Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 июля 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ханашевича С.К.,
судей Черниковой Е.В., Боровиковой С.В.,
при ведении протокола судебного заседания: Казановым М.Х.,
при участии в заседании:
от ООО "СК "Элита" (ИНН: 7728282018, ОГРН: 1037728008911): Попова Е.А., представитель по доверенности от 16.11.2012, Владимирова А.А., представитель по доверенности от 05.10.2012,
от ООО "Стройтехинвест" (ИНН: 5032053036, ОГРН: 1025004059090): представитель не явился, извещен,
от ООО "Бульварное кольцо" (ИНН: 7708581796, ОГРН: 1057749181049): представитель не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Бульварное кольцо" и общества с ограниченной ответственностью "Стройтехинвест" на решение Арбитражного суда Московской области от 08 апреля 2013 года по делу N А41-42649/11, принятое судьей Гриневой А.В., по иску общества с ограниченной ответственностью "Страховая компания "Элита" к обществу с ограниченной ответственностью "Стройтехинвест", при участии в качестве третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Бульварное кольцо" о взыскании денежных средств, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Стройтехинвест" к обществу с ограниченной ответственностью "Бульварное кольцо" о признании незаключенным договора частичной уступки от 20.07.2009,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Страховая компания "Элита" (далее - ООО "СК "Элита") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройтехинвест" (далее - ООО "Стройтехинвест") о взыскании 10 473 510 руб., из них 1 352 622,37 руб. основного долга, 9 120 887,63 руб. убытков.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), привлечено общество с ограниченной ответственностью "Бульварное кольцо" (далее - ООО "Бульварное кольцо").
Решением Арбитражного суда Московской области от 27.03.2012 по настоящему делу требования истца удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2012 по настоящему делу решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 23.11.2012 по настоящему делу указанные решение и постановление отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела ООО "Стройтехинвест" заявлен встречный иск к ООО "Бульварное кольцо" о признании незаключенным договора частичной уступки от 20.07.2009.
Решением Арбитражного суда Московской области от 08.04.2013 по делу N А41-42649/11 исковые требования ООО "СК "Элита" по первоначальному иску удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного иска ООО "Стройтехинвест" отказано (т. 4 л.д. 140 - 146).
Не согласившись с решением суда, ООО "Стройтехинвест" и ООО "Бульварное кольцо" обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права (т. 4 л.д. 148 - 150, 178 - 181).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ООО "СК "Элиа" против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представители ООО "Стройтехинвест" и ООО "Бульварное кольцо" в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривается в их отсутствие.
Выслушав объяснения представителя ООО "СК "Элита", исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены судебного акта.
Как следует из материалов дела, 03.11.2003 между ООО "Стройтехинвест" (застройщик) и ЗАО "Поляница Инвест" (Инвестор) заключен договор N СТИ-ПИТ-875/03 инвестировании строительства жилья (долевое участие в строительстве жилья), в соответствии с условиями которого стороны объединяют финансовые и организационные ресурсы в целях реализации Инвестиционного контракта N 875 от 05.06.2000 в части реализации инвестиционного проекта нового строительства на строительной площадке, предоставленной застройщику администрацией Одинцовского района Московской области, и расположенной по адресу Строительная площадка N 1 Московская область, г. Одинцово микрорайон 7-7а.
В пункте 2.3 договора стороны определили размер доли Инвестора в проекте, составляющий 10 858,8 кв. м жилой площади из числа коммерческой площади объекта, из которых 3 378 кв. м жилой площади в строящемся жилом доме корпус N 6 мкрн. 7А г. Одинцово и 7 480,8 кв. м жилой площади в первых жилых домах, строящихся в мкрн. 7 г. Одинцово. Размер инвестиционного взноса Инвестора установлен в размере 5 000 000 долларов США (п. 2.6 договора).
В соответствии с п. 5.1.3 Застройщик обязался обеспечить надлежащее управление проектом и выполнение функций, связанных со строительством объекта, осуществить организацию строительства объекта в соответствии с утвержденным проектом и в срок.
Согласно п. 5.1.4 Застройщик осуществляет функции заказчика по строительству инвестиционного объекта, обязуется разработать и согласовать в установленном порядке проектно-сметную документацию по каждому строящемуся дому, получить технические условия на подключение инвестиционных объектов к городским инженерным сетям и разрешение на производство строительных работ, а также согласно п. 5.1.10. обеспечивает приемку законченных строительством объектов и ввод их в эксплуатацию в соответствии с установленным законом порядком в утвержденный срок.
В силу п. 5.1.6. Застройщик обеспечивает финансирование проекта в полном объеме с учетом участия Инвестора в финансировании своей доли.
В соответствии с п. 5.1.12 Застройщик обязуется по завершении строительства передать Инвестору его долю, Инвестор же, в свою очередь, обязуется обеспечить финансирование инвестиционного взноса в полном объеме и принять от застройщика причитающуюся Инвестору долю (п. п. 5.2.1, 5.2.3 договора).
16.05.2008 сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве, в соответствии с которым была увеличена доля Инвестора в проекте до 12465,79 кв. м общей площади квартир, из них 9 087,79 кв. м в первых жилых домах в микрорайоне 7 г. Одинцово.
Кроме того, согласно условиям дополнительного соглашения инвестиционная стоимость одного квадратного метра общей площади в этих жилых домах была уменьшена до 364,34 долларов США. В остальном стороны оставили договор без изменений.
27.10.2006 стороны подписали Приложение к договору N СТИ-ПИТ-875/03 от 03.11.2003 долевого участия в строительстве "Предварительный протокол распределения общей площади квартир в жилых домах по адресу Московская область, г. Одинцово, мкрн. дома N 2, N 3 (первый и второй после стартового дома)", которым согласовали ориентировочный перечень квартир, подлежащих передаче Инвестору в указанных домах.
18.07.2005 стороны подписали акт сверки расчетов по договору N СТИ- ПИТ-875/03 от 03.11.2003 долевого участия в строительстве, в части оплаты инвестиционного взноса Инвестора по объекту Московская область, г. Одинцово, микрорайон 7, согласно которому Застройщик подтвердил, что инвестиционный взнос Инвестора по указанному объекту составляет 95 252 599,81 рублей и полностью внесен последним.
Так обязательства Инвестора перед Застройщиком по оплате инвестиционного взноса в части домов по адресу Московская область, г. Одинцово, мкрн. 7 были полностью исполнены к 18.07.2005.
В соответствии с п. 7.2. договора N СТИ-ПИТ-875/03 от 03.11.2003 долевого участия в строительстве Инвестор вправе частично уступить свои права по договору третьему лицу лицам при условии принятия последним и обязанностей условий и обязательств по договору, пропорционально участию в реализации инвестиционного проекта без увеличения сроков строительства объекта. Частичная уступка прав оформляется дополнительным соглашением между старым и новым инвесторами с предварительным письменным (не менее чем за семь календарных дней до оформления переуступки) уведомлением Заказчика, которое будет являться неотъемлемой частью договора.
Учитывая изложенное положение договора, 18.08.2008 ЗАО "Поляница Инвест" уступило ООО "Лингволюкс" (далее Инвестор 2) из своей доли право требования к ООО "Стройтехинвест" по передаче 1 943,08 кв. м общей жилой площади квартир в строящихся жилых домах по адресу Московская область, г. Одинцово микрорайон 7 строительные корпуса 2 и 3 путем заключения Договора от 18.08.2008 г. частичной уступки права требования по Договору N СТИ-ПИТ-875/03 от 03.11.2003. Перечень квартир, переданных Инвестору 2 был указан в Приложении N 1 к Договору частичной уступки права требования. Договор подписан обеими сторонами, скреплен печатями соответствующих организаций.
Согласно п. 1.4 Договора частичной уступки права требования право требования переходит от Инвестора к Инвестору 2 с момента подписания договора. Стороны подтвердили, что передаваемая доля полностью оплачена Инвестором в пользу ООО "Стройтехинвест", что подтверждается Актом сверки расчетов от 18.07.2005 (п. 1.3).
20.07.2009 ООО "Лингволюкс" заключило с ООО Страховая компания "Элита" (далее Новый Инвестор, истец) Договор от 20.07.2009 частичной уступки права требования по Договору N СТИ-ПИТ-875/03 от 03.11.2003, в соответствии с условиями которого Инвестор 2 уступил, а ООО "СК "Элита" приобрело право требования к ООО "Стройтехинвест" по передаче 129,05 кв. м общей жилой площади квартир в строящихся жилых домах по адресу Московская область, г. Одинцово микрорайон 7 строительные корпуса 2 и 3.
В соответствии с Приложением N 1 к указанному договору "Протокол предварительного распределения площади квартир в строящихся жилых домах по адресу Московская область, г. Одинцово, мкрн. 7 строительные корпуса 2 и 3" истец приобрел имущественные права на квартиры, расположенные по адресу: Московская область, г. Одинцово, мкрн. 7 дом N 2 квартира 78 общей площадью 90.66 кв. м, Московская область, г. Одинцово, мкрн. 7 дом N 3 квартира 57 общей площадью 38,39 кв. м.
При этом указанные квартиры ранее входили в число квартир, права на которые ООО "Лингволюкс" получил от ЗАО "Поляница Инвест", а ЗАО "Поляница Инвест" приобрел в соответствии с Предварительным протоколом распределения общей площади квартир в жилых домах по адресу Московская область, г. Одинцово, мкрн. 7 дома N 2, N 3 (первый и второй после стартового дома)" от 27.10.2006.
Расчеты между ООО "Лингволюкс" и ООО Страховая компания "Элита" также были произведены, что подтверждается соглашением о прекращении взаимных обязательств зачетом встречных однородных требований от 09.11.2009.
В силу пункта 1.4 договора от 20.07.2009 передаваемое право перешло от ООО "Лингволюкс" к истцу с момента подписания договора, т.е. с 20.07.2009. ООО "Лингволюкс" уведомило ООО "Стройтехинвест" о состоявшейся уступке прав, что подтверждается уведомлением N 479/12 от 15.12.2009.
Истец обратился к должнику - ООО "Стройтехинвест" с просьбой о подтверждении своих прав (письма от 03.02.2011, 21.02.2011, 15.03.2011) с приложением соответствующих документов, однако ответа не получил.
Таким образом, истец приобрел право требования к ответчику ООО "Стройтехинвест" по передаче двух квартир в строящихся домах N 2 и 3 в мкрн. 7 г. Одинцово Московской области и представил ответчику доказательства такой уступки.
В Договоре N СТИ-ПИТ-875/03 от 03.11.2003 об инвестировании строительства жилья (долевое участие в строительстве жилья), из которого возникло обязательство ООО "Стройтехинвест", не указаны сроки строительства жилых домов и передачи квартир Инвестору.
Как указывает истец, с учетом положений ст. 314 ГК РФ, в соответствии с которыми в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства, ответчик в разумный срок своих обязательств перед ООО "СК "Элита" не исполнил, дома до настоящего времени не построены, разрешение на строительство домов не получено (подтверждается письмом администрации городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района Московской области N 28/4425 от 14.10.2011 г.), квартиры истцу не переданы, что, в свою очередь и послужило основанием для обращения ООО "СК "Элита" в Арбитражный суд Московской области.
Обжалуя решение суда первой инстанции, принятое по итогам нового рассмотрения дела N А41-42649/11 с учетом указаний, данных судом кассационной инстанции, ООО "Стройтехинвест" и ООО "Бульварное кольцо" полагают, что суд не в полной мере изучил обстоятельства дела, ввиду чего им были сделаны необоснованные и немотивированные выводы.
Исследовав представленные в материалы дела оказательства, арбитражный апелляционный суд полагает обжалуемое решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения, а заявленные апелляционные жалобы - без удовлетворения в силу следующего.
Статьей 384 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
С учетом указанного, ООО "СК "Элита" в отношении указанных квартир приобрело права в объеме, принадлежавшем первоначальному инвестору.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 4, 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
В силу п. 1, 2 ст. 393, ст. 398 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Размер убытков подлежит определению по правилам п. 3 ст. 393 ГК РФ.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве", если обязательство по передаче квартир по договору на участие в строительстве жилого дома не может быть исполнено, по требованию истца могут быть взысканы убытки в сумме, необходимой последнему для покупки аналогичных квартир.
Как было указано ранее и подтверждается материалами дела, ООО "Стройтехинвест" не исполнило своих обязательств по договору, квартиры не построены и, как следствие, не могут быть переданы истцу, в связи с чем истец вправе заявить требование о возврате инвестиционного взноса и взыскании убытков.
По правилам п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (п. 2 ст. 9 АПК РФ).
Доказательств обратного ООО "Стройтехинвест" в материалы дела не представило.
Инвестиционный взнос Инвестора (ЗАО "Поляница Инвест") за всю долю в инвестиционном проекте по адресу Московская область, г. Одинцово, мкрн. 7 согласно акту сверки расчетов от 18.07.2005 составил 95 252 599,81 руб., при этом его доля в домах по адресу Московская область, г. Одинцово, мкрн. 7 в соответствии с п. 2.3. договора N СТИ-ПИТ-875/03 в редакции дополнительного соглашения от 16.05.2008 г. составила 9 087,79 кв. м.
Принимая во внимание указанное, инвестиционный взнос Инвестора за квартиры общей площадью 129,05 кв. м, право требования по которым перешли к истцу, составляет (95 252 599,81 / 9 087,79 кв. м. x 129,05) = 1 352 622,37 руб.
Размер рыночной стоимости квартир, аналогичных тем, которые истец не получил от ответчика, определен на основании отчета ООО "Центр Капитализации Бизнеса" об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 12.10.2011 и составляет 10 473 510 руб.
Так, разница между инвестиционным взносом и текущей рыночной стоимостью квартир составляет 9 120 887,63 руб.
ООО "СК "Элита" обратилось к ответчику с требованием об уплате рыночной стоимости квартир (письмо N 04/40 от 08.06.2011, письмо N 2110/01 от 21.10.2011).
Договор от 03.11.2003 г. N СТИ-ПИТ-875/03 с учетом Приложения к нему от 27.10.2006 г. "Предварительный протокол распределения общей площади квартир в жилых домах по адресу Московская область, г. Одинцово, мкрн. 7 дома N 2, N 3 (первый и второй после стартового дома)" содержит сведения, достаточные для индивидуализации продаваемого объекта недвижимости - квартир в первых жилых домах в строящемся микрорайоне 7 города Одинцово Московской области.
В пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что согласно положениям ст. 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).
В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.
Таким образом, Пленум ВАС РФ разъяснил, что индивидуализация предмета договора купли-продажи будущей недвижимой вещи может быть осуществлена путем указания любых сведений, позволяющих идентифицировать объект продажи, и в качестве примера указал, что свойства недвижимости могут быть определены, например, в соответствии с проектной документацией. При этом, Пленум ВАС РФ не ограничил и не исключил для сторон возможность определять характеристики объекта продажи в том числе на основании и с учетом других имеющихся документов.
В пункте 3 указанного выше Постановления Пленум ВАС РФ указал, что в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В соответствии с условиями договора N СТИ-ПИТ-875/03 от 03.11.2003 ООО "Стройтехинвест", являясь застройщиком на основании Инвестиционного контракта N 875 от 05.06.2000, взяло на себя обязательство перед ЗАО "Поляница Инвест" (Инвестор) обеспечить строительство жилых домов на строительной площадке, предоставленной застройщику администрацией Одинцовского района Московской области, и расположенной по адресу Строительная площадка N 1 Московская область, г. Одинцово микрорайон 7-7а и по завершении строительства передать Инвестору его долю.
Конкретное имущество, подлежащее передаче от ООО "Стройтехинвест" инвестору, стороны Договора от 03.11.2003 N СТИ-ПИТ-875/03 определяли в приложениях к нему, в том числе в приложении от 27.10.2006 "Предварительный протокол распределения общей площади квартир в жилых домах по адресу Московская область, г. Одинцово, мкрн. 7 дома N 2, N 3 (первый и второй после стартового дома)".
В предварительном протоколе указаны адреса домов, квартиры в которых подлежат передаче инвестору: Московская область, г. Одинцово, мкрн. 7 дома N 2 (первый после стартового дома), N 3 (второй после стартового дома), очередность строительства домов (первый и второй после стартового дома), номера квартир, номер секции, этаж, количество комнат и общая площадь квартир, т.е. указаны характеристики, достаточные для идентификации такого имущества.
Полномочия ответчика на застройку микрорайона определяются инвестиционным контрактом N 875 от 05.06.2000 г., заключенным между ответчиком и администрацией Одинцовского района.
В соответствии с п. 2.2 инвестиционного контракта N 875 от 05.06.2000 ответчик обязуется за счет собственных или привлеченных инвестиций осуществить строительство микрорайона в соответствии с проектом планировки и застройки, являющимся приложением к контракту.
Согласно ст. 28 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), действовавшего на момент заключения инвестиционного контракта, проекты застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений являются градостроительной документацией о застройке территорий городских и сельских поселений.
В соответствии с градостроительным законодательством проект застройки микрорайона содержит информацию, позволяющую установить, какие конкретно здания планируются к проектированию на данной территории, их типы и виды, их конструктивные решения, где конкретно такие здания будут находиться, очередность их строительства, принятые архитектурно - планировочные и объемно - пространственные решения, содержат планы жилых домов, рабочие чертежи на все объекты работ, которые выполняются и комплектуются в соответствии с требованиями государственных стандартов системы проектной документации для строительства.
Согласно информации с сайта Министерства строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Московской области (www.mskmo.ru) "ООО "Стройтехинвест" разработан проект планировки и застройки микрорайона N 7-7а г. Одинцово. По данной документации были проведены публичные слушания, по итогам которых Постановлением Главы Одинцовского района от 19.08.2002 N 1881 был утвержден проект планировки микрорайона N 7-7а.
Постановлением Главы Одинцовского муниципального района от 30.05.2007 N 1331 был утвержден откорректированный проект планировки микрорайона N 7-7а г. Одинцово.
Таким образом, на момент подписания "Предварительного протокола распределения общей площади квартир в жилых домах по адресу Московская область, г. Одинцово, мкрн. 7 дома N 2, N 3 (первый и второй после стартового дома)", был разработан и утвержден в установленном порядке проект планировки и застройки микрорайона, на который ориентировались стороны спорного договора.
Как обоснованно указано судом первой инстанции, из представленных в материалы дела документов усматривается, что Администрация Одинцовского района в целях реализации инвестиционного контракта N 875 от 05.06.2000 г. и мирового соглашения, утвержденного определением арбитражного суда города Москвы от 15.11.2005 по делу N А41-К1-13565/05, в декабре 2005 года предоставила ответчику земельный участок под строительство стартового дома в мкр. 7, а в феврале 2006 года предоставила ООО "Стройтехинвест" земельные участки для проектирования и комплексного поэтапного строительства многоэтажных жилых домов в г. Одинцово, по ул. Вокзальная, 7 микрорайон, т.е. следующих после стартового.
Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, арбитражный апелляционный суд находит обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что стороны точно понимали в каких домах они распределяют квартиры, где эти дома будут находиться и обладали достаточной информацией для того, чтобы с максимальной степенью определенности описать указанные квартиры, а договор от 03.11.2003 N СТИ-ПИТ-875/03, включая приложение к нему от 27.10.2006 "Предварительный протокол распределения общей площади квартир в жилых домах по адресу Московская область, г. Одинцово, мкрн. 7 дома N 2, N 3 (первый и второй после стартового дома)", отвечает требованиям ст. 554 ГК РФ с учетом разъяснений, приведенных в п. 2, п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, поскольку содержит данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче инвестору по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Кроме того, в соответствии с условиями договора от 03.11.2003 N СТИ-ПИТ-875/03 застройщик обязался обеспечить надлежащее управление проектом и выполнение функций, связанных со строительством объекта, осуществить организацию строительства объекта в соответствии с утвержденным проектом и в срок (п. 5.1.3.)
Согласно п. 5.1.4. застройщик осуществляет функции заказчика по строительству инвестиционного объекта, обязуется разработать и согласовать в установленном порядке проектно- сметную документацию по каждому строящемуся дому, получить технические условия на подключение инвестиционных объектов к городским инженерным сетям и разрешение на производство строительных работ, а также согласно п. 5.1.10. обеспечивает приемку законченных строительством объектов и ввод их в эксплуатацию в соответствии с установленным законом порядком в утвержденный срок.
Исходя из существа положений п. 5.1.12, договором предусмотрено, что застройщик обязан обеспечить строительство жилых домов и передачу инвестору квартир по завершении их строительства, при этом не указаны сроки исполнения обязательства застройщика.
При указанных обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции обоснованно указал, что требования ООО "СК "Элита" по первоначальному иску подлежат удовлетворению в полном объеме.
Одновременно с первоначальным иском ООО "Стройтехинвест" заявлены требования о признании незаключенным договора частичной уступки прав требования от 20.07.2009 по договору N СТИ-ПИТ-875/03 между ООО "Лингволюкс" и ООО Страховая Компания "Элита", поскольку, по мнению истца, данный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, в котором отсутствуют данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче; сторонами не согласован предмет данного договора
В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Предметом договора цессии является имущественное право (требование), которое объектом недвижимости не является.
ООО "Стройтехинвест" полагает, что договор цессии является незаключенным в силу недействительности (ничтожности) соглашения о погашении задолженности от 09.11.2009, заключенного между ООО "Лингволюкс" и ООО "СК "Элита". Данный довод также указывается заявителем и в апелляционной жалобе и был предметом рассмотрения в суде первой инстанции.
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Спорный договор цессии содержит все существенные условия, необходимые для договора данного вида, поэтому не может быть признан незаключенным. При этом суд первой инстанции обоснованно указал, что обязательства, принятые к зачету, являются денежными и однородны друг другу.
Согласно п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65 Статья 410 ГК РФ не требует, чтобы предъявляемое к зачету требование вытекало из того же обязательства или из обязательств одного вида.
Как усматривается из материалов дела, стороны прекратили обязательства путем подписания двустороннего соглашения, а не в одностороннем порядке, в связи с чем необоснован довод о том, что из содержания соглашения не следует, какая сторона сделала заявление о зачете.
Из текста соглашения усматривается, что срок исполнения обязательств, прекращенных зачетом, наступил (п. 2.3.)
Согласно положениям ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется как перечисленными в ней способами, так и иными способами, предусмотренными законом. При этом перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим, однако использование других способов защиты права допускается ГК РФ только при наличии прямого указания закона.
Ни ст. 12 ГК РФ, ни другим положениями действующего законодательства Российской Федерации не предусмотрен способ защиты, выраженный истцом по встречному иску в исковых требованиях.
С учетом изложенного, арбитражный апелляционный суд полагает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что ООО "Стройтехинвест" был неверно выбран способ защиты нарушенного права, ввиду чего суд обоснованно оставил встречные исковые требования без удовлетворения.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.
Вывод суда первой инстанции об истечении срока исковой давности переоценке не подлежит.
Доводы апелляционной жалобы не обоснованы и подлежат отклонению.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 08 апреля 2013 года по делу N А41-42649/11 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Председательствующий
С.К.ХАНАШЕВИЧ
Судьи
Е.В.ЧЕРНИКОВА
С.В.БОРОВИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.07.2013 ПО ДЕЛУ N А41-42649/11
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 июля 2013 г. по делу N А41-42649/11
Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 июля 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ханашевича С.К.,
судей Черниковой Е.В., Боровиковой С.В.,
при ведении протокола судебного заседания: Казановым М.Х.,
при участии в заседании:
от ООО "СК "Элита" (ИНН: 7728282018, ОГРН: 1037728008911): Попова Е.А., представитель по доверенности от 16.11.2012, Владимирова А.А., представитель по доверенности от 05.10.2012,
от ООО "Стройтехинвест" (ИНН: 5032053036, ОГРН: 1025004059090): представитель не явился, извещен,
от ООО "Бульварное кольцо" (ИНН: 7708581796, ОГРН: 1057749181049): представитель не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Бульварное кольцо" и общества с ограниченной ответственностью "Стройтехинвест" на решение Арбитражного суда Московской области от 08 апреля 2013 года по делу N А41-42649/11, принятое судьей Гриневой А.В., по иску общества с ограниченной ответственностью "Страховая компания "Элита" к обществу с ограниченной ответственностью "Стройтехинвест", при участии в качестве третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Бульварное кольцо" о взыскании денежных средств, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Стройтехинвест" к обществу с ограниченной ответственностью "Бульварное кольцо" о признании незаключенным договора частичной уступки от 20.07.2009,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Страховая компания "Элита" (далее - ООО "СК "Элита") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройтехинвест" (далее - ООО "Стройтехинвест") о взыскании 10 473 510 руб., из них 1 352 622,37 руб. основного долга, 9 120 887,63 руб. убытков.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), привлечено общество с ограниченной ответственностью "Бульварное кольцо" (далее - ООО "Бульварное кольцо").
Решением Арбитражного суда Московской области от 27.03.2012 по настоящему делу требования истца удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2012 по настоящему делу решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 23.11.2012 по настоящему делу указанные решение и постановление отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела ООО "Стройтехинвест" заявлен встречный иск к ООО "Бульварное кольцо" о признании незаключенным договора частичной уступки от 20.07.2009.
Решением Арбитражного суда Московской области от 08.04.2013 по делу N А41-42649/11 исковые требования ООО "СК "Элита" по первоначальному иску удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного иска ООО "Стройтехинвест" отказано (т. 4 л.д. 140 - 146).
Не согласившись с решением суда, ООО "Стройтехинвест" и ООО "Бульварное кольцо" обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права (т. 4 л.д. 148 - 150, 178 - 181).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ООО "СК "Элиа" против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представители ООО "Стройтехинвест" и ООО "Бульварное кольцо" в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривается в их отсутствие.
Выслушав объяснения представителя ООО "СК "Элита", исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены судебного акта.
Как следует из материалов дела, 03.11.2003 между ООО "Стройтехинвест" (застройщик) и ЗАО "Поляница Инвест" (Инвестор) заключен договор N СТИ-ПИТ-875/03 инвестировании строительства жилья (долевое участие в строительстве жилья), в соответствии с условиями которого стороны объединяют финансовые и организационные ресурсы в целях реализации Инвестиционного контракта N 875 от 05.06.2000 в части реализации инвестиционного проекта нового строительства на строительной площадке, предоставленной застройщику администрацией Одинцовского района Московской области, и расположенной по адресу Строительная площадка N 1 Московская область, г. Одинцово микрорайон 7-7а.
В пункте 2.3 договора стороны определили размер доли Инвестора в проекте, составляющий 10 858,8 кв. м жилой площади из числа коммерческой площади объекта, из которых 3 378 кв. м жилой площади в строящемся жилом доме корпус N 6 мкрн. 7А г. Одинцово и 7 480,8 кв. м жилой площади в первых жилых домах, строящихся в мкрн. 7 г. Одинцово. Размер инвестиционного взноса Инвестора установлен в размере 5 000 000 долларов США (п. 2.6 договора).
В соответствии с п. 5.1.3 Застройщик обязался обеспечить надлежащее управление проектом и выполнение функций, связанных со строительством объекта, осуществить организацию строительства объекта в соответствии с утвержденным проектом и в срок.
Согласно п. 5.1.4 Застройщик осуществляет функции заказчика по строительству инвестиционного объекта, обязуется разработать и согласовать в установленном порядке проектно-сметную документацию по каждому строящемуся дому, получить технические условия на подключение инвестиционных объектов к городским инженерным сетям и разрешение на производство строительных работ, а также согласно п. 5.1.10. обеспечивает приемку законченных строительством объектов и ввод их в эксплуатацию в соответствии с установленным законом порядком в утвержденный срок.
В силу п. 5.1.6. Застройщик обеспечивает финансирование проекта в полном объеме с учетом участия Инвестора в финансировании своей доли.
В соответствии с п. 5.1.12 Застройщик обязуется по завершении строительства передать Инвестору его долю, Инвестор же, в свою очередь, обязуется обеспечить финансирование инвестиционного взноса в полном объеме и принять от застройщика причитающуюся Инвестору долю (п. п. 5.2.1, 5.2.3 договора).
16.05.2008 сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве, в соответствии с которым была увеличена доля Инвестора в проекте до 12465,79 кв. м общей площади квартир, из них 9 087,79 кв. м в первых жилых домах в микрорайоне 7 г. Одинцово.
Кроме того, согласно условиям дополнительного соглашения инвестиционная стоимость одного квадратного метра общей площади в этих жилых домах была уменьшена до 364,34 долларов США. В остальном стороны оставили договор без изменений.
27.10.2006 стороны подписали Приложение к договору N СТИ-ПИТ-875/03 от 03.11.2003 долевого участия в строительстве "Предварительный протокол распределения общей площади квартир в жилых домах по адресу Московская область, г. Одинцово, мкрн. дома N 2, N 3 (первый и второй после стартового дома)", которым согласовали ориентировочный перечень квартир, подлежащих передаче Инвестору в указанных домах.
18.07.2005 стороны подписали акт сверки расчетов по договору N СТИ- ПИТ-875/03 от 03.11.2003 долевого участия в строительстве, в части оплаты инвестиционного взноса Инвестора по объекту Московская область, г. Одинцово, микрорайон 7, согласно которому Застройщик подтвердил, что инвестиционный взнос Инвестора по указанному объекту составляет 95 252 599,81 рублей и полностью внесен последним.
Так обязательства Инвестора перед Застройщиком по оплате инвестиционного взноса в части домов по адресу Московская область, г. Одинцово, мкрн. 7 были полностью исполнены к 18.07.2005.
В соответствии с п. 7.2. договора N СТИ-ПИТ-875/03 от 03.11.2003 долевого участия в строительстве Инвестор вправе частично уступить свои права по договору третьему лицу лицам при условии принятия последним и обязанностей условий и обязательств по договору, пропорционально участию в реализации инвестиционного проекта без увеличения сроков строительства объекта. Частичная уступка прав оформляется дополнительным соглашением между старым и новым инвесторами с предварительным письменным (не менее чем за семь календарных дней до оформления переуступки) уведомлением Заказчика, которое будет являться неотъемлемой частью договора.
Учитывая изложенное положение договора, 18.08.2008 ЗАО "Поляница Инвест" уступило ООО "Лингволюкс" (далее Инвестор 2) из своей доли право требования к ООО "Стройтехинвест" по передаче 1 943,08 кв. м общей жилой площади квартир в строящихся жилых домах по адресу Московская область, г. Одинцово микрорайон 7 строительные корпуса 2 и 3 путем заключения Договора от 18.08.2008 г. частичной уступки права требования по Договору N СТИ-ПИТ-875/03 от 03.11.2003. Перечень квартир, переданных Инвестору 2 был указан в Приложении N 1 к Договору частичной уступки права требования. Договор подписан обеими сторонами, скреплен печатями соответствующих организаций.
Согласно п. 1.4 Договора частичной уступки права требования право требования переходит от Инвестора к Инвестору 2 с момента подписания договора. Стороны подтвердили, что передаваемая доля полностью оплачена Инвестором в пользу ООО "Стройтехинвест", что подтверждается Актом сверки расчетов от 18.07.2005 (п. 1.3).
20.07.2009 ООО "Лингволюкс" заключило с ООО Страховая компания "Элита" (далее Новый Инвестор, истец) Договор от 20.07.2009 частичной уступки права требования по Договору N СТИ-ПИТ-875/03 от 03.11.2003, в соответствии с условиями которого Инвестор 2 уступил, а ООО "СК "Элита" приобрело право требования к ООО "Стройтехинвест" по передаче 129,05 кв. м общей жилой площади квартир в строящихся жилых домах по адресу Московская область, г. Одинцово микрорайон 7 строительные корпуса 2 и 3.
В соответствии с Приложением N 1 к указанному договору "Протокол предварительного распределения площади квартир в строящихся жилых домах по адресу Московская область, г. Одинцово, мкрн. 7 строительные корпуса 2 и 3" истец приобрел имущественные права на квартиры, расположенные по адресу: Московская область, г. Одинцово, мкрн. 7 дом N 2 квартира 78 общей площадью 90.66 кв. м, Московская область, г. Одинцово, мкрн. 7 дом N 3 квартира 57 общей площадью 38,39 кв. м.
При этом указанные квартиры ранее входили в число квартир, права на которые ООО "Лингволюкс" получил от ЗАО "Поляница Инвест", а ЗАО "Поляница Инвест" приобрел в соответствии с Предварительным протоколом распределения общей площади квартир в жилых домах по адресу Московская область, г. Одинцово, мкрн. 7 дома N 2, N 3 (первый и второй после стартового дома)" от 27.10.2006.
Расчеты между ООО "Лингволюкс" и ООО Страховая компания "Элита" также были произведены, что подтверждается соглашением о прекращении взаимных обязательств зачетом встречных однородных требований от 09.11.2009.
В силу пункта 1.4 договора от 20.07.2009 передаваемое право перешло от ООО "Лингволюкс" к истцу с момента подписания договора, т.е. с 20.07.2009. ООО "Лингволюкс" уведомило ООО "Стройтехинвест" о состоявшейся уступке прав, что подтверждается уведомлением N 479/12 от 15.12.2009.
Истец обратился к должнику - ООО "Стройтехинвест" с просьбой о подтверждении своих прав (письма от 03.02.2011, 21.02.2011, 15.03.2011) с приложением соответствующих документов, однако ответа не получил.
Таким образом, истец приобрел право требования к ответчику ООО "Стройтехинвест" по передаче двух квартир в строящихся домах N 2 и 3 в мкрн. 7 г. Одинцово Московской области и представил ответчику доказательства такой уступки.
В Договоре N СТИ-ПИТ-875/03 от 03.11.2003 об инвестировании строительства жилья (долевое участие в строительстве жилья), из которого возникло обязательство ООО "Стройтехинвест", не указаны сроки строительства жилых домов и передачи квартир Инвестору.
Как указывает истец, с учетом положений ст. 314 ГК РФ, в соответствии с которыми в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства, ответчик в разумный срок своих обязательств перед ООО "СК "Элита" не исполнил, дома до настоящего времени не построены, разрешение на строительство домов не получено (подтверждается письмом администрации городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района Московской области N 28/4425 от 14.10.2011 г.), квартиры истцу не переданы, что, в свою очередь и послужило основанием для обращения ООО "СК "Элита" в Арбитражный суд Московской области.
Обжалуя решение суда первой инстанции, принятое по итогам нового рассмотрения дела N А41-42649/11 с учетом указаний, данных судом кассационной инстанции, ООО "Стройтехинвест" и ООО "Бульварное кольцо" полагают, что суд не в полной мере изучил обстоятельства дела, ввиду чего им были сделаны необоснованные и немотивированные выводы.
Исследовав представленные в материалы дела оказательства, арбитражный апелляционный суд полагает обжалуемое решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения, а заявленные апелляционные жалобы - без удовлетворения в силу следующего.
Статьей 384 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
С учетом указанного, ООО "СК "Элита" в отношении указанных квартир приобрело права в объеме, принадлежавшем первоначальному инвестору.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 4, 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
В силу п. 1, 2 ст. 393, ст. 398 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Размер убытков подлежит определению по правилам п. 3 ст. 393 ГК РФ.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве", если обязательство по передаче квартир по договору на участие в строительстве жилого дома не может быть исполнено, по требованию истца могут быть взысканы убытки в сумме, необходимой последнему для покупки аналогичных квартир.
Как было указано ранее и подтверждается материалами дела, ООО "Стройтехинвест" не исполнило своих обязательств по договору, квартиры не построены и, как следствие, не могут быть переданы истцу, в связи с чем истец вправе заявить требование о возврате инвестиционного взноса и взыскании убытков.
По правилам п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (п. 2 ст. 9 АПК РФ).
Доказательств обратного ООО "Стройтехинвест" в материалы дела не представило.
Инвестиционный взнос Инвестора (ЗАО "Поляница Инвест") за всю долю в инвестиционном проекте по адресу Московская область, г. Одинцово, мкрн. 7 согласно акту сверки расчетов от 18.07.2005 составил 95 252 599,81 руб., при этом его доля в домах по адресу Московская область, г. Одинцово, мкрн. 7 в соответствии с п. 2.3. договора N СТИ-ПИТ-875/03 в редакции дополнительного соглашения от 16.05.2008 г. составила 9 087,79 кв. м.
Принимая во внимание указанное, инвестиционный взнос Инвестора за квартиры общей площадью 129,05 кв. м, право требования по которым перешли к истцу, составляет (95 252 599,81 / 9 087,79 кв. м. x 129,05) = 1 352 622,37 руб.
Размер рыночной стоимости квартир, аналогичных тем, которые истец не получил от ответчика, определен на основании отчета ООО "Центр Капитализации Бизнеса" об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 12.10.2011 и составляет 10 473 510 руб.
Так, разница между инвестиционным взносом и текущей рыночной стоимостью квартир составляет 9 120 887,63 руб.
ООО "СК "Элита" обратилось к ответчику с требованием об уплате рыночной стоимости квартир (письмо N 04/40 от 08.06.2011, письмо N 2110/01 от 21.10.2011).
Договор от 03.11.2003 г. N СТИ-ПИТ-875/03 с учетом Приложения к нему от 27.10.2006 г. "Предварительный протокол распределения общей площади квартир в жилых домах по адресу Московская область, г. Одинцово, мкрн. 7 дома N 2, N 3 (первый и второй после стартового дома)" содержит сведения, достаточные для индивидуализации продаваемого объекта недвижимости - квартир в первых жилых домах в строящемся микрорайоне 7 города Одинцово Московской области.
В пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что согласно положениям ст. 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).
В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.
Таким образом, Пленум ВАС РФ разъяснил, что индивидуализация предмета договора купли-продажи будущей недвижимой вещи может быть осуществлена путем указания любых сведений, позволяющих идентифицировать объект продажи, и в качестве примера указал, что свойства недвижимости могут быть определены, например, в соответствии с проектной документацией. При этом, Пленум ВАС РФ не ограничил и не исключил для сторон возможность определять характеристики объекта продажи в том числе на основании и с учетом других имеющихся документов.
В пункте 3 указанного выше Постановления Пленум ВАС РФ указал, что в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В соответствии с условиями договора N СТИ-ПИТ-875/03 от 03.11.2003 ООО "Стройтехинвест", являясь застройщиком на основании Инвестиционного контракта N 875 от 05.06.2000, взяло на себя обязательство перед ЗАО "Поляница Инвест" (Инвестор) обеспечить строительство жилых домов на строительной площадке, предоставленной застройщику администрацией Одинцовского района Московской области, и расположенной по адресу Строительная площадка N 1 Московская область, г. Одинцово микрорайон 7-7а и по завершении строительства передать Инвестору его долю.
Конкретное имущество, подлежащее передаче от ООО "Стройтехинвест" инвестору, стороны Договора от 03.11.2003 N СТИ-ПИТ-875/03 определяли в приложениях к нему, в том числе в приложении от 27.10.2006 "Предварительный протокол распределения общей площади квартир в жилых домах по адресу Московская область, г. Одинцово, мкрн. 7 дома N 2, N 3 (первый и второй после стартового дома)".
В предварительном протоколе указаны адреса домов, квартиры в которых подлежат передаче инвестору: Московская область, г. Одинцово, мкрн. 7 дома N 2 (первый после стартового дома), N 3 (второй после стартового дома), очередность строительства домов (первый и второй после стартового дома), номера квартир, номер секции, этаж, количество комнат и общая площадь квартир, т.е. указаны характеристики, достаточные для идентификации такого имущества.
Полномочия ответчика на застройку микрорайона определяются инвестиционным контрактом N 875 от 05.06.2000 г., заключенным между ответчиком и администрацией Одинцовского района.
В соответствии с п. 2.2 инвестиционного контракта N 875 от 05.06.2000 ответчик обязуется за счет собственных или привлеченных инвестиций осуществить строительство микрорайона в соответствии с проектом планировки и застройки, являющимся приложением к контракту.
Согласно ст. 28 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), действовавшего на момент заключения инвестиционного контракта, проекты застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений являются градостроительной документацией о застройке территорий городских и сельских поселений.
В соответствии с градостроительным законодательством проект застройки микрорайона содержит информацию, позволяющую установить, какие конкретно здания планируются к проектированию на данной территории, их типы и виды, их конструктивные решения, где конкретно такие здания будут находиться, очередность их строительства, принятые архитектурно - планировочные и объемно - пространственные решения, содержат планы жилых домов, рабочие чертежи на все объекты работ, которые выполняются и комплектуются в соответствии с требованиями государственных стандартов системы проектной документации для строительства.
Согласно информации с сайта Министерства строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Московской области (www.mskmo.ru) "ООО "Стройтехинвест" разработан проект планировки и застройки микрорайона N 7-7а г. Одинцово. По данной документации были проведены публичные слушания, по итогам которых Постановлением Главы Одинцовского района от 19.08.2002 N 1881 был утвержден проект планировки микрорайона N 7-7а.
Постановлением Главы Одинцовского муниципального района от 30.05.2007 N 1331 был утвержден откорректированный проект планировки микрорайона N 7-7а г. Одинцово.
Таким образом, на момент подписания "Предварительного протокола распределения общей площади квартир в жилых домах по адресу Московская область, г. Одинцово, мкрн. 7 дома N 2, N 3 (первый и второй после стартового дома)", был разработан и утвержден в установленном порядке проект планировки и застройки микрорайона, на который ориентировались стороны спорного договора.
Как обоснованно указано судом первой инстанции, из представленных в материалы дела документов усматривается, что Администрация Одинцовского района в целях реализации инвестиционного контракта N 875 от 05.06.2000 г. и мирового соглашения, утвержденного определением арбитражного суда города Москвы от 15.11.2005 по делу N А41-К1-13565/05, в декабре 2005 года предоставила ответчику земельный участок под строительство стартового дома в мкр. 7, а в феврале 2006 года предоставила ООО "Стройтехинвест" земельные участки для проектирования и комплексного поэтапного строительства многоэтажных жилых домов в г. Одинцово, по ул. Вокзальная, 7 микрорайон, т.е. следующих после стартового.
Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, арбитражный апелляционный суд находит обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что стороны точно понимали в каких домах они распределяют квартиры, где эти дома будут находиться и обладали достаточной информацией для того, чтобы с максимальной степенью определенности описать указанные квартиры, а договор от 03.11.2003 N СТИ-ПИТ-875/03, включая приложение к нему от 27.10.2006 "Предварительный протокол распределения общей площади квартир в жилых домах по адресу Московская область, г. Одинцово, мкрн. 7 дома N 2, N 3 (первый и второй после стартового дома)", отвечает требованиям ст. 554 ГК РФ с учетом разъяснений, приведенных в п. 2, п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, поскольку содержит данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче инвестору по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Кроме того, в соответствии с условиями договора от 03.11.2003 N СТИ-ПИТ-875/03 застройщик обязался обеспечить надлежащее управление проектом и выполнение функций, связанных со строительством объекта, осуществить организацию строительства объекта в соответствии с утвержденным проектом и в срок (п. 5.1.3.)
Согласно п. 5.1.4. застройщик осуществляет функции заказчика по строительству инвестиционного объекта, обязуется разработать и согласовать в установленном порядке проектно- сметную документацию по каждому строящемуся дому, получить технические условия на подключение инвестиционных объектов к городским инженерным сетям и разрешение на производство строительных работ, а также согласно п. 5.1.10. обеспечивает приемку законченных строительством объектов и ввод их в эксплуатацию в соответствии с установленным законом порядком в утвержденный срок.
Исходя из существа положений п. 5.1.12, договором предусмотрено, что застройщик обязан обеспечить строительство жилых домов и передачу инвестору квартир по завершении их строительства, при этом не указаны сроки исполнения обязательства застройщика.
При указанных обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции обоснованно указал, что требования ООО "СК "Элита" по первоначальному иску подлежат удовлетворению в полном объеме.
Одновременно с первоначальным иском ООО "Стройтехинвест" заявлены требования о признании незаключенным договора частичной уступки прав требования от 20.07.2009 по договору N СТИ-ПИТ-875/03 между ООО "Лингволюкс" и ООО Страховая Компания "Элита", поскольку, по мнению истца, данный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, в котором отсутствуют данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче; сторонами не согласован предмет данного договора
В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Предметом договора цессии является имущественное право (требование), которое объектом недвижимости не является.
ООО "Стройтехинвест" полагает, что договор цессии является незаключенным в силу недействительности (ничтожности) соглашения о погашении задолженности от 09.11.2009, заключенного между ООО "Лингволюкс" и ООО "СК "Элита". Данный довод также указывается заявителем и в апелляционной жалобе и был предметом рассмотрения в суде первой инстанции.
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Спорный договор цессии содержит все существенные условия, необходимые для договора данного вида, поэтому не может быть признан незаключенным. При этом суд первой инстанции обоснованно указал, что обязательства, принятые к зачету, являются денежными и однородны друг другу.
Согласно п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65 Статья 410 ГК РФ не требует, чтобы предъявляемое к зачету требование вытекало из того же обязательства или из обязательств одного вида.
Как усматривается из материалов дела, стороны прекратили обязательства путем подписания двустороннего соглашения, а не в одностороннем порядке, в связи с чем необоснован довод о том, что из содержания соглашения не следует, какая сторона сделала заявление о зачете.
Из текста соглашения усматривается, что срок исполнения обязательств, прекращенных зачетом, наступил (п. 2.3.)
Согласно положениям ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется как перечисленными в ней способами, так и иными способами, предусмотренными законом. При этом перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим, однако использование других способов защиты права допускается ГК РФ только при наличии прямого указания закона.
Ни ст. 12 ГК РФ, ни другим положениями действующего законодательства Российской Федерации не предусмотрен способ защиты, выраженный истцом по встречному иску в исковых требованиях.
С учетом изложенного, арбитражный апелляционный суд полагает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что ООО "Стройтехинвест" был неверно выбран способ защиты нарушенного права, ввиду чего суд обоснованно оставил встречные исковые требования без удовлетворения.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.
Вывод суда первой инстанции об истечении срока исковой давности переоценке не подлежит.
Доводы апелляционной жалобы не обоснованы и подлежат отклонению.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 08 апреля 2013 года по делу N А41-42649/11 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Председательствующий
С.К.ХАНАШЕВИЧ
Судьи
Е.В.ЧЕРНИКОВА
С.В.БОРОВИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)