Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Максимова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Суминой Л.Н.,
судей: Михалевой Т.Д., Колосовой С.И.,
при секретаре Ч.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Михалевой Т.Д., гражданское дело по апелляционной жалобе и дополнениям к ней *** С.В., *** В.Л. на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 29 июня 2012 года, которым с учетом определения от 01.08.2012 г. об исправлении описки постановлено:
В удовлетворении исковых требований *** С.В., *** В.Л. к *** Е.Е. о передаче по передаточному акту жилого помещения, расположенного по адресу: ***, взыскании судебных расходов, отказать.
Иск *** Е.Е. к *** С.В., *** В.Л. о расторжении договора купли-продажи, признании права собственности на жилое помещение удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, от 21 августа 2009 г., заключенный между *** Евгением Евгеньевичем, с одной стороны, и *** Станиславом Викторовичем, *** Викторией Леонидовной, с другой стороны, зарегистрированный 17 сентября 2009 г. в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве за N ***.
Решение является основанием для погашения записи о праве собственности *** Станислава Викторовича на долю в праве 1/2 квартиры N 12 по адресу: ***, общей площадью 58,6 кв. м, и *** Виктории Леонидовны на долю в праве 1/2 квартиры N 12 по адресу: ***, общей площадью 58,6 кв. м, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и регистрации права собственности *** Е.Е. на квартиру N 12 по адресу: ***, общей площадью 58,6 кв. м.
Взыскать с *** Евгения Евгеньевича в пользу *** Станислава Викторовича денежные средства в размере *** рублей по расписке от 15 августа 2009 г.
Отменить обеспечительные меры, наложенные определением Тушинского районного суда г. Москвы от 02 сентября 2011 г. в виде запрета *** С.В. и *** В.Л. производить какие-либо регистрационные действия по отчуждению квартиры N 12, расположенной по адресу: ***, по вступлении решения суда в законную силу.
установила:
*** С.В., *** В.Л. обратились в суд с иском к *** Е.Е., ОУФМС России в СЗАО по г. Москве об обязании *** Е.Е. передать истцам по передаточному акту квартиру, расположенную по адресу: ***, снятии *** Е.Е. с регистрационного учета по вышеуказанному адресу. В обоснование иска указали, что 21 августа 2009 г. между *** Е.Е. (продавец) и *** С.В. и В.Л. (покупатели) был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, в соответствии с которым *** Е.Е. продал, а *** С.В. и В.Л. купили в общую долевую собственность, с размером долей по 1/2 каждому, вышеуказанную квартиру. 17 сентября 2009 г. договор зарегистрирован в УФРС по г. Москве, выданы свидетельства о государственной регистрации права. Ответчик квартиру освободил, однако с регистрационного учета в течение 14 дней согласно условиям договора не снялся. Согласно п. 6 договора передача квартиры произойдет в течение 14 дней с момента государственной регистрации договора. Согласно п. 10 договора, договор считается исполненным при условии передачи продавцом покупателям по подписываемому сторонами передаточному акту указанной квартиры, от чего ответчик *** Е.Е. уклоняется (дело N *** л.д. 5 - 6).
Заочным решением Тушинского районного суда г. Москвы от 19 апреля 2010 г. исковые требования *** С.В., *** В.Л. об обязании *** Е.Е. передать истцам по передаточному акту квартиру, расположенную по адресу: ***, снятии *** Е.Е. с регистрационного учета по вышеуказанному адресу удовлетворены (дело N *** л.д. 65-68).
Определением Тушинского районного суда г. Москвы от 19 декабря 2011 г. Заочное решение Тушинского районного суда г. Москвы от 19 апреля 2010 г. отменено. Рассмотрение дела по существу возобновлено (дело N *** л.д. 79).
После возобновления производства по делу *** Е.Е. обратился в суд с иском к *** С.В., *** В.Л. о расторжении договора купли-продажи квартиры от 21 августа 2009 г., признании за ним права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***. В обоснование иска указал, что ответчиками не выполнены обязательства по оплате стоимости приобретаемой квартиры, которая в соответствии с п. 3 договора купли-продажи составляет *** рублей. Так как денежные средства истцом за квартиру получены не были, не могли быть исполнены и пп. 6.10 договора. Акт приема-передачи не был подписан сторонами и договор исполненным считаться не может.
Определением Тушинского районного суда г. Москвы от 19 декабря 2011 г. гражданское дело N *** по иску *** С.В., *** В.Л. к *** Е.Е. о снятии с регистрационного учета, обязании передать жилое помещение по передаточному акту, и гражданское дело N *** по иску *** Е.Е. к *** С.В., *** В.Л. о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании права собственности на квартиру объединены в одно производство.
Определением Тушинского районного суда г. Москвы от 03 апреля 2012 г. производство по гражданскому делу по иску *** С.В., *** В.Л. к *** Е.Е. о снятии с регистрационного учета, обязании передать жилое помещение по передаточному акту, *** Е.Е. к *** С.В., *** В.Л. о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании права собственности на квартиру, в части требований *** С.В., *** В.Л. к *** Е.Е. о снятии с регистрационного учета прекращено (дело N *** л.д. 248).
В судебном заседании суда первой инстанции истец *** С.В. и его представитель по доверенности *** С.В., истец *** В.Л. требование об обязании *** Е.Е. передать жилое помещение по передаточному акту поддержали в полном объеме. Также просили взыскать с *** Е.Е. судебные расходы в размере *** рублей. Иск *** Е.Е. о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании права собственности на квартиру не признали, просили отказать, поддержали представленные письменные возражения.
Представитель истца *** Е.Е. по доверенности *** М.В. в судебном заседании суда первой инстанции иск *** Е.Е. к *** С.В., *** В.Л. о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании права собственности на квартиру поддержала, просила удовлетворить, иск *** С.В., *** В.Л. к *** Е.Е. об обязании передать жилое помещение по передаточному акту не признала, просила отказать.
Представитель третьего лица ООО "Гарант-Редан-Сервис" в судебное заседание суда первой инстанции не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. Ранее в судебном заседании представитель третьего лица ООО "Гарант-Редан-Сервис" *** И.В. иск *** СВ. и В.Л. к *** Е.Е. сочла обоснованным.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просят истцы *** С.В., *** В.Л. по доводам апелляционной жалобы с учетом письменных дополнений к апелляционной жалобе, указывая на то, что судом при рассмотрении дела не проведено всестороннее, полное, объективное исследование имеющихся в деле доказательств, не дана оценка взаимной связи доказательств в их совокупности., применен закон, не подлежащий применению (ст. 167 ГК РФ); при вынесении решения имело место несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.
Судебной коллегии явка в суд *** Е.Е. признана обязательной, но, несмотря на неоднократные отложения рассмотрения апелляционной жалобы, *** Е.Е. в заседании коллегии не явился, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие *** Е.Е., заслушав объяснения *** С.В., *** В.Л., их представителей по доверенности *** А.И., *** О.В., а также их представителя *** С.В., полномочия которого определены по правилам п. 6 ст. 53 ГПК РФ, поддержавших приведенные выше доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней объяснения представителей *** Е.Е. по доверенности *** М.С., *** Н.В., поддержавших возражения относительно апелляционной жалобы и дополнений к ней, объяснения представителя третьего лица ООО "Гарант-Редан-Сервис" *** М.В., обсудив доводы апелляционной жалобы с учетом дополнений, доводы возражений относительно апелляционной жалобы с дополнениями, судебная коллегия считает необходимым решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пп. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении) решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Между тем, постановленное по настоящему делу решение суда первой инстанции не отвечает приведенным требованиям.
Как усматривается из материалов дела, 21.08.2009 г. между *** Е.Е. (продавец) и *** С.В., *** В.Л. (покупатели) был составлен и подписан договор купли-продажи квартиры, согласно которому *** Е.Е. продал, а *** С.В., *** В.Л. купили в общую долевую собственность с размером долей по 1/2 каждому принадлежащую *** Е.Е. на праве собственности квартиру общей площадью 58,6 кв. м, находящуюся по адресу: ***. Договор и переход права были зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве 17.09.2009 г.
Согласно п. 3 договора купли-продажи квартиры по соглашению сторон указанная квартира оценивается и продается за *** руб., которую продавец (*** Е.Е.) получит от покупателей (*** С.В., *** В.Л.) в течение одного дня после государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве.
Ранее, 15.08.2009 г. между ООО "Гарант-Редан-Сервис" (в лице генерального директора *** И.В.) и *** С.В. был заключен агентский договор N ***, согласно которому агент (ООО "Гарант-Редан-Сервис") обязуется за вознаграждение от имени и за счет покупателя (*** С.В.) совершать по его поручению юридические и иные действия, направленные на приобретение в собственность покупателя на условиях, предусмотренных настоящим договором, квартиры, находящейся по адресу: ***.
Соглашением о договорной цене покупки недвижимости от 15.08.2009 к указанному агентскому договору (л.д. 246) стоимость приобретаемой квартиры, расположенной по адресу: ***, определена в размере *** руб.
В материалах дела имеется расписка от 15.08.2009 г. (л.д. 196), составленная собственноручно *** Е.Е., следующего содержания: "Я, *** Евгений Евгеньевич, паспорт серия *** номер *** выдан 24.10.2000 г. РОВД Северное Тушино г. Москвы, зарегистрированный по адресу: ***, получил от *** И.В., паспорт ***, действующей по дов. от *** С.В., паспорт ***, сумму в качестве задатка за продаваемую мною квартиру по адресу: ***, в размере *** руб. Квартира продается по цене *** руб. Внесенная сумма (задаток) *** руб. входит в стоимость квартиры. Срок заключения договора купли-продажи указанной квартиры и передача полной суммы *** руб. не позднее 25 августа 2009 г. *** Е.Е. 15.08.2009 г. Подпись.
21.08.2009 г. между Банк ВТБ 24 (ЗАО) и *** Е.Е. (Арендатор-1), *** СВ. (Арендатор-2) был заключен договор N *** аренды индивидуального банковского сейфа с особыми условиями доступа. Разделом 7 договора были установлены следующие условия доступа к ИБС: в период с 21.08.2009 г. по 21.08.2009 г. включительно к ИБС допускаются только Арендатор-1 и Арендатор-2 совместно для целей помещения в ИБС предмета хранения; в период с 22.08.2009 г. по 09.10.2009 г. включительно к ИБС допускается только Арендатор-1 для целей изъятия предмета хранения при условии предъявления Банку, в том числе, зарегистрированного органом, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, заключенного между *** Е.Е. и *** СВ. (1/2 доля), *** В.Л. (1/2 доля).
Как видно из карточки посещений ИБС (л.д. 173), *** Е.Е. и *** С.В. 21.08.2009 г. был осуществлен единственный совместный доступ к ИБС согласно условиям указанного договора аренды ИБС.
В материалах дела имеется расписка от 21.08.2009 г. (л.д. 195), составленная собственноручно *** Е.Е., следующего содержания: "Я, *** Евгений Евгеньевич, паспорт *** выдан РОВД Северное Тушино г. Москвы, проживающий: ***, в случае не регистрации квартиры по адресу: ***, денежную сумму заложенную в ячейку в долларах по курсу ЦБ РФ *** долларов США, взамен этой суммы обязуюсь вернуть сумму в размере *** руб. 21.08.2009 г. Подпись. *** Е.Е".
18.09.2009 г. *** Е.Е. обратился в Банк ВТБ 24 (ЗАО) с заявлением о принудительном вскрытии ИБС в связи с потерей ключей от ИБС (л.д. 175).
В соответствии с актом о вскрытии ИБС от 18.09.2009 г. было произведено вскрытие ИБС. В акте имеется отметка, удостоверенная подписью *** Е.Е., о получении предмета хранения, находившегося в ИБС (л.д. 176). Из карточки посещений ИБС (л.д. 173) видно, что доступ к ИБС при его вскрытии и изъятие предмета хранения были осуществлены только *** Е.Е. в отсутствие *** С.В.
Указанные расписки *** Е.Е. от 15.08.2009 г., от 21.08.2009 г. были представлены в суд первой инстанции *** С.В., *** Е.Е., не оспаривались и не оспариваются, каких-либо объяснений тому обстоятельству, что эти расписки находятся у *** С.В., *** Е.Е., его представителями не дано.
В соответствии с п. 1 ст. 327.1. ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Отказывая в удовлетворении требований *** С.В.. В.Л. и удовлетворяя иск Е.Е., суд первой инстанции исходил из того, что отсутствует надлежащая оплата по договору купли-продажи покупателями, соответственно и не мог быть подписан акт приема-передачи квартиры.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции и на основании представленных по делу доказательств приходит к выводу о том, *** С.В., *** В.Л. обязательство по выплате *** Е.Е. денежных средств за проданную им квартиру было исполнено, *** Е.Е. получил денежные средства в соответствии с условиями договора. При этом исходит из следующего.
В расписке *** Е.Е. от 15.08.2009 г. спорная квартира указана как предмет договора купли-продажи, указан покупатель - *** С.В., указана цена продаваемой квартиры - *** руб., а также указан срок заключения договора купли-продажи и оплаты - до 25.08.2009 г. Данная расписка также содержит сведения о получении *** Е.Е. от гр. *** И.В., действующей в интересах *** С.В., задатка в размере *** руб., которые входят в стоимость квартиры.
Принимая во внимание содержание указанной расписки, а также содержание указанного выше агентского договора и соглашения о договорной цене покупки недвижимости к этому договору, суд апелляционной инстанции считает, что *** Е.Е. и *** С.В. предварительно согласовали заключение договора купли-продажи квартиры, определив предмет, цену, сумму аванса и крайнюю дату заключения этого договора. При этом *** С.В. в целях оказания содействия при приобретении спорной квартиры заключил агентский договор, а *** Е.Е. получил денежную сумму в размере *** руб. в качестве аванса оплаты по договору.
Распиской от 15.08.2009 г. подтверждается, что *** Е.Е. получил сумму аванса в размере *** руб. именно от гр. *** И.В., действующей в интересах *** СВ. При этом оформления каких-либо полномочий для передачи суммы аванса не требовалось, так как согласно ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица сделка (в данном случае передача и получение аванса) считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. *** С.В., *** В.Л. каких-либо претензий по передаче аванса *** Е.Е. гр. *** И.В. не имели, т.е. прямо одобрили передачу аванса. Кроме того, в силу п. 1 ст. 313 ГК РФ исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.
Как указано выше, в целях расчета по договору купли-продажи квартиры от 21.08.2009 г. *** Е.Е. и *** С.В. в этот же день - 21.08.2009 г. - заключили с Банк ВТБ 24 (ЗАО) договор аренды индивидуального банковского сейфа с особыми условиями доступа и совместно осуществили доступ к ИБС, что следует из карточки учета посещений.
В расписке *** Е.Е., составленной им собственноручно также в этот же день - 21.08.2009 г. - прямо указывается, что в ИБС была помещена денежная сумма в размере 190 000 долларов США. Из этой расписки следует, что в целях расчета по договору купли-продажи квартиры указанная сумма является эквивалентом *** руб., так как в расписке указаны адрес продаваемой квартиры и обязательство *** Е.Е. возвратить сумму именно в рублях в случае, если регистрация договора и перехода права по каким-то причинам не состоится.
Учитывая изложенное, а также то, что *** Е.Е. 18.09.2009 г., т.е. на следующий день после регистрации договора купли-продажи квартиры, обратился в Банк ВТБ 24 (ЗАО) с заявлением о принудительном вскрытии ИБС, указав в качестве причины потерю ключей от сейфа, в этот же день по акту было произведено вскрытие ИБС, в акте имеется отметка, удостоверенная подписью *** Е.Е., о получении предмета хранения, находившегося в ИБС, а из карточки посещений ИБС видно, что доступ к сейфу при его вскрытии и изъятие предмета хранения были осуществлены только *** Е.Е. в отсутствие *** С.В., суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в целях расчетов по договору купли-продажи квартиры от 21.08.2009 г. *** Е.Е. были получены путем изъятия из ИБС денежные средства в долларах США эквивалентные *** рублей. С учетом ранее полученного *** Е.Е. аванса в размере *** руб., суд апелляционной инстанции полагает доказанным то обстоятельство, что *** Е.Е. в качестве оплаты по договору купли-продажи от 21.08.2009 г. была получена сумма в полном объеме.
При вынесении решения судебная коллегия также принимает во внимание, что с момента заключения договора купли-продажи *** Е.Е. в спорной квартире не проживает, обратился в суд спустя два года после заключения договора, доказательств, подтверждающих, что имеющиеся в деле расписки были написаны им по другим договорам, с другими лицами не представил.
Принимая во внимание, что оплата по договору купли-продажи от 21.08.2009 г. осуществлена *** С.В., В.Л. (покупателями) в полном объеме, оснований для расторжения указанного договора в соответствии со ст. 450 ГК РФ и признании за *** права собственности на спорную квартиру не имеется.
Следовательно, *** Е.Е. в соответствии с договором купли-продажи квартиры от 21 августа 2009 г. и на основании ст. 309 ГК РФ обязан передать *** С.В., *** В.Л. по подписываемому сторонами передаточному акту квартиру, расположенную по адресу: ***.
В соответствии с ч. 3 ст. 98 ГПК РФ, в случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов.
Принимая во внимание количество судебных заседаний, в которых принимал участие представитель *** С.В., сложность рассматриваемого дела, а также отсутствии возражений со стороны *** Е.Е. о чрезмерности подлежащих взысканию судебных расходов, а также, что расходы на оплату услуг представителя документально подтверждены, судебная коллегия считает необходимым взыскать с *** Е.Е. в пользу *** С.В. указанные расходы в размере *** рублей.
В соответствии со ст. 144 ГПК РФ подлежат отмене обеспечительные меры, наложенные определением Тушинского районного суда г. Москвы от 02 сентября 2011 г. в виде запрета *** Станиславу Викторовичу и *** Виктории Леонидовне производить какие-либо регистрационные действия по отчуждению квартиры N 12, расположенной по адресу: ***.
руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Тушинского районного суда г. Москвы от 29 июня 2012 года, в редакции определения об исправлении описки от 01 августа 2012 г. отменить.
Вынести по делу новое решение, которым:
Исковые требования *** С.В., *** В.Л. удовлетворить.
Обязать *** Е.Е. в соответствии с договором купли-продажи квартиры от 21 августа 2009 г. передать *** Станиславу Викторовичу, *** В.Л. по подписываемому сторонами передаточному акту квартиру, расположенную по адресу: ***.
В удовлетворении исковых требований *** Е.Е. к *** С.В., *** В.Л. о расторжении договора купли-продажи квартиры от 21 августа 2009 года, признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***, отказать.
Взыскать с *** Е.Е. в пользу *** С.В. понесенные по делу судебные расходы в размере *** рублей.
Отменить обеспечительные меры, наложенные определением Тушинского районного суда г. Москвы от 02 сентября 2011 г. в виде запрета *** С.В. и *** В.Л. производить какие-либо регистрационные действия по отчуждению квартиры N 12, расположенной по адресу: ***.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 24.04.2013 ПО ДЕЛУ N 11-6542
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 апреля 2013 г. по делу N 11-6542
Судья Максимова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Суминой Л.Н.,
судей: Михалевой Т.Д., Колосовой С.И.,
при секретаре Ч.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Михалевой Т.Д., гражданское дело по апелляционной жалобе и дополнениям к ней *** С.В., *** В.Л. на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 29 июня 2012 года, которым с учетом определения от 01.08.2012 г. об исправлении описки постановлено:
В удовлетворении исковых требований *** С.В., *** В.Л. к *** Е.Е. о передаче по передаточному акту жилого помещения, расположенного по адресу: ***, взыскании судебных расходов, отказать.
Иск *** Е.Е. к *** С.В., *** В.Л. о расторжении договора купли-продажи, признании права собственности на жилое помещение удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, от 21 августа 2009 г., заключенный между *** Евгением Евгеньевичем, с одной стороны, и *** Станиславом Викторовичем, *** Викторией Леонидовной, с другой стороны, зарегистрированный 17 сентября 2009 г. в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве за N ***.
Решение является основанием для погашения записи о праве собственности *** Станислава Викторовича на долю в праве 1/2 квартиры N 12 по адресу: ***, общей площадью 58,6 кв. м, и *** Виктории Леонидовны на долю в праве 1/2 квартиры N 12 по адресу: ***, общей площадью 58,6 кв. м, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и регистрации права собственности *** Е.Е. на квартиру N 12 по адресу: ***, общей площадью 58,6 кв. м.
Взыскать с *** Евгения Евгеньевича в пользу *** Станислава Викторовича денежные средства в размере *** рублей по расписке от 15 августа 2009 г.
Отменить обеспечительные меры, наложенные определением Тушинского районного суда г. Москвы от 02 сентября 2011 г. в виде запрета *** С.В. и *** В.Л. производить какие-либо регистрационные действия по отчуждению квартиры N 12, расположенной по адресу: ***, по вступлении решения суда в законную силу.
установила:
*** С.В., *** В.Л. обратились в суд с иском к *** Е.Е., ОУФМС России в СЗАО по г. Москве об обязании *** Е.Е. передать истцам по передаточному акту квартиру, расположенную по адресу: ***, снятии *** Е.Е. с регистрационного учета по вышеуказанному адресу. В обоснование иска указали, что 21 августа 2009 г. между *** Е.Е. (продавец) и *** С.В. и В.Л. (покупатели) был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, в соответствии с которым *** Е.Е. продал, а *** С.В. и В.Л. купили в общую долевую собственность, с размером долей по 1/2 каждому, вышеуказанную квартиру. 17 сентября 2009 г. договор зарегистрирован в УФРС по г. Москве, выданы свидетельства о государственной регистрации права. Ответчик квартиру освободил, однако с регистрационного учета в течение 14 дней согласно условиям договора не снялся. Согласно п. 6 договора передача квартиры произойдет в течение 14 дней с момента государственной регистрации договора. Согласно п. 10 договора, договор считается исполненным при условии передачи продавцом покупателям по подписываемому сторонами передаточному акту указанной квартиры, от чего ответчик *** Е.Е. уклоняется (дело N *** л.д. 5 - 6).
Заочным решением Тушинского районного суда г. Москвы от 19 апреля 2010 г. исковые требования *** С.В., *** В.Л. об обязании *** Е.Е. передать истцам по передаточному акту квартиру, расположенную по адресу: ***, снятии *** Е.Е. с регистрационного учета по вышеуказанному адресу удовлетворены (дело N *** л.д. 65-68).
Определением Тушинского районного суда г. Москвы от 19 декабря 2011 г. Заочное решение Тушинского районного суда г. Москвы от 19 апреля 2010 г. отменено. Рассмотрение дела по существу возобновлено (дело N *** л.д. 79).
После возобновления производства по делу *** Е.Е. обратился в суд с иском к *** С.В., *** В.Л. о расторжении договора купли-продажи квартиры от 21 августа 2009 г., признании за ним права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***. В обоснование иска указал, что ответчиками не выполнены обязательства по оплате стоимости приобретаемой квартиры, которая в соответствии с п. 3 договора купли-продажи составляет *** рублей. Так как денежные средства истцом за квартиру получены не были, не могли быть исполнены и пп. 6.10 договора. Акт приема-передачи не был подписан сторонами и договор исполненным считаться не может.
Определением Тушинского районного суда г. Москвы от 19 декабря 2011 г. гражданское дело N *** по иску *** С.В., *** В.Л. к *** Е.Е. о снятии с регистрационного учета, обязании передать жилое помещение по передаточному акту, и гражданское дело N *** по иску *** Е.Е. к *** С.В., *** В.Л. о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании права собственности на квартиру объединены в одно производство.
Определением Тушинского районного суда г. Москвы от 03 апреля 2012 г. производство по гражданскому делу по иску *** С.В., *** В.Л. к *** Е.Е. о снятии с регистрационного учета, обязании передать жилое помещение по передаточному акту, *** Е.Е. к *** С.В., *** В.Л. о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании права собственности на квартиру, в части требований *** С.В., *** В.Л. к *** Е.Е. о снятии с регистрационного учета прекращено (дело N *** л.д. 248).
В судебном заседании суда первой инстанции истец *** С.В. и его представитель по доверенности *** С.В., истец *** В.Л. требование об обязании *** Е.Е. передать жилое помещение по передаточному акту поддержали в полном объеме. Также просили взыскать с *** Е.Е. судебные расходы в размере *** рублей. Иск *** Е.Е. о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании права собственности на квартиру не признали, просили отказать, поддержали представленные письменные возражения.
Представитель истца *** Е.Е. по доверенности *** М.В. в судебном заседании суда первой инстанции иск *** Е.Е. к *** С.В., *** В.Л. о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании права собственности на квартиру поддержала, просила удовлетворить, иск *** С.В., *** В.Л. к *** Е.Е. об обязании передать жилое помещение по передаточному акту не признала, просила отказать.
Представитель третьего лица ООО "Гарант-Редан-Сервис" в судебное заседание суда первой инстанции не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. Ранее в судебном заседании представитель третьего лица ООО "Гарант-Редан-Сервис" *** И.В. иск *** СВ. и В.Л. к *** Е.Е. сочла обоснованным.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просят истцы *** С.В., *** В.Л. по доводам апелляционной жалобы с учетом письменных дополнений к апелляционной жалобе, указывая на то, что судом при рассмотрении дела не проведено всестороннее, полное, объективное исследование имеющихся в деле доказательств, не дана оценка взаимной связи доказательств в их совокупности., применен закон, не подлежащий применению (ст. 167 ГК РФ); при вынесении решения имело место несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.
Судебной коллегии явка в суд *** Е.Е. признана обязательной, но, несмотря на неоднократные отложения рассмотрения апелляционной жалобы, *** Е.Е. в заседании коллегии не явился, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие *** Е.Е., заслушав объяснения *** С.В., *** В.Л., их представителей по доверенности *** А.И., *** О.В., а также их представителя *** С.В., полномочия которого определены по правилам п. 6 ст. 53 ГПК РФ, поддержавших приведенные выше доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней объяснения представителей *** Е.Е. по доверенности *** М.С., *** Н.В., поддержавших возражения относительно апелляционной жалобы и дополнений к ней, объяснения представителя третьего лица ООО "Гарант-Редан-Сервис" *** М.В., обсудив доводы апелляционной жалобы с учетом дополнений, доводы возражений относительно апелляционной жалобы с дополнениями, судебная коллегия считает необходимым решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пп. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении) решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Между тем, постановленное по настоящему делу решение суда первой инстанции не отвечает приведенным требованиям.
Как усматривается из материалов дела, 21.08.2009 г. между *** Е.Е. (продавец) и *** С.В., *** В.Л. (покупатели) был составлен и подписан договор купли-продажи квартиры, согласно которому *** Е.Е. продал, а *** С.В., *** В.Л. купили в общую долевую собственность с размером долей по 1/2 каждому принадлежащую *** Е.Е. на праве собственности квартиру общей площадью 58,6 кв. м, находящуюся по адресу: ***. Договор и переход права были зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве 17.09.2009 г.
Согласно п. 3 договора купли-продажи квартиры по соглашению сторон указанная квартира оценивается и продается за *** руб., которую продавец (*** Е.Е.) получит от покупателей (*** С.В., *** В.Л.) в течение одного дня после государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве.
Ранее, 15.08.2009 г. между ООО "Гарант-Редан-Сервис" (в лице генерального директора *** И.В.) и *** С.В. был заключен агентский договор N ***, согласно которому агент (ООО "Гарант-Редан-Сервис") обязуется за вознаграждение от имени и за счет покупателя (*** С.В.) совершать по его поручению юридические и иные действия, направленные на приобретение в собственность покупателя на условиях, предусмотренных настоящим договором, квартиры, находящейся по адресу: ***.
Соглашением о договорной цене покупки недвижимости от 15.08.2009 к указанному агентскому договору (л.д. 246) стоимость приобретаемой квартиры, расположенной по адресу: ***, определена в размере *** руб.
В материалах дела имеется расписка от 15.08.2009 г. (л.д. 196), составленная собственноручно *** Е.Е., следующего содержания: "Я, *** Евгений Евгеньевич, паспорт серия *** номер *** выдан 24.10.2000 г. РОВД Северное Тушино г. Москвы, зарегистрированный по адресу: ***, получил от *** И.В., паспорт ***, действующей по дов. от *** С.В., паспорт ***, сумму в качестве задатка за продаваемую мною квартиру по адресу: ***, в размере *** руб. Квартира продается по цене *** руб. Внесенная сумма (задаток) *** руб. входит в стоимость квартиры. Срок заключения договора купли-продажи указанной квартиры и передача полной суммы *** руб. не позднее 25 августа 2009 г. *** Е.Е. 15.08.2009 г. Подпись.
21.08.2009 г. между Банк ВТБ 24 (ЗАО) и *** Е.Е. (Арендатор-1), *** СВ. (Арендатор-2) был заключен договор N *** аренды индивидуального банковского сейфа с особыми условиями доступа. Разделом 7 договора были установлены следующие условия доступа к ИБС: в период с 21.08.2009 г. по 21.08.2009 г. включительно к ИБС допускаются только Арендатор-1 и Арендатор-2 совместно для целей помещения в ИБС предмета хранения; в период с 22.08.2009 г. по 09.10.2009 г. включительно к ИБС допускается только Арендатор-1 для целей изъятия предмета хранения при условии предъявления Банку, в том числе, зарегистрированного органом, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, заключенного между *** Е.Е. и *** СВ. (1/2 доля), *** В.Л. (1/2 доля).
Как видно из карточки посещений ИБС (л.д. 173), *** Е.Е. и *** С.В. 21.08.2009 г. был осуществлен единственный совместный доступ к ИБС согласно условиям указанного договора аренды ИБС.
В материалах дела имеется расписка от 21.08.2009 г. (л.д. 195), составленная собственноручно *** Е.Е., следующего содержания: "Я, *** Евгений Евгеньевич, паспорт *** выдан РОВД Северное Тушино г. Москвы, проживающий: ***, в случае не регистрации квартиры по адресу: ***, денежную сумму заложенную в ячейку в долларах по курсу ЦБ РФ *** долларов США, взамен этой суммы обязуюсь вернуть сумму в размере *** руб. 21.08.2009 г. Подпись. *** Е.Е".
18.09.2009 г. *** Е.Е. обратился в Банк ВТБ 24 (ЗАО) с заявлением о принудительном вскрытии ИБС в связи с потерей ключей от ИБС (л.д. 175).
В соответствии с актом о вскрытии ИБС от 18.09.2009 г. было произведено вскрытие ИБС. В акте имеется отметка, удостоверенная подписью *** Е.Е., о получении предмета хранения, находившегося в ИБС (л.д. 176). Из карточки посещений ИБС (л.д. 173) видно, что доступ к ИБС при его вскрытии и изъятие предмета хранения были осуществлены только *** Е.Е. в отсутствие *** С.В.
Указанные расписки *** Е.Е. от 15.08.2009 г., от 21.08.2009 г. были представлены в суд первой инстанции *** С.В., *** Е.Е., не оспаривались и не оспариваются, каких-либо объяснений тому обстоятельству, что эти расписки находятся у *** С.В., *** Е.Е., его представителями не дано.
В соответствии с п. 1 ст. 327.1. ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Отказывая в удовлетворении требований *** С.В.. В.Л. и удовлетворяя иск Е.Е., суд первой инстанции исходил из того, что отсутствует надлежащая оплата по договору купли-продажи покупателями, соответственно и не мог быть подписан акт приема-передачи квартиры.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции и на основании представленных по делу доказательств приходит к выводу о том, *** С.В., *** В.Л. обязательство по выплате *** Е.Е. денежных средств за проданную им квартиру было исполнено, *** Е.Е. получил денежные средства в соответствии с условиями договора. При этом исходит из следующего.
В расписке *** Е.Е. от 15.08.2009 г. спорная квартира указана как предмет договора купли-продажи, указан покупатель - *** С.В., указана цена продаваемой квартиры - *** руб., а также указан срок заключения договора купли-продажи и оплаты - до 25.08.2009 г. Данная расписка также содержит сведения о получении *** Е.Е. от гр. *** И.В., действующей в интересах *** С.В., задатка в размере *** руб., которые входят в стоимость квартиры.
Принимая во внимание содержание указанной расписки, а также содержание указанного выше агентского договора и соглашения о договорной цене покупки недвижимости к этому договору, суд апелляционной инстанции считает, что *** Е.Е. и *** С.В. предварительно согласовали заключение договора купли-продажи квартиры, определив предмет, цену, сумму аванса и крайнюю дату заключения этого договора. При этом *** С.В. в целях оказания содействия при приобретении спорной квартиры заключил агентский договор, а *** Е.Е. получил денежную сумму в размере *** руб. в качестве аванса оплаты по договору.
Распиской от 15.08.2009 г. подтверждается, что *** Е.Е. получил сумму аванса в размере *** руб. именно от гр. *** И.В., действующей в интересах *** СВ. При этом оформления каких-либо полномочий для передачи суммы аванса не требовалось, так как согласно ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица сделка (в данном случае передача и получение аванса) считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. *** С.В., *** В.Л. каких-либо претензий по передаче аванса *** Е.Е. гр. *** И.В. не имели, т.е. прямо одобрили передачу аванса. Кроме того, в силу п. 1 ст. 313 ГК РФ исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.
Как указано выше, в целях расчета по договору купли-продажи квартиры от 21.08.2009 г. *** Е.Е. и *** С.В. в этот же день - 21.08.2009 г. - заключили с Банк ВТБ 24 (ЗАО) договор аренды индивидуального банковского сейфа с особыми условиями доступа и совместно осуществили доступ к ИБС, что следует из карточки учета посещений.
В расписке *** Е.Е., составленной им собственноручно также в этот же день - 21.08.2009 г. - прямо указывается, что в ИБС была помещена денежная сумма в размере 190 000 долларов США. Из этой расписки следует, что в целях расчета по договору купли-продажи квартиры указанная сумма является эквивалентом *** руб., так как в расписке указаны адрес продаваемой квартиры и обязательство *** Е.Е. возвратить сумму именно в рублях в случае, если регистрация договора и перехода права по каким-то причинам не состоится.
Учитывая изложенное, а также то, что *** Е.Е. 18.09.2009 г., т.е. на следующий день после регистрации договора купли-продажи квартиры, обратился в Банк ВТБ 24 (ЗАО) с заявлением о принудительном вскрытии ИБС, указав в качестве причины потерю ключей от сейфа, в этот же день по акту было произведено вскрытие ИБС, в акте имеется отметка, удостоверенная подписью *** Е.Е., о получении предмета хранения, находившегося в ИБС, а из карточки посещений ИБС видно, что доступ к сейфу при его вскрытии и изъятие предмета хранения были осуществлены только *** Е.Е. в отсутствие *** С.В., суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в целях расчетов по договору купли-продажи квартиры от 21.08.2009 г. *** Е.Е. были получены путем изъятия из ИБС денежные средства в долларах США эквивалентные *** рублей. С учетом ранее полученного *** Е.Е. аванса в размере *** руб., суд апелляционной инстанции полагает доказанным то обстоятельство, что *** Е.Е. в качестве оплаты по договору купли-продажи от 21.08.2009 г. была получена сумма в полном объеме.
При вынесении решения судебная коллегия также принимает во внимание, что с момента заключения договора купли-продажи *** Е.Е. в спорной квартире не проживает, обратился в суд спустя два года после заключения договора, доказательств, подтверждающих, что имеющиеся в деле расписки были написаны им по другим договорам, с другими лицами не представил.
Принимая во внимание, что оплата по договору купли-продажи от 21.08.2009 г. осуществлена *** С.В., В.Л. (покупателями) в полном объеме, оснований для расторжения указанного договора в соответствии со ст. 450 ГК РФ и признании за *** права собственности на спорную квартиру не имеется.
Следовательно, *** Е.Е. в соответствии с договором купли-продажи квартиры от 21 августа 2009 г. и на основании ст. 309 ГК РФ обязан передать *** С.В., *** В.Л. по подписываемому сторонами передаточному акту квартиру, расположенную по адресу: ***.
В соответствии с ч. 3 ст. 98 ГПК РФ, в случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов.
Принимая во внимание количество судебных заседаний, в которых принимал участие представитель *** С.В., сложность рассматриваемого дела, а также отсутствии возражений со стороны *** Е.Е. о чрезмерности подлежащих взысканию судебных расходов, а также, что расходы на оплату услуг представителя документально подтверждены, судебная коллегия считает необходимым взыскать с *** Е.Е. в пользу *** С.В. указанные расходы в размере *** рублей.
В соответствии со ст. 144 ГПК РФ подлежат отмене обеспечительные меры, наложенные определением Тушинского районного суда г. Москвы от 02 сентября 2011 г. в виде запрета *** Станиславу Викторовичу и *** Виктории Леонидовне производить какие-либо регистрационные действия по отчуждению квартиры N 12, расположенной по адресу: ***.
руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Тушинского районного суда г. Москвы от 29 июня 2012 года, в редакции определения об исправлении описки от 01 августа 2012 г. отменить.
Вынести по делу новое решение, которым:
Исковые требования *** С.В., *** В.Л. удовлетворить.
Обязать *** Е.Е. в соответствии с договором купли-продажи квартиры от 21 августа 2009 г. передать *** Станиславу Викторовичу, *** В.Л. по подписываемому сторонами передаточному акту квартиру, расположенную по адресу: ***.
В удовлетворении исковых требований *** Е.Е. к *** С.В., *** В.Л. о расторжении договора купли-продажи квартиры от 21 августа 2009 года, признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***, отказать.
Взыскать с *** Е.Е. в пользу *** С.В. понесенные по делу судебные расходы в размере *** рублей.
Отменить обеспечительные меры, наложенные определением Тушинского районного суда г. Москвы от 02 сентября 2011 г. в виде запрета *** С.В. и *** В.Л. производить какие-либо регистрационные действия по отчуждению квартиры N 12, расположенной по адресу: ***.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)