Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Нигаметзянова О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе
председательствующего: Высочанской О.Ю.
судей Лядовой Л.И., Першиной Л.В.
при секретаре К.М.
рассмотрела 21 августа 2013 года в г. Перми в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе К.Т. на решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 07 мая 2013 года, которым постановлено: В удовлетворении исковых требований К.Т. к Г.Н., Г.А.Н., Г.А.А. о возложении обязанности исполнить обязательство по заключению договора купли-продажи квартиры, - отказать.
Заслушав доклад судьи Лядовой Л.И., исследовав материалы дела, судебная коллегия
установила:
К.Т. обратилась в суд с исковыми требованиями к Г.Н., Г.А.Н., Г.А.А. об обязании исполнить обязательство по заключению договора купли-продажи квартиры, обосновывая свои требования тем, что между К.Т. и Г.Н., Г.А.Н., Г.А.А. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором истец выступила в качестве покупателя, а ответчики в качестве продавцов объекта недвижимости. В соответствии с п. 1.1 договора стороны пришли к соглашению о том, что обязуются заключить в срок до 15.09.2012 основной договор купли-продажи 3-комнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Пермь, ул. <...>, стоимость жилого помещения, согласно п. 3.1, установили <...> рублей. В соответствии с п. 3 был определен порядок расчетов, а именно: <...> рублей уплачивается покупателем при подписании предварительного договора в качестве задатка, а <...> рублей уплачиваются при подписании основного договора купли-продажи. Денежные средства в размере <...> рублей были переданы К.Т. ответчикам после подписания предварительного договора купли-продажи квартиры, что подтверждается распиской и подписью Г.Н. и Г.А.Н. Также стороны пришли к соглашению, определив в п. 5 договора условие о том, что в случае неисполнения договора со стороны "Продавца", он будет обязан вернуть задаток в двойном размере, то есть <...> рублей. Согласно п. 4 договора стороны в обеспечение исполнения обязательств по предварительному договору, в частности, определили условия о том, что продавец обязуется собрать и подготовить все необходимые документы и получить разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение объекта недвижимости. 08.12.2012 г. между истцом и ответчиком был подписан основной договор купли-продажи объекта недвижимости, в котором в п. 3.1 стороны предусмотрели порядок расчетов во исполнение обязательств, по которому оплата стоимости объекта недвижимости производится частями: <...> рублей уплачивается покупателем при подписании договора, <...> рублей уплачивается в срок до 31.12.2012 г., <...> рублей уплачивается в срок до 25.01.2013 г., <...> рублей уплачивается в срок до 20.02.2013 г.
Денежные средства в размере <...> рублей были переданы ответчикам при подписании предварительного договора купли-продажи, что подтверждается распиской ответчиков.
Документы для регистрации договора купли-продажи 08.12.2012 г. были сданы в УФРС по Пермскому краю, что подтверждается расписками от 08.12.2012 г. и от 19.12.2012 г.
11.01.2013 г. Г.Н. обратился в УФРС по Пермскому краю с заявлением о приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи, что подтверждается извещением о приостановлении договора купли-продажи УФРС по Пермскому краю от 11.01.2013 г. N <...>.
Ответчиками на 11.01.2013 г. не были исполнены в полном объеме условия, предусмотренные п. 4 предварительного договора купли-продажи. Также 21.02.2013 г. без объяснения причин Г.Н. обратился в УФРС по Пермскому краю с заявлением о прекращении государственной регистрации договора купли-продажи, что подтверждается извещением об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи УФРС по Пермскому краю от 21.02.2013 N <...>.
В адрес истицы со стороны ответчиков какие-либо претензии, или какие-либо предложения относительно условий договора и его исполнения не поступали, также каких-либо иных сообщений о намерении изменить стоимость продаваемой квартиры, предложения о расторжении договора и предложения о выплате денежных сумм уплаченных К.Т. в качестве задатка, в адрес истицы также не направлялось.
Позднее К.Т. стало известно о том, что ответчики не уведомив ее предварительно о расторжении договора купли-продажи квартиры, собираются произвести отчуждение 3-комнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Пермь, ул. <...>, в пользу третьих лиц.
Действия ответчиков истица считает нарушающими ее право по вышеуказанным договорам, поскольку свои обязательства ответчики не выполнили, не приняли мер по возврату задатка, кроме того, в настоящее время истица готовит документы к отчуждению квартиры, принадлежащей ей на праве собственности, в которой она проживает с дочерью, полагаясь на добросовестные действия ответчиков.
Истица К.Т. в судебное заседание не явилась, извещена о дне слушания лично, о причинах неявки в суд не сообщила.
Представитель истицы У., действующий на основании доверенности, в судебном заседании на удовлетворении заявленных исковых требований настаивал, поддержав позицию, изложенную в исковом заявлении.
Ответчики в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Ответчиком Г.Н. подано заявление о переносе судебного заседания, которое судом оставлено без удовлетворения.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Пермскому краю извещены надлежащим образом, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе К.Т. по доводам, изложенным в исковом заявлении при обращении в суд.
Проверив законность принятого судом решения в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1 ст. 347 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Частью 1 ст. 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 ГК РФ).
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В силу ч. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пункт 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определяет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 16 указанного Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ответчики Г-вы являются долевыми собственниками (по 1/3 доли за каждым) квартиры по адресу г. Пермь, ул. <...> на основании Договора безвозмездной передачи жилой площади в долевую собственность граждан от 18.06.2012 года (л.д. 28).
Данная запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним является актуальной, что отражено в письменных пояснениях на иск Управления Росреестра по Пермскому краю от 26.03.2013 года. Также в данных пояснениях указано на то, что 21.03.2007 года в дело правоустанавливающих документов на квартиру помещено Постановление органов опеки и попечительства Администрации г. Перми от 15.03.2007 N <...>, согласно которым проживающий несовершеннолетний Г.А.Н. дата. р., остался без родительского попечения (л.д. 28, 25-26).
26.06.2012 года между ответчиками Г-выми и истицей К.Т. был заключен Предварительный договор купли-продажи квартиры с условием задатка, предметом данного договора являлась квартира по адресу г. Пермь, ул. <...> (л.д. 9-10).
08 декабря 2012 года между ответчиками Г-выми (продавцы по договору) и истицей К.Т. (покупатель по договору) был заключен Договор купли-продажи квартиры по адресу г. Пермь, ул. <...> (л.д. 29-30).
08 декабря 2012 года в Управление Росреестра по Пермскому краю обратились: Г.Н. с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности на 1/3 долю, ипотеки в силу закона; Г.А.Н. с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности на 1/3 долю, ипотеки в силу закона; Г.Н., действующий по доверенности Г.А.А. от 25.04.2012 г., с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности на 1/3 долю, ипотеки в силу закона; К.Т. с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи, права собственности, ипотеки в силу закона.
По результатам проведения правовой экспертизы Управлением Росреестра по Пермскому краю по выше указанным заявлениям приняты следующие решения:
- 13.12.2012 года государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации в соответствии с п. 1 ст. 19 Закона о регистрации - необходимо представить документы, подтверждающие разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделок по отчуждению в отношении имущества несовершеннолетнего Г.А.А.; необходимо представить документ, подтверждающий оплату К.Т. суммы государственной пошлины в размере <...> рублей; срок приостановления с 13.12.2012 по 11.01.2013 года (л.д. 31);
- 11.01.2012 года государственная регистрация приостановлена на основании заявления Г.Н. для предоставления необходимых документов (в соответствии с п. 3 ст. 19 Закона о регистрации); срок приостановления с 11.01.2013 до 10.04.2013 года (л.д. 33);
- 21.02.2013 года государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации на основании заявления Г.Н. о прекращении государственной регистрации (на основании аб. 2 п. 3 ст. 19 Закона о регистрации). В решении указано на то, что согласно представленному на
государственную регистрацию договору купли-продажи от 08.12.2012 года, сторонами сделки являются Г.Н., Г.А.Н., Г.А.А. (на стороне продавца) и К.Т. (на стороне покупателя). В связи с тем, что на государственную регистрацию было подано заявление о прекращении государственной регистрации только одного участника сделки со стороны продавца Г.Н., прекратить регистрацию в соответствии с п. 4 ст. 20 Закона не представляется возможным. Срок приостановления с 21.02.2013 до 20.03.2013 года (л.д. 35).
19.03.2013 года государственная регистрация приостановлена до снятия ареста на основании поступившего в регистрирующий орган определения о наложении ареста от 11.03.2013 года Мотовилихинского районного суда г. Перми (л.д. 36).
Отказывая К.Т. в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что Государственная регистрация выше указанных заявление на сегодняшний день приостановлена. Одним из оснований приостановления является необходимость представления документов, подтверждающих разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделок по отчуждению в отношении имущества. несовершеннолетнего Г.А.А.
С учетом требований положения ч. 3 ст. 60 СК РФ, ч. 2 ст. 37 ГК РФ, ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что ответчики не вправе были брать на себя обязательства по выдаче гарантий, отраженных в предварительном договоре от 26.06.2012 года, на получение разрешения из органов опеки и попечительства на отчуждение доли в квартире, поскольку в данном случае они взяли на себя обязательство за третье лицо, что является нарушением закона.
Именно в связи с выше изложенным, суд считает, что силой судебного акта не возможно обязать ответчиков получить разрешение органа опеки и попечительства на продажу доли несовершеннолетнего Г.А.А., поскольку в соответствии с действующим законодательством выдача разрешений на совершение сделок с имуществом подопечных относится к компетенции органов опеки и попечительства, а не на ответчиках и последние не могут повлиять на орган опеки и попечительства для получения именно положительного решения по данному вопросу.
Выводы суда являются правильными. Поскольку на день рассмотрения спора в суде государственная регистрация договора купли-продажи квартиры от 08.12.2012 года приостановлена, а не принято решения об отказе совершения данной регистрации. Из чего следует, что права истца из-за подачи Г.Н. заявления о прекращении государственной регистрации договора купли-продажи не нарушаются.
Доводы апелляционной жалобы истца сводятся к несогласию с решением суда по существу, выражают иную позицию заявителя на то, как должен быть разрешен спор, направлены на изменение законного и обоснованного решения суда. Однако данные доводы не имеют правового значения, по сути, они аналогичны тем, которыми заявитель жалобы обосновывал свою позицию в суде первой инстанции.
Решение суда, проверенное по доводам апелляционной жалобы, является законным и обоснованным, в связи с чем отмене не подлежит.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу К.Т. на решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 07 мая 2013 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 21.08.2013 ПО ДЕЛУ N 33-7580
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 августа 2013 г. по делу N 33-7580
Судья Нигаметзянова О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе
председательствующего: Высочанской О.Ю.
судей Лядовой Л.И., Першиной Л.В.
при секретаре К.М.
рассмотрела 21 августа 2013 года в г. Перми в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе К.Т. на решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 07 мая 2013 года, которым постановлено: В удовлетворении исковых требований К.Т. к Г.Н., Г.А.Н., Г.А.А. о возложении обязанности исполнить обязательство по заключению договора купли-продажи квартиры, - отказать.
Заслушав доклад судьи Лядовой Л.И., исследовав материалы дела, судебная коллегия
установила:
К.Т. обратилась в суд с исковыми требованиями к Г.Н., Г.А.Н., Г.А.А. об обязании исполнить обязательство по заключению договора купли-продажи квартиры, обосновывая свои требования тем, что между К.Т. и Г.Н., Г.А.Н., Г.А.А. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором истец выступила в качестве покупателя, а ответчики в качестве продавцов объекта недвижимости. В соответствии с п. 1.1 договора стороны пришли к соглашению о том, что обязуются заключить в срок до 15.09.2012 основной договор купли-продажи 3-комнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Пермь, ул. <...>, стоимость жилого помещения, согласно п. 3.1, установили <...> рублей. В соответствии с п. 3 был определен порядок расчетов, а именно: <...> рублей уплачивается покупателем при подписании предварительного договора в качестве задатка, а <...> рублей уплачиваются при подписании основного договора купли-продажи. Денежные средства в размере <...> рублей были переданы К.Т. ответчикам после подписания предварительного договора купли-продажи квартиры, что подтверждается распиской и подписью Г.Н. и Г.А.Н. Также стороны пришли к соглашению, определив в п. 5 договора условие о том, что в случае неисполнения договора со стороны "Продавца", он будет обязан вернуть задаток в двойном размере, то есть <...> рублей. Согласно п. 4 договора стороны в обеспечение исполнения обязательств по предварительному договору, в частности, определили условия о том, что продавец обязуется собрать и подготовить все необходимые документы и получить разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение объекта недвижимости. 08.12.2012 г. между истцом и ответчиком был подписан основной договор купли-продажи объекта недвижимости, в котором в п. 3.1 стороны предусмотрели порядок расчетов во исполнение обязательств, по которому оплата стоимости объекта недвижимости производится частями: <...> рублей уплачивается покупателем при подписании договора, <...> рублей уплачивается в срок до 31.12.2012 г., <...> рублей уплачивается в срок до 25.01.2013 г., <...> рублей уплачивается в срок до 20.02.2013 г.
Денежные средства в размере <...> рублей были переданы ответчикам при подписании предварительного договора купли-продажи, что подтверждается распиской ответчиков.
Документы для регистрации договора купли-продажи 08.12.2012 г. были сданы в УФРС по Пермскому краю, что подтверждается расписками от 08.12.2012 г. и от 19.12.2012 г.
11.01.2013 г. Г.Н. обратился в УФРС по Пермскому краю с заявлением о приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи, что подтверждается извещением о приостановлении договора купли-продажи УФРС по Пермскому краю от 11.01.2013 г. N <...>.
Ответчиками на 11.01.2013 г. не были исполнены в полном объеме условия, предусмотренные п. 4 предварительного договора купли-продажи. Также 21.02.2013 г. без объяснения причин Г.Н. обратился в УФРС по Пермскому краю с заявлением о прекращении государственной регистрации договора купли-продажи, что подтверждается извещением об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи УФРС по Пермскому краю от 21.02.2013 N <...>.
В адрес истицы со стороны ответчиков какие-либо претензии, или какие-либо предложения относительно условий договора и его исполнения не поступали, также каких-либо иных сообщений о намерении изменить стоимость продаваемой квартиры, предложения о расторжении договора и предложения о выплате денежных сумм уплаченных К.Т. в качестве задатка, в адрес истицы также не направлялось.
Позднее К.Т. стало известно о том, что ответчики не уведомив ее предварительно о расторжении договора купли-продажи квартиры, собираются произвести отчуждение 3-комнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Пермь, ул. <...>, в пользу третьих лиц.
Действия ответчиков истица считает нарушающими ее право по вышеуказанным договорам, поскольку свои обязательства ответчики не выполнили, не приняли мер по возврату задатка, кроме того, в настоящее время истица готовит документы к отчуждению квартиры, принадлежащей ей на праве собственности, в которой она проживает с дочерью, полагаясь на добросовестные действия ответчиков.
Истица К.Т. в судебное заседание не явилась, извещена о дне слушания лично, о причинах неявки в суд не сообщила.
Представитель истицы У., действующий на основании доверенности, в судебном заседании на удовлетворении заявленных исковых требований настаивал, поддержав позицию, изложенную в исковом заявлении.
Ответчики в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Ответчиком Г.Н. подано заявление о переносе судебного заседания, которое судом оставлено без удовлетворения.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Пермскому краю извещены надлежащим образом, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе К.Т. по доводам, изложенным в исковом заявлении при обращении в суд.
Проверив законность принятого судом решения в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1 ст. 347 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Частью 1 ст. 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 ГК РФ).
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В силу ч. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пункт 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определяет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 16 указанного Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ответчики Г-вы являются долевыми собственниками (по 1/3 доли за каждым) квартиры по адресу г. Пермь, ул. <...> на основании Договора безвозмездной передачи жилой площади в долевую собственность граждан от 18.06.2012 года (л.д. 28).
Данная запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним является актуальной, что отражено в письменных пояснениях на иск Управления Росреестра по Пермскому краю от 26.03.2013 года. Также в данных пояснениях указано на то, что 21.03.2007 года в дело правоустанавливающих документов на квартиру помещено Постановление органов опеки и попечительства Администрации г. Перми от 15.03.2007 N <...>, согласно которым проживающий несовершеннолетний Г.А.Н. дата. р., остался без родительского попечения (л.д. 28, 25-26).
26.06.2012 года между ответчиками Г-выми и истицей К.Т. был заключен Предварительный договор купли-продажи квартиры с условием задатка, предметом данного договора являлась квартира по адресу г. Пермь, ул. <...> (л.д. 9-10).
08 декабря 2012 года между ответчиками Г-выми (продавцы по договору) и истицей К.Т. (покупатель по договору) был заключен Договор купли-продажи квартиры по адресу г. Пермь, ул. <...> (л.д. 29-30).
08 декабря 2012 года в Управление Росреестра по Пермскому краю обратились: Г.Н. с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности на 1/3 долю, ипотеки в силу закона; Г.А.Н. с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности на 1/3 долю, ипотеки в силу закона; Г.Н., действующий по доверенности Г.А.А. от 25.04.2012 г., с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности на 1/3 долю, ипотеки в силу закона; К.Т. с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи, права собственности, ипотеки в силу закона.
По результатам проведения правовой экспертизы Управлением Росреестра по Пермскому краю по выше указанным заявлениям приняты следующие решения:
- 13.12.2012 года государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации в соответствии с п. 1 ст. 19 Закона о регистрации - необходимо представить документы, подтверждающие разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделок по отчуждению в отношении имущества несовершеннолетнего Г.А.А.; необходимо представить документ, подтверждающий оплату К.Т. суммы государственной пошлины в размере <...> рублей; срок приостановления с 13.12.2012 по 11.01.2013 года (л.д. 31);
- 11.01.2012 года государственная регистрация приостановлена на основании заявления Г.Н. для предоставления необходимых документов (в соответствии с п. 3 ст. 19 Закона о регистрации); срок приостановления с 11.01.2013 до 10.04.2013 года (л.д. 33);
- 21.02.2013 года государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации на основании заявления Г.Н. о прекращении государственной регистрации (на основании аб. 2 п. 3 ст. 19 Закона о регистрации). В решении указано на то, что согласно представленному на
государственную регистрацию договору купли-продажи от 08.12.2012 года, сторонами сделки являются Г.Н., Г.А.Н., Г.А.А. (на стороне продавца) и К.Т. (на стороне покупателя). В связи с тем, что на государственную регистрацию было подано заявление о прекращении государственной регистрации только одного участника сделки со стороны продавца Г.Н., прекратить регистрацию в соответствии с п. 4 ст. 20 Закона не представляется возможным. Срок приостановления с 21.02.2013 до 20.03.2013 года (л.д. 35).
19.03.2013 года государственная регистрация приостановлена до снятия ареста на основании поступившего в регистрирующий орган определения о наложении ареста от 11.03.2013 года Мотовилихинского районного суда г. Перми (л.д. 36).
Отказывая К.Т. в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что Государственная регистрация выше указанных заявление на сегодняшний день приостановлена. Одним из оснований приостановления является необходимость представления документов, подтверждающих разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделок по отчуждению в отношении имущества. несовершеннолетнего Г.А.А.
С учетом требований положения ч. 3 ст. 60 СК РФ, ч. 2 ст. 37 ГК РФ, ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что ответчики не вправе были брать на себя обязательства по выдаче гарантий, отраженных в предварительном договоре от 26.06.2012 года, на получение разрешения из органов опеки и попечительства на отчуждение доли в квартире, поскольку в данном случае они взяли на себя обязательство за третье лицо, что является нарушением закона.
Именно в связи с выше изложенным, суд считает, что силой судебного акта не возможно обязать ответчиков получить разрешение органа опеки и попечительства на продажу доли несовершеннолетнего Г.А.А., поскольку в соответствии с действующим законодательством выдача разрешений на совершение сделок с имуществом подопечных относится к компетенции органов опеки и попечительства, а не на ответчиках и последние не могут повлиять на орган опеки и попечительства для получения именно положительного решения по данному вопросу.
Выводы суда являются правильными. Поскольку на день рассмотрения спора в суде государственная регистрация договора купли-продажи квартиры от 08.12.2012 года приостановлена, а не принято решения об отказе совершения данной регистрации. Из чего следует, что права истца из-за подачи Г.Н. заявления о прекращении государственной регистрации договора купли-продажи не нарушаются.
Доводы апелляционной жалобы истца сводятся к несогласию с решением суда по существу, выражают иную позицию заявителя на то, как должен быть разрешен спор, направлены на изменение законного и обоснованного решения суда. Однако данные доводы не имеют правового значения, по сути, они аналогичны тем, которыми заявитель жалобы обосновывал свою позицию в суде первой инстанции.
Решение суда, проверенное по доводам апелляционной жалобы, является законным и обоснованным, в связи с чем отмене не подлежит.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу К.Т. на решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 07 мая 2013 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)