Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2013 года.
В полном объеме постановление изготовлено 16 июля 2013 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Носач Е.В. и Романовой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Царица" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 22 апреля 2013 года по делу N А05-16529/2012 (судья Шапран Е.Б.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Царица" (ОГРН 1022900538451; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области к мэрии города Архангельска (ОГРН 1022900509521; далее - Мэрия) с иском о взыскании:
- - 499 180 руб. 67 коп. неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной за период с 11.10.2010 до 22.08.2011 арендной платы, в том числе 373 771 руб. 54 коп. по договору аренды нежилых помещений от 01.07.2004 N 535, 125 409 руб. 13 коп. по договору аренды нежилых помещений от 01.07.2004 N 879;
- - 212 264 руб. 69 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, в том числе 75 994 руб. 10 коп. по договору аренды нежилых помещений от 01.07.2004 N 535, 25 379 руб. 67 коп. по договору аренды нежилых помещений от 01.07.2004 N 879 (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) изменений иска).
Решением суда от 22.04.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
Общество с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе просило решение отменить, принять новый судебный акт.
Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Договоры купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке заключены в момент подписания договоров от 08.10.2010, так как они подписаны во исполнение вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Архангельской области по делу N А05-19879/2009, о чем имеется ссылка в преамбуле договоров от 08.10.2010 N 51 и 52. При повторном рассмотрении дела после отмены решения Арбитражного суда Архангельской области от 08.04.2010 Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа суд определил содержание пунктов 1.2 и 5.2 договоров, что собственно не повлияло на момент заключения договора. Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передачи вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, а покупатель владеет ею на основании названного договора. Из указанного выше следует, что договор аренды прекращается в момент заключения договора сторонами купли-продажи. У Общества нет вины в том, что принятые по делу об урегулировании разногласий судебные акты впоследствии отменены вышестоящим судом, что явилось основанием для пересмотра дела, в результате длительность рассмотрения спора о цене отчуждаемого имущества составила 1 год и 7 месяцев (что следует из карточки дела размещенной на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации). В связи с этим финансовая нагрузка на Общество (субъект малого бизнеса) весь этот период была велика, так как на протяжении 8 месяцев оно выплачивало арендную плату и платежи по выкупу имущества в соответствии с договорами купли-продажи от 08.10.2010.
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. В связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ.
Исследовав доказательства по делу, доводы жалобы, проверив законность и обоснованность судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, Общество (арендатор) и муниципальное образование "Город Архангельск" 01.07.2004 подписали два договора аренды нежилых помещений N 535 (с дополнительным соглашением от 08.11.2009) и N 879.
По условиям договора N 535 с учетом дополнительного соглашения от 08.11.2009 арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование за плату нежилые помещения, общей площадью 165,5 кв. м, расположенные на третьем этаже в доме N 14 по улице Попова в городе Архангельске (помещение N 21 согласно поэтажному плану нежилых помещений - приложение N 1 к договору), для использования под магазин.
По условиям договора N 879 арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование за плату нежилые помещения, общей площадью 96,2 кв. м, расположенные на третьем этаже (помещения N 26 - 31) в отдельно стоящем здании Дома быта в доме N 14 по улице Попова в городе Архангельске согласно поэтажному плану нежилых помещений - приложение N 1 к договору), для использования под парикмахерскую.
На основании заявления Общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества мэром города Архангельска приняты распоряжения от 09.09.2009 N 1265р и N 1267р "О приватизации муниципального имущества по улице Попова, 14".
В соответствии с распоряжением N 1265р принято решение о приватизации нежилого помещения третьего этажа N 29 - 34, 31а, общей площадью 96 кв. м по адресу: Архангельск, Октябрьский территориальный округ, улица Попова, дом 14.
Согласно распоряжению N 1267р - нежилого помещения третьего этажа N 21, общей площадью 165,5 кв. м по тому же адресу.
Мэрия направила Обществу проекты двух договоров купли-продажи указанных помещений, указав в пункте 1.2 цену имущества: 7 531 900 руб. (без учета НДС) для помещения площадью 165,5 кв. м, и 4 368 960 руб. (без учета НДС) для помещений площадью 96 кв. м, а в пункте 5.2 - неустойку за нарушение покупателем сроков внесения платежей в размере 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.
Общество подписало договоры с протоколами разногласий. Ссылаясь на отчет независимого оценщика Коптева А.И., Общество предложило установить цену помещений площадью 165,5 кв. м в размере 4 876 000 руб., а помещений площадью 96,0 кв. м - 2 954 000 руб.
Общество также предложило установить неустойку, предусмотренную пунктом 5.2 договоров, в размере 0,05% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.
Поскольку протоколы разногласий к договорам не были приняты Мэрией, Общество обратилось в арбитражный суд с иском.
Решением от 08.04.2010 по делу N А05-19879/2009 Арбитражный суд Архангельской области принял пункт 1.2 договоров купли-продажи в редакции Мэрии, установив цену нежилых помещений площадью 165,5 кв. м в размере 7 531 900 руб. (без учета НДС), а помещений площадью 96,0 кв. м - 4 368 960 руб. (без учета НДС). Пункт 5.2 договоров принят в редакции Общества - установлена ответственность покупателя за нарушение срока внесения платежа в виде пеней в размере 0,05% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного пунктом 2.2 договора.
Постановлением апелляционного суда от 12.07.2010 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Мэрия со ссылкой на вышеуказанные судебные акты направила Обществу два новых проекта договоров купли-продажи от 08.10.2010 N 51 и 52, в которых спорные пункты договоров изложила в редакции, принятой судом в решении от 08.04.2010.
Общество договоры от 08.10.2010 N 51 и 52 и акты приема-передачи к ним от 12.10.2010 подписало, однако, оставаясь не согласным с установленной судом выкупной ценой, обратилось с кассационной жалобой на судебные акты по делу N А05-19879/2009 (решение от 08.04.2010 и постановление от 12.07.2010).
Постановлением кассационного суда от 08.11.2010 вынесенные по делу вышеуказанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в целях установления в судебном порядке рыночной цены продаваемых Обществу помещений.
При новом рассмотрении дела суд решением от 22.07.2011 по делу N А05-19879/2009 урегулировал разногласия, возникшие при заключении договоров купли-продажи от 16.10.2009, установив продажную цену выкупаемых помещений площадью 165,5 кв. м в размере 6 099 900 руб., помещений площадью 96 кв. м - 3 801 600 руб.
Решение от 22.07.2011 вступило в законную силу 22.08.2011, сторонами в апелляционном и кассационном порядке не обжаловалось.
До 01.03.2012 Общество продолжало платить арендную плату за выкупаемые помещения. До указанного момента государственная регистрация права собственности Общества на спорные помещения не была произведена.
Общество 19.10.2010 обратилось с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на помещения, в удовлетворении которого 10.03.2011 отказано.
На дату принятия решения по настоящему делу Общество в суд первой инстанции не представило документов о государственной регистрации права собственности на помещения.
По расчету истца, он излишне уплатил ответчику арендной платы в общей сумме 499 180 руб. 67 коп. за период с 11.10.2010 до 22.08.2011, в том числе 373 771 руб. 54 коп. по договору аренды нежилых помещений от 01.07.2004 N 535, 125 409 руб. 13 коп. по договору аренды нежилых помещений от 01.07.2004 N 879.
Также истец начислил и предъявил 212 264 руб. 69 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, в том числе 75 994 руб. 10 коп. по договору аренды нежилых помещений от 01.07.2004 N 535, 25 379 руб. 67 коп. по договору аренды нежилых помещений от 01.07.2004 N 879.
Считая, что с момента подписания договоров купли-продажи от 08.10.2010 N 51 и 52 Общество не должно уплачивать арендную плату за помещения, поскольку стало их собственником, а излишне уплаченная арендная плата представляет собой неосновательное обогащение на стороне ответчика, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их необоснованными по праву и по размеру и отказал в иске.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статья 307 предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
При этом обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ (пункт 2 статьи 307 ГК РФ).
Из материалов дела видно, что Общество, арендуя нежилые помещения по договорам аренды с 2004 года, в 2009 году обратилось в Мэрию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Разногласия сторон, возникшие при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества урегулированы в порядке статей 445 и 446 ГК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии с пунктом 1 статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
На основании статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Согласно части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения его к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Фактически между сторонами возникли разногласия по определению выкупной стоимости имущества, которые рассмотрены судом в рамках дела N А05-19879/2009.
Согласно статьям 445 и 446 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Договор, разногласия по которому были переданы на рассмотрение суда, считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда.
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
В соответствии с пунктом 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
В силу статьи 555 ГК РФ условие о цене продаваемого недвижимого имущества относится к существенным условиям договора, а в силу пункта 1 статьи 432 названного Кодекса договора считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.
Суд первой инстанции установил, что договоры купли-продажи от 08.10.2010 N 51 и 52 направлены Обществу в связи с вступлением в силу решения от 08.04.2010 во исполнение судебного акта, принятого по результатам рассмотрения разногласий сторон в порядке статей 445 и 446 ГК РФ.
Как правильно указал суд первой инстанции, Общество подписало вышеуказанные договоры, не согласившись с установленной выкупной ценой, что свидетельствует об отсутствии соглашения сторон по существенному условию договора и о незаключенности таких договоров.
В данном случае, решением суда от 22.07.2011 по делу N А05-19879/2009 при новом рассмотрении спора установлена новая выкупная цена. Судебный акт суда первой инстанции сторонами не обжаловался и вступил в законную силу 22.08.2011.
Апелляционный суд полагает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что договоры купли-продажи от 16.09.2009 считаются заключенными 22.08.2011, поэтому с указанной даты Общество владеет помещениями как своими собственными и не должно уплачивать арендную плату. В связи с этим платежи, произведенные до указанной даты, являются арендной платы, которую ответчик правомерно получил на основании договоров аренды от 01.07.2004.
Сведений о том, что стороны согласовали иной порядок пользования и расчетов в указанный период, в деле не имеется, сторонами не представлено.
Таким образом, правовых оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось, в иске отказано обосновано.
Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовых оснований для которых апелляционная инстанция не усматривает.
Судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела. Нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено. Решение суда является законным, а доводы жалобы - необоснованными.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 22 апреля 2013 года по делу N А05-16529/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Царица" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Судьи
Е.В.НОСАЧ
А.В.РОМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.07.2013 ПО ДЕЛУ N А05-16529/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 июля 2013 г. по делу N А05-16529/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2013 года.
В полном объеме постановление изготовлено 16 июля 2013 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Носач Е.В. и Романовой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Царица" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 22 апреля 2013 года по делу N А05-16529/2012 (судья Шапран Е.Б.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Царица" (ОГРН 1022900538451; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области к мэрии города Архангельска (ОГРН 1022900509521; далее - Мэрия) с иском о взыскании:
- - 499 180 руб. 67 коп. неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной за период с 11.10.2010 до 22.08.2011 арендной платы, в том числе 373 771 руб. 54 коп. по договору аренды нежилых помещений от 01.07.2004 N 535, 125 409 руб. 13 коп. по договору аренды нежилых помещений от 01.07.2004 N 879;
- - 212 264 руб. 69 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, в том числе 75 994 руб. 10 коп. по договору аренды нежилых помещений от 01.07.2004 N 535, 25 379 руб. 67 коп. по договору аренды нежилых помещений от 01.07.2004 N 879 (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) изменений иска).
Решением суда от 22.04.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
Общество с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе просило решение отменить, принять новый судебный акт.
Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Договоры купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке заключены в момент подписания договоров от 08.10.2010, так как они подписаны во исполнение вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Архангельской области по делу N А05-19879/2009, о чем имеется ссылка в преамбуле договоров от 08.10.2010 N 51 и 52. При повторном рассмотрении дела после отмены решения Арбитражного суда Архангельской области от 08.04.2010 Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа суд определил содержание пунктов 1.2 и 5.2 договоров, что собственно не повлияло на момент заключения договора. Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передачи вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, а покупатель владеет ею на основании названного договора. Из указанного выше следует, что договор аренды прекращается в момент заключения договора сторонами купли-продажи. У Общества нет вины в том, что принятые по делу об урегулировании разногласий судебные акты впоследствии отменены вышестоящим судом, что явилось основанием для пересмотра дела, в результате длительность рассмотрения спора о цене отчуждаемого имущества составила 1 год и 7 месяцев (что следует из карточки дела размещенной на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации). В связи с этим финансовая нагрузка на Общество (субъект малого бизнеса) весь этот период была велика, так как на протяжении 8 месяцев оно выплачивало арендную плату и платежи по выкупу имущества в соответствии с договорами купли-продажи от 08.10.2010.
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. В связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ.
Исследовав доказательства по делу, доводы жалобы, проверив законность и обоснованность судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, Общество (арендатор) и муниципальное образование "Город Архангельск" 01.07.2004 подписали два договора аренды нежилых помещений N 535 (с дополнительным соглашением от 08.11.2009) и N 879.
По условиям договора N 535 с учетом дополнительного соглашения от 08.11.2009 арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование за плату нежилые помещения, общей площадью 165,5 кв. м, расположенные на третьем этаже в доме N 14 по улице Попова в городе Архангельске (помещение N 21 согласно поэтажному плану нежилых помещений - приложение N 1 к договору), для использования под магазин.
По условиям договора N 879 арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование за плату нежилые помещения, общей площадью 96,2 кв. м, расположенные на третьем этаже (помещения N 26 - 31) в отдельно стоящем здании Дома быта в доме N 14 по улице Попова в городе Архангельске согласно поэтажному плану нежилых помещений - приложение N 1 к договору), для использования под парикмахерскую.
На основании заявления Общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества мэром города Архангельска приняты распоряжения от 09.09.2009 N 1265р и N 1267р "О приватизации муниципального имущества по улице Попова, 14".
В соответствии с распоряжением N 1265р принято решение о приватизации нежилого помещения третьего этажа N 29 - 34, 31а, общей площадью 96 кв. м по адресу: Архангельск, Октябрьский территориальный округ, улица Попова, дом 14.
Согласно распоряжению N 1267р - нежилого помещения третьего этажа N 21, общей площадью 165,5 кв. м по тому же адресу.
Мэрия направила Обществу проекты двух договоров купли-продажи указанных помещений, указав в пункте 1.2 цену имущества: 7 531 900 руб. (без учета НДС) для помещения площадью 165,5 кв. м, и 4 368 960 руб. (без учета НДС) для помещений площадью 96 кв. м, а в пункте 5.2 - неустойку за нарушение покупателем сроков внесения платежей в размере 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.
Общество подписало договоры с протоколами разногласий. Ссылаясь на отчет независимого оценщика Коптева А.И., Общество предложило установить цену помещений площадью 165,5 кв. м в размере 4 876 000 руб., а помещений площадью 96,0 кв. м - 2 954 000 руб.
Общество также предложило установить неустойку, предусмотренную пунктом 5.2 договоров, в размере 0,05% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.
Поскольку протоколы разногласий к договорам не были приняты Мэрией, Общество обратилось в арбитражный суд с иском.
Решением от 08.04.2010 по делу N А05-19879/2009 Арбитражный суд Архангельской области принял пункт 1.2 договоров купли-продажи в редакции Мэрии, установив цену нежилых помещений площадью 165,5 кв. м в размере 7 531 900 руб. (без учета НДС), а помещений площадью 96,0 кв. м - 4 368 960 руб. (без учета НДС). Пункт 5.2 договоров принят в редакции Общества - установлена ответственность покупателя за нарушение срока внесения платежа в виде пеней в размере 0,05% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного пунктом 2.2 договора.
Постановлением апелляционного суда от 12.07.2010 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Мэрия со ссылкой на вышеуказанные судебные акты направила Обществу два новых проекта договоров купли-продажи от 08.10.2010 N 51 и 52, в которых спорные пункты договоров изложила в редакции, принятой судом в решении от 08.04.2010.
Общество договоры от 08.10.2010 N 51 и 52 и акты приема-передачи к ним от 12.10.2010 подписало, однако, оставаясь не согласным с установленной судом выкупной ценой, обратилось с кассационной жалобой на судебные акты по делу N А05-19879/2009 (решение от 08.04.2010 и постановление от 12.07.2010).
Постановлением кассационного суда от 08.11.2010 вынесенные по делу вышеуказанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в целях установления в судебном порядке рыночной цены продаваемых Обществу помещений.
При новом рассмотрении дела суд решением от 22.07.2011 по делу N А05-19879/2009 урегулировал разногласия, возникшие при заключении договоров купли-продажи от 16.10.2009, установив продажную цену выкупаемых помещений площадью 165,5 кв. м в размере 6 099 900 руб., помещений площадью 96 кв. м - 3 801 600 руб.
Решение от 22.07.2011 вступило в законную силу 22.08.2011, сторонами в апелляционном и кассационном порядке не обжаловалось.
До 01.03.2012 Общество продолжало платить арендную плату за выкупаемые помещения. До указанного момента государственная регистрация права собственности Общества на спорные помещения не была произведена.
Общество 19.10.2010 обратилось с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на помещения, в удовлетворении которого 10.03.2011 отказано.
На дату принятия решения по настоящему делу Общество в суд первой инстанции не представило документов о государственной регистрации права собственности на помещения.
По расчету истца, он излишне уплатил ответчику арендной платы в общей сумме 499 180 руб. 67 коп. за период с 11.10.2010 до 22.08.2011, в том числе 373 771 руб. 54 коп. по договору аренды нежилых помещений от 01.07.2004 N 535, 125 409 руб. 13 коп. по договору аренды нежилых помещений от 01.07.2004 N 879.
Также истец начислил и предъявил 212 264 руб. 69 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, в том числе 75 994 руб. 10 коп. по договору аренды нежилых помещений от 01.07.2004 N 535, 25 379 руб. 67 коп. по договору аренды нежилых помещений от 01.07.2004 N 879.
Считая, что с момента подписания договоров купли-продажи от 08.10.2010 N 51 и 52 Общество не должно уплачивать арендную плату за помещения, поскольку стало их собственником, а излишне уплаченная арендная плата представляет собой неосновательное обогащение на стороне ответчика, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их необоснованными по праву и по размеру и отказал в иске.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статья 307 предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
При этом обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ (пункт 2 статьи 307 ГК РФ).
Из материалов дела видно, что Общество, арендуя нежилые помещения по договорам аренды с 2004 года, в 2009 году обратилось в Мэрию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Разногласия сторон, возникшие при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества урегулированы в порядке статей 445 и 446 ГК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии с пунктом 1 статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
На основании статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Согласно части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения его к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Фактически между сторонами возникли разногласия по определению выкупной стоимости имущества, которые рассмотрены судом в рамках дела N А05-19879/2009.
Согласно статьям 445 и 446 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Договор, разногласия по которому были переданы на рассмотрение суда, считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда.
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
В соответствии с пунктом 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
В силу статьи 555 ГК РФ условие о цене продаваемого недвижимого имущества относится к существенным условиям договора, а в силу пункта 1 статьи 432 названного Кодекса договора считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.
Суд первой инстанции установил, что договоры купли-продажи от 08.10.2010 N 51 и 52 направлены Обществу в связи с вступлением в силу решения от 08.04.2010 во исполнение судебного акта, принятого по результатам рассмотрения разногласий сторон в порядке статей 445 и 446 ГК РФ.
Как правильно указал суд первой инстанции, Общество подписало вышеуказанные договоры, не согласившись с установленной выкупной ценой, что свидетельствует об отсутствии соглашения сторон по существенному условию договора и о незаключенности таких договоров.
В данном случае, решением суда от 22.07.2011 по делу N А05-19879/2009 при новом рассмотрении спора установлена новая выкупная цена. Судебный акт суда первой инстанции сторонами не обжаловался и вступил в законную силу 22.08.2011.
Апелляционный суд полагает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что договоры купли-продажи от 16.09.2009 считаются заключенными 22.08.2011, поэтому с указанной даты Общество владеет помещениями как своими собственными и не должно уплачивать арендную плату. В связи с этим платежи, произведенные до указанной даты, являются арендной платы, которую ответчик правомерно получил на основании договоров аренды от 01.07.2004.
Сведений о том, что стороны согласовали иной порядок пользования и расчетов в указанный период, в деле не имеется, сторонами не представлено.
Таким образом, правовых оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось, в иске отказано обосновано.
Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовых оснований для которых апелляционная инстанция не усматривает.
Судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела. Нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено. Решение суда является законным, а доводы жалобы - необоснованными.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 22 апреля 2013 года по делу N А05-16529/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Царица" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Судьи
Е.В.НОСАЧ
А.В.РОМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)