Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Мухаметовой Н.М.
судей Арманшиной Э.Ю., Ткачевой А.А.
при секретаре Х.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Д.Т.С. на решение Кировского районного суда ... РБ от ... года, по делу по иску индивидуального предпринимателя Д. Д.Т.С. к Г.Э.Р., о расторжении договора аренды, взыскании суммы арендной платы, эксплуатационных расходов и пени, которым постановлено:
исковые требования индивидуального предпринимателя Д. Д.Т.С. к Г.Э.Р. о расторжении договора аренды, взыскании суммы арендной платы, эксплуатационных расходов, пени, судебных издержек, удовлетворить частично.
Взыскать с Г.Э.Р. в пользу индивидуального предпринимателя Д. Д.Т.С. пени в размере N ... руб.
Решение в части взыскания с Г.Э.Р. в пользу индивидуального предпринимателя Д.Т.С. пени в сумме N ... руб. в исполнение не приводить.
Взыскать с Г.Э.Р. в пользу индивидуального предпринимателя Д. Д.Т.С. расходы на оплату услуг представителя в размере N ... руб.
В удовлетворении остальных исковых требований Д. Д.Т.С. к Г.Э.Р. о расторжении договора аренды, взыскании суммы арендной платы, эксплуатационных расходов, пени, судебных издержек, отказать.
Заслушав доклад судьи Верховного суда РБ Арманшиной Э.Ю., судебная коллегия
установила:
Индивидуальный предприниматель Д.Т.С. обратилась в суд к Г.Э.Р. с иском о расторжении договора аренды, взыскании суммы арендной платы, эксплуатационных расходов, пени, судебных издержек. В обоснование своих требований указала, что ... года между ней и ответчицей Г.Э.Р. заключен договор аренды на предмет предоставления нежилого помещения, площадью N ... кв. м, расположенного на первом этаже по адресу: ..., сроком на одиннадцать месяцев, т.е. с ... года по ... года Согласно данному договору по обоюдному согласию сторон размер арендной платы за пользование нежилым помещением составляет N ... рублей за квадратный метр в месяц без налога (НДС). Арендатор вносит арендную плату авансом за один месяц вперед не позднее N ...-го числа предыдущего месяца. Арендная плата за сентябрь производится в день подписания договора, арендная плата за остаток августа месяца в размере N ... (N ...) дней в сумме N ... (N ...) рубля и арендная плата за октябрь производится до N ... сентября, дальнейшие платежи производятся, согласно договору. За каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере N ...% от суммы задолженности. В случае просрочки арендной платы более, чем на N ... дней Арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы за N ... последующих месяца. Эксплуатационные расходы, центральное отопление, водоснабжение, энергоснабжение, канализация и другие коммунальные услуги не включены в стоимость арендной платы и оплачиваются Арендатором самостоятельно, либо согласно выставленных счетов Арендодателя одновременно с уплатой арендной платы. Данный договор был составлен в письменной форме в двух экземплярах, ответчиком подписан собственноручно. Арендная плата ответчиком, по договору аренды с ... года по ... года была произведена в полном объеме за три месяца, и частично за декабрь месяц, по следующей схеме: ... года (за N ... дней) - N ... рублей оплачено, ... года (за сентябрь) - N ... рублей оплачено, ... года - (за октябрь) N ... рублей оплачено, ... года (за ноябрь) N ... рублей оплачено, ... года (за декабрь) N ... рублей оплачено за N ... дней, всего N ... рублей. Таким образом, с ... года г. включительно по ... года, ответчик имеет долг по оплате аренды в размере N ... руб. Долг по эксплуатационным расходам на момент подачи искового заявления составляет за N ... месяцев - N ... рублей. Сумма процентов (пени) из расчета N ...% за каждый день от суммы задолженности на момент до N ... июня включительно составляет N ... руб. N ... коп. С учетом того, что ... года ответчик добровольно выплатила истцу N ... рублей, истец, уточнив свои исковые требования, просила суд взыскать с Г.Э.Р. в свою пользу основную сумму долга за аренду помещения в размере N ... рублей, эксплуатационные расходы в размере N ... рублей (за период с... года по ... года), проценты (пени) из расчета N ...% за каждый день от суммы долга в размере N ... рублей, госпошлину в сумме N ... рублей, расходы на оплату юридических услуг в размере N ... рублей.
Судом вынесено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе Д.Т.С. ставится вопрос об отмене решения суда в связи с его незаконностью и необоснованностью. В обоснование своих возражений указывается, что при рассмотрении дела судом не учтен тот факт, что при заключении договора аренды ответчик четко понимал и определил срок пользования арендным помещением - N ... месяцев, т.е. с ... года по ... года. Судом необоснованно переданные денежные средства в размере N ... рублей засчитаны в качестве погашения основного долга. Считает, что в соответствии со ст. 319 ГК РФ сумма арендных платежей должна быть рассчитана таким образом, что сначала погашаются издержки кредитора, потом проценты, и в оставшейся части - основная сумма долга. Указывает, что суд незаконно отказал во взыскании с ответчика суммы эксплуатационных расходов в размере N ... рублей, поскольку отсутствие актов сдачи - приемки работ - факт выполнения указанных работ и принятия их истцом как заказчиком, является недоказанным. Размер неустойки, определенный судом, является явно несоразмерным последствием нарушения ответчиком своих обязательств.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Г.Э.Р. - Б.А.Ф. (по доверенности), судебная коллегия находит обжалуемое решение суда подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения в связи со следующим.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч. 1 ст. 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно ч. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
В соответствии с частью 2 статьи 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.
Как усматривается из материалов гражданского дела истец является собственником нежилого помещения, что подтверждается свидетельством о праве собственности серии ... от ... года, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... (л.д. N ...).
... года между истцом ИП Д.Т.С. и ответчицей Г.Э.Р. заключен договор аренды на предмет предоставления нежилого помещения, площадью N ... кв. м, расположенного на первом этаже по адресу: ..., сроком на одиннадцать месяцев, т.е. с ... года по ... года (л.д. N ...).
В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды нежилого помещения от ... года арендная плата за пользование нежилым помещением составляет N ... рублей за квадратный метр в месяц без налога (НДС). Оплата производится в рублях, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя, либо наличными с составлением соответствующих документов. Арендатор вносит арендную плату авансом за один месяц вперед не позднее N ...-го числа предыдущего месяца (п. 2.3 договора аренды).
В соответствии с п. 2.4 договора аренды от ... года арендная плата за сентябрь производится в день подписания договора.
Согласно п. 2.5 договора стороны договорились: арендная плата за остаток августа месяца в размере N ... дней в сумме N ... рубля и арендная плата за октябрь производится до N ... сентября. Дальнейшие платежи производятся согласно п. 2.3 Договором аренды от ... года в п. 2.4 предусмотрено начисление пени в размере N ...% (один процент) от суммы задолженности за каждый день просрочки перечисления арендной платы.
В соответствии с пунктом 3.1.1 договора аренды нежилого помещения от ... года предусмотрена обязанность Арендодателя передать нежилое помещение Арендатору по акту приема - передачи в срок не позднее подписания указанного договора.
Согласно акту приема - передачи к договору аренды нежилого помещения N б/н от ... года истец передал, а ответчик принял нежилое помещение, площадью N ... кв. м, расположенное по адресу: ... (л.д. N ...).
В соответствии с актом приема - передачи нежилого помещения от ... года нежилое помещение, площадью N ... кв. м, расположенное по адресу: ..., возвращено истцу от ответчика.
Сторонами факт передачи ответчиком денежных средств в размере N ... рублей истцу в счет арендной платы не оспаривается.
... года между представителем истца Д.К.Е. и ответчиком Г.Э.Р. заключено соглашение к договору аренды нежилого помещения от ... года, согласно которому в счет арендной платы за помещение по договору аренды нежилого помещения от ... года Г.Э.Р. передает, а представитель истца Д.К.Е. принимает денежные средства в размере N ... рублей за следующие периоды: за декабрь ... года. в размере N ... рублей, за январь ... года. в размере N ... рублей, за февраль ... года. в размере N ... рублей, за март ... года. в размере N ... рублей, за апрель ... года. в размере N ... рублей, за май ... года. в размере N ... рублей, за июнь ... года. частично в размере N ... рублей. К соглашению составлена расписка от ... года о получении в счет погашения задолженности по арендной плате денежных средств в размере N ... рублей (л.д. N ...).
Таким образом, судом 1 инстанции установлено, что ответчик Г.Э.Р. передала истцу ИП Д.Т.С. денежные средства в сумме N ... рублей.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
С учетом вышеприведенных правовых норм, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что в связи с тем, что истцом не доказана передача нежилого помещения ответчику ранее ... года, следовательно, именно с даты подписания сторонами акта приема - передачи, у ответчика возникла обязанность по внесению арендной платы за пользование нежилым помещением. Кроме того, намерения сторон по передаче нежилого помещения в аренду и само обстоятельство передачи помещения в аренду в силу статьи 655 ГК РФ и статьи 60 ГПК РФ могут подтверждаться только подписанным обеими сторонами передаточным актом. Следовательно, истец как арендодатель вправе требовать с ответчика - арендатора внесение арендной платы только с момента состоявшейся передачи помещения, а именно, с ... года по ... года В связи с чем, общая сумма арендной платы за N ... месяцев (с ... года по ... года) составляет N ... рублей.
Доводы представителя истца о том, что в акте приема - передачи допущена техническая ошибка и в действительности акт подписан... года, не нашли своего подтверждения в ходе судебного заседания. Кроме того, дата передачи имущества и дата заключения договора аренды не обязательно должны совпадать, так как передача имущества в аренду как до, так и после заключения договора аренды, не противоречит действующему законодательству (ч. 2 ст. 425 ГК РФ, ч. 2 ст. 433 ГК РФ).
Судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что исходя из фактического пользования нежилым помещением ответчика, а также переданной Г.Э.Р. истцу суммы, в размере N ... рублей, задолженность ответчика перед истцом по уплате арендной платы в размере N ... рублей за весь период аренды, отсутствует.
Довод истца о том, что денежные средства в размере N ... рублей, переданные ответчиком истцу ... года, должны быть на основании ст. 319 ГК РФ засчитаны в счет пени за просрочку оплаты арендной платы, судебная коллегия так же находит несостоятельным.
Согласно ст. 319 ГК РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.
Вместе с тем, указанная правовая норма не регулирует отношения, связанные с привлечением должника к ответственности за нарушение обязательства, а определяет порядок исполнения денежного обязательства, которое должник принял на себя при заключении договора. Кроме того, указанная норма Закона является диспозитивной, что означает об ином порядке погашения частичного платежа, предусмотренном соглашением сторон.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда 1 инстанции о том, что из суммы в размере N ... рублей, переданной ответчиком истцу в счет арендной платы, денежные средства в размере N ... рублей подлежат погашению в счет оплаты услуг по подогреву воды в размере N ... рублей, услуг по поставке отопления в сумме N ... рублей, услуг по подпитке в сумме N ... рублей, услуг по долевому участию в капитальном ремонте в сумме N ... рублей, услуг по водоснабжению и водоотведению в сумме N ... рублей, услуг по долевому участию в техническом обслуживании в сумме N ... рублей.
Таким образом, ответчиком перед истцом погашена сумма коммунальных и иных услуг в размере N ... рублей. Ответчиком излишне уплачено истцу N ... рублей (N ... - N ... - N ... - N ... - N ...- N ... - N ... = N ... руб.).
Судом обоснованно отказано в удовлетворении исковых требований истца о взыскании расходов за охрану помещения в размере N ... рублей, поскольку в соответствии с договором аренды нежилого помещения охрана помещения не включена в перечень платежей, подлежащих оплате Арендатором. Судебная коллегия также соглашается с выводами суда об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика расходов за пользование электроэнергией в размере N ... рублей, за содержание контейнерной площадки в размере N ... руб., а также за транспортировку и размещение отходов в размере N ... руб., поскольку истцом не представлено допустимых доказательств по несению таких расходов.
Статья 330 Гражданского кодекса РФ признает неустойкой определенную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно части 1 статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств, независимо от того является неустойка законной или договорной.
В силу пункта 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 от 01 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой гражданского кодекса Российской Федерации" при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
С учетом требований закона и характера допущенного ответчиком нарушения, судебная коллегия полагает, что судом 1 инстанции обоснованно взыскана с ответчика в пользу истца неустойка в размере N ... рублей. Указанная сумма соответствует требованиям разумности и справедливости.
Согласно ст. 100 ГК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Из материалов дела усматривается, что для защиты своих интересов истец вынужден был обратиться за юридической помощью. Она понесла расходы в размере N ... рублей на оплату юридических услуг.
Судебная коллегия полагает, что суд, принимая во внимание объект судебной защиты и объем защищаемого права, категорию спора и уровень его сложности, а также затраченное время на его рассмотрение, совокупность представленных сторонами в подтверждение своей правовой позиции документов и фактические результаты рассмотрения заявленных требований, обоснованно пришел к выводу, что с ответчика Г.Э.Р. подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в сумме N ... рублей.
При вынесении решения судом правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, данные обстоятельства подтверждены исследованными судом доказательствами, оценка которым дана в соответствии с требованиями ст. ст. 67, 196 ГПК РФ, нормы материального и процессуального права судом применены верно, оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда ... Республики Башкортостан от ... года по делу по иску индивидуального предпринимателя Д.Т.С. к Г.Э.Р. о расторжении договора аренды, взыскании суммы арендной платы, эксплуатационных расходов и пени, оставить без изменения, апелляционную жалобу Д.Т.С. - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.М.МУХАМЕТОВА
Судьи
А.А.ТКАЧЕВА
Э.Ю.АРМАНШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 13.11.2012 ПО ДЕЛУ N 33-12204/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 ноября 2012 г. по делу N 33-12204/2012
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Мухаметовой Н.М.
судей Арманшиной Э.Ю., Ткачевой А.А.
при секретаре Х.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Д.Т.С. на решение Кировского районного суда ... РБ от ... года, по делу по иску индивидуального предпринимателя Д. Д.Т.С. к Г.Э.Р., о расторжении договора аренды, взыскании суммы арендной платы, эксплуатационных расходов и пени, которым постановлено:
исковые требования индивидуального предпринимателя Д. Д.Т.С. к Г.Э.Р. о расторжении договора аренды, взыскании суммы арендной платы, эксплуатационных расходов, пени, судебных издержек, удовлетворить частично.
Взыскать с Г.Э.Р. в пользу индивидуального предпринимателя Д. Д.Т.С. пени в размере N ... руб.
Решение в части взыскания с Г.Э.Р. в пользу индивидуального предпринимателя Д.Т.С. пени в сумме N ... руб. в исполнение не приводить.
Взыскать с Г.Э.Р. в пользу индивидуального предпринимателя Д. Д.Т.С. расходы на оплату услуг представителя в размере N ... руб.
В удовлетворении остальных исковых требований Д. Д.Т.С. к Г.Э.Р. о расторжении договора аренды, взыскании суммы арендной платы, эксплуатационных расходов, пени, судебных издержек, отказать.
Заслушав доклад судьи Верховного суда РБ Арманшиной Э.Ю., судебная коллегия
установила:
Индивидуальный предприниматель Д.Т.С. обратилась в суд к Г.Э.Р. с иском о расторжении договора аренды, взыскании суммы арендной платы, эксплуатационных расходов, пени, судебных издержек. В обоснование своих требований указала, что ... года между ней и ответчицей Г.Э.Р. заключен договор аренды на предмет предоставления нежилого помещения, площадью N ... кв. м, расположенного на первом этаже по адресу: ..., сроком на одиннадцать месяцев, т.е. с ... года по ... года Согласно данному договору по обоюдному согласию сторон размер арендной платы за пользование нежилым помещением составляет N ... рублей за квадратный метр в месяц без налога (НДС). Арендатор вносит арендную плату авансом за один месяц вперед не позднее N ...-го числа предыдущего месяца. Арендная плата за сентябрь производится в день подписания договора, арендная плата за остаток августа месяца в размере N ... (N ...) дней в сумме N ... (N ...) рубля и арендная плата за октябрь производится до N ... сентября, дальнейшие платежи производятся, согласно договору. За каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере N ...% от суммы задолженности. В случае просрочки арендной платы более, чем на N ... дней Арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы за N ... последующих месяца. Эксплуатационные расходы, центральное отопление, водоснабжение, энергоснабжение, канализация и другие коммунальные услуги не включены в стоимость арендной платы и оплачиваются Арендатором самостоятельно, либо согласно выставленных счетов Арендодателя одновременно с уплатой арендной платы. Данный договор был составлен в письменной форме в двух экземплярах, ответчиком подписан собственноручно. Арендная плата ответчиком, по договору аренды с ... года по ... года была произведена в полном объеме за три месяца, и частично за декабрь месяц, по следующей схеме: ... года (за N ... дней) - N ... рублей оплачено, ... года (за сентябрь) - N ... рублей оплачено, ... года - (за октябрь) N ... рублей оплачено, ... года (за ноябрь) N ... рублей оплачено, ... года (за декабрь) N ... рублей оплачено за N ... дней, всего N ... рублей. Таким образом, с ... года г. включительно по ... года, ответчик имеет долг по оплате аренды в размере N ... руб. Долг по эксплуатационным расходам на момент подачи искового заявления составляет за N ... месяцев - N ... рублей. Сумма процентов (пени) из расчета N ...% за каждый день от суммы задолженности на момент до N ... июня включительно составляет N ... руб. N ... коп. С учетом того, что ... года ответчик добровольно выплатила истцу N ... рублей, истец, уточнив свои исковые требования, просила суд взыскать с Г.Э.Р. в свою пользу основную сумму долга за аренду помещения в размере N ... рублей, эксплуатационные расходы в размере N ... рублей (за период с... года по ... года), проценты (пени) из расчета N ...% за каждый день от суммы долга в размере N ... рублей, госпошлину в сумме N ... рублей, расходы на оплату юридических услуг в размере N ... рублей.
Судом вынесено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе Д.Т.С. ставится вопрос об отмене решения суда в связи с его незаконностью и необоснованностью. В обоснование своих возражений указывается, что при рассмотрении дела судом не учтен тот факт, что при заключении договора аренды ответчик четко понимал и определил срок пользования арендным помещением - N ... месяцев, т.е. с ... года по ... года. Судом необоснованно переданные денежные средства в размере N ... рублей засчитаны в качестве погашения основного долга. Считает, что в соответствии со ст. 319 ГК РФ сумма арендных платежей должна быть рассчитана таким образом, что сначала погашаются издержки кредитора, потом проценты, и в оставшейся части - основная сумма долга. Указывает, что суд незаконно отказал во взыскании с ответчика суммы эксплуатационных расходов в размере N ... рублей, поскольку отсутствие актов сдачи - приемки работ - факт выполнения указанных работ и принятия их истцом как заказчиком, является недоказанным. Размер неустойки, определенный судом, является явно несоразмерным последствием нарушения ответчиком своих обязательств.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Г.Э.Р. - Б.А.Ф. (по доверенности), судебная коллегия находит обжалуемое решение суда подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения в связи со следующим.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч. 1 ст. 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно ч. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
В соответствии с частью 2 статьи 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.
Как усматривается из материалов гражданского дела истец является собственником нежилого помещения, что подтверждается свидетельством о праве собственности серии ... от ... года, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... (л.д. N ...).
... года между истцом ИП Д.Т.С. и ответчицей Г.Э.Р. заключен договор аренды на предмет предоставления нежилого помещения, площадью N ... кв. м, расположенного на первом этаже по адресу: ..., сроком на одиннадцать месяцев, т.е. с ... года по ... года (л.д. N ...).
В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды нежилого помещения от ... года арендная плата за пользование нежилым помещением составляет N ... рублей за квадратный метр в месяц без налога (НДС). Оплата производится в рублях, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя, либо наличными с составлением соответствующих документов. Арендатор вносит арендную плату авансом за один месяц вперед не позднее N ...-го числа предыдущего месяца (п. 2.3 договора аренды).
В соответствии с п. 2.4 договора аренды от ... года арендная плата за сентябрь производится в день подписания договора.
Согласно п. 2.5 договора стороны договорились: арендная плата за остаток августа месяца в размере N ... дней в сумме N ... рубля и арендная плата за октябрь производится до N ... сентября. Дальнейшие платежи производятся согласно п. 2.3 Договором аренды от ... года в п. 2.4 предусмотрено начисление пени в размере N ...% (один процент) от суммы задолженности за каждый день просрочки перечисления арендной платы.
В соответствии с пунктом 3.1.1 договора аренды нежилого помещения от ... года предусмотрена обязанность Арендодателя передать нежилое помещение Арендатору по акту приема - передачи в срок не позднее подписания указанного договора.
Согласно акту приема - передачи к договору аренды нежилого помещения N б/н от ... года истец передал, а ответчик принял нежилое помещение, площадью N ... кв. м, расположенное по адресу: ... (л.д. N ...).
В соответствии с актом приема - передачи нежилого помещения от ... года нежилое помещение, площадью N ... кв. м, расположенное по адресу: ..., возвращено истцу от ответчика.
Сторонами факт передачи ответчиком денежных средств в размере N ... рублей истцу в счет арендной платы не оспаривается.
... года между представителем истца Д.К.Е. и ответчиком Г.Э.Р. заключено соглашение к договору аренды нежилого помещения от ... года, согласно которому в счет арендной платы за помещение по договору аренды нежилого помещения от ... года Г.Э.Р. передает, а представитель истца Д.К.Е. принимает денежные средства в размере N ... рублей за следующие периоды: за декабрь ... года. в размере N ... рублей, за январь ... года. в размере N ... рублей, за февраль ... года. в размере N ... рублей, за март ... года. в размере N ... рублей, за апрель ... года. в размере N ... рублей, за май ... года. в размере N ... рублей, за июнь ... года. частично в размере N ... рублей. К соглашению составлена расписка от ... года о получении в счет погашения задолженности по арендной плате денежных средств в размере N ... рублей (л.д. N ...).
Таким образом, судом 1 инстанции установлено, что ответчик Г.Э.Р. передала истцу ИП Д.Т.С. денежные средства в сумме N ... рублей.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
С учетом вышеприведенных правовых норм, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что в связи с тем, что истцом не доказана передача нежилого помещения ответчику ранее ... года, следовательно, именно с даты подписания сторонами акта приема - передачи, у ответчика возникла обязанность по внесению арендной платы за пользование нежилым помещением. Кроме того, намерения сторон по передаче нежилого помещения в аренду и само обстоятельство передачи помещения в аренду в силу статьи 655 ГК РФ и статьи 60 ГПК РФ могут подтверждаться только подписанным обеими сторонами передаточным актом. Следовательно, истец как арендодатель вправе требовать с ответчика - арендатора внесение арендной платы только с момента состоявшейся передачи помещения, а именно, с ... года по ... года В связи с чем, общая сумма арендной платы за N ... месяцев (с ... года по ... года) составляет N ... рублей.
Доводы представителя истца о том, что в акте приема - передачи допущена техническая ошибка и в действительности акт подписан... года, не нашли своего подтверждения в ходе судебного заседания. Кроме того, дата передачи имущества и дата заключения договора аренды не обязательно должны совпадать, так как передача имущества в аренду как до, так и после заключения договора аренды, не противоречит действующему законодательству (ч. 2 ст. 425 ГК РФ, ч. 2 ст. 433 ГК РФ).
Судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что исходя из фактического пользования нежилым помещением ответчика, а также переданной Г.Э.Р. истцу суммы, в размере N ... рублей, задолженность ответчика перед истцом по уплате арендной платы в размере N ... рублей за весь период аренды, отсутствует.
Довод истца о том, что денежные средства в размере N ... рублей, переданные ответчиком истцу ... года, должны быть на основании ст. 319 ГК РФ засчитаны в счет пени за просрочку оплаты арендной платы, судебная коллегия так же находит несостоятельным.
Согласно ст. 319 ГК РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.
Вместе с тем, указанная правовая норма не регулирует отношения, связанные с привлечением должника к ответственности за нарушение обязательства, а определяет порядок исполнения денежного обязательства, которое должник принял на себя при заключении договора. Кроме того, указанная норма Закона является диспозитивной, что означает об ином порядке погашения частичного платежа, предусмотренном соглашением сторон.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда 1 инстанции о том, что из суммы в размере N ... рублей, переданной ответчиком истцу в счет арендной платы, денежные средства в размере N ... рублей подлежат погашению в счет оплаты услуг по подогреву воды в размере N ... рублей, услуг по поставке отопления в сумме N ... рублей, услуг по подпитке в сумме N ... рублей, услуг по долевому участию в капитальном ремонте в сумме N ... рублей, услуг по водоснабжению и водоотведению в сумме N ... рублей, услуг по долевому участию в техническом обслуживании в сумме N ... рублей.
Таким образом, ответчиком перед истцом погашена сумма коммунальных и иных услуг в размере N ... рублей. Ответчиком излишне уплачено истцу N ... рублей (N ... - N ... - N ... - N ... - N ...- N ... - N ... = N ... руб.).
Судом обоснованно отказано в удовлетворении исковых требований истца о взыскании расходов за охрану помещения в размере N ... рублей, поскольку в соответствии с договором аренды нежилого помещения охрана помещения не включена в перечень платежей, подлежащих оплате Арендатором. Судебная коллегия также соглашается с выводами суда об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика расходов за пользование электроэнергией в размере N ... рублей, за содержание контейнерной площадки в размере N ... руб., а также за транспортировку и размещение отходов в размере N ... руб., поскольку истцом не представлено допустимых доказательств по несению таких расходов.
Статья 330 Гражданского кодекса РФ признает неустойкой определенную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно части 1 статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств, независимо от того является неустойка законной или договорной.
В силу пункта 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 от 01 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой гражданского кодекса Российской Федерации" при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
С учетом требований закона и характера допущенного ответчиком нарушения, судебная коллегия полагает, что судом 1 инстанции обоснованно взыскана с ответчика в пользу истца неустойка в размере N ... рублей. Указанная сумма соответствует требованиям разумности и справедливости.
Согласно ст. 100 ГК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Из материалов дела усматривается, что для защиты своих интересов истец вынужден был обратиться за юридической помощью. Она понесла расходы в размере N ... рублей на оплату юридических услуг.
Судебная коллегия полагает, что суд, принимая во внимание объект судебной защиты и объем защищаемого права, категорию спора и уровень его сложности, а также затраченное время на его рассмотрение, совокупность представленных сторонами в подтверждение своей правовой позиции документов и фактические результаты рассмотрения заявленных требований, обоснованно пришел к выводу, что с ответчика Г.Э.Р. подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в сумме N ... рублей.
При вынесении решения судом правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, данные обстоятельства подтверждены исследованными судом доказательствами, оценка которым дана в соответствии с требованиями ст. ст. 67, 196 ГПК РФ, нормы материального и процессуального права судом применены верно, оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда ... Республики Башкортостан от ... года по делу по иску индивидуального предпринимателя Д.Т.С. к Г.Э.Р. о расторжении договора аренды, взыскании суммы арендной платы, эксплуатационных расходов и пени, оставить без изменения, апелляционную жалобу Д.Т.С. - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.М.МУХАМЕТОВА
Судьи
А.А.ТКАЧЕВА
Э.Ю.АРМАНШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)