Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего: Гизатуллина А.А.,
судей: Фархутдиновой Г.Р.,
Старичковой Е.А.,
с участием прокурора Фахретдиновой Ю.Ю.
при секретаре: А.Т.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Е., С.Э.Р., А.Р., С.Р.М., С.Е.И. на решение Калининского районного суда ... Республики Башкортостан от ... года, которым постановлено:
В удовлетворении иска С. ФИО23, Е. ФИО24, С. ФИО25, С. ФИО26, А.А. ФИО27 к З. ФИО28, выступающей в своих интересах и в интересах ... ФИО29 ФИО30 о расторжении договора купли-продажи квартиры в ... обязании возвратить в натуре неосновательно приобретенное имущество отказать.
Иск З. ФИО31, выступающей в своих интересах в интересах ... ФИО32 и ФИО33 к С. ФИО34, Е. ФИО35, С. ФИО36, С. ФИО37, А.А. ФИО38 о прекращении права пользования жилым помещением в ..., выселении из квартиры, снятии с регистрационного учета, вселении истцов в указанную квартиру удовлетворить,
прекратить право С. ФИО39, Е. ФИО40, С. ФИО41, С. ФИО42, А.А. ФИО43 пользования жилым помещением - квартирой в ..., выселить указанных лиц из квартиры в ..., вселить в данную квартиру З. ФИО44 и ... ФИО45 и ФИО46.
В этой части решение суда является основанием для снятия С. ФИО47, Е. ФИО48, С. ФИО49, С. ФИО50, А.А. ФИО51 с регистрационного учета из квартиры в ....
Удовлетворить иск З. ФИО52, действующего в своих интересах и в интересах ... ФИО53, к С. ФИО54 о регистрации права собственности на квартиру в ... за ответчиком на основании договора купли-продажи квартиры от ... года, заключенного между сторонами, зарегистрировать переход права собственности на квартиру в ... на имя С. ФИО55 ФИО56 и договор купли-продажи квартиры в ..., совершенную ... года, заключенную между З. ФИО57, действовавшем в своих интересах и в интересах ... ФИО58.
Заслушав доклад судьи Фархутдиновой Г.Р., судебная коллегия
установила:
... года З. ФИО59 и ФИО60 обратились в суд с иском к С. ФИО61 о регистрации права собственности на квартиру в ... за ответчиком на основании договора купли-продажи квартиры от ... года, заключенного между сторонами, указывая на то, что ... года был заключен и подписан указанный договор и акт приема-передачи имущества, документы были сданы в УФРС .... года было получено сообщение из Управления о том, что ответчик С. подал заявление о возврате документов без проведения госрегистрации, просят удовлетворить иск, поскольку имущество и деньги в полном объеме были переданы сторонами друг другу, т.е. все условия сделки исполнены.
... года С. ФИО62, Е. ФИО63, С. ФИО64, С. ФИО65, А.Б. ФИО66 обратились в суд с иском к З. ФИО67, выступающей в своих интересах и в интересах ... ФИО68 ФИО69 о расторжении договора купли-продажи квартиры и обязании возвратить в натуре неосновательно приобретенное имущество, указывая на то, что ... года между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры в ..., стоимость квартиры установлена ... руб., оплата должна была быть произведена следующим образом: ... руб. за счет средств материнского капитала перечисляется безналичным путем на счет С.Р.М., остальную сумму ... руб. ответчики должны были уплатить истцам наличными за счет собственных средств. Истцы свои обязательства выполнили, имущество передано покупателям согласно акта приема-передачи от ... года, ответчики в установленный договором срок оплату за квартиру не произвели .... года истцы направили в адрес ответчиков требование о расторжении договора и возврате квартиры в связи с неуплатой денег, ответа и исполнения не последовало, в связи с чем просят расторгнуть договор от ... года купли-продажи квартиры в ..., обязать возвратить имущество в натуре - указанную квартиру.
... года З. ФИО70 в своих интересах и в интересах ... ФИО71 и ФИО72 обратились в суд с иском к С. ФИО73, Е. ФИО74, С. ФИО75, С. ФИО76, А.А. ФИО77 о прекращении права пользования жилым помещением в ..., выселении из квартиры, снятии с регистрационного учета, вселении истцов в указанную квартиру, мотивируя тем, что ... года между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры в ..., акт приема-передачи квартиры и денег сторонами подписан, ответчики взяли на себя обязательство сняться с регучета и освободить жилье в течение ..., эти условия ответчики не исполнили, поэтому подлежат выселению и снятию с регучета.
Определением суда указанные дела объединены в одно производство.
Судом вынесено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе Е., С.Э.Р., А.Р., С.Р.М., С.Е.И. ставится вопрос об отмене решения суда, по тем основаниям, что договор купли-продажи и акт приема-передачи ... не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и не являются доказательствами передачи денежных средств от З-вых семье С-вых; фактически расчеты между сторонами сделок наличными не производились, предполагалось провести зачет на сумму ... руб.; обязательства покупателей З-вых не исполнены перед С.Е.И., С.Р.М., Е., С.Э.Р., А.Р.
С-ны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. Е., С.Э.Р. в суд апелляционной инстанции представили заявления с просьбой о рассмотрении дела в их отсутствие. В связи с чем, на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав С.Р.М., С.Е.И., представителя С.Р.М., С.Е.И. - П., поддержавших апелляционную жалобы, представителя З.Р.К. и З.Ф.И. - М. (доверенности от ... года и от ... года) прокурора Фахретдинову Ю.Ю., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не находит.
В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договоров и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.
Положениями ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с ч. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Положениями ст. 307 ГК РФ установлено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Исходя из требований ч. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
В силу ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Разрешая спор, суд правильно сослался на приведенные нормы права и пришел к обоснованным выводам об отказе в удовлетворении иска С. ФИО78 ФИО79, Е. ФИО80, С. ФИО81, С. ФИО82, А.А. ФИО83 к З. ФИО84 ФИО85, выступающей в своих интересах и в интересах ... ФИО86 ФИО87 о расторжении договора купли-продажи квартиры в ... обязании возвратить в натуре неосновательно приобретенное имущество. Об удовлетворении иска З. ФИО88, выступающей в своих интересах в интересах ... ФИО89 ФИО90 к С. ФИО91, Е. ФИО92, С. ФИО93, С. ФИО94 ФИО95 А.А. ФИО96 о прекращении права пользования жилым помещением в ..., выселении из квартиры, снятии с регистрационного учета, вселении истцов в указанную квартиру. О прекращении права С. ФИО97, Е. ФИО98, С. ФИО99, С. ФИО100, А.А. ФИО101 пользования жилым помещением - квартирой в ..., выселении указанных лиц из квартиры в ..., ..., ..., вселении в данную квартиру З. ФИО102 и ее ... ФИО103. Удовлетворении иска З. ФИО104, действующего в своих интересах и в интересах ... ФИО105, к С. ФИО106 о регистрации права собственности на квартиру в ... за ответчиком на основании договора купли-продажи квартиры от ... года, заключенного между сторонами, регистрации перехода права собственности на квартиру в ... на имя С. ФИО107 и договора купли-продажи квартиры в ..., заключенного ... года, между З. ФИО108, действовавшим в своих интересах и в интересах ... З. ФИО109, и С. ФИО110.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они согласуются с материалами дела и соответствуют действующему законодательству.
Установлено, что в соответствии с договором от ... года купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., продавцы С. ФИО111, Е. ФИО112, С. ФИО113, С. ФИО114, А.Б. ФИО115 продали каждая по ... квартиру покупателям З. ФИО116, З. ФИО117, З. ФИО118, З. ФИО119 по цене ....... По условиям сделки оплата производится в сумме ... руб. за счет средств материнского капитала и осуществляется путем перечисления на счет С. ФИО120 в установленные законом сроки, деньги в сумме ... руб. оплачивает наличными за счет собственных средств в день подписания настоящего договора, что подтверждается актом приема-передачи (л.д. 8).
Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от ... года видно, что правообладателями этой квартиры по долям стали З. ФИО121, З. ФИО122, З. ФИО123, З. ФИО124, обременение - ипотека от ... года (л.д. 14 - 15).
В деле имеется копия государственного сертификата на материнский капитал на имя З. ФИО125 в сумме ... руб. Из справки о состоянии финансовой части лицевого счета от ... года следует, что у З.Ф.И. имеются средства материнского капитала в размере ... руб.
Из акта приема-передачи недвижимого имущества от ... года видно, что С-вы передали З., а они приняли в собственность по долям квартиру ..., квартира продана за ... руб., из которых ... руб. выплачивается покупателем продавцу наличными денежными средствами в день подписания договора, а сумма ... руб. за счет средств материнского капитала осуществляется путем перечисления на счет С. ФИО126 в установленные законом сроки.
Договор и акт приема-передачи подписаны всеми сторонами договора.
В договоре от... года указано, что в соответствии со ст. 556 ГК РФ передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами после полного расчета в соответствии с условиями договора.
ФИО127, ... года рождения, ... года рождения ФИО128, ... года рождения, ФИО129, ... года рождения - ... З.Ф.И.
Из ответа УПФ ... от ... года усматривается, что перечисление из материнского капитала З.Ф.И. на счет С.Р.М. денег в сумме ... руб. не производилось
В соответствии с договором от ... года З.Р.К., действующий за себя и за ... ФИО130 продал С.Р.М. квартиру в ..., за ... руб., в квартире зарегистрированы З-вы, продавец обязуется сняться с регучета и освободить квартиру в течение 60 дней со дня подписания договора. Деньги 1 900 000 руб. уплачиваются покупателем продавцу в день подписания договора. Сделка сторонами подписана.
Из акта приема-передачи от ... года видно, что квартира покупателю С.Р.М. от продавца З.Р.К. передана, покупатель С. передал продавцу З. деньги в сумме 1 900 000 руб.
Регистрация договора от ... года купли-продажи квартиры в... приостановлена до ... года в связи с подачей С.Р.М. заявления о возврате документов без проведения госрегистрации.
Впоследствии, сообщением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ от ... года в регистрации договора купли-продажи квартиры по адресу: ..., заключенного между С. и З., отказано.
Таким образом, квартира по ... продана за ... руб., а по Сельской - за ... руб. З.Ф.И. должна была передать по сделке по квартире по Мелеузовской С.Е.И. и С.Э.Р., Р.М., Е., А.Р. - ... руб., которые считаются переданными, так как подписан акт приема - передачи квартиры и денег, а в самом договоре от ... года указано, что в соответствии со ст. 556 ГК РФ передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами после полного расчета в соответствии с условиями договора. Условие сделки в части перечисления денег .... (материнский капитал) не исполнено.
Как правильно указал суд, сделка в отношении квартиры по Сельской, является также исполненной, так как имеется акт приема - передачи квартиры и денег, в соответствии с которым С.Р.М. получил от З.Р.К. квартиру, а С. передал З. деньги в сумме ... руб.
Суд правильно пришел к выводу о том, что подписание истцами и ответчиком договора купли-продажи спорной квартиры по ... изначально, независимо от прохождения государственной регистрации данного договора юридически связывало его стороны, и исходя из требований разумности и добросовестности возлагало на стороны договора позитивную обязанность предпринять все необходимые меры к его полной реализации, в том числе посредством регистрации перехода права собственности, а равно безусловно воздержаться от совершения каких-либо фактических действий, которые могли бы исключить либо иным образом поставить под сомнение исполнимость данного договора.
В договоре указано, что квартира куплена за ... руб. в общую долевую собственность ответчиков по ... и ... З.Ф.И. Кроме того, указано, что расчет между сторонами производится следующим образом: путем перечисления денежных средств за счет средств материнского (семейного) капитала, выделенных на основании Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал путем перечисления указанной суммы на открытый на имя С.Р.М. счет (номер в договоре и отделение банка указаны), в установленный законом срок, а оставшаяся сумма будет уплачена наличными в день подписания договора.
Суд обоснованно исходил из того, что сделка по купле-продаже квартиры по... является действительной и оснований для признания ее недействительной не имеется, таких требований истцами не заявлялось.
Договор купли-продажи спорной квартиры по ... был исполнен продавцами С-выми, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ произведена государственная регистрация указанного договора и перехода права собственности на квартиру к покупателю З. и ее детям, которым выданы свидетельства о праве собственности на квартиру. Квартира фактически передана истцами во владение ответчиков, что подтверждается актом приема-передачи, в договоре указано, что право собственности возникает с момента государственной регистрации сделки.
В п. 5 договора продавцы взяли на себя обязательство сняться с регистрационного учета и освободить квартиру в течение ... со дня подписания договора, т.е. в срок до ... года. Данное обязательство С-выми и Е. не выполнено, что ими не оспаривалось.
Условия договора купли-продажи в части перечисления материнского капитала на счет С. не исполнены.
Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в статье 450 и пункте 4 статьи 453 Кодекса. Из содержания названных статей Кодекса следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором.
Таким образом, в остальных случаях все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Между тем, заключенный между истцами и ответчиком договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривает, в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру.
В Кодексе (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - статьи 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены
Вместе с тем в пункте 3 статьи 486 Кодекса (глава 30, § 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи, где указано, что продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса.
На основании изложенного суд обоснованно пришел к выводу о том, что ни законом, ни договором купли-продажи квартиры С. и Е. не предоставлено право требования возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения обязательств по оплате стоимости квартиры.
Ссылку истцов и их представителя на то, что деньги в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи не переданы им ответчиками в полном размере, нельзя считать достаточным для признания названных нарушений со стороны покупателя существенными исходя из понятия существенного нарушения договора, содержащегося в пункте 2 статьи 450 Кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 450 Кодекса договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной. Однако из содержащегося в указанной норме права понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
Между тем, как правильно указал суд первой инстанции, истцы не представили суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу указанной статьи, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ.
Договор может быть изменен или расторгнут судом при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Истцами не представлено доказательств того, что в результате несвоевременной оплаты ... руб. (части денег от покупной цены проданной квартиры), им причинен такой ущерб, что они в значительной степени лишились того, на что были вправе рассчитывать при заключении вышеуказанного договора.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что у истцов С.Е.И. и С.Г., Е., А.Р. отсутствуют правовые основания для расторжения договора по заявленным основаниям и возврата квартиры.
С.Р.М. .... года подал заявление в УФРС о возврате документов без проведения регистрации, однако в суд каких-либо уважительных причин и доказательств в подтверждение законности и правомерности его мотивов и оснований расторжения договора с З-выми не представил.
Доводы жалобы о том, что договор купли-продажи и акт приема-передачи ... не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и не являются доказательствами передачи денежных средств от З-вых семье С-вых; фактически расчеты между сторонами сделок наличными не производились; обязательства покупателей З-вых перед С.Е.И., С.Р.М., Е., С.Э.Р., А.Р. не исполнены, не опровергают выводов суда, они были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов.
Судебная коллегия считает, что суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, обстоятельства, имеющие значение по делу судом установлены правильно.
Нарушений норм материального и процессуального права не установлено.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Калининского районного суда... Республики Башкортостан от ... года оставить без изменения, апелляционную жалобу Е., С.Э.Р., А.Р., С.Р.М., С.Е.И. - без удовлетворения.
Председательствующий
А.А.ГИЗАТУЛЛИН
Судьи
Г.Р.ФАРХУТДИНОВА
Е.А.СТАРИЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 13.11.2012 ПО ДЕЛУ N 12889/12
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 ноября 2012 г. по делу N 12889/12
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего: Гизатуллина А.А.,
судей: Фархутдиновой Г.Р.,
Старичковой Е.А.,
с участием прокурора Фахретдиновой Ю.Ю.
при секретаре: А.Т.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Е., С.Э.Р., А.Р., С.Р.М., С.Е.И. на решение Калининского районного суда ... Республики Башкортостан от ... года, которым постановлено:
В удовлетворении иска С. ФИО23, Е. ФИО24, С. ФИО25, С. ФИО26, А.А. ФИО27 к З. ФИО28, выступающей в своих интересах и в интересах ... ФИО29 ФИО30 о расторжении договора купли-продажи квартиры в ... обязании возвратить в натуре неосновательно приобретенное имущество отказать.
Иск З. ФИО31, выступающей в своих интересах в интересах ... ФИО32 и ФИО33 к С. ФИО34, Е. ФИО35, С. ФИО36, С. ФИО37, А.А. ФИО38 о прекращении права пользования жилым помещением в ..., выселении из квартиры, снятии с регистрационного учета, вселении истцов в указанную квартиру удовлетворить,
прекратить право С. ФИО39, Е. ФИО40, С. ФИО41, С. ФИО42, А.А. ФИО43 пользования жилым помещением - квартирой в ..., выселить указанных лиц из квартиры в ..., вселить в данную квартиру З. ФИО44 и ... ФИО45 и ФИО46.
В этой части решение суда является основанием для снятия С. ФИО47, Е. ФИО48, С. ФИО49, С. ФИО50, А.А. ФИО51 с регистрационного учета из квартиры в ....
Удовлетворить иск З. ФИО52, действующего в своих интересах и в интересах ... ФИО53, к С. ФИО54 о регистрации права собственности на квартиру в ... за ответчиком на основании договора купли-продажи квартиры от ... года, заключенного между сторонами, зарегистрировать переход права собственности на квартиру в ... на имя С. ФИО55 ФИО56 и договор купли-продажи квартиры в ..., совершенную ... года, заключенную между З. ФИО57, действовавшем в своих интересах и в интересах ... ФИО58.
Заслушав доклад судьи Фархутдиновой Г.Р., судебная коллегия
установила:
... года З. ФИО59 и ФИО60 обратились в суд с иском к С. ФИО61 о регистрации права собственности на квартиру в ... за ответчиком на основании договора купли-продажи квартиры от ... года, заключенного между сторонами, указывая на то, что ... года был заключен и подписан указанный договор и акт приема-передачи имущества, документы были сданы в УФРС .... года было получено сообщение из Управления о том, что ответчик С. подал заявление о возврате документов без проведения госрегистрации, просят удовлетворить иск, поскольку имущество и деньги в полном объеме были переданы сторонами друг другу, т.е. все условия сделки исполнены.
... года С. ФИО62, Е. ФИО63, С. ФИО64, С. ФИО65, А.Б. ФИО66 обратились в суд с иском к З. ФИО67, выступающей в своих интересах и в интересах ... ФИО68 ФИО69 о расторжении договора купли-продажи квартиры и обязании возвратить в натуре неосновательно приобретенное имущество, указывая на то, что ... года между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры в ..., стоимость квартиры установлена ... руб., оплата должна была быть произведена следующим образом: ... руб. за счет средств материнского капитала перечисляется безналичным путем на счет С.Р.М., остальную сумму ... руб. ответчики должны были уплатить истцам наличными за счет собственных средств. Истцы свои обязательства выполнили, имущество передано покупателям согласно акта приема-передачи от ... года, ответчики в установленный договором срок оплату за квартиру не произвели .... года истцы направили в адрес ответчиков требование о расторжении договора и возврате квартиры в связи с неуплатой денег, ответа и исполнения не последовало, в связи с чем просят расторгнуть договор от ... года купли-продажи квартиры в ..., обязать возвратить имущество в натуре - указанную квартиру.
... года З. ФИО70 в своих интересах и в интересах ... ФИО71 и ФИО72 обратились в суд с иском к С. ФИО73, Е. ФИО74, С. ФИО75, С. ФИО76, А.А. ФИО77 о прекращении права пользования жилым помещением в ..., выселении из квартиры, снятии с регистрационного учета, вселении истцов в указанную квартиру, мотивируя тем, что ... года между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры в ..., акт приема-передачи квартиры и денег сторонами подписан, ответчики взяли на себя обязательство сняться с регучета и освободить жилье в течение ..., эти условия ответчики не исполнили, поэтому подлежат выселению и снятию с регучета.
Определением суда указанные дела объединены в одно производство.
Судом вынесено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе Е., С.Э.Р., А.Р., С.Р.М., С.Е.И. ставится вопрос об отмене решения суда, по тем основаниям, что договор купли-продажи и акт приема-передачи ... не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и не являются доказательствами передачи денежных средств от З-вых семье С-вых; фактически расчеты между сторонами сделок наличными не производились, предполагалось провести зачет на сумму ... руб.; обязательства покупателей З-вых не исполнены перед С.Е.И., С.Р.М., Е., С.Э.Р., А.Р.
С-ны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. Е., С.Э.Р. в суд апелляционной инстанции представили заявления с просьбой о рассмотрении дела в их отсутствие. В связи с чем, на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав С.Р.М., С.Е.И., представителя С.Р.М., С.Е.И. - П., поддержавших апелляционную жалобы, представителя З.Р.К. и З.Ф.И. - М. (доверенности от ... года и от ... года) прокурора Фахретдинову Ю.Ю., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не находит.
В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договоров и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.
Положениями ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с ч. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Положениями ст. 307 ГК РФ установлено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Исходя из требований ч. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
В силу ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Разрешая спор, суд правильно сослался на приведенные нормы права и пришел к обоснованным выводам об отказе в удовлетворении иска С. ФИО78 ФИО79, Е. ФИО80, С. ФИО81, С. ФИО82, А.А. ФИО83 к З. ФИО84 ФИО85, выступающей в своих интересах и в интересах ... ФИО86 ФИО87 о расторжении договора купли-продажи квартиры в ... обязании возвратить в натуре неосновательно приобретенное имущество. Об удовлетворении иска З. ФИО88, выступающей в своих интересах в интересах ... ФИО89 ФИО90 к С. ФИО91, Е. ФИО92, С. ФИО93, С. ФИО94 ФИО95 А.А. ФИО96 о прекращении права пользования жилым помещением в ..., выселении из квартиры, снятии с регистрационного учета, вселении истцов в указанную квартиру. О прекращении права С. ФИО97, Е. ФИО98, С. ФИО99, С. ФИО100, А.А. ФИО101 пользования жилым помещением - квартирой в ..., выселении указанных лиц из квартиры в ..., ..., ..., вселении в данную квартиру З. ФИО102 и ее ... ФИО103. Удовлетворении иска З. ФИО104, действующего в своих интересах и в интересах ... ФИО105, к С. ФИО106 о регистрации права собственности на квартиру в ... за ответчиком на основании договора купли-продажи квартиры от ... года, заключенного между сторонами, регистрации перехода права собственности на квартиру в ... на имя С. ФИО107 и договора купли-продажи квартиры в ..., заключенного ... года, между З. ФИО108, действовавшим в своих интересах и в интересах ... З. ФИО109, и С. ФИО110.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они согласуются с материалами дела и соответствуют действующему законодательству.
Установлено, что в соответствии с договором от ... года купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., продавцы С. ФИО111, Е. ФИО112, С. ФИО113, С. ФИО114, А.Б. ФИО115 продали каждая по ... квартиру покупателям З. ФИО116, З. ФИО117, З. ФИО118, З. ФИО119 по цене ....... По условиям сделки оплата производится в сумме ... руб. за счет средств материнского капитала и осуществляется путем перечисления на счет С. ФИО120 в установленные законом сроки, деньги в сумме ... руб. оплачивает наличными за счет собственных средств в день подписания настоящего договора, что подтверждается актом приема-передачи (л.д. 8).
Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от ... года видно, что правообладателями этой квартиры по долям стали З. ФИО121, З. ФИО122, З. ФИО123, З. ФИО124, обременение - ипотека от ... года (л.д. 14 - 15).
В деле имеется копия государственного сертификата на материнский капитал на имя З. ФИО125 в сумме ... руб. Из справки о состоянии финансовой части лицевого счета от ... года следует, что у З.Ф.И. имеются средства материнского капитала в размере ... руб.
Из акта приема-передачи недвижимого имущества от ... года видно, что С-вы передали З., а они приняли в собственность по долям квартиру ..., квартира продана за ... руб., из которых ... руб. выплачивается покупателем продавцу наличными денежными средствами в день подписания договора, а сумма ... руб. за счет средств материнского капитала осуществляется путем перечисления на счет С. ФИО126 в установленные законом сроки.
Договор и акт приема-передачи подписаны всеми сторонами договора.
В договоре от... года указано, что в соответствии со ст. 556 ГК РФ передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами после полного расчета в соответствии с условиями договора.
ФИО127, ... года рождения, ... года рождения ФИО128, ... года рождения, ФИО129, ... года рождения - ... З.Ф.И.
Из ответа УПФ ... от ... года усматривается, что перечисление из материнского капитала З.Ф.И. на счет С.Р.М. денег в сумме ... руб. не производилось
В соответствии с договором от ... года З.Р.К., действующий за себя и за ... ФИО130 продал С.Р.М. квартиру в ..., за ... руб., в квартире зарегистрированы З-вы, продавец обязуется сняться с регучета и освободить квартиру в течение 60 дней со дня подписания договора. Деньги 1 900 000 руб. уплачиваются покупателем продавцу в день подписания договора. Сделка сторонами подписана.
Из акта приема-передачи от ... года видно, что квартира покупателю С.Р.М. от продавца З.Р.К. передана, покупатель С. передал продавцу З. деньги в сумме 1 900 000 руб.
Регистрация договора от ... года купли-продажи квартиры в... приостановлена до ... года в связи с подачей С.Р.М. заявления о возврате документов без проведения госрегистрации.
Впоследствии, сообщением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ от ... года в регистрации договора купли-продажи квартиры по адресу: ..., заключенного между С. и З., отказано.
Таким образом, квартира по ... продана за ... руб., а по Сельской - за ... руб. З.Ф.И. должна была передать по сделке по квартире по Мелеузовской С.Е.И. и С.Э.Р., Р.М., Е., А.Р. - ... руб., которые считаются переданными, так как подписан акт приема - передачи квартиры и денег, а в самом договоре от ... года указано, что в соответствии со ст. 556 ГК РФ передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами после полного расчета в соответствии с условиями договора. Условие сделки в части перечисления денег .... (материнский капитал) не исполнено.
Как правильно указал суд, сделка в отношении квартиры по Сельской, является также исполненной, так как имеется акт приема - передачи квартиры и денег, в соответствии с которым С.Р.М. получил от З.Р.К. квартиру, а С. передал З. деньги в сумме ... руб.
Суд правильно пришел к выводу о том, что подписание истцами и ответчиком договора купли-продажи спорной квартиры по ... изначально, независимо от прохождения государственной регистрации данного договора юридически связывало его стороны, и исходя из требований разумности и добросовестности возлагало на стороны договора позитивную обязанность предпринять все необходимые меры к его полной реализации, в том числе посредством регистрации перехода права собственности, а равно безусловно воздержаться от совершения каких-либо фактических действий, которые могли бы исключить либо иным образом поставить под сомнение исполнимость данного договора.
В договоре указано, что квартира куплена за ... руб. в общую долевую собственность ответчиков по ... и ... З.Ф.И. Кроме того, указано, что расчет между сторонами производится следующим образом: путем перечисления денежных средств за счет средств материнского (семейного) капитала, выделенных на основании Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал путем перечисления указанной суммы на открытый на имя С.Р.М. счет (номер в договоре и отделение банка указаны), в установленный законом срок, а оставшаяся сумма будет уплачена наличными в день подписания договора.
Суд обоснованно исходил из того, что сделка по купле-продаже квартиры по... является действительной и оснований для признания ее недействительной не имеется, таких требований истцами не заявлялось.
Договор купли-продажи спорной квартиры по ... был исполнен продавцами С-выми, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ произведена государственная регистрация указанного договора и перехода права собственности на квартиру к покупателю З. и ее детям, которым выданы свидетельства о праве собственности на квартиру. Квартира фактически передана истцами во владение ответчиков, что подтверждается актом приема-передачи, в договоре указано, что право собственности возникает с момента государственной регистрации сделки.
В п. 5 договора продавцы взяли на себя обязательство сняться с регистрационного учета и освободить квартиру в течение ... со дня подписания договора, т.е. в срок до ... года. Данное обязательство С-выми и Е. не выполнено, что ими не оспаривалось.
Условия договора купли-продажи в части перечисления материнского капитала на счет С. не исполнены.
Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в статье 450 и пункте 4 статьи 453 Кодекса. Из содержания названных статей Кодекса следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором.
Таким образом, в остальных случаях все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Между тем, заключенный между истцами и ответчиком договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривает, в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру.
В Кодексе (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - статьи 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены
Вместе с тем в пункте 3 статьи 486 Кодекса (глава 30, § 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи, где указано, что продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса.
На основании изложенного суд обоснованно пришел к выводу о том, что ни законом, ни договором купли-продажи квартиры С. и Е. не предоставлено право требования возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения обязательств по оплате стоимости квартиры.
Ссылку истцов и их представителя на то, что деньги в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи не переданы им ответчиками в полном размере, нельзя считать достаточным для признания названных нарушений со стороны покупателя существенными исходя из понятия существенного нарушения договора, содержащегося в пункте 2 статьи 450 Кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 450 Кодекса договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной. Однако из содержащегося в указанной норме права понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
Между тем, как правильно указал суд первой инстанции, истцы не представили суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу указанной статьи, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ.
Договор может быть изменен или расторгнут судом при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Истцами не представлено доказательств того, что в результате несвоевременной оплаты ... руб. (части денег от покупной цены проданной квартиры), им причинен такой ущерб, что они в значительной степени лишились того, на что были вправе рассчитывать при заключении вышеуказанного договора.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что у истцов С.Е.И. и С.Г., Е., А.Р. отсутствуют правовые основания для расторжения договора по заявленным основаниям и возврата квартиры.
С.Р.М. .... года подал заявление в УФРС о возврате документов без проведения регистрации, однако в суд каких-либо уважительных причин и доказательств в подтверждение законности и правомерности его мотивов и оснований расторжения договора с З-выми не представил.
Доводы жалобы о том, что договор купли-продажи и акт приема-передачи ... не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и не являются доказательствами передачи денежных средств от З-вых семье С-вых; фактически расчеты между сторонами сделок наличными не производились; обязательства покупателей З-вых перед С.Е.И., С.Р.М., Е., С.Э.Р., А.Р. не исполнены, не опровергают выводов суда, они были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов.
Судебная коллегия считает, что суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, обстоятельства, имеющие значение по делу судом установлены правильно.
Нарушений норм материального и процессуального права не установлено.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Калининского районного суда... Республики Башкортостан от ... года оставить без изменения, апелляционную жалобу Е., С.Э.Р., А.Р., С.Р.М., С.Е.И. - без удовлетворения.
Председательствующий
А.А.ГИЗАТУЛЛИН
Судьи
Г.Р.ФАРХУТДИНОВА
Е.А.СТАРИЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)