Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Андреева А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:
председательствующего Пюрвеевой А.А.,
судей Басанговой И.Б. и Сангаджиева А.В.,
при секретаре Ц.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску О. к Б.Б. и Б.С. о признании недействительными доверенности от 12 июня 2010 г., соглашения об отступном от 22 декабря 2010 г., договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 27 декабря 2010 г., аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности (далее - ЕГРП) по кассационной жалобе Б.Б. на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 7 сентября 2011 года.
Заслушав доклад судьи Сангаджиева А.В., объяснения ответчиков Б.Б., Б.С., поддержавших доводы кассационной жалобы, возражения представителей истца С. и А., судебная коллегия
установила:
О. обратилась в суд с указанным иском, мотивируя тем, что 15 июня 2010 г. между ней и Б.Б. был заключен договор займа на сумму ****** руб. сроком на * месяцев под **,*% в месяц. В качестве обеспечения исполнения договора 15 июня 2010 года заключен договор залога принадлежащего ей недвижимого имущества - дома и земельного участка. До заключения договора займа по требованию Б.С. 12 июня 2010 года выдала на имя Б.С. доверенность на право управления и распоряжения всем принадлежащим ей имуществом, поскольку это являлось условием предоставления займа. В течение 2 месяцев она производила оплату процентов по договору, в дальнейшем в силу тяжелых жизненных обстоятельств исполнить обязательство не смогла. 22 декабря 2010 г. по требованию Б.Б. в обеспечение исполнения договора займа подписала соглашение об отступном. В апреле 2011 г. ей стало известно, что с 27 декабря 2010 г. собственником ее дома и земельного участка является Б.Б. Намерений продавать дом с земельным участком у нее не было.
Считает, что, выдавая доверенность Б.С., она заблуждалась относительно природы данной сделки и ее последствий. Утверждает, что соглашение об отступном является кабальным, подписано ею на крайне невыгодных для нее условиях вследствие тяжелых жизненных обстоятельств, о которых знала Б.Б., сумма процентов по договору займа составляла ***** руб. в день. Ссылается на то, что договор купли-продажи, заключенный между Б.Б. и Б.С. не соответствует требованиям ч. 3 ст. 182 ГК РФ. Фактическая стоимость домовладения и земельного участка превышает сумму долга по договору займа, денег по договору купли-продажи она не получила.
Просила признать доверенность, соглашение об отступном и договор купли-продажи недействительными, аннулировать запись в ЕГРП на домовладение и земельный участок, расположенные по адресу: ***. *********, д. **, *. ******, восстановить запись в ЕГРП N <...> о праве собственности О. на указанное домовладение и земельный участок.
Представители истца С. и А. исковые требования поддержали в полном объеме.
Ответчики Б.Б. и Б.С. просили в удовлетворении иска отказать.
Третье лицо - нотариус М. в суд не явилась. 25 августа 2011 года в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что она разъясняла истице правовые последствия выдаваемой доверенности.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК К. представила в суд заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, разрешение вопроса оставила на усмотрение суда.
В силу ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 7 сентября 2011 г. исковые требования О. удовлетворены частично. Признан недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: ***. *********, д. **, *. ******, заключенный между Б.С. и Б.Б. от 27 декабря 2010 г. Аннулированы записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N <...> и N <...> о государственной регистрации прав собственности на домовладение и земельный участок, расположенных по адресу: ***. *********, д. **, *. ******. С Б.С. и Б.Б. в доход бюджета г. Элисты взыскана государственная пошлина в размере **** руб. ** коп. с каждого. В удовлетворении остальной части иска отказано.
В кассационной жалобе ответчик Б.Б. просит решение суда в части признания договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 27 декабря 2010 г. отменить. Считает необоснованной ссылку суда на нарушение ч. 3 ст. 182 ГК РФ, так как согласно брачному договору, заключенному 19 мая 2007 между ней и Б.С. режим совместной собственности супругов в момент совершения сделки купли-продажи домовладения и земельного участка не действовал. Полагает, что действительность договора купли-продажи не ставится в зависимость от передачи денежных средств, а также выражает несогласие с выводами оценщика о стоимости спорного имущества.
Проверив материалы дела в полном объеме, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Разрешая требования, суд руководствовался ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации, ч. 3 ст. 182, ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что 27 декабря 2010 года Б.С., действуя от имени О. на основании выданной ею доверенности, по цене заведомо ниже рыночной заключил со своей супругой Б.Б. договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: ***. *********, д. **, г. Элиста. При этом фактически он действовал в своих интересах, поскольку между супругами установлен режим общей совместной собственности. Также ответчиком не представлено доказательств передачи истцу денежных средств по договору купли-продажи.
С такими выводами суда следует согласиться, поскольку при рассмотрении дела судом правильно определены юридически значимые обстоятельства, в решении им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям материального закона.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с ч. 3 ст. 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично.
Согласно ст. 46 Семейного кодекса РФ супруг обязан уведомлять своего кредитора (кредиторов) о заключении, об изменении или о расторжении брачного договора; при невыполнении этой обязанности супруг отвечает по своим обязательствам независимо от содержания брачного договора.
Из приведенных норм следует, что сделки совершенные представителем в своих интересах являются недействительными. Кредитор вправе требовать от должника исполнения обязательства независимо от содержания и условий брачного договора и что для такого исполнения не требуется признание соответствующего брачного договора недействительным в судебном порядке.
Как установлено судом, 27 декабря 2010 года Б.С., действуя от имени О. на основании выданной ею 12 июня 2010 года доверенности продал своей супруге Б.Б. земельный участок площадью 714 кв. м, кадастровый номер 08:14:030243:0043 и жилой дом площадью 232,99 кв. м, расположенных по адресу: ***. *********, д. **, *. ******. Стоимость отчуждаемого имущества в договоре определена в сумме **** *** рублей, из которых цена земельного участка ****** рублей, жилого дома - ****** рублей. На основании данного договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи о государственной регистрации прав собственности на домовладение и земельный участок, расположенных по адресу: ***. *********, д. **, *. ****** за Б.Б.
Между тем из договора купли-продажи от 1 февраля 2007 года следует, что истица приобрела этот земельный участок по цене ****** рублей, а жилой дом за ******* рублей. Согласно отчету N 062/11 рыночная стоимость вышеуказанного жилого дома и земельного участка составляет ******* рублей. С учетом этого вывод суда первой инстанции о том, что имущество продано по заведомо заниженной цене является правильным, а довод ответчиков о том, что с 2007 года произошло удешевление имущества, несогласие с отчетом оценщика обоснованно признанны несостоятельными, поскольку соответствующих доказательств ими суду не представлено.
Б.С. и Б.Б. состоят в браке с 4 января 2006 года и в силу ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое ими во время брака, является их совместной собственностью.
Б.С., действуя от имени О. на основании выданной ею 12 июня 2010 года доверенности, заключив со своей супругой договор купли-продажи, фактически приобрел в собственность половину спорного имущества, что свидетельствует о том сделка им совершена в отношении себя, что противоречит положениям ч. 3 ст. 183 ГК РФ, которые направлены на то, чтобы обеспечить совершение представителем действий исключительно в интересах представляемого. При этом из пояснений ответчиков следует, что доверенность на имя Б.С. и правоустанавливающие документы на земельный участок и домовладение находились у Б.Б. и последняя передала их супругу для оформления перехода права собственности на спорное имущество.
Довод кассационной жалобы о том, что режим имущества ответчиков определяется заключенным между ними 19 мая 2007 года брачным договором и соответственно приобретенное имущество является личной собственностью Б.Б., является несостоятельным по следующим основаниям.
В нотариально удостоверенном согласии Б.С. на приобретение Б.Б. недвижимого имущества от 24 декабря 2010 года Б.С. сообщил, что брачный договор между ним и супругой не заключен и установленный законом режим совместной собственности не изменен.
Ссылки на то, что оформление указанного согласия являлось требованием Управления Росреестра по РК несостоятельны. Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ответчиками не представлено доказательств в обоснование этого возражения. Более того, из буквального содержания Согласия от 24 декабря 2010 года следует, что Б.С. не только дал согласие на совершение его супругой сделки, но и прямо указал, что брачный договор между ними не заключен. О наличии брачного договора, как требует положение ст. 46 Семейного кодекса РФ, ответчики О. в известность не поставили.
Из пояснений истца следует, что денежные средства по договору купли-продажи она не получала. В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, ответчиками доказательств передачи денежных средств О. не представлено, указанное не вытекает и из буквального смысла договора. В этой связи вывод суда первой инстанции являются правильными.
Поскольку вывод суда об удовлетворении иска в оспариваемой части подробно мотивирован в решении, доводы, изложенные в кассационной жалобе, исследовались в судебном заседании по правилам ст. ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ и обоснованно опровергнуты как не основанные на законе и не подтвержденные материалами дела, оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения жалобы не имеется.
В соответствии со ст. 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.).
Исходя из требований указанной нормы, поскольку истцом заявлено требование о применении последствий недействительности сделки в виду ее кабальности не к договору, а к основанию прекращения обязательства, оснований для удовлетворения этого требования не имелось, в виду чего решение суда в этой части принято по существу правильно.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 361, 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия
определила:
решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 7 сентября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий
А.А.ПЮРВЕЕВА
Судьи
И.Б.БАСАНГОВА
А.В.САНГАДЖИЕВ
Копия верна
Судья
А.В.САНГАДЖИЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ ОТ 27.10.2011 ПО ДЕЛУ N 33-1045/2011
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 октября 2011 г. по делу N 33-1045/2011
Судья: Андреева А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:
председательствующего Пюрвеевой А.А.,
судей Басанговой И.Б. и Сангаджиева А.В.,
при секретаре Ц.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску О. к Б.Б. и Б.С. о признании недействительными доверенности от 12 июня 2010 г., соглашения об отступном от 22 декабря 2010 г., договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 27 декабря 2010 г., аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности (далее - ЕГРП) по кассационной жалобе Б.Б. на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 7 сентября 2011 года.
Заслушав доклад судьи Сангаджиева А.В., объяснения ответчиков Б.Б., Б.С., поддержавших доводы кассационной жалобы, возражения представителей истца С. и А., судебная коллегия
установила:
О. обратилась в суд с указанным иском, мотивируя тем, что 15 июня 2010 г. между ней и Б.Б. был заключен договор займа на сумму ****** руб. сроком на * месяцев под **,*% в месяц. В качестве обеспечения исполнения договора 15 июня 2010 года заключен договор залога принадлежащего ей недвижимого имущества - дома и земельного участка. До заключения договора займа по требованию Б.С. 12 июня 2010 года выдала на имя Б.С. доверенность на право управления и распоряжения всем принадлежащим ей имуществом, поскольку это являлось условием предоставления займа. В течение 2 месяцев она производила оплату процентов по договору, в дальнейшем в силу тяжелых жизненных обстоятельств исполнить обязательство не смогла. 22 декабря 2010 г. по требованию Б.Б. в обеспечение исполнения договора займа подписала соглашение об отступном. В апреле 2011 г. ей стало известно, что с 27 декабря 2010 г. собственником ее дома и земельного участка является Б.Б. Намерений продавать дом с земельным участком у нее не было.
Считает, что, выдавая доверенность Б.С., она заблуждалась относительно природы данной сделки и ее последствий. Утверждает, что соглашение об отступном является кабальным, подписано ею на крайне невыгодных для нее условиях вследствие тяжелых жизненных обстоятельств, о которых знала Б.Б., сумма процентов по договору займа составляла ***** руб. в день. Ссылается на то, что договор купли-продажи, заключенный между Б.Б. и Б.С. не соответствует требованиям ч. 3 ст. 182 ГК РФ. Фактическая стоимость домовладения и земельного участка превышает сумму долга по договору займа, денег по договору купли-продажи она не получила.
Просила признать доверенность, соглашение об отступном и договор купли-продажи недействительными, аннулировать запись в ЕГРП на домовладение и земельный участок, расположенные по адресу: ***. *********, д. **, *. ******, восстановить запись в ЕГРП N <...> о праве собственности О. на указанное домовладение и земельный участок.
Представители истца С. и А. исковые требования поддержали в полном объеме.
Ответчики Б.Б. и Б.С. просили в удовлетворении иска отказать.
Третье лицо - нотариус М. в суд не явилась. 25 августа 2011 года в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что она разъясняла истице правовые последствия выдаваемой доверенности.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК К. представила в суд заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, разрешение вопроса оставила на усмотрение суда.
В силу ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 7 сентября 2011 г. исковые требования О. удовлетворены частично. Признан недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: ***. *********, д. **, *. ******, заключенный между Б.С. и Б.Б. от 27 декабря 2010 г. Аннулированы записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N <...> и N <...> о государственной регистрации прав собственности на домовладение и земельный участок, расположенных по адресу: ***. *********, д. **, *. ******. С Б.С. и Б.Б. в доход бюджета г. Элисты взыскана государственная пошлина в размере **** руб. ** коп. с каждого. В удовлетворении остальной части иска отказано.
В кассационной жалобе ответчик Б.Б. просит решение суда в части признания договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 27 декабря 2010 г. отменить. Считает необоснованной ссылку суда на нарушение ч. 3 ст. 182 ГК РФ, так как согласно брачному договору, заключенному 19 мая 2007 между ней и Б.С. режим совместной собственности супругов в момент совершения сделки купли-продажи домовладения и земельного участка не действовал. Полагает, что действительность договора купли-продажи не ставится в зависимость от передачи денежных средств, а также выражает несогласие с выводами оценщика о стоимости спорного имущества.
Проверив материалы дела в полном объеме, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Разрешая требования, суд руководствовался ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации, ч. 3 ст. 182, ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что 27 декабря 2010 года Б.С., действуя от имени О. на основании выданной ею доверенности, по цене заведомо ниже рыночной заключил со своей супругой Б.Б. договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: ***. *********, д. **, г. Элиста. При этом фактически он действовал в своих интересах, поскольку между супругами установлен режим общей совместной собственности. Также ответчиком не представлено доказательств передачи истцу денежных средств по договору купли-продажи.
С такими выводами суда следует согласиться, поскольку при рассмотрении дела судом правильно определены юридически значимые обстоятельства, в решении им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям материального закона.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с ч. 3 ст. 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично.
Согласно ст. 46 Семейного кодекса РФ супруг обязан уведомлять своего кредитора (кредиторов) о заключении, об изменении или о расторжении брачного договора; при невыполнении этой обязанности супруг отвечает по своим обязательствам независимо от содержания брачного договора.
Из приведенных норм следует, что сделки совершенные представителем в своих интересах являются недействительными. Кредитор вправе требовать от должника исполнения обязательства независимо от содержания и условий брачного договора и что для такого исполнения не требуется признание соответствующего брачного договора недействительным в судебном порядке.
Как установлено судом, 27 декабря 2010 года Б.С., действуя от имени О. на основании выданной ею 12 июня 2010 года доверенности продал своей супруге Б.Б. земельный участок площадью 714 кв. м, кадастровый номер 08:14:030243:0043 и жилой дом площадью 232,99 кв. м, расположенных по адресу: ***. *********, д. **, *. ******. Стоимость отчуждаемого имущества в договоре определена в сумме **** *** рублей, из которых цена земельного участка ****** рублей, жилого дома - ****** рублей. На основании данного договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи о государственной регистрации прав собственности на домовладение и земельный участок, расположенных по адресу: ***. *********, д. **, *. ****** за Б.Б.
Между тем из договора купли-продажи от 1 февраля 2007 года следует, что истица приобрела этот земельный участок по цене ****** рублей, а жилой дом за ******* рублей. Согласно отчету N 062/11 рыночная стоимость вышеуказанного жилого дома и земельного участка составляет ******* рублей. С учетом этого вывод суда первой инстанции о том, что имущество продано по заведомо заниженной цене является правильным, а довод ответчиков о том, что с 2007 года произошло удешевление имущества, несогласие с отчетом оценщика обоснованно признанны несостоятельными, поскольку соответствующих доказательств ими суду не представлено.
Б.С. и Б.Б. состоят в браке с 4 января 2006 года и в силу ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое ими во время брака, является их совместной собственностью.
Б.С., действуя от имени О. на основании выданной ею 12 июня 2010 года доверенности, заключив со своей супругой договор купли-продажи, фактически приобрел в собственность половину спорного имущества, что свидетельствует о том сделка им совершена в отношении себя, что противоречит положениям ч. 3 ст. 183 ГК РФ, которые направлены на то, чтобы обеспечить совершение представителем действий исключительно в интересах представляемого. При этом из пояснений ответчиков следует, что доверенность на имя Б.С. и правоустанавливающие документы на земельный участок и домовладение находились у Б.Б. и последняя передала их супругу для оформления перехода права собственности на спорное имущество.
Довод кассационной жалобы о том, что режим имущества ответчиков определяется заключенным между ними 19 мая 2007 года брачным договором и соответственно приобретенное имущество является личной собственностью Б.Б., является несостоятельным по следующим основаниям.
В нотариально удостоверенном согласии Б.С. на приобретение Б.Б. недвижимого имущества от 24 декабря 2010 года Б.С. сообщил, что брачный договор между ним и супругой не заключен и установленный законом режим совместной собственности не изменен.
Ссылки на то, что оформление указанного согласия являлось требованием Управления Росреестра по РК несостоятельны. Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ответчиками не представлено доказательств в обоснование этого возражения. Более того, из буквального содержания Согласия от 24 декабря 2010 года следует, что Б.С. не только дал согласие на совершение его супругой сделки, но и прямо указал, что брачный договор между ними не заключен. О наличии брачного договора, как требует положение ст. 46 Семейного кодекса РФ, ответчики О. в известность не поставили.
Из пояснений истца следует, что денежные средства по договору купли-продажи она не получала. В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, ответчиками доказательств передачи денежных средств О. не представлено, указанное не вытекает и из буквального смысла договора. В этой связи вывод суда первой инстанции являются правильными.
Поскольку вывод суда об удовлетворении иска в оспариваемой части подробно мотивирован в решении, доводы, изложенные в кассационной жалобе, исследовались в судебном заседании по правилам ст. ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ и обоснованно опровергнуты как не основанные на законе и не подтвержденные материалами дела, оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения жалобы не имеется.
В соответствии со ст. 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.).
Исходя из требований указанной нормы, поскольку истцом заявлено требование о применении последствий недействительности сделки в виду ее кабальности не к договору, а к основанию прекращения обязательства, оснований для удовлетворения этого требования не имелось, в виду чего решение суда в этой части принято по существу правильно.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 361, 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия
определила:
решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 7 сентября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий
А.А.ПЮРВЕЕВА
Судьи
И.Б.БАСАНГОВА
А.В.САНГАДЖИЕВ
Копия верна
Судья
А.В.САНГАДЖИЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)