Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 июля 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кудриной Е.Н.,
судей Литвинцевой Л.Р., Солодкевич Ю.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ауталиповой А.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5075/2013) индивидуального предпринимателя Григорьевой Ирины Евгеньевны на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 15 марта 2013 года по делу N А81-4675/2012 (судья Максимова О.В.), принятое по иску Управления имущественных отношений Администрации г. Салехарда (ОГРН 1088901002464, ИНН 8901022251) к индивидуальному предпринимателю Григорьевой Ирине Евгеньевне (ОГРН 305890131300044, ИНН 890200730363)
о расторжении договора аренды, об обязании освободить нежилое помещение и о взыскании неустойки,
и по встречному иску индивидуального предпринимателя Григорьевой Ирины Евгеньевны к Управлению имущественных отношений Администрации г. Салехарда об обеспечении арендуемых помещений электроэнергией и теплоэнергией и снижении размера арендных платежей,
судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
установил:
Управление имущественных отношений Администрации города Салехарда далее - Управление, истец) обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Григорьевой Ирине Евгеньевне (далее - предприниматель Григорьева И.Е., ответчик) о расторжении договора аренды N 1 от 10.01.2012, заключенного между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации г. Салехарда (в настоящее время Управление имущественных отношений Администрации города Салехарда и и предпринимателем Григорьевой Ириной Евгеньевной на аренду муниципального нежилого помещения (N 60, 62-65, 69) общей площадью 160,5 кв. м на втором этаже здания Салон бытовых услуг "Сияние Севера", расположенного по адресу г. Салехард, ул. Мира, 17а. Управление просило обязать предпринимателя Григорьеву И.Е. освободить указанные нежилые помещения в связи с прекращением договора аренды и взыскать с предпринимателя Григорьевой И.Е. задолженность по арендным платежам в размере 73 525 рублей 44 копейки, пени за просрочку внесения арендной платы в размере 49 629 рублей 07 копеек, всего взыскать 123 155 рублей 11 копеек.
Впоследствии Управление в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дважды уточняло свои исковые требования. В заявлении об уточнении исковых требований от 21.02.2013 Управление отказалось от искового требования о досрочном расторжении договора аренды N 1 от 10.02.2012. При этом Управление поддержало требование об обязании предпринимателя Григорьеву И.Е. освободить нежилые помещения N 60, 62-65, 69 на втором этаже здания Салон бытовых услуг "Сияние Севера" и сдать их представителю Управления по акту приема-передачи, а также просило взыскать с предпринимателя Григорьевой И.Е. неустойку в размере 121 868 рублей 42 копейки за несвоевременное внесение арендной платы.
Предприниматель Григорьева И.Е., воспользовавшись правом, предоставленным статьей 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилась со встречными исковыми требованиями к Управлению об обязании Управление подключить электроэнергию и теплоэнергию в арендуемые ею помещения в здании СБУ "Сияние Севера" и снизить размер ежемесячной арендной платы по договору N 1 от 10.01.2012 на аренду муниципального нежилого помещения в здании СБУ "Сияние Севера" на период отключения электроэнергии и теплоэнергии до 4 084 рублей 75 копеек без НДС.
До вынесения судебного акта по делу ответчик в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказался от встречных исковых требований к Управлению в полном объеме.
Таким образом, Арбитражным судом дело рассмотрено лишь в рамках исковых требований Управления об обязании предпринимателя Григорьевой И.Е. освободить переданное ей в аренду нежилое помещение в здании СБУ "Сияние Севера" и о взыскании с предпринимателя Григорьевой И.Е. пени в размере 121 868 рублей 42 копейки.
Решением от 15.03.2013 (с учетом дополнительного решения от 08 апреля 2013 года) по делу N А81-4675/2012 Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа принял отказ Управления от исковых требований в части расторжения договора аренды N 1 от 10.01.2012, производство в данной части прекратил; исковые требования Управления удовлетворил, взыскав с предпринимателя Григорьевой И.Е. в пользу Управления пени за просрочку внесения арендной платы в размере 121 868 руб. 42 коп.; обязав предпринимателя Григорьеву И.Е. освободить нежилое помещение (N 60, 62-65, 69) общей площадью 160,5 кв. м на втором этаже здания Салона бытовых услуг "Сияние Севера", расположенного по адресу г. Салехард, ул. Мира, 17а, и передать его по акту Управлению в срок 30 дней с даты вступления в силу настоящего решения; производство по встречному иску предпринимателя Григорьевой И.Е. об обеспечении арендуемых помещений (N 60, 62-65, 69) на втором этаже здания Салон бытовых услуг "Сияние Севера", расположенного по адресу г. Салехард, ул. Мира, 17а, электроэнергией и теплоэнергией и о снижении размера арендных платежей за указанное помещение прекратил. С предпринимателя Григорьевой И.Е. в доход Федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 656 рублей 05 копеек.
Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель Григорьева И.Е. обратилась с апелляционной жалобой, дополнениями к ней, в которых просит решение арбитражного суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы предприниматель Григорьева И.Е. указывает, что договор аренды N 1 от 10.01.2012 является ничтожным, поскольку заключен без проведения торгов, а договор аренды N 2 от 16.02.2011 следует считать заключенным; задолженность по арендной плате была погашена платежным поручением от 13.12.2012 N 95 на сумму 128 669 руб. 52 коп., в связи с чем основания для освобождения нежилых помещений отсутствуют.
Податель жалобы, ссылаясь на то, что 18.02.2011 Городской Думой города Салехард было принято решение N 15 "О предоставлении льготы арендаторам имущества казны муниципального образования город Салехард" с 01 марта по 31 декабря 2011 года, считает, что указанный правовой акт обязывал Управление с 01.03.2011 применить 25% льготу по арендной плате к заключенному с предпринимателем Григорьевой И.Е. договору аренды N 2 от 16.02.2011. Между тем, такая льгота представлена ей не была.
Также податель жалобы отмечает, что 23.12.2011 Городской Думой города Салехард было принято решение N 106 "О предоставлении льготы арендаторам имущества казны муниципального образования город Салехард" с 01 января по 31 декабря 2012 года, согласно которому льгота арендаторам имущества казны муниципального образования город Салехард предоставляется в порядке, утвержденном постановлением Администрации города". Несвоевременное, по истечении полугода, издание Администрацией МО город Салехард Постановления от 11 июля 2012 года N 355 о Порядке предоставления льготы арендаторам имущества казны муниципального образования город Салехард, по мнению предпринимателя Григорьевой И.Е., лишило ее возможности получения ею льготы с 01.01.2012. В предоставлении предпринимателю Григорьевой И.Е. 25% льготы было отказано в связи с имевшейся у нее просрочкой внесения арендной платы.
По мнению подателя апелляционной жалобы, суд первой инстанции формально подошел к рассмотрению данного спора, не оценив должным образом доводы ответчика о снижении суммы неустойки в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения обязательств.
Кроме того, податель жалобы, указывает, что места общего пользования, включенные в общую арендуемую по договору аренды площадь не были индивидуализированы, и не предусмотрены аукционной документацией и заявкой на участие в аукционе; отсутствует согласие сособственника Томашевской Т.Н. на передачу мест общего пользования.
В ходатайстве о рассмотрении жалобы в отсутствие ответчика, ИП Григорьева И.Е. просит суд апелляционной инстанции также учесть позицию ФАС Западно-Сибирского округа по делу N А81-2624/2012 со схожими фактическими обстоятельствами.
До рассмотрения апелляционной жалобы по существу в материалы дела поступило ходатайство Управления об отложении судебного разбирательства по делу, мотивированное нахождением юриста Управления в отпуске.
В обоснование указанного ходатайство Управлением приложена копия выписки из приказа от 14.05.2013 N 23-ок, из содержания которой следует, что Сэротэтто О.А. предоставлен оплачиваемый отпуск с 10 июня по 01 августа 2013 года.
В соответствии с частью 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возможность отложить судебное разбирательство в связи с неявкой представителя лица, участвующего в деле, является правом, а не обязанностью суда.
В силу пункта 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.
Суд апелляционной инстанции также учитывает, что срок рассмотрения апелляционной жалобы, установленный статьей 267 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, равен двум месяцам со дня поступления жалобы, и что данный срок не подлежит продлению.
В связи с тем, что истцом в письменной форме достаточно подробно изложены доводы, по которым он не согласен с апелляционной жалобой, дополнениями к ней, не представлены доказательства невозможности участия в заседании суда апелляционной инстанции другого представителя, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения заявленного ходатайства. Ссылка Управление на невозможность явки в назначенное судом время по причине нахождения представителя истца - юриста в очередном отпуске не является основанием для отложения судебного заседания, поскольку истец вправе был воспользоваться услугами другого представителя.
Таким образом, с учетом положений статей 158, 267 Арбитражного процессуального кодекса Российской, арбитражный апелляционный суд не нашел правовых оснований, по которым рассмотрение апелляционной жалобы было бы невозможно в судебном заседании, назначенном на 18.07.2013.
До начала судебного заседания от предпринимателя Григорьевой И.Е. поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие ее представителя, которое суд апелляционной инстанции счел необходимым удовлетворить.
Суд апелляционной инстанции полагает возможным также рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя Управления, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, дополнения к ней, отзыв на них, возражения на отзыв, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
На основании Распоряжения Администрации муниципального образования город Салехард от 21.12.2010 N 1491 "О проведении аукциона на право заключения договора аренды муниципальных нежилых помещений" и протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды и определению победителя аукциона от 15.02.2011 N 2-26-УИ право на заключение договора аренды муниципального нежилого помещения (N 60, 62-65, 69) общей площадью 160,5 кв. м на втором этаже здания Салон бытовых услуг "Сияние Севера", расположенного по адресу г. Салехард, ул. Мира, 17а, на срок 5 лет было предоставлено единственному участнику открытого аукциона предпринимателю Григорьевой Ирине Евгеньевне по начальной (расчетной) стоимости годовой аренды в размере 260 280 рублей.
При этом условиями аукциона было предусмотрено, что договор аренды заключается с победителем аукциона на срок 11 месяцев с последующим возобновлением его на каждые 11 месяцев в течение пятилетнего срока, но не далее чем до 25.11.2015. Возобновление договора на последующие 11 месяцев производиться при надлежащем исполнении арендатором обязанностей по предыдущему договору.
Также условиями аукциона было предусмотрено, что в стоимость годовой арендной платы не входит плата за пользование земельным участком, на котором расположен объект аренды, коммунальные услуги и эксплуатационное обслуживание, а объект предоставляется в аренду на условиях, предусмотренных в проекте договора аренды, входящем в состав аукционной документации.
По результатам указанного аукциона предприниматель Григорьева Ирина Евгеньевна заключила с Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования город Салехард (в настоящее время Управление имущественных отношений Администрации города Салехарда) на условиях проекта, представленного в составе аукционной документации, Договор N 2 от 16.02.2011 на аренду нежилого помещения, согласно которому Арендодатель - Департамент имущественных и земельных отношений, передает в аренду Арендатору - предпринимателю Григорьевой И.Е., нежилое помещение (N 60, 62-65, 69) общей площадью 160,5 кв. м на втором этаже здания Салон бытовых услуг "Сияние Севера", расположенного по адресу г. Салехард, ул. Мира, 17а.
Срок действия договора аренды от 16.02.2011 был установлен с 16.02.2011 по 15.01.2012.
Размер годовой арендной платы составил 260 280 рублей (в том числе НДС).
Согласно условиям указанного договора размер арендной платы не может быть пересмотрен в сторону снижения.
Арендная плата без НДС в размере 18 381 руб. 36 коп. должна была перечисляется арендатором ежемесячно в срок до 8 числа текущего месяца Департаменту имущественных и земельных отношений по реквизитам, указанным в договоре аренды.
За несвоевременно поступление арендных платежей на счет арендодателя условиями договора аренды установлена ответственность арендатора в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 6.1 договора).
Также условиями договора аренды N 2 от 16.02.2011 установлено, что арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору, имеет право на заключение договора на следующие 11 месяцев в пределах пятилетнего срока, установленного протоколом от 15.02.2011 N 2-26-УИ, но не далее, чем до 16.02.2016.
Согласно пунктам 7.1., 7.2. и 7.3. договора внесение изменений в условия этого договора по соглашению сторон или в одностороннем порядке не допускается, неисполнение арендатором полностью или частично условий договора является основанием для его расторжения в соответствии с действующим законодательством, а договор прекращает действие, в том числе, в случаях досрочного расторжения договора по соглашению сторон, или в судебном порядке, или по окончанию срока договора при наличии возражений со стороны арендодателя на заключение договора на новый срок.
Договором аренды N 2 от 16.02.2011 установлено, что договор подлежит расторжению по инициативе арендодателя в одностороннем порядке при невнесении арендной платы более двух месяцев подряд либо систематической недоплате арендной платы, повлекшем задолженность, превышающую размер арендной платы за два месяца, а также, среди прочего, в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.
Договором аренды N 2 от 16.02.2011 предусмотрено, что в случае принятия арендодателем решения о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке арендодатель направляет арендатору соответствующее письменное уведомление. В этом случае договор считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня отправления соответствующего уведомления.
Согласно акту приема-сдачи нежилых помещений в здании по ул. Мира 17а, являющемуся приложением к договору аренды нежилого помещения N 2 от 16.02.2011, Григорьева Ирина Евгеньевна 17.02.2011 приняла в аренду нежилые помещения N 60, 62-65, 69 общей площадью 131,5 кв. м и часть площади мест общего пользования в размере 29 кв. м, всего 160,5 кв. м, в следующем состоянии: перегородка между нежилыми помещениями N 62 и N 63 отсутствует, имеется трещина в четырех тонированных стеклах зимнего сада, сняты показания приборов учета холодной воды и электросчетчика, здание в капитальном исполнении (кирпич), имеются все элементы благоустройства.
В дальнейшем право предпринимателя Григорьевой И.Е. на заключение договора аренды нежилого помещения (N 60, 62-65, 69) на втором этаже здания Салон бытовых услуг "Сияние Севера", расположенного по адресу г. Салехард, ул. Мира, 17а, было реализовано ею путем заключения 10.01.2012 Договора N 1 на аренду нежилого помещения с Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования город Салехард.
Срок действия договора аренды N 1 от 10.01.2012 был установлен с 16.01.2012 по 15.12.2012.
Остальные условия договора аренды N 1 от 10.01.2012 идентичны условиям договора аренды N 2 от 16.02.2011.
Приложением к договору аренды N 1 от 10.01.2012 является акт приема-сдачи нежилых помещений в здании по ул. Мира, 17а, согласно которому Григорьева И.Е. 16.01.2012 приняла в аренду от Департаментом имущественных и земельных отношений помещения N 60, 62-65, 69 общей площадью 131,3 кв. м и пропорционально ей часть площади мест общего пользования в размере 28,9 кв. м, всего 160,6 кв. м.
Стоимость аренды помещений осталась прежней.
Как указывает Управление в исковом заявлении, предприниматель Григорьева И.Е. в течение пяти месяцев (с июня по октябрь 2012 года) не вносит арендную плату по договору аренды N 1 от 10.01.2012, нарушая условия указанного договора о порядке и сроках внесения арендных платежей.
Претензией от 15.08.2012 Управление имущественных отношений сообщило предпринимателю Григорьевой И.Е. о наличии по состоянию на 01.08.2012 у нее задолженности по арендной плате, которая составляет 36 762 руб. 72 коп., а также пени за просрочку внесения арендной платы в размере 13 786 руб. 02 коп. Претензия вручена предпринимателю Григорьевой И.Е. 10.09.2012.
В связи с нарушением Григорьевой И.Е. условий договора аренды по своевременному внесению арендной платы Управление 13.09.2019 направило Григорьевой И.Е. письмо, в котором сообщило о наличии у нее трехмесячной задолженности по арендной плате в размере 55 144 руб. 08 коп. Управление предложило Григорьевой И.Е. освободить занимаемое ею помещение и передать его по акту приема передачи. Указанное письмо Григорьева И.Е. получила 14.09.2012.
Впоследствии Управление неоднократно обращалось к предпринимателю Григорьевой И.Е. с требованиями об уплате долга по арендной плате, о расторжении договора аренды и об освобождении помещений, занимаемых ею по договору аренды.
Как указывает Управление в исковом заявлении, у предпринимателя Григорьевой И.Е. по состоянию на 01.10.2012 образовалась задолженность по арендным платежам в размере 73 525 руб. 44 коп., предпринимателю Григорьевой И.Е. также начислена договорная неустойка в размере 49 629 руб. 07 коп., начисленная за период просрочки платежей с 09.06.2012 по 13.12.2012, всего 123 155 руб. 11 коп.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Учреждением в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с соответствующим иском.
Ответчик воспользовался правом на предъявление встречного искового требования.
15.03.2013 Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа вынес судебный акт, являющийся предметом апелляционного обжалования по данному делу.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции находит его подлежащим изменению, исходя из следующего.
В порядке статьи 123 Конституции Российской Федерации, статей 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон. В соответствии со статьями 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений, представить доказательства.
В силу части 1 статьи 64, статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в Кодексе (статья статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В рассматриваемом случае к правоотношениям сторон подлежат применению положения Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", а также общие положения об аренде параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции посчитал, что договор N 2 от 16.02.2011 на аренду нежилого помещения (N 60, 62-65, 69) на втором этаже здания Салон бытовых услуг "Сияние Севера", расположенного по адресу г. Салехард, ул. Мира, 17а, заключенный между Департаментом имущественных и земельных отношений и предпринимателем Григорьевой И.Е. сроком на 11 месяцев, соответствует законодательству, действовавшему на дату заключения этого договора. Придя к выводу о недействительности последующего договора аренды, заключенного в нарушение требований антимонопольного законодательства без проведения торгов, и, учитывая продолжающиеся фактические арендные отношения сторон, суд первой инстанции счел договор аренды N 2 от 16.02.2011 заключенным на неопределенный срок, счел соблюденным Управлением требования об уведомлении второй стороны об отказе от договора аренды, и, ссылаясь на положения п. 2 статьи 610, статьи 619, 622 ГК РФ, пришел к выводу об обоснованности требования истца об обязании ответчика освободить занимаемые нежилые помещения.
Между тем, судом первой инстанции не было учтено следующее.
В соответствии с пунктом 150 Приказа ФАС России N 67 от 10.02.2010 (в редакции, действовавшей в период проведения аукциона) заключение договора по результатам аукциона осуществляется в порядке, установленном пунктами 92 - 100 настоящих Правил. Пункт 98 Правил предусматривал, что договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации.
Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, если срок аренды в договоре не определен (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 422 договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Спорный договор был заключен сторонами по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды. Документацией об аукционе предусмотрено, что участниками аукциона могут являться субъекты малого и среднего предпринимательства, имеющие право на поддержку органами местного самоуправления. Также в документации на аукцион отражено, что право заключения договора на аренду объекта предоставляется на срок 5 лет. Таким образом, условиями аукционной документации предусмотрено заключение срочного договора. Из указанных положений правовых норм вытекает невозможность заключения договора на иных условиях.
Пунктом 113 Приказа ФАС России N 67 от 10.02.2010 предусмотрена обязательность заключения договоров на срок не менее пяти лет: "Указываемый в документации об аукционе срок, на который заключаются договоры в отношении имущества, предусмотренного Законом, должен составлять не менее пяти лет".
Таким образом, поскольку условие о заключении договора на 11 месяцев с последующим возобновлением на 11 месяцев является незаконным, обязательным для сторон правилом, которому должен соответствовать договор, является условие о заключении договора на срок 5 лет.
Таким образом, поскольку аукционная документация предусматривала условие о заключении срочного договора и этот срок должен был быть не менее 5 лет, суд первой инстанции, по мнению коллегии, пришел к неверному, не соответствующему нормам права выводу о том, что договор аренды N 2 от 16.02.2011 был заключен первоначально на 11 месяцев, а в дальнейшем на неопределенный срок, в связи с чем не имелось оснований для применения норм о расторжении договоров, заключенных на неопределенный срок и, соответственно, для вывода об обоснованности заявленного управлением требования, основанного на факте истечения срока действия договора.
Таким образом, учитывая, что сторонами договор подписан, его условия должны соответствовать условиям конкурсной документации, следует прийти к выводу, что имущество по договору аренды N 2 от 16.02.2011 предоставлено на 5 лет.
Правовая позиция суда апелляционной инстанции соответствует правовой позиции Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа, изложенной в постановлении от 10.07.2013 N А81-2624/2012.
Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды N 1 от 10.01.2012 со сроком действия с 16.01.2012 по 15.12.2012 заключен сторонами без проведения торгов, что в силу пункта 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" влечет его ничтожность (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), коллегия поддерживает.
Поддерживается также вывод суда первой инстанции об обоснованности требований истца в отношении договорной неустойки за нарушение ответчиком условий договора по внесению арендной платы.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Как следует из материалов дела, размер и условия внесения арендной платы согласованы сторонами в разделе 5 договора N 2 от 16.02.2011.
Согласно пункту 5.5.2. договора N 2 от 16.02.2011 арендная плата без НДС в размере 18 381 руб. 36 коп. должна перечисляется арендатором ежемесячно в срок до 8 числа текущего месяца Департаменту имущественных и земельных отношений по реквизитам, указанным в договоре аренды.
Пунктом 5.1. договора N 2 от 16.02.2011 размер арендной платы в год установлен в сумме 260 280 руб. (в том числе НДС).
Из материалов дела следует и ответчиком по существу не опровергнуто, что в период с июня по декабрь 2012 года предпринимателем Григорьевой И.Е. обязательства по внесению арендной оплаты исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем у арендатора образовалась задолженность по арендной плате в размере 73 525 руб. 44 коп.
Между тем, в процессе судебного разбирательства в суде первой инстанции предприниматель Григорьева И.Е. платежным поручением N 95 от 13.12.2012 уплатила арендные платежи в размере 128 669 руб. 52 коп.
Из совокупной оценки представленных доказательств нарушения суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии оснований для применения ответственности к ответчику в виде договорной неустойки.
В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации при просрочке исполнения должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором неустойку.
В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (часть 1 статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По условиям пункта 5.5.2. договора N 2 от 16.02.2011 арендная плата подлежала перечислению ежемесячно, в срок не позднее 8 числа расчетного месяца.
В соответствии с пунктом 6.1. N 2 от 16.02.2011 за несвоевременно поступление арендных платежей на счет арендодателя условиями договора аренды установлена ответственность арендатора в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
С учетом названных правовых норм и условий договора требование арендодателя о возложении на арендатора ответственности за нарушение обязательства по своевременной уплате арендной платы является обоснованным.
Расчет истцом произведен в порядке пункта 6.1. договора аренды N 2 от 16.02.2011 за период с даты возникновения просрочки по каждому платежу с июня по декабрь 2012 года по день уплаты долга, т.е. по 13.12.2012. Размер начисленной неустойки по расчетам Управления составил 121 868 руб. 42 коп.
Проверив представленный истцом расчет неустойки, суд апелляционной инстанции находит его составленным верно.
Вместе с тем, одним из доводов жалобы ответчиком указано, что он обращался в суд первой инстанции с ходатайством о снижении очевидно высокого размера договорной неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ, судом же данное ходатайство не было удовлетворено безосновательно.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статей 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установил, что из отзыва предпринимателя Григорьевой И.Е. на исковое заявления Управления (т. 2, л.д. 57) усматривается факт подачи ответчиком письменного ходатайства о снижении размера неустойки со ссылкой на ст. 333 ГК РФ, мотивированного несоразмерностью заявленной Управлением суммы ответственности последствиям нарушения обязательства. Изучив материалы дела и содержание обжалуемого судебного акта, апелляционная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции данное ходатайство оставлено без внимания и не рассмотрено.
Повторно рассматривая настоящее арбитражное дело и, учитывая заявление ответчика о необходимости снижения неустойки, а также оценивая установленную договором аренды N 2 от 16.02.2011 ставку неустойки (1% с просроченной суммы платежа за каждый день просрочки), суд апелляционной инстанции полагает возможным и необходимым снизить размер такой неустойки в силу нижеследующего.
В соответствии с положениями статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В соответствии с абзацем вторым пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
Критерии определения несоразмерности, перечень которых не является исчерпывающим, содержатся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации": чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушенного обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. Степень несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, четких критериев ее определения применительно к тем или иным категориям дел законодательством не предусмотрено.
В каждом конкретном случае суд, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств по делу, вправе определить такие пределы, учитывая обстоятельства конкретного дела. В силу пункта 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при оценке несоразмерности последствиям нарушения обязательства, суд может принимать во внимание, в том числе, обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товара, сумма договора и т.д.), а также высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, длительность неисполнения и т.д.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 Л° 263-0 указывается, что Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств. В соответствии с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его условий, как размеры неустойки - они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу, на реализацию требования части 32 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Как видно из материалов дела, предъявленная истцом к взысканию договорная неустойка за нарушение срока внесения арендной платы определена в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 6.1. договора).
Суд апелляционной инстанции полагает данный размер пени чрезмерным, поскольку при подобном проценте годовая ставка составила бы 360 процентов годовых, что более чем в 43 раза превышает ставку рефинансирования ЦБ РФ, действовавшую в период нарушения.
Учитывая чрезмерно высокий в сравнении со ставкой рефинансирования размер неустойки, суд данное обстоятельство расценивает как основание для снижения договорной неустойки (пени).
Суд апелляционной инстанции считает исчисленную договорную неустойку явно несоразмерной последствиям ненадлежащего исполнения обязательств по договору, что противоречит устойчивости и стабильности гражданского оборота.
В связи с вышеизложенным, коллегия полагает необходимым снизить размер неустойки до суммы 6 093 рублей 40 копеек, исчисленной исходя из двукратной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, с учетом рекомендаций Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в части второй пункта 2 постановления от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации".
Довод предпринимателя Григорьевой И.Е. о том, что ее необоснованно лишили 25% льготы арендатора имущества казны муниципального образования г. Салехард, был рассмотрен судом первой инстанции, в обжалуемом судебном акте ему дана надлежащая оценка, судом апелляционной инстанции также отклоняется ввиду его несостоятельности.
Согласно решению Городской Думы города Салехарда "О предоставлении льготы арендаторам имущества казны муниципального образования город Салехард" от 18.02.2011 N 15, в период с марта по декабрь 2011 года предусматривалось предоставление субъектам малого и среднего предпринимательства, являющимся арендаторами имущества казны муниципального образования город Салехард, путем снижения размера арендной платы льготы в виде 25% -ной скидки от размера месячной платы. Для получения данной льготы арендаторам требовалось подтвердить их принадлежность к субъектам малого среднего предпринимательства, а также отсутствие у них задолженности по платежам в бюджет.
Предприниматель Григорьева И.Е. в период с 01.03.2011 по 31.12.2011 документы для получения льготы, подтверждающие ее принадлежность к субъекту малого или среднего предпринимательства, в Управление не предоставила.
Соответственно, в 2011 году дополнительное соглашение к договору N 2 от 16.02.2011 об уменьшении размера арендной платы с учетом льготы не заключалось.
Для предоставления льготы в 2012 году арендатор должен был обратиться в Управление с заявлением, составленным по форме согласно приложению к Порядку предоставления льготы, с приложением ряда документов. По результатам рассмотрения заявления Управление готовит соглашение к договору аренды о предоставлении льготы либо направляет заявителю обоснованный отказ. Перерасчет арендной платы производится Управлением на основании подписанного сторонами соглашения о предоставлении льготы.
С заявлением о предоставлении льготы по арендной плате Григорьева И.Е. обратилась в Управление лишь 06.09.2012.
В ответ на указанное заявление Управление письмом от 12.09.2012 N 1004-02-17-15/1157 отказало Григорьевой И.Е. в предоставлении льготы по причине имеющейся за ней задолженности по арендной плате в размере 84 738 рублей 07 копеек по состоянию на 01.09.2012.
Предприниматель Григорьева И.Е. вышеуказанные отказы Управления в предоставлении ей льготы не оспорила.
В связи с изложенным, не имеют правового значения для рассмотрения апелляционной жалобы иные доводы ответчика, содержащиеся в материалах дела и изложенные письменно при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.
Таким образом, с учетом вышеизложенного, обжалуемое решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 15 марта 2013 года (с учетом дополнительного решения от 08 апреля 2013 года) по делу N А81-4675/2012 подлежит изменению, апелляционная жалоба предпринимателя Григорьевой И.Е. частичному удовлетворению.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Так как Управление и было освобождено от уплаты госпошлины при подаче рассмотренного иска, госпошлина по этому иску в части удовлетворенных требований о взыскании пени подлежит взысканию в доход Федерального бюджета с предпринимателя Григорьевой И.Е. в размере 4 656 рублей 05 копеек. Причем, снижение судом апелляционной инстанции размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ не влечет уменьшения государственной пошлины, подлежащей взысканию в Федеральный бюджет.
В связи с отказом Управления от искового требования к предпринимателю Григорьевой И.Е. о расторжении договора аренды N 1 от 10.01.2012 суд прекращает производство по делу в соответствующей части на основании п./п. 4 пункта 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса.
В связи с отказом предпринимателя Григорьевой И.Е. от встречного иска к Управлению об обеспечении арендуемых помещений электроэнергией и теплоэнергией и о снижении размера арендных платежей суд прекращает производство по делу в соответствующей части на основании п./п. 4 пункта 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса. Уплаченная предпринимателем Григорьевой И.Е. при подаче встречного иска госпошлина в размере 8 000 рублей подлежит возврату.
В результате произведенного зачета предпринимателю Григорьевой И.Е. из Федерального бюджета подлежит возврату государственная пошлина в размере 3 343 руб. 95 коп. (8000 руб. - 4 626 руб. 05 коп.).
В связи с частичным удовлетворением апелляционной жалобы предпринимателя Григорьевой И.Е. государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 1000 руб. относится на Управление.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктами 3, 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 15 марта 2013 года (с учетом дополнительного решения от 08 апреля 2013 года) по делу N А81-4675/2012 изменить, изложив его в следующей редакции:
1. Отказ Управления имущественных отношений Администрации города Салехарда от исковых требований в части расторжения договора аренды N 1 от 10.01.2012 принять.
Производство по делу N А81-4675/2012 в части требований Управления имущественных отношений Администрации города Салехарда к индивидуальному предпринимателю Григорьевой Ирине Евгеньевне о расторжении договора аренды N 1 от 10.01.2012, заключенного между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации г. Салехарда (в настоящее время Управление имущественных отношений Администрации города Салехарда (далее Управление) и индивидуальным предпринимателем Григорьевой Ириной Евгеньевной на аренду муниципального нежилого помещения (N 60, 62-65, 69) общей площадью 160,5 кв. м на втором этаже здания Салон бытовых услуг "Сияние Севера", расположенного по адресу г. Салехард, ул. Мира, 17а, прекратить.
2. Исковые требования Управления имущественных отношений Администрации города Салехарда удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Григорьевой Ирины Евгеньевны (ИНН 890200730363, ОГРН 305890131300044, дата регистрации 09.11.2005, г. Салехард) в пользу Управления имущественных отношений Администрации города Салехарда (ИНН 8901022251, ОГРН 1088901002464, дата регистрации 31.12.2008, адрес 629007, ЯНАО, г. Салехард, ул. Свердлова, 48) пени за просрочку внесения арендной платы в размере 6 093 руб. 40 коп.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с Управления имущественных отношений Администрации города Салехарда в пользу индивидуального предпринимателя Григорьевой Ирины Евгеньевны судебные расходы в виде государственной пошлины в сумме 1000 руб. 00 коп. за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.
3. Прекратить производство по встречному иску индивидуального предпринимателя Григорьевой Ирины Евгеньевны (ИНН 890200730363, ОГРН 305890131300044) к Управлению имущественных отношений Администрации города Салехарда (ИНН 8901022251, ОГРН 1088901002464) об обеспечении арендуемых помещений (N 60, 62-65, 69) на втором этаже здания Салон бытовых услуг "Сияние Севера", расположенного по адресу г. Салехард, ул. Мира, 17а, электроэнергией и теплоэнергией и о снижении размера арендных платежей за указанное помещение.
4. Возвратить индивидуальному предпринимателю Григорьевой Ирине Евгеньевне (ИНН 890200730363, ОГРН 305890131300044, дата регистрации 09.11.2005, г. Салехард) из Федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 343 руб. 95 коп.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.Н.КУДРИНА
Судьи
Л.Р.ЛИТВИНЦЕВА
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.07.2013 ПО ДЕЛУ N А81-4675/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июля 2013 г. по делу N А81-4675/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 июля 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кудриной Е.Н.,
судей Литвинцевой Л.Р., Солодкевич Ю.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ауталиповой А.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5075/2013) индивидуального предпринимателя Григорьевой Ирины Евгеньевны на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 15 марта 2013 года по делу N А81-4675/2012 (судья Максимова О.В.), принятое по иску Управления имущественных отношений Администрации г. Салехарда (ОГРН 1088901002464, ИНН 8901022251) к индивидуальному предпринимателю Григорьевой Ирине Евгеньевне (ОГРН 305890131300044, ИНН 890200730363)
о расторжении договора аренды, об обязании освободить нежилое помещение и о взыскании неустойки,
и по встречному иску индивидуального предпринимателя Григорьевой Ирины Евгеньевны к Управлению имущественных отношений Администрации г. Салехарда об обеспечении арендуемых помещений электроэнергией и теплоэнергией и снижении размера арендных платежей,
судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
установил:
Управление имущественных отношений Администрации города Салехарда далее - Управление, истец) обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Григорьевой Ирине Евгеньевне (далее - предприниматель Григорьева И.Е., ответчик) о расторжении договора аренды N 1 от 10.01.2012, заключенного между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации г. Салехарда (в настоящее время Управление имущественных отношений Администрации города Салехарда и и предпринимателем Григорьевой Ириной Евгеньевной на аренду муниципального нежилого помещения (N 60, 62-65, 69) общей площадью 160,5 кв. м на втором этаже здания Салон бытовых услуг "Сияние Севера", расположенного по адресу г. Салехард, ул. Мира, 17а. Управление просило обязать предпринимателя Григорьеву И.Е. освободить указанные нежилые помещения в связи с прекращением договора аренды и взыскать с предпринимателя Григорьевой И.Е. задолженность по арендным платежам в размере 73 525 рублей 44 копейки, пени за просрочку внесения арендной платы в размере 49 629 рублей 07 копеек, всего взыскать 123 155 рублей 11 копеек.
Впоследствии Управление в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дважды уточняло свои исковые требования. В заявлении об уточнении исковых требований от 21.02.2013 Управление отказалось от искового требования о досрочном расторжении договора аренды N 1 от 10.02.2012. При этом Управление поддержало требование об обязании предпринимателя Григорьеву И.Е. освободить нежилые помещения N 60, 62-65, 69 на втором этаже здания Салон бытовых услуг "Сияние Севера" и сдать их представителю Управления по акту приема-передачи, а также просило взыскать с предпринимателя Григорьевой И.Е. неустойку в размере 121 868 рублей 42 копейки за несвоевременное внесение арендной платы.
Предприниматель Григорьева И.Е., воспользовавшись правом, предоставленным статьей 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилась со встречными исковыми требованиями к Управлению об обязании Управление подключить электроэнергию и теплоэнергию в арендуемые ею помещения в здании СБУ "Сияние Севера" и снизить размер ежемесячной арендной платы по договору N 1 от 10.01.2012 на аренду муниципального нежилого помещения в здании СБУ "Сияние Севера" на период отключения электроэнергии и теплоэнергии до 4 084 рублей 75 копеек без НДС.
До вынесения судебного акта по делу ответчик в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказался от встречных исковых требований к Управлению в полном объеме.
Таким образом, Арбитражным судом дело рассмотрено лишь в рамках исковых требований Управления об обязании предпринимателя Григорьевой И.Е. освободить переданное ей в аренду нежилое помещение в здании СБУ "Сияние Севера" и о взыскании с предпринимателя Григорьевой И.Е. пени в размере 121 868 рублей 42 копейки.
Решением от 15.03.2013 (с учетом дополнительного решения от 08 апреля 2013 года) по делу N А81-4675/2012 Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа принял отказ Управления от исковых требований в части расторжения договора аренды N 1 от 10.01.2012, производство в данной части прекратил; исковые требования Управления удовлетворил, взыскав с предпринимателя Григорьевой И.Е. в пользу Управления пени за просрочку внесения арендной платы в размере 121 868 руб. 42 коп.; обязав предпринимателя Григорьеву И.Е. освободить нежилое помещение (N 60, 62-65, 69) общей площадью 160,5 кв. м на втором этаже здания Салона бытовых услуг "Сияние Севера", расположенного по адресу г. Салехард, ул. Мира, 17а, и передать его по акту Управлению в срок 30 дней с даты вступления в силу настоящего решения; производство по встречному иску предпринимателя Григорьевой И.Е. об обеспечении арендуемых помещений (N 60, 62-65, 69) на втором этаже здания Салон бытовых услуг "Сияние Севера", расположенного по адресу г. Салехард, ул. Мира, 17а, электроэнергией и теплоэнергией и о снижении размера арендных платежей за указанное помещение прекратил. С предпринимателя Григорьевой И.Е. в доход Федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 656 рублей 05 копеек.
Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель Григорьева И.Е. обратилась с апелляционной жалобой, дополнениями к ней, в которых просит решение арбитражного суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы предприниматель Григорьева И.Е. указывает, что договор аренды N 1 от 10.01.2012 является ничтожным, поскольку заключен без проведения торгов, а договор аренды N 2 от 16.02.2011 следует считать заключенным; задолженность по арендной плате была погашена платежным поручением от 13.12.2012 N 95 на сумму 128 669 руб. 52 коп., в связи с чем основания для освобождения нежилых помещений отсутствуют.
Податель жалобы, ссылаясь на то, что 18.02.2011 Городской Думой города Салехард было принято решение N 15 "О предоставлении льготы арендаторам имущества казны муниципального образования город Салехард" с 01 марта по 31 декабря 2011 года, считает, что указанный правовой акт обязывал Управление с 01.03.2011 применить 25% льготу по арендной плате к заключенному с предпринимателем Григорьевой И.Е. договору аренды N 2 от 16.02.2011. Между тем, такая льгота представлена ей не была.
Также податель жалобы отмечает, что 23.12.2011 Городской Думой города Салехард было принято решение N 106 "О предоставлении льготы арендаторам имущества казны муниципального образования город Салехард" с 01 января по 31 декабря 2012 года, согласно которому льгота арендаторам имущества казны муниципального образования город Салехард предоставляется в порядке, утвержденном постановлением Администрации города". Несвоевременное, по истечении полугода, издание Администрацией МО город Салехард Постановления от 11 июля 2012 года N 355 о Порядке предоставления льготы арендаторам имущества казны муниципального образования город Салехард, по мнению предпринимателя Григорьевой И.Е., лишило ее возможности получения ею льготы с 01.01.2012. В предоставлении предпринимателю Григорьевой И.Е. 25% льготы было отказано в связи с имевшейся у нее просрочкой внесения арендной платы.
По мнению подателя апелляционной жалобы, суд первой инстанции формально подошел к рассмотрению данного спора, не оценив должным образом доводы ответчика о снижении суммы неустойки в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения обязательств.
Кроме того, податель жалобы, указывает, что места общего пользования, включенные в общую арендуемую по договору аренды площадь не были индивидуализированы, и не предусмотрены аукционной документацией и заявкой на участие в аукционе; отсутствует согласие сособственника Томашевской Т.Н. на передачу мест общего пользования.
В ходатайстве о рассмотрении жалобы в отсутствие ответчика, ИП Григорьева И.Е. просит суд апелляционной инстанции также учесть позицию ФАС Западно-Сибирского округа по делу N А81-2624/2012 со схожими фактическими обстоятельствами.
До рассмотрения апелляционной жалобы по существу в материалы дела поступило ходатайство Управления об отложении судебного разбирательства по делу, мотивированное нахождением юриста Управления в отпуске.
В обоснование указанного ходатайство Управлением приложена копия выписки из приказа от 14.05.2013 N 23-ок, из содержания которой следует, что Сэротэтто О.А. предоставлен оплачиваемый отпуск с 10 июня по 01 августа 2013 года.
В соответствии с частью 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возможность отложить судебное разбирательство в связи с неявкой представителя лица, участвующего в деле, является правом, а не обязанностью суда.
В силу пункта 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.
Суд апелляционной инстанции также учитывает, что срок рассмотрения апелляционной жалобы, установленный статьей 267 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, равен двум месяцам со дня поступления жалобы, и что данный срок не подлежит продлению.
В связи с тем, что истцом в письменной форме достаточно подробно изложены доводы, по которым он не согласен с апелляционной жалобой, дополнениями к ней, не представлены доказательства невозможности участия в заседании суда апелляционной инстанции другого представителя, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения заявленного ходатайства. Ссылка Управление на невозможность явки в назначенное судом время по причине нахождения представителя истца - юриста в очередном отпуске не является основанием для отложения судебного заседания, поскольку истец вправе был воспользоваться услугами другого представителя.
Таким образом, с учетом положений статей 158, 267 Арбитражного процессуального кодекса Российской, арбитражный апелляционный суд не нашел правовых оснований, по которым рассмотрение апелляционной жалобы было бы невозможно в судебном заседании, назначенном на 18.07.2013.
До начала судебного заседания от предпринимателя Григорьевой И.Е. поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие ее представителя, которое суд апелляционной инстанции счел необходимым удовлетворить.
Суд апелляционной инстанции полагает возможным также рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя Управления, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, дополнения к ней, отзыв на них, возражения на отзыв, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
На основании Распоряжения Администрации муниципального образования город Салехард от 21.12.2010 N 1491 "О проведении аукциона на право заключения договора аренды муниципальных нежилых помещений" и протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды и определению победителя аукциона от 15.02.2011 N 2-26-УИ право на заключение договора аренды муниципального нежилого помещения (N 60, 62-65, 69) общей площадью 160,5 кв. м на втором этаже здания Салон бытовых услуг "Сияние Севера", расположенного по адресу г. Салехард, ул. Мира, 17а, на срок 5 лет было предоставлено единственному участнику открытого аукциона предпринимателю Григорьевой Ирине Евгеньевне по начальной (расчетной) стоимости годовой аренды в размере 260 280 рублей.
При этом условиями аукциона было предусмотрено, что договор аренды заключается с победителем аукциона на срок 11 месяцев с последующим возобновлением его на каждые 11 месяцев в течение пятилетнего срока, но не далее чем до 25.11.2015. Возобновление договора на последующие 11 месяцев производиться при надлежащем исполнении арендатором обязанностей по предыдущему договору.
Также условиями аукциона было предусмотрено, что в стоимость годовой арендной платы не входит плата за пользование земельным участком, на котором расположен объект аренды, коммунальные услуги и эксплуатационное обслуживание, а объект предоставляется в аренду на условиях, предусмотренных в проекте договора аренды, входящем в состав аукционной документации.
По результатам указанного аукциона предприниматель Григорьева Ирина Евгеньевна заключила с Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования город Салехард (в настоящее время Управление имущественных отношений Администрации города Салехарда) на условиях проекта, представленного в составе аукционной документации, Договор N 2 от 16.02.2011 на аренду нежилого помещения, согласно которому Арендодатель - Департамент имущественных и земельных отношений, передает в аренду Арендатору - предпринимателю Григорьевой И.Е., нежилое помещение (N 60, 62-65, 69) общей площадью 160,5 кв. м на втором этаже здания Салон бытовых услуг "Сияние Севера", расположенного по адресу г. Салехард, ул. Мира, 17а.
Срок действия договора аренды от 16.02.2011 был установлен с 16.02.2011 по 15.01.2012.
Размер годовой арендной платы составил 260 280 рублей (в том числе НДС).
Согласно условиям указанного договора размер арендной платы не может быть пересмотрен в сторону снижения.
Арендная плата без НДС в размере 18 381 руб. 36 коп. должна была перечисляется арендатором ежемесячно в срок до 8 числа текущего месяца Департаменту имущественных и земельных отношений по реквизитам, указанным в договоре аренды.
За несвоевременно поступление арендных платежей на счет арендодателя условиями договора аренды установлена ответственность арендатора в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 6.1 договора).
Также условиями договора аренды N 2 от 16.02.2011 установлено, что арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору, имеет право на заключение договора на следующие 11 месяцев в пределах пятилетнего срока, установленного протоколом от 15.02.2011 N 2-26-УИ, но не далее, чем до 16.02.2016.
Согласно пунктам 7.1., 7.2. и 7.3. договора внесение изменений в условия этого договора по соглашению сторон или в одностороннем порядке не допускается, неисполнение арендатором полностью или частично условий договора является основанием для его расторжения в соответствии с действующим законодательством, а договор прекращает действие, в том числе, в случаях досрочного расторжения договора по соглашению сторон, или в судебном порядке, или по окончанию срока договора при наличии возражений со стороны арендодателя на заключение договора на новый срок.
Договором аренды N 2 от 16.02.2011 установлено, что договор подлежит расторжению по инициативе арендодателя в одностороннем порядке при невнесении арендной платы более двух месяцев подряд либо систематической недоплате арендной платы, повлекшем задолженность, превышающую размер арендной платы за два месяца, а также, среди прочего, в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.
Договором аренды N 2 от 16.02.2011 предусмотрено, что в случае принятия арендодателем решения о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке арендодатель направляет арендатору соответствующее письменное уведомление. В этом случае договор считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня отправления соответствующего уведомления.
Согласно акту приема-сдачи нежилых помещений в здании по ул. Мира 17а, являющемуся приложением к договору аренды нежилого помещения N 2 от 16.02.2011, Григорьева Ирина Евгеньевна 17.02.2011 приняла в аренду нежилые помещения N 60, 62-65, 69 общей площадью 131,5 кв. м и часть площади мест общего пользования в размере 29 кв. м, всего 160,5 кв. м, в следующем состоянии: перегородка между нежилыми помещениями N 62 и N 63 отсутствует, имеется трещина в четырех тонированных стеклах зимнего сада, сняты показания приборов учета холодной воды и электросчетчика, здание в капитальном исполнении (кирпич), имеются все элементы благоустройства.
В дальнейшем право предпринимателя Григорьевой И.Е. на заключение договора аренды нежилого помещения (N 60, 62-65, 69) на втором этаже здания Салон бытовых услуг "Сияние Севера", расположенного по адресу г. Салехард, ул. Мира, 17а, было реализовано ею путем заключения 10.01.2012 Договора N 1 на аренду нежилого помещения с Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования город Салехард.
Срок действия договора аренды N 1 от 10.01.2012 был установлен с 16.01.2012 по 15.12.2012.
Остальные условия договора аренды N 1 от 10.01.2012 идентичны условиям договора аренды N 2 от 16.02.2011.
Приложением к договору аренды N 1 от 10.01.2012 является акт приема-сдачи нежилых помещений в здании по ул. Мира, 17а, согласно которому Григорьева И.Е. 16.01.2012 приняла в аренду от Департаментом имущественных и земельных отношений помещения N 60, 62-65, 69 общей площадью 131,3 кв. м и пропорционально ей часть площади мест общего пользования в размере 28,9 кв. м, всего 160,6 кв. м.
Стоимость аренды помещений осталась прежней.
Как указывает Управление в исковом заявлении, предприниматель Григорьева И.Е. в течение пяти месяцев (с июня по октябрь 2012 года) не вносит арендную плату по договору аренды N 1 от 10.01.2012, нарушая условия указанного договора о порядке и сроках внесения арендных платежей.
Претензией от 15.08.2012 Управление имущественных отношений сообщило предпринимателю Григорьевой И.Е. о наличии по состоянию на 01.08.2012 у нее задолженности по арендной плате, которая составляет 36 762 руб. 72 коп., а также пени за просрочку внесения арендной платы в размере 13 786 руб. 02 коп. Претензия вручена предпринимателю Григорьевой И.Е. 10.09.2012.
В связи с нарушением Григорьевой И.Е. условий договора аренды по своевременному внесению арендной платы Управление 13.09.2019 направило Григорьевой И.Е. письмо, в котором сообщило о наличии у нее трехмесячной задолженности по арендной плате в размере 55 144 руб. 08 коп. Управление предложило Григорьевой И.Е. освободить занимаемое ею помещение и передать его по акту приема передачи. Указанное письмо Григорьева И.Е. получила 14.09.2012.
Впоследствии Управление неоднократно обращалось к предпринимателю Григорьевой И.Е. с требованиями об уплате долга по арендной плате, о расторжении договора аренды и об освобождении помещений, занимаемых ею по договору аренды.
Как указывает Управление в исковом заявлении, у предпринимателя Григорьевой И.Е. по состоянию на 01.10.2012 образовалась задолженность по арендным платежам в размере 73 525 руб. 44 коп., предпринимателю Григорьевой И.Е. также начислена договорная неустойка в размере 49 629 руб. 07 коп., начисленная за период просрочки платежей с 09.06.2012 по 13.12.2012, всего 123 155 руб. 11 коп.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Учреждением в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с соответствующим иском.
Ответчик воспользовался правом на предъявление встречного искового требования.
15.03.2013 Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа вынес судебный акт, являющийся предметом апелляционного обжалования по данному делу.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции находит его подлежащим изменению, исходя из следующего.
В порядке статьи 123 Конституции Российской Федерации, статей 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон. В соответствии со статьями 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений, представить доказательства.
В силу части 1 статьи 64, статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в Кодексе (статья статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В рассматриваемом случае к правоотношениям сторон подлежат применению положения Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", а также общие положения об аренде параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции посчитал, что договор N 2 от 16.02.2011 на аренду нежилого помещения (N 60, 62-65, 69) на втором этаже здания Салон бытовых услуг "Сияние Севера", расположенного по адресу г. Салехард, ул. Мира, 17а, заключенный между Департаментом имущественных и земельных отношений и предпринимателем Григорьевой И.Е. сроком на 11 месяцев, соответствует законодательству, действовавшему на дату заключения этого договора. Придя к выводу о недействительности последующего договора аренды, заключенного в нарушение требований антимонопольного законодательства без проведения торгов, и, учитывая продолжающиеся фактические арендные отношения сторон, суд первой инстанции счел договор аренды N 2 от 16.02.2011 заключенным на неопределенный срок, счел соблюденным Управлением требования об уведомлении второй стороны об отказе от договора аренды, и, ссылаясь на положения п. 2 статьи 610, статьи 619, 622 ГК РФ, пришел к выводу об обоснованности требования истца об обязании ответчика освободить занимаемые нежилые помещения.
Между тем, судом первой инстанции не было учтено следующее.
В соответствии с пунктом 150 Приказа ФАС России N 67 от 10.02.2010 (в редакции, действовавшей в период проведения аукциона) заключение договора по результатам аукциона осуществляется в порядке, установленном пунктами 92 - 100 настоящих Правил. Пункт 98 Правил предусматривал, что договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации.
Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, если срок аренды в договоре не определен (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 422 договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Спорный договор был заключен сторонами по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды. Документацией об аукционе предусмотрено, что участниками аукциона могут являться субъекты малого и среднего предпринимательства, имеющие право на поддержку органами местного самоуправления. Также в документации на аукцион отражено, что право заключения договора на аренду объекта предоставляется на срок 5 лет. Таким образом, условиями аукционной документации предусмотрено заключение срочного договора. Из указанных положений правовых норм вытекает невозможность заключения договора на иных условиях.
Пунктом 113 Приказа ФАС России N 67 от 10.02.2010 предусмотрена обязательность заключения договоров на срок не менее пяти лет: "Указываемый в документации об аукционе срок, на который заключаются договоры в отношении имущества, предусмотренного Законом, должен составлять не менее пяти лет".
Таким образом, поскольку условие о заключении договора на 11 месяцев с последующим возобновлением на 11 месяцев является незаконным, обязательным для сторон правилом, которому должен соответствовать договор, является условие о заключении договора на срок 5 лет.
Таким образом, поскольку аукционная документация предусматривала условие о заключении срочного договора и этот срок должен был быть не менее 5 лет, суд первой инстанции, по мнению коллегии, пришел к неверному, не соответствующему нормам права выводу о том, что договор аренды N 2 от 16.02.2011 был заключен первоначально на 11 месяцев, а в дальнейшем на неопределенный срок, в связи с чем не имелось оснований для применения норм о расторжении договоров, заключенных на неопределенный срок и, соответственно, для вывода об обоснованности заявленного управлением требования, основанного на факте истечения срока действия договора.
Таким образом, учитывая, что сторонами договор подписан, его условия должны соответствовать условиям конкурсной документации, следует прийти к выводу, что имущество по договору аренды N 2 от 16.02.2011 предоставлено на 5 лет.
Правовая позиция суда апелляционной инстанции соответствует правовой позиции Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа, изложенной в постановлении от 10.07.2013 N А81-2624/2012.
Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды N 1 от 10.01.2012 со сроком действия с 16.01.2012 по 15.12.2012 заключен сторонами без проведения торгов, что в силу пункта 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" влечет его ничтожность (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), коллегия поддерживает.
Поддерживается также вывод суда первой инстанции об обоснованности требований истца в отношении договорной неустойки за нарушение ответчиком условий договора по внесению арендной платы.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Как следует из материалов дела, размер и условия внесения арендной платы согласованы сторонами в разделе 5 договора N 2 от 16.02.2011.
Согласно пункту 5.5.2. договора N 2 от 16.02.2011 арендная плата без НДС в размере 18 381 руб. 36 коп. должна перечисляется арендатором ежемесячно в срок до 8 числа текущего месяца Департаменту имущественных и земельных отношений по реквизитам, указанным в договоре аренды.
Пунктом 5.1. договора N 2 от 16.02.2011 размер арендной платы в год установлен в сумме 260 280 руб. (в том числе НДС).
Из материалов дела следует и ответчиком по существу не опровергнуто, что в период с июня по декабрь 2012 года предпринимателем Григорьевой И.Е. обязательства по внесению арендной оплаты исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем у арендатора образовалась задолженность по арендной плате в размере 73 525 руб. 44 коп.
Между тем, в процессе судебного разбирательства в суде первой инстанции предприниматель Григорьева И.Е. платежным поручением N 95 от 13.12.2012 уплатила арендные платежи в размере 128 669 руб. 52 коп.
Из совокупной оценки представленных доказательств нарушения суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии оснований для применения ответственности к ответчику в виде договорной неустойки.
В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации при просрочке исполнения должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором неустойку.
В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (часть 1 статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По условиям пункта 5.5.2. договора N 2 от 16.02.2011 арендная плата подлежала перечислению ежемесячно, в срок не позднее 8 числа расчетного месяца.
В соответствии с пунктом 6.1. N 2 от 16.02.2011 за несвоевременно поступление арендных платежей на счет арендодателя условиями договора аренды установлена ответственность арендатора в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
С учетом названных правовых норм и условий договора требование арендодателя о возложении на арендатора ответственности за нарушение обязательства по своевременной уплате арендной платы является обоснованным.
Расчет истцом произведен в порядке пункта 6.1. договора аренды N 2 от 16.02.2011 за период с даты возникновения просрочки по каждому платежу с июня по декабрь 2012 года по день уплаты долга, т.е. по 13.12.2012. Размер начисленной неустойки по расчетам Управления составил 121 868 руб. 42 коп.
Проверив представленный истцом расчет неустойки, суд апелляционной инстанции находит его составленным верно.
Вместе с тем, одним из доводов жалобы ответчиком указано, что он обращался в суд первой инстанции с ходатайством о снижении очевидно высокого размера договорной неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ, судом же данное ходатайство не было удовлетворено безосновательно.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статей 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установил, что из отзыва предпринимателя Григорьевой И.Е. на исковое заявления Управления (т. 2, л.д. 57) усматривается факт подачи ответчиком письменного ходатайства о снижении размера неустойки со ссылкой на ст. 333 ГК РФ, мотивированного несоразмерностью заявленной Управлением суммы ответственности последствиям нарушения обязательства. Изучив материалы дела и содержание обжалуемого судебного акта, апелляционная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции данное ходатайство оставлено без внимания и не рассмотрено.
Повторно рассматривая настоящее арбитражное дело и, учитывая заявление ответчика о необходимости снижения неустойки, а также оценивая установленную договором аренды N 2 от 16.02.2011 ставку неустойки (1% с просроченной суммы платежа за каждый день просрочки), суд апелляционной инстанции полагает возможным и необходимым снизить размер такой неустойки в силу нижеследующего.
В соответствии с положениями статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В соответствии с абзацем вторым пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
Критерии определения несоразмерности, перечень которых не является исчерпывающим, содержатся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации": чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушенного обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. Степень несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, четких критериев ее определения применительно к тем или иным категориям дел законодательством не предусмотрено.
В каждом конкретном случае суд, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств по делу, вправе определить такие пределы, учитывая обстоятельства конкретного дела. В силу пункта 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при оценке несоразмерности последствиям нарушения обязательства, суд может принимать во внимание, в том числе, обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товара, сумма договора и т.д.), а также высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, длительность неисполнения и т.д.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 Л° 263-0 указывается, что Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств. В соответствии с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его условий, как размеры неустойки - они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу, на реализацию требования части 32 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Как видно из материалов дела, предъявленная истцом к взысканию договорная неустойка за нарушение срока внесения арендной платы определена в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 6.1. договора).
Суд апелляционной инстанции полагает данный размер пени чрезмерным, поскольку при подобном проценте годовая ставка составила бы 360 процентов годовых, что более чем в 43 раза превышает ставку рефинансирования ЦБ РФ, действовавшую в период нарушения.
Учитывая чрезмерно высокий в сравнении со ставкой рефинансирования размер неустойки, суд данное обстоятельство расценивает как основание для снижения договорной неустойки (пени).
Суд апелляционной инстанции считает исчисленную договорную неустойку явно несоразмерной последствиям ненадлежащего исполнения обязательств по договору, что противоречит устойчивости и стабильности гражданского оборота.
В связи с вышеизложенным, коллегия полагает необходимым снизить размер неустойки до суммы 6 093 рублей 40 копеек, исчисленной исходя из двукратной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, с учетом рекомендаций Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в части второй пункта 2 постановления от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации".
Довод предпринимателя Григорьевой И.Е. о том, что ее необоснованно лишили 25% льготы арендатора имущества казны муниципального образования г. Салехард, был рассмотрен судом первой инстанции, в обжалуемом судебном акте ему дана надлежащая оценка, судом апелляционной инстанции также отклоняется ввиду его несостоятельности.
Согласно решению Городской Думы города Салехарда "О предоставлении льготы арендаторам имущества казны муниципального образования город Салехард" от 18.02.2011 N 15, в период с марта по декабрь 2011 года предусматривалось предоставление субъектам малого и среднего предпринимательства, являющимся арендаторами имущества казны муниципального образования город Салехард, путем снижения размера арендной платы льготы в виде 25% -ной скидки от размера месячной платы. Для получения данной льготы арендаторам требовалось подтвердить их принадлежность к субъектам малого среднего предпринимательства, а также отсутствие у них задолженности по платежам в бюджет.
Предприниматель Григорьева И.Е. в период с 01.03.2011 по 31.12.2011 документы для получения льготы, подтверждающие ее принадлежность к субъекту малого или среднего предпринимательства, в Управление не предоставила.
Соответственно, в 2011 году дополнительное соглашение к договору N 2 от 16.02.2011 об уменьшении размера арендной платы с учетом льготы не заключалось.
Для предоставления льготы в 2012 году арендатор должен был обратиться в Управление с заявлением, составленным по форме согласно приложению к Порядку предоставления льготы, с приложением ряда документов. По результатам рассмотрения заявления Управление готовит соглашение к договору аренды о предоставлении льготы либо направляет заявителю обоснованный отказ. Перерасчет арендной платы производится Управлением на основании подписанного сторонами соглашения о предоставлении льготы.
С заявлением о предоставлении льготы по арендной плате Григорьева И.Е. обратилась в Управление лишь 06.09.2012.
В ответ на указанное заявление Управление письмом от 12.09.2012 N 1004-02-17-15/1157 отказало Григорьевой И.Е. в предоставлении льготы по причине имеющейся за ней задолженности по арендной плате в размере 84 738 рублей 07 копеек по состоянию на 01.09.2012.
Предприниматель Григорьева И.Е. вышеуказанные отказы Управления в предоставлении ей льготы не оспорила.
В связи с изложенным, не имеют правового значения для рассмотрения апелляционной жалобы иные доводы ответчика, содержащиеся в материалах дела и изложенные письменно при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.
Таким образом, с учетом вышеизложенного, обжалуемое решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 15 марта 2013 года (с учетом дополнительного решения от 08 апреля 2013 года) по делу N А81-4675/2012 подлежит изменению, апелляционная жалоба предпринимателя Григорьевой И.Е. частичному удовлетворению.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Так как Управление и было освобождено от уплаты госпошлины при подаче рассмотренного иска, госпошлина по этому иску в части удовлетворенных требований о взыскании пени подлежит взысканию в доход Федерального бюджета с предпринимателя Григорьевой И.Е. в размере 4 656 рублей 05 копеек. Причем, снижение судом апелляционной инстанции размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ не влечет уменьшения государственной пошлины, подлежащей взысканию в Федеральный бюджет.
В связи с отказом Управления от искового требования к предпринимателю Григорьевой И.Е. о расторжении договора аренды N 1 от 10.01.2012 суд прекращает производство по делу в соответствующей части на основании п./п. 4 пункта 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса.
В связи с отказом предпринимателя Григорьевой И.Е. от встречного иска к Управлению об обеспечении арендуемых помещений электроэнергией и теплоэнергией и о снижении размера арендных платежей суд прекращает производство по делу в соответствующей части на основании п./п. 4 пункта 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса. Уплаченная предпринимателем Григорьевой И.Е. при подаче встречного иска госпошлина в размере 8 000 рублей подлежит возврату.
В результате произведенного зачета предпринимателю Григорьевой И.Е. из Федерального бюджета подлежит возврату государственная пошлина в размере 3 343 руб. 95 коп. (8000 руб. - 4 626 руб. 05 коп.).
В связи с частичным удовлетворением апелляционной жалобы предпринимателя Григорьевой И.Е. государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 1000 руб. относится на Управление.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктами 3, 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 15 марта 2013 года (с учетом дополнительного решения от 08 апреля 2013 года) по делу N А81-4675/2012 изменить, изложив его в следующей редакции:
1. Отказ Управления имущественных отношений Администрации города Салехарда от исковых требований в части расторжения договора аренды N 1 от 10.01.2012 принять.
Производство по делу N А81-4675/2012 в части требований Управления имущественных отношений Администрации города Салехарда к индивидуальному предпринимателю Григорьевой Ирине Евгеньевне о расторжении договора аренды N 1 от 10.01.2012, заключенного между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации г. Салехарда (в настоящее время Управление имущественных отношений Администрации города Салехарда (далее Управление) и индивидуальным предпринимателем Григорьевой Ириной Евгеньевной на аренду муниципального нежилого помещения (N 60, 62-65, 69) общей площадью 160,5 кв. м на втором этаже здания Салон бытовых услуг "Сияние Севера", расположенного по адресу г. Салехард, ул. Мира, 17а, прекратить.
2. Исковые требования Управления имущественных отношений Администрации города Салехарда удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Григорьевой Ирины Евгеньевны (ИНН 890200730363, ОГРН 305890131300044, дата регистрации 09.11.2005, г. Салехард) в пользу Управления имущественных отношений Администрации города Салехарда (ИНН 8901022251, ОГРН 1088901002464, дата регистрации 31.12.2008, адрес 629007, ЯНАО, г. Салехард, ул. Свердлова, 48) пени за просрочку внесения арендной платы в размере 6 093 руб. 40 коп.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с Управления имущественных отношений Администрации города Салехарда в пользу индивидуального предпринимателя Григорьевой Ирины Евгеньевны судебные расходы в виде государственной пошлины в сумме 1000 руб. 00 коп. за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.
3. Прекратить производство по встречному иску индивидуального предпринимателя Григорьевой Ирины Евгеньевны (ИНН 890200730363, ОГРН 305890131300044) к Управлению имущественных отношений Администрации города Салехарда (ИНН 8901022251, ОГРН 1088901002464) об обеспечении арендуемых помещений (N 60, 62-65, 69) на втором этаже здания Салон бытовых услуг "Сияние Севера", расположенного по адресу г. Салехард, ул. Мира, 17а, электроэнергией и теплоэнергией и о снижении размера арендных платежей за указанное помещение.
4. Возвратить индивидуальному предпринимателю Григорьевой Ирине Евгеньевне (ИНН 890200730363, ОГРН 305890131300044, дата регистрации 09.11.2005, г. Салехард) из Федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 343 руб. 95 коп.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.Н.КУДРИНА
Судьи
Л.Р.ЛИТВИНЦЕВА
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)