Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 июля 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Суспициной Л.А., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Либеровой Н.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Домострой" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.04.2013 по делу N А76-14228/2012 (судья Мухлынина Л.Д.).
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Домострой" Штригуль Н.И. (доверенность от 03.09.2012).
Администрация города Магнитогорска (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Домострой" (далее - ООО "Домострой", ответчик) о взыскании 3 196 622 руб. 29 коп. задолженности по арендной плате за пользование земельным участком, расположенным по адресу: г. Магнитогорск, 148 микрорайон за период с 15.10.2009 по 15.02.2011 (с учетом уточнения заявленных требований, т. 4 л.д. 49-52).
ООО "Домострой" обратилось в суд с встречным исковым заявлением о признании договора аренды N 4558 от 15.02.2007 недействительным (т. 3 л.д. 38-40).
Решением суда от 24.04.2013 (резолютивная часть от 24.04.2013) требования по первоначальному иску удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано (т. 4 л.д. 78-84).
В апелляционной жалобе ООО "Домострой" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, частично удовлетворив первоначальные требования в части 1 294 076 руб. 56 коп.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на допущенное судом первой инстанции нарушение норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.
Несоответствующим обстоятельствам дела апеллянт считает вывод суда о том, что основанием для признания недействительным договора аренды N 4558 от 15.02.2007 явилось признание недействительным договора купли продажи права, так как во встречном исковом заявлении обществом заявлены основания, которые не были рассмотрены и оценены судом.
Полагает, что суд неправомерно посчитал установленным обстоятельство использования ответчиком площади земельного участка, заявленной истцом. Ответчик данное обстоятельство оспаривает, так как фактическое использование земельного участка площадью 275 611,19 кв. м ответчиком не осуществлялось. Из размера землепользования подлежит вычету площадь земельного участка для строительства школы и детских садов, так как обязанность по их возведению согласно п. 12 информационного сообщения о проведении аукциона возлагалась на Администрацию, и расчет арендной платы должен производиться судом, исходя из площади земельного участка согласованной сторонами в дополнительном соглашении к договору аренды от 20.10.2010. Вывод суда о невозможности принять условия данного дополнительного соглашения ввиду того, что оно не зарегистрировано, противоречит п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель истца не явился.
С учетом мнения ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает основания для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в том числе из судебного акта по делу N А76-12863/2011, 15.02.2007 состоялся аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства с кадастровым номером 74:33:0314001:0014, расположенного по адресу г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, 148 микрорайон, общей площадью 275611,19 кв. м. Начальная стоимость права на заключение договора аренды земельного участка составила 550 000 000 руб.
Аукцион является не состоявшимся, поскольку число участников составило менее двух. Единственному участнику аукциона ООО "Домострой" Администрацией предоставлено право на заключение договора аренды земельного участка по начальной цене аукциона.
15.02.2007 Администрация, действующая от имени муниципального образования город Магнитогорск, заключила договор N 6 купли-продажи права аренды земельного участка с ООО "Домострой" (т. 1 л.д. 144).
Также, 15.02.2007 между сторонами был заключен договор аренды земельного участка N 4558 для его комплексного освоения и развития. Указанный договор заключен на основании протокола о результатах аукциона N 1 от 15.02.2007, договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка N 6 от 15.02.2007, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду: земельный участок с кадастровым номером 74:33:0314001:0014 площадью 275 611,19 кв. м, согласно кадастровому плану земельного участка, находящийся по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, 148 микрорайон (т. 1 л.д. 12-16).
Цель использования участка: комплексное освоение в целях жилищного строительства (п. 1.1).
Согласно п. 2.1 договор заключен сроком до 15.02.2011.
Размер арендной платы за землю определяется в приложении к договору и является его неотъемлемой частью (п. 3.1 договора).
Плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет (п. 3.2 договора).
Согласно п. 8.1 договора земельный участок, указанный в п. 1.1 договора, передан арендатору в состоянии, отвечающем требованиям его целевого использования. Арендатор принял участок, претензий к арендодателю не имеет, в связи с чем, договор заключен без передаточного акта (п. 8.1 договора).
Договора аренды зарегистрирован Управлением Росреестра 02.04.2007 (т. 1 л.д. 16).
Ссылаясь на то, что по истечении срока действия договора ответчик переданный в аренду земельный участок не возвратил и продолжал им пользоваться, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.
Встречный иск мотивирован тем, что договор аренды является недействительным в связи с установленной судом в рамках рассмотрения дела N А76-12863/2011 недействительностью договора купли-продажи права аренды земельного участка от 15.02.2007 N 6, как несоответствующего требованиям ст. 38.1 Земельного Кодекса Российской Федерации.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции признал подтвержденной по материалам дела задолженность ответчика по оплате пользования земельным участком после прекращения договора аренды. Расчет размера арендной платы осуществлен судом, исходя из первоначально согласованной сторонами площади земельного участка, так как дополнительное соглашение к договору, которым уменьшена площадь земельного участка, не зарегистрировано в установленном порядке.
Требования по встречному иску признаны недоказанными. Недействительность договора купли-продажи не является основанием для недействительности договора аренды, так как заключение договора аренды прямо предусмотрено положениями ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, и договор заключен на основании протокола о результатах аукциона. Ответчик осуществлял фактическое пользование земельным участком для осуществления жилищного строительства.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 названного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.
В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком 15.02.2007 заключен договор N 4558 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0314001:0014 площадью 275 611,19 кв. м, для его комплексного освоения и развития.
Договор зарегистрирован 02.04.2007, что в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ и п. 1 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) позволяет сделать вывод о его заключенности.
Рассмотрев требование ООО "Домострой" о признании договора аренды N 4558 недействительным, апелляционная коллегия судей находит обоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для его удовлетворения.
Согласно ч. 2 ст. 30.1 ЗК РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.
Продажа права на заключение договоров аренды указанных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства производится в порядке, предусмотренном статьей 38.2 ЗК РФ.
Согласно ч. 2 названной статьи аукцион проводится в соответствии со статьей 38.1 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей статьи.
В соответствии со статьей 38.1 ЗК РФ аукцион по продаже земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка является открытым по составу участников и по форме подачи заявок (далее для целей настоящей статьи - аукцион). В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса. Продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка принимает решение о проведении аукциона, определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона").
Результаты аукционов оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона (пункт 24 статьи 38.1 ЗК РФ).
Из обстоятельств дела усматривается, что 15.02.2007 состоялся аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства с кадастровым номером 74:33:03 14 001:0014, расположенного по адресу г. Магнитогорск, Орджоникдзевский район, 148 микрорайон, общей площадью 275611,19 кв. м. Начальная стоимость права на заключение договора аренды земельного участка составила 550 000 000 руб.
Аукцион является не состоявшимся, поскольку число участников составило менее двух. Единственному участнику аукциона ООО "Домострой" Администрацией предоставлено право на заключение договора аренды земельного участка по начальной цене аукциона.
15.02.2007 Администрация заключила договор N 6 купли-продажи права аренды земельного участка с ООО "Домострой".
Также, 15.02.2007 между сторонами был заключен договор аренды земельного участка N 4558 для его комплексного освоения и развития.
Решением Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-12863/2011 договор купли-продажи права аренды земельного участка от 15.02.2007 N 6 признан недействительным как несоответствующего требованиям ст. 38.1 ЗК РФ.
Вместе с тем ничтожность договора купли-продажи права аренды земельного участка от 15.02.2007 N 6 сама по себе не свидетельствует о ничтожности заключенного сторонам 15.02.2007 договора аренды земельного участка N 4558 для его комплексного освоения и развития, поскольку как обоснованно указано судом первой инстанции договор аренды земельного участка заключен сторонами не на основании договора купли-продажи права аренды, а по результатам торгов, признанных их организатором несостоявшимися, при том, что обществом осуществлялось фактическое использование земельного участка.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не дана оценка всем заявленным обществом во встречном иске основаниям недействительности договора аренды, признаются обоснованными, однако данное обстоятельство не привело к принятию неправильного судебного акта по существу спора.
Так, заявленный ответчиком во встречном исковом заявлении довод о ничтожности договора в силу несоответствия его условий в части размера арендной платы условиям конкурсной документации подлежит отклонению в силу его несоответствия обстоятельствам дела.
Судом установлено, что начальная стоимость права на заключение договора аренды земельного участка согласно извещению о проведении торгов (приложение N 2 к постановлению главы города от 27.12.2006 N 7245-п) составила 550 000 000 руб. (т. 2 л.д. 2).
В извещении также указан размер арендной платы на 2007 год - 0,62 руб. /кв. м.
Согласно п. 3.1 договора аренды земельного участка размер арендной платы за землю определяется в приложении к договору и является его неотъемлемой частью.
В материалы дела представлены приложения к договору аренды, содержащие расчет платы за аренду земли (т. 1 л.д. 20-27).
Согласно подп. 3, 4 п. 3 ст. 38.2 ЗК РФ в извещении о проведении аукциона должны быть указаны: начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства); размер арендной платы за земельный участок в расчете на единицу площади и порядок ее изменения.
Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения (п. 7 ст. 38.2 данного Кодекса).
Таким образом, на аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства предметом торгов является цена права на заключение договора аренды, в отличие от аукциона, проводимого в соответствии со ст. 38.1 ЗК РФ, где торги ведутся в отношении размера годовой арендной платы.
Заявителем не представлено доказательств того, что согласованный сторонами в договоре размер арендной платы не соответствует соответствующему показателю, указанному в конкурсной документации.
В силу изложенного, заключенный сторонами договор аренды от 15.02.2007 N 4558 соответствует императивным требованиям п. 7, 27 ст. 38.1 ЗК РФ, оснований для признания его ничтожным судом апелляционной инстанции не установлено.
Суд также отмечает, что при доказанности фактического использования обществом земельного участка порядок определения размера арендной платы в договоре не может освобождать арендатора от ее оплаты.
Исходя из положений ч. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена ст. 614 ГК РФ.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно п. 3.1 договора аренды земельного участка размер арендной платы за землю определяется в приложении к договору и является его неотъемлемой частью.
Плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет (п. 3.2 договора).
Согласно п. 8.1 договора земельный участок, указанный в п. 1.1 договора, передан арендатору в состоянии, отвечающем требованиям его целевого использования. Арендатор принял участок, претензий к арендодателю не имеет, в связи с чем, договор заключен без передаточного акта (п. 8.1 договора).
В материалы дела представлены приложения к договору аренды, содержащие расчет платы за аренду земли (т. 1 л.д. 20-27).
Довод апеллянта о том, что из размера землепользования подлежит вычету площадь земельного участка для строительства школы и детских садов, так как обязанность по их возведению согласно п. 12 информационного сообщения о проведении аукциона возлагалась на Администрацию, и расчет арендной платы должен производиться судом, исходя из площади земельного участка, согласованной сторонами в дополнительном соглашении к договору аренды от 20.10.2010, отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.
Из дела усматривается, что 20.10.2010 сторонами договора аренды было подписано дополнительное соглашение к договору аренды N 4558, в котором сторонами согласовано, что арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:33:0314001:43 общей площадью 184 231 кв. м (т. 1 л.д. 17).
В то время как предметом аукциона и предметом договора аренды в его первоначальной редакции являлся земельный участок с кадастровым номером 74:33:03 14 001:0014 общей площадью 275 611,19 кв. м (т. 1 л.д. 12, 143, т. 2 л.д. 1-2).
Таким образом, подписав дополнительное соглашение, стороны по существу изменили предмет договора аренды как его существенное условие.
Между тем, как ранее отмечено апелляционным судом, заключение договора аренды земельного участка для целей его комплексного освоения под жилищное строительство в соответствии с нормами ст. 30.2, 38.2 ЗК РФ производится исключительно на торгах, в силу чего условия заключенного по итогам торгов договора аренды должны соответствовать условиям аукциона. Данное правило действует и в тех случаях, когда аукцион признан несостоявшимся, поскольку установленное п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ право на заключение договора аренды предоставлено только участнику несостоявшегося аукциона.
Таким образом, оснований для изменения предмета аренды, право на приобретение которого было первоначально заявлено на торгах, не допускается в силу противоречия вышеизложенным нормам о порядке заключения такого договора.
В силу изложенного, апелляционный суд не находит оснований для применения условий, согласованных сторонами в дополнительном соглашении, к договору аренды в части площади земельного участка к рассматриваемым отношениям сторон.
Указанное позволяет отклонить довод апелляционной жалобы о необходимости оценки условий дополнительного соглашения с позиций пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
В силу названных разъяснений, а также с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 4905/11 от 06.09.2011, к отношениям сторон подлежат применению достигнутые в рамках договоренностей сторон сделки условия, только в случае, если такие условия были согласованы не только без порока воли, но и без нарушения требований закона.
Между тем, в данном случае, как ранее указано апелляционным судом, изменение сторонами в дополнительном соглашении условия о предмете договора, не соответствует требованиям ст. 30.2, 38.2 ЗК РФ, ввиду чего условия данного соглашения не могут быть приняты во внимание, и расчет арендной платы подлежит определению, исходя из первоначально согласованной сторонами в соответствии с условиями аукциона площади земельного участка.
Оценивая рассматриваемый довод о необходимости взыскания арендной платы, исходя из площади землепользования 184 231 кв. м, апелляционный суд также признает противоречащими обстоятельствам дела утверждения общества об использовании земельного участка в меньшем размере, чем согласовано в договоре аренды.
Как следует из сопоставления графической части кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 74:33:03 14 001:43 (т. 1 л.д. 127-129) и схемы раздела земельного участка с кадастровым номером 74:33:03 14 001:14 (т. 3 л.д. 19) и его межевого плана (т. 3 л.д. 84), в границы земельного участка с кадастровым номером 74:33:03 14 001:43 входят поименованные апеллянтом объекты социальной инфраструктуры.
Апеллянтом не отрицается факт того, что строительство данных объектов также осуществлялось силами общества.
При этом пункт 12 информационного сообщения о проведении аукциона, на который ссылается апеллянт в обоснование обратного, которым установлена обязанность продавца выполнить работы по строительству магистральных сетей инженерно-технического обеспечения 148 микрорайона, а также объектов социальной инфраструктуры в соответствии с проектами застройки микрорайонов, не означает обязанность Администрации по строительству спорных объектов за свой счет и своими силами.
Следует также отметить, что доказательств возврата ответчиком истцу неиспользуемой, по его утверждению, части земельного участка (после изменения его площади дополнительным соглашением от 20.10.2010) в материалы дела не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ), что в силу ст. 622 ГК РФ влечет обязанность ответчика по оплате пользования.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является верным, апелляционная жалоба - не подлежащей удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.04.2013 по делу N А76-14228/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Домострой" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.07.2013 N 18АП-6140/2013 ПО ДЕЛУ N А76-14228/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 июля 2013 г. N 18АП-6140/2013
Дело N А76-14228/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 июля 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Суспициной Л.А., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Либеровой Н.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Домострой" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.04.2013 по делу N А76-14228/2012 (судья Мухлынина Л.Д.).
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Домострой" Штригуль Н.И. (доверенность от 03.09.2012).
Администрация города Магнитогорска (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Домострой" (далее - ООО "Домострой", ответчик) о взыскании 3 196 622 руб. 29 коп. задолженности по арендной плате за пользование земельным участком, расположенным по адресу: г. Магнитогорск, 148 микрорайон за период с 15.10.2009 по 15.02.2011 (с учетом уточнения заявленных требований, т. 4 л.д. 49-52).
ООО "Домострой" обратилось в суд с встречным исковым заявлением о признании договора аренды N 4558 от 15.02.2007 недействительным (т. 3 л.д. 38-40).
Решением суда от 24.04.2013 (резолютивная часть от 24.04.2013) требования по первоначальному иску удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано (т. 4 л.д. 78-84).
В апелляционной жалобе ООО "Домострой" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, частично удовлетворив первоначальные требования в части 1 294 076 руб. 56 коп.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на допущенное судом первой инстанции нарушение норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.
Несоответствующим обстоятельствам дела апеллянт считает вывод суда о том, что основанием для признания недействительным договора аренды N 4558 от 15.02.2007 явилось признание недействительным договора купли продажи права, так как во встречном исковом заявлении обществом заявлены основания, которые не были рассмотрены и оценены судом.
Полагает, что суд неправомерно посчитал установленным обстоятельство использования ответчиком площади земельного участка, заявленной истцом. Ответчик данное обстоятельство оспаривает, так как фактическое использование земельного участка площадью 275 611,19 кв. м ответчиком не осуществлялось. Из размера землепользования подлежит вычету площадь земельного участка для строительства школы и детских садов, так как обязанность по их возведению согласно п. 12 информационного сообщения о проведении аукциона возлагалась на Администрацию, и расчет арендной платы должен производиться судом, исходя из площади земельного участка согласованной сторонами в дополнительном соглашении к договору аренды от 20.10.2010. Вывод суда о невозможности принять условия данного дополнительного соглашения ввиду того, что оно не зарегистрировано, противоречит п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель истца не явился.
С учетом мнения ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает основания для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в том числе из судебного акта по делу N А76-12863/2011, 15.02.2007 состоялся аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства с кадастровым номером 74:33:0314001:0014, расположенного по адресу г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, 148 микрорайон, общей площадью 275611,19 кв. м. Начальная стоимость права на заключение договора аренды земельного участка составила 550 000 000 руб.
Аукцион является не состоявшимся, поскольку число участников составило менее двух. Единственному участнику аукциона ООО "Домострой" Администрацией предоставлено право на заключение договора аренды земельного участка по начальной цене аукциона.
15.02.2007 Администрация, действующая от имени муниципального образования город Магнитогорск, заключила договор N 6 купли-продажи права аренды земельного участка с ООО "Домострой" (т. 1 л.д. 144).
Также, 15.02.2007 между сторонами был заключен договор аренды земельного участка N 4558 для его комплексного освоения и развития. Указанный договор заключен на основании протокола о результатах аукциона N 1 от 15.02.2007, договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка N 6 от 15.02.2007, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду: земельный участок с кадастровым номером 74:33:0314001:0014 площадью 275 611,19 кв. м, согласно кадастровому плану земельного участка, находящийся по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, 148 микрорайон (т. 1 л.д. 12-16).
Цель использования участка: комплексное освоение в целях жилищного строительства (п. 1.1).
Согласно п. 2.1 договор заключен сроком до 15.02.2011.
Размер арендной платы за землю определяется в приложении к договору и является его неотъемлемой частью (п. 3.1 договора).
Плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет (п. 3.2 договора).
Согласно п. 8.1 договора земельный участок, указанный в п. 1.1 договора, передан арендатору в состоянии, отвечающем требованиям его целевого использования. Арендатор принял участок, претензий к арендодателю не имеет, в связи с чем, договор заключен без передаточного акта (п. 8.1 договора).
Договора аренды зарегистрирован Управлением Росреестра 02.04.2007 (т. 1 л.д. 16).
Ссылаясь на то, что по истечении срока действия договора ответчик переданный в аренду земельный участок не возвратил и продолжал им пользоваться, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.
Встречный иск мотивирован тем, что договор аренды является недействительным в связи с установленной судом в рамках рассмотрения дела N А76-12863/2011 недействительностью договора купли-продажи права аренды земельного участка от 15.02.2007 N 6, как несоответствующего требованиям ст. 38.1 Земельного Кодекса Российской Федерации.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции признал подтвержденной по материалам дела задолженность ответчика по оплате пользования земельным участком после прекращения договора аренды. Расчет размера арендной платы осуществлен судом, исходя из первоначально согласованной сторонами площади земельного участка, так как дополнительное соглашение к договору, которым уменьшена площадь земельного участка, не зарегистрировано в установленном порядке.
Требования по встречному иску признаны недоказанными. Недействительность договора купли-продажи не является основанием для недействительности договора аренды, так как заключение договора аренды прямо предусмотрено положениями ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, и договор заключен на основании протокола о результатах аукциона. Ответчик осуществлял фактическое пользование земельным участком для осуществления жилищного строительства.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 названного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.
В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком 15.02.2007 заключен договор N 4558 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0314001:0014 площадью 275 611,19 кв. м, для его комплексного освоения и развития.
Договор зарегистрирован 02.04.2007, что в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ и п. 1 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) позволяет сделать вывод о его заключенности.
Рассмотрев требование ООО "Домострой" о признании договора аренды N 4558 недействительным, апелляционная коллегия судей находит обоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для его удовлетворения.
Согласно ч. 2 ст. 30.1 ЗК РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.
Продажа права на заключение договоров аренды указанных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства производится в порядке, предусмотренном статьей 38.2 ЗК РФ.
Согласно ч. 2 названной статьи аукцион проводится в соответствии со статьей 38.1 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей статьи.
В соответствии со статьей 38.1 ЗК РФ аукцион по продаже земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка является открытым по составу участников и по форме подачи заявок (далее для целей настоящей статьи - аукцион). В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса. Продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка принимает решение о проведении аукциона, определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона").
Результаты аукционов оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона (пункт 24 статьи 38.1 ЗК РФ).
Из обстоятельств дела усматривается, что 15.02.2007 состоялся аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства с кадастровым номером 74:33:03 14 001:0014, расположенного по адресу г. Магнитогорск, Орджоникдзевский район, 148 микрорайон, общей площадью 275611,19 кв. м. Начальная стоимость права на заключение договора аренды земельного участка составила 550 000 000 руб.
Аукцион является не состоявшимся, поскольку число участников составило менее двух. Единственному участнику аукциона ООО "Домострой" Администрацией предоставлено право на заключение договора аренды земельного участка по начальной цене аукциона.
15.02.2007 Администрация заключила договор N 6 купли-продажи права аренды земельного участка с ООО "Домострой".
Также, 15.02.2007 между сторонами был заключен договор аренды земельного участка N 4558 для его комплексного освоения и развития.
Решением Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-12863/2011 договор купли-продажи права аренды земельного участка от 15.02.2007 N 6 признан недействительным как несоответствующего требованиям ст. 38.1 ЗК РФ.
Вместе с тем ничтожность договора купли-продажи права аренды земельного участка от 15.02.2007 N 6 сама по себе не свидетельствует о ничтожности заключенного сторонам 15.02.2007 договора аренды земельного участка N 4558 для его комплексного освоения и развития, поскольку как обоснованно указано судом первой инстанции договор аренды земельного участка заключен сторонами не на основании договора купли-продажи права аренды, а по результатам торгов, признанных их организатором несостоявшимися, при том, что обществом осуществлялось фактическое использование земельного участка.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не дана оценка всем заявленным обществом во встречном иске основаниям недействительности договора аренды, признаются обоснованными, однако данное обстоятельство не привело к принятию неправильного судебного акта по существу спора.
Так, заявленный ответчиком во встречном исковом заявлении довод о ничтожности договора в силу несоответствия его условий в части размера арендной платы условиям конкурсной документации подлежит отклонению в силу его несоответствия обстоятельствам дела.
Судом установлено, что начальная стоимость права на заключение договора аренды земельного участка согласно извещению о проведении торгов (приложение N 2 к постановлению главы города от 27.12.2006 N 7245-п) составила 550 000 000 руб. (т. 2 л.д. 2).
В извещении также указан размер арендной платы на 2007 год - 0,62 руб. /кв. м.
Согласно п. 3.1 договора аренды земельного участка размер арендной платы за землю определяется в приложении к договору и является его неотъемлемой частью.
В материалы дела представлены приложения к договору аренды, содержащие расчет платы за аренду земли (т. 1 л.д. 20-27).
Согласно подп. 3, 4 п. 3 ст. 38.2 ЗК РФ в извещении о проведении аукциона должны быть указаны: начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства); размер арендной платы за земельный участок в расчете на единицу площади и порядок ее изменения.
Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения (п. 7 ст. 38.2 данного Кодекса).
Таким образом, на аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства предметом торгов является цена права на заключение договора аренды, в отличие от аукциона, проводимого в соответствии со ст. 38.1 ЗК РФ, где торги ведутся в отношении размера годовой арендной платы.
Заявителем не представлено доказательств того, что согласованный сторонами в договоре размер арендной платы не соответствует соответствующему показателю, указанному в конкурсной документации.
В силу изложенного, заключенный сторонами договор аренды от 15.02.2007 N 4558 соответствует императивным требованиям п. 7, 27 ст. 38.1 ЗК РФ, оснований для признания его ничтожным судом апелляционной инстанции не установлено.
Суд также отмечает, что при доказанности фактического использования обществом земельного участка порядок определения размера арендной платы в договоре не может освобождать арендатора от ее оплаты.
Исходя из положений ч. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена ст. 614 ГК РФ.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно п. 3.1 договора аренды земельного участка размер арендной платы за землю определяется в приложении к договору и является его неотъемлемой частью.
Плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет (п. 3.2 договора).
Согласно п. 8.1 договора земельный участок, указанный в п. 1.1 договора, передан арендатору в состоянии, отвечающем требованиям его целевого использования. Арендатор принял участок, претензий к арендодателю не имеет, в связи с чем, договор заключен без передаточного акта (п. 8.1 договора).
В материалы дела представлены приложения к договору аренды, содержащие расчет платы за аренду земли (т. 1 л.д. 20-27).
Довод апеллянта о том, что из размера землепользования подлежит вычету площадь земельного участка для строительства школы и детских садов, так как обязанность по их возведению согласно п. 12 информационного сообщения о проведении аукциона возлагалась на Администрацию, и расчет арендной платы должен производиться судом, исходя из площади земельного участка, согласованной сторонами в дополнительном соглашении к договору аренды от 20.10.2010, отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.
Из дела усматривается, что 20.10.2010 сторонами договора аренды было подписано дополнительное соглашение к договору аренды N 4558, в котором сторонами согласовано, что арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:33:0314001:43 общей площадью 184 231 кв. м (т. 1 л.д. 17).
В то время как предметом аукциона и предметом договора аренды в его первоначальной редакции являлся земельный участок с кадастровым номером 74:33:03 14 001:0014 общей площадью 275 611,19 кв. м (т. 1 л.д. 12, 143, т. 2 л.д. 1-2).
Таким образом, подписав дополнительное соглашение, стороны по существу изменили предмет договора аренды как его существенное условие.
Между тем, как ранее отмечено апелляционным судом, заключение договора аренды земельного участка для целей его комплексного освоения под жилищное строительство в соответствии с нормами ст. 30.2, 38.2 ЗК РФ производится исключительно на торгах, в силу чего условия заключенного по итогам торгов договора аренды должны соответствовать условиям аукциона. Данное правило действует и в тех случаях, когда аукцион признан несостоявшимся, поскольку установленное п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ право на заключение договора аренды предоставлено только участнику несостоявшегося аукциона.
Таким образом, оснований для изменения предмета аренды, право на приобретение которого было первоначально заявлено на торгах, не допускается в силу противоречия вышеизложенным нормам о порядке заключения такого договора.
В силу изложенного, апелляционный суд не находит оснований для применения условий, согласованных сторонами в дополнительном соглашении, к договору аренды в части площади земельного участка к рассматриваемым отношениям сторон.
Указанное позволяет отклонить довод апелляционной жалобы о необходимости оценки условий дополнительного соглашения с позиций пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
В силу названных разъяснений, а также с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 4905/11 от 06.09.2011, к отношениям сторон подлежат применению достигнутые в рамках договоренностей сторон сделки условия, только в случае, если такие условия были согласованы не только без порока воли, но и без нарушения требований закона.
Между тем, в данном случае, как ранее указано апелляционным судом, изменение сторонами в дополнительном соглашении условия о предмете договора, не соответствует требованиям ст. 30.2, 38.2 ЗК РФ, ввиду чего условия данного соглашения не могут быть приняты во внимание, и расчет арендной платы подлежит определению, исходя из первоначально согласованной сторонами в соответствии с условиями аукциона площади земельного участка.
Оценивая рассматриваемый довод о необходимости взыскания арендной платы, исходя из площади землепользования 184 231 кв. м, апелляционный суд также признает противоречащими обстоятельствам дела утверждения общества об использовании земельного участка в меньшем размере, чем согласовано в договоре аренды.
Как следует из сопоставления графической части кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 74:33:03 14 001:43 (т. 1 л.д. 127-129) и схемы раздела земельного участка с кадастровым номером 74:33:03 14 001:14 (т. 3 л.д. 19) и его межевого плана (т. 3 л.д. 84), в границы земельного участка с кадастровым номером 74:33:03 14 001:43 входят поименованные апеллянтом объекты социальной инфраструктуры.
Апеллянтом не отрицается факт того, что строительство данных объектов также осуществлялось силами общества.
При этом пункт 12 информационного сообщения о проведении аукциона, на который ссылается апеллянт в обоснование обратного, которым установлена обязанность продавца выполнить работы по строительству магистральных сетей инженерно-технического обеспечения 148 микрорайона, а также объектов социальной инфраструктуры в соответствии с проектами застройки микрорайонов, не означает обязанность Администрации по строительству спорных объектов за свой счет и своими силами.
Следует также отметить, что доказательств возврата ответчиком истцу неиспользуемой, по его утверждению, части земельного участка (после изменения его площади дополнительным соглашением от 20.10.2010) в материалы дела не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ), что в силу ст. 622 ГК РФ влечет обязанность ответчика по оплате пользования.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является верным, апелляционная жалоба - не подлежащей удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.04.2013 по делу N А76-14228/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Домострой" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)