Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Ивановского областного суда в составе:
председательствующего судьи Плехановой Н.А.
судей Петуховой М.Ю., Белышевой Е.Л.,
при секретаре Р.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу Петуховой М.Ю.
дело по апелляционной жалобе Г.О.В.
на решение Фрунзенского районного суда города Иваново от 27 ноября 2012 года по иску Г.О.В. к администрации города Иваново о признании незаконными действий об отказе в заключении договора аренды земельного участка и возложении обязанности заключения такого договора,
установила:
Г.О.В. обратился в суд с вышеуказанным иском, мотивировав требования тем, что он на основании договора купли-продажи от 31.01.2012 года является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу <..>. Предыдущим собственником объекта являлось ООО "<..>", которому постановлением Главы г. Иваново от 28.09.2005 года был предоставлен в аренду земельный участок, общей площадью <..> кв. м для строительства станции технического обслуживания легковых автомобилей по указанному адресу. Между администрацией и ООО "<..>" 26 октября 2005 года был заключен договор аренды земельного участка, и 25 февраля 2011 года ООО "<..>" было выдано разрешение на строительство. Согласно письму администрации г. Иваново от 04.07.2012 года действие разрешения на строительство от 25.02.2011 года было прекращено, о чем письмом от года ООО "<..>" было уведомлено. Однако Г.О.В. о данном уведомлении ничего не известно. Согласно того же письма от 04.07.2012 года арендодатель 17 октября 2011 года направил в адрес ООО "<..>" уведомление об отказе от договора аренды от 26.10.2005 года. На основании вышеуказанного уведомления Ивановским городским комитетом по управлению имуществом администрации г. Иваново было издано распоряжение "О прекращении договора аренды", которое прошло государственную регистрацию. Г.О.В. 12.03.2012 года обратился с письмом на имя Главы администрации г. Иваново с просьбой предоставить ему земельный участок по адресу: <..>, на что г. был получен отказ. Он не согласен с действиями администрации г. Иваново, поскольку им был заключил договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного по указанному адресу, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке 29 февраля 2012 года. Поскольку регистрация перехода права на объект незавершенного строительства прошла беспрепятственно, следовательно, на момент такой регистрации отсутствовала регистрация прекращения договора аренды земельного участка. Основываясь на положениях ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст. 552 ГК РФ, истец считает, что факт прекращения договора аренды на земельный участок с ООО "<..>" не может являться основанием для отказа ему в заключении договора аренды, так как он на законных основаниях приобрел право собственности на объект незавершенного строительства и является добросовестным приобретателем. В связи с чем Г.О.В. просил суд признать незаконными действия администрации г. Иваново по отказу в заключении с ним договора аренды земельного участка и возложить на администрацию г. Иваново обязанность заключить с ним договор аренды земельного участка, площадью <..> кв. м, расположенного по адресу: <..>.
Решением суда в удовлетворении заявленных Г.О.В. требований отказано.
С решением не согласен Г.О.В., в апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на нарушение и неправильное применение судом норм материального права.
Проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из изложенных в апелляционной жалобе доводов, выслушав представителя Г.О.В. по доверенности К.Е.П., поддержавшего жалобу, возражения на жалобу представителя администрации г. Иваново К.А.А., представителя Городского комитета по управлению имуществом М.А.А., изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из дела следует, что постановлением Главы города Иванова от 28 сентября 2005 года N 2942 ООО "<..>" был предоставлен в аренду земельный участок для строительства станции технического обслуживания легковых автомобилей по улице <..>, д. <..>, на основании которого 26 октября 2005 года был заключен договор аренды земельного участка N <..>, общей площадью <..> кв. м сроком на одиннадцать месяцев.
Согласно Акту проверки использования земельных участков от 29 ноября 2010 года, земельный участок с кадастровым номером <..> площадью <..> кв. м по ул. <..> не огражден. Участок свободен от застройки, зарос травой, кустарником, строительные работы на нем не ведутся. То есть, более чем в течение шести лет, ООО "<..>" не освоил арендуемый земельный участок в соответствии с его целевым назначением.
25 февраля 2011 года ООО "<..>" администрацией г. Иваново было выдано разрешение на строительство станции технического обслуживания автомобилей, сроком действия до 24 декабря 2011 года. Не выполнив условия договора аренды, ООО "<..>" 10 января 2012 года зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства расположенного по адресу: <..> со степенью готовности 7% с площадью застройки <..> кв. м, после чего произвело его отчуждение по договору купли-продажи Г.О.В.. В договоре купли-продажи объекта незавершенного строительства от 31 января 2012 года указывалось, что отчуждаемый объект недвижимого имущества, принадлежит продавцу на праве собственности на основании: разрешения на строительство от 25.02.2011 года и договора аренды земельного участка от 26.10.2005 года. Право собственности Г.О.В. на объект незавершенного строительства было зарегистрировано в установленном законом порядке 29 февраля 2012 года.
Однако судом в ходе рассмотрения спора установлено, что на момент отчуждения объекта незавершенного строительства, заключенный с ООО "<..>" договор аренды земельного участка от 26.10.2005 года был уже прекращен.
Ивановским городским комитетом по управлению имуществом в адрес ООО "<..>" было направлено уведомление от 27.10.2011 года об отказе от договора аренды от 26.10.2005 года земельного участка, находящегося по адресу: <..>, в порядке ст. 610 ГК РФ, в котором указывалось, что договор аренды будет прекращен по истечении одного месяца с момента получения арендатором настоящего уведомления. Уведомление ООО "<..>" получило 15 ноября 2011 года.
На основании Распоряжения Ивановского городского комитета по управлению имуществом администрации г. Иваново N 1715-ра от 19 декабря 2011 года договор аренды земельного участка прекращен 19 декабря 2012 года, распоряжение прошло государственную регистрацию, и 19 января 2012 года запись договора аренды N <..> от 19.10.2009 года была прекращена.
Таким образом, на момент совершения 31 января 2012 года сделки купли-продажи, фактической передачи имущества продавцом ООО "<..>" к покупателю Г.О.В., продавец не являлся арендатором земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, поскольку договор аренды был прекращен 19 января 2012 года. Более того, на момент регистрации 10 января 2012 года права собственности ООО "<..>" на объект незавершенного строительства, утратило свою силу и разрешение на строительство от 25 февраля 2011 года, которое имело срок действия до 24 декабря 2011 года. На момент отчуждения объекта незавершенного строительства его прежний собственник не являлся обладателем ни вещных, ни обязательственных прав на земельный участок, на котором расположен этот объект.
Доводы жалобы о том, что истец обратился с требованием о заключении нового договора аренды земельного участка, находящегося лишь под самим объектом, то есть в меньшем размере, чем было предоставлено ранее, несостоятельны, противоречат материалам дела. Согласно заявлению Г.О.В., он обратился в администрацию г. Иваново с просьбой о предоставлении ему земельного участка площадью <..> кв. м, то есть той же площадью, что и у прежнего арендатора.
Оспаривая действия администрации г. Иваново по отказу в заключении договора аренды спорного земельного участка площадью <..> кв. м, истец со ссылкой на ст. ст. 35, 36 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ, считает, что нарушены его права на приобретение права на использование земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника, и что он имеет преимущественное право аренды земельного участка.
В ст. ст. 35, 36 ЗК РФ указан исчерпывающий перечень объектов недвижимости: здания, строения, сооружения.
Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" такому объекту недвижимости, как объект незавершенного строительства, отведено отдельное место. Собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.
С учетом установленных по делу обстоятельств, правильно истолковав и применив нормы материального права, исходя из заявленных требований, суд пришел к обоснованному выводу о том, что нормы ст. 35 ЗК РФ. ст. 552 ГК РФ в рассматриваемом споре не применимы, и что отказ администрации г. Иваново в предоставлении в аренду Г.О.В. земельного участка на льготных условиях является правомерным.
Ссылки в жалобе на несогласие с выводами суда о том, что Г.О.В. на момент заключения сделки было известно о расторжении договора аренды с предыдущим собственником объекта незавершенного строительства, не влияют на существо и правильность принятого судом решения. Судебная коллегия соглашается с выводами суда, что в данной ситуации истец вправе оспорить сделку в установленном законом порядке, либо претендовать на право использования земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, на общих основаниях.
Доводы жалобы повторяют правовую позицию истца, изложенную и поддержанную его представителем в суде первой инстанции. Эти доводы не основаны на правильном применении, толковании норм материального права, являются ошибочными, в решении суда им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих в силу требований ст. 330 ГПК РФ отмену или изменение оспариваемого решения, судом допущено не было.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Фрунзенского районного суда города Иваново от 27 ноября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Г.О.В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИВАНОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.02.2013 ПО ДЕЛУ N 33-380
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ИВАНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 февраля 2013 г. по делу N 33-380
Судебная коллегия по гражданским делам Ивановского областного суда в составе:
председательствующего судьи Плехановой Н.А.
судей Петуховой М.Ю., Белышевой Е.Л.,
при секретаре Р.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу Петуховой М.Ю.
дело по апелляционной жалобе Г.О.В.
на решение Фрунзенского районного суда города Иваново от 27 ноября 2012 года по иску Г.О.В. к администрации города Иваново о признании незаконными действий об отказе в заключении договора аренды земельного участка и возложении обязанности заключения такого договора,
установила:
Г.О.В. обратился в суд с вышеуказанным иском, мотивировав требования тем, что он на основании договора купли-продажи от 31.01.2012 года является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу <..>. Предыдущим собственником объекта являлось ООО "<..>", которому постановлением Главы г. Иваново от 28.09.2005 года был предоставлен в аренду земельный участок, общей площадью <..> кв. м для строительства станции технического обслуживания легковых автомобилей по указанному адресу. Между администрацией и ООО "<..>" 26 октября 2005 года был заключен договор аренды земельного участка, и 25 февраля 2011 года ООО "<..>" было выдано разрешение на строительство. Согласно письму администрации г. Иваново от 04.07.2012 года действие разрешения на строительство от 25.02.2011 года было прекращено, о чем письмом от года ООО "<..>" было уведомлено. Однако Г.О.В. о данном уведомлении ничего не известно. Согласно того же письма от 04.07.2012 года арендодатель 17 октября 2011 года направил в адрес ООО "<..>" уведомление об отказе от договора аренды от 26.10.2005 года. На основании вышеуказанного уведомления Ивановским городским комитетом по управлению имуществом администрации г. Иваново было издано распоряжение "О прекращении договора аренды", которое прошло государственную регистрацию. Г.О.В. 12.03.2012 года обратился с письмом на имя Главы администрации г. Иваново с просьбой предоставить ему земельный участок по адресу: <..>, на что г. был получен отказ. Он не согласен с действиями администрации г. Иваново, поскольку им был заключил договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного по указанному адресу, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке 29 февраля 2012 года. Поскольку регистрация перехода права на объект незавершенного строительства прошла беспрепятственно, следовательно, на момент такой регистрации отсутствовала регистрация прекращения договора аренды земельного участка. Основываясь на положениях ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст. 552 ГК РФ, истец считает, что факт прекращения договора аренды на земельный участок с ООО "<..>" не может являться основанием для отказа ему в заключении договора аренды, так как он на законных основаниях приобрел право собственности на объект незавершенного строительства и является добросовестным приобретателем. В связи с чем Г.О.В. просил суд признать незаконными действия администрации г. Иваново по отказу в заключении с ним договора аренды земельного участка и возложить на администрацию г. Иваново обязанность заключить с ним договор аренды земельного участка, площадью <..> кв. м, расположенного по адресу: <..>.
Решением суда в удовлетворении заявленных Г.О.В. требований отказано.
С решением не согласен Г.О.В., в апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на нарушение и неправильное применение судом норм материального права.
Проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из изложенных в апелляционной жалобе доводов, выслушав представителя Г.О.В. по доверенности К.Е.П., поддержавшего жалобу, возражения на жалобу представителя администрации г. Иваново К.А.А., представителя Городского комитета по управлению имуществом М.А.А., изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из дела следует, что постановлением Главы города Иванова от 28 сентября 2005 года N 2942 ООО "<..>" был предоставлен в аренду земельный участок для строительства станции технического обслуживания легковых автомобилей по улице <..>, д. <..>, на основании которого 26 октября 2005 года был заключен договор аренды земельного участка N <..>, общей площадью <..> кв. м сроком на одиннадцать месяцев.
Согласно Акту проверки использования земельных участков от 29 ноября 2010 года, земельный участок с кадастровым номером <..> площадью <..> кв. м по ул. <..> не огражден. Участок свободен от застройки, зарос травой, кустарником, строительные работы на нем не ведутся. То есть, более чем в течение шести лет, ООО "<..>" не освоил арендуемый земельный участок в соответствии с его целевым назначением.
25 февраля 2011 года ООО "<..>" администрацией г. Иваново было выдано разрешение на строительство станции технического обслуживания автомобилей, сроком действия до 24 декабря 2011 года. Не выполнив условия договора аренды, ООО "<..>" 10 января 2012 года зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства расположенного по адресу: <..> со степенью готовности 7% с площадью застройки <..> кв. м, после чего произвело его отчуждение по договору купли-продажи Г.О.В.. В договоре купли-продажи объекта незавершенного строительства от 31 января 2012 года указывалось, что отчуждаемый объект недвижимого имущества, принадлежит продавцу на праве собственности на основании: разрешения на строительство от 25.02.2011 года и договора аренды земельного участка от 26.10.2005 года. Право собственности Г.О.В. на объект незавершенного строительства было зарегистрировано в установленном законом порядке 29 февраля 2012 года.
Однако судом в ходе рассмотрения спора установлено, что на момент отчуждения объекта незавершенного строительства, заключенный с ООО "<..>" договор аренды земельного участка от 26.10.2005 года был уже прекращен.
Ивановским городским комитетом по управлению имуществом в адрес ООО "<..>" было направлено уведомление от 27.10.2011 года об отказе от договора аренды от 26.10.2005 года земельного участка, находящегося по адресу: <..>, в порядке ст. 610 ГК РФ, в котором указывалось, что договор аренды будет прекращен по истечении одного месяца с момента получения арендатором настоящего уведомления. Уведомление ООО "<..>" получило 15 ноября 2011 года.
На основании Распоряжения Ивановского городского комитета по управлению имуществом администрации г. Иваново N 1715-ра от 19 декабря 2011 года договор аренды земельного участка прекращен 19 декабря 2012 года, распоряжение прошло государственную регистрацию, и 19 января 2012 года запись договора аренды N <..> от 19.10.2009 года была прекращена.
Таким образом, на момент совершения 31 января 2012 года сделки купли-продажи, фактической передачи имущества продавцом ООО "<..>" к покупателю Г.О.В., продавец не являлся арендатором земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, поскольку договор аренды был прекращен 19 января 2012 года. Более того, на момент регистрации 10 января 2012 года права собственности ООО "<..>" на объект незавершенного строительства, утратило свою силу и разрешение на строительство от 25 февраля 2011 года, которое имело срок действия до 24 декабря 2011 года. На момент отчуждения объекта незавершенного строительства его прежний собственник не являлся обладателем ни вещных, ни обязательственных прав на земельный участок, на котором расположен этот объект.
Доводы жалобы о том, что истец обратился с требованием о заключении нового договора аренды земельного участка, находящегося лишь под самим объектом, то есть в меньшем размере, чем было предоставлено ранее, несостоятельны, противоречат материалам дела. Согласно заявлению Г.О.В., он обратился в администрацию г. Иваново с просьбой о предоставлении ему земельного участка площадью <..> кв. м, то есть той же площадью, что и у прежнего арендатора.
Оспаривая действия администрации г. Иваново по отказу в заключении договора аренды спорного земельного участка площадью <..> кв. м, истец со ссылкой на ст. ст. 35, 36 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ, считает, что нарушены его права на приобретение права на использование земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника, и что он имеет преимущественное право аренды земельного участка.
В ст. ст. 35, 36 ЗК РФ указан исчерпывающий перечень объектов недвижимости: здания, строения, сооружения.
Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" такому объекту недвижимости, как объект незавершенного строительства, отведено отдельное место. Собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.
С учетом установленных по делу обстоятельств, правильно истолковав и применив нормы материального права, исходя из заявленных требований, суд пришел к обоснованному выводу о том, что нормы ст. 35 ЗК РФ. ст. 552 ГК РФ в рассматриваемом споре не применимы, и что отказ администрации г. Иваново в предоставлении в аренду Г.О.В. земельного участка на льготных условиях является правомерным.
Ссылки в жалобе на несогласие с выводами суда о том, что Г.О.В. на момент заключения сделки было известно о расторжении договора аренды с предыдущим собственником объекта незавершенного строительства, не влияют на существо и правильность принятого судом решения. Судебная коллегия соглашается с выводами суда, что в данной ситуации истец вправе оспорить сделку в установленном законом порядке, либо претендовать на право использования земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, на общих основаниях.
Доводы жалобы повторяют правовую позицию истца, изложенную и поддержанную его представителем в суде первой инстанции. Эти доводы не основаны на правильном применении, толковании норм материального права, являются ошибочными, в решении суда им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих в силу требований ст. 330 ГПК РФ отмену или изменение оспариваемого решения, судом допущено не было.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Фрунзенского районного суда города Иваново от 27 ноября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Г.О.В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)