Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 24 октября 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Русаковой О.И., Алексеева С.В.,
при участии в заседании:
от заявителя - Саяпина П.П. по доверенности от 27.07.2013,
рассмотрев 17 октября 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
на решение от 30 апреля 2013 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Бирюковым Р.Ш.,
на постановление от 09 июля 2013 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Катькиной Н.Н., Епифанцевой С.Ю., Мордкиной Л.М.,
по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Миханики Русия"
заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
третье лицо Администрация городского округа Химки Московской области
об обязании исключить из ЕГРП запись о регистрации прекращения договора аренды
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Миханики Русия" (далее ООО "Миханики Русия", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее Управление Росреестра по Московской области), выразившихся во внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП) записи регистрации о прекращении (погашении) договора аренды N ЮА-71 от 21.08.2008; обязании Управления Росреестра по Московской области погасить (исключить) в ЕГРП запись о регистрации прекращения договора аренды N ЮА-71 от 21.08.2008.
К участию в деле привлечена Администрация городского округа Химки Московской области (далее Администрация).
Решением Арбитражного суда Московской области от 30 апреля 2013 года указанное заявление удовлетворено.
Суд признал незаконными действия Управления Росреестра по Московской области, выразившиеся во внесении в ЕГРП записи регистрации о прекращении (погашении) договора аренды N ЮА-71 от 21.08.2008.; обязал Управление Росреестра по Московской области погасить (исключить) в ЕГРП запись о регистрации прекращения договора аренды N ЮА-71 от 21.08.2008.
Суд пришел к выводу о том, что договор аренды N ЮА-71 от 21.08.2008 не расторгнут в установленном законом порядке, в связи с чем не имелось оснований для внесения в ЕГРП записи о его прекращении.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 09 июля 2013 года указанное решение оставлено без изменения.
Управлением Росреестра по Московской области подана кассационная жалоба на вышеназванные судебные акты, согласно которой Управление просит решение Арбитражного суда Московской области и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.
Управление считает, что договор аренды N ЮА-71 от 21.08.2008 расторгнут в связи с отказом от его исполнения арендодателя в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 6.3 договора аренды, предусматривающим право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор по основаниям, указанным в пункте 4.1.1 путем направления арендатору соответствующего уведомления заказным письмом с уведомлением о вручении. В этом случае договор считается расторгнутым по истечении одного месяца с момента получения арендатором уведомления или в случае неполучения арендатором уведомления и возврата уведомления в течение одного месяца с момента отправки уведомления арендатору.
Указывает, что 21.12.2012 заявителем получено уведомление Администрации об одностороннем отказе от исполнения договора аренды; условия, установленные пунктом 6.3 договора аренды, Администрацией исполнены.
Действия регистрирующего органа, выразившиеся во внесении в ЕГРП записи регистрации о прекращении (погашении) указанного договора, являлись правомерными и не нарушали действующего законодательства.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Управления Росреестра по Московской области поддержал доводы кассационной жалобы.
Заявитель, Администрация в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства. От Администрации поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия ее представителя. Дело в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в отсутствие указанных лиц.
Письменные отзывы на жалобу не представлены.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Судами установлено, что между Администрацией городского округа Химки Московской области (арендодатель) и Закрытым акционерным обществом "ПРОФИТ ЦЕНТР" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N ЮА-71 от 21.08.2008, согласно которому последнему передается в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:10:010213:2, общей площадью 64641 кв. м, категория земель: "земли населенных пунктов", расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Левобережный, вдоль ул. Дзержинского, для использования в целях: размещение (строительство и эксплуатация) многофункционального гостинично-рекреационного комплекса с обустройством набережной и зоны отдыха.
Срок аренды - 49 лет (пункт 2.1 договора).
Данный договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
По договору передачи прав и обязанностей от 16.10.2008 Закрытое акционерное общество "ПРОФИТ ЦЕНТР" передало права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N ЮА-71 от 21.08.2008 обществу с ограниченной ответственностью "Миханики Русия" в соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Договор передачи прав и обязанностей зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Московской области 15.11.2008.
Земельный участок передан Закрытым акционерным обществом "ПРОФИТ ЦЕНТР" обществу с ограниченной ответственностью "Миханики Русия" 16.10.2008 по акту приема-передачи.
Администрация, указав, что ООО "Механики Русия" не исполняет надлежащим образом обязательства по договору аренды N ЮА-71 от 21.08.2008 в части внесения арендной платы, сославшись на пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 4.1.1 договора аренды, письмом N 5357 от 23.11.2012 заявила об отказе от исполнения данного договора.
04.12.2012 Администрация направила в адрес ООО "Миханики Русия" телеграмму, в которой сообщила об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка N ЮА-71 от 21.08.2008 в связи с неоднократным нарушением со стороны арендатора обязанности по уплате арендных платежей
Представив в Управление Росреестра по Московской области указанные уведомления об отказе от договора, а также претензии в адрес заявителя с требованием о погашении задолженности по арендной плате, справку о наличии задолженности заявителя за период с 01.04.2011 по 03.12.2012, Администрация заявила о прекращении государственной регистрации сделки, ограничения (обременения) по договору аренды земельного участка N ЮА-71 от 21.08.2008.
Управлением Росреестра по Московской области в ЕГРП внесена запись о прекращении (погашении) регистрации договора аренды от 21.08.2008.
ООО "Миханики Русия", полагая действия Управления Росреестра по Московской области по внесению в ЕГРП записи регистрации о прекращении (погашении) договора аренды N ЮА-71 от 21.08.2008 незаконными, обратилось с настоящим заявлением в суд.
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Статьей 619 указанного Кодекса установлены основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Как сказано выше, срок аренды по договору N ЮА-71 от 21.08.2008 - 49 лет.
Таким образом, досрочное расторжение указанного договора аренды допускается по требованию арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора; в данном случае имела место регистрация прекращения договора аренды на основании заявления арендодателя об одностороннем отказе от исполнения договора.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 Кодекса).
В соответствии со статьями 13 (Порядок проведения государственной регистрации прав) и 17 (Основания для государственной регистрации прав) Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ о "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан устанавливать отсутствие противоречия между заявленными и зарегистрированными правами, осуществлять проверку юридической силы правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
При изложенных обстоятельствах суды правомерно признали действия Управления Росреестра по Московской области по регистрации расторжения договора аренды земельного участка на основании заявления арендодателя об отказе от исполнения договора аренды N ЮА-71 от 21.08.2008 незаконными.
Суд, установив незаконность действий Управления Росреестра по Московской области, обязал ответчика погасить (исключить) в ЕГРП запись о регистрации прекращения договора аренды N ЮА-71 от 21.08.2008.
В соответствии с частью 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться, в том числе указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых судебных актов судебная коллегия не находит, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 30 апреля 2013 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 09 июля 2013 года по делу N А41-9802/13 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА
Судьи
О.И.РУСАКОВА
С.В.АЛЕКСЕЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 24.10.2013 ПО ДЕЛУ N А41-9802/13
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 октября 2013 г. по делу N А41-9802/13
Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 24 октября 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Русаковой О.И., Алексеева С.В.,
при участии в заседании:
от заявителя - Саяпина П.П. по доверенности от 27.07.2013,
рассмотрев 17 октября 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
на решение от 30 апреля 2013 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Бирюковым Р.Ш.,
на постановление от 09 июля 2013 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Катькиной Н.Н., Епифанцевой С.Ю., Мордкиной Л.М.,
по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Миханики Русия"
заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
третье лицо Администрация городского округа Химки Московской области
об обязании исключить из ЕГРП запись о регистрации прекращения договора аренды
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Миханики Русия" (далее ООО "Миханики Русия", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее Управление Росреестра по Московской области), выразившихся во внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП) записи регистрации о прекращении (погашении) договора аренды N ЮА-71 от 21.08.2008; обязании Управления Росреестра по Московской области погасить (исключить) в ЕГРП запись о регистрации прекращения договора аренды N ЮА-71 от 21.08.2008.
К участию в деле привлечена Администрация городского округа Химки Московской области (далее Администрация).
Решением Арбитражного суда Московской области от 30 апреля 2013 года указанное заявление удовлетворено.
Суд признал незаконными действия Управления Росреестра по Московской области, выразившиеся во внесении в ЕГРП записи регистрации о прекращении (погашении) договора аренды N ЮА-71 от 21.08.2008.; обязал Управление Росреестра по Московской области погасить (исключить) в ЕГРП запись о регистрации прекращения договора аренды N ЮА-71 от 21.08.2008.
Суд пришел к выводу о том, что договор аренды N ЮА-71 от 21.08.2008 не расторгнут в установленном законом порядке, в связи с чем не имелось оснований для внесения в ЕГРП записи о его прекращении.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 09 июля 2013 года указанное решение оставлено без изменения.
Управлением Росреестра по Московской области подана кассационная жалоба на вышеназванные судебные акты, согласно которой Управление просит решение Арбитражного суда Московской области и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.
Управление считает, что договор аренды N ЮА-71 от 21.08.2008 расторгнут в связи с отказом от его исполнения арендодателя в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 6.3 договора аренды, предусматривающим право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор по основаниям, указанным в пункте 4.1.1 путем направления арендатору соответствующего уведомления заказным письмом с уведомлением о вручении. В этом случае договор считается расторгнутым по истечении одного месяца с момента получения арендатором уведомления или в случае неполучения арендатором уведомления и возврата уведомления в течение одного месяца с момента отправки уведомления арендатору.
Указывает, что 21.12.2012 заявителем получено уведомление Администрации об одностороннем отказе от исполнения договора аренды; условия, установленные пунктом 6.3 договора аренды, Администрацией исполнены.
Действия регистрирующего органа, выразившиеся во внесении в ЕГРП записи регистрации о прекращении (погашении) указанного договора, являлись правомерными и не нарушали действующего законодательства.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Управления Росреестра по Московской области поддержал доводы кассационной жалобы.
Заявитель, Администрация в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства. От Администрации поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия ее представителя. Дело в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в отсутствие указанных лиц.
Письменные отзывы на жалобу не представлены.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Судами установлено, что между Администрацией городского округа Химки Московской области (арендодатель) и Закрытым акционерным обществом "ПРОФИТ ЦЕНТР" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N ЮА-71 от 21.08.2008, согласно которому последнему передается в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:10:010213:2, общей площадью 64641 кв. м, категория земель: "земли населенных пунктов", расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Левобережный, вдоль ул. Дзержинского, для использования в целях: размещение (строительство и эксплуатация) многофункционального гостинично-рекреационного комплекса с обустройством набережной и зоны отдыха.
Срок аренды - 49 лет (пункт 2.1 договора).
Данный договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
По договору передачи прав и обязанностей от 16.10.2008 Закрытое акционерное общество "ПРОФИТ ЦЕНТР" передало права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N ЮА-71 от 21.08.2008 обществу с ограниченной ответственностью "Миханики Русия" в соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Договор передачи прав и обязанностей зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Московской области 15.11.2008.
Земельный участок передан Закрытым акционерным обществом "ПРОФИТ ЦЕНТР" обществу с ограниченной ответственностью "Миханики Русия" 16.10.2008 по акту приема-передачи.
Администрация, указав, что ООО "Механики Русия" не исполняет надлежащим образом обязательства по договору аренды N ЮА-71 от 21.08.2008 в части внесения арендной платы, сославшись на пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 4.1.1 договора аренды, письмом N 5357 от 23.11.2012 заявила об отказе от исполнения данного договора.
04.12.2012 Администрация направила в адрес ООО "Миханики Русия" телеграмму, в которой сообщила об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка N ЮА-71 от 21.08.2008 в связи с неоднократным нарушением со стороны арендатора обязанности по уплате арендных платежей
Представив в Управление Росреестра по Московской области указанные уведомления об отказе от договора, а также претензии в адрес заявителя с требованием о погашении задолженности по арендной плате, справку о наличии задолженности заявителя за период с 01.04.2011 по 03.12.2012, Администрация заявила о прекращении государственной регистрации сделки, ограничения (обременения) по договору аренды земельного участка N ЮА-71 от 21.08.2008.
Управлением Росреестра по Московской области в ЕГРП внесена запись о прекращении (погашении) регистрации договора аренды от 21.08.2008.
ООО "Миханики Русия", полагая действия Управления Росреестра по Московской области по внесению в ЕГРП записи регистрации о прекращении (погашении) договора аренды N ЮА-71 от 21.08.2008 незаконными, обратилось с настоящим заявлением в суд.
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Статьей 619 указанного Кодекса установлены основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Как сказано выше, срок аренды по договору N ЮА-71 от 21.08.2008 - 49 лет.
Таким образом, досрочное расторжение указанного договора аренды допускается по требованию арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора; в данном случае имела место регистрация прекращения договора аренды на основании заявления арендодателя об одностороннем отказе от исполнения договора.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 Кодекса).
В соответствии со статьями 13 (Порядок проведения государственной регистрации прав) и 17 (Основания для государственной регистрации прав) Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ о "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан устанавливать отсутствие противоречия между заявленными и зарегистрированными правами, осуществлять проверку юридической силы правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
При изложенных обстоятельствах суды правомерно признали действия Управления Росреестра по Московской области по регистрации расторжения договора аренды земельного участка на основании заявления арендодателя об отказе от исполнения договора аренды N ЮА-71 от 21.08.2008 незаконными.
Суд, установив незаконность действий Управления Росреестра по Московской области, обязал ответчика погасить (исключить) в ЕГРП запись о регистрации прекращения договора аренды N ЮА-71 от 21.08.2008.
В соответствии с частью 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться, в том числе указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых судебных актов судебная коллегия не находит, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 30 апреля 2013 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 09 июля 2013 года по делу N А41-9802/13 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА
Судьи
О.И.РУСАКОВА
С.В.АЛЕКСЕЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)