Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья суда первой инстанции: Курносова О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Дедневой Л.В., судей Фроловой Л.А., Павловой И.П., при секретаре О., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Фроловой Л.А. дело по апелляционной жалобе М. на решение Басманного районного суда города Москвы от 24 апреля 2013 года, которым постановлено:
Взыскать с М. в пользу ООО "Харизма Плюс": гарантийный взнос в размере ** руб. ** коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 13.11.2012 г. по 24.04.2013 г. в размере ** руб.
Взыскать с М. в пользу ООО "Импульс": гарантийный взнос в размере ** руб. ** коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 13.11.2012 г. по 24.04.2013 г. в размере ** руб.,
установила:
ООО "Харизма Плюс" и ООО "Импульс" обратились в суд с исковыми заявлениями к М. о взыскании гарантийного взноса по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами. Исковые заявления объединены в одно производство.
В обоснование своих требований истцы указали, что заключили с М. договоры аренды нежилых помещений, по окончании срока действия договоров арендаторы освободили помещения, однако, до настоящего времени арендодатель М. не возвратила гарантийные взносы, в связи с чем на сумму взноса подлежат начислению проценты по день вынесения решения.
Представители истцов в судебном заседании исковые требования поддержали.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения требований.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит М. по доводам апелляционной жалобы.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя М. по доверенности Л., возражения представителя ООО "Харизма Плюс" и ООО "Импульс" - по доверенностям П., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Из материалов дела следует, что 29 декабря 2007 года между ООО "Харизма Плюс" и М. заключен договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: ***, договор заключен на период с 29 декабря 2007 года по 27 декабря 2008 года.
Сторонами заключены дополнительные соглашения к указанному договору. Дополнительным соглашением N 8 от 24 сентября 2012 года срок договора аренды продлен до 31 октября 2012 года.
ООО "Харизма Плюс" во исполнение п. 4.1 договора и дополнительных соглашений N 2 от 20 августа 2009 года, N 3 от 23 декабря 2010 года оплатило М. сумму гарантийного взноса в размере ** руб. ** коп.
29 декабря 2007 года между ООО "Импульс" и М. заключен договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: ***, договор заключен на период с 29 декабря 2007 года по 27 декабря 2008 года.
Дополнительным соглашением N 6 от 24 сентября 2012 года срок договора аренды продлен до 31 октября 2012 года.
ООО "Импульс" во исполнение п. 4.1 договора и дополнительных соглашений N 1 от 20 августа 2009 года, N 2 от 23 декабря 2010 года оплатило М. сумму гарантийного взноса в размере ** руб. ** коп.
Судом установлено, что в дальнейшем договоры аренды сторонами не продлевались, таким образом, действие договоров аренды от 29 декабря 2007 года, заключенных между ООО "Харизма Плюс", ООО "Импульс" и М., фактически прекращено с 01 ноября 2012 года.
В силу п. 4.5 договоров от 29 декабря 2007 года арендодатель возвращает сумму гарантийного взноса полностью либо оставшуюся ее часть в течение 7 банковских дней с момента подписания акта приема-сдачи объекта арендодателю.
Поскольку в силу п. 3.4. договоров аренды у арендатора имеется обязанность возвратить имущество в последний день срока действия договора аренды по акту приема-сдачи, а у арендодателя соответственно имеется обязанность принять данное имущество, и, учитывая, что М. отсутствовала на объекте в последний день срока действия договора, суд пришел к выводу о том, что арендодатель фактически уклонилась от принятия помещений, подписания актов приема-передачи помещений.
При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о том, что оснований для удержания сумм гарантийного взноса не имеется, с ответчика подлежит взысканию в пользу ООО "Харизма Плюс" сумма гарантийного взноса в размере ** руб. ** коп. и в пользу ООО "Импульс" сумма гарантийного взноса в размере ** руб. ** коп.
Проверяя довод представителя ответчика о том, что нежилые помещения оставлены арендаторами с недостатками и ущербом, который покрывается гарантийными взносами, суд первой инстанции проанализировал условия договоров аренды нежилых помещений и действия сторон к моменту прекращения действия договоров.
Согласно п. 3.3. договоров от 29 декабря 2007 года при освобождении занимаемых объектов арендатор обязан возместить арендодателю согласно дефектной ведомости и расчету, составленным арендодателем и подписанным обеими сторонами, стоимость предстоящего косметического ремонта арендуемых помещений, в течение 7 календарных дней с момента подписания дефектной ведомости обеими сторонами.
В судебном заседании установлено, что 04 декабря 2012 года арендаторам - ООО "Харизма Плюс", ООО "Импульс" передан проект дефектной ведомости, содержащий описание недостатков помещений и перечень недостающего имущества.
Поскольку осмотр помещений, на основании которого составлен проект дефектной ведомости, производился в отсутствие представителей арендаторов, о проведении осмотра арендаторы извещены не были, в проекте дефектной ведомости не содержится перечень строительно-отделочных работ и их стоимость, а лишь перечислены недостатки, представителями арендаторов в установленный срок были направлены возражения на проект дефектной ведомости.
Учитывая, что истцами представлены возражения на проект дефектной ведомости, в силу п. 3.3 договоров аренды дефектная ведомость не считается согласованной.
Таким образом, суд не принял во внимание доводы представителя ответчика о том, что из суммы гарантийного взноса подлежит удержанию стоимость недостающего имущества, а также расходы на косметический ремонт нежилых помещений, поскольку убытки ответчика в результате виновных действий арендаторов не подтверждены доказательствами.
На основании ст. 395 ГК РФ, предусматривающей уплату процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица, суд первой инстанции, исходя из того, что арендодатель не возвратила истцам сумму гарантийного взноса после освобождения арендаторами нежилых помещений, с 13 ноября 2012 года имела место просрочка, обоснованно взыскал проценты за пользование чужими денежными средствами в пользу ООО "Харизма Плюс" 28 405 руб. и в пользу ООО "Импульс" ** руб.
Не соглашаясь с решением суда, М. в апелляционной жалобе указала, что гарантийный взнос является способом обеспечения исполнения обязательств, обладающим признаками залога и удержания.
Между тем, признаков залога или удержания в избранном сторонами договоров способе обеспечения исполнения обязательств не усматривается. Положения ст. ст. 334, 359 ГК РФ не регулируют правоотношения, возникшие в связи с передачей и возвратом гарантийного взноса по договорам аренды нежилых помещений.
Так, в силу п. 4.1 договоров аренды нежилых помещений, гарантийный взнос является мерой обеспечения исполнения арендатором своих обязательств по настоящему договору, в течение всего срока действия договора гарантийный взнос находится у арендодателя.
Согласно п. 4.3 договоров, в случае если по вине арендатора причинены повреждения объекту(-ам), общим площадям здания, самому зданию, прилегающей территории к зданию, имуществу арендодателя или арендатор иным образом причинит арендодателю убытки, сторонами составляется акт повреждения и/или причиненных арендодателю убытков, на основании которого арендодатель вправе в любое время удержать причитающиеся ему суммы, в том числе суммы начисленных штрафов, пени, из средств гарантийного взноса.
Порядок удержания сумм из гарантийного взноса в счет погашения убытков сторонами на дату прекращения действия договоров аренды не соблюден.
Между тем, в силу п. 4.5 договоров арендодатель возвращает арендатору сумму гарантийного взноса полностью либо оставшуюся ее часть в течение 7 банковских дней с момента подписания акта приема-передачи объекта арендодателю.
Поскольку действие договоров аренды нежилых помещений прекращено истечением срока, объекты освобождены арендаторами в срок, следовательно, вывод суда о взыскании с ответчика в пользу истцов сумм гарантийного взноса является правильным, нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, применены верно.
Довод жалобы о том, что в соответствии с п. 4.1 договоров аренды нежилых помещений проценты на гарантийный взнос не начисляются, не свидетельствует об ошибочности выводов суда о взыскании с ответчика процентов.
Судом проценты на суммы гарантийного взноса не начислялись, положения ст. 395 ГК РФ применены с момента неправомерного удержания указанных денежных средств, которые в силу п. 4.5 договоров аренды должны быть возвращены арендаторам.
То обстоятельство, что судом первой инстанции отказано ответчику в принятии встречного искового заявления о возмещении убытков, не влечет отмену решения суда, поскольку ответчик М. не лишена возможности предъявить соответствующие исковые требования в отдельном судебном производстве. Из объяснений представителя ответчика в судебном заседании коллегии усматривается, что исковое заявление М. к ООО "Импульс" и ООО "Харизма Плюс" о расторжении договоров аренды и взыскании убытков принято Тверским районным судом г. Москвы к своему производству.
Довод апелляционной жалобы о нарушении правил подсудности спора со ссылкой на то, что требование о взыскании гарантийного взноса производно от основного обязательства и самостоятельного значения для определения подсудности дела не имеет, несостоятелен, основан на неправильном применении норм процессуального права.
В данном случае, поскольку истцами не заявлены споры о правах на недвижимое имущество, а предметом спора являются денежные средства в виде гарантийных взносов, положения ст. 30 ГПК РФ при определении подсудности настоящего спора неприменимы.
Судом правильно приняты к производству исковые заявления ООО "Харизма Плюс" и ООО "Импульс" по правилам ст. 28 ГПК РФ.
Доводы о нарушении судом норм процессуального права несостоятельны. Нарушений норм ГПК РФ, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
В обоснование апелляционной жалобы также указано, что соглашения о расторжении договоров аренды и акты приема-возврата должны быть заключены в письменной форме, однако доказательств возврата арендодателю недвижимого и движимого имущества не представлено, в суде не установлено, расторгнуты ли данные договоры надлежащим образом, прекращены ли обязательства.
Эти доводы являлись предметом обсуждения судом первой инстанции. Они не опровергают выводы суда, не содержат обстоятельств, которые нуждались бы в дополнительной проверке, направлены на переоценку выводов суда, а потому не могут быть приняты судебной коллегией в качестве оснований к отмене обжалуемого решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Басманного районного суда города Москвы от 24 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 16.08.2013 ПО ДЕЛУ N 11-25940
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 августа 2013 г. по делу N 11-25940
Судья суда первой инстанции: Курносова О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Дедневой Л.В., судей Фроловой Л.А., Павловой И.П., при секретаре О., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Фроловой Л.А. дело по апелляционной жалобе М. на решение Басманного районного суда города Москвы от 24 апреля 2013 года, которым постановлено:
Взыскать с М. в пользу ООО "Харизма Плюс": гарантийный взнос в размере ** руб. ** коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 13.11.2012 г. по 24.04.2013 г. в размере ** руб.
Взыскать с М. в пользу ООО "Импульс": гарантийный взнос в размере ** руб. ** коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 13.11.2012 г. по 24.04.2013 г. в размере ** руб.,
установила:
ООО "Харизма Плюс" и ООО "Импульс" обратились в суд с исковыми заявлениями к М. о взыскании гарантийного взноса по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами. Исковые заявления объединены в одно производство.
В обоснование своих требований истцы указали, что заключили с М. договоры аренды нежилых помещений, по окончании срока действия договоров арендаторы освободили помещения, однако, до настоящего времени арендодатель М. не возвратила гарантийные взносы, в связи с чем на сумму взноса подлежат начислению проценты по день вынесения решения.
Представители истцов в судебном заседании исковые требования поддержали.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения требований.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит М. по доводам апелляционной жалобы.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя М. по доверенности Л., возражения представителя ООО "Харизма Плюс" и ООО "Импульс" - по доверенностям П., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Из материалов дела следует, что 29 декабря 2007 года между ООО "Харизма Плюс" и М. заключен договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: ***, договор заключен на период с 29 декабря 2007 года по 27 декабря 2008 года.
Сторонами заключены дополнительные соглашения к указанному договору. Дополнительным соглашением N 8 от 24 сентября 2012 года срок договора аренды продлен до 31 октября 2012 года.
ООО "Харизма Плюс" во исполнение п. 4.1 договора и дополнительных соглашений N 2 от 20 августа 2009 года, N 3 от 23 декабря 2010 года оплатило М. сумму гарантийного взноса в размере ** руб. ** коп.
29 декабря 2007 года между ООО "Импульс" и М. заключен договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: ***, договор заключен на период с 29 декабря 2007 года по 27 декабря 2008 года.
Дополнительным соглашением N 6 от 24 сентября 2012 года срок договора аренды продлен до 31 октября 2012 года.
ООО "Импульс" во исполнение п. 4.1 договора и дополнительных соглашений N 1 от 20 августа 2009 года, N 2 от 23 декабря 2010 года оплатило М. сумму гарантийного взноса в размере ** руб. ** коп.
Судом установлено, что в дальнейшем договоры аренды сторонами не продлевались, таким образом, действие договоров аренды от 29 декабря 2007 года, заключенных между ООО "Харизма Плюс", ООО "Импульс" и М., фактически прекращено с 01 ноября 2012 года.
В силу п. 4.5 договоров от 29 декабря 2007 года арендодатель возвращает сумму гарантийного взноса полностью либо оставшуюся ее часть в течение 7 банковских дней с момента подписания акта приема-сдачи объекта арендодателю.
Поскольку в силу п. 3.4. договоров аренды у арендатора имеется обязанность возвратить имущество в последний день срока действия договора аренды по акту приема-сдачи, а у арендодателя соответственно имеется обязанность принять данное имущество, и, учитывая, что М. отсутствовала на объекте в последний день срока действия договора, суд пришел к выводу о том, что арендодатель фактически уклонилась от принятия помещений, подписания актов приема-передачи помещений.
При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о том, что оснований для удержания сумм гарантийного взноса не имеется, с ответчика подлежит взысканию в пользу ООО "Харизма Плюс" сумма гарантийного взноса в размере ** руб. ** коп. и в пользу ООО "Импульс" сумма гарантийного взноса в размере ** руб. ** коп.
Проверяя довод представителя ответчика о том, что нежилые помещения оставлены арендаторами с недостатками и ущербом, который покрывается гарантийными взносами, суд первой инстанции проанализировал условия договоров аренды нежилых помещений и действия сторон к моменту прекращения действия договоров.
Согласно п. 3.3. договоров от 29 декабря 2007 года при освобождении занимаемых объектов арендатор обязан возместить арендодателю согласно дефектной ведомости и расчету, составленным арендодателем и подписанным обеими сторонами, стоимость предстоящего косметического ремонта арендуемых помещений, в течение 7 календарных дней с момента подписания дефектной ведомости обеими сторонами.
В судебном заседании установлено, что 04 декабря 2012 года арендаторам - ООО "Харизма Плюс", ООО "Импульс" передан проект дефектной ведомости, содержащий описание недостатков помещений и перечень недостающего имущества.
Поскольку осмотр помещений, на основании которого составлен проект дефектной ведомости, производился в отсутствие представителей арендаторов, о проведении осмотра арендаторы извещены не были, в проекте дефектной ведомости не содержится перечень строительно-отделочных работ и их стоимость, а лишь перечислены недостатки, представителями арендаторов в установленный срок были направлены возражения на проект дефектной ведомости.
Учитывая, что истцами представлены возражения на проект дефектной ведомости, в силу п. 3.3 договоров аренды дефектная ведомость не считается согласованной.
Таким образом, суд не принял во внимание доводы представителя ответчика о том, что из суммы гарантийного взноса подлежит удержанию стоимость недостающего имущества, а также расходы на косметический ремонт нежилых помещений, поскольку убытки ответчика в результате виновных действий арендаторов не подтверждены доказательствами.
На основании ст. 395 ГК РФ, предусматривающей уплату процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица, суд первой инстанции, исходя из того, что арендодатель не возвратила истцам сумму гарантийного взноса после освобождения арендаторами нежилых помещений, с 13 ноября 2012 года имела место просрочка, обоснованно взыскал проценты за пользование чужими денежными средствами в пользу ООО "Харизма Плюс" 28 405 руб. и в пользу ООО "Импульс" ** руб.
Не соглашаясь с решением суда, М. в апелляционной жалобе указала, что гарантийный взнос является способом обеспечения исполнения обязательств, обладающим признаками залога и удержания.
Между тем, признаков залога или удержания в избранном сторонами договоров способе обеспечения исполнения обязательств не усматривается. Положения ст. ст. 334, 359 ГК РФ не регулируют правоотношения, возникшие в связи с передачей и возвратом гарантийного взноса по договорам аренды нежилых помещений.
Так, в силу п. 4.1 договоров аренды нежилых помещений, гарантийный взнос является мерой обеспечения исполнения арендатором своих обязательств по настоящему договору, в течение всего срока действия договора гарантийный взнос находится у арендодателя.
Согласно п. 4.3 договоров, в случае если по вине арендатора причинены повреждения объекту(-ам), общим площадям здания, самому зданию, прилегающей территории к зданию, имуществу арендодателя или арендатор иным образом причинит арендодателю убытки, сторонами составляется акт повреждения и/или причиненных арендодателю убытков, на основании которого арендодатель вправе в любое время удержать причитающиеся ему суммы, в том числе суммы начисленных штрафов, пени, из средств гарантийного взноса.
Порядок удержания сумм из гарантийного взноса в счет погашения убытков сторонами на дату прекращения действия договоров аренды не соблюден.
Между тем, в силу п. 4.5 договоров арендодатель возвращает арендатору сумму гарантийного взноса полностью либо оставшуюся ее часть в течение 7 банковских дней с момента подписания акта приема-передачи объекта арендодателю.
Поскольку действие договоров аренды нежилых помещений прекращено истечением срока, объекты освобождены арендаторами в срок, следовательно, вывод суда о взыскании с ответчика в пользу истцов сумм гарантийного взноса является правильным, нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, применены верно.
Довод жалобы о том, что в соответствии с п. 4.1 договоров аренды нежилых помещений проценты на гарантийный взнос не начисляются, не свидетельствует об ошибочности выводов суда о взыскании с ответчика процентов.
Судом проценты на суммы гарантийного взноса не начислялись, положения ст. 395 ГК РФ применены с момента неправомерного удержания указанных денежных средств, которые в силу п. 4.5 договоров аренды должны быть возвращены арендаторам.
То обстоятельство, что судом первой инстанции отказано ответчику в принятии встречного искового заявления о возмещении убытков, не влечет отмену решения суда, поскольку ответчик М. не лишена возможности предъявить соответствующие исковые требования в отдельном судебном производстве. Из объяснений представителя ответчика в судебном заседании коллегии усматривается, что исковое заявление М. к ООО "Импульс" и ООО "Харизма Плюс" о расторжении договоров аренды и взыскании убытков принято Тверским районным судом г. Москвы к своему производству.
Довод апелляционной жалобы о нарушении правил подсудности спора со ссылкой на то, что требование о взыскании гарантийного взноса производно от основного обязательства и самостоятельного значения для определения подсудности дела не имеет, несостоятелен, основан на неправильном применении норм процессуального права.
В данном случае, поскольку истцами не заявлены споры о правах на недвижимое имущество, а предметом спора являются денежные средства в виде гарантийных взносов, положения ст. 30 ГПК РФ при определении подсудности настоящего спора неприменимы.
Судом правильно приняты к производству исковые заявления ООО "Харизма Плюс" и ООО "Импульс" по правилам ст. 28 ГПК РФ.
Доводы о нарушении судом норм процессуального права несостоятельны. Нарушений норм ГПК РФ, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
В обоснование апелляционной жалобы также указано, что соглашения о расторжении договоров аренды и акты приема-возврата должны быть заключены в письменной форме, однако доказательств возврата арендодателю недвижимого и движимого имущества не представлено, в суде не установлено, расторгнуты ли данные договоры надлежащим образом, прекращены ли обязательства.
Эти доводы являлись предметом обсуждения судом первой инстанции. Они не опровергают выводы суда, не содержат обстоятельств, которые нуждались бы в дополнительной проверке, направлены на переоценку выводов суда, а потому не могут быть приняты судебной коллегией в качестве оснований к отмене обжалуемого решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Басманного районного суда города Москвы от 24 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)