Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Чиркова В.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего Прокаевой Е.Д.,
судей Сайтбурхановой Р.Х., Кудряшова В.К.,
при секретаре Р.,
рассмотрела 24 сентября 2013 года в открытом судебном заседании в городе Оренбурге дело по апелляционной жалобе администрации муниципального образования Благословенский сельсовет Оренбургского района на решение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 04 июля 2013 года по иску С.О. к администрации муниципального образования Благословенский сельсовет Оренбургского района о взыскании задолженности по арендной плате и встречному иску администрации муниципального образования Благословенский сельсовет Оренбургского района к С.О. о признании договоров недействительными.
Заслушав доклад судьи Прокаевой Е.Д., объяснения представителя истца С.О. С.Н., действующего на основании доверенности от (дата), полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
С.О. обратился в суд с иском к администрации МО Благословенский сельсовет по тем основаниям, что ему на праве собственности принадлежит административное здание по адресу: (адрес). Между истцом и ООО "***" (дата) заключен договор аренды нежилого помещения б/н по адресу: (адрес). Согласно п. 3.2.2 договора, арендодатель имеет право сдавать арендуемое помещение в субаренду с согласия собственника. На тех же условиях ООО "***" на основании договора аренды N от (дата) и дополнительного соглашения от (дата) к договору предоставил администрации МО Благословенский сельсовет во временное владение и пользование помещение площадью *** кв. м для использования под офис сроком на 12 месяцев с уплатой *** рублей в месяц. Для внесения ответчиком арендной платы за (дата) ООО "***" были выставлены счета-фактуры за каждый месяц (дата) года, которые не оплачены. Задолженность по арендной плате составляет *** рублей. Согласно п. 2.2 договора аренды от (дата) за каждый день просрочки перечисления арендной платы арендодатель вправе взыскать с арендатора пени в размере 1% от суммы задолженности. На аналогичных условиях (дата) был заключен договор аренды между собственником здания С.О. и ответчиком. Согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на (дата) задолженность по арендной плате составляет *** рублей. Согласно договору уступки права требования от (дата) задолженность по арендным платежам за (дата) в сумме *** рублей и пени в размере *** рублей ООО "***" переуступило собственнику помещения С.О.. Таким образом, задолженность администрации МО Благословенский сельсовет перед истцом за аренду помещения и пени за просрочку платежей на (дата) составила *** рублей.
Просил суд взыскать с ответчика в его пользу сумму долга по договорам аренды нежилого помещения в размере *** рублей, пеню за просрочку арендного платежа в размере *** рубля, судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины и оформлением нотариальной доверенности.
Администрация МО Благословенский сельсовет обратилась в суд со встречным исковым заявлением к С.О. о признании сделок недействительными, указав, что (дата) между ООО ***" и С.О. был заключен договор аренды нежилого помещения на 1 год, в соответствии с п. 3.2.2 которого арендатор имеет право сдавать арендуемое помещение настоящего договора в субаренду. (дата) с согласия собственника С.О. между обществом и администрацией Благословенского сельсовета заключен договор N аренды этого же помещения на 1 год. Без согласия собственника С.О. (дата) между ООО "***" в лице С.О., действующего на основании Устава и администрацией МО Благословенский сельсовет заключен договор N аренды нежилого помещения на срок до (дата) года. С (дата) с администрацией МО Благословенский сельсовет какого-либо договора аренды или субаренды помещения по указанному выше адресу не заключалось. Между ООО "***" и С.О. (дата) заключен договор уступки права требования по арендным платежам за (дата) администрацией МО Благословенский сельсовет, о чем администрация МО Благословенский сельсовет уведомлена не была. Договор аренды является двусторонней сделкой, таким образом, он не мог быть заключен ООО "***" в лице С.О. и С.О. одновременно, таким образом, сделка от (дата). является ничтожной. Договор аренды от (дата) N не может являться договором аренды, поскольку должен являться договором субаренды. Договоры аренды не прошли государственную регистрацию, поэтому являются ничтожными. Просила признать недействительным договор аренды от (дата) б/н, заключенный между ООО "***" и С.О., недействительным договор аренды от (дата) N между ООО "***" и администрацией Благословенского сельсовета, недействительным договор уступки права требования от (дата) года, заключенный между ООО "***" и С.О..
В судебное заседание С.О. не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель истца С.Н. исковые требования С.О. поддержал, встречные исковые требования не признал.
В судебном заседании представитель администрации МО Благословенский сельсовет Х., действующая на основании доверенности от (дата) года, исковые требования С.О. не признала, встречные требования администрации поддержала.
Решением Оренбургского районного суда Оренбургской области от 04 июля 2013 года исковые требования С.О. удовлетворены частично. Суд постановил взыскать с администрации МО Благословенский сельсовет Оренбургского района в пользу С.О. задолженность по арендной плате в размере *** рублей, проценты по пени в обеспечение договорных обязательств в размере *** рублей, расходы, связанные с уплатой госпошлины, в размере *** рублей.
Встречное исковое заявление администрации МО Благословенский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области к С.О. суд оставил без удовлетворения.
Администрация МО Благословенский сельсовет Оренбургского района подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить по мотивам его незаконности и необоснованности.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено, что С.О. на праве собственности принадлежит административное нежилое здание, литер А, площадью *** кв. м, расположенное по адресу: (адрес). Данные обстоятельства подтверждаются свидетельством о регистрации права собственности от (дата).
(дата) между С.О. и ООО "***" в лице генерального директора С.О., действующего на основании Устава, подписан договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: (адрес), сданная в аренду, составляет *** кв. м и предназначена для использования под офис.
Согласно п. 1.3 договора срок действия договора до (дата).
В силу п. п. 2.1, 2.3 договора, арендная плата за использование нежилого помещения составляет в размере *** рублей без НДС. В арендную плату входит стоимость потребляемой тепловой энергии, расходы за отвод сточных вод, водопотребление, электроэнергия, которая вносится за текущий месяц не позднее 10 числа текущего месяца аренды. Срок внесения арендной платы ежемесячно до 10 числа расчетного месяца.
Также предусмотрена ответственность за неуплату арендных платежей (п. 5.1 договора), с арендатора взимается пени с размере ***% от месячной суммы арендной платы за каждый просроченный день.
По п. 3.2.2 договора арендатор имеет право сдавать помещение, указанное в п. п. 1.1 и 1.2 настоящего договора в субаренду с согласия собственника.
(дата) между ООО "***" в лице С.С., действующего на основании Устава и письма-согласия собственника, и администрацией МО Благословенский сельсовет Оренбургского района подписан договор аренды N указанного выше жилого помещения на аналогичных условиях. Согласно дополнительному соглашению к данному договору арендная плата в месяц составляет *** рублей без НДС.
По акту приема-передачи от (дата) общество передало, а ответчик принял в аренду нежилое помещение площадью *** кв. м.
(дата) не тех же условиях и в отношении того же нежилого помещения между С.О. и администрацией Благословенский сельсовет Оренбургского района подписан договор аренды сроком до (дата). Арендуемое помещение *** кв. м арендодателем передано арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения от (дата) года.
Из представленных в материалы дела счет-фактур за *** год, актов и счетов за (дата) год, актов сверок за спорный период, подписанных сторонами договоров следует, что администрация Благословенского сельсовета имеет задолженность по арендным платежам на (дата) *** рублей, на (дата) - *** рублей.
Суд, разрешая настоящий спор, руководствуясь положениями ст. ст. 309, 310 ГК РФ взыскал в пользу истца с администрации сумму в размере *** рублей, при этом исходил из того, что договоры аренды не прошли государственную регистрацию, однако поскольку стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды, собственник передал имущество в пользование, а администрация Благословенского сельсовета приняла его без каких-либо замечаний, о чем свидетельствуют подписи в договорах, стороны достигли соглашение по размеру оплаты, в связи с чем были связаны обязательствами и должны исполнять их в соответствии с согласованными условиями. При этом, оставил без удовлетворения встречные исковые требования как незаконные и необоснованные.
Судебной коллегией законность и обоснованность решения проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы.
Доводы апелляционной жалобы о ничтожности договоров аренды от (дата) в связи с его подписанием одновременно С.О., как физическим лицом с одной стороны, и как директором ООО "***" с другой стороны, о ничтожности договора от (дата) N поскольку указанный договор является договором субаренды, а не аренды, как указано в договоре, договора аренды от (дата) года, так как он заключен без согласия собственника помещения С.О., о том, что в договорах не определено имущество, подлежащее передаче в аренду, несостоятельны, поскольку первый не нарушает прав ответчика, договор от (дата) N подписан с согласия собственника, а стороной договора от (дата) является сам собственник нежилого помещения, который подписал его. Доводы основаны на ошибочном толковании норм права, приведены без учета указанных выше согласованных условий договоров, фактической передачи имущества в пользование и принятия его ответчиком без каких-либо замечаний, направлены на иную оценку имеющихся доказательств, не могут служить поводом к отмене решения суда.
Судебная коллегия также не может согласиться с доводами жалобы о том, что указанные выше договоры аренды, субаренды являются недействительными, ничтожными, поскольку не прошли государственную регистрацию, так как указанное обстоятельство не является основанием для признания их таковыми по смыслу ч. 2 ст. 609, ч. 2 ст. 651 ГК РФ, на которые сослался ответчик, и которые прямо не предусматривают ничтожность сделки, не прошедшей государственной регистрации, а устанавливают правила о том, что договоры аренды, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента их регистрации.
Исходя из установленных фактических обстоятельств данного дела, смысла закона, ответчик, пользующийся имуществом по договорам аренды, не прошедшим государственную регистрацию, не освобождается от возмещения стоимости фактического пользования объектом.
Указание в апелляционной жалобе на то, что по договору от (дата) года, заключенному между С.О. и ООО "***" был нарушен порядок перевода долга, не получено согласие кредитора, отсутствует письменное уведомление должника о состоявшейся уступке права требования, поэтому он является недействительным, необоснованно, поскольку основано на ошибочном толковании норм материального права.
По смыслу ст. 382 ГК РФ отсутствие уведомления должника не влияет на действительность перехода права. Отсутствие уведомление должника не является основанием для признания договора уступки требования недействительным, несостоявшимся. Оповещение должника производится на основании уже состоявшейся уступки, не рассматривается как условие, необходимое для перехода права, а способствует формированию у должника представления о необходимости исполнения обязательства новому конкретному претенденту.
Доводы жалобы о непривлечении к участию в деле в качестве третьего лица ООО "***" не могут быть приняты во внимание, поскольку, по мнению судебной коллегии, не могут повлиять на права и обязанности ответчика при сложившихся правоотношениях сторон.
Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 04 июля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Благословенского сельского совета Оренбургского района - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.09.2013 ПО ДЕЛУ N 33-6121/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 сентября 2013 г. по делу N 33-6121/2013
Судья: Чиркова В.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего Прокаевой Е.Д.,
судей Сайтбурхановой Р.Х., Кудряшова В.К.,
при секретаре Р.,
рассмотрела 24 сентября 2013 года в открытом судебном заседании в городе Оренбурге дело по апелляционной жалобе администрации муниципального образования Благословенский сельсовет Оренбургского района на решение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 04 июля 2013 года по иску С.О. к администрации муниципального образования Благословенский сельсовет Оренбургского района о взыскании задолженности по арендной плате и встречному иску администрации муниципального образования Благословенский сельсовет Оренбургского района к С.О. о признании договоров недействительными.
Заслушав доклад судьи Прокаевой Е.Д., объяснения представителя истца С.О. С.Н., действующего на основании доверенности от (дата), полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
С.О. обратился в суд с иском к администрации МО Благословенский сельсовет по тем основаниям, что ему на праве собственности принадлежит административное здание по адресу: (адрес). Между истцом и ООО "***" (дата) заключен договор аренды нежилого помещения б/н по адресу: (адрес). Согласно п. 3.2.2 договора, арендодатель имеет право сдавать арендуемое помещение в субаренду с согласия собственника. На тех же условиях ООО "***" на основании договора аренды N от (дата) и дополнительного соглашения от (дата) к договору предоставил администрации МО Благословенский сельсовет во временное владение и пользование помещение площадью *** кв. м для использования под офис сроком на 12 месяцев с уплатой *** рублей в месяц. Для внесения ответчиком арендной платы за (дата) ООО "***" были выставлены счета-фактуры за каждый месяц (дата) года, которые не оплачены. Задолженность по арендной плате составляет *** рублей. Согласно п. 2.2 договора аренды от (дата) за каждый день просрочки перечисления арендной платы арендодатель вправе взыскать с арендатора пени в размере 1% от суммы задолженности. На аналогичных условиях (дата) был заключен договор аренды между собственником здания С.О. и ответчиком. Согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на (дата) задолженность по арендной плате составляет *** рублей. Согласно договору уступки права требования от (дата) задолженность по арендным платежам за (дата) в сумме *** рублей и пени в размере *** рублей ООО "***" переуступило собственнику помещения С.О.. Таким образом, задолженность администрации МО Благословенский сельсовет перед истцом за аренду помещения и пени за просрочку платежей на (дата) составила *** рублей.
Просил суд взыскать с ответчика в его пользу сумму долга по договорам аренды нежилого помещения в размере *** рублей, пеню за просрочку арендного платежа в размере *** рубля, судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины и оформлением нотариальной доверенности.
Администрация МО Благословенский сельсовет обратилась в суд со встречным исковым заявлением к С.О. о признании сделок недействительными, указав, что (дата) между ООО ***" и С.О. был заключен договор аренды нежилого помещения на 1 год, в соответствии с п. 3.2.2 которого арендатор имеет право сдавать арендуемое помещение настоящего договора в субаренду. (дата) с согласия собственника С.О. между обществом и администрацией Благословенского сельсовета заключен договор N аренды этого же помещения на 1 год. Без согласия собственника С.О. (дата) между ООО "***" в лице С.О., действующего на основании Устава и администрацией МО Благословенский сельсовет заключен договор N аренды нежилого помещения на срок до (дата) года. С (дата) с администрацией МО Благословенский сельсовет какого-либо договора аренды или субаренды помещения по указанному выше адресу не заключалось. Между ООО "***" и С.О. (дата) заключен договор уступки права требования по арендным платежам за (дата) администрацией МО Благословенский сельсовет, о чем администрация МО Благословенский сельсовет уведомлена не была. Договор аренды является двусторонней сделкой, таким образом, он не мог быть заключен ООО "***" в лице С.О. и С.О. одновременно, таким образом, сделка от (дата). является ничтожной. Договор аренды от (дата) N не может являться договором аренды, поскольку должен являться договором субаренды. Договоры аренды не прошли государственную регистрацию, поэтому являются ничтожными. Просила признать недействительным договор аренды от (дата) б/н, заключенный между ООО "***" и С.О., недействительным договор аренды от (дата) N между ООО "***" и администрацией Благословенского сельсовета, недействительным договор уступки права требования от (дата) года, заключенный между ООО "***" и С.О..
В судебное заседание С.О. не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель истца С.Н. исковые требования С.О. поддержал, встречные исковые требования не признал.
В судебном заседании представитель администрации МО Благословенский сельсовет Х., действующая на основании доверенности от (дата) года, исковые требования С.О. не признала, встречные требования администрации поддержала.
Решением Оренбургского районного суда Оренбургской области от 04 июля 2013 года исковые требования С.О. удовлетворены частично. Суд постановил взыскать с администрации МО Благословенский сельсовет Оренбургского района в пользу С.О. задолженность по арендной плате в размере *** рублей, проценты по пени в обеспечение договорных обязательств в размере *** рублей, расходы, связанные с уплатой госпошлины, в размере *** рублей.
Встречное исковое заявление администрации МО Благословенский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области к С.О. суд оставил без удовлетворения.
Администрация МО Благословенский сельсовет Оренбургского района подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить по мотивам его незаконности и необоснованности.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено, что С.О. на праве собственности принадлежит административное нежилое здание, литер А, площадью *** кв. м, расположенное по адресу: (адрес). Данные обстоятельства подтверждаются свидетельством о регистрации права собственности от (дата).
(дата) между С.О. и ООО "***" в лице генерального директора С.О., действующего на основании Устава, подписан договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: (адрес), сданная в аренду, составляет *** кв. м и предназначена для использования под офис.
Согласно п. 1.3 договора срок действия договора до (дата).
В силу п. п. 2.1, 2.3 договора, арендная плата за использование нежилого помещения составляет в размере *** рублей без НДС. В арендную плату входит стоимость потребляемой тепловой энергии, расходы за отвод сточных вод, водопотребление, электроэнергия, которая вносится за текущий месяц не позднее 10 числа текущего месяца аренды. Срок внесения арендной платы ежемесячно до 10 числа расчетного месяца.
Также предусмотрена ответственность за неуплату арендных платежей (п. 5.1 договора), с арендатора взимается пени с размере ***% от месячной суммы арендной платы за каждый просроченный день.
По п. 3.2.2 договора арендатор имеет право сдавать помещение, указанное в п. п. 1.1 и 1.2 настоящего договора в субаренду с согласия собственника.
(дата) между ООО "***" в лице С.С., действующего на основании Устава и письма-согласия собственника, и администрацией МО Благословенский сельсовет Оренбургского района подписан договор аренды N указанного выше жилого помещения на аналогичных условиях. Согласно дополнительному соглашению к данному договору арендная плата в месяц составляет *** рублей без НДС.
По акту приема-передачи от (дата) общество передало, а ответчик принял в аренду нежилое помещение площадью *** кв. м.
(дата) не тех же условиях и в отношении того же нежилого помещения между С.О. и администрацией Благословенский сельсовет Оренбургского района подписан договор аренды сроком до (дата). Арендуемое помещение *** кв. м арендодателем передано арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения от (дата) года.
Из представленных в материалы дела счет-фактур за *** год, актов и счетов за (дата) год, актов сверок за спорный период, подписанных сторонами договоров следует, что администрация Благословенского сельсовета имеет задолженность по арендным платежам на (дата) *** рублей, на (дата) - *** рублей.
Суд, разрешая настоящий спор, руководствуясь положениями ст. ст. 309, 310 ГК РФ взыскал в пользу истца с администрации сумму в размере *** рублей, при этом исходил из того, что договоры аренды не прошли государственную регистрацию, однако поскольку стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды, собственник передал имущество в пользование, а администрация Благословенского сельсовета приняла его без каких-либо замечаний, о чем свидетельствуют подписи в договорах, стороны достигли соглашение по размеру оплаты, в связи с чем были связаны обязательствами и должны исполнять их в соответствии с согласованными условиями. При этом, оставил без удовлетворения встречные исковые требования как незаконные и необоснованные.
Судебной коллегией законность и обоснованность решения проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы.
Доводы апелляционной жалобы о ничтожности договоров аренды от (дата) в связи с его подписанием одновременно С.О., как физическим лицом с одной стороны, и как директором ООО "***" с другой стороны, о ничтожности договора от (дата) N поскольку указанный договор является договором субаренды, а не аренды, как указано в договоре, договора аренды от (дата) года, так как он заключен без согласия собственника помещения С.О., о том, что в договорах не определено имущество, подлежащее передаче в аренду, несостоятельны, поскольку первый не нарушает прав ответчика, договор от (дата) N подписан с согласия собственника, а стороной договора от (дата) является сам собственник нежилого помещения, который подписал его. Доводы основаны на ошибочном толковании норм права, приведены без учета указанных выше согласованных условий договоров, фактической передачи имущества в пользование и принятия его ответчиком без каких-либо замечаний, направлены на иную оценку имеющихся доказательств, не могут служить поводом к отмене решения суда.
Судебная коллегия также не может согласиться с доводами жалобы о том, что указанные выше договоры аренды, субаренды являются недействительными, ничтожными, поскольку не прошли государственную регистрацию, так как указанное обстоятельство не является основанием для признания их таковыми по смыслу ч. 2 ст. 609, ч. 2 ст. 651 ГК РФ, на которые сослался ответчик, и которые прямо не предусматривают ничтожность сделки, не прошедшей государственной регистрации, а устанавливают правила о том, что договоры аренды, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента их регистрации.
Исходя из установленных фактических обстоятельств данного дела, смысла закона, ответчик, пользующийся имуществом по договорам аренды, не прошедшим государственную регистрацию, не освобождается от возмещения стоимости фактического пользования объектом.
Указание в апелляционной жалобе на то, что по договору от (дата) года, заключенному между С.О. и ООО "***" был нарушен порядок перевода долга, не получено согласие кредитора, отсутствует письменное уведомление должника о состоявшейся уступке права требования, поэтому он является недействительным, необоснованно, поскольку основано на ошибочном толковании норм материального права.
По смыслу ст. 382 ГК РФ отсутствие уведомления должника не влияет на действительность перехода права. Отсутствие уведомление должника не является основанием для признания договора уступки требования недействительным, несостоявшимся. Оповещение должника производится на основании уже состоявшейся уступки, не рассматривается как условие, необходимое для перехода права, а способствует формированию у должника представления о необходимости исполнения обязательства новому конкретному претенденту.
Доводы жалобы о непривлечении к участию в деле в качестве третьего лица ООО "***" не могут быть приняты во внимание, поскольку, по мнению судебной коллегии, не могут повлиять на права и обязанности ответчика при сложившихся правоотношениях сторон.
Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 04 июля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Благословенского сельского совета Оренбургского района - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)