Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17.04.2013
Полный текст постановления изготовлен 24.04.2013
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,
судей Комаровой О.И., Волкова С.В.,
при участии в заседании:
от ООО "ДжинсТорг" - Суханов Д.В. - доверен. от 06.11.2012 г.
от ООО "Актион-21 век" - Гаврилова М.Ю. - доверен. от 15.01.2013 г.
рассмотрев в судебном заседании 17.04.2013
кассационную жалобу ООО "ДжинсТорг"
на решение от 30.10.2012
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Коротковой Е.Н.,
на постановление от 07.02.2013
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Панкратовой Н.И., Барановской Е.Н., Красновой С.В.,
по делу N А40-116037/11-113-1031 по иску ООО "ДжинсТорг" (ОГРН 1087746549560)
к ООО "Актион-21 век" (ОГРН 5077746682096)
о признании дополнительного соглашения к договору аренды нежилых помещений - незаключенным, взыскании суммы неосновательного обогащения и процентов по встречному иску о признании соглашения - заключенным, обязании ответчика передать арендованные нежилые помещения и взыскании долга по арендным платежам
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ДжинсТорг" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Актион-21 век" о признании дополнительного соглашения N 01 от 01.10.2010 к договору аренды нежилых помещений N 11 от 08.10.2009 незаключенным, взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения по договору аренды нежилых помещений N 11 от 08.10.2009 г. в размере 750 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 63 942 руб. 72 коп., судебных расходов (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Определением Арбитражного суда города Москвы от 20.12.2011 к производству суда принято встречное исковое заявление ООО "Актион-21 век" о признании договора аренды от 08.10.2009 N 11 расторгнутым с 27.12.2011, взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 970 161 руб. 34 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 43 300 руб. 41 коп., судебных расходов (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.10.2012 исковые требования ООО "ДжинсТорг" оставлены без удовлетворения.
Встречный иск ООО "Актион-21 век" удовлетворен частично. Суд взыскал с ООО "ДжинсТорг" в пользу ООО "Актион-21 век" задолженность по арендной плате в размере 556 451 руб. 58 коп., 28 054 руб. 63 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами, 30 000 руб. судебные расходы. В остальной части в иске отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2013 решение Арбитражного суда города Москвы от 30.10.2012 по делу N А40-116037/11-113-1031 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, истец - ООО "ДжинсТорг" обратился с кассационной жалобой в Федеральный арбитражный суд Московского округа, в которой просит отменить вышеуказанные судебные акты, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам, ошибочный вывод судов о возложении на арендатора обязанность регистрировать дополнительное соглашение, факт внесения арендатором арендной платы не может свидетельствовать об одобрении незаключенной сделки, факт одобрения либо неодобрения сделки лицом имеет значение при рассмотрении судом вопроса о действительности оспоримых (порочных) сделок по правилам ст. ст. 166 - 181 ГК РФ, суды неправильно применили положения части 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель подтвердил доводы, изложенные в жалобе, просил решение Арбитражного суда города Москвы от 30.10.2012 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2013 по делу N А40-116037/11-113-1031 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
ООО "Актион-21 век" доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:
Из материалов дела следует и установлено судами, что между сторонами заключен договор аренды нежилых помещений от 01.10.2009 N 11.
По условиям вышеназванного договора ООО "Актион-21 век" (арендодатель) обязался предоставить ООО "ДжинсТорг" (арендатор) во временное пользование нежилые помещения, общей площадью 224,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, Ленинградский пр-т, д. 33а, этаж 1, в соответствии с поэтажным планом (Приложение N 1) и экспликацией (Приложение N 2), для использования под магазин одежды, а ООО "ДжинсТорг" - принять его и вносить арендную плату за предоставленный объект в размере, сроки и порядке, определенные договором.
Срок действия договора установлен в п. 5.1 договора - с момента государственной регистрации договора и действует в течение 5 лет по 07.04.2014 включительно; договор прошел государственную регистрацию.
Нежилые помещения переданы арендатору по передаточному акту от 15.12.2009.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием возникновения гражданских прав и обязанностей являются, в том числе и договоры.
Анализ условий вышепоименованного договора позволяет суду кассационной инстанции прийти к выводу о правильной квалификации судами возникших между сторонами правоотношений по поводу аренды, регулируемых главой 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Размер арендной платы установлен п. 3.1 договора и составляет 400 000 руб. ежемесячно. Арендная плата включает в себя оплату коммунальных и эксплуатационных платежей, плату за пользование земельным участком, который занят арендуемым объектом, налоговые платежи, оплату услуг связи (п. 3.2 договора).
Дополнительным соглашением от 01.10.2010 N 1 стороны изменили размер арендной платы - 475 000 руб. с 01.12.2010.
В силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно разъяснениям, данным в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Судами установлено, что дополнительное соглашение N 1 от 01.10.2010 зарегистрировано не было.
Судом первой инстанции по ходатайству сторон проведена судебная экспертиза по вопросу определения размера среднерыночной ставки арендной платы в отношении нежилого помещения площадью 224,6 кв. м, располагающегося по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д. 33А, по состоянию на 01.12.2010, 27.09.2011, 27.12.2011. Заключением эксперта N 0477э/07-05/12 от 25.06.2012 установлен размер среднерыночной арендной платы в отношении указанного помещения: по состоянию на 01.12.2010 - 19 857 руб. за 1 кв. м в год или 4 460 000 руб. (371 666 руб. 67 коп. в месяц), по состоянию на 27.09.2011 - 21 2929 руб. за 1 кв. м в год или 4 782 000 руб. (398 500 руб. в месяц), по состоянию на 27.12.2011 - 22 809 руб. за 1 кв. м в год или 5 123 000 руб. (426 916 руб. 67 коп.).
Суды пришли к правомерному выводу, что экспертом определена среднерыночная арендная плата за помещение, в то же время согласно п. 3.2 договора определенная договором арендная плата включает в себя оплату коммунальных и эксплуатационных платежей, плату за пользование земельным участком, который занят арендуемым объектом, налоговые платежи, оплату услуг связи.
В силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения послужило для истца (арендатора) основанием для признания соглашения незаключенным.
В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению.
Такой незарегистрированный договор аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и о неустойке за нарушение условий пользования имуществом, если:
- контрагенты согласовали его существенные и иные условия,
- была соблюдена форма договора,
- - собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний;
- - договор исполнялся сторонами.
Поскольку стороны подписали дополнительное соглашение N 1 от 01.10.2010, исполняли его, в том числе путем перечисления арендных платежей, кассационный суд соглашается с выводами судов об отказе в признании вышеназванного соглашения незаключенным.
Отклоняя первоначальный иск, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из правовой позиции, изложенной в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации".
В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Согласно пункту 2 этой статьи Кодекса в случае установления того, что лицо злоупотребило своим правом, суд может отказать в защите принадлежащего ему права.
С учетом императивного положения закона о недопустимости злоупотребления правом возможность квалификации судом действий лица как злоупотребление правом не зависит от того, ссылалась ли другая сторона спора на злоупотребление правом противной стороной. Суд вправе по своей инициативе отказать в защите права злоупотребляющему лицу, что прямо следует и из содержания пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Выводы судов о том, что первоначальный иск заявлен истцом, злоупотребившем своими правами, признается кассационной коллегией правомерным, поскольку согласованные сторонами в письменной форме условия дополнительного соглашения исполнялись обеими сторонами, а истец в качестве основания своего нарушенного права назвал не заключенность соглашения в связи с отсутствием его государственной регистрации.
ООО "Актион-21 век" (истец по встречному иску) обратился с требованиями о признании дополнительного соглашения N 1 от 01.10.2010 г. заключенным, а договора аренды N 11 от 08.10.2009 г. расторгнутым с 27.12.2011 г.
Отказывая в удовлетворении требования по встречному иску о признании договора аренды N 11 от 08.10.2009 расторгнутым с 27.12.2011 и признании дополнительного соглашения N 1 от 01.10.2010 г. заключенным суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из положения п. 5.8 договора, согласно которому в случае принятия арендодателем решения об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке арендодатель направляет арендатору соответствующее письменное уведомление. Договор считается расторгнутым с даты, указанной в уведомлении.
Судами установлено, что истец по встречному иску в соответствии с условиями договора (5.7, 5.8) направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды с 30.11.2011.
Кассационный суд соглашается с выводами судов о расторжении вышеназванного договора аренды в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, с 30.11.2011, поэтому требования по встречному иску о признании договора аренды N 11 от 08.10.2009 расторгнутым с 27.12.2011 и признании, дополнительного соглашения N 1 от 01.10.2010 г. заключенным не подлежали удовлетворению.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 03.11.2011 по делу N А40-78609/11-40-670 установлены обстоятельства освобождения помещения арендатором с 01.11.2011.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Суды первой и апелляционной инстанций, с учетом расторжения договора аренды с 30.11.2011 и освобождения арендованного помещения арендатором с 01.11.2011, пришли в обоснованному выводу об удовлетворении требований истца по встречному иску в части взыскания арендной платы, исключив арендную плату за декабрь 2011 г.
Поскольку ответчик допустил нарушение своих обязательств по оплате арендной платы, суды первой и апелляционной инстанций на основании ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к правомерному выводу об обоснованности требования истца по встречному иску о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.
Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Вместе с тем, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Фактические изложенные в кассационной жалобе доводы направлены на переоценку доказательств и установление иных обстоятельств спора, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 30.10.2012 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2013 по делу N А40-116037/11-113-1031 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.Ю.ДУНАЕВА
Судьи
О.И.КОМАРОВА
С.В.ВОЛКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 24.04.2013 ПО ДЕЛУ N А40-116037/11-113-1031
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 апреля 2013 г. по делу N А40-116037/11-113-1031
Резолютивная часть постановления объявлена 17.04.2013
Полный текст постановления изготовлен 24.04.2013
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,
судей Комаровой О.И., Волкова С.В.,
при участии в заседании:
от ООО "ДжинсТорг" - Суханов Д.В. - доверен. от 06.11.2012 г.
от ООО "Актион-21 век" - Гаврилова М.Ю. - доверен. от 15.01.2013 г.
рассмотрев в судебном заседании 17.04.2013
кассационную жалобу ООО "ДжинсТорг"
на решение от 30.10.2012
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Коротковой Е.Н.,
на постановление от 07.02.2013
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Панкратовой Н.И., Барановской Е.Н., Красновой С.В.,
по делу N А40-116037/11-113-1031 по иску ООО "ДжинсТорг" (ОГРН 1087746549560)
к ООО "Актион-21 век" (ОГРН 5077746682096)
о признании дополнительного соглашения к договору аренды нежилых помещений - незаключенным, взыскании суммы неосновательного обогащения и процентов по встречному иску о признании соглашения - заключенным, обязании ответчика передать арендованные нежилые помещения и взыскании долга по арендным платежам
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ДжинсТорг" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Актион-21 век" о признании дополнительного соглашения N 01 от 01.10.2010 к договору аренды нежилых помещений N 11 от 08.10.2009 незаключенным, взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения по договору аренды нежилых помещений N 11 от 08.10.2009 г. в размере 750 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 63 942 руб. 72 коп., судебных расходов (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Определением Арбитражного суда города Москвы от 20.12.2011 к производству суда принято встречное исковое заявление ООО "Актион-21 век" о признании договора аренды от 08.10.2009 N 11 расторгнутым с 27.12.2011, взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 970 161 руб. 34 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 43 300 руб. 41 коп., судебных расходов (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.10.2012 исковые требования ООО "ДжинсТорг" оставлены без удовлетворения.
Встречный иск ООО "Актион-21 век" удовлетворен частично. Суд взыскал с ООО "ДжинсТорг" в пользу ООО "Актион-21 век" задолженность по арендной плате в размере 556 451 руб. 58 коп., 28 054 руб. 63 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами, 30 000 руб. судебные расходы. В остальной части в иске отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2013 решение Арбитражного суда города Москвы от 30.10.2012 по делу N А40-116037/11-113-1031 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, истец - ООО "ДжинсТорг" обратился с кассационной жалобой в Федеральный арбитражный суд Московского округа, в которой просит отменить вышеуказанные судебные акты, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам, ошибочный вывод судов о возложении на арендатора обязанность регистрировать дополнительное соглашение, факт внесения арендатором арендной платы не может свидетельствовать об одобрении незаключенной сделки, факт одобрения либо неодобрения сделки лицом имеет значение при рассмотрении судом вопроса о действительности оспоримых (порочных) сделок по правилам ст. ст. 166 - 181 ГК РФ, суды неправильно применили положения части 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель подтвердил доводы, изложенные в жалобе, просил решение Арбитражного суда города Москвы от 30.10.2012 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2013 по делу N А40-116037/11-113-1031 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
ООО "Актион-21 век" доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:
Из материалов дела следует и установлено судами, что между сторонами заключен договор аренды нежилых помещений от 01.10.2009 N 11.
По условиям вышеназванного договора ООО "Актион-21 век" (арендодатель) обязался предоставить ООО "ДжинсТорг" (арендатор) во временное пользование нежилые помещения, общей площадью 224,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, Ленинградский пр-т, д. 33а, этаж 1, в соответствии с поэтажным планом (Приложение N 1) и экспликацией (Приложение N 2), для использования под магазин одежды, а ООО "ДжинсТорг" - принять его и вносить арендную плату за предоставленный объект в размере, сроки и порядке, определенные договором.
Срок действия договора установлен в п. 5.1 договора - с момента государственной регистрации договора и действует в течение 5 лет по 07.04.2014 включительно; договор прошел государственную регистрацию.
Нежилые помещения переданы арендатору по передаточному акту от 15.12.2009.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием возникновения гражданских прав и обязанностей являются, в том числе и договоры.
Анализ условий вышепоименованного договора позволяет суду кассационной инстанции прийти к выводу о правильной квалификации судами возникших между сторонами правоотношений по поводу аренды, регулируемых главой 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Размер арендной платы установлен п. 3.1 договора и составляет 400 000 руб. ежемесячно. Арендная плата включает в себя оплату коммунальных и эксплуатационных платежей, плату за пользование земельным участком, который занят арендуемым объектом, налоговые платежи, оплату услуг связи (п. 3.2 договора).
Дополнительным соглашением от 01.10.2010 N 1 стороны изменили размер арендной платы - 475 000 руб. с 01.12.2010.
В силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно разъяснениям, данным в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Судами установлено, что дополнительное соглашение N 1 от 01.10.2010 зарегистрировано не было.
Судом первой инстанции по ходатайству сторон проведена судебная экспертиза по вопросу определения размера среднерыночной ставки арендной платы в отношении нежилого помещения площадью 224,6 кв. м, располагающегося по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д. 33А, по состоянию на 01.12.2010, 27.09.2011, 27.12.2011. Заключением эксперта N 0477э/07-05/12 от 25.06.2012 установлен размер среднерыночной арендной платы в отношении указанного помещения: по состоянию на 01.12.2010 - 19 857 руб. за 1 кв. м в год или 4 460 000 руб. (371 666 руб. 67 коп. в месяц), по состоянию на 27.09.2011 - 21 2929 руб. за 1 кв. м в год или 4 782 000 руб. (398 500 руб. в месяц), по состоянию на 27.12.2011 - 22 809 руб. за 1 кв. м в год или 5 123 000 руб. (426 916 руб. 67 коп.).
Суды пришли к правомерному выводу, что экспертом определена среднерыночная арендная плата за помещение, в то же время согласно п. 3.2 договора определенная договором арендная плата включает в себя оплату коммунальных и эксплуатационных платежей, плату за пользование земельным участком, который занят арендуемым объектом, налоговые платежи, оплату услуг связи.
В силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения послужило для истца (арендатора) основанием для признания соглашения незаключенным.
В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению.
Такой незарегистрированный договор аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и о неустойке за нарушение условий пользования имуществом, если:
- контрагенты согласовали его существенные и иные условия,
- была соблюдена форма договора,
- - собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний;
- - договор исполнялся сторонами.
Поскольку стороны подписали дополнительное соглашение N 1 от 01.10.2010, исполняли его, в том числе путем перечисления арендных платежей, кассационный суд соглашается с выводами судов об отказе в признании вышеназванного соглашения незаключенным.
Отклоняя первоначальный иск, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из правовой позиции, изложенной в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации".
В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Согласно пункту 2 этой статьи Кодекса в случае установления того, что лицо злоупотребило своим правом, суд может отказать в защите принадлежащего ему права.
С учетом императивного положения закона о недопустимости злоупотребления правом возможность квалификации судом действий лица как злоупотребление правом не зависит от того, ссылалась ли другая сторона спора на злоупотребление правом противной стороной. Суд вправе по своей инициативе отказать в защите права злоупотребляющему лицу, что прямо следует и из содержания пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Выводы судов о том, что первоначальный иск заявлен истцом, злоупотребившем своими правами, признается кассационной коллегией правомерным, поскольку согласованные сторонами в письменной форме условия дополнительного соглашения исполнялись обеими сторонами, а истец в качестве основания своего нарушенного права назвал не заключенность соглашения в связи с отсутствием его государственной регистрации.
ООО "Актион-21 век" (истец по встречному иску) обратился с требованиями о признании дополнительного соглашения N 1 от 01.10.2010 г. заключенным, а договора аренды N 11 от 08.10.2009 г. расторгнутым с 27.12.2011 г.
Отказывая в удовлетворении требования по встречному иску о признании договора аренды N 11 от 08.10.2009 расторгнутым с 27.12.2011 и признании дополнительного соглашения N 1 от 01.10.2010 г. заключенным суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из положения п. 5.8 договора, согласно которому в случае принятия арендодателем решения об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке арендодатель направляет арендатору соответствующее письменное уведомление. Договор считается расторгнутым с даты, указанной в уведомлении.
Судами установлено, что истец по встречному иску в соответствии с условиями договора (5.7, 5.8) направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды с 30.11.2011.
Кассационный суд соглашается с выводами судов о расторжении вышеназванного договора аренды в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, с 30.11.2011, поэтому требования по встречному иску о признании договора аренды N 11 от 08.10.2009 расторгнутым с 27.12.2011 и признании, дополнительного соглашения N 1 от 01.10.2010 г. заключенным не подлежали удовлетворению.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 03.11.2011 по делу N А40-78609/11-40-670 установлены обстоятельства освобождения помещения арендатором с 01.11.2011.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Суды первой и апелляционной инстанций, с учетом расторжения договора аренды с 30.11.2011 и освобождения арендованного помещения арендатором с 01.11.2011, пришли в обоснованному выводу об удовлетворении требований истца по встречному иску в части взыскания арендной платы, исключив арендную плату за декабрь 2011 г.
Поскольку ответчик допустил нарушение своих обязательств по оплате арендной платы, суды первой и апелляционной инстанций на основании ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к правомерному выводу об обоснованности требования истца по встречному иску о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.
Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Вместе с тем, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Фактические изложенные в кассационной жалобе доводы направлены на переоценку доказательств и установление иных обстоятельств спора, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 30.10.2012 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2013 по делу N А40-116037/11-113-1031 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.Ю.ДУНАЕВА
Судьи
О.И.КОМАРОВА
С.В.ВОЛКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)