Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Константинова П.Ю., Сапоткиной Т.И., рассмотрев 29.01.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.05.2012 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2012 (судьи Горбик В.М., Полубехина Н.С., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-54768/2011,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - КУГИ), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Митиной Наталье Юрьевне, ОГРНИП 305780401300240, о взыскании 716 047 руб. 41 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2011 по 30.09.2011 и 57 378 руб. 33 коп. пеней за период с 20.07.2011 по 22.09.2011, о расторжении договора аренды от 14.07.2010 N 03-А146407 и выселении ответчика из занимаемого помещения 1Н, расположенного в здании по адресу: 191123, Санкт-Петербург, Фурштатская ул., д. 37, лит. А.
Решением от 23.05.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 08.10.2012, в иске отказано.
В кассационной жалобе КУГИ, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит указанные судебные акты изменить: взыскать с ответчика 19 448 руб. 09 коп. пеней за период с 20.07.2011 по 22.09.2011 (с учетом дополнительного соглашения от 21.11.2011).
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена кассационным судом исходя из доводов жалобы.
Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и предприниматель Митина Н.Ю. (арендатор) заключили договор от 14.07.2010 N 03-А146407 аренды нежилого помещения 1 Н площадью 163,4 кв. м с кадастровым номером 78:31:1275:0:7:3, расположенного в здании по адресу: Санкт-Петербург, Фурштатская ул., д. 37, литера А, для использования под нежилые цели.
Согласно пункту 1.3 договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до 13.07.2013. В соответствии с пунктом 1.4 договора его условия распространены на правоотношения сторон, возникшие с 14.07.2010.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 20.07.2011.
Порядок и условия внесения арендной платы установлены в разделе 3 договора. Согласно пункту 3.1 договора плата за пользование объектом в 2010 году с учетом НДС (18%) составляет в квартал 367 326 руб. 90 коп. В силу пункта 3.4 договора ответчик обязан перечислять арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.
Арендодатель направил арендатору претензию от 12.08.2011 N 3691, в которой потребовал уплатить задолженность по арендным платежам за период с 01.10.2010 по 31.08.2011 и пени, а также предложил ответчику заключить соглашение о расторжении договора аренды.
Ссылаясь на неисполнение предъявленных требований, КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций не установили оснований для удовлетворения иска.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (статья 310 ГК РФ).
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Материалами дела подтверждается, что в период с 14.07.2010 по 14.02.2011 в арендованном помещении отсутствовало электроснабжение.
В связи с этим стороны заключили дополнительное соглашение от 21.11.2011 N 2 к договору, установив следующий размер квартальной платы за аренду помещения (с учетом НДС): в период с 14.07.2010 по 31.12.2010-330 594 руб. 20 коп., а в период с 01.01.2011 по 14.02.2011-347 123 руб. 92 коп. Условия настоящего соглашения, как и условия самого договора аренды, соответствуют требованиям пункта 2 статьи 425 ГК РФ.
Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ справку о расчетах от 14.05.2012, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии задолженности по арендной плате.
Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной законом или договором. Неустойкой является определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 ГК РФ).
Пунктом 2 статьи 328 ГК РФ предусмотрено, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Поскольку истец не предоставил помещение надлежащего качества, ответчик правомерно не осуществлял в спорный период встречное обязательство по оплате.
Обязательство арендатора уплачивать арендную плату в меньшем размере возникло с момента заключения дополнительного соглашения N 2, несмотря на то, что условия данного соглашения были распространены на предыдущий срок.
В такой ситуации отсутствуют правовые основания для применения к ответчику ответственности в виде взыскания неустойки, начисленной с 20.07.2011 по 22.09.2011, тем более что расчет пеней произведен истцом исходя из прежних арендных ставок.
Доводы жалобы свидетельствуют о неправильном толковании норм материального права. Ссылка на несвоевременное внесение арендной платы в уменьшенном размере признается несостоятельной, поскольку дополнительное соглашение было подписано сторонами 21.11.2011, а зарегистрировано и, соответственно, вступило в силу 26.04.2012.
Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, влекущих в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловную отмену обжалуемых судебных актов.
При таком положении решение от 23.05.2012 и постановление от 08.10.2012 следует оставить в силе, а в удовлетворении кассационной жалобы отказать.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.05.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2012 по делу N А56-54768/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Председательствующий
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Судьи
П.Ю.КОНСТАНТИНОВ
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 29.01.2013 ПО ДЕЛУ N А56-54768/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 января 2013 г. по делу N А56-54768/2011
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Константинова П.Ю., Сапоткиной Т.И., рассмотрев 29.01.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.05.2012 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2012 (судьи Горбик В.М., Полубехина Н.С., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-54768/2011,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - КУГИ), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Митиной Наталье Юрьевне, ОГРНИП 305780401300240, о взыскании 716 047 руб. 41 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2011 по 30.09.2011 и 57 378 руб. 33 коп. пеней за период с 20.07.2011 по 22.09.2011, о расторжении договора аренды от 14.07.2010 N 03-А146407 и выселении ответчика из занимаемого помещения 1Н, расположенного в здании по адресу: 191123, Санкт-Петербург, Фурштатская ул., д. 37, лит. А.
Решением от 23.05.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 08.10.2012, в иске отказано.
В кассационной жалобе КУГИ, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит указанные судебные акты изменить: взыскать с ответчика 19 448 руб. 09 коп. пеней за период с 20.07.2011 по 22.09.2011 (с учетом дополнительного соглашения от 21.11.2011).
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена кассационным судом исходя из доводов жалобы.
Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и предприниматель Митина Н.Ю. (арендатор) заключили договор от 14.07.2010 N 03-А146407 аренды нежилого помещения 1 Н площадью 163,4 кв. м с кадастровым номером 78:31:1275:0:7:3, расположенного в здании по адресу: Санкт-Петербург, Фурштатская ул., д. 37, литера А, для использования под нежилые цели.
Согласно пункту 1.3 договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до 13.07.2013. В соответствии с пунктом 1.4 договора его условия распространены на правоотношения сторон, возникшие с 14.07.2010.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 20.07.2011.
Порядок и условия внесения арендной платы установлены в разделе 3 договора. Согласно пункту 3.1 договора плата за пользование объектом в 2010 году с учетом НДС (18%) составляет в квартал 367 326 руб. 90 коп. В силу пункта 3.4 договора ответчик обязан перечислять арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.
Арендодатель направил арендатору претензию от 12.08.2011 N 3691, в которой потребовал уплатить задолженность по арендным платежам за период с 01.10.2010 по 31.08.2011 и пени, а также предложил ответчику заключить соглашение о расторжении договора аренды.
Ссылаясь на неисполнение предъявленных требований, КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций не установили оснований для удовлетворения иска.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (статья 310 ГК РФ).
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Материалами дела подтверждается, что в период с 14.07.2010 по 14.02.2011 в арендованном помещении отсутствовало электроснабжение.
В связи с этим стороны заключили дополнительное соглашение от 21.11.2011 N 2 к договору, установив следующий размер квартальной платы за аренду помещения (с учетом НДС): в период с 14.07.2010 по 31.12.2010-330 594 руб. 20 коп., а в период с 01.01.2011 по 14.02.2011-347 123 руб. 92 коп. Условия настоящего соглашения, как и условия самого договора аренды, соответствуют требованиям пункта 2 статьи 425 ГК РФ.
Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ справку о расчетах от 14.05.2012, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии задолженности по арендной плате.
Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной законом или договором. Неустойкой является определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 ГК РФ).
Пунктом 2 статьи 328 ГК РФ предусмотрено, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Поскольку истец не предоставил помещение надлежащего качества, ответчик правомерно не осуществлял в спорный период встречное обязательство по оплате.
Обязательство арендатора уплачивать арендную плату в меньшем размере возникло с момента заключения дополнительного соглашения N 2, несмотря на то, что условия данного соглашения были распространены на предыдущий срок.
В такой ситуации отсутствуют правовые основания для применения к ответчику ответственности в виде взыскания неустойки, начисленной с 20.07.2011 по 22.09.2011, тем более что расчет пеней произведен истцом исходя из прежних арендных ставок.
Доводы жалобы свидетельствуют о неправильном толковании норм материального права. Ссылка на несвоевременное внесение арендной платы в уменьшенном размере признается несостоятельной, поскольку дополнительное соглашение было подписано сторонами 21.11.2011, а зарегистрировано и, соответственно, вступило в силу 26.04.2012.
Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, влекущих в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловную отмену обжалуемых судебных актов.
При таком положении решение от 23.05.2012 и постановление от 08.10.2012 следует оставить в силе, а в удовлетворении кассационной жалобы отказать.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.05.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2012 по делу N А56-54768/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Председательствующий
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Судьи
П.Ю.КОНСТАНТИНОВ
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)