Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 марта 2013 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузьминой А.В.,
при участии:
от истца - представители Куницына И.В. по доверенности от 18.01.2013 и Крылов П.С. по доверенности от 14.03.2013,
от ответчика - представитель Астафьева Н.В. по доверенности от 02.11.2012
рассмотрев в открытом судебном заседании 14 - 19 марта 2013 года в зале N 6 помещения суда апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Данко" и закрытого акционерного общества "ПЕРВОЕ СТРОИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ" на решение Арбитражного суда Самарской области от 09.01.2013 по делу N А55-28392/2012, принятое судьей Дегтяревым Д.А.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Данко" (ОГРН 1096312003897), г. Самара,
к закрытому акционерному обществу "ПЕРВОЕ СТРОИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ" (ОГРН 1026301528835), г. Самара,
об обязании передать объект,
общество с ограниченной ответственностью "Данко" (далее - истец, ООО "Данко") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "ПЕРВОЕ СТРОИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ" (далее - ответчик, ЗАО "ПСУ") об обязании ответчика передать истцу по актам приема-передачи нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Самара, ул. Советской Армии, дом б/н, на земельном участке площадью 6649,20 кв. м с кадастровым номером 63:01:06 40 001:0002, а именно:
- - нежилое помещение (паркинг) N 16, площадью 19,20 кв. м, уровень - 6,6, секция 2;
- - нежилое помещение (паркинг) N 17, площадью 18,70 кв. м, уровень - 6,6 секция 2;
- - нежилое помещение (паркинг) N 18, площадью 18,70 кв. м, уровень - 6,6 секция 2;
- - нежилое помещение (паркинг) N 23, площадью 24,20 кв. м, уровень - 6,6 секция 2;
- - нежилое помещение (паркинг) N 24, площадью 18,70 кв. м, уровень - 6,6 секция 2;
- - нежилое помещение (паркинг) N 25, площадью 18,70 кв. м, уровень - 6,6 секция 2;
- - нежилое помещение (паркинг) N 26, площадью 23,30 кв. м, уровень - 6,6 секция 2;
- - нежилое помещение (паркинг) N 27, площадью 23,30 кв. м, уровень - 6,6 секция 2.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 09.01.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает, что ЗАО "ПСУ" в нарушение требований статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации ненадлежащим образом исполнило обязанность по строительству объектов долевого участия в строительстве и по передаче данных объектов ООО "Данко", несмотря на то, что последний уплатил денежные средства по договору. По мнению истца, фактическая невозможность исполнения обязательства в натуре не может являться основанием для освобождения должника от обязанности по исполнению договорных обязательств, поскольку ответчик наделен правом на основании статьи 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратиться впоследствии в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения судебного акта.
Истец полагает, что оспариваемый судебный акт может повлиять на права и обязанности ООО "Самарский долговой центр", как цедента, уступившего цессионарию недействительное требование.
Ответчик, не согласившись с мотивировочной частью решения Арбитражного суда Самарской области от 09.01.2013, также обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит изменить решение суда первой инстанции, исключить из его мотивировочной части на странице 5 абзацы 41, 42 и 45, а в остальной части решение суда оставить без изменения.
По мнению ответчика, выводы суда первой инстанции о недоказанности надлежащего исполнения ЗАО "ПСУ" обязанности по передаче объектов долевого строительства, а также о том, что стороны, будучи осведомленными о сути взаимных претензий, не предприняли действий по надлежащему исполнению своих договорных обязательств, являются ошибочными и не соответствуют действительности, поскольку сделаны в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.
В судебном заседании 14.03.2013 представители истца доводы апелляционной жалобы поддержали и просили ее удовлетворить. С доводами апелляционной жалобы ответчика не согласились по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просили оставить ее без удовлетворения.
Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал и просил ее удовлетворить. С доводами апелляционной жалобы истца не согласился по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просили оставить ее без удовлетворения.
14.03.2013 в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 12 час 20 мин 19.03.2013. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.
После перерыва судебное заседание продолжено в прежнем составе суда.
Представители истца поддержали ранее изложенную в судебном заседании позицию. Заявили ходатайство о назначении по делу технической экспертизы.
Представитель ответчика настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы, в удовлетворении ходатайства истца о назначении экспертизы просил отказать.
Судебная коллегия, рассмотрев ходатайство о назначении по делу технической экспертизы, не находит правовых оснований для его удовлетворения, поскольку в силу части 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции. Вместе с этим из материалов дела следует, что истцом в суде первой инстанции ходатайство о назначении технической экспертизы не заявлялось.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционных жалоб в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав участников процесса, арбитражный апелляционный суд установил.
20 января 2011 года между ЗАО "ПСУ" (застройщик) и ООО "Самарский долговой центр" (участник долевого строительства) заключен договор N 70 711 001-029 долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Советской Армии, дом б/н (л.д. 7 - 10).
Пунктом 1.3. договора предусмотрено, что застройщик передает участнику долевого строительства объект долевого строительства в соответствии с приложением N 1 к договору, которым являются: нежилые помещения (паркинг) N 1 - 27, расположенные в секции 2, уровень - 6,6; нежилые помещения (паркинг) N 28 - 29, расположенные в секции 1, уровень - 6,6; нежилые помещения (кладовые) N 1.1 - 1.4, расположенные в секции 2, уровень - 6,6. Общая строительная (ориентировочная) площадь нежилых помещений составляет 580,23 кв. м в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Советской Армии, дом б/н.
Перечень и характеристики нежилых помещений определены в приложении N 1 к договору, где указаны номера и площади (л.д. 11 - 12).
Договор долевого участия в строительстве зарегистрирован в установленном законом порядке.
26 декабря 2011 года между ООО "Самарский долговой центр" и ООО "Данко" заключен договор уступки прав требования по договору N 70 711 001-029 от 20.01.2011, предметом которого является уступка участником долевого строительства новому участнику долевого строительства - истцу - права требования к ЗАО "ПСУ" в отношении объектов долевого строительства, расположенных в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Советской Армии, дом б/н, на земельном участке площадью 6649,250 кв. м с кадастровым номером 63:01:06 40 001:0002, а именно:
- - нежилое помещение (паркинг) N 16, площадью 19,20 кв. м, уровень - 6,6, секция 2;
- - нежилое помещение (паркинг) N 17, площадью 18,70 кв. м, уровень - 6,6 секция 2;
- - нежилое помещение (паркинг) N 18, площадью 18,70 кв. м, уровень - 6,6 секция 2;
- - нежилое помещение (паркинг) N 23, площадью 24,20 кв. м, уровень - 6,6 секция 2;
- - нежилое помещение (паркинг) N 24, площадью 18,70 кв. м, уровень - 6,6 секция 2;
- - нежилое помещение (паркинг) N 25, площадью 18,70 кв. м, уровень - 6,6 секция 2;
- - нежилое помещение (паркинг) N 26, площадью 23,30 кв. м, уровень - 6,6 секция 2;
- - нежилое помещение (паркинг) N 27, площадью 23,30 кв. м, уровень - 6,6 секция 2 (л.д. 17 - 19).
По акту приема-передачи документов от 26.12.2011 (л.д. 20 - 21) истец принял от ООО "Самарский долговой центр" нотариально заверенную копию договора N 70 711 001-029 от 20.01.2011 долевого участия в строительстве, оригинал справки от застройщика о полной оплате доли.
Договор уступки прав требования от 26.12.2011 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области 18.06.2012 (л.д. 22).
22.12.2011 ЗАО "ПСУ" получило разрешение на ввод в эксплуатацию 1, 2, 3 и 10 секций жилого дома, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Советской Армии, д. 238, 238 А, строение 1 (л.д. 24). Объекты спора входят в состав объектов принятых в эксплуатацию, указанное обстоятельство сторонами не оспаривается.
Истец, указывая на то, что уведомление о месте и времени подписания акта приема-передачи объектов недвижимости ответчиком в его адрес направлено не было и объекты недвижимости по акту приема-передачи ему до настоящего времени не переданы, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Статьей 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (статья 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Пунктом 3.1.3. договора долевого участия в строительстве установлено, что застройщик обязуется в срок не позднее двух месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома при условии полной оплаты нежилого помещения участником долевого строительства передать последнему нежилое помещение по акту приема-передачи, застройщик обязуется известить участника долевого строительства путем направления письменного уведомления по указанному в договоре адресу о времени и месте подписания акта приема-передачи.
Согласно пункту 3.2.6. договора долевого участия в строительстве, участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о готовности нежилого помещения к передаче, обязуется приступить к его принятию в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения по акту приема-передачи, необходимому для регистрации права собственности на нежилое помещение.
Согласно пункту 2 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Пунктом 3.1. договора уступки прав требования установлено, что новый участник долевого строительства (ООО "Данко") принимает на себя права и обязанности участника долевого строительства по договору долевого участия.
В силу пункта 1.4. договора уступки прав требования, права по договору долевого участия в строительстве считаются уступленными с момента регистрации перехода права по договору от участника долевого строительства к новому участнику долевого строительства в Управлении Росреестра по Самарской области.
Поскольку договор уступки прав требования зарегистрирован 18.06.2012, что подтверждается отметкой регистрационного органа, то с указанного момента истец стал стороной договора долевого участия и соответственно имел основания требовать исполнения обязанности по передаче объекта долевого строительства.
Истец направил ответчику письменное предложение о передаче объектов долевого строительства, которое было получено ЗАО "ПСУ" 26.06.2012 (л.д. 26 - 27). Данное письмо содержало информацию о юридическом адресе ООО "Данко: 443035, г. Самара, ул. Краснодонская, д. 68 Литера L, оф. 66-086.
26.09.2012 ответчик направил истцу уведомление о готовности передать объекты недвижимости по актам приема-передачи, в связи с чем предложил уполномоченному представителю ООО "Данко" явиться в офис ответчика. Указанное уведомление ответчик направил истцу по адресу, который последний указал в договоре уступки прав требования, а именно: 443031, г. Самара, ул. Демократическая, д. 2Б, этаж 20, к. 14 - 22.
Пунктом 3.2.10. договора долевого участия в строительстве предусмотрено, что участник долевого строительства обязуется сообщить застройщику в письменном виде обо всех изменениях, касающихся места жительства, телефона, фамилии, паспортных данных, в трехдневный срок со дня изменения. В случае, если участник долевого строительства не уведомил застройщика о смене адреса, все письма-уведомления застройщика считаются надлежащим образом отправленными.
Поскольку истец предусмотренную договором обязанность по уведомлению застройщика об изменении места нахождения общества не исполнил, а ответчик в свою очередь не проявил достаточную степень заботливости и осмотрительности и не направил сообщение истцу по юридическому адресу: 443035, г. Самара, ул. Краснодонская, д. 68 Литера L, оф. 66-086, который изменился 20.04.2012 и стал известен ЗАО "ПСУ" из претензионного письма от 26.06.2012, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что стороны, будучи осведомленными о сути взаимных претензий, не предприняли действий по надлежащему исполнению своих договорных обязательств в указанной части.
Ссылка ответчика на односторонние акты приема-передачи объектов долевого строительства от 06.12.20102 (л.д. 64 - 68) является необоснованной, поскольку нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ и условиями договора N 70 711 001-029 долевого участия в строительстве жилого дома предусмотрено, что передача объекта долевого строительства осуществляется по двустороннему акту, подписанному обеими сторонами.
В заявлении об уточнении исковых требований истец также указывает, что по условиям договора долевого участия в строительстве ЗАО "ПСУ" обязалось передать участнику долевого строительства восемь паркингов общей площадью 164,8 кв. м. Однако, согласно представленным ответчиком в материалы дела односторонним актам, ЗАО "ПСУ" передало ООО "Данко" пять паркингов общей площадью 148 кв. м.
Пунктами 1.3. и 1.4. договора долевого участия в строительстве предусмотрено, что ориентировочная строительная площадь нежилых помещений применяется для целей расчетов по договору. Площадь нежилых помещений уточняется по данным ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ".
Ответчиком в материалы дела представлена копия плана подвала на отметке - 6,500 лит. А,А1,А2 жилого дома, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Советской Армии, д. 238, 238А, из которого усматривается, что объекты, подлежащие передаче ответчиком истцу, видоизменились (номера и площади), нежилые помещения N 18 и N 25 - нежилое помещение N 125 (147), нежилые помещения N 17 и N 24 - нежилое помещение N 126 (148), нежилые помещения N 16 и N 23 - нежилое помещение N 127 (149), нежилое помещение N 27 - нежилое помещение N 130 (152), нежилое помещение N 26 - нежилое помещение N 129 (151).
На основании вышеизложенного, учитывая, что передача объектов долевого строительства (нежилых помещений) повлечет за собой регистрацию права собственности истца на данные объекты, на что ООО "Данко" указано в исковом заявлении, с учетом выявленных противоречий между договором долевого участия в строительстве, договором уступки прав требования и данными технической инвентаризации объектов спора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что удовлетворение исковых требований по настоящему делу, в заявленном виде, невозможно, поскольку не соответствует принципу исполнимости судебных актов, предусмотренному статьей 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ввиду отсутствия в действительности объектов недвижимости, указанных в договоре долевого участия в строительстве.
Требование истца в апелляционной жалобе о взыскании с ответчика неустойки в размере 448 910 рублей в силу пункта 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может быть принято к рассмотрению судом апелляционной инстанции. Как усматривается из материалов дела, суд первой инстанции протокольным определением от 20.12.2012 отказал ООО "Данко" в удовлетворении ходатайства об уточнении исковых требований в части взыскания неустойки, поскольку изначально такое требование истцом не заявлялось и является новым, то есть является одновременно изменением предмета и основания иска, что в силу положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допустимо.
Иных доводов истец в обоснование апелляционной жалобы не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта, апелляционная жалоба ООО "Данко" удовлетворению не подлежит.
Вместе с тем, вывод суда первой инстанции о том, что в материалах дела не имеется доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязанности по передаче объектов долевого строительства, поскольку в нарушение положений пункта 4 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик не направил участнику долевого строительства (истцу) сообщение о завершении строительства и о готовности передать объект долевого строительства по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства адресу (страница 5, абзац 1), является не обоснованным, поскольку опровергается представленными в материалы дела доказательствами, в связи с чем исключается судом апелляционной инстанции из мотивировочной части.
Поскольку вывод суда первой инстанции о том, что Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ не предоставляет застройщику право подменять порядок направления участнику долевого строительства сообщения о завершении строительства и о готовности передать объект долевого строительства передачей односторонних актов (страница 5, абзац 2), не относится к предмету спора, то суд апелляционной инстанции полагает необходимым его также исключить из мотивировочной части решения.
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционный инстанции в соответствии с предоставленными ему статьей 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полномочиями, учитывая разъяснения, изложенные в абзаце 3 пункта 35 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", полагает необходимым исключить из мотивировочной части решения суда первой инстанции указанные выводы, изложенные на странице 5 в абзаце 1 и абзаце 2.
Поскольку ошибочные выводы суда первой инстанции в указанной части не повлекли принятие незаконного судебного акта, оспариваемое решение отмене не подлежит.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
Апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "ПЕРВОЕ СТРОИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ" удовлетворить частично.
Решение Арбитражного суда Самарской области от 09.01.2013 по делу N А55-28392/2012 изменить.
Исключить из мотивировочной части решения суда на странице 5 абзац 1 следующего содержания: "Арбитражный суд пришел к выводу о том, что в материалах дела не имеется доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязанности по передаче объектов долевого строительства, поскольку в нарушение положений пункта 4 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик не направил участнику долевого строительства (истцу) сообщение о завершении строительства и о готовности передать объект долевого строительства по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства адресу.".
Исключить из мотивировочной части решения суда на странице 5 абзац 2 следующего содержания: "Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ не предоставляет застройщику право подменять порядок направления участнику долевого строительства сообщения о завершении строительства и о готовности передать объект долевого строительства передачей односторонних актов в материалы судебного дела.".
Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Данко" оставить без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Данко" (ОГРН 1096312003897), г. Самара, в пользу закрытого акционерного общества "ПЕРВОЕ СТРОИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ" (ОГРН 1026301528835), г. Самара, расходы по уплате государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 1000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.03.2013 ПО ДЕЛУ N А55-28392/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 марта 2013 г. по делу N А55-28392/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 марта 2013 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузьминой А.В.,
при участии:
от истца - представители Куницына И.В. по доверенности от 18.01.2013 и Крылов П.С. по доверенности от 14.03.2013,
от ответчика - представитель Астафьева Н.В. по доверенности от 02.11.2012
рассмотрев в открытом судебном заседании 14 - 19 марта 2013 года в зале N 6 помещения суда апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Данко" и закрытого акционерного общества "ПЕРВОЕ СТРОИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ" на решение Арбитражного суда Самарской области от 09.01.2013 по делу N А55-28392/2012, принятое судьей Дегтяревым Д.А.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Данко" (ОГРН 1096312003897), г. Самара,
к закрытому акционерному обществу "ПЕРВОЕ СТРОИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ" (ОГРН 1026301528835), г. Самара,
об обязании передать объект,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Данко" (далее - истец, ООО "Данко") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "ПЕРВОЕ СТРОИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ" (далее - ответчик, ЗАО "ПСУ") об обязании ответчика передать истцу по актам приема-передачи нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Самара, ул. Советской Армии, дом б/н, на земельном участке площадью 6649,20 кв. м с кадастровым номером 63:01:06 40 001:0002, а именно:
- - нежилое помещение (паркинг) N 16, площадью 19,20 кв. м, уровень - 6,6, секция 2;
- - нежилое помещение (паркинг) N 17, площадью 18,70 кв. м, уровень - 6,6 секция 2;
- - нежилое помещение (паркинг) N 18, площадью 18,70 кв. м, уровень - 6,6 секция 2;
- - нежилое помещение (паркинг) N 23, площадью 24,20 кв. м, уровень - 6,6 секция 2;
- - нежилое помещение (паркинг) N 24, площадью 18,70 кв. м, уровень - 6,6 секция 2;
- - нежилое помещение (паркинг) N 25, площадью 18,70 кв. м, уровень - 6,6 секция 2;
- - нежилое помещение (паркинг) N 26, площадью 23,30 кв. м, уровень - 6,6 секция 2;
- - нежилое помещение (паркинг) N 27, площадью 23,30 кв. м, уровень - 6,6 секция 2.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 09.01.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает, что ЗАО "ПСУ" в нарушение требований статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации ненадлежащим образом исполнило обязанность по строительству объектов долевого участия в строительстве и по передаче данных объектов ООО "Данко", несмотря на то, что последний уплатил денежные средства по договору. По мнению истца, фактическая невозможность исполнения обязательства в натуре не может являться основанием для освобождения должника от обязанности по исполнению договорных обязательств, поскольку ответчик наделен правом на основании статьи 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратиться впоследствии в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения судебного акта.
Истец полагает, что оспариваемый судебный акт может повлиять на права и обязанности ООО "Самарский долговой центр", как цедента, уступившего цессионарию недействительное требование.
Ответчик, не согласившись с мотивировочной частью решения Арбитражного суда Самарской области от 09.01.2013, также обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит изменить решение суда первой инстанции, исключить из его мотивировочной части на странице 5 абзацы 41, 42 и 45, а в остальной части решение суда оставить без изменения.
По мнению ответчика, выводы суда первой инстанции о недоказанности надлежащего исполнения ЗАО "ПСУ" обязанности по передаче объектов долевого строительства, а также о том, что стороны, будучи осведомленными о сути взаимных претензий, не предприняли действий по надлежащему исполнению своих договорных обязательств, являются ошибочными и не соответствуют действительности, поскольку сделаны в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.
В судебном заседании 14.03.2013 представители истца доводы апелляционной жалобы поддержали и просили ее удовлетворить. С доводами апелляционной жалобы ответчика не согласились по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просили оставить ее без удовлетворения.
Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал и просил ее удовлетворить. С доводами апелляционной жалобы истца не согласился по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просили оставить ее без удовлетворения.
14.03.2013 в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 12 час 20 мин 19.03.2013. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.
После перерыва судебное заседание продолжено в прежнем составе суда.
Представители истца поддержали ранее изложенную в судебном заседании позицию. Заявили ходатайство о назначении по делу технической экспертизы.
Представитель ответчика настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы, в удовлетворении ходатайства истца о назначении экспертизы просил отказать.
Судебная коллегия, рассмотрев ходатайство о назначении по делу технической экспертизы, не находит правовых оснований для его удовлетворения, поскольку в силу части 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции. Вместе с этим из материалов дела следует, что истцом в суде первой инстанции ходатайство о назначении технической экспертизы не заявлялось.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционных жалоб в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав участников процесса, арбитражный апелляционный суд установил.
20 января 2011 года между ЗАО "ПСУ" (застройщик) и ООО "Самарский долговой центр" (участник долевого строительства) заключен договор N 70 711 001-029 долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Советской Армии, дом б/н (л.д. 7 - 10).
Пунктом 1.3. договора предусмотрено, что застройщик передает участнику долевого строительства объект долевого строительства в соответствии с приложением N 1 к договору, которым являются: нежилые помещения (паркинг) N 1 - 27, расположенные в секции 2, уровень - 6,6; нежилые помещения (паркинг) N 28 - 29, расположенные в секции 1, уровень - 6,6; нежилые помещения (кладовые) N 1.1 - 1.4, расположенные в секции 2, уровень - 6,6. Общая строительная (ориентировочная) площадь нежилых помещений составляет 580,23 кв. м в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Советской Армии, дом б/н.
Перечень и характеристики нежилых помещений определены в приложении N 1 к договору, где указаны номера и площади (л.д. 11 - 12).
Договор долевого участия в строительстве зарегистрирован в установленном законом порядке.
26 декабря 2011 года между ООО "Самарский долговой центр" и ООО "Данко" заключен договор уступки прав требования по договору N 70 711 001-029 от 20.01.2011, предметом которого является уступка участником долевого строительства новому участнику долевого строительства - истцу - права требования к ЗАО "ПСУ" в отношении объектов долевого строительства, расположенных в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Советской Армии, дом б/н, на земельном участке площадью 6649,250 кв. м с кадастровым номером 63:01:06 40 001:0002, а именно:
- - нежилое помещение (паркинг) N 16, площадью 19,20 кв. м, уровень - 6,6, секция 2;
- - нежилое помещение (паркинг) N 17, площадью 18,70 кв. м, уровень - 6,6 секция 2;
- - нежилое помещение (паркинг) N 18, площадью 18,70 кв. м, уровень - 6,6 секция 2;
- - нежилое помещение (паркинг) N 23, площадью 24,20 кв. м, уровень - 6,6 секция 2;
- - нежилое помещение (паркинг) N 24, площадью 18,70 кв. м, уровень - 6,6 секция 2;
- - нежилое помещение (паркинг) N 25, площадью 18,70 кв. м, уровень - 6,6 секция 2;
- - нежилое помещение (паркинг) N 26, площадью 23,30 кв. м, уровень - 6,6 секция 2;
- - нежилое помещение (паркинг) N 27, площадью 23,30 кв. м, уровень - 6,6 секция 2 (л.д. 17 - 19).
По акту приема-передачи документов от 26.12.2011 (л.д. 20 - 21) истец принял от ООО "Самарский долговой центр" нотариально заверенную копию договора N 70 711 001-029 от 20.01.2011 долевого участия в строительстве, оригинал справки от застройщика о полной оплате доли.
Договор уступки прав требования от 26.12.2011 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области 18.06.2012 (л.д. 22).
22.12.2011 ЗАО "ПСУ" получило разрешение на ввод в эксплуатацию 1, 2, 3 и 10 секций жилого дома, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Советской Армии, д. 238, 238 А, строение 1 (л.д. 24). Объекты спора входят в состав объектов принятых в эксплуатацию, указанное обстоятельство сторонами не оспаривается.
Истец, указывая на то, что уведомление о месте и времени подписания акта приема-передачи объектов недвижимости ответчиком в его адрес направлено не было и объекты недвижимости по акту приема-передачи ему до настоящего времени не переданы, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Статьей 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (статья 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Пунктом 3.1.3. договора долевого участия в строительстве установлено, что застройщик обязуется в срок не позднее двух месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома при условии полной оплаты нежилого помещения участником долевого строительства передать последнему нежилое помещение по акту приема-передачи, застройщик обязуется известить участника долевого строительства путем направления письменного уведомления по указанному в договоре адресу о времени и месте подписания акта приема-передачи.
Согласно пункту 3.2.6. договора долевого участия в строительстве, участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о готовности нежилого помещения к передаче, обязуется приступить к его принятию в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения по акту приема-передачи, необходимому для регистрации права собственности на нежилое помещение.
Согласно пункту 2 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Пунктом 3.1. договора уступки прав требования установлено, что новый участник долевого строительства (ООО "Данко") принимает на себя права и обязанности участника долевого строительства по договору долевого участия.
В силу пункта 1.4. договора уступки прав требования, права по договору долевого участия в строительстве считаются уступленными с момента регистрации перехода права по договору от участника долевого строительства к новому участнику долевого строительства в Управлении Росреестра по Самарской области.
Поскольку договор уступки прав требования зарегистрирован 18.06.2012, что подтверждается отметкой регистрационного органа, то с указанного момента истец стал стороной договора долевого участия и соответственно имел основания требовать исполнения обязанности по передаче объекта долевого строительства.
Истец направил ответчику письменное предложение о передаче объектов долевого строительства, которое было получено ЗАО "ПСУ" 26.06.2012 (л.д. 26 - 27). Данное письмо содержало информацию о юридическом адресе ООО "Данко: 443035, г. Самара, ул. Краснодонская, д. 68 Литера L, оф. 66-086.
26.09.2012 ответчик направил истцу уведомление о готовности передать объекты недвижимости по актам приема-передачи, в связи с чем предложил уполномоченному представителю ООО "Данко" явиться в офис ответчика. Указанное уведомление ответчик направил истцу по адресу, который последний указал в договоре уступки прав требования, а именно: 443031, г. Самара, ул. Демократическая, д. 2Б, этаж 20, к. 14 - 22.
Пунктом 3.2.10. договора долевого участия в строительстве предусмотрено, что участник долевого строительства обязуется сообщить застройщику в письменном виде обо всех изменениях, касающихся места жительства, телефона, фамилии, паспортных данных, в трехдневный срок со дня изменения. В случае, если участник долевого строительства не уведомил застройщика о смене адреса, все письма-уведомления застройщика считаются надлежащим образом отправленными.
Поскольку истец предусмотренную договором обязанность по уведомлению застройщика об изменении места нахождения общества не исполнил, а ответчик в свою очередь не проявил достаточную степень заботливости и осмотрительности и не направил сообщение истцу по юридическому адресу: 443035, г. Самара, ул. Краснодонская, д. 68 Литера L, оф. 66-086, который изменился 20.04.2012 и стал известен ЗАО "ПСУ" из претензионного письма от 26.06.2012, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что стороны, будучи осведомленными о сути взаимных претензий, не предприняли действий по надлежащему исполнению своих договорных обязательств в указанной части.
Ссылка ответчика на односторонние акты приема-передачи объектов долевого строительства от 06.12.20102 (л.д. 64 - 68) является необоснованной, поскольку нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ и условиями договора N 70 711 001-029 долевого участия в строительстве жилого дома предусмотрено, что передача объекта долевого строительства осуществляется по двустороннему акту, подписанному обеими сторонами.
В заявлении об уточнении исковых требований истец также указывает, что по условиям договора долевого участия в строительстве ЗАО "ПСУ" обязалось передать участнику долевого строительства восемь паркингов общей площадью 164,8 кв. м. Однако, согласно представленным ответчиком в материалы дела односторонним актам, ЗАО "ПСУ" передало ООО "Данко" пять паркингов общей площадью 148 кв. м.
Пунктами 1.3. и 1.4. договора долевого участия в строительстве предусмотрено, что ориентировочная строительная площадь нежилых помещений применяется для целей расчетов по договору. Площадь нежилых помещений уточняется по данным ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ".
Ответчиком в материалы дела представлена копия плана подвала на отметке - 6,500 лит. А,А1,А2 жилого дома, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Советской Армии, д. 238, 238А, из которого усматривается, что объекты, подлежащие передаче ответчиком истцу, видоизменились (номера и площади), нежилые помещения N 18 и N 25 - нежилое помещение N 125 (147), нежилые помещения N 17 и N 24 - нежилое помещение N 126 (148), нежилые помещения N 16 и N 23 - нежилое помещение N 127 (149), нежилое помещение N 27 - нежилое помещение N 130 (152), нежилое помещение N 26 - нежилое помещение N 129 (151).
На основании вышеизложенного, учитывая, что передача объектов долевого строительства (нежилых помещений) повлечет за собой регистрацию права собственности истца на данные объекты, на что ООО "Данко" указано в исковом заявлении, с учетом выявленных противоречий между договором долевого участия в строительстве, договором уступки прав требования и данными технической инвентаризации объектов спора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что удовлетворение исковых требований по настоящему делу, в заявленном виде, невозможно, поскольку не соответствует принципу исполнимости судебных актов, предусмотренному статьей 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ввиду отсутствия в действительности объектов недвижимости, указанных в договоре долевого участия в строительстве.
Требование истца в апелляционной жалобе о взыскании с ответчика неустойки в размере 448 910 рублей в силу пункта 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может быть принято к рассмотрению судом апелляционной инстанции. Как усматривается из материалов дела, суд первой инстанции протокольным определением от 20.12.2012 отказал ООО "Данко" в удовлетворении ходатайства об уточнении исковых требований в части взыскания неустойки, поскольку изначально такое требование истцом не заявлялось и является новым, то есть является одновременно изменением предмета и основания иска, что в силу положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допустимо.
Иных доводов истец в обоснование апелляционной жалобы не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта, апелляционная жалоба ООО "Данко" удовлетворению не подлежит.
Вместе с тем, вывод суда первой инстанции о том, что в материалах дела не имеется доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязанности по передаче объектов долевого строительства, поскольку в нарушение положений пункта 4 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик не направил участнику долевого строительства (истцу) сообщение о завершении строительства и о готовности передать объект долевого строительства по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства адресу (страница 5, абзац 1), является не обоснованным, поскольку опровергается представленными в материалы дела доказательствами, в связи с чем исключается судом апелляционной инстанции из мотивировочной части.
Поскольку вывод суда первой инстанции о том, что Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ не предоставляет застройщику право подменять порядок направления участнику долевого строительства сообщения о завершении строительства и о готовности передать объект долевого строительства передачей односторонних актов (страница 5, абзац 2), не относится к предмету спора, то суд апелляционной инстанции полагает необходимым его также исключить из мотивировочной части решения.
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционный инстанции в соответствии с предоставленными ему статьей 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полномочиями, учитывая разъяснения, изложенные в абзаце 3 пункта 35 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", полагает необходимым исключить из мотивировочной части решения суда первой инстанции указанные выводы, изложенные на странице 5 в абзаце 1 и абзаце 2.
Поскольку ошибочные выводы суда первой инстанции в указанной части не повлекли принятие незаконного судебного акта, оспариваемое решение отмене не подлежит.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "ПЕРВОЕ СТРОИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ" удовлетворить частично.
Решение Арбитражного суда Самарской области от 09.01.2013 по делу N А55-28392/2012 изменить.
Исключить из мотивировочной части решения суда на странице 5 абзац 1 следующего содержания: "Арбитражный суд пришел к выводу о том, что в материалах дела не имеется доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязанности по передаче объектов долевого строительства, поскольку в нарушение положений пункта 4 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик не направил участнику долевого строительства (истцу) сообщение о завершении строительства и о готовности передать объект долевого строительства по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства адресу.".
Исключить из мотивировочной части решения суда на странице 5 абзац 2 следующего содержания: "Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ не предоставляет застройщику право подменять порядок направления участнику долевого строительства сообщения о завершении строительства и о готовности передать объект долевого строительства передачей односторонних актов в материалы судебного дела.".
Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Данко" оставить без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Данко" (ОГРН 1096312003897), г. Самара, в пользу закрытого акционерного общества "ПЕРВОЕ СТРОИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ" (ОГРН 1026301528835), г. Самара, расходы по уплате государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 1000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
Н.Ю.ПЫШКИНА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)