Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "15" марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "15" марта 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пригаровой Н.Н.,
судей Веряскиной С.Г., Кузьмичева С.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бусянковой Е.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Двенадцатого арбитражного апелляционного суда апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Саратовэнерго", г. Саратов, ИНН 6450014808,
на решение Арбитражного суда Саратовской области от "13" ноября 2012 года по делу N А57-13394/2012, (судья Федорова Ю.Н.),
по иску открытого акционерного общества "Саратовэнерго", г. Саратов, ИНН 6450014808,
к открытому акционерному обществу "Сбербанк России", г. Москва,
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Стройэнергосервис", Саратовская область, г. Энгельс,
о прекращении договора аренды, о взыскании стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений арендованных помещений в сумме 155 758,82 руб.,
при участии в судебном заседании представителя открытого акционерного общества "Сбербанк России" Чуклина А.В. по доверенности N 412 от 18.01.2011, представителя открытого акционерного общества "Саратовэнерго" Кривова Д.А. по доверенности от 10.01.2013 N 64АА0845258,
без участия в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Стройэнергосервис",
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратилось открытое акционерное общество "Саратовэнерго" (далее - ОАО "Саратовэнерго", истец) с иском к открытому акционерному обществу "Сбербанк России" (далее - ОАО "Сбербанк России", ответчик) о прекращении договора аренды нежилого помещения от 25.08.2009 N 1/1051/09-360 с 20.02.2012, о взыскании стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений арендованных помещений в сумме 155758 руб. 82 коп.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 13 ноября 2012 года в удовлетворении заявленных требований отказано
ОАО "Саратовэнерго" не согласилось с решением суда первой инстанции и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
ОАО "Сбербанк России" представлен письменный отзыв в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором ответчик возражает против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене.
В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали свою правовую позицию по настоящему делу.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя общества с ограниченной ответственностью "Стройэнергосервис", надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания (пункт 1 статьи 123, пункт 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 25.08.2009 между Акционерным Коммерческим Сберегательным банком РФ (ОАО) "арендодатель" и Открытым акционерным обществом энергетики и электрификации "Саратовэнерго" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 1/1051/09-360 (далее - договор аренды).
В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендодатель предоставил по акту приема-передачи (Приложение 1), а арендатор принял во временное возмездное пользование нежилое помещение общей площадью 152,4 кв. м, балансовой стоимостью 3 258 266 руб. 82 коп., находящееся на первом этаже здания расположенное по адресу: Саратовская область, р.п. Духовницкое, ул. Дома 8 Марта 18 А.
Пунктом 1.2 договора аренды предусмотрен срок аренды с 01.09.2009 по 31.07.2010.
Согласно пункту 2.1.2 договора аренды в случае надлежащего исполнения обязанностей, по истечении срока настоящего договора, арендатор при прочих равных условиях имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок, а также имеет право в соответствии с пунктом 2.1.3 договора досрочно расторгнуть настоящий договор, письменно предупредив арендодателя за 30 дней до расторжения.
ОАО "Саратовэнерго" Балаковскому отделению N 3960 Сбербанка России было направлено извещение о намерении расторгнуть договор с 20.02.2012 с соглашением о расторжении договора аренды.
Ответчик претензией от 22.02.2012 N 08/00 845 сообщил истцу о невозможности расторжения договора, так как в период действия договора аренды арендатором демонтирована часть центральной системы отопления, отапливающая арендованное помещение; арендатором установлен электрический отопительный прибор учета, в связи с чем ОАО "Сбербанк России" требует от ОАО "Саратовэнерго" произвести за свой счет работы по восстановлению части центральной системы отопления в арендованном помещении и возвратить предмет аренды арендодателю в состоянии, пригодном к эксплуатации, с учетом нормального износа.
20.02.2012 истец фактически освободил спорное нежило помещение, однако поскольку до настоящего времени соглашение о расторжении договора аренды со стороны ответчика не подписано и денежные средства за реконструкцию системы отопления, произведенную истцом, не возвращены, ОАО "Саратовэнерго" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из невозможности установить наличие объективных доказательств, свидетельствующих о согласовании с ответчиком стоимости работ на заявленную в иске сумму, а равно, первичных учетных документов, подтверждающих расходы ОАО "Саратовэнерго", и из наличия в материалах дела подписанного сторонами соглашения о расторжении договора от 20.02.2012.
Суд апелляционной инстанции считает, что вывод суда первой инстанции соответствует установленным обстоятельствам и действующему законодательству.
Статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Из смысла указанной правовой нормы следует, что необходимым условием для возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества является наличие согласия арендодателя на производство работ по улучшению имущества.
При этом согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также согласование объема и стоимости таких работ.
В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В рассматриваемом случае ОАО "Саратовэнерго" должно доказать в совокупности: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.
В соответствии с пунктом 2.2.4 договора аренды нежилого помещения арендатор обязан не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого помещения без письменного согласия арендодателя. В случае проведения самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок и перекрытий, искажающих вид нежилого помещения, таковые должны быть устранены арендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счет и в срок, определенный арендодателем, арендодатель не возмещает арендатору стоимость произведенных без согласования с ним улучшений арендованного помещения.
Согласно пункту 2.2.5 договора аренды арендатор обязан по истечению срока действия настоящего договора или его досрочном прекращении передать арендодателю все произведенные в арендуемом помещении перестройки и улучшения, неотделимые без вреда от конструкции помещения. Арендодатель имеет право в случае окончания срока действия или досрочного расторжения договора принять по акту площади, арендуемые по данному договору (пункт 2.3.1 договора аренды).
Из материалов дела следует, что 25.08.2009 между ОАО "Сбербанк России" (арендодатель) и ОАО "Саратовэнерго" (арендатор) был заключен договор аренды.
По акту приема-передачи от 25.08.2009 ОАО "Саратовэнерго" было передано нежилое помещение общей площадью 152,4 кв. м, пригодное для использования в соответствии с целями, указанными в договоре аренды.
К состоянию передаваемого объекта на момент подписания акта приема-передачи арендатор претензий не имел; в акте приема-передачи претензии к состоянию нежилого помещения не отражены.
16.09.2009 ОАО "Саратовэнерго" обратилось к ОАО "Сбербанк России" с письмом, в котором сообщает о том, что принятое по акту приема-передачи от 25.08.2009 помещение не оснащено системой центрального отопления, несмотря на приближение отопительного сезона, и предлагало рассмотреть вопрос реконструкции системы отопления с установкой автономной системы в принадлежащих ответчику помещениях, согласно прилагаемой ориентировочной смете.
Письмом от 22.09.2009 N 16-00/5994 ОАО "Сбербанк России" сообщило ОАО "Саратовэнерго" о том, что ответчик не возражает в реконструкции автономного отопления арендуемых помещений за счет средств арендатора, расположенных по адресу: Саратовская область, р.п. Духовницкое, ул. Дома 8 Марта "а", согласно договору аренды.
Из смысла указанного письма следует, что Банком осуществлено предварительное одобрение на произведение улучшений арендованных помещений за счет арендатора.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ОАО "Саратовэнерго" не подтвержден документально факт согласования с арендодателем сроков проведения работ, их стоимости, цены материалов, с использованием которых планируется проведение работ, а также факт подписания арендодателем акта приема-передачи по итогам произведенной реконструкции.
В апелляционной жалобе ОАО "Саратовэнерго" ссылается на то, что арендованные помещения были отключено от системы центрального отопления без достаточных на то оснований.
Однако в силу пункта 1.3. договора аренды коммунальные услуги (водоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение и проч.) не входили в стоимость арендной платы и оплачивались арендатором на основании отдельно заключенных договоров. Отключение арендатора от системы центрального отопления могло произойти по причине отсутствия у ОАО "Саратовэнерго" соответствующего договора с теплоснабжающей организацией.
Следовательно, улучшение арендованных помещений было осуществлено арендатором по его инициативе, а не вследствие необходимости, вызванной какими-либо дефектами арендованных помещений.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Из анализа указанной правовой нормы следует, что все улучшения арендованного имущества подразделяются на два вида - отделимые и неотделимые.
Отделимые улучшения по общему правилу принадлежат арендатору, поскольку являются самостоятельными вещами, которые можно забрать отдельно от арендованного имущества. Неотделимыми признаются улучшения, которые нельзя отделить от предмета аренды без вреда для него.
При этом, законодателем не определено, кто является собственником неотделимых улучшений.
В соответствии с абзацем 2 пункта 5 "Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" Г1БУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина РФ от 03.03.2001 N 26н (далее - ПБУ 6/01), а также абзацем 2 пункта 3 "Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств", утвержденных Приказом Минфина РФ от 13.10.2003 N 91 н (далее - Методические указания), капитальные вложения в арендованные объекты признаются основными средствами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 260 Налогового кодекса Российской Федерации расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат.
Объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации).
Следовательно, сторона договора аренды, на балансе которой учитываются неотделимые улучшения, и является плательщиком налога на имущество
Суд апелляционной инстанции считает, что поскольку ОАО "Саратовэнерго" указывает на то, что произведенные улучшения арендованного имущества являлись неотделимыми, то произведенные истцом неотделимые улучшения должны были быть переданы арендатором арендодателю по акту в соответствии с пунктами 2.2.5, 2.3.1. договора аренды.
Таким образом, на дату составления передаточного акта арендатор должен был списать стоимость неотделимых улучшений со своего баланса, а арендодатель включить их в состав своих основных средств, так как с этого момента плательщиком налога в отношении неотделимых улучшений становился бы арендодатель.
Вместе с тем, представителем ОАО "Саратовэнерго" в суде первой инстанции неоднократно было подтверждено, что расходы, понесенные на реконструкцию отопительной системы в арендуемом помещении, не были учтены на балансе арендатора.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ОАО "Саратовэнерго" как арендатором понесенные расходы фактически не рассматривались как неотделимые улучшения арендованного имущества, а потому не учитывались в стоимости основного средства как капитальные затраты. Данные расходы либо были отнесены к текущим затратам на поддержание арендованного имущества в рабочем состоянии и списаны единовременно на расходы того периода, в котором они были фактически осуществлены.
Указанные обстоятельства также подтверждаются тем фактом, что в период действия договора аренды ОАО "Саратовэнерго" не воспользовалось правом на зачет стоимости понесенных расходов в счет арендных платежей, и тем фактом, что на дату расторжения договора ОАО "Саратовэнерго" не отразило в акте приема-передачи помещения наличие улучшений в арендованном помещении, возвращаемом арендодателю.
Согласно Писем Минфина РФ от 21.08.2009 N 03-03-06/2/158, от 08.05.2009 N 03-03-06/2/101 и от 07.05.2009 N 03-03-06/2/100 у арендатора должны быть акты сдачи-приемки выполненных работ по созданию неотделимых улучшений, то есть ввод в эксплуатацию капитальных вложений в арендованное имущество должен подтверждаться соответствующим актом с участием арендодателя.
Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции установлено, что ответчик фактически не привлекался истцом к приемке выполненных работ по реконструкции системы отопления в арендуемых помещениях.
Кроме того, согласно акту приема-передачи нежилого помещения в редакции, составленной ОАО "Саратовэнерго" и направленной в ОАО "Сбербанк России" для подписания в январе 2012 года, спорное нежилое помещение возвращается арендодателю в том состоянии, в котором его получал арендатор, с учетом нормального износа.
Из редакции указанного акта приема-передачи невозможно установить факт оставления на дату расторжения договора аренды в помещениях, возвращаемых арендодателю каких-либо улучшений, произведенных арендатором за период действия договора аренды, а также тот факт оставления именно улучшений, являющихся предметом настоящего спора.
Судом первой инстанции установлено, что реконструкция отопительной системы в арендованных помещениях осуществлена ОАО "Саратовэнерго" в 4 квартале 2009 года, следовательно, на дату предъявления иска прошло около 2,5 лет с момента проведения работ по реконструкции отопительной системы.
Между тем, материалами дела подтверждается, что в период действия договора аренды арендатор не предъявлял требования о зачете стоимости произведенных улучшений в сумму арендной плате, то есть не использовал право, предусмотренное пунктом 2.1 договора аренды.
Кроме того, истец просит взыскать с ответчика стоимость улучшений, исходя из полной суммы затрат, произведенных истцом в 2009 году, то есть на момент выполнения улучшений имущества, однако ОАО "Саратовэнерго" 2,5 года данные улучшения эксплуатировались в своих целях, амортизировались и в процессе эксплуатации утрачивали свою первоначальную стоимость.
Из материалов дела следует, что суд первой инстанции неоднократно предлагал истцу проведение экспертизы по делу в целях определения объема и стоимости выполненных работ и произведенных улучшений. Между тем, истец отказался от проведения экспертизы.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истцом не подтверждена действительная стоимость произведенных улучшений на момент возврата арендованного имущества арендодателю в 2012 году.
Материалами дела подтверждается, что 26.01.2012 в адрес ОАО "Сбербанк России" поступило письмо ОАО "Саратовэнерго" N 0182/161 от 20.01.2012 с предложением расторгнуть договор аренды, к указанному письму прилагались проект соглашения о расторжении договора аренды и акт приема-передачи спорных нежилых помещений, подписанные со стороны арендатора.
В настоящее время соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи в редакции, предложенной арендатором, подписаны со стороны арендодателя, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно признал необоснованными требования истца считать прекратившим свое действие с 20.02.2012 договора аренды.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения заявленных истцом требований.
Таким образом, все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения дела обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основаниями для отмены принятого решения.
Судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется. Апелляционную жалобу ОАО "Саратовэнерго" следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от "13" ноября 2012 года по делу N А57-13394/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Н.Н.ПРИГАРОВА
Судьи
С.Г.ВЕРЯСКИНА
С.А.КУЗЬМИЧЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.03.2013 ПО ДЕЛУ N А57-13394/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 марта 2013 г. по делу N А57-13394/2012
Резолютивная часть постановления объявлена "15" марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "15" марта 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пригаровой Н.Н.,
судей Веряскиной С.Г., Кузьмичева С.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бусянковой Е.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Двенадцатого арбитражного апелляционного суда апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Саратовэнерго", г. Саратов, ИНН 6450014808,
на решение Арбитражного суда Саратовской области от "13" ноября 2012 года по делу N А57-13394/2012, (судья Федорова Ю.Н.),
по иску открытого акционерного общества "Саратовэнерго", г. Саратов, ИНН 6450014808,
к открытому акционерному обществу "Сбербанк России", г. Москва,
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Стройэнергосервис", Саратовская область, г. Энгельс,
о прекращении договора аренды, о взыскании стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений арендованных помещений в сумме 155 758,82 руб.,
при участии в судебном заседании представителя открытого акционерного общества "Сбербанк России" Чуклина А.В. по доверенности N 412 от 18.01.2011, представителя открытого акционерного общества "Саратовэнерго" Кривова Д.А. по доверенности от 10.01.2013 N 64АА0845258,
без участия в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Стройэнергосервис",
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратилось открытое акционерное общество "Саратовэнерго" (далее - ОАО "Саратовэнерго", истец) с иском к открытому акционерному обществу "Сбербанк России" (далее - ОАО "Сбербанк России", ответчик) о прекращении договора аренды нежилого помещения от 25.08.2009 N 1/1051/09-360 с 20.02.2012, о взыскании стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений арендованных помещений в сумме 155758 руб. 82 коп.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 13 ноября 2012 года в удовлетворении заявленных требований отказано
ОАО "Саратовэнерго" не согласилось с решением суда первой инстанции и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
ОАО "Сбербанк России" представлен письменный отзыв в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором ответчик возражает против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене.
В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали свою правовую позицию по настоящему делу.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя общества с ограниченной ответственностью "Стройэнергосервис", надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания (пункт 1 статьи 123, пункт 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 25.08.2009 между Акционерным Коммерческим Сберегательным банком РФ (ОАО) "арендодатель" и Открытым акционерным обществом энергетики и электрификации "Саратовэнерго" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 1/1051/09-360 (далее - договор аренды).
В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендодатель предоставил по акту приема-передачи (Приложение 1), а арендатор принял во временное возмездное пользование нежилое помещение общей площадью 152,4 кв. м, балансовой стоимостью 3 258 266 руб. 82 коп., находящееся на первом этаже здания расположенное по адресу: Саратовская область, р.п. Духовницкое, ул. Дома 8 Марта 18 А.
Пунктом 1.2 договора аренды предусмотрен срок аренды с 01.09.2009 по 31.07.2010.
Согласно пункту 2.1.2 договора аренды в случае надлежащего исполнения обязанностей, по истечении срока настоящего договора, арендатор при прочих равных условиях имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок, а также имеет право в соответствии с пунктом 2.1.3 договора досрочно расторгнуть настоящий договор, письменно предупредив арендодателя за 30 дней до расторжения.
ОАО "Саратовэнерго" Балаковскому отделению N 3960 Сбербанка России было направлено извещение о намерении расторгнуть договор с 20.02.2012 с соглашением о расторжении договора аренды.
Ответчик претензией от 22.02.2012 N 08/00 845 сообщил истцу о невозможности расторжения договора, так как в период действия договора аренды арендатором демонтирована часть центральной системы отопления, отапливающая арендованное помещение; арендатором установлен электрический отопительный прибор учета, в связи с чем ОАО "Сбербанк России" требует от ОАО "Саратовэнерго" произвести за свой счет работы по восстановлению части центральной системы отопления в арендованном помещении и возвратить предмет аренды арендодателю в состоянии, пригодном к эксплуатации, с учетом нормального износа.
20.02.2012 истец фактически освободил спорное нежило помещение, однако поскольку до настоящего времени соглашение о расторжении договора аренды со стороны ответчика не подписано и денежные средства за реконструкцию системы отопления, произведенную истцом, не возвращены, ОАО "Саратовэнерго" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из невозможности установить наличие объективных доказательств, свидетельствующих о согласовании с ответчиком стоимости работ на заявленную в иске сумму, а равно, первичных учетных документов, подтверждающих расходы ОАО "Саратовэнерго", и из наличия в материалах дела подписанного сторонами соглашения о расторжении договора от 20.02.2012.
Суд апелляционной инстанции считает, что вывод суда первой инстанции соответствует установленным обстоятельствам и действующему законодательству.
Статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Из смысла указанной правовой нормы следует, что необходимым условием для возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества является наличие согласия арендодателя на производство работ по улучшению имущества.
При этом согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также согласование объема и стоимости таких работ.
В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В рассматриваемом случае ОАО "Саратовэнерго" должно доказать в совокупности: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.
В соответствии с пунктом 2.2.4 договора аренды нежилого помещения арендатор обязан не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого помещения без письменного согласия арендодателя. В случае проведения самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок и перекрытий, искажающих вид нежилого помещения, таковые должны быть устранены арендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счет и в срок, определенный арендодателем, арендодатель не возмещает арендатору стоимость произведенных без согласования с ним улучшений арендованного помещения.
Согласно пункту 2.2.5 договора аренды арендатор обязан по истечению срока действия настоящего договора или его досрочном прекращении передать арендодателю все произведенные в арендуемом помещении перестройки и улучшения, неотделимые без вреда от конструкции помещения. Арендодатель имеет право в случае окончания срока действия или досрочного расторжения договора принять по акту площади, арендуемые по данному договору (пункт 2.3.1 договора аренды).
Из материалов дела следует, что 25.08.2009 между ОАО "Сбербанк России" (арендодатель) и ОАО "Саратовэнерго" (арендатор) был заключен договор аренды.
По акту приема-передачи от 25.08.2009 ОАО "Саратовэнерго" было передано нежилое помещение общей площадью 152,4 кв. м, пригодное для использования в соответствии с целями, указанными в договоре аренды.
К состоянию передаваемого объекта на момент подписания акта приема-передачи арендатор претензий не имел; в акте приема-передачи претензии к состоянию нежилого помещения не отражены.
16.09.2009 ОАО "Саратовэнерго" обратилось к ОАО "Сбербанк России" с письмом, в котором сообщает о том, что принятое по акту приема-передачи от 25.08.2009 помещение не оснащено системой центрального отопления, несмотря на приближение отопительного сезона, и предлагало рассмотреть вопрос реконструкции системы отопления с установкой автономной системы в принадлежащих ответчику помещениях, согласно прилагаемой ориентировочной смете.
Письмом от 22.09.2009 N 16-00/5994 ОАО "Сбербанк России" сообщило ОАО "Саратовэнерго" о том, что ответчик не возражает в реконструкции автономного отопления арендуемых помещений за счет средств арендатора, расположенных по адресу: Саратовская область, р.п. Духовницкое, ул. Дома 8 Марта "а", согласно договору аренды.
Из смысла указанного письма следует, что Банком осуществлено предварительное одобрение на произведение улучшений арендованных помещений за счет арендатора.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ОАО "Саратовэнерго" не подтвержден документально факт согласования с арендодателем сроков проведения работ, их стоимости, цены материалов, с использованием которых планируется проведение работ, а также факт подписания арендодателем акта приема-передачи по итогам произведенной реконструкции.
В апелляционной жалобе ОАО "Саратовэнерго" ссылается на то, что арендованные помещения были отключено от системы центрального отопления без достаточных на то оснований.
Однако в силу пункта 1.3. договора аренды коммунальные услуги (водоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение и проч.) не входили в стоимость арендной платы и оплачивались арендатором на основании отдельно заключенных договоров. Отключение арендатора от системы центрального отопления могло произойти по причине отсутствия у ОАО "Саратовэнерго" соответствующего договора с теплоснабжающей организацией.
Следовательно, улучшение арендованных помещений было осуществлено арендатором по его инициативе, а не вследствие необходимости, вызванной какими-либо дефектами арендованных помещений.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Из анализа указанной правовой нормы следует, что все улучшения арендованного имущества подразделяются на два вида - отделимые и неотделимые.
Отделимые улучшения по общему правилу принадлежат арендатору, поскольку являются самостоятельными вещами, которые можно забрать отдельно от арендованного имущества. Неотделимыми признаются улучшения, которые нельзя отделить от предмета аренды без вреда для него.
При этом, законодателем не определено, кто является собственником неотделимых улучшений.
В соответствии с абзацем 2 пункта 5 "Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" Г1БУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина РФ от 03.03.2001 N 26н (далее - ПБУ 6/01), а также абзацем 2 пункта 3 "Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств", утвержденных Приказом Минфина РФ от 13.10.2003 N 91 н (далее - Методические указания), капитальные вложения в арендованные объекты признаются основными средствами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 260 Налогового кодекса Российской Федерации расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат.
Объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации).
Следовательно, сторона договора аренды, на балансе которой учитываются неотделимые улучшения, и является плательщиком налога на имущество
Суд апелляционной инстанции считает, что поскольку ОАО "Саратовэнерго" указывает на то, что произведенные улучшения арендованного имущества являлись неотделимыми, то произведенные истцом неотделимые улучшения должны были быть переданы арендатором арендодателю по акту в соответствии с пунктами 2.2.5, 2.3.1. договора аренды.
Таким образом, на дату составления передаточного акта арендатор должен был списать стоимость неотделимых улучшений со своего баланса, а арендодатель включить их в состав своих основных средств, так как с этого момента плательщиком налога в отношении неотделимых улучшений становился бы арендодатель.
Вместе с тем, представителем ОАО "Саратовэнерго" в суде первой инстанции неоднократно было подтверждено, что расходы, понесенные на реконструкцию отопительной системы в арендуемом помещении, не были учтены на балансе арендатора.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ОАО "Саратовэнерго" как арендатором понесенные расходы фактически не рассматривались как неотделимые улучшения арендованного имущества, а потому не учитывались в стоимости основного средства как капитальные затраты. Данные расходы либо были отнесены к текущим затратам на поддержание арендованного имущества в рабочем состоянии и списаны единовременно на расходы того периода, в котором они были фактически осуществлены.
Указанные обстоятельства также подтверждаются тем фактом, что в период действия договора аренды ОАО "Саратовэнерго" не воспользовалось правом на зачет стоимости понесенных расходов в счет арендных платежей, и тем фактом, что на дату расторжения договора ОАО "Саратовэнерго" не отразило в акте приема-передачи помещения наличие улучшений в арендованном помещении, возвращаемом арендодателю.
Согласно Писем Минфина РФ от 21.08.2009 N 03-03-06/2/158, от 08.05.2009 N 03-03-06/2/101 и от 07.05.2009 N 03-03-06/2/100 у арендатора должны быть акты сдачи-приемки выполненных работ по созданию неотделимых улучшений, то есть ввод в эксплуатацию капитальных вложений в арендованное имущество должен подтверждаться соответствующим актом с участием арендодателя.
Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции установлено, что ответчик фактически не привлекался истцом к приемке выполненных работ по реконструкции системы отопления в арендуемых помещениях.
Кроме того, согласно акту приема-передачи нежилого помещения в редакции, составленной ОАО "Саратовэнерго" и направленной в ОАО "Сбербанк России" для подписания в январе 2012 года, спорное нежилое помещение возвращается арендодателю в том состоянии, в котором его получал арендатор, с учетом нормального износа.
Из редакции указанного акта приема-передачи невозможно установить факт оставления на дату расторжения договора аренды в помещениях, возвращаемых арендодателю каких-либо улучшений, произведенных арендатором за период действия договора аренды, а также тот факт оставления именно улучшений, являющихся предметом настоящего спора.
Судом первой инстанции установлено, что реконструкция отопительной системы в арендованных помещениях осуществлена ОАО "Саратовэнерго" в 4 квартале 2009 года, следовательно, на дату предъявления иска прошло около 2,5 лет с момента проведения работ по реконструкции отопительной системы.
Между тем, материалами дела подтверждается, что в период действия договора аренды арендатор не предъявлял требования о зачете стоимости произведенных улучшений в сумму арендной плате, то есть не использовал право, предусмотренное пунктом 2.1 договора аренды.
Кроме того, истец просит взыскать с ответчика стоимость улучшений, исходя из полной суммы затрат, произведенных истцом в 2009 году, то есть на момент выполнения улучшений имущества, однако ОАО "Саратовэнерго" 2,5 года данные улучшения эксплуатировались в своих целях, амортизировались и в процессе эксплуатации утрачивали свою первоначальную стоимость.
Из материалов дела следует, что суд первой инстанции неоднократно предлагал истцу проведение экспертизы по делу в целях определения объема и стоимости выполненных работ и произведенных улучшений. Между тем, истец отказался от проведения экспертизы.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истцом не подтверждена действительная стоимость произведенных улучшений на момент возврата арендованного имущества арендодателю в 2012 году.
Материалами дела подтверждается, что 26.01.2012 в адрес ОАО "Сбербанк России" поступило письмо ОАО "Саратовэнерго" N 0182/161 от 20.01.2012 с предложением расторгнуть договор аренды, к указанному письму прилагались проект соглашения о расторжении договора аренды и акт приема-передачи спорных нежилых помещений, подписанные со стороны арендатора.
В настоящее время соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи в редакции, предложенной арендатором, подписаны со стороны арендодателя, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно признал необоснованными требования истца считать прекратившим свое действие с 20.02.2012 договора аренды.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения заявленных истцом требований.
Таким образом, все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения дела обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основаниями для отмены принятого решения.
Судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется. Апелляционную жалобу ОАО "Саратовэнерго" следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от "13" ноября 2012 года по делу N А57-13394/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Н.Н.ПРИГАРОВА
Судьи
С.Г.ВЕРЯСКИНА
С.А.КУЗЬМИЧЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)