Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 декабря 2008 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Никитина А.Ю.,
судей Клочкова Н.А.Т.В., Агибаловой Г.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Евлоевой Ю.Х.
при участии в заседании:
от истца - не явились, извещены надлежащим образом,
от ответчиков - не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества администрации г. Волгограда, на решение арбитражного суда Волгоградской области от 23 октября 2008 года по делу N А12-12947/08-с66, судья Копылов В.А.
по иску исполняющего обязанности прокурора Волгоградской области,
к Департаменту муниципального имущества администрации г. Волгограда,
Муниципальному учреждению культуры "Комплекс культуры и отдыха имени Ю.А. Гагарина Краснооктябрьского района Волгограда",
Индивидуальному предпринимателю Малахову С.А.,
о признании сделки недействительной, применение последствий недействительности ничтожной сделки,
установил:
Прокурор Волгоградской области (далее - истец, Прокурор) обратился в Арбитражный суда Волгоградской области в порядке статьи 52 АПК РФ с иском к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее - ДМИ), Муниципальному учреждению культуры "Комплекс культуры и отдыха имени Ю.А. Гагарина Краснооктябрьского района Волгограда" (далее - Учреждение) и Индивидуальному предпринимателю Малахову С.А. (далее - Предприниматель) о признании недействительным договора N 2/1017-08 от 01.01.2008 г. на аренду помещения (здания, строение, сооружение) нежилого муниципального фонда и применение последствий недействительности ничтожной сделки, в виде обязания Предпринимателя возвратить ДМИ помещение, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Пельше, д. 3, 1 этаж, площадью 43 кв. м.
Решением арбитражного суда Волгоградской области от 23 октября 2008 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Департамент муниципального имущества администрации г. Волгограда с решением арбитражного суда Волгоградской области от 23 октября 2008 года не согласился, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, и принять по делу новый судебный акт. Податель жалобы считает, что при заключении оспариваемого договора аренды не было нарушений действующего законодательства.
Представители лиц участвующих в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, что не является препятствием к рассмотрению апелляционной жалобы по существу в силу пункта 3 статьи 156, пункта 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, в отзыве на нее, суд апелляционной инстанции считает, что оспариваемое решение арбитражного суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 01.01.2008 г. между ДМИ администрации Волгограда (арендодатель), МУК "Комплекс культуры и отдыха имени Ю.А. Гагарина Краснооктябрьского района Волгограда" (балансодержатель) и предпринимателем был заключен договор N 2/1017-08 на аренду помещения (здания, строения, сооружения) нежилого муниципального фонда.
По условиям настоящего договора арендодатель на основании заявления арендатора и решения постоянно действующей комиссии по рациональному использованию муниципального нежилого фонда (протокол N 23 от 28.11.2007 г.), при участии балансодержателя, сдает целевым назначением, а арендатор принимает в аренду сроком с 01.01.2008 г. по 30.12.2008 г. нежилое помещение - 1 этаж, площадью 43 кв. м, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Пельше, д. 3 (п. п. 1.1, 8.1 договора).
Цель использования помещения - для размещения склада розничной торговли потребительскими товарами (п. 1.2 договора).
Помещение передано Предпринимателю по акту от 01.01.2008 г.
Прокурор указывает на несоответствие условий указанного выше договора аренды требованиям закона и иным правовым акта в соответствии со ст. 168 ГК РФ, а именно Положению "О порядке предоставления в пользование и изъятия муниципального недвижимого имущества" (утв. Постановлением ВГСНД N 21/297 от 15.12.2000 г.) в части заключения договора аренды без проведения торгов на право заключения договора аренды муниципального имущества.
МУК "Комплекс культуры и отдыха имени Ю.А. Гагарина Краснооктябрьского района Волгограда" создано на основании постановления администрации Волгограда от 26.11.1998 г. N 1505, запись о регистрации юридического лица внесена в ЕГРЮЛ 25.02.1999 г.
На основании распоряжения Департамента ЖКХ и ТЭК администрации Волгограда от 21.12.1998 г. N 460-р Учреждению от МУП "Благоустройство и озеленение" по акту от 12.03.1999 г. было передано здание Дворца культуры имени Гагарина по адресу: г. Волгоград, ул. Пельше, д. 3, а 01.06.1999 г. - заключен договор N 8 о закреплении за Учреждением указанного имущества на праве оперативного управления.
Вместе с тем, право оперативного управления за недвижимое имущество - здание ДК имени Гагарина по ул. Пельше, д. 3 г. Волгограда, кадастровый номер 34:34:02:000000:001415:0000 - в установленном законом порядке государственную регистрацию не прошло, что подтверждается ответом УФРС по Волгоградской области от 10.10.2008 г. на запрос суда в рамках дела.
Кроме того, в соответствии с п. 4.6 Положения, не позднее, чем за один месяц до истечения срока действия договора аренды арендатор имеет право подать в ДМИ заявление установленного образца на предоставление объекта недвижимого имущества в аренду на новый срок целевым назначением.
Решение о предоставлении целевым назначением объекта недвижимого имущества на новый срок может быть принято Комиссией при условии добросовестного исполнения арендатором обязанностей по договору аренды и с учетом письменного согласия арендатора на выполнение инвестиционных и (или) дополнительных условий.
Материалами дела подтверждается, что договор аренды N 2/1017-08 от) 1.01.2008 г. заключен на основании заявления Предпринимателя и решения Комиссии протокол N 23 от 28.11.2007 г.) без проведения торгов на право заключения договора аренды. также прокурор считает, что в аренду имущество не могло быть передано без проведения торгов на право заключения договора аренды, так как было передано в аренду не в связи с его целевым назначением..
Как следует из п. 1 раздела протокола по Краснооктябрьскому отделу ДМИ, Комиссией согласована передача нежилых помещений в аренду целевым назначением на новый срок предпринимателю Малахову С.А. по ул. Пельше, д. 3, договор N 2/1017 сроком на 1 год.
Вместе с тем, как следует из технического паспорта на здание по ул. Пельше, 3, г. Волгограда, представленного по запросу суда МУП "Краснооктябрьское районное БТИ", указанный объект имеет культурно-просветительное назначение и должен использоваться как Дворец культуры.
Из договора аренды (п. 1.2) следует, что переданное Предпринимателю по акту приема-передачи от 01.01.2008 г. помещение используется для организации склада для розничной торговли потребительскими товарами, что не соответствует его целевому назначению. Другого уточнения цели передачи имущества в аренду в деле не имеется.
При этом суд 1 инстанции исходил из того обстоятельства, что арендованное помещение входит в единый комплекс Дворца культуры, а распоряжение им для целей, указанных в договоре, не направлено на обеспечение более эффективной организации основной деятельности Учреждения и рациональное использование имущества.
В материалах дела отсутствуют доказательства, обосновывающие необходимость сдачи имущества в аренду в целях улучшения деятельности балансодержателя МУК "Комплекс культуры и отдыха имени Ю.А. Гагарина Краснооктябрьского района Волгограда"
Доказательства, подтверждающие участие Предпринимателя в реализации каких-либо программ городского развития, выполнение им муниципального заказа либо иных предусмотренных п. 4.2 Положения мероприятиях, являющихся основанием для передачи имущества в аренду целевым назначением, в материалах дела отсутствуют.
В соответствии с Положением "О порядке предоставления в пользование и изъятия муниципального недвижимого имущества", основанием для предоставления объекта недвижимого имущества в аренду является: результаты (протокол) торгов (конкурса, аукциона) на право аренды объекта. Целевым назначением в аренду передается объект недвижимого имущества для осуществления определенного вида деятельности в соответствии с функциональным назначением объекта и (или) с целью реализации программ городского развития.
Основания для предоставления спорного помещения в аренду целевым назначением на внеконкурсной основе отсутствуют.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных нормативных правовых актов, ничтожна.
К иным правовым актам относятся нормативно-правовые акты субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, изданные в пределах их компетенции. Доказательств признания незаконным данного нормативно-правового акта суду представлено не было.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основаниями к отмене принятого судебного акта.
Суд апелляционной инстанции считает необоснованными доводы апелляционной жалобы о том, что предприниматель Малахов С.А. имел преимущественное право на заключение договора аренды, так как являлся добросовестным арендатором.
В материалах дела отсутствуют договоры аренды по поводу спорного имущества, заключенные ранее оспариваемой по настоящему делу сделки.
Кроме того, суд апелляционной инстанции лишен возможности оценить законность договора аренды, который был заключен ранее оспариваемой сделки на предмет его соответствия его действующему законодательству и отсутствия оснований признания его ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ при отсутствии соответствующего требования.
Договор аренды, который заключался ранее оспариваемый по настоящему иску сделки, также должен был соответствовать нормативно-правовому акту органа местного самоуправления.
При наличии определенных ограничений, указанных в Положении "О порядке предоставления в пользование и изъятия муниципального недвижимого имущества" (утв. Постановлением ВГСНД N 21/297 от 15.12.2000 г.) о необходимости заключения договора аренды после проведения торгов на право заключения договора аренды исключает сдачу добросовестному арендатору в аренду имущество без соблюдения данного ограничения.
Судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг вопросов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права.
В связи с этим ДМИ является надлежащим арендодателем по договору N 2/1017-08 от 01.01.2008 г.
На основании изложенного, судебная коллегия апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, поскольку оно является законным и обоснованным.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение арбитражного суда Волгоградской области от 23 октября 2008 года по делу N А12-12947/08-с66 оставить без изменения, а апелляционную жалобу, без удовлетворения.
Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.Ю.НИКИТИН
Судьи
Г.И.АГИБАЛОВА
Н.А.КЛОЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.12.2008 ПО ДЕЛУ N А12-12947/08-С66
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 декабря 2008 г. по делу N А12-12947/08-с66
Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 декабря 2008 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Никитина А.Ю.,
судей Клочкова Н.А.Т.В., Агибаловой Г.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Евлоевой Ю.Х.
при участии в заседании:
от истца - не явились, извещены надлежащим образом,
от ответчиков - не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества администрации г. Волгограда, на решение арбитражного суда Волгоградской области от 23 октября 2008 года по делу N А12-12947/08-с66, судья Копылов В.А.
по иску исполняющего обязанности прокурора Волгоградской области,
к Департаменту муниципального имущества администрации г. Волгограда,
Муниципальному учреждению культуры "Комплекс культуры и отдыха имени Ю.А. Гагарина Краснооктябрьского района Волгограда",
Индивидуальному предпринимателю Малахову С.А.,
о признании сделки недействительной, применение последствий недействительности ничтожной сделки,
установил:
Прокурор Волгоградской области (далее - истец, Прокурор) обратился в Арбитражный суда Волгоградской области в порядке статьи 52 АПК РФ с иском к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее - ДМИ), Муниципальному учреждению культуры "Комплекс культуры и отдыха имени Ю.А. Гагарина Краснооктябрьского района Волгограда" (далее - Учреждение) и Индивидуальному предпринимателю Малахову С.А. (далее - Предприниматель) о признании недействительным договора N 2/1017-08 от 01.01.2008 г. на аренду помещения (здания, строение, сооружение) нежилого муниципального фонда и применение последствий недействительности ничтожной сделки, в виде обязания Предпринимателя возвратить ДМИ помещение, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Пельше, д. 3, 1 этаж, площадью 43 кв. м.
Решением арбитражного суда Волгоградской области от 23 октября 2008 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Департамент муниципального имущества администрации г. Волгограда с решением арбитражного суда Волгоградской области от 23 октября 2008 года не согласился, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, и принять по делу новый судебный акт. Податель жалобы считает, что при заключении оспариваемого договора аренды не было нарушений действующего законодательства.
Представители лиц участвующих в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, что не является препятствием к рассмотрению апелляционной жалобы по существу в силу пункта 3 статьи 156, пункта 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, в отзыве на нее, суд апелляционной инстанции считает, что оспариваемое решение арбитражного суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 01.01.2008 г. между ДМИ администрации Волгограда (арендодатель), МУК "Комплекс культуры и отдыха имени Ю.А. Гагарина Краснооктябрьского района Волгограда" (балансодержатель) и предпринимателем был заключен договор N 2/1017-08 на аренду помещения (здания, строения, сооружения) нежилого муниципального фонда.
По условиям настоящего договора арендодатель на основании заявления арендатора и решения постоянно действующей комиссии по рациональному использованию муниципального нежилого фонда (протокол N 23 от 28.11.2007 г.), при участии балансодержателя, сдает целевым назначением, а арендатор принимает в аренду сроком с 01.01.2008 г. по 30.12.2008 г. нежилое помещение - 1 этаж, площадью 43 кв. м, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Пельше, д. 3 (п. п. 1.1, 8.1 договора).
Цель использования помещения - для размещения склада розничной торговли потребительскими товарами (п. 1.2 договора).
Помещение передано Предпринимателю по акту от 01.01.2008 г.
Прокурор указывает на несоответствие условий указанного выше договора аренды требованиям закона и иным правовым акта в соответствии со ст. 168 ГК РФ, а именно Положению "О порядке предоставления в пользование и изъятия муниципального недвижимого имущества" (утв. Постановлением ВГСНД N 21/297 от 15.12.2000 г.) в части заключения договора аренды без проведения торгов на право заключения договора аренды муниципального имущества.
МУК "Комплекс культуры и отдыха имени Ю.А. Гагарина Краснооктябрьского района Волгограда" создано на основании постановления администрации Волгограда от 26.11.1998 г. N 1505, запись о регистрации юридического лица внесена в ЕГРЮЛ 25.02.1999 г.
На основании распоряжения Департамента ЖКХ и ТЭК администрации Волгограда от 21.12.1998 г. N 460-р Учреждению от МУП "Благоустройство и озеленение" по акту от 12.03.1999 г. было передано здание Дворца культуры имени Гагарина по адресу: г. Волгоград, ул. Пельше, д. 3, а 01.06.1999 г. - заключен договор N 8 о закреплении за Учреждением указанного имущества на праве оперативного управления.
Вместе с тем, право оперативного управления за недвижимое имущество - здание ДК имени Гагарина по ул. Пельше, д. 3 г. Волгограда, кадастровый номер 34:34:02:000000:001415:0000 - в установленном законом порядке государственную регистрацию не прошло, что подтверждается ответом УФРС по Волгоградской области от 10.10.2008 г. на запрос суда в рамках дела.
Кроме того, в соответствии с п. 4.6 Положения, не позднее, чем за один месяц до истечения срока действия договора аренды арендатор имеет право подать в ДМИ заявление установленного образца на предоставление объекта недвижимого имущества в аренду на новый срок целевым назначением.
Решение о предоставлении целевым назначением объекта недвижимого имущества на новый срок может быть принято Комиссией при условии добросовестного исполнения арендатором обязанностей по договору аренды и с учетом письменного согласия арендатора на выполнение инвестиционных и (или) дополнительных условий.
Материалами дела подтверждается, что договор аренды N 2/1017-08 от) 1.01.2008 г. заключен на основании заявления Предпринимателя и решения Комиссии протокол N 23 от 28.11.2007 г.) без проведения торгов на право заключения договора аренды. также прокурор считает, что в аренду имущество не могло быть передано без проведения торгов на право заключения договора аренды, так как было передано в аренду не в связи с его целевым назначением..
Как следует из п. 1 раздела протокола по Краснооктябрьскому отделу ДМИ, Комиссией согласована передача нежилых помещений в аренду целевым назначением на новый срок предпринимателю Малахову С.А. по ул. Пельше, д. 3, договор N 2/1017 сроком на 1 год.
Вместе с тем, как следует из технического паспорта на здание по ул. Пельше, 3, г. Волгограда, представленного по запросу суда МУП "Краснооктябрьское районное БТИ", указанный объект имеет культурно-просветительное назначение и должен использоваться как Дворец культуры.
Из договора аренды (п. 1.2) следует, что переданное Предпринимателю по акту приема-передачи от 01.01.2008 г. помещение используется для организации склада для розничной торговли потребительскими товарами, что не соответствует его целевому назначению. Другого уточнения цели передачи имущества в аренду в деле не имеется.
При этом суд 1 инстанции исходил из того обстоятельства, что арендованное помещение входит в единый комплекс Дворца культуры, а распоряжение им для целей, указанных в договоре, не направлено на обеспечение более эффективной организации основной деятельности Учреждения и рациональное использование имущества.
В материалах дела отсутствуют доказательства, обосновывающие необходимость сдачи имущества в аренду в целях улучшения деятельности балансодержателя МУК "Комплекс культуры и отдыха имени Ю.А. Гагарина Краснооктябрьского района Волгограда"
Доказательства, подтверждающие участие Предпринимателя в реализации каких-либо программ городского развития, выполнение им муниципального заказа либо иных предусмотренных п. 4.2 Положения мероприятиях, являющихся основанием для передачи имущества в аренду целевым назначением, в материалах дела отсутствуют.
В соответствии с Положением "О порядке предоставления в пользование и изъятия муниципального недвижимого имущества", основанием для предоставления объекта недвижимого имущества в аренду является: результаты (протокол) торгов (конкурса, аукциона) на право аренды объекта. Целевым назначением в аренду передается объект недвижимого имущества для осуществления определенного вида деятельности в соответствии с функциональным назначением объекта и (или) с целью реализации программ городского развития.
Основания для предоставления спорного помещения в аренду целевым назначением на внеконкурсной основе отсутствуют.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных нормативных правовых актов, ничтожна.
К иным правовым актам относятся нормативно-правовые акты субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, изданные в пределах их компетенции. Доказательств признания незаконным данного нормативно-правового акта суду представлено не было.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основаниями к отмене принятого судебного акта.
Суд апелляционной инстанции считает необоснованными доводы апелляционной жалобы о том, что предприниматель Малахов С.А. имел преимущественное право на заключение договора аренды, так как являлся добросовестным арендатором.
В материалах дела отсутствуют договоры аренды по поводу спорного имущества, заключенные ранее оспариваемой по настоящему делу сделки.
Кроме того, суд апелляционной инстанции лишен возможности оценить законность договора аренды, который был заключен ранее оспариваемой сделки на предмет его соответствия его действующему законодательству и отсутствия оснований признания его ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ при отсутствии соответствующего требования.
Договор аренды, который заключался ранее оспариваемый по настоящему иску сделки, также должен был соответствовать нормативно-правовому акту органа местного самоуправления.
При наличии определенных ограничений, указанных в Положении "О порядке предоставления в пользование и изъятия муниципального недвижимого имущества" (утв. Постановлением ВГСНД N 21/297 от 15.12.2000 г.) о необходимости заключения договора аренды после проведения торгов на право заключения договора аренды исключает сдачу добросовестному арендатору в аренду имущество без соблюдения данного ограничения.
Судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг вопросов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права.
В связи с этим ДМИ является надлежащим арендодателем по договору N 2/1017-08 от 01.01.2008 г.
На основании изложенного, судебная коллегия апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, поскольку оно является законным и обоснованным.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение арбитражного суда Волгоградской области от 23 октября 2008 года по делу N А12-12947/08-с66 оставить без изменения, а апелляционную жалобу, без удовлетворения.
Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.Ю.НИКИТИН
Судьи
Г.И.АГИБАЛОВА
Н.А.КЛОЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)