Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Головань Е.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
председательствующего Панкратовой Е.А.
судей Кочеровой Л.В., Магденко И.Ю.
при секретаре Ж.В.А.
рассмотрела в судебном заседании 03 июля 2013 года
дело по апелляционной жалобе истцов Т.а Е.С., П.А.Б., П.Е.А.на решение Шербакульского районного суда Омской области от 17 мая 2013 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований П.Е.А. к СПК "...."о признании недействительным договора аренды земельного участка N 147 от 17 сентября 2012 года, взыскании задолженности по арендным платежам в размере... рублей, отказать.
В удовлетворении исковых требований Т.а Е.С. к СПК "...." о признании недействительным договора аренды земельного участка N 126 от 10 мая 2011 года, взыскании задолженности по арендным платежам в размере... рублей, отказать.
В удовлетворении исковых требований П.А.Б. к СПК "...." о признании недействительным договора аренды земельного участка N 129 от 18 мая 2011 года, -взыскании задолженности по арендным платежам в размере... рубля, отказать".
Заслушав доклад судьи Магденко И.Ю., судебная коллегия
установила:
П.Е.А., А.Б., Т.Е.С. обратились в суд с иском, указав, что являются собственниками земельных участков сельскохозназначения с кадастровыми номерами:..., ... и..., расположенных в границах Красноярского сельского округа Шербакульского района Омской области. 17 сентября 2012 года, 10 мая и 18 мая 2011 года между СПК "...." (арендатором) и истцами (арендодателями) заключены договоры аренды земельного участка сроком на 3 года с момента подписания договора. Задолженность ответчика за 2012 год перед П.Е.А. из расчета 11,9 центнеров с гектара составляет.. рублей; задолженность перед Т.Е.А. за 2011, 2012 годы -... рубля; задолженность перед П.А.Б. за 2011, 2012 годы -... рубля. Согласно пункту 2 договора арендная плата за каждые 14,4 га пашни включает в себя пшеницу 3-4 класса в количестве, полученном с 2 га пашни, по средней урожайности, сложившейся после первичной очистки зерна. Фактически в 2012 году арендатор произвел частичную выдачу арендной платы зерном 5 класса. Направленные истцами претензии о расторжении договоров аренды в связи с невыплатой арендатором в полном объеме арендной платы и требования о выплате арендной платы за 2012 год в натуральном или денежном выражении, ответчик оставил без удовлетворения, ссылаясь на обстоятельства непреодолимой силы. Нарушения ответчиком условий договоров аренды являются для истцов существенными, последним причинен ущерб, просили расторгнуть договоры аренды земельных участков, взыскать с ответчика в пользу П.Е.А.... рублей, в пользу Т.а Е.С.... рубля, в пользу П.А.Б.... рубля. Уточнив требования, ввиду несоблюдения сторонами требований закона об обязательной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, также просили признать данные сделки недействительными.
Истцы П.А.Б., Т.Е.С., представитель истцов Г.Р.Р. в судебном заседании исковые требования поддержали.
В судебном заседании представитель СПК "...." К.О.А. иск не признала.
Представители третьих лиц - администрации Шербакульского муниципального района Омской области М.Н.Г., Управления сельского хозяйства администрации Шербакульского муниципального района Омской области - Н. исковые требования полагали необоснованными.
Истец П.Е.А., представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе истцы Т.Е.С., П.Е.А., П.А.Б. просят решение отменить, поскольку ответчиком не были в установленном законом порядке зарегистрированы договоры аренды земельных участков, что свидетельствует об их ничтожности. Полагают ошибочным вывод суда о том, что отсутствие государственной регистрации не является основанием для расторжения договоров аренды земельного участка. Суд неверно в решении указал, что перенос выплаты арендной платы на урожай 2013 года относится к компетенции правления и наблюдательного совета. Ответчик, имея такую возможность, расчет зерном по арендной плате с истцом не произвел. Суд не дал надлежащей оценки показаниям свидетелей Ш.Р.Д. и К.А.А. и необоснованно принял во внимание справку Управления сельского хозяйства Шербакульского района об урожайности в 2012 году, поскольку справка подписана неустановленным лицом и противоречит сведениям об урожайности, представленным Администрацией Шербакульского муниципального района. Суд указал, что ответчик произвел расчет по арендной плате за 2011, 2012 годы, хотя сам ответчик не отрицал наличие задолженности.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика СПК "...." К.В.И., представитель третьего лица Администрации Шербакульского муниципального района Омской области М.Н.Г. просили решение оставить без изменения.
В судебном заседании апелляционной инстанции истцы Т.Е.С., П.А.Б., их представитель адвокат Г.Р.Р. апелляционную жалобу поддержали по изложенным в ней доводам.
Представитель СПК "...." К.О.А., представитель администрации Шербакульского муниципального района Омской области М.Н.Г., просили решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ, сочла возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного судом решения.
В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Нарушений, которые в силу части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ могут повлечь отмену или изменение состоявшегося судебного постановления, судом первой инстанции при рассмотрении данного дела не допущено.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Т.Е.С. является собственником земельного участка: категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - ведение сельскохозяйственного производства, площадью 1440000 + / - 10500 кв. м, местоположение: Омская область, Шербакульский район, Красноярское СП, участок расположен в северно-западной части кадастрового квартала на поле N 4; кадастровый номер.... Сведения о праве собственности на указанный земельный участок имя Т.а Е.С. внесены в ЕГРП 21 апреля 2011 года.
П.А.Б. является собственником земельного участка: категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - ведение сельскохозяйственного производства, площадью 720000 + / - 7425 кв. м, местоположение: Омская область, Шербакульский район, Красноярское СП, участок расположен в северно-западной части кадастрового квартала на поле N 4; кадастровый номер.... Сведения о праве собственности на земельный участок на имя П.А.Б. внесены в ЕГРП 21 апреля 2011 года.
П.Е.А. с 27 апреля 2012 года является собственником земельного участка: категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 432000 + / - 1150 кв. м, местоположение: Омская область, Шербакульский район, Красноярское СП, участок расположен в северной части кадастрового квартала; кадастровый номер....
10 мая 2011 года между Т.Е.С. (арендодатель) и СПК "...." (арендатор) заключен договор аренды принадлежащего арендодателю на праве собственности земельного участка с кадастровым номером... сроком на 3 года.
Аналогичные договоры аренды на такой же срок заключены 18 мая 2011 года и 17 сентября 2012 года между СПК "...." и П.А.Б., П.Е.А. (арендодатели) соответственно в отношении принадлежащих последним земельных участков с кадастровыми номерами... и....
Обращаясь в суд с настоящим иском, Т.Е.С., П.Е.А., П.А.Б. просили признать недействительными указанные договоры аренды, ссылаясь на несоблюдение СПК "...." требований закона об обязательной государственной регистрации договоров, а также на наличие оснований для расторжения договоров в связи с нарушением арендатором условий и сроков уплаты арендных платежей.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу, что правовых оснований для удовлетворения иска не имеется, поскольку отсутствие государственной регистрации договоров аренды земельных участков недействительность таких договоров не влечет и основанием для расторжения договоров не является.
Поскольку данные выводы суда в полной мере соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным сторонами доказательствам и нормам права, регулирующим спорные правоотношения, оснований не согласиться с мнением суда первой инстанции коллегия судей не усматривает.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 25 Земельного кодекса РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Земельного кодекса РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.
Согласно положениям части второй статьи 26 Земельного кодекса РФ и части второй статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды земельного участка, заключенный сроком на один год и более, подлежит государственной регистрации.
Согласно части 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
По смыслу статей 166, 168 Гражданского кодекса РФ недействительной может быть признана только состоявшаяся сделка.
В силу статьи 165 Гражданского кодекса РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки, влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Толкование данной нормы позволяет сделать вывод, что несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом.
Таким образом, законом предусмотрено, что несоблюдение требования о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может повлечь признание его незаключенным, а не недействительным в соответствии с частью первой статьи 165 Гражданского кодекса РФ.
Из материалов дела следует и не оспаривалось сторонами, что вышеназванные договоры аренды земельных участков от 10 мая, 18 мая 2011 года, 17 сентября 2012 года в установленном законом порядке зарегистрированы не были, то есть на момент рассмотрения дела являются незаключенными.
При таких данных правовых оснований для признания договоров аренды недействительными в силу их ничтожности ввиду несоблюдения требований закона об обязательной государственной регистрации у суда первой инстанции не имелось.
Отсутствие государственной регистрации договора аренды и признание его незаключенным в связи с этим, делает невозможным расторжение договора по этим основаниям.
Доводы подателя апелляционной жалобы об обратном основаны на ошибочном толковании норм права и на выводы суда не влияют.
В силу части первой статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Таким образом, поскольку все спорные договоры аренды с СПК "...." были заключены сроком на 3 года, на момент принятия судом решения данный срок не истек, суд правильно посчитал, что до конца срока действия договоров как арендатор, так и арендодатель не лишены права обратиться в установленном законом порядке в уполномоченный регистрирующий орган с заявлением о внесении сведений о договоре аренды в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, равно как и права обжаловать отказ в государственной регистрации.
Несмотря на тот факт, что спорные договоры на момент рассмотрения дела юридически являлись незаключенными, суд первой инстанции принял во внимание, что между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, включая условия и размер платы за пользование арендованным земельным участком, и договоры с момента его подписания сторонами фактически исполняются.
Так, из исковых заявлений следует, что земельные участки истцами были переданы СПК "...." в день заключения спорных договоров аренды; во исполнение условий договоров ответчик приступил к использованию земельных участков для производства сельскохозяйственной продукции; произвел расчет арендной платы за 2011 год с Т.Е.С., П.А.Б., частично внес арендные платежи всем истцам за 2012 год.
Из содержания первоначальных исковых заявлений следует, что истцами были заявлены требования о расторжении договоров аренды в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий данных договоров по уплате арендных платежей. В уточненных исках истцы также просили признать данные сделки недействительными в связи с отсутствием факта их государственной регистрации, но при этом настаивали на исполнении обязательств СПК "...." по уплате арендных платежей в соответствии с условиями спорных договоров и просили взыскать задолженность по арендной плате.
Разрешая по существу требования истцов о расторжении спорных договоров аренды в одностороннем порядке в связи с ненадлежащим исполнением СПК "...." условий договора и взыскание задолженности по арендной плате, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что правовых оснований для удовлетворения названных требований не имеется.
Обосновывая исковые требований в указанной части, истцы ссылались на ненадлежащее исполнение СПК "...." условий уплаты арендных платежей, поскольку за 2012 годы арендатор произвел лишь частичную выдачу арендной платы зерном 5 класса, вместо положенной пшеницы 3-4 класса; в полном объеме обязательства по уплате арендных платежей ответчиком до настоящего времени не исполнены.
Из представленных в дело договоров аренды от 10, 18 мая 2011 года, 17 сентября 2012 года усматривается, что изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается по соглашению сторон в случае несоблюдения требований, определенных пунктом 3 договора. Прекращение договора в одностороннем порядке допускается по решению суда в случае неисполнения одной из сторон условий договора (пункты 4.1, 4.2).
Согласно пунктам 3.1 - 3.3 договоров - выдача арендной платы производится как в натуральной, так и в денежной формах; при этом арендная плата за каждые 14,4 арендуемой пашни рассчитывается, исходя из количества пшеницы 3-4 класса, полученного с 2 га пашни, по средней урожайности, сложившейся после первичной очистки зерна. Расчет арендной платы проводится ежегодно. Срок получения арендной платы в натуральном выражении до 15 декабря текущего года, при этом не получившие арендную плату в указанный в договоре срок, заключают договор на хранение или получают арендную плату в следующем году.
Согласно статье 401 Гражданского кодекса РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.
Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Оценивая доводы истцов, суд обоснованно исходил из следующего.
Постановлениями Правительства Омской области от 21 июля 2012 года N 145-П, постановлением главы Шербакульского муниципального района Омской области 07 августа 2012 года N 242-П в Шербакульском районе был введен режим чрезвычайной ситуации природного характера, сложившийся в результате суховея, атмосферной и природной засухи, следствием которой могло стать резкое снижение урожайности всех сельскохозяйственных культур.
Согласно акту обследования объектов растениеводства, пострадавших в результате чрезвычайной ситуации (стихийного бедствия) от 03 августа 2012, составленному в отношении СПК "...." специальной комиссией, утвержденной Постановлением главы Шербакульского муниципального района Омской области от 07 августа 2012 года N 242-П, на основании проведенного обследования в период с 20 июня по 27 июля 2012 года в результате почвенной засухи, атмосферной засухи, суховея погибли сельскохозяйственные культуры: пшеница яровая - на площади 1 136 га из 3 770 га, на полях NN 17, 5, 4, 10; ячмень яровой - 316 га из 2 871 га на полях NN 58, 5, всего 1 452 га из общей площади посевов СПК "...." всего на сумму... рублей.
Согласно справке главы администрации Шербакульского муниципального района Омской области от 16 мая 2013 года и справке Управления сельского хозяйства администрации Шербакульского МР Омской области от 14 мая 2013 года урожайность зерновых и зернобобовых культур в весе после доработки по данным отчета по СПК "...." составляет: в 2011 году - 25,7 центнера с одного гектара; в 2012 году - 8,66 центнера с одного гектара.
20 сентября 2012 года правлением и наблюдательным советом СПК "...." было принято решение об установлении размера арендной платы по "зерновым" договорам в связи с тяжелым положением, низким урожаем за 2012 год в размере 12 центнеров пшеницы с каждых арендуемых 14,4 гектаров и переносе оставшейся части выплат арендной платы в размере 4 центнеров пшеницы на урожай 2013 года.
В ходе судебного разбирательства истцы не оспаривали, что СПК "...." частично исполнена обязанность по уплате арендных платежей в соответствии с договорами аренды; причины, по которым обязательства ответчиком исполнены не в полном объеме, судом признаны уважительными (неблагоприятные природные условия: почвенной и атмосферной засухи, суховея, повлекших за собой неурожай зерновых и зернобобовых культур), с чем согласилась и судебная коллегия, поскольку доказательств наличия вины арендатора в ненадлежащем исполнении своих обязательств перед истцами не добыто.
Таким образом, судебная коллегия полагает возможным согласиться с мнением суда первой инстанции о том, что чрезвычайные обстоятельства природного характера, которые наступили не по вине арендатора, являются достаточным основанием для использования права, предоставленного пунктом 3.3 договора аренды о переносе выплаты арендной платы, выдаваемой в натуральном выражении, на следующий год, что не предоставляет возможности для взыскания задолженности в настоящее время в судебном порядке и в денежном выражении.
Кроме того, из материалов дела следует, что выплата арендной платы П.А.Б. и Т.у Е.С. за 2011 год ответчиком произведена в полном объеме, что подтверждается соответствующей ведомостью.
Из расчета средней урожайности 8 центнеров с гектара, задолженность по арендной плате СПК "...." за 2012 год перед Т.Е.С. составляет 40 центнеров пшеницы, в то время как выплачено 120 центнеров; перед П.Е.А. задолженность составляет 12 центнеров (выплачено 36 центнеров), задолженность перед П.А.Б. - 20 центнеров пшеницы (выплачено 60 центнеров).
Изначально в претензиях, направленных СПК "...." в марте 2013 года, истцы указывали на наличие задолженности в вышеуказанных размерах.
Доводы истцов о наличии обязательств СПК "...." выплатить арендные платежи в большем объеме, основаны на неверном расчете: исходя из урожайности 11,9 центнеров с одного гектара, которая не подтверждена допустимыми доказательствами.
Что касается утверждения истцов о несоответствии класса переданной им ответчиком в счет арендной платы пшеницы, судебная коллегия полагает необходимым согласиться с мнением суда первой инстанции о том, что данные обстоятельства бесспорными, достоверными и достаточными доказательствами не подтверждены.
Так, судом правильно принято во внимание, что представленными в дело договорами хранения пшеницы от 27 ноября 2012 года, заключенными между Т.Е.С., П.Е.А., П.А.Б. и КФХ "Земля" факт передачи на исследование именно пшеницы, переданной ответчиком истцам в счет арендной платы, не подтверждается; в указанных договорах хранения индивидуальные свойства пшеницы не указаны; представитель СПК "...." при отборе истцами проб для проведения анализа качества пшеницы не присутствовал; доказательств передачи истцам пшеницы именно 5 класса в ходе судебного разбирательства не добыто.
Само по себе нахождение пшеницы на складе СПК в том месте, где обычно хранится пшеница 5 класса, как на то указывалось свидетелями Ш.Р.Д., К.А.А., таким доказательством являться не может.
Несогласие заявителя в апелляционной жалобе с оценкой указанных доказательств, включая показания свидетелей, на выводы суда повлиять не может.
В силу установленного правового регулирования по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ право оценки доказательств, их относимости, допустимости, достоверности и достаточности принадлежит только суду первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе давать оценку достоверности, либо недостоверности доказательств, а также определять преимущество одних доказательств перед другими, при том, что всем представленным в дело доказательствам судом дана надлежащая и правильная по существу оценка на предмет их относимости, допустимости и достаточности. Оснований для иной оценки коллегия судей не усматривает.
По аналогичным основаниям подлежит отклонению и ссылка истцов в жалобе на неверную оценку судом справки Управления сельского хозяйства администрации Шербакульского муниципального района Омской области о средней урожайности зерновых.
Указанная справка в полной мере отвечает требованиям статьи 71 Гражданского процессуального кодекса РФ, предъявляемым к письменным доказательствам, подписана руководителем и заверена печатью управления, а ее содержание идентично сведениям, представленным Администрацией Шербакульского муниципального района Омской области.
Данные сведения истцами в установленном статьями 12, 56 Гражданского процессуального кодекса РФ порядке не опровергнуты, в связи с чем правомерно и обоснованно были приняты судом первой инстанции во внимание в качестве надлежащих доказательств по делу.
Утверждение об ошибочности выводов суда об отнесении вопроса о переносе выплаты арендной платы на урожай 2013 года к компетенции правления и наблюдательного совета СПК с учетом мотивов принятого решения на законность решения повлиять не может.
Является несостоятельным и довод подателей апелляционной жалобы о том, что ответчик отрицал наличие задолженности по арендной плате за 2011, 2012 годы, поскольку материалами дела данные обстоятельства не подтверждаются.
В обоснование своих возражений против предъявленных исковых требований СПК "...." представил контррасчет задолженности по уплате арендных платежей, из которого как раз усматривается наличие такой задолженности перед всеми истцами за 2012 год в вышеуказанном размере.
Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, с которыми согласилась судебная коллегия, и не содержат обстоятельств, которые не были исследованы судом и нуждаются в дополнительной проверке, правильности выводов суда не опровергают и не могут повлечь отмену или изменение состоявшегося судебного постановления.
Нормы материального и процессуального права применены судом правильно, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Шербакульского районного суда Омской области от 17 мая 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 03.07.2013 ПО ДЕЛУ N 33-4379/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 июля 2013 г. по делу N 33-4379/2013
Председательствующий: Головань Е.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
председательствующего Панкратовой Е.А.
судей Кочеровой Л.В., Магденко И.Ю.
при секретаре Ж.В.А.
рассмотрела в судебном заседании 03 июля 2013 года
дело по апелляционной жалобе истцов Т.а Е.С., П.А.Б., П.Е.А.на решение Шербакульского районного суда Омской области от 17 мая 2013 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований П.Е.А. к СПК "...."о признании недействительным договора аренды земельного участка N 147 от 17 сентября 2012 года, взыскании задолженности по арендным платежам в размере... рублей, отказать.
В удовлетворении исковых требований Т.а Е.С. к СПК "...." о признании недействительным договора аренды земельного участка N 126 от 10 мая 2011 года, взыскании задолженности по арендным платежам в размере... рублей, отказать.
В удовлетворении исковых требований П.А.Б. к СПК "...." о признании недействительным договора аренды земельного участка N 129 от 18 мая 2011 года, -взыскании задолженности по арендным платежам в размере... рубля, отказать".
Заслушав доклад судьи Магденко И.Ю., судебная коллегия
установила:
П.Е.А., А.Б., Т.Е.С. обратились в суд с иском, указав, что являются собственниками земельных участков сельскохозназначения с кадастровыми номерами:..., ... и..., расположенных в границах Красноярского сельского округа Шербакульского района Омской области. 17 сентября 2012 года, 10 мая и 18 мая 2011 года между СПК "...." (арендатором) и истцами (арендодателями) заключены договоры аренды земельного участка сроком на 3 года с момента подписания договора. Задолженность ответчика за 2012 год перед П.Е.А. из расчета 11,9 центнеров с гектара составляет.. рублей; задолженность перед Т.Е.А. за 2011, 2012 годы -... рубля; задолженность перед П.А.Б. за 2011, 2012 годы -... рубля. Согласно пункту 2 договора арендная плата за каждые 14,4 га пашни включает в себя пшеницу 3-4 класса в количестве, полученном с 2 га пашни, по средней урожайности, сложившейся после первичной очистки зерна. Фактически в 2012 году арендатор произвел частичную выдачу арендной платы зерном 5 класса. Направленные истцами претензии о расторжении договоров аренды в связи с невыплатой арендатором в полном объеме арендной платы и требования о выплате арендной платы за 2012 год в натуральном или денежном выражении, ответчик оставил без удовлетворения, ссылаясь на обстоятельства непреодолимой силы. Нарушения ответчиком условий договоров аренды являются для истцов существенными, последним причинен ущерб, просили расторгнуть договоры аренды земельных участков, взыскать с ответчика в пользу П.Е.А.... рублей, в пользу Т.а Е.С.... рубля, в пользу П.А.Б.... рубля. Уточнив требования, ввиду несоблюдения сторонами требований закона об обязательной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, также просили признать данные сделки недействительными.
Истцы П.А.Б., Т.Е.С., представитель истцов Г.Р.Р. в судебном заседании исковые требования поддержали.
В судебном заседании представитель СПК "...." К.О.А. иск не признала.
Представители третьих лиц - администрации Шербакульского муниципального района Омской области М.Н.Г., Управления сельского хозяйства администрации Шербакульского муниципального района Омской области - Н. исковые требования полагали необоснованными.
Истец П.Е.А., представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе истцы Т.Е.С., П.Е.А., П.А.Б. просят решение отменить, поскольку ответчиком не были в установленном законом порядке зарегистрированы договоры аренды земельных участков, что свидетельствует об их ничтожности. Полагают ошибочным вывод суда о том, что отсутствие государственной регистрации не является основанием для расторжения договоров аренды земельного участка. Суд неверно в решении указал, что перенос выплаты арендной платы на урожай 2013 года относится к компетенции правления и наблюдательного совета. Ответчик, имея такую возможность, расчет зерном по арендной плате с истцом не произвел. Суд не дал надлежащей оценки показаниям свидетелей Ш.Р.Д. и К.А.А. и необоснованно принял во внимание справку Управления сельского хозяйства Шербакульского района об урожайности в 2012 году, поскольку справка подписана неустановленным лицом и противоречит сведениям об урожайности, представленным Администрацией Шербакульского муниципального района. Суд указал, что ответчик произвел расчет по арендной плате за 2011, 2012 годы, хотя сам ответчик не отрицал наличие задолженности.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика СПК "...." К.В.И., представитель третьего лица Администрации Шербакульского муниципального района Омской области М.Н.Г. просили решение оставить без изменения.
В судебном заседании апелляционной инстанции истцы Т.Е.С., П.А.Б., их представитель адвокат Г.Р.Р. апелляционную жалобу поддержали по изложенным в ней доводам.
Представитель СПК "...." К.О.А., представитель администрации Шербакульского муниципального района Омской области М.Н.Г., просили решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ, сочла возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного судом решения.
В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Нарушений, которые в силу части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ могут повлечь отмену или изменение состоявшегося судебного постановления, судом первой инстанции при рассмотрении данного дела не допущено.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Т.Е.С. является собственником земельного участка: категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - ведение сельскохозяйственного производства, площадью 1440000 + / - 10500 кв. м, местоположение: Омская область, Шербакульский район, Красноярское СП, участок расположен в северно-западной части кадастрового квартала на поле N 4; кадастровый номер.... Сведения о праве собственности на указанный земельный участок имя Т.а Е.С. внесены в ЕГРП 21 апреля 2011 года.
П.А.Б. является собственником земельного участка: категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - ведение сельскохозяйственного производства, площадью 720000 + / - 7425 кв. м, местоположение: Омская область, Шербакульский район, Красноярское СП, участок расположен в северно-западной части кадастрового квартала на поле N 4; кадастровый номер.... Сведения о праве собственности на земельный участок на имя П.А.Б. внесены в ЕГРП 21 апреля 2011 года.
П.Е.А. с 27 апреля 2012 года является собственником земельного участка: категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 432000 + / - 1150 кв. м, местоположение: Омская область, Шербакульский район, Красноярское СП, участок расположен в северной части кадастрового квартала; кадастровый номер....
10 мая 2011 года между Т.Е.С. (арендодатель) и СПК "...." (арендатор) заключен договор аренды принадлежащего арендодателю на праве собственности земельного участка с кадастровым номером... сроком на 3 года.
Аналогичные договоры аренды на такой же срок заключены 18 мая 2011 года и 17 сентября 2012 года между СПК "...." и П.А.Б., П.Е.А. (арендодатели) соответственно в отношении принадлежащих последним земельных участков с кадастровыми номерами... и....
Обращаясь в суд с настоящим иском, Т.Е.С., П.Е.А., П.А.Б. просили признать недействительными указанные договоры аренды, ссылаясь на несоблюдение СПК "...." требований закона об обязательной государственной регистрации договоров, а также на наличие оснований для расторжения договоров в связи с нарушением арендатором условий и сроков уплаты арендных платежей.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу, что правовых оснований для удовлетворения иска не имеется, поскольку отсутствие государственной регистрации договоров аренды земельных участков недействительность таких договоров не влечет и основанием для расторжения договоров не является.
Поскольку данные выводы суда в полной мере соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным сторонами доказательствам и нормам права, регулирующим спорные правоотношения, оснований не согласиться с мнением суда первой инстанции коллегия судей не усматривает.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 25 Земельного кодекса РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Земельного кодекса РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.
Согласно положениям части второй статьи 26 Земельного кодекса РФ и части второй статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды земельного участка, заключенный сроком на один год и более, подлежит государственной регистрации.
Согласно части 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
По смыслу статей 166, 168 Гражданского кодекса РФ недействительной может быть признана только состоявшаяся сделка.
В силу статьи 165 Гражданского кодекса РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки, влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Толкование данной нормы позволяет сделать вывод, что несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом.
Таким образом, законом предусмотрено, что несоблюдение требования о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может повлечь признание его незаключенным, а не недействительным в соответствии с частью первой статьи 165 Гражданского кодекса РФ.
Из материалов дела следует и не оспаривалось сторонами, что вышеназванные договоры аренды земельных участков от 10 мая, 18 мая 2011 года, 17 сентября 2012 года в установленном законом порядке зарегистрированы не были, то есть на момент рассмотрения дела являются незаключенными.
При таких данных правовых оснований для признания договоров аренды недействительными в силу их ничтожности ввиду несоблюдения требований закона об обязательной государственной регистрации у суда первой инстанции не имелось.
Отсутствие государственной регистрации договора аренды и признание его незаключенным в связи с этим, делает невозможным расторжение договора по этим основаниям.
Доводы подателя апелляционной жалобы об обратном основаны на ошибочном толковании норм права и на выводы суда не влияют.
В силу части первой статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Таким образом, поскольку все спорные договоры аренды с СПК "...." были заключены сроком на 3 года, на момент принятия судом решения данный срок не истек, суд правильно посчитал, что до конца срока действия договоров как арендатор, так и арендодатель не лишены права обратиться в установленном законом порядке в уполномоченный регистрирующий орган с заявлением о внесении сведений о договоре аренды в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, равно как и права обжаловать отказ в государственной регистрации.
Несмотря на тот факт, что спорные договоры на момент рассмотрения дела юридически являлись незаключенными, суд первой инстанции принял во внимание, что между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, включая условия и размер платы за пользование арендованным земельным участком, и договоры с момента его подписания сторонами фактически исполняются.
Так, из исковых заявлений следует, что земельные участки истцами были переданы СПК "...." в день заключения спорных договоров аренды; во исполнение условий договоров ответчик приступил к использованию земельных участков для производства сельскохозяйственной продукции; произвел расчет арендной платы за 2011 год с Т.Е.С., П.А.Б., частично внес арендные платежи всем истцам за 2012 год.
Из содержания первоначальных исковых заявлений следует, что истцами были заявлены требования о расторжении договоров аренды в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий данных договоров по уплате арендных платежей. В уточненных исках истцы также просили признать данные сделки недействительными в связи с отсутствием факта их государственной регистрации, но при этом настаивали на исполнении обязательств СПК "...." по уплате арендных платежей в соответствии с условиями спорных договоров и просили взыскать задолженность по арендной плате.
Разрешая по существу требования истцов о расторжении спорных договоров аренды в одностороннем порядке в связи с ненадлежащим исполнением СПК "...." условий договора и взыскание задолженности по арендной плате, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что правовых оснований для удовлетворения названных требований не имеется.
Обосновывая исковые требований в указанной части, истцы ссылались на ненадлежащее исполнение СПК "...." условий уплаты арендных платежей, поскольку за 2012 годы арендатор произвел лишь частичную выдачу арендной платы зерном 5 класса, вместо положенной пшеницы 3-4 класса; в полном объеме обязательства по уплате арендных платежей ответчиком до настоящего времени не исполнены.
Из представленных в дело договоров аренды от 10, 18 мая 2011 года, 17 сентября 2012 года усматривается, что изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается по соглашению сторон в случае несоблюдения требований, определенных пунктом 3 договора. Прекращение договора в одностороннем порядке допускается по решению суда в случае неисполнения одной из сторон условий договора (пункты 4.1, 4.2).
Согласно пунктам 3.1 - 3.3 договоров - выдача арендной платы производится как в натуральной, так и в денежной формах; при этом арендная плата за каждые 14,4 арендуемой пашни рассчитывается, исходя из количества пшеницы 3-4 класса, полученного с 2 га пашни, по средней урожайности, сложившейся после первичной очистки зерна. Расчет арендной платы проводится ежегодно. Срок получения арендной платы в натуральном выражении до 15 декабря текущего года, при этом не получившие арендную плату в указанный в договоре срок, заключают договор на хранение или получают арендную плату в следующем году.
Согласно статье 401 Гражданского кодекса РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.
Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Оценивая доводы истцов, суд обоснованно исходил из следующего.
Постановлениями Правительства Омской области от 21 июля 2012 года N 145-П, постановлением главы Шербакульского муниципального района Омской области 07 августа 2012 года N 242-П в Шербакульском районе был введен режим чрезвычайной ситуации природного характера, сложившийся в результате суховея, атмосферной и природной засухи, следствием которой могло стать резкое снижение урожайности всех сельскохозяйственных культур.
Согласно акту обследования объектов растениеводства, пострадавших в результате чрезвычайной ситуации (стихийного бедствия) от 03 августа 2012, составленному в отношении СПК "...." специальной комиссией, утвержденной Постановлением главы Шербакульского муниципального района Омской области от 07 августа 2012 года N 242-П, на основании проведенного обследования в период с 20 июня по 27 июля 2012 года в результате почвенной засухи, атмосферной засухи, суховея погибли сельскохозяйственные культуры: пшеница яровая - на площади 1 136 га из 3 770 га, на полях NN 17, 5, 4, 10; ячмень яровой - 316 га из 2 871 га на полях NN 58, 5, всего 1 452 га из общей площади посевов СПК "...." всего на сумму... рублей.
Согласно справке главы администрации Шербакульского муниципального района Омской области от 16 мая 2013 года и справке Управления сельского хозяйства администрации Шербакульского МР Омской области от 14 мая 2013 года урожайность зерновых и зернобобовых культур в весе после доработки по данным отчета по СПК "...." составляет: в 2011 году - 25,7 центнера с одного гектара; в 2012 году - 8,66 центнера с одного гектара.
20 сентября 2012 года правлением и наблюдательным советом СПК "...." было принято решение об установлении размера арендной платы по "зерновым" договорам в связи с тяжелым положением, низким урожаем за 2012 год в размере 12 центнеров пшеницы с каждых арендуемых 14,4 гектаров и переносе оставшейся части выплат арендной платы в размере 4 центнеров пшеницы на урожай 2013 года.
В ходе судебного разбирательства истцы не оспаривали, что СПК "...." частично исполнена обязанность по уплате арендных платежей в соответствии с договорами аренды; причины, по которым обязательства ответчиком исполнены не в полном объеме, судом признаны уважительными (неблагоприятные природные условия: почвенной и атмосферной засухи, суховея, повлекших за собой неурожай зерновых и зернобобовых культур), с чем согласилась и судебная коллегия, поскольку доказательств наличия вины арендатора в ненадлежащем исполнении своих обязательств перед истцами не добыто.
Таким образом, судебная коллегия полагает возможным согласиться с мнением суда первой инстанции о том, что чрезвычайные обстоятельства природного характера, которые наступили не по вине арендатора, являются достаточным основанием для использования права, предоставленного пунктом 3.3 договора аренды о переносе выплаты арендной платы, выдаваемой в натуральном выражении, на следующий год, что не предоставляет возможности для взыскания задолженности в настоящее время в судебном порядке и в денежном выражении.
Кроме того, из материалов дела следует, что выплата арендной платы П.А.Б. и Т.у Е.С. за 2011 год ответчиком произведена в полном объеме, что подтверждается соответствующей ведомостью.
Из расчета средней урожайности 8 центнеров с гектара, задолженность по арендной плате СПК "...." за 2012 год перед Т.Е.С. составляет 40 центнеров пшеницы, в то время как выплачено 120 центнеров; перед П.Е.А. задолженность составляет 12 центнеров (выплачено 36 центнеров), задолженность перед П.А.Б. - 20 центнеров пшеницы (выплачено 60 центнеров).
Изначально в претензиях, направленных СПК "...." в марте 2013 года, истцы указывали на наличие задолженности в вышеуказанных размерах.
Доводы истцов о наличии обязательств СПК "...." выплатить арендные платежи в большем объеме, основаны на неверном расчете: исходя из урожайности 11,9 центнеров с одного гектара, которая не подтверждена допустимыми доказательствами.
Что касается утверждения истцов о несоответствии класса переданной им ответчиком в счет арендной платы пшеницы, судебная коллегия полагает необходимым согласиться с мнением суда первой инстанции о том, что данные обстоятельства бесспорными, достоверными и достаточными доказательствами не подтверждены.
Так, судом правильно принято во внимание, что представленными в дело договорами хранения пшеницы от 27 ноября 2012 года, заключенными между Т.Е.С., П.Е.А., П.А.Б. и КФХ "Земля" факт передачи на исследование именно пшеницы, переданной ответчиком истцам в счет арендной платы, не подтверждается; в указанных договорах хранения индивидуальные свойства пшеницы не указаны; представитель СПК "...." при отборе истцами проб для проведения анализа качества пшеницы не присутствовал; доказательств передачи истцам пшеницы именно 5 класса в ходе судебного разбирательства не добыто.
Само по себе нахождение пшеницы на складе СПК в том месте, где обычно хранится пшеница 5 класса, как на то указывалось свидетелями Ш.Р.Д., К.А.А., таким доказательством являться не может.
Несогласие заявителя в апелляционной жалобе с оценкой указанных доказательств, включая показания свидетелей, на выводы суда повлиять не может.
В силу установленного правового регулирования по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ право оценки доказательств, их относимости, допустимости, достоверности и достаточности принадлежит только суду первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе давать оценку достоверности, либо недостоверности доказательств, а также определять преимущество одних доказательств перед другими, при том, что всем представленным в дело доказательствам судом дана надлежащая и правильная по существу оценка на предмет их относимости, допустимости и достаточности. Оснований для иной оценки коллегия судей не усматривает.
По аналогичным основаниям подлежит отклонению и ссылка истцов в жалобе на неверную оценку судом справки Управления сельского хозяйства администрации Шербакульского муниципального района Омской области о средней урожайности зерновых.
Указанная справка в полной мере отвечает требованиям статьи 71 Гражданского процессуального кодекса РФ, предъявляемым к письменным доказательствам, подписана руководителем и заверена печатью управления, а ее содержание идентично сведениям, представленным Администрацией Шербакульского муниципального района Омской области.
Данные сведения истцами в установленном статьями 12, 56 Гражданского процессуального кодекса РФ порядке не опровергнуты, в связи с чем правомерно и обоснованно были приняты судом первой инстанции во внимание в качестве надлежащих доказательств по делу.
Утверждение об ошибочности выводов суда об отнесении вопроса о переносе выплаты арендной платы на урожай 2013 года к компетенции правления и наблюдательного совета СПК с учетом мотивов принятого решения на законность решения повлиять не может.
Является несостоятельным и довод подателей апелляционной жалобы о том, что ответчик отрицал наличие задолженности по арендной плате за 2011, 2012 годы, поскольку материалами дела данные обстоятельства не подтверждаются.
В обоснование своих возражений против предъявленных исковых требований СПК "...." представил контррасчет задолженности по уплате арендных платежей, из которого как раз усматривается наличие такой задолженности перед всеми истцами за 2012 год в вышеуказанном размере.
Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, с которыми согласилась судебная коллегия, и не содержат обстоятельств, которые не были исследованы судом и нуждаются в дополнительной проверке, правильности выводов суда не опровергают и не могут повлечь отмену или изменение состоявшегося судебного постановления.
Нормы материального и процессуального права применены судом правильно, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Шербакульского районного суда Омской области от 17 мая 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)