя разумную исполнительность ООО "ОПТИМА" обратилось в надлежащие организации для исполнения условий договора аренды согласно требованиям арендодателя по заключению прямых договоров.
Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из неправомерности требований истца об освобождении помещений при отсутствии прямых договоров, заключенных арендатором. Поскольку неисполнение обязанности арендатора по заключению прямых договоров зависит не только от арендатора, но и от действий иных организаций, поставляющих услуги. А также и от арендодателя, являющегося собственником помещения, который не предпринял зависящих от него действия для обеспечения возможности арендатора по заключению прямых договоров, а также то, что отсутствие прямых договоров по существу не является нарушением условий договора. Поскольку невозможность их заключения является следствием нормативных ограничений прав арендатора, не являющегося собственником помещения.
Кроме того, суд первой инстанции отметил, что истец не представил в нарушение ст. 65 АПК РФ доказательств передачи ответчику необходимых полномочий и документации для заключения договоров.
Шестой арбитражный апелляционный суд не установил оснований для удовлетворения апелляционной жалобы в связи со следующим.
Оспаривая названный вывод арбитражного суда, истец, указывает на факт отсутствия договоров, заключенных ответчиком с поставщиками коммунальных услуг. Полагая, что само по себе отсутствие названных услуг, в силу п. 2.3.13, 2.2.1 является безусловным основанием для расторжения договора аренды N 10.
Порядок, основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя регламентирован в ст. 619 ГК РФ.
Кроме того, названная ст. 619 ГК РФ содержит отсылочную норму на ст. 450 ГК РФ. А именно, содержится указание о том, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Как видно и материалов дела, истец в обоснование наличия права требования о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя, ссылается на отсутствие прямых договоров, заключенных ответчиком с поставщиками коммунальных услуг. Названное обстоятельство является единственным основанием, которое предприниматель связывает наличием у ИП Кудрина С.А. названного права на досрочное расторжение договора аренды.
В материалах дела отсутствуют доказательства о наличии нарушений, со стороны ответчика, как арендатора, предусмотренных в ст. 619 ГК РФ.
Как видно из материалов дела в декабре 2012 и январе 2013 ответчик обратился к истцу с просьбой предоставить соответствующие документы, после чего обязался провести дальнейшую работу по заключению отдельного договора энергоснабжения.
Между тем, названные документы истец в адрес ООО "ОПТИМА" не предоставил.
В связи с чем, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что истец своими действиями не дал возможности ответчику исполнить надлежащим образом свои договорные обязательства в части заключения прямых договоров, в связи с чем, отказ от договора аренды является неправомерным.
У ответчика отсутствует право собственности на спорные объекты недвижимости.
Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Право лица, не являющегося собственником недвижимости, на заключение прямых договоров с поставщиками на поставку коммунального ресурса органично действующим законодательством.
В связи с чем, ИП Кудрин С.А., как собственник спорных объектов недвижимости не праве требовать от ответчика исполнения обязанности, противоречащей требованиям действующего законодательства.
Поэтому суд правомерно отказал в удовлетворении иска в полном объеме.
Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ИП Кудрина С.А. по изложенным в ней доводам.
Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Судебные расходы относительно государственной пошлины взыскиваются со стороны с учетом ее оплаты, осуществленной при подаче апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 30.05.2013 года по делу N А73-3512/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
Т.С.ГЕТМАНОВА
Судьи
Т.Д.КОЗЛОВА
А.И.МИХАЙЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)