Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 декабря 2008 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.,
судей Галова В.В., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Решетниковым Р.А.,
При участии:
от истца - Блохина Д.А. по доверенности от 01.12.2008 N 48,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РУСПРОМИНВЕСТ"
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.09.2008
по делу N А53-9177/2008-С2-6
по иску общества с ограниченной ответственностью "Проект-10", г. Ростов-на-Дону
к обществу с ограниченной ответственностью "РУСПРОМИНВЕСТ", г. Москва
о взыскании 128896 руб. задолженности по арендной плате, 12040,83 руб. пени, расторжении договора аренды,
принятое в составе судьи Петуховой Л.Г.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Проект-10" (далее ООО "проект-10") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РУСПРОМИНВЕСТ" (далее ООО "РУСПРОМИНВЕСТ") о взыскании задолженности по арендным платежам за период с 01.02.2008 по 18.09.2008 в размере 128 896 руб., неустойки за период с 06.02.2008 по 18.09.2008 в размере 12040 руб. 83 коп. и расторжении договора аренды от 28.05.2007 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, принятых протокольным определением суда от 18.09.2008 в порядке ст. 49 АПК РФ (л.д. 122, 124)).
Исковые требования мотивированы тем, что между сторонами был заключен договор аренды от 28.05.2007 сроком с 28.05.2008 по 31.12.2008. После прекращения срока действия договора ответчик продолжал пользоваться спорным помещением, внес арендную плату за январь 2008 года, ввиду чего действие договора было продлено на неопределенный срок в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. С февраля 2008 года арендные платежи от ООО "РУСПРОМИНВЕСТ" истцу не поступали. В адрес ответчика были направлены уведомление о вскрытии помещения и претензия о погашении задолженности. В ответе от 16.05.2008 ответчик отказался погасить задолженность по арендной плате.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.09.2008 с общества с ограниченной ответственностью "РУСПРОМИНВЕСТ" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Проект-10" взыскана задолженность в размере 132896 руб., в том числе задолженность по арендным платежам по договору аренды от 28.05.2007 за период с 01.02.2008 по 18.09.2008 в размере 128 896 руб., пени в размере 4000 руб. 00 коп. за период с 06.02.2008 по 18.09.2008; договор аренды от 28.05.2007 расторгнут; в остальной части иска отказано. Решение суда мотивировано тем, что договор аренды от 28.05.2008, заключенный на срок до 31.12.2008 был возобновлен на неопределенный срок ввиду того, что после истечения срока договора ответчик продолжал использовать спорное помещение в отсутствие возражений со стороны истца (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ответчик надлежащим образом не исполнил обязанность по внесению арендной платы, ввиду чего образовалась задолженность по арендной плате в размере 128869 руб. Установленная пунктом 4.1. спорного договора неустойка (0,1% от суммы арендной платы) за период просрочки с 06.02.2008 по 18.09.2008 в размере 12040,83 руб., в силу требований статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, была уменьшена до 4000 рублей. Суд первой инстанции удовлетворил требования истца о расторжении договора аренды от 28.05.2007, поскольку истцом был соблюден установленный статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебный порядок расторжения договора.
Не согласившись с решением суда от 25.09.2008 общество с ограниченной ответственностью "РУСПРОМИНВЕСТ" в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить оспариваемый судебный акт. Указало, что спорный договор аренды от 28.05.2007 был заключен на срок до 31.12.2008. Все обязательства по внесению арендных платежей в указанный период были исполнены ответчиком. В январе 2008 года сотрудник ответчика, подписавший спорный договор, был уволен из ООО "РУСПРОМИНВЕСТ". Сотрудник ответчика, занимавший спорное помещение был уволен из ООО "РУСПРОМИНВЕСТ" 18.02.2008, с указанной даты спорное помещение не использовалось ответчиком. В силу статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды должен быть заключен в письменной форме. Данное положение распространяется на требования статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако, в 2008 году стороны договор аренды в письменной форме не заключали.
ООО "РУСПРОМИНВЕСТ" представило письменное ходатайство об отложении судебного разбирательства, мотивированное необходимостью предоставления дополнительных доказательств, которые не могли быть представлены в суд первой инстанции. Конкретные доказательства и причины их непредставления суду первой инстанции ответчиком не указаны.
В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу не признал, просил решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.09.2008 оставить без изменения, жалобу без удовлетворения. В удовлетворении ходатайства ответчика об отложении судебного разбирательства просил отказать, ввиду отсутствия уважительных причин непредставления дополнительных доказательств в суд первой инстанции. Полагает, что ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства направлено на затягивание судебного разбирательства.
ООО "РУСПРОМИНВЕСТ" в судебное заседание не явилось. В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие неявившегося ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, нежилые помещения - комнаты NN 3,4-5, 6, 7, 7а, 8, 9, 10, 10а, 10б-11, с 12 по 18, 18а, 18б, 21, 21а, 22а-22, 23, 23а, 23б, 23в, 24, 24а, 24б, 24в, 25, 25а-25б, 26, 26а, 26б, 26в, 27, 27а, 27б, 28-29=30, общей площадью 854,5 кв. м, расположенные на 10 этаже 11 этажного дома литер А в г. Ростове-на-Дону по пр.Буденовскому, 80 принадлежат ООО "Проект-10" на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.07.2006 серия 61АГ N 232798 (л.д. 23).
Между ООО "Проект-10" (арендодатель) и ООО "РУСПРОМИНВЕСТ" (арендатор) был заключен договор аренды от 28.05.2007, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору в арендное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону. пр. Буденовский. 80, литер А, 10 этаж, площадью 21,2 кв. м, для использования его в качестве офиса, а арендатор обязался уплачивать за него арендные и иные платежи (л.д. 5-7).
Спорное нежилое помещение было передано ответчику по акту приема-передачи от 28.05.2007 (л.д. 8).
Пунктом 1.2. договора аренды от 28.05.2008 срок договора аренды от 28.05.2007 был установлен с 28.05.2007 до 31.12.2007.
Размер арендной платы, согласно статье 3.1.1. договора аренды от 28.05.2007, составил 16960 рублей в месяц. В соответствии с установленным сторонами в пункте 3.3. спорного договора порядком расчетов арендная плата за спорное помещение должна вноситься ответчиком ежемесячно, не позднее пятого числа расчетного месяца.
В случае несвоевременной оплаты платежей, предусмотренных настоящим договором, арендатор должен уплатить арендодателю неустойку в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 4.1. договора аренды от 28.05.2008).
В материалы дела представлены платежные поручения от 04.09.2007 N 117, от 19.10.2008 N 11, от 08.11.2007 N 15, от 18.12.2008 N 18, от 30.01.2008 N 1, подтверждающие внесение ответчиком арендных платежей по договору аренды от 28.05.2008 за сентябрь 2007 - январь 2008 года (л.д. 24-29).
В связи с неоплатой арендных платежей с февраля 2008 года ООО "Проект-10" обратилось к ООО "РУСПРОМИНВЕСТ" с претензией N 14 от 04.05.2008 о погашении задолженности по арендной плате и получении имущества, изъятого из спорного помещения.
В ответе N 88/05 от 16.05.2008 на претензию истца ООО "РУСПРОМИНВЕСТ" факт наличия задолженности не признало, указав, что спорное помещение не используется сотрудниками ответчика с 18.02.2008.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды недвижимости, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.
Срок договора аренды от 28.05.2008 был установлен до 31.12.2007. По истечении указанного срока сотрудники ООО "РУСПРОМИНВЕСТ" продолжали использовать спорное помещение, что подтверждается ответом ответчика N 88/05 от 16.05.2008 и апелляционной жалобой ответчика, в которых указано, что с начала 2008 года спорным помещением пользовался сотрудник ООО "РУСПРОМИНВЕСТ" Ч., уволенный 18.02.2008. Кроме того, факт пользования ответчиком спорным помещением по истечению срока действия договора аренды от 28.05.2007 подтверждается платежным поручением N 1 от 30.01.2008, которым была внесена арендная плата по договору аренды от 28.05.2007 за январь 2008 года. Поскольку договор аренды от 28.05.2007 не был расторгнут сторонами, спорное помещение по акту приема-передачи не возвращено истцу (статья 655 Гражданского кодекса Российской Федерации), ООО "РУСПРОМИНВЕСТ" по истечению срока действия спорного договора продолжало пользоваться предоставленным в аренду нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды от 28.05.2007 был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Возобновление договора аренды на неопределенный срок, согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, не требует заключения нового договора аренды или дополнительного соглашения к нему, поскольку ранее заключенный договор аренды возобновляется на предусмотренных им условиях на неопределенный срок в силу прямого указания закона.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1.1. договора аренды от 28.05.2007 арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование спорным нежилым помещением.
Пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 2.2. договора аренды от 28.05.2008 арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не менее чем за 20 дней о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении.
Документ о передаче имущества арендатором арендодателю по истечении срока действия договора, иные доказательства, подтверждающие, что ООО "РУСПРОМИНВЕСТ" возвратило ООО "Проект-10" арендуемое нежилое помещение по истечении срока действия договора аренды или известило истца об освобождении спорного помещения в порядке, установленном пунктом 2.2. договора аренды от 28.05.2007, в материалах дела отсутствуют. Доводы ответчика о том, что с 2008 года спорное помещение использовалось не ООО "РУСПРОМИНВЕСТ", а его сотрудниками, уволенными из общества, документально не подтверждены.
Поскольку ответчиком обязанность по уплате арендных платежей надлежащим образом не исполнена, суд первой инстанции обосновано взыскал 128896 руб. - задолженности по арендным платежам по договору аренды от 28.05.2007 за период с 01.02.2008 по 18.09.2008.
Право суда на уменьшение суммы неустойки, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства установлено ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Снижение размера неустойки до 4000 руб. произведено судом первой инстанции исходя из анализа рекомендованных п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 17 от 14.07.1997 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" критериев несоразмерности и положений ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
Согласно п. 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 6.2. договора аренды от 28.05.2007 арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в случае неоплаты арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
Исходя из обстоятельств, установленных по делу, и норм права, подлежащих применению, суд считает исковые требования в части расторжения договора аренды от 28.05.2007 г., заключенного между ООО "Проект-10" и ООО "РУСПРОМИНВЕСТ", подлежащими удовлетворению.
Поскольку ответчиком была допущена просрочка несения арендных платежей более двух раз подряд, до обращения в суд истцом были соблюдены требования пункта 2 статьи 452 и пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (претензия от 04.05.2008 N 14) суд первой инстанции обосновано удовлетворил исковые требования в части расторжения договора аренды от 28.05.2007.
Из содержания частей 3 - 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство о его отложении, то совершение данного процессуального действия является правом суда, а не его обязанностью. Истец не указал, какие именно доказательства ответчик не смог представить в судебное заседание, уважительные причины не представления таких доказательств в суд первой инстанции, допускающие возможность их представления при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции (268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Таким образом, ответчик документально не подтвердил наличие уважительных причин для отложения судебного разбирательства, ввиду чего ходатайство ООО "РУСПРОМИНВЕСТ" об отложении судебного разбирательства подлежит отклонению.
Фактические обстоятельства дела установлены судом первой инстанции полно и правильно. Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
в удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью "РУСПРОМИНВЕСТ" об отложении судебного разбирательства отказать.
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.09.2008 по делу N А53-9177/2008-С2-6 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.В.ИЛЬИНА
Судьи
В.В.ГАЛОВ
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.12.2008 N 15АП-7486/2008 ПО ДЕЛУ N А53-9177/2008-С2-6
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 декабря 2008 г. N 15АП-7486/2008
Дело N А53-9177/2008-С2-6
Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 декабря 2008 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.,
судей Галова В.В., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Решетниковым Р.А.,
При участии:
от истца - Блохина Д.А. по доверенности от 01.12.2008 N 48,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РУСПРОМИНВЕСТ"
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.09.2008
по делу N А53-9177/2008-С2-6
по иску общества с ограниченной ответственностью "Проект-10", г. Ростов-на-Дону
к обществу с ограниченной ответственностью "РУСПРОМИНВЕСТ", г. Москва
о взыскании 128896 руб. задолженности по арендной плате, 12040,83 руб. пени, расторжении договора аренды,
принятое в составе судьи Петуховой Л.Г.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Проект-10" (далее ООО "проект-10") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РУСПРОМИНВЕСТ" (далее ООО "РУСПРОМИНВЕСТ") о взыскании задолженности по арендным платежам за период с 01.02.2008 по 18.09.2008 в размере 128 896 руб., неустойки за период с 06.02.2008 по 18.09.2008 в размере 12040 руб. 83 коп. и расторжении договора аренды от 28.05.2007 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, принятых протокольным определением суда от 18.09.2008 в порядке ст. 49 АПК РФ (л.д. 122, 124)).
Исковые требования мотивированы тем, что между сторонами был заключен договор аренды от 28.05.2007 сроком с 28.05.2008 по 31.12.2008. После прекращения срока действия договора ответчик продолжал пользоваться спорным помещением, внес арендную плату за январь 2008 года, ввиду чего действие договора было продлено на неопределенный срок в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. С февраля 2008 года арендные платежи от ООО "РУСПРОМИНВЕСТ" истцу не поступали. В адрес ответчика были направлены уведомление о вскрытии помещения и претензия о погашении задолженности. В ответе от 16.05.2008 ответчик отказался погасить задолженность по арендной плате.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.09.2008 с общества с ограниченной ответственностью "РУСПРОМИНВЕСТ" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Проект-10" взыскана задолженность в размере 132896 руб., в том числе задолженность по арендным платежам по договору аренды от 28.05.2007 за период с 01.02.2008 по 18.09.2008 в размере 128 896 руб., пени в размере 4000 руб. 00 коп. за период с 06.02.2008 по 18.09.2008; договор аренды от 28.05.2007 расторгнут; в остальной части иска отказано. Решение суда мотивировано тем, что договор аренды от 28.05.2008, заключенный на срок до 31.12.2008 был возобновлен на неопределенный срок ввиду того, что после истечения срока договора ответчик продолжал использовать спорное помещение в отсутствие возражений со стороны истца (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ответчик надлежащим образом не исполнил обязанность по внесению арендной платы, ввиду чего образовалась задолженность по арендной плате в размере 128869 руб. Установленная пунктом 4.1. спорного договора неустойка (0,1% от суммы арендной платы) за период просрочки с 06.02.2008 по 18.09.2008 в размере 12040,83 руб., в силу требований статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, была уменьшена до 4000 рублей. Суд первой инстанции удовлетворил требования истца о расторжении договора аренды от 28.05.2007, поскольку истцом был соблюден установленный статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебный порядок расторжения договора.
Не согласившись с решением суда от 25.09.2008 общество с ограниченной ответственностью "РУСПРОМИНВЕСТ" в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить оспариваемый судебный акт. Указало, что спорный договор аренды от 28.05.2007 был заключен на срок до 31.12.2008. Все обязательства по внесению арендных платежей в указанный период были исполнены ответчиком. В январе 2008 года сотрудник ответчика, подписавший спорный договор, был уволен из ООО "РУСПРОМИНВЕСТ". Сотрудник ответчика, занимавший спорное помещение был уволен из ООО "РУСПРОМИНВЕСТ" 18.02.2008, с указанной даты спорное помещение не использовалось ответчиком. В силу статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды должен быть заключен в письменной форме. Данное положение распространяется на требования статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако, в 2008 году стороны договор аренды в письменной форме не заключали.
ООО "РУСПРОМИНВЕСТ" представило письменное ходатайство об отложении судебного разбирательства, мотивированное необходимостью предоставления дополнительных доказательств, которые не могли быть представлены в суд первой инстанции. Конкретные доказательства и причины их непредставления суду первой инстанции ответчиком не указаны.
В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу не признал, просил решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.09.2008 оставить без изменения, жалобу без удовлетворения. В удовлетворении ходатайства ответчика об отложении судебного разбирательства просил отказать, ввиду отсутствия уважительных причин непредставления дополнительных доказательств в суд первой инстанции. Полагает, что ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства направлено на затягивание судебного разбирательства.
ООО "РУСПРОМИНВЕСТ" в судебное заседание не явилось. В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие неявившегося ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, нежилые помещения - комнаты NN 3,4-5, 6, 7, 7а, 8, 9, 10, 10а, 10б-11, с 12 по 18, 18а, 18б, 21, 21а, 22а-22, 23, 23а, 23б, 23в, 24, 24а, 24б, 24в, 25, 25а-25б, 26, 26а, 26б, 26в, 27, 27а, 27б, 28-29=30, общей площадью 854,5 кв. м, расположенные на 10 этаже 11 этажного дома литер А в г. Ростове-на-Дону по пр.Буденовскому, 80 принадлежат ООО "Проект-10" на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.07.2006 серия 61АГ N 232798 (л.д. 23).
Между ООО "Проект-10" (арендодатель) и ООО "РУСПРОМИНВЕСТ" (арендатор) был заключен договор аренды от 28.05.2007, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору в арендное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону. пр. Буденовский. 80, литер А, 10 этаж, площадью 21,2 кв. м, для использования его в качестве офиса, а арендатор обязался уплачивать за него арендные и иные платежи (л.д. 5-7).
Спорное нежилое помещение было передано ответчику по акту приема-передачи от 28.05.2007 (л.д. 8).
Пунктом 1.2. договора аренды от 28.05.2008 срок договора аренды от 28.05.2007 был установлен с 28.05.2007 до 31.12.2007.
Размер арендной платы, согласно статье 3.1.1. договора аренды от 28.05.2007, составил 16960 рублей в месяц. В соответствии с установленным сторонами в пункте 3.3. спорного договора порядком расчетов арендная плата за спорное помещение должна вноситься ответчиком ежемесячно, не позднее пятого числа расчетного месяца.
В случае несвоевременной оплаты платежей, предусмотренных настоящим договором, арендатор должен уплатить арендодателю неустойку в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 4.1. договора аренды от 28.05.2008).
В материалы дела представлены платежные поручения от 04.09.2007 N 117, от 19.10.2008 N 11, от 08.11.2007 N 15, от 18.12.2008 N 18, от 30.01.2008 N 1, подтверждающие внесение ответчиком арендных платежей по договору аренды от 28.05.2008 за сентябрь 2007 - январь 2008 года (л.д. 24-29).
В связи с неоплатой арендных платежей с февраля 2008 года ООО "Проект-10" обратилось к ООО "РУСПРОМИНВЕСТ" с претензией N 14 от 04.05.2008 о погашении задолженности по арендной плате и получении имущества, изъятого из спорного помещения.
В ответе N 88/05 от 16.05.2008 на претензию истца ООО "РУСПРОМИНВЕСТ" факт наличия задолженности не признало, указав, что спорное помещение не используется сотрудниками ответчика с 18.02.2008.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды недвижимости, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.
Срок договора аренды от 28.05.2008 был установлен до 31.12.2007. По истечении указанного срока сотрудники ООО "РУСПРОМИНВЕСТ" продолжали использовать спорное помещение, что подтверждается ответом ответчика N 88/05 от 16.05.2008 и апелляционной жалобой ответчика, в которых указано, что с начала 2008 года спорным помещением пользовался сотрудник ООО "РУСПРОМИНВЕСТ" Ч., уволенный 18.02.2008. Кроме того, факт пользования ответчиком спорным помещением по истечению срока действия договора аренды от 28.05.2007 подтверждается платежным поручением N 1 от 30.01.2008, которым была внесена арендная плата по договору аренды от 28.05.2007 за январь 2008 года. Поскольку договор аренды от 28.05.2007 не был расторгнут сторонами, спорное помещение по акту приема-передачи не возвращено истцу (статья 655 Гражданского кодекса Российской Федерации), ООО "РУСПРОМИНВЕСТ" по истечению срока действия спорного договора продолжало пользоваться предоставленным в аренду нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды от 28.05.2007 был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Возобновление договора аренды на неопределенный срок, согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, не требует заключения нового договора аренды или дополнительного соглашения к нему, поскольку ранее заключенный договор аренды возобновляется на предусмотренных им условиях на неопределенный срок в силу прямого указания закона.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1.1. договора аренды от 28.05.2007 арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование спорным нежилым помещением.
Пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 2.2. договора аренды от 28.05.2008 арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не менее чем за 20 дней о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении.
Документ о передаче имущества арендатором арендодателю по истечении срока действия договора, иные доказательства, подтверждающие, что ООО "РУСПРОМИНВЕСТ" возвратило ООО "Проект-10" арендуемое нежилое помещение по истечении срока действия договора аренды или известило истца об освобождении спорного помещения в порядке, установленном пунктом 2.2. договора аренды от 28.05.2007, в материалах дела отсутствуют. Доводы ответчика о том, что с 2008 года спорное помещение использовалось не ООО "РУСПРОМИНВЕСТ", а его сотрудниками, уволенными из общества, документально не подтверждены.
Поскольку ответчиком обязанность по уплате арендных платежей надлежащим образом не исполнена, суд первой инстанции обосновано взыскал 128896 руб. - задолженности по арендным платежам по договору аренды от 28.05.2007 за период с 01.02.2008 по 18.09.2008.
Право суда на уменьшение суммы неустойки, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства установлено ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Снижение размера неустойки до 4000 руб. произведено судом первой инстанции исходя из анализа рекомендованных п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 17 от 14.07.1997 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" критериев несоразмерности и положений ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
Согласно п. 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 6.2. договора аренды от 28.05.2007 арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в случае неоплаты арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
Исходя из обстоятельств, установленных по делу, и норм права, подлежащих применению, суд считает исковые требования в части расторжения договора аренды от 28.05.2007 г., заключенного между ООО "Проект-10" и ООО "РУСПРОМИНВЕСТ", подлежащими удовлетворению.
Поскольку ответчиком была допущена просрочка несения арендных платежей более двух раз подряд, до обращения в суд истцом были соблюдены требования пункта 2 статьи 452 и пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (претензия от 04.05.2008 N 14) суд первой инстанции обосновано удовлетворил исковые требования в части расторжения договора аренды от 28.05.2007.
Из содержания частей 3 - 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство о его отложении, то совершение данного процессуального действия является правом суда, а не его обязанностью. Истец не указал, какие именно доказательства ответчик не смог представить в судебное заседание, уважительные причины не представления таких доказательств в суд первой инстанции, допускающие возможность их представления при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции (268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Таким образом, ответчик документально не подтвердил наличие уважительных причин для отложения судебного разбирательства, ввиду чего ходатайство ООО "РУСПРОМИНВЕСТ" об отложении судебного разбирательства подлежит отклонению.
Фактические обстоятельства дела установлены судом первой инстанции полно и правильно. Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
в удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью "РУСПРОМИНВЕСТ" об отложении судебного разбирательства отказать.
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.09.2008 по делу N А53-9177/2008-С2-6 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.В.ИЛЬИНА
Судьи
В.В.ГАЛОВ
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)