Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 июля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Беляевой Н.Г.,
судей Купреенкова В.А., Платоновой Е.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Смирнова Михаила Викторовича на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2013 по делу N А60-26450/2012 Арбитражного суда Свердловской области.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие:
- Смирнов М.В. и его представитель Безруков А.М.;
- Сосновских Т.Б.;
- представитель жилищно-строительного кооператива "Звезда" - Камалтдинова Ю.Д. (доверенность от 28.03.2013);
- представитель Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - Министерство) - Лебедева В.С. (доверенность от 22.05.2013).
До начала судебного заседания от Смирнова М.В. поступило ходатайство о замене истца - администрации г. Екатеринбурга на правопреемника - Министерство.
В соответствии с ч. 1 ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.
Рассмотрев указанное ходатайство и оценив представленные в его обоснование документы, в том числе Закон Свердловской области от 17.06.2013 N 52-ОЗ "О внесении изменений в Закон Свердловской области "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области", Положение о Министерстве по управлению государственным имуществом Свердловской области, утвержденное постановлением Правительства Свердловской области от 26.07.2012 N 824-ПП с учетом постановления Правительства Свердловской области от 06.05.2013 N 583-ПП, суд кассационной инстанции считает его подлежащим удовлетворению на основании положений ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, суд определил произвести замену истца по настоящему делу - администрацию г. Екатеринбурга на Министерство.
Администрация г. Екатеринбурга обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к жилищно-строительному кооперативу "Звезда" о признании отсутствующим права аренды, зарегистрированного 15.05.2007, как обременения права собственности земельного участка, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пос. Малый Исток (кадастровый номер 66:41:0614015:138).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Кузнецов Алексей Алексеевич, Коновалов Сергей Сергеевич, Чехомов Алексей Николаевич, Шевченко Валерий Яковлевич, Еникеева Галина Федоровна, Грачева Надежда Николаевна, Попугаева Людмила Николаевна, Цигвинцева Наталья Петровна, Фейгин Донат Михайлович, Пичурин Дмитрий Михайлович, Хохрякова Любовь Анатольевна, Хохряков Александр Владимирович, Плеханов Александр Владимирович, Кускова Марина Юрьевна, Федоров Владимир Анатольевич, Архипова Елена Ивановна, Струнина Надежда Рудольфовна, Соколов Михаил Викторович, Миронов Александр Анатольевич, Кокшаров Константин Михайлович, Телегина Элеонора Евгеньевна, Телегин Андрей Александрович, Серебренникова Наталья Валерьевна, Левин Александр Юрьевич, Молотилова Маргарита Владимировна, Саргсян Арпеник Левони, Удовикина Ирина Викторовна, Сосновских Галина Борисовна, Сосновских Павел Евгеньевич, Смирнов Михаил Викторович, Богданова Ольга Анатольевна, Макурин Сергей Кузьмич, Коваленко И.В., Мамина Елена Петровна, Герасименко Денис Владимирович, Еникеев Игорь Шамилович.
Решением суда от 29.10.2012 (судья Трухин В.С.) исковые требования удовлетворены. Договор аренды земельного участка от 03.04.2007 N 6-809 признан прекратившимся с 13.01.2012.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2013 (судьи Зеленина Т.Л., Голубцова Ю.А., Панькова Г.Л.) решение суда отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе и письменных пояснениях к ней Смирнов М.В. просит постановление апелляционного суда отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом ст. 54, 70, 413, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 11.3, 36, 37 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 7, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов суда правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 24.01.2012 N 11642/11, а также фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель не согласен с выводом апелляционного суда о сохранении предмета спорного договора аренды, полагает, что земельный участок как объект по договору аренды прекратил свое существование в связи с его разделом. По мнению заявителя, право аренды спорного участка прекращено с момента государственной регистрации права собственности первого лица на жилой дом, расположенный на этом участке. Смирнов М.В. не согласен с выводом апелляционного суда о возобновлении договора аренды от 03.04.2007 N 6-809 на неопределенный срок. Заявитель считает, что направленное по юридическому адресу ответчика письмо арендодателя об отсутствии намерения продлевать действие договора аренды свидетельствует о прекращении арендных отношений между администрацией г. Екатеринбурга и жилищно-строительным кооперативом "Звезда", при этом неполучение данного письма ответчиком не является основанием для возобновления договора на основании в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Смирнов также полагает, что судом апелляционной инстанции не принято во внимание, что ответчик подтверждает факт прекращения арендных отношений. Заявитель указывает, что на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0614015:138, расположенном в зоне индивидуальной жилой застройки городского типа, предназначенной для строительства индивидуальных жилых домов, жилищно-строительным кооперативом "Звезда" в нарушении действующего законодательства осуществляется строительство многоквартирного жилого дома.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между администрацией г. Екатеринбурга (арендодатель) и жилищно-строительным кооперативом "Звезда" (арендатор) заключен договор аренды от 03.04.2007 N 6-809, согласно условиям жилищно-строительному кооперативу "Звезда" в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 66:41:06 14 015:0138 площадью 69088 кв. м, для строительства коттеджного поселка и объектов инженерного обеспечения, на срок с 27.02.2007 по 26.02.2012.
Названный земельный участок передан жилищно-строительному кооперативу "Звезда" по акту приема-передачи от 27.02.2007.
Государственная регистрация данного договора произведена 15.05.2007.
Администрацией г. Екатеринбурга 18.01.2012 в адрес жилищно-строительного кооператива "Звезда" направлено письмо от 17.01.2012 N 0132/01-Ю/119, в котором арендодатель сообщил жилищно-строительному кооперативу "Звезда" об истечении 26.02.2012 срока действия договора аренды от 03.04.2007 N 6-809, отсутствии намерения на продление этого договора и необходимости до 08.03.2012 возвратить земельный участок.
Факт направления данного письма подтверждается квитанцией от 18.01.2012 (т. 1, л. д. 26).
В письме от 04.06.2012 N 0132/01-10/2206 администрация г. Екатеринбурга в ответ на обращение жилищно-строительного кооператива "Звезда" о продлении договора аренды от 03.04.2007 N 6-809 сообщила последнему о том, что названный договор прекращен по истечении срока его действия, об отсутствии намерения продлевать этот договор арендатор был уведомлен письмом от 17.01.2012.
В письме от 15.08.2012 N 23.2-02/3304 администрация г. Екатеринбурга повторно сообщила жилищно-строительному кооперативу "Звезда" о прекращении договора аренды от 03.04.2007 N 6-809 с 27.02.2012.
Названные письма направлены жилищно-строительному кооперативу "Звезда" по его юридическому адресу, содержащемуся в Едином государственном реестре юридических лиц.
Судом первой инстанции также установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 66:41:06 14 015:0138 возведены индивидуальные жилые дома, принадлежащие третьим лицам на праве собственности, что подтверждается соответствующими свидетельствами о государственной регистрации прав (т. 1, л. д. 38 - 69).
В связи с государственной регистрацией прав третьих лиц на индивидуальные жилые дома земельный участок с кадастровым номером 66:41:06 14 015:0138 разделен и из него образованы земельные участки, под расположенными на них индивидуальными жилыми домами.
В отношении образованных земельных участков зарегистрированы права собственности третьих лиц (свидетельства о государственной регистрации права, т. 2, л. д. 36 - 52).
Судом установлено, что первым из образованных из земельного участка с кадастровым номером 66:41:06 14 015:0138 на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614015:343, дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости - 13.01.2012.
Администрация г. Екатеринбурга, ссылаясь на указанные обстоятельства и полагая, что договор аренды земельного участка от 03.04.2007 N 6-809 прекращен с 27.02.2012, при этом ответчик необоснованно уклоняется от обращения в орган государственной регистрации с заявлением о прекращении записи о государственной регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обратилась в арбитражный суд с иском о признании обременения - аренды в отношении земельного участка отсутствующим.
Удовлетворяя исковые требования, при этом признавая договор аренды прекратившимся с 13.01.2012, суд первой инстанции исходил из того, что объект аренды - земельный участок с кадастровым номером 66:41:06 14 015:0138 с момента постановки на государственный кадастровый учет образованных из него земельных участков, в частности земельного участка с кадастровым номером 66:41 66:41:0614015:343 (13.01.2012), прекратил свое существование, а, следовательно, с указанного момента право аренды и договор аренды от 03.04.2007 N 6-809 также прекращены. Судом первой инстанции также отклонен довод ответчика о несоблюдении администрацией г. Екатеринбурга порядка отказа от названного договора аренды, который, по мнению жилищно-строительного кооператива "Звезда" был возобновлен на неопределенный срок. Учитывая, что письмо, содержащее волеизъявление арендодателя на прекращение арендных отношений по истечении срока действия договора аренды от 03.04.2007 N 6-809, направлено жилищно-строительному кооперативу "Звезда", в том числе по юридическому адресу, в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об уведомлении ответчиком регистрационного органа об изменении своего местонахождения, суд пришел к выводу о том, что ответчик несет риск возникновения неблагоприятных последствий, связанных с неполучением указанного письма (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, исходил из того, что письмо администрации г. Екатеринбурга от 17.01.2012 об отсутствии намерения продлевать действие договора аренды от 03.04.2007 N 6-809 на неопределенный срок жилищно-строительным кооперативом "Звезда" не получено, поскольку арендатор пользовался земельным участком после истечения срока договора аренды и не обладал информацией о наличии со стороны арендодателя возражений, указанный договор в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Установив, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614015:138 является учтенным в государственном кадастре недвижимости, апелляционный суд пришел к выводу о том, что условие договора об объекте согласовано, поскольку в связи с фактическим изменением площади арендованного ответчиком земельного участка возможно оформление существующих правоотношений посредством внесения в договор необходимых изменений.
Суд кассационной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене ввиду следующего.
На основании ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.
Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В мотивировочной части решения суда должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, а также мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, законы и иные нормативные правовые акты, которым руководствовался суд при принятии решения (п. 2, 3 ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, привлеченные судом к участию в деле третьи лица, при рассмотрении дела ссылались на то, что на земельном участке, в отношении которого заявлены исковые требования, расположены принадлежащие им на праве собственности индивидуальные жилые дома, в связи с чем считали, что спорный земельный участок перешел в их общую долевую собственность.
В соответствии со ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, расположенных на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.
Как разъяснено в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении от 05.07.2011 N 1721/11, с момента оформления права собственности на возведенные на земельном участке жилые дома, права аренды на земельный участок переходят к собственникам объектов недвижимости.
Следовательно, учитывая, что лицами, привлеченными к участию в деле, заявлено о принадлежности им спорного земельного участка ввиду наличия на нем объектов недвижимости, на которые зарегистрированы их права собственности, вышеприведенные доводы третьих лиц подлежали судебной оценке, а настоящий спор - рассмотрению с учетом вышеприведенных норм права и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, поскольку судами не учтена правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в постановлении от 05.07.2011 N 1721/11, а также принимая во внимание, что обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, судами не установлены, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене в соответствии с ч. 1, 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует установить обстоятельства, имеющие значение для дела с учетом существа заявленного иска, доводов и возражений лиц, участвующих в деле, установить обстоятельства, имеющие значение для дела, и разрешить спор в соответствии с положениями действующего законодательства.
Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 29.10.2012 по делу N А60-26450/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2013 по тому же делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Н.Г.БЕЛЯЕВА
Судьи
В.А.КУПРЕЕНКОВ
Е.А.ПЛАТОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 17.07.2013 N Ф09-4747/13 ПО ДЕЛУ N А60-26450/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июля 2013 г. N Ф09-4747/13
Дело N А60-26450/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 июля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Беляевой Н.Г.,
судей Купреенкова В.А., Платоновой Е.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Смирнова Михаила Викторовича на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2013 по делу N А60-26450/2012 Арбитражного суда Свердловской области.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие:
- Смирнов М.В. и его представитель Безруков А.М.;
- Сосновских Т.Б.;
- представитель жилищно-строительного кооператива "Звезда" - Камалтдинова Ю.Д. (доверенность от 28.03.2013);
- представитель Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - Министерство) - Лебедева В.С. (доверенность от 22.05.2013).
До начала судебного заседания от Смирнова М.В. поступило ходатайство о замене истца - администрации г. Екатеринбурга на правопреемника - Министерство.
В соответствии с ч. 1 ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.
Рассмотрев указанное ходатайство и оценив представленные в его обоснование документы, в том числе Закон Свердловской области от 17.06.2013 N 52-ОЗ "О внесении изменений в Закон Свердловской области "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области", Положение о Министерстве по управлению государственным имуществом Свердловской области, утвержденное постановлением Правительства Свердловской области от 26.07.2012 N 824-ПП с учетом постановления Правительства Свердловской области от 06.05.2013 N 583-ПП, суд кассационной инстанции считает его подлежащим удовлетворению на основании положений ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, суд определил произвести замену истца по настоящему делу - администрацию г. Екатеринбурга на Министерство.
Администрация г. Екатеринбурга обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к жилищно-строительному кооперативу "Звезда" о признании отсутствующим права аренды, зарегистрированного 15.05.2007, как обременения права собственности земельного участка, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пос. Малый Исток (кадастровый номер 66:41:0614015:138).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Кузнецов Алексей Алексеевич, Коновалов Сергей Сергеевич, Чехомов Алексей Николаевич, Шевченко Валерий Яковлевич, Еникеева Галина Федоровна, Грачева Надежда Николаевна, Попугаева Людмила Николаевна, Цигвинцева Наталья Петровна, Фейгин Донат Михайлович, Пичурин Дмитрий Михайлович, Хохрякова Любовь Анатольевна, Хохряков Александр Владимирович, Плеханов Александр Владимирович, Кускова Марина Юрьевна, Федоров Владимир Анатольевич, Архипова Елена Ивановна, Струнина Надежда Рудольфовна, Соколов Михаил Викторович, Миронов Александр Анатольевич, Кокшаров Константин Михайлович, Телегина Элеонора Евгеньевна, Телегин Андрей Александрович, Серебренникова Наталья Валерьевна, Левин Александр Юрьевич, Молотилова Маргарита Владимировна, Саргсян Арпеник Левони, Удовикина Ирина Викторовна, Сосновских Галина Борисовна, Сосновских Павел Евгеньевич, Смирнов Михаил Викторович, Богданова Ольга Анатольевна, Макурин Сергей Кузьмич, Коваленко И.В., Мамина Елена Петровна, Герасименко Денис Владимирович, Еникеев Игорь Шамилович.
Решением суда от 29.10.2012 (судья Трухин В.С.) исковые требования удовлетворены. Договор аренды земельного участка от 03.04.2007 N 6-809 признан прекратившимся с 13.01.2012.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2013 (судьи Зеленина Т.Л., Голубцова Ю.А., Панькова Г.Л.) решение суда отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе и письменных пояснениях к ней Смирнов М.В. просит постановление апелляционного суда отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом ст. 54, 70, 413, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 11.3, 36, 37 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 7, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов суда правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 24.01.2012 N 11642/11, а также фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель не согласен с выводом апелляционного суда о сохранении предмета спорного договора аренды, полагает, что земельный участок как объект по договору аренды прекратил свое существование в связи с его разделом. По мнению заявителя, право аренды спорного участка прекращено с момента государственной регистрации права собственности первого лица на жилой дом, расположенный на этом участке. Смирнов М.В. не согласен с выводом апелляционного суда о возобновлении договора аренды от 03.04.2007 N 6-809 на неопределенный срок. Заявитель считает, что направленное по юридическому адресу ответчика письмо арендодателя об отсутствии намерения продлевать действие договора аренды свидетельствует о прекращении арендных отношений между администрацией г. Екатеринбурга и жилищно-строительным кооперативом "Звезда", при этом неполучение данного письма ответчиком не является основанием для возобновления договора на основании в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Смирнов также полагает, что судом апелляционной инстанции не принято во внимание, что ответчик подтверждает факт прекращения арендных отношений. Заявитель указывает, что на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0614015:138, расположенном в зоне индивидуальной жилой застройки городского типа, предназначенной для строительства индивидуальных жилых домов, жилищно-строительным кооперативом "Звезда" в нарушении действующего законодательства осуществляется строительство многоквартирного жилого дома.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между администрацией г. Екатеринбурга (арендодатель) и жилищно-строительным кооперативом "Звезда" (арендатор) заключен договор аренды от 03.04.2007 N 6-809, согласно условиям жилищно-строительному кооперативу "Звезда" в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 66:41:06 14 015:0138 площадью 69088 кв. м, для строительства коттеджного поселка и объектов инженерного обеспечения, на срок с 27.02.2007 по 26.02.2012.
Названный земельный участок передан жилищно-строительному кооперативу "Звезда" по акту приема-передачи от 27.02.2007.
Государственная регистрация данного договора произведена 15.05.2007.
Администрацией г. Екатеринбурга 18.01.2012 в адрес жилищно-строительного кооператива "Звезда" направлено письмо от 17.01.2012 N 0132/01-Ю/119, в котором арендодатель сообщил жилищно-строительному кооперативу "Звезда" об истечении 26.02.2012 срока действия договора аренды от 03.04.2007 N 6-809, отсутствии намерения на продление этого договора и необходимости до 08.03.2012 возвратить земельный участок.
Факт направления данного письма подтверждается квитанцией от 18.01.2012 (т. 1, л. д. 26).
В письме от 04.06.2012 N 0132/01-10/2206 администрация г. Екатеринбурга в ответ на обращение жилищно-строительного кооператива "Звезда" о продлении договора аренды от 03.04.2007 N 6-809 сообщила последнему о том, что названный договор прекращен по истечении срока его действия, об отсутствии намерения продлевать этот договор арендатор был уведомлен письмом от 17.01.2012.
В письме от 15.08.2012 N 23.2-02/3304 администрация г. Екатеринбурга повторно сообщила жилищно-строительному кооперативу "Звезда" о прекращении договора аренды от 03.04.2007 N 6-809 с 27.02.2012.
Названные письма направлены жилищно-строительному кооперативу "Звезда" по его юридическому адресу, содержащемуся в Едином государственном реестре юридических лиц.
Судом первой инстанции также установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 66:41:06 14 015:0138 возведены индивидуальные жилые дома, принадлежащие третьим лицам на праве собственности, что подтверждается соответствующими свидетельствами о государственной регистрации прав (т. 1, л. д. 38 - 69).
В связи с государственной регистрацией прав третьих лиц на индивидуальные жилые дома земельный участок с кадастровым номером 66:41:06 14 015:0138 разделен и из него образованы земельные участки, под расположенными на них индивидуальными жилыми домами.
В отношении образованных земельных участков зарегистрированы права собственности третьих лиц (свидетельства о государственной регистрации права, т. 2, л. д. 36 - 52).
Судом установлено, что первым из образованных из земельного участка с кадастровым номером 66:41:06 14 015:0138 на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614015:343, дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости - 13.01.2012.
Администрация г. Екатеринбурга, ссылаясь на указанные обстоятельства и полагая, что договор аренды земельного участка от 03.04.2007 N 6-809 прекращен с 27.02.2012, при этом ответчик необоснованно уклоняется от обращения в орган государственной регистрации с заявлением о прекращении записи о государственной регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обратилась в арбитражный суд с иском о признании обременения - аренды в отношении земельного участка отсутствующим.
Удовлетворяя исковые требования, при этом признавая договор аренды прекратившимся с 13.01.2012, суд первой инстанции исходил из того, что объект аренды - земельный участок с кадастровым номером 66:41:06 14 015:0138 с момента постановки на государственный кадастровый учет образованных из него земельных участков, в частности земельного участка с кадастровым номером 66:41 66:41:0614015:343 (13.01.2012), прекратил свое существование, а, следовательно, с указанного момента право аренды и договор аренды от 03.04.2007 N 6-809 также прекращены. Судом первой инстанции также отклонен довод ответчика о несоблюдении администрацией г. Екатеринбурга порядка отказа от названного договора аренды, который, по мнению жилищно-строительного кооператива "Звезда" был возобновлен на неопределенный срок. Учитывая, что письмо, содержащее волеизъявление арендодателя на прекращение арендных отношений по истечении срока действия договора аренды от 03.04.2007 N 6-809, направлено жилищно-строительному кооперативу "Звезда", в том числе по юридическому адресу, в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об уведомлении ответчиком регистрационного органа об изменении своего местонахождения, суд пришел к выводу о том, что ответчик несет риск возникновения неблагоприятных последствий, связанных с неполучением указанного письма (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, исходил из того, что письмо администрации г. Екатеринбурга от 17.01.2012 об отсутствии намерения продлевать действие договора аренды от 03.04.2007 N 6-809 на неопределенный срок жилищно-строительным кооперативом "Звезда" не получено, поскольку арендатор пользовался земельным участком после истечения срока договора аренды и не обладал информацией о наличии со стороны арендодателя возражений, указанный договор в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Установив, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614015:138 является учтенным в государственном кадастре недвижимости, апелляционный суд пришел к выводу о том, что условие договора об объекте согласовано, поскольку в связи с фактическим изменением площади арендованного ответчиком земельного участка возможно оформление существующих правоотношений посредством внесения в договор необходимых изменений.
Суд кассационной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене ввиду следующего.
На основании ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.
Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В мотивировочной части решения суда должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, а также мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, законы и иные нормативные правовые акты, которым руководствовался суд при принятии решения (п. 2, 3 ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, привлеченные судом к участию в деле третьи лица, при рассмотрении дела ссылались на то, что на земельном участке, в отношении которого заявлены исковые требования, расположены принадлежащие им на праве собственности индивидуальные жилые дома, в связи с чем считали, что спорный земельный участок перешел в их общую долевую собственность.
В соответствии со ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, расположенных на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.
Как разъяснено в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении от 05.07.2011 N 1721/11, с момента оформления права собственности на возведенные на земельном участке жилые дома, права аренды на земельный участок переходят к собственникам объектов недвижимости.
Следовательно, учитывая, что лицами, привлеченными к участию в деле, заявлено о принадлежности им спорного земельного участка ввиду наличия на нем объектов недвижимости, на которые зарегистрированы их права собственности, вышеприведенные доводы третьих лиц подлежали судебной оценке, а настоящий спор - рассмотрению с учетом вышеприведенных норм права и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, поскольку судами не учтена правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в постановлении от 05.07.2011 N 1721/11, а также принимая во внимание, что обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, судами не установлены, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене в соответствии с ч. 1, 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует установить обстоятельства, имеющие значение для дела с учетом существа заявленного иска, доводов и возражений лиц, участвующих в деле, установить обстоятельства, имеющие значение для дела, и разрешить спор в соответствии с положениями действующего законодательства.
Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 29.10.2012 по делу N А60-26450/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2013 по тому же делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Н.Г.БЕЛЯЕВА
Судьи
В.А.КУПРЕЕНКОВ
Е.А.ПЛАТОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)