Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 января 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Глухих А.Н.,
судей Зиновьевой Т.А., Еникеевой Л.И.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Кундос Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10624/2012) Департамента имущественных отношений Тюменской области на решение Арбитражного суда Тюменской области от 23 октября 2012 года по делу N А70-7614/2012 (судья Я.В. Авдеева), принятое по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области (ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) к обществу с ограниченной ответственностью "Век-Поль" (ОГРН 1027200798437, ИНН 7202062429) о взыскании 3 310 863 рублей 83 копеек,
при участии в судебном заседании:
- от Департамента имущественных отношений Тюменской области - представитель не явился, извещен;
- от общества с ограниченной ответственностью "Век-Поль" - до перерыва в судебном заседании представитель Важенина Н.М. (паспорт, доверенность б/н от 05.09.2012 сроком действия один год); после перерыва в судебном заседании представитель не явился, извещено;
Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Век-Поль" (далее - к ООО "Век-Поль", ответчик) о взыскании 2 882 255 руб. 63 коп., из которых: 2 882 255 руб. 63 коп. задолженности по охранно-арендному договору N 172 от 02.04.2004, 1 218 491 руб. 63 коп. пени.
Исковые требования со ссылками на статьи 309, 310, пункт 2 статьи 425, статьи 614, 608, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы за период с 29.12.2008 по 10.08.2012.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил заявленные исковых требований, просил взыскать с ответчика 1 513 834 руб. 83 коп. основного долга за период с 29.12.2008 по 30.11.2009 и 1 797 029 руб. пени за период с 11.01.2009 по 10.10.2012.
Руководствуясь статьей 49 АПК РФ, суд первой инстанции принял указанное уточнение исковых требований как не противоречащее действующему законодательству и не нарушающее права других лиц.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 23.10.2012 по делу N А70-7614/2012 исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Век-Поль" в пользу Департамента имущественных отношений Тюменской области взыскано 4 434 руб. 12 коп. пени, в доход федерального бюджета взыскано 52 руб. 98 коп. государственной пошлины за рассмотрение искового заявления. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не соглашаясь с решением суда, Департамент имущественных отношений Тюменской области в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.
От ООО "Век-Поль" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Департамент имущественных отношений Тюменской области, надлежащим образом извещенный в порядке статьи 123 АПК РФ о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя в судебное заседание обеспечил.
На основании статей 156, 266 АПК РФ суд перешел к рассмотрению апелляционной жалобы в отсутствие неявившегося участника процесса.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Век-Поль" поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу. В порядке статьи 81 АПК РФ представил письменные пояснении по делу.
В судебном заседании, открытом 15.01.2013, в порядке, предусмотренном статьей 163 АПК РФ, объявлялся перерыв до 22.01.2013. Информация о перерыве была размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.
После перерыва в судебном заседании стороны по делу представителей не направили.
Рассмотрев материалы дела, оценив доводы жалобы, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции находит основания для изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы частично.
Как следует из материалов дела, 02.04.2004 между муниципальным учреждением "Инспекция по охране и использованию памятников истории и культуры города Тюмени" (арендодатель) и ООО "Век-Поль" (арендатор) заключен охранно-арендный договор N 172 (л.д. 9 - 15).
Указанный договор зарегистрирован 05.08.2004 в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Тюменской области, ХМАО и ЯНАО.
В соответствии с пунктом 1.2., 1.3. договора N 172 от 02.04.2004 ООО "Век-Поль" передана в аренду часть (первый этаж) здания-памятника истории и культуры местного значения, расположенного по адресу: город Тюмень, улица Республики, 29, общей площадью 329,3 кв. м, сроком действия с 03.04.2004 по 02.04.2019.
В соответствии с пунктом 3.1 договора N 172 от 02.04.2004 арендатор обязан ежемесячно, не позднее 15 числа месяца, следующего за оплачиваемым, вносить на счет арендодателя арендную плату в размере, определяемом в прилагаемом расчете.
По решению Тюменской городской Думы от 27.12.2007 N 761 распоряжением Правительства Тюменской области от 16.04.2008 N 416-рп нежилое строение, расположенное по адресу: город Тюмень, улица Республики, 29, было передано в собственность Тюменской области (л.д. 10, 17 - 19).
Письмом от 01.03.2010 N 2004/7 Департамент имущественных отношений направил в адрес ООО "Век-Поль" дополнительное соглашение к договору, датированное 26.02.2010 (л.д. 133).
Департамент имущественных отношений Тюменской области и ООО "Век-Поль" подписали дополнительное соглашение к договору N 172 от 02.04.2004, датированное 26.02.2010 (л.д. 20 - 21).
Согласно условиям дополнительного соглашения от 26.02.2010: арендодатель по договору аренды был изменен на Департамент имущественных отношений Тюменской области; изменен пункт 3.1. договора о порядке и реквизитах для перечисления арендной платы в бюджет Тюменской области; пункт 4 содержит условие о вступлении дополнительного соглашения в силу с 29.12.2008.
Указанное дополнительное соглашение к договору зарегистрировано 03.06.2010 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области.
Департамент имущественных отношений Тюменской области. Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, обратился в суд с настоящим иском о взыскании 1 513 834 руб. 83 коп. основного долга за период с 29.12.2008 по 30.11.2009 и 1 797 029 руб. пени за период с 11.01.2009 по 10.10.2012.
Статьей 8 ГК РФ в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Проанализировав договор N 172 от 02.04.2004, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда).
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 ГК РФ).
Согласно статье 650 - 651 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Таким образом, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по акту приема-передачи или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (статья 655 ГК РФ).
В рассматриваемом случае материалами дела подтверждается и ответчиком не отрицается тот факт, что спорное здание было передано в аренду ООО "Век-Поль".
Следовательно, у ответчика возникла обязанность по внесению арендных платежей.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает на наличие у ответчика задолженности перед Департаментом имущественных отношений Тюменской области по арендным платежам по договору N 172 от 02.04.2004 в размере 1 513 834 руб. 83 коп. за период с 29.12.2008 по 30.11.2009.
Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик утверждает, что им произведена оплата арендных платежей за указанный период в полном объеме в адрес муниципального учреждения "Инспекция по охране и использованию памятников истории и культуры города Тюмени" (первоначального арендодателя по договору N 172 от 02.04.2004), в подтверждение чего ссылается на платежные поручения N 174 от 09.12.2008 на сумму 137 051 руб. 82 коп., N 7 от 11.01.2009 на сумму 137 051 руб. 82 коп., N 16 от 09.02.2009 на сумму 137 051 руб. 82 коп., N 28 от 05.03.2009 на сумму 137 051 руб. 82 коп., N 33 от 07.04.2009 на сумму 25 754 руб. 70 коп., N 32 от 07.04.2009 на сумму 149 929 руб. 17 коп., N 44 от 05.05.2009 на сумму 149 929 руб. 17 коп., N 66 от 03.06.2009 на сумму 149 929 руб. 17 коп., N 75 от 07.07.2009 на сумму 149 929 руб. 17 коп., N 88 от 05.08.2009 на сумму 149 929 руб. 17 коп., N 105 от 21.09.2009 на сумму 149 929 руб. 17 коп., N 113 от 15.10.2009 на сумму 149 929 руб. 17 коп.
Оценив доводы истца и возражения, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Согласно пункту 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
В соответствии с пунктом 3 статьи 382 ГК РФ, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.
Согласно пункту 1 статьи 385 ГК РФ должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу.
Материалы дела свидетельствуют, что на обращение ООО "Век-Поль" муниципальное учреждение "Инспекция по охране и использованию памятников истории и культуры города Тюмени" не указало - кому передано имущество, являющееся предметом по договору N 172 от 02.04.2004. Дополнительное соглашение от 26.02.2010 к договору N 172 от 02.04.2004 подписано Департаментом имущественных отношений Тюменской области и ООО "Век-Поль" лишь 26.02.2010.
Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает, что фактически о смене кредитора (арендодателя) по договору ответчик узнал от Департамента имущественных отношений Тюменской области не ранее 26.02.2010 в связи с направлением Департаментом имущественных отношений Тюменской области в адрес ООО "Век-Поль" предложения подписать дополнительное соглашение к договору. Ранее направленное в адрес ООО "Век-Поль" письмо муниципального учреждения "Инспекция по охране и использованию памятников истории и культуры города Тюмени" от 23.03.2009 N 11 не содержало сведений о смене собственника объекта. Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что до 26.02.2010 Департамент имущественных отношений Тюменской области как новый собственник имущества не уведомлял ответчика о смене арендодателя.
С учетом положений пункта 3 статьи 382 ГК РФ и тех обстоятельств, что доказательства уведомления ответчика до 26.02.2010 об уступке права Департаменту имущественных отношений Тюменской области не представлены, осуществленные ответчиком первоначальному арендодателю - муниципальному учреждению "Инспекция по охране и использованию памятников истории и культуры города Тюмени" арендные платежи за период с 29.12.2008 по 30.09.2009, является исполнением надлежащему кредитору. Стоимость арендных платежей за период с октября по декабрь 2009 года перечислена ответчиком истцу платежным поручением N 28 от 02.03.2010.
Таким образом, у ООО "Век-Поль" на момент обращения Департамента имущественных отношений Тюменской области в суд с настоящим иском задолженности по арендным платежам за период с 29.12.2008 по 30.11.2009 не имелось.
При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований Департамента имущественных отношений Тюменской области о взыскании с ООО "Век-Поль" 1 513 834 руб. 83 коп. задолженности по договору N 172 от 02.04.2004 по арендным платежам за период с 29.12.2008 по 30.11.2009.
Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в размере 1 797 029 руб., начисленной за период с 11.01.2009 по 10.10.2012 за нарушение сроков внесения ответчиком арендных платежей.
В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно статье 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.05.1997 N 601/97 обязанность обосновать срок, с которого денежное обязательство считается просроченным, лежит на истце.
Согласно представленному расчету, истец просит взыскать неустойку за просрочку внесения арендных платежей за период с 11.01.2009 по 10.10.2012, начисленную в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 25.02.2010 к договору N 172 от 02.04.2004.
Суд апелляционной инстанции находит указанный расчет неустойки необоснованным исходя из следующего.
В соответствии со статьей 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент заключения.
Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (статьи 131, 609, 651 ГК РФ).
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (часть 3 статьи 433 ГК РФ).
На основании части 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (часть 2 статья 651 ГК РФ).
Согласно части 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Договор аренды N 172 от 02.04.2004 прошел государственную регистрацию в установленном порядке.
26.02.2010 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору N 172 от 02.04.2004.
Частью 1 статьи 434 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (часть 1 статьи 452 ГК РФ).
Как разъясняется в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Соответственно дополнительное соглашение от 26.02.2010 также подлежало государственной регистрации, как и договор аренды, и считается заключенным с момента осуществления данной регистрации.
Как указывалось выше, дополнительное соглашение от 26.02.2010 к договору N 172 от 02.04.2004 зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области лишь 03.06.2010.
Таким образом, указанное дополнительное соглашение является заключенным с 03.06.2010.
Так, в силу пункта 1 статьи 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Таким образом, условия дополнительного соглашения от 26.02.2012, изменяющего условия и порядок внесения арендных платежей, вступили в силу и стали обязательными для сторон с 03.06.2010.
В связи с изложенным, за период с 11.01.2009 по 02.06.2010 начисление неустойки за просрочку внесения арендных платежей следует производить в соответствии с условиями договора N 172 от 02.04.2004, а с 03.06.2010 по 10.10.2012 начисление неустойки за просрочку внесения арендных платежей следует производить в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 25.02.2010 к договору N 172 от 02.04.2004.
При этом, ссылка истца на пункт 4 дополнительного соглашения от 26.02.2010 не принимается судом апелляционной инстанции исходя из следующего.
В пункте 4 дополнительного соглашения от 26.02.2010 указано, что оно вступает в силу с 29.12.2008.
Между тем, в силу пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ прямо предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. То есть дополнительное соглашение вступило в силу и стало обязательным для сторон с 03.06.2010.
При этом, положения пункта 2 статьи 425 ГК РФ, согласно которому стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, судом апелляционной инстанции не принимаются во внимание.
Поскольку, из буквального толкования пункта 4 соглашения от 26.02.2010 следует, что данное дополнительное соглашение вступает в силу с 29.12.2008.
Однако, соглашения о том, его условия подлежат применению к взаимоотношениям сторон, возникшим до его заключения, не достигнуто.
Доказательств обратного истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено. Более того, переписка сторон, имеющаяся в материалах дела свидетельствует о недостижении сторонами такого соглашения.
С учетом вышеизложенного, за период с 11.01.2009 по 02.06.2010 начисление неустойки за просрочку внесения арендных платежей следует производить в соответствии с условиями договора N 172 от 02.04.2004, а с 03.06.2010 по 10.10.2012 начисление неустойки за просрочку внесения арендных платежей следует производить в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 26.02.2010 к договору N 172 от 02.04.2004.
Проверяя обоснованность начисления неустойки за период с 11.01.2009 по 02.06.2010, суд апелляционной инстанции установил следующее.
В соответствии с пунктом 4.1 договора N 172 от 02.04.2004, невнесение арендных платежей в срок, установленный настоящим договором, влечет уплату арендатором пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Стоимость аренды установлена в размере 149 929 руб. 17 коп.
Пунктом 3.1 договора N 172 от 02.04.2004 установлено, что за использование объекта арендатор обязан ежемесячно, не позднее 15 числа месяца, следующего за оплачиваемым, вносить на счет арендодателя, указанный в настоящем договоре, либо в письменном уведомлении об изменении реквизитов, арендную плату в размере, определяемом в прилагаемом расчета.
Исходя из буквального толкования пункта 3.1 договора N 172 от 02.04.2004, следует, что арендатор обязан вносить арендную плату не позднее 15 числа месяца, следующего за оплачиваемым. Начало периода просрочки исполнения обязательства определяется с 16 числа месяца, следующего за оплачиваемым.
Дату исполнения обязательства по внесению арендных платежей на основании платежных поручений следует определять исходя из даты списания денежных средств с расчетного счета плательщика.
Так, согласно пункту 3.1 Положения о безналичных расчетах в Российской Федерации, утв. Банком России 03.10.2002 N 2-П платежным поручение является распоряжение владельца счета (плательщика) обслуживающему его банку, оформленное расчетным документом, перевести определенную денежную сумму на счет получателя средств, открытый в этом или другом банке. Платежное поручение исполняется банком в срок, предусмотренный законодательством, или в более короткий срок, установленный договором банковского счета либо определяемый применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота.
Пунктом 3.5 названного Положения установлено, что платежные поручения принимаются банком независимо от наличия денежных средств на счете плательщика.
После проверки правильности заполнения и оформления платежных поручений на всех экземплярах (кроме последнего) принятых к исполнению платежных поручений в поле "Поступ. в банк плат." ответственным исполнителем банка проставляется дата поступления в банк платежного поручения. Последний экземпляр платежного поручения, в котором в поле "Отметки банка" проставляются штамп банка, дата приема и подпись ответственного исполнителя, возвращается плательщику в качестве подтверждения приема платежного поручения к исполнению.
Согласно пункту 3.8 Положения при оплате платежного поручения на всех экземплярах расчетного документа в поле "Списано со сч. плат." проставляется дата списания денежных средств со счета плательщика (при частичной оплате - дата последнего платежа), в поле "Отметки банка" проставляются штамп банка и подпись ответственного исполнителя.
Таким образом, именно отметка банка в поле "Списано со сч. плат." является подтверждением исполнения платежного поручения плательщика.
Таким образом, дата исполнения обязательства по внесению арендных платежей на основании платежных поручений подлежит установлению исходя из даты списания денежных средств с расчетного счета плательщика.
Как следует из материалов дела и не оспаривается истцом, за сентябрь 2009 года, а также февраль - март 2010 года арендатором производилось своевременное внесение арендных платежей, в связи с чем просрочка исполнения обязательства в указанные периоды отсутствует.
С учетом произведенных ответчиком платежей, исходя из вышеприведенных правил определения периода просрочки исполнения обязательства, суммы арендной платы и размера установленной неустойки, суд апелляционной инстанции установил, что размер пени за период с августа 2009 года по апрель 2010 года составляет 39 581 руб. 33 коп. исходя из следующего:
- за август 2009 года - 1 499 руб. 30 коп.,
- за октябрь 2009 года - 16 192 руб. 35 коп.,
- за ноябрь 2009 года - 11 394 руб. 62 коп.,
- за декабрь 2009 года - 6 896 руб. 75 коп.,
- за январь 2010 года - 2 848 руб. 66 коп.,
- за апрель 2010 года - 749 руб. 65 коп.
Проверяя обоснованность начисления неустойки за период с 03.06.2010 по 10.10.2012, суд апелляционной инстанции установил следующее.
В соответствии с пунктом 4.1 договора N 172 от 02.04.2004, невнесение арендных платежей в срок, установленный настоящим договором, влечет уплату арендатором пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Стоимость аренды установлена в размере 149 929 руб. 17 коп.
Пунктом 3.1 договора N 172 от 02.04.2004 (в редакции дополнительного соглашения от 26.02.2010) установлено, что арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно вперед до 10 числа оплачиваемого месяца.
Исходя из буквального толкования пункта 3.1 договора N 172 от 02.04.2004 (в редакции дополнительного соглашения от 26.02.2010) следует, что арендатор обязан вносить арендную плату до 10 числа текущего (оплачиваемого) месяца. Начало периода просрочки исполнения обязательства определяется с 10 числа текущего (оплачиваемого) месяца.
Как указывалось выше, дату исполнения обязательства по внесению арендных платежей на основании платежных поручений следует определять исходя от даты списания денежных средств с расчетного счета плательщика.
Как следует из материалов дела и не оспаривается истцом, за сентябрь 2012 года арендатором произведено своевременное внесение арендных платежей, в связи с чем просрочка исполнения обязательства в указанный период отсутствует.
С учетом произведенных ответчиком платежей, исходя из вышеприведенных правил определения периода просрочки исполнения обязательства, суммы арендной платы и размера неустойки, суд апелляционной инстанции установил, что размер неустойки за период с июня 2010 года по декабрь 2010 года составляет 33 284 руб. 30 коп. исходя из следующего: за июнь 2010 года - 4 048 руб. 09 коп., за июль 2010 года - 4 797 руб. 74 коп., за август 2010 года - 4 347 руб. 95 коп., за сентябрь 2010 года - 4 198 руб. 02 коп., за октябрь 2010 года - 5 247 руб. 52 коп., за ноябрь 2010 года - 4 647 руб. 81 коп., за декабрь 2010 года - 5 997 руб. 17 коп.
Размер неустойки за период с января по декабрь 2011 года составляет 69 117 руб. 37 коп. исходя из следующего: за январь 2011 года - 5 397 руб. 45 коп., за февраль 2011 года - 5 247 руб. 52 коп., за март 2011 года - 4 497 руб. 88 коп., за апрель 2011 года - 7 046 руб. 67 коп., за май 2011 года - 5 397 руб. 45 коп., за июнь 2011 года - 5 997 руб. 17 коп., за июль 2011 года - 6 896 руб. 75 коп., за август 2011 года - 5 397 руб. 45 коп., за сентябрь 2011 года - 5 847 руб. 24 коп., за октябрь 2011 года - 5 697 руб. 31 коп., за ноябрь 2011 года - 5 997 руб. 17 коп., за декабрь 2011 года - 5 697 руб. 31 коп.
Размер неустойки за период с января по августа 2012 года составляет 45 278 руб. 63 коп. исходя из следующего: за январь 2012 года - 6 297 руб. 02 коп., за февраль 2012 года - 6 147 руб. 10 коп., за март 2012 года - 4 797 руб. 74 коп., за апрель 2012 года - 5 397 руб. 45 коп., за май 2012 года - 5 997 руб. 17 коп., за июнь 2012 года - 5 097 руб. 60 коп., за июль 2012 года - 5 697 руб. 31 коп., за август 2012 года - 5 847 руб. 24 коп.
Сумма неустойки, начисленная за период с 09.06.2010 по 10.10.2012 составляет 147 680 руб. 30 коп.
Общая сумма неустойки составляет 187 261 руб. 63 коп. (39 581 руб. 33 коп. + 147 680 руб. 30 коп.).
Между тем, при рассмотрении настоящего дела в суде первой инстанции ответчиком произведена оплата неустойки в сумме 135 000 руб. по платежному поручению N 151 от 17.09.2012.
Следовательно, требование истца о взыскании с ответчика неустойки подлежит удовлетворению в сумме 52 261 руб. 63 коп. (187 261 руб. 63 коп. - 135 000 руб.). В удовлетворении остальной суммы неустойки следует отказать.
При этом, суд апелляционной инстанции отказывает в приобщении к материалам дела копий платежных поручений N 170 от 30.10.2012 на сумму 4 434 руб. 12 коп. и N 10 от 18.01.2013 на сумму 30 286 руб. 64 коп., так как оплата произведена после вынесения обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции и на момент его принятия учтена быть не могла.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции полагает необходимым указать, что ответчик не лишен возможности представить документы (платежные поручения N 170 от 30.10.2012 на сумму 4 434 руб. 12 коп. и N 10 от 18.01.2013 на сумму 30 286 руб. 64 коп.), подтверждающие факт оплаты задолженности на стадии исполнения судебного акта.
Ответчиком также заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.
В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 ГК РФ).
Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 ГК РФ).
В соответствии с пунктами 1, 4, 11, 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 15 от 12.11.2001, Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 18 от 15.11.2001, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре (пункт 2 статьи 199 ГК РФ). Согласно части 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, включая право заявить в суде об истечении срока исковой давности.
При рассмотрении заявления стороны в споре о применении исковой давности в отношении требований юридического лица необходимо иметь в виду, что в силу пункт 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда юридическое лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
В соответствии с пунктом 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.11.2001-15.11.2001 N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, неустойка, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
В соответствии со статьей 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.). К числу таких дополнительных требований относится и требование о взыскании неустойки.
Срок исковой давности по дополнительному требованию должен исчисляться по общим правилам их исчисления, установленным Кодексом.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.11.2001-15.11.2001 N 15/18, срок исковой давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
Как указывалось выше, из представленного истцом расчета усматривается, что истец период начисления задолженности определяет с 29.12.2008 по 30.11.2009, а период начисления неустойки определяет с 11.01.2009 по 10.10.2012.
С настоящим иском Департамент имущественных отношений Тюменской области обратился в Арбитражный суд Тюменской области 20.08.2012, о чем свидетельствует штамп суда первой инстанции.
Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика задолженности и неустойки за период с декабря 2008 года по июль 2009 года заявлено за пределами срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в указанной части.
С учетом изложенного, исковые требования подлежат частичному удовлетворению путем взыскания с ответчика в пользу истца 52 261 руб. 63 коп. неустойки. В удовлетворении остальной части исковых требований следует отказать.
В связи с вышеизложенным, решение Арбитражного суда Тюменской области от 23 октября 2012 года по делу N А70-7614/2012 подлежит изменению.
Расходы по уплаченной государственной пошлине по иску и апелляционной жалобе распределяются между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 23 октября 2012 года по делу N А70-7614/2012 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:
"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Век-Поль" (ОГРН 1027200798437, ИНН 7202062429) в пользу Департамента имущественных отношений Тюменской области (ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) 52 261 руб. 63 коп. неустойки.
В удовлетворении остальной суммы иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Век-Поль" (ОГРН 1027200798437, ИНН 7202062429) в доход федерального бюджета 624 руб. 37 коп. государственной пошлины по иску.".
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Век-Поль" (ОГРН 1027200798437, ИНН 7202062429) в доход федерального бюджета 31 руб. 57 коп. расходов по уплаченной государственной пошлине по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.Н.ГЛУХИХ
Судьи
Л.И.ЕНИКЕЕВА
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.01.2013 ПО ДЕЛУ N А70-7614/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 января 2013 г. по делу N А70-7614/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 января 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Глухих А.Н.,
судей Зиновьевой Т.А., Еникеевой Л.И.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Кундос Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10624/2012) Департамента имущественных отношений Тюменской области на решение Арбитражного суда Тюменской области от 23 октября 2012 года по делу N А70-7614/2012 (судья Я.В. Авдеева), принятое по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области (ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) к обществу с ограниченной ответственностью "Век-Поль" (ОГРН 1027200798437, ИНН 7202062429) о взыскании 3 310 863 рублей 83 копеек,
при участии в судебном заседании:
- от Департамента имущественных отношений Тюменской области - представитель не явился, извещен;
- от общества с ограниченной ответственностью "Век-Поль" - до перерыва в судебном заседании представитель Важенина Н.М. (паспорт, доверенность б/н от 05.09.2012 сроком действия один год); после перерыва в судебном заседании представитель не явился, извещено;
-
установил:
установил:
Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Век-Поль" (далее - к ООО "Век-Поль", ответчик) о взыскании 2 882 255 руб. 63 коп., из которых: 2 882 255 руб. 63 коп. задолженности по охранно-арендному договору N 172 от 02.04.2004, 1 218 491 руб. 63 коп. пени.
Исковые требования со ссылками на статьи 309, 310, пункт 2 статьи 425, статьи 614, 608, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы за период с 29.12.2008 по 10.08.2012.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил заявленные исковых требований, просил взыскать с ответчика 1 513 834 руб. 83 коп. основного долга за период с 29.12.2008 по 30.11.2009 и 1 797 029 руб. пени за период с 11.01.2009 по 10.10.2012.
Руководствуясь статьей 49 АПК РФ, суд первой инстанции принял указанное уточнение исковых требований как не противоречащее действующему законодательству и не нарушающее права других лиц.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 23.10.2012 по делу N А70-7614/2012 исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Век-Поль" в пользу Департамента имущественных отношений Тюменской области взыскано 4 434 руб. 12 коп. пени, в доход федерального бюджета взыскано 52 руб. 98 коп. государственной пошлины за рассмотрение искового заявления. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не соглашаясь с решением суда, Департамент имущественных отношений Тюменской области в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.
От ООО "Век-Поль" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Департамент имущественных отношений Тюменской области, надлежащим образом извещенный в порядке статьи 123 АПК РФ о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя в судебное заседание обеспечил.
На основании статей 156, 266 АПК РФ суд перешел к рассмотрению апелляционной жалобы в отсутствие неявившегося участника процесса.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Век-Поль" поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу. В порядке статьи 81 АПК РФ представил письменные пояснении по делу.
В судебном заседании, открытом 15.01.2013, в порядке, предусмотренном статьей 163 АПК РФ, объявлялся перерыв до 22.01.2013. Информация о перерыве была размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.
После перерыва в судебном заседании стороны по делу представителей не направили.
Рассмотрев материалы дела, оценив доводы жалобы, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции находит основания для изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы частично.
Как следует из материалов дела, 02.04.2004 между муниципальным учреждением "Инспекция по охране и использованию памятников истории и культуры города Тюмени" (арендодатель) и ООО "Век-Поль" (арендатор) заключен охранно-арендный договор N 172 (л.д. 9 - 15).
Указанный договор зарегистрирован 05.08.2004 в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Тюменской области, ХМАО и ЯНАО.
В соответствии с пунктом 1.2., 1.3. договора N 172 от 02.04.2004 ООО "Век-Поль" передана в аренду часть (первый этаж) здания-памятника истории и культуры местного значения, расположенного по адресу: город Тюмень, улица Республики, 29, общей площадью 329,3 кв. м, сроком действия с 03.04.2004 по 02.04.2019.
В соответствии с пунктом 3.1 договора N 172 от 02.04.2004 арендатор обязан ежемесячно, не позднее 15 числа месяца, следующего за оплачиваемым, вносить на счет арендодателя арендную плату в размере, определяемом в прилагаемом расчете.
По решению Тюменской городской Думы от 27.12.2007 N 761 распоряжением Правительства Тюменской области от 16.04.2008 N 416-рп нежилое строение, расположенное по адресу: город Тюмень, улица Республики, 29, было передано в собственность Тюменской области (л.д. 10, 17 - 19).
Письмом от 01.03.2010 N 2004/7 Департамент имущественных отношений направил в адрес ООО "Век-Поль" дополнительное соглашение к договору, датированное 26.02.2010 (л.д. 133).
Департамент имущественных отношений Тюменской области и ООО "Век-Поль" подписали дополнительное соглашение к договору N 172 от 02.04.2004, датированное 26.02.2010 (л.д. 20 - 21).
Согласно условиям дополнительного соглашения от 26.02.2010: арендодатель по договору аренды был изменен на Департамент имущественных отношений Тюменской области; изменен пункт 3.1. договора о порядке и реквизитах для перечисления арендной платы в бюджет Тюменской области; пункт 4 содержит условие о вступлении дополнительного соглашения в силу с 29.12.2008.
Указанное дополнительное соглашение к договору зарегистрировано 03.06.2010 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области.
Департамент имущественных отношений Тюменской области. Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, обратился в суд с настоящим иском о взыскании 1 513 834 руб. 83 коп. основного долга за период с 29.12.2008 по 30.11.2009 и 1 797 029 руб. пени за период с 11.01.2009 по 10.10.2012.
Статьей 8 ГК РФ в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Проанализировав договор N 172 от 02.04.2004, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда).
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 ГК РФ).
Согласно статье 650 - 651 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Таким образом, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по акту приема-передачи или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (статья 655 ГК РФ).
В рассматриваемом случае материалами дела подтверждается и ответчиком не отрицается тот факт, что спорное здание было передано в аренду ООО "Век-Поль".
Следовательно, у ответчика возникла обязанность по внесению арендных платежей.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает на наличие у ответчика задолженности перед Департаментом имущественных отношений Тюменской области по арендным платежам по договору N 172 от 02.04.2004 в размере 1 513 834 руб. 83 коп. за период с 29.12.2008 по 30.11.2009.
Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик утверждает, что им произведена оплата арендных платежей за указанный период в полном объеме в адрес муниципального учреждения "Инспекция по охране и использованию памятников истории и культуры города Тюмени" (первоначального арендодателя по договору N 172 от 02.04.2004), в подтверждение чего ссылается на платежные поручения N 174 от 09.12.2008 на сумму 137 051 руб. 82 коп., N 7 от 11.01.2009 на сумму 137 051 руб. 82 коп., N 16 от 09.02.2009 на сумму 137 051 руб. 82 коп., N 28 от 05.03.2009 на сумму 137 051 руб. 82 коп., N 33 от 07.04.2009 на сумму 25 754 руб. 70 коп., N 32 от 07.04.2009 на сумму 149 929 руб. 17 коп., N 44 от 05.05.2009 на сумму 149 929 руб. 17 коп., N 66 от 03.06.2009 на сумму 149 929 руб. 17 коп., N 75 от 07.07.2009 на сумму 149 929 руб. 17 коп., N 88 от 05.08.2009 на сумму 149 929 руб. 17 коп., N 105 от 21.09.2009 на сумму 149 929 руб. 17 коп., N 113 от 15.10.2009 на сумму 149 929 руб. 17 коп.
Оценив доводы истца и возражения, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Согласно пункту 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
В соответствии с пунктом 3 статьи 382 ГК РФ, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.
Согласно пункту 1 статьи 385 ГК РФ должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу.
Материалы дела свидетельствуют, что на обращение ООО "Век-Поль" муниципальное учреждение "Инспекция по охране и использованию памятников истории и культуры города Тюмени" не указало - кому передано имущество, являющееся предметом по договору N 172 от 02.04.2004. Дополнительное соглашение от 26.02.2010 к договору N 172 от 02.04.2004 подписано Департаментом имущественных отношений Тюменской области и ООО "Век-Поль" лишь 26.02.2010.
Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает, что фактически о смене кредитора (арендодателя) по договору ответчик узнал от Департамента имущественных отношений Тюменской области не ранее 26.02.2010 в связи с направлением Департаментом имущественных отношений Тюменской области в адрес ООО "Век-Поль" предложения подписать дополнительное соглашение к договору. Ранее направленное в адрес ООО "Век-Поль" письмо муниципального учреждения "Инспекция по охране и использованию памятников истории и культуры города Тюмени" от 23.03.2009 N 11 не содержало сведений о смене собственника объекта. Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что до 26.02.2010 Департамент имущественных отношений Тюменской области как новый собственник имущества не уведомлял ответчика о смене арендодателя.
С учетом положений пункта 3 статьи 382 ГК РФ и тех обстоятельств, что доказательства уведомления ответчика до 26.02.2010 об уступке права Департаменту имущественных отношений Тюменской области не представлены, осуществленные ответчиком первоначальному арендодателю - муниципальному учреждению "Инспекция по охране и использованию памятников истории и культуры города Тюмени" арендные платежи за период с 29.12.2008 по 30.09.2009, является исполнением надлежащему кредитору. Стоимость арендных платежей за период с октября по декабрь 2009 года перечислена ответчиком истцу платежным поручением N 28 от 02.03.2010.
Таким образом, у ООО "Век-Поль" на момент обращения Департамента имущественных отношений Тюменской области в суд с настоящим иском задолженности по арендным платежам за период с 29.12.2008 по 30.11.2009 не имелось.
При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований Департамента имущественных отношений Тюменской области о взыскании с ООО "Век-Поль" 1 513 834 руб. 83 коп. задолженности по договору N 172 от 02.04.2004 по арендным платежам за период с 29.12.2008 по 30.11.2009.
Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в размере 1 797 029 руб., начисленной за период с 11.01.2009 по 10.10.2012 за нарушение сроков внесения ответчиком арендных платежей.
В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно статье 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.05.1997 N 601/97 обязанность обосновать срок, с которого денежное обязательство считается просроченным, лежит на истце.
Согласно представленному расчету, истец просит взыскать неустойку за просрочку внесения арендных платежей за период с 11.01.2009 по 10.10.2012, начисленную в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 25.02.2010 к договору N 172 от 02.04.2004.
Суд апелляционной инстанции находит указанный расчет неустойки необоснованным исходя из следующего.
В соответствии со статьей 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент заключения.
Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (статьи 131, 609, 651 ГК РФ).
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (часть 3 статьи 433 ГК РФ).
На основании части 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (часть 2 статья 651 ГК РФ).
Согласно части 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Договор аренды N 172 от 02.04.2004 прошел государственную регистрацию в установленном порядке.
26.02.2010 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору N 172 от 02.04.2004.
Частью 1 статьи 434 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (часть 1 статьи 452 ГК РФ).
Как разъясняется в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Соответственно дополнительное соглашение от 26.02.2010 также подлежало государственной регистрации, как и договор аренды, и считается заключенным с момента осуществления данной регистрации.
Как указывалось выше, дополнительное соглашение от 26.02.2010 к договору N 172 от 02.04.2004 зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области лишь 03.06.2010.
Таким образом, указанное дополнительное соглашение является заключенным с 03.06.2010.
Так, в силу пункта 1 статьи 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Таким образом, условия дополнительного соглашения от 26.02.2012, изменяющего условия и порядок внесения арендных платежей, вступили в силу и стали обязательными для сторон с 03.06.2010.
В связи с изложенным, за период с 11.01.2009 по 02.06.2010 начисление неустойки за просрочку внесения арендных платежей следует производить в соответствии с условиями договора N 172 от 02.04.2004, а с 03.06.2010 по 10.10.2012 начисление неустойки за просрочку внесения арендных платежей следует производить в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 25.02.2010 к договору N 172 от 02.04.2004.
При этом, ссылка истца на пункт 4 дополнительного соглашения от 26.02.2010 не принимается судом апелляционной инстанции исходя из следующего.
В пункте 4 дополнительного соглашения от 26.02.2010 указано, что оно вступает в силу с 29.12.2008.
Между тем, в силу пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ прямо предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. То есть дополнительное соглашение вступило в силу и стало обязательным для сторон с 03.06.2010.
При этом, положения пункта 2 статьи 425 ГК РФ, согласно которому стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, судом апелляционной инстанции не принимаются во внимание.
Поскольку, из буквального толкования пункта 4 соглашения от 26.02.2010 следует, что данное дополнительное соглашение вступает в силу с 29.12.2008.
Однако, соглашения о том, его условия подлежат применению к взаимоотношениям сторон, возникшим до его заключения, не достигнуто.
Доказательств обратного истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено. Более того, переписка сторон, имеющаяся в материалах дела свидетельствует о недостижении сторонами такого соглашения.
С учетом вышеизложенного, за период с 11.01.2009 по 02.06.2010 начисление неустойки за просрочку внесения арендных платежей следует производить в соответствии с условиями договора N 172 от 02.04.2004, а с 03.06.2010 по 10.10.2012 начисление неустойки за просрочку внесения арендных платежей следует производить в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 26.02.2010 к договору N 172 от 02.04.2004.
Проверяя обоснованность начисления неустойки за период с 11.01.2009 по 02.06.2010, суд апелляционной инстанции установил следующее.
В соответствии с пунктом 4.1 договора N 172 от 02.04.2004, невнесение арендных платежей в срок, установленный настоящим договором, влечет уплату арендатором пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Стоимость аренды установлена в размере 149 929 руб. 17 коп.
Пунктом 3.1 договора N 172 от 02.04.2004 установлено, что за использование объекта арендатор обязан ежемесячно, не позднее 15 числа месяца, следующего за оплачиваемым, вносить на счет арендодателя, указанный в настоящем договоре, либо в письменном уведомлении об изменении реквизитов, арендную плату в размере, определяемом в прилагаемом расчета.
Исходя из буквального толкования пункта 3.1 договора N 172 от 02.04.2004, следует, что арендатор обязан вносить арендную плату не позднее 15 числа месяца, следующего за оплачиваемым. Начало периода просрочки исполнения обязательства определяется с 16 числа месяца, следующего за оплачиваемым.
Дату исполнения обязательства по внесению арендных платежей на основании платежных поручений следует определять исходя из даты списания денежных средств с расчетного счета плательщика.
Так, согласно пункту 3.1 Положения о безналичных расчетах в Российской Федерации, утв. Банком России 03.10.2002 N 2-П платежным поручение является распоряжение владельца счета (плательщика) обслуживающему его банку, оформленное расчетным документом, перевести определенную денежную сумму на счет получателя средств, открытый в этом или другом банке. Платежное поручение исполняется банком в срок, предусмотренный законодательством, или в более короткий срок, установленный договором банковского счета либо определяемый применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота.
Пунктом 3.5 названного Положения установлено, что платежные поручения принимаются банком независимо от наличия денежных средств на счете плательщика.
После проверки правильности заполнения и оформления платежных поручений на всех экземплярах (кроме последнего) принятых к исполнению платежных поручений в поле "Поступ. в банк плат." ответственным исполнителем банка проставляется дата поступления в банк платежного поручения. Последний экземпляр платежного поручения, в котором в поле "Отметки банка" проставляются штамп банка, дата приема и подпись ответственного исполнителя, возвращается плательщику в качестве подтверждения приема платежного поручения к исполнению.
Согласно пункту 3.8 Положения при оплате платежного поручения на всех экземплярах расчетного документа в поле "Списано со сч. плат." проставляется дата списания денежных средств со счета плательщика (при частичной оплате - дата последнего платежа), в поле "Отметки банка" проставляются штамп банка и подпись ответственного исполнителя.
Таким образом, именно отметка банка в поле "Списано со сч. плат." является подтверждением исполнения платежного поручения плательщика.
Таким образом, дата исполнения обязательства по внесению арендных платежей на основании платежных поручений подлежит установлению исходя из даты списания денежных средств с расчетного счета плательщика.
Как следует из материалов дела и не оспаривается истцом, за сентябрь 2009 года, а также февраль - март 2010 года арендатором производилось своевременное внесение арендных платежей, в связи с чем просрочка исполнения обязательства в указанные периоды отсутствует.
С учетом произведенных ответчиком платежей, исходя из вышеприведенных правил определения периода просрочки исполнения обязательства, суммы арендной платы и размера установленной неустойки, суд апелляционной инстанции установил, что размер пени за период с августа 2009 года по апрель 2010 года составляет 39 581 руб. 33 коп. исходя из следующего:
- за август 2009 года - 1 499 руб. 30 коп.,
- за октябрь 2009 года - 16 192 руб. 35 коп.,
- за ноябрь 2009 года - 11 394 руб. 62 коп.,
- за декабрь 2009 года - 6 896 руб. 75 коп.,
- за январь 2010 года - 2 848 руб. 66 коп.,
- за апрель 2010 года - 749 руб. 65 коп.
Проверяя обоснованность начисления неустойки за период с 03.06.2010 по 10.10.2012, суд апелляционной инстанции установил следующее.
В соответствии с пунктом 4.1 договора N 172 от 02.04.2004, невнесение арендных платежей в срок, установленный настоящим договором, влечет уплату арендатором пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Стоимость аренды установлена в размере 149 929 руб. 17 коп.
Пунктом 3.1 договора N 172 от 02.04.2004 (в редакции дополнительного соглашения от 26.02.2010) установлено, что арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно вперед до 10 числа оплачиваемого месяца.
Исходя из буквального толкования пункта 3.1 договора N 172 от 02.04.2004 (в редакции дополнительного соглашения от 26.02.2010) следует, что арендатор обязан вносить арендную плату до 10 числа текущего (оплачиваемого) месяца. Начало периода просрочки исполнения обязательства определяется с 10 числа текущего (оплачиваемого) месяца.
Как указывалось выше, дату исполнения обязательства по внесению арендных платежей на основании платежных поручений следует определять исходя от даты списания денежных средств с расчетного счета плательщика.
Как следует из материалов дела и не оспаривается истцом, за сентябрь 2012 года арендатором произведено своевременное внесение арендных платежей, в связи с чем просрочка исполнения обязательства в указанный период отсутствует.
С учетом произведенных ответчиком платежей, исходя из вышеприведенных правил определения периода просрочки исполнения обязательства, суммы арендной платы и размера неустойки, суд апелляционной инстанции установил, что размер неустойки за период с июня 2010 года по декабрь 2010 года составляет 33 284 руб. 30 коп. исходя из следующего: за июнь 2010 года - 4 048 руб. 09 коп., за июль 2010 года - 4 797 руб. 74 коп., за август 2010 года - 4 347 руб. 95 коп., за сентябрь 2010 года - 4 198 руб. 02 коп., за октябрь 2010 года - 5 247 руб. 52 коп., за ноябрь 2010 года - 4 647 руб. 81 коп., за декабрь 2010 года - 5 997 руб. 17 коп.
Размер неустойки за период с января по декабрь 2011 года составляет 69 117 руб. 37 коп. исходя из следующего: за январь 2011 года - 5 397 руб. 45 коп., за февраль 2011 года - 5 247 руб. 52 коп., за март 2011 года - 4 497 руб. 88 коп., за апрель 2011 года - 7 046 руб. 67 коп., за май 2011 года - 5 397 руб. 45 коп., за июнь 2011 года - 5 997 руб. 17 коп., за июль 2011 года - 6 896 руб. 75 коп., за август 2011 года - 5 397 руб. 45 коп., за сентябрь 2011 года - 5 847 руб. 24 коп., за октябрь 2011 года - 5 697 руб. 31 коп., за ноябрь 2011 года - 5 997 руб. 17 коп., за декабрь 2011 года - 5 697 руб. 31 коп.
Размер неустойки за период с января по августа 2012 года составляет 45 278 руб. 63 коп. исходя из следующего: за январь 2012 года - 6 297 руб. 02 коп., за февраль 2012 года - 6 147 руб. 10 коп., за март 2012 года - 4 797 руб. 74 коп., за апрель 2012 года - 5 397 руб. 45 коп., за май 2012 года - 5 997 руб. 17 коп., за июнь 2012 года - 5 097 руб. 60 коп., за июль 2012 года - 5 697 руб. 31 коп., за август 2012 года - 5 847 руб. 24 коп.
Сумма неустойки, начисленная за период с 09.06.2010 по 10.10.2012 составляет 147 680 руб. 30 коп.
Общая сумма неустойки составляет 187 261 руб. 63 коп. (39 581 руб. 33 коп. + 147 680 руб. 30 коп.).
Между тем, при рассмотрении настоящего дела в суде первой инстанции ответчиком произведена оплата неустойки в сумме 135 000 руб. по платежному поручению N 151 от 17.09.2012.
Следовательно, требование истца о взыскании с ответчика неустойки подлежит удовлетворению в сумме 52 261 руб. 63 коп. (187 261 руб. 63 коп. - 135 000 руб.). В удовлетворении остальной суммы неустойки следует отказать.
При этом, суд апелляционной инстанции отказывает в приобщении к материалам дела копий платежных поручений N 170 от 30.10.2012 на сумму 4 434 руб. 12 коп. и N 10 от 18.01.2013 на сумму 30 286 руб. 64 коп., так как оплата произведена после вынесения обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции и на момент его принятия учтена быть не могла.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции полагает необходимым указать, что ответчик не лишен возможности представить документы (платежные поручения N 170 от 30.10.2012 на сумму 4 434 руб. 12 коп. и N 10 от 18.01.2013 на сумму 30 286 руб. 64 коп.), подтверждающие факт оплаты задолженности на стадии исполнения судебного акта.
Ответчиком также заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.
В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 ГК РФ).
Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 ГК РФ).
В соответствии с пунктами 1, 4, 11, 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 15 от 12.11.2001, Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 18 от 15.11.2001, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре (пункт 2 статьи 199 ГК РФ). Согласно части 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, включая право заявить в суде об истечении срока исковой давности.
При рассмотрении заявления стороны в споре о применении исковой давности в отношении требований юридического лица необходимо иметь в виду, что в силу пункт 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда юридическое лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
В соответствии с пунктом 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.11.2001-15.11.2001 N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, неустойка, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
В соответствии со статьей 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.). К числу таких дополнительных требований относится и требование о взыскании неустойки.
Срок исковой давности по дополнительному требованию должен исчисляться по общим правилам их исчисления, установленным Кодексом.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.11.2001-15.11.2001 N 15/18, срок исковой давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
Как указывалось выше, из представленного истцом расчета усматривается, что истец период начисления задолженности определяет с 29.12.2008 по 30.11.2009, а период начисления неустойки определяет с 11.01.2009 по 10.10.2012.
С настоящим иском Департамент имущественных отношений Тюменской области обратился в Арбитражный суд Тюменской области 20.08.2012, о чем свидетельствует штамп суда первой инстанции.
Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика задолженности и неустойки за период с декабря 2008 года по июль 2009 года заявлено за пределами срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в указанной части.
С учетом изложенного, исковые требования подлежат частичному удовлетворению путем взыскания с ответчика в пользу истца 52 261 руб. 63 коп. неустойки. В удовлетворении остальной части исковых требований следует отказать.
В связи с вышеизложенным, решение Арбитражного суда Тюменской области от 23 октября 2012 года по делу N А70-7614/2012 подлежит изменению.
Расходы по уплаченной государственной пошлине по иску и апелляционной жалобе распределяются между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 23 октября 2012 года по делу N А70-7614/2012 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:
"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Век-Поль" (ОГРН 1027200798437, ИНН 7202062429) в пользу Департамента имущественных отношений Тюменской области (ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) 52 261 руб. 63 коп. неустойки.
В удовлетворении остальной суммы иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Век-Поль" (ОГРН 1027200798437, ИНН 7202062429) в доход федерального бюджета 624 руб. 37 коп. государственной пошлины по иску.".
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Век-Поль" (ОГРН 1027200798437, ИНН 7202062429) в доход федерального бюджета 31 руб. 57 коп. расходов по уплаченной государственной пошлине по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.Н.ГЛУХИХ
Судьи
Л.И.ЕНИКЕЕВА
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)