Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Морозова С.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Емельяновой Е.А.
судей Гавриловой Н.В., Сальниковой В.Ю.
при секретаре <...>
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-N <...>/13 по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью <...> на решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 11 июня 2013 года по иску <...> и <...> к Обществу с ограниченной ответственностью <...> о взыскании неосновательного обогащения, признании предварительного договора прекращенным,
заслушав доклад судьи Емельяновой Е.А.
выслушав объяснения представителя ответчика - <...> Ю.Н.,
судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
<дата>2008 между <...> и ООО <...> был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N <...>, предусматривающий в дальнейшем заключение основного договора, истцами была произведена оплата в общей сумме <...> рублей, однако в дальнейшем основной договор так и не был заключен.
<дата>2012 ответчиком были возвращены истцам денежные средства в сумме <...> рубля, однако до настоящего времени не возвращено <...> рубля. Полагая данную сумму неосновательным обогащением ответчика, истцы обратились в Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга с вышеназванным иском и с учетом произведенных уточнений просили суд признать договор от <дата>2008 прекратившим свое действие, а также взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере по <...> рублей <...> копеек в пользу каждого из них, а также судебные расходы.
Решением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 11 июня 2013 исковые требования <...> А.А. и <...> А.Ю. удовлетворены частично. Судом постановлено взыскать с ООО <...> в пользу <...> А.А. неосновательное обогащение в сумме <...> рублей <...> копеек, в пользу <...> А.Ю. неосновательное обогащение в сумме <...> рублей <...> копеек, в остальной части заявленных исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе ответчик просит указанное решение в части взыскания неосновательного обогащения отменить, как незаконное, и принять по делу новое решение, которым исковые требования в названной части оставить без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истцов, извещенных о времени и месте настоящего судебного заседания надлежащим образом и не просивших об отложении слушания дела.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда исходя из следующего.
В силу положений статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 2 ст. 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Таким образом, положения ст. 429 и 455 ГК РФ не исключают возможности заключения предварительного договора, предусматривающего обязательство по заключению в будущем договора купли-продажи имущества, которое еще не принадлежит одной из сторон и только должно поступить в ее собственность.
Материалами дела подтверждается, что <дата> 2008 года между истцами и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N <...>. Предметом договора являлось обязательство сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной в жилом доме по строительному адресу: Санкт-Петербург, Выборгский административный район, район Шувалово-Озерки, N <...> (адрес земельного участка: г. Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровый номер N <...>), общей площадью <...> кв. м, на четвертом этаже, оси N <...>; N <...>, подъезд N <...>, проектный номер квартиры N <...> на условиях и в срок, установленный настоящим Договором.
В соответствии с пунктом 2.1. договора покупатели в качестве обеспечения исполнения обязательств по исполнению условий настоящего договора выплачивают продавцу в рассрочку на расчетный счет (или в кассу) продавца в порядке, установленном в п. 2.2. настоящего договора, задаток в размере, равном стоимости квартиры по основному договору, что составляет <...> рубля.
В соответствии с пунктом 1.6. договора, основной договор купли-продажи заключается сторонами в течение 30 (тридцати) дней со дня получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру при условии выполнения сторонами всех своих обязательств по предварительному договору.
Согласно пункту 3.1.1. продавец обязуется обеспечить регистрацию права собственности продавца на квартиру в ориентировочный срок 9 (девять) месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию. Указанный срок может быть изменен в зависимости от задержки оформления документации на объект в организациях (ГУП "Водоканал", ОАО "Ленэнерго").
Согласно пункту 4.1 договора, в случае просрочки оплаты покупателем какой-либо части задатка в соответствии с п. 2.2. настоящего договора более чем на 10 календарных дней, продавец вправе в одностороннем порядке внесудебном порядке полностью отказаться от исполнения договора настоящего договора. В этом случае настоящий договор считается расторгнутым через 15 дней со дня направления продавцом покупателю соответствующего уведомления. При этом продавец возвращает фактически выплаченные покупателем денежные средства за вычетом 10% от стоимости настоящего договора, не позднее 2 месяцев с момента реализации квартиры третьему лицу.
Из материалов дела следует, что по указанному предварительному договору истцы внесли в общей сложности <...> рублей, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам N <...> от <дата>2008 на сумму <...> рублей, N <...> от <дата>2008 на сумму <...> рубля, N <...> от <дата>2008 на сумму <...> рублей, N <...> от <дата>2008 на сумму <...> рубля, и не оспаривается ответчиком.
В связи с нарушениями покупателями п. 2.2. предварительного договора купли-продажи ответчик на основании п. 4.1 договора расторг его в одностороннем порядке, направив истцам письмо о расторжении <дата>2009 года.
Согласно пункту 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в котором должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Поскольку, как следует из материалов дела, у сторон предварительного договора отсутствуют намерения продолжать отношения, истец на основании п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе потребовать возврата внесенных денежных сумм, правовое основание для удержания которых, в этом случае, у ответчика отсутствовало.
При этом, поскольку предварительный договор купли-продажи - это не сделка с имуществом (квартирой), а обязательство совершить эту сделку в будущем, то назначение обеспечительного платежа предусмотренного п. 2.2 предварительного договора, состоит в обеспечении исполнения будущего обязательства истца по оплате квартиры, - иное законное основание владения и распоряжения ответчиком внесенной истцом суммы обеспечительного платежа отсутствует.
Поскольку право собственности на имущество не может быть приобретено покупателем на основании предварительного договора купли-продажи имущества и ответчик каких-либо убытков в связи с расторжением предварительного договора фактически не несет, удержание ответчиком внесенных в счет исполнения денежного обязательства по заключению основного договора истцами платежей является неосновательным обогащением - указанные денежные средства подлежат возврату ответчиком в соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.
То обстоятельство, что ответчик направил истцам извещение о расторжении предварительного договора в связи с невыполнением истцом обязательств по оплате денежных средств по договору, не свидетельствует о праве ответчика на удержание в соответствии с п. 4.1 договора штрафа в размере 10% от стоимости договора, поскольку положения ст. 429, 450 ГК РФ не предусматривают ответственности за расторжение договора в виде штрафа.
Положение п. 4.1 предварительного договора в указанной части противоречит нормам действующего законодательства, в связи с чем применению не подлежит.
В связи с изложенным, вывод суда первой инстанции о необходимости взыскания с ответчика в пользу истца удержанной денежной суммы в размере <...> рубля является законным и обоснованным.
Таким образом, обжалуемое решение следует признать законным и обоснованным, и оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 11 июня 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 10.09.2013 N 33-12434/13
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 сентября 2013 г. N 33-12434/13
Судья: Морозова С.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Емельяновой Е.А.
судей Гавриловой Н.В., Сальниковой В.Ю.
при секретаре <...>
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-N <...>/13 по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью <...> на решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 11 июня 2013 года по иску <...> и <...> к Обществу с ограниченной ответственностью <...> о взыскании неосновательного обогащения, признании предварительного договора прекращенным,
заслушав доклад судьи Емельяновой Е.А.
выслушав объяснения представителя ответчика - <...> Ю.Н.,
судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
<дата>2008 между <...> и ООО <...> был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N <...>, предусматривающий в дальнейшем заключение основного договора, истцами была произведена оплата в общей сумме <...> рублей, однако в дальнейшем основной договор так и не был заключен.
<дата>2012 ответчиком были возвращены истцам денежные средства в сумме <...> рубля, однако до настоящего времени не возвращено <...> рубля. Полагая данную сумму неосновательным обогащением ответчика, истцы обратились в Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга с вышеназванным иском и с учетом произведенных уточнений просили суд признать договор от <дата>2008 прекратившим свое действие, а также взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере по <...> рублей <...> копеек в пользу каждого из них, а также судебные расходы.
Решением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 11 июня 2013 исковые требования <...> А.А. и <...> А.Ю. удовлетворены частично. Судом постановлено взыскать с ООО <...> в пользу <...> А.А. неосновательное обогащение в сумме <...> рублей <...> копеек, в пользу <...> А.Ю. неосновательное обогащение в сумме <...> рублей <...> копеек, в остальной части заявленных исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе ответчик просит указанное решение в части взыскания неосновательного обогащения отменить, как незаконное, и принять по делу новое решение, которым исковые требования в названной части оставить без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истцов, извещенных о времени и месте настоящего судебного заседания надлежащим образом и не просивших об отложении слушания дела.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда исходя из следующего.
В силу положений статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 2 ст. 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Таким образом, положения ст. 429 и 455 ГК РФ не исключают возможности заключения предварительного договора, предусматривающего обязательство по заключению в будущем договора купли-продажи имущества, которое еще не принадлежит одной из сторон и только должно поступить в ее собственность.
Материалами дела подтверждается, что <дата> 2008 года между истцами и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N <...>. Предметом договора являлось обязательство сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной в жилом доме по строительному адресу: Санкт-Петербург, Выборгский административный район, район Шувалово-Озерки, N <...> (адрес земельного участка: г. Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровый номер N <...>), общей площадью <...> кв. м, на четвертом этаже, оси N <...>; N <...>, подъезд N <...>, проектный номер квартиры N <...> на условиях и в срок, установленный настоящим Договором.
В соответствии с пунктом 2.1. договора покупатели в качестве обеспечения исполнения обязательств по исполнению условий настоящего договора выплачивают продавцу в рассрочку на расчетный счет (или в кассу) продавца в порядке, установленном в п. 2.2. настоящего договора, задаток в размере, равном стоимости квартиры по основному договору, что составляет <...> рубля.
В соответствии с пунктом 1.6. договора, основной договор купли-продажи заключается сторонами в течение 30 (тридцати) дней со дня получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру при условии выполнения сторонами всех своих обязательств по предварительному договору.
Согласно пункту 3.1.1. продавец обязуется обеспечить регистрацию права собственности продавца на квартиру в ориентировочный срок 9 (девять) месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию. Указанный срок может быть изменен в зависимости от задержки оформления документации на объект в организациях (ГУП "Водоканал", ОАО "Ленэнерго").
Согласно пункту 4.1 договора, в случае просрочки оплаты покупателем какой-либо части задатка в соответствии с п. 2.2. настоящего договора более чем на 10 календарных дней, продавец вправе в одностороннем порядке внесудебном порядке полностью отказаться от исполнения договора настоящего договора. В этом случае настоящий договор считается расторгнутым через 15 дней со дня направления продавцом покупателю соответствующего уведомления. При этом продавец возвращает фактически выплаченные покупателем денежные средства за вычетом 10% от стоимости настоящего договора, не позднее 2 месяцев с момента реализации квартиры третьему лицу.
Из материалов дела следует, что по указанному предварительному договору истцы внесли в общей сложности <...> рублей, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам N <...> от <дата>2008 на сумму <...> рублей, N <...> от <дата>2008 на сумму <...> рубля, N <...> от <дата>2008 на сумму <...> рублей, N <...> от <дата>2008 на сумму <...> рубля, и не оспаривается ответчиком.
В связи с нарушениями покупателями п. 2.2. предварительного договора купли-продажи ответчик на основании п. 4.1 договора расторг его в одностороннем порядке, направив истцам письмо о расторжении <дата>2009 года.
Согласно пункту 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в котором должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Поскольку, как следует из материалов дела, у сторон предварительного договора отсутствуют намерения продолжать отношения, истец на основании п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе потребовать возврата внесенных денежных сумм, правовое основание для удержания которых, в этом случае, у ответчика отсутствовало.
При этом, поскольку предварительный договор купли-продажи - это не сделка с имуществом (квартирой), а обязательство совершить эту сделку в будущем, то назначение обеспечительного платежа предусмотренного п. 2.2 предварительного договора, состоит в обеспечении исполнения будущего обязательства истца по оплате квартиры, - иное законное основание владения и распоряжения ответчиком внесенной истцом суммы обеспечительного платежа отсутствует.
Поскольку право собственности на имущество не может быть приобретено покупателем на основании предварительного договора купли-продажи имущества и ответчик каких-либо убытков в связи с расторжением предварительного договора фактически не несет, удержание ответчиком внесенных в счет исполнения денежного обязательства по заключению основного договора истцами платежей является неосновательным обогащением - указанные денежные средства подлежат возврату ответчиком в соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.
То обстоятельство, что ответчик направил истцам извещение о расторжении предварительного договора в связи с невыполнением истцом обязательств по оплате денежных средств по договору, не свидетельствует о праве ответчика на удержание в соответствии с п. 4.1 договора штрафа в размере 10% от стоимости договора, поскольку положения ст. 429, 450 ГК РФ не предусматривают ответственности за расторжение договора в виде штрафа.
Положение п. 4.1 предварительного договора в указанной части противоречит нормам действующего законодательства, в связи с чем применению не подлежит.
В связи с изложенным, вывод суда первой инстанции о необходимости взыскания с ответчика в пользу истца удержанной денежной суммы в размере <...> рубля является законным и обоснованным.
Таким образом, обжалуемое решение следует признать законным и обоснованным, и оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 11 июня 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)