Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 июля 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Веревкина А.В.,
судей Глухих А.Н., Еникеевой Л.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Кундос Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4276/2013) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 10.04.2013 по делу N А46-607/2013 (судья Храмцов К.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Прогресс" к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска, при участии в деле третьих лиц: Департамента финансов и контроля Администрации г. Омска, индивидуального предпринимателя Шум Елены Викторовны, о разрешении разногласий, возникших при заключении договора,
при участии в судебном заседании:
от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - представителя Унжаковой И.С. по доверенности N Исх-ДИО/941 от 23.01.2013 сроком действия один год,
от общества с ограниченной ответственностью "Прогресс" - директора Штрауб Н.Ф. согласно выписке из ЕГРЮЛ N 5924В/2013 от 05.02.2013; представителя Антощенко Н.И. по доверенности от 06.03.2013 сроком действия шесть месяцев,
от Департамента финансов и контроля Администрации г. Омска - представителя Окишева К.В. по доверенности N 1224 от 12.09.2012 сроком действия три года,
индивидуальный предприниматель Шум Елена Викторовна не явилась,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Прогресс" (далее - ООО "Прогресс", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент имущественных отношений, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений N 3П, площадью 134,8 кв. м, находящихся на первом этаже жилого дома, литер А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Маршала Жукова, д. 91, в редакции проекта договора купли-продажи Департамента имущественных отношений, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 2 967 797 руб. 61 коп.
До принятия судебного акта которым заканчивается рассмотрение дела по существу, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования, просил обязать Департамент имущественных отношений заключить договор купли-продажи нежилых помещений N 3П, площадью 134,8 кв. м, находящихся на первом этаже жилого дома, литер А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Маршала Жукова, 91, в редакции проекта договора купли-продажи Департамента имущественных отношений, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 2 871 640 руб.
В обоснование исковых требований ООО "Прогресс" ссылается на положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты" (далее - Закон N 159-ФЗ) и Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), указывая, что Департаментом имущественных отношений при подготовке проекта договора купли-продажи спорного помещения цена за объект установлена с учетом налога на добавленную стоимость (далее - НДС) в размере 18%, что противоречит подпункту 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ.
Определением от 11.03.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент финансов и контроля Администрации г. Омска (далее - Департамент финансов и контроля) и индивидуальный предприниматель Шум Елена Викторовна (далее - ИП Шум Е.В.).
Решением Арбитражного суда Омской области от 10.04.2013 по делу N А46-607/2013 исковые требования ООО "Прогресс" удовлетворены. Суд обязал Департамент имущественных отношений, действующий от имени муниципального образования г. Омск, в течение десяти дней с момента вступления настоящего решения в законную силу заключить с ООО "Прогресс" договор купли-продажи нежилых помещений N 3П, площадью 134,8 кв. м, находящихся на первом этаже жилого дома, литер А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Маршала Жукова, 91, в редакции проекта договора купли-продажи Департамента имущественных отношений, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 2 871 640 руб. Этим же решением с Департамента имущественных отношений в пользу ООО "Прогресс" взыскано 4 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, Департамент имущественных отношений в апелляционной жалобе просит его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что стоимость объекта определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости N 234-33/12-12 от 14.12.2012, который не оспорен. Ссылается на то, что с 01.04.2011при заключении договоров на реализацию нежилых помещений рыночная стоимость имущества, полученная по результатам оценки, не подлежит уменьшению на сумму НДС. Кроме того, полагает, что выкупная цена объекта недвижимости определена истцом неверно.
ООО "Прогресс" в письменном отзыве на апелляционную жалобу просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Департамент финансов и контроля в письменном отзыве на апелляционную жалобу поддержал позицию Департамента имущественных отношений, указывая, что единственно верной рыночной стоимостью рассматриваемого объекта является указанная в отчете оценщика величина в размере 3 502 000 руб.
ИП Шум Е.В., надлежащим образом извещенная в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечила. На основании статей 156, 266 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившегося участника процесса.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе.
Представители Департамента финансов и контроля и ООО "Прогресс" высказались согласно своим отзывам на апелляционную жалобу.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзывы на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим изменению.
Истец, являясь арендатором муниципального имущества: нежилых помещений N 3П, площадью 134,8 кв. м, находящихся на первом этаже жилого дома, литер А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Маршала Жукова, 91, отвечая требованиям статьи 3 Закона N 159-ФЗ, в 2012 году обратился к Департаменту имущественных отношений с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Департамент имущественных отношений в ответ на обращение ООО "Прогресс" направил в его адрес для подписания проект договора купли-продажи нежилых помещений (том 1 л. 9-12), по условиям которого Департамент имущественных отношений (продавец) передает в собственность, а ООО "Прогресс" (покупатель) покупает нежилые помещения ("объект") N 3П, площадью 134,8 кв. м, находящиеся на первом этаже жилого дома, литера А, расположенного по адресу: город Омск, ул. Маршала Жукова, 91.
Согласно пункту 4.1 указанного проекта договора цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 3 502 000 руб.
На указанный проект договора ООО "Прогресс" направило в адрес ответчика протокол разногласий (том 1 л. 13), согласно которому предлагалось изложить пункт 4.1 договора в следующей редакции: Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 2 967 797,61 (два миллиона девятьсот шестьдесят семь тысяч семьсот девяносто семь) рублей.
В ответ на указанный протокол разногласий ответчиком подготовлен протокол согласования разногласий от 24.01.2013 к договору купли-продажи, предусматривающий пункт 4.1 в редакции Департамента имущественных отношений (том 1 л. 14).
Указывая, что между сторонами имеются разногласия, возникшие в процессе заключения договора купли-продажи указанного выше объекта недвижимости, ООО "Прогресс" обратилось в суд с настоящим иском.
Удовлетворение исковых требований послужило поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующие обстоятельства.
Согласно части 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Правоотношения сторон являются обязательствами по купле-продаже недвижимого имущества и регулируются положениями главы 30 ГК РФ (купля-продажа), принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами и условиями договора.
В силу части 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
На основании части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно части 2 статьи 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу статей 554 и 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости является условие о предмете и его цене.
Все условия договора считаются согласованными с момента получения соответствующего акцепта стороной, направившей оферту (часть 1 статьи 433 ГК РФ), либо с момента подписания сторонами в письменной форме одного документа (часть 2 статьи 434 ГК РФ).
В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Поскольку протокол разногласий по пункту 4.1 договора купли-продажи спорного имущества Департаментом имущественных отношений отклонен, ООО "Прогресс" правомерно обратилось в суд с требованием об урегулировании разногласий.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии с частью 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества установлены Законом N 159-ФЗ.
Статьей 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъект малого и среднего предпринимательства вправе по собственной инициативе направить заявление о реализации преимущественного права.
Согласно части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Поскольку Департаментом имущественных отношений не оспаривается, что ООО "Прогресс" удовлетворяет условиям реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества, предусмотренным статьей 3 Закона N 159-ФЗ, суд первой инстанции обоснованно признал указанные обстоятельства установленными и не подлежащими доказыванию истцом.
Заключение договора купли-продажи обусловлено признанием за истцом преимущественного права на приватизацию арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Стоимость спорного объекта недвижимости установлена Департаментом имущественных отношений на основании отчета N 234-33/12-12 от 14.12.2012 (том 1 л. 116-141, том 2 л. 1-51), подготовленного независимым оценщиком - ИП Шум Е.В., в соответствии с которым рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 3 502 000 руб. с НДС 18%.
Пунктом 2 статьи 1 Федерального закона Российской Федерации от 28.12.2010 N 395-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 395-ФЗ) пункт 2 статьи 146 НК РФ, устанавливающий, какие операции в целях настоящей главы не признаются объектом налогообложения, был дополнен подпунктом 12, согласно которому к таким операциям отнесены операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.
На основании части 1 статьи 5 Закона N 395-ФЗ указанная норма вступила в силу с 1 апреля 2011 года.
Отношения сторон по определению цены договора регулируются положениями гражданского законодательства. При этом указание в условиях договора выкупной цены имущества без учета НДС не противоречит положениям налогового законодательства, поскольку данными условиями договора порядок исполнения сторонами своих обязанностей как налогоплательщиков не устанавливается.
Департамент имущественных отношений не является плательщиком НДС, согласно положениям налогового законодательства НДС уплачивается в федеральный бюджет налоговыми агентами - покупателями муниципального имущества. С учетом изложенного цена муниципального имущества, выкупаемого в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, подлежит определению без учета НДС.
Согласно отчету N 234-33/12-12 от 14.12.2012 использованные оценщиком сведения, методики и подходы привели к формированию рыночной стоимости объекта недвижимости в сумме 3 502 000 руб., в которую включен НДС в размере 18%, то есть итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки включает в себя сумму НДС.
Доводы представителя Департамента финансов и контроля о том, что освобождение от НДС операций по реализации муниципального имущества в порядке приватизации следует рассматривать как улучшение условий налогообложения для бюджетов, а не для налоговых агентов - покупателей муниципального имущества, основаны на неправильном толковании норм права.
Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).
Проанализировав материалы дела в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что при разрешении разногласий относительно размера рыночной цены выкупаемого ООО "Прогресс" имущества следует руководствоваться ценой имущества, указанной в отчете N 234-33/12-12 от 14.12.2012, определенной по состоянию на 14.12.2012 в размере 3 502 000 руб., уменьшенной на сумму НДС.
Однако, удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции неверно рассчитал стоимость спорного имущества без учета НДС, посчитав, что она составляет сумму 2 871 640 руб. (сумму, указанную в отчете оценщика, за минусом 18%).
В силу части 1 статьи 154 НК РФ налоговая база для расчета НДС при реализации налогоплательщиком товаров определяется как стоимость этих товаров, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 40 НК РФ без включения в них налога.
Сумма налога при определении налоговой базы в соответствии со статьями 154 - 159 и 162 НК РФ исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете - как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно, как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (часть 1 статьи 166 НК РФ).
По расчету суда апелляционной инстанции цена спорного имущества, указанная в отчете N 234-33/12-12 от 14.12.2012 (3 502 000 руб.), уменьшенная на сумму НДС, составляет 2 967 797 руб. 61 коп.
Неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела в силу пункта 1 части 1 статьи 270 АПК РФ, является основанием для изменения судебного решения.
При таких обстоятельствах, принятое по делу решение Арбитражного суда Омской области от 10.04.2013 по делу N А46-607/2013 подлежит изменению.
Суд апелляционной инстанции не распределяет расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, поскольку Департамент имущественных отношений при подаче апелляционной жалобы не платил государственную пошлину, в силу его освобождения от ее уплаты на основании пункта 1 части 1 статьи 333.37 НК РФ.
Приложенные ООО "Прогресс" к отзыву на апелляционную жалобу документы (распечатки судебной практики), суд апелляционной инстанции возвращает истцу, поскольку ходатайство об их приобщении к материалам дела не заявлено. При отсутствии ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств у суда апелляционной инстанции не имеется процессуальной возможности принять представленные документы.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 10 апреля 2013 года по делу N А46-607/2013 изменить, изложить второй абзац резолютивной части решения в следующей редакции.
Обязать Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (ОГРН 1025500748613; ИНН 5508001003; место нахождения: г. Омск, ул. Краснофлотская, 8), действующий от имени муниципального образования г. Омск, в течение десяти дней с момента вступления настоящего решения в законную силу заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Прогресс" (ОГРН 1025500978260; ИНН 5504077160; место нахождения: г. Омск, ул. Маршала Жукова, 91) договор купли-продажи нежилых помещений N 3П, площадью 134,8 кв. м, находящихся на первом этаже жилого дома, литер А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Маршала Жукова, 91, в редакции проекта договора купли-продажи Департамента имущественных отношений Администрации города Омска, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 2 967 797 (два миллиона девятьсот шестьдесят семь тысяч семьсот девяносто семь) руб. 61 коп.
В остальной части решение Арбитражного суда Омской области от 10 апреля 2013 года по делу N А46-607/2013 оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.В.ВЕРЕВКИН
Судьи
А.Н.ГЛУХИХ
Л.И.ЕНИКЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.07.2013 ПО ДЕЛУ N А46-607/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 июля 2013 г. по делу N А46-607/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 июля 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Веревкина А.В.,
судей Глухих А.Н., Еникеевой Л.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Кундос Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4276/2013) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 10.04.2013 по делу N А46-607/2013 (судья Храмцов К.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Прогресс" к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска, при участии в деле третьих лиц: Департамента финансов и контроля Администрации г. Омска, индивидуального предпринимателя Шум Елены Викторовны, о разрешении разногласий, возникших при заключении договора,
при участии в судебном заседании:
от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - представителя Унжаковой И.С. по доверенности N Исх-ДИО/941 от 23.01.2013 сроком действия один год,
от общества с ограниченной ответственностью "Прогресс" - директора Штрауб Н.Ф. согласно выписке из ЕГРЮЛ N 5924В/2013 от 05.02.2013; представителя Антощенко Н.И. по доверенности от 06.03.2013 сроком действия шесть месяцев,
от Департамента финансов и контроля Администрации г. Омска - представителя Окишева К.В. по доверенности N 1224 от 12.09.2012 сроком действия три года,
индивидуальный предприниматель Шум Елена Викторовна не явилась,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Прогресс" (далее - ООО "Прогресс", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент имущественных отношений, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений N 3П, площадью 134,8 кв. м, находящихся на первом этаже жилого дома, литер А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Маршала Жукова, д. 91, в редакции проекта договора купли-продажи Департамента имущественных отношений, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 2 967 797 руб. 61 коп.
До принятия судебного акта которым заканчивается рассмотрение дела по существу, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования, просил обязать Департамент имущественных отношений заключить договор купли-продажи нежилых помещений N 3П, площадью 134,8 кв. м, находящихся на первом этаже жилого дома, литер А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Маршала Жукова, 91, в редакции проекта договора купли-продажи Департамента имущественных отношений, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 2 871 640 руб.
В обоснование исковых требований ООО "Прогресс" ссылается на положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты" (далее - Закон N 159-ФЗ) и Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), указывая, что Департаментом имущественных отношений при подготовке проекта договора купли-продажи спорного помещения цена за объект установлена с учетом налога на добавленную стоимость (далее - НДС) в размере 18%, что противоречит подпункту 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ.
Определением от 11.03.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент финансов и контроля Администрации г. Омска (далее - Департамент финансов и контроля) и индивидуальный предприниматель Шум Елена Викторовна (далее - ИП Шум Е.В.).
Решением Арбитражного суда Омской области от 10.04.2013 по делу N А46-607/2013 исковые требования ООО "Прогресс" удовлетворены. Суд обязал Департамент имущественных отношений, действующий от имени муниципального образования г. Омск, в течение десяти дней с момента вступления настоящего решения в законную силу заключить с ООО "Прогресс" договор купли-продажи нежилых помещений N 3П, площадью 134,8 кв. м, находящихся на первом этаже жилого дома, литер А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Маршала Жукова, 91, в редакции проекта договора купли-продажи Департамента имущественных отношений, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 2 871 640 руб. Этим же решением с Департамента имущественных отношений в пользу ООО "Прогресс" взыскано 4 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, Департамент имущественных отношений в апелляционной жалобе просит его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что стоимость объекта определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости N 234-33/12-12 от 14.12.2012, который не оспорен. Ссылается на то, что с 01.04.2011при заключении договоров на реализацию нежилых помещений рыночная стоимость имущества, полученная по результатам оценки, не подлежит уменьшению на сумму НДС. Кроме того, полагает, что выкупная цена объекта недвижимости определена истцом неверно.
ООО "Прогресс" в письменном отзыве на апелляционную жалобу просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Департамент финансов и контроля в письменном отзыве на апелляционную жалобу поддержал позицию Департамента имущественных отношений, указывая, что единственно верной рыночной стоимостью рассматриваемого объекта является указанная в отчете оценщика величина в размере 3 502 000 руб.
ИП Шум Е.В., надлежащим образом извещенная в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечила. На основании статей 156, 266 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившегося участника процесса.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе.
Представители Департамента финансов и контроля и ООО "Прогресс" высказались согласно своим отзывам на апелляционную жалобу.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзывы на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим изменению.
Истец, являясь арендатором муниципального имущества: нежилых помещений N 3П, площадью 134,8 кв. м, находящихся на первом этаже жилого дома, литер А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Маршала Жукова, 91, отвечая требованиям статьи 3 Закона N 159-ФЗ, в 2012 году обратился к Департаменту имущественных отношений с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Департамент имущественных отношений в ответ на обращение ООО "Прогресс" направил в его адрес для подписания проект договора купли-продажи нежилых помещений (том 1 л. 9-12), по условиям которого Департамент имущественных отношений (продавец) передает в собственность, а ООО "Прогресс" (покупатель) покупает нежилые помещения ("объект") N 3П, площадью 134,8 кв. м, находящиеся на первом этаже жилого дома, литера А, расположенного по адресу: город Омск, ул. Маршала Жукова, 91.
Согласно пункту 4.1 указанного проекта договора цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 3 502 000 руб.
На указанный проект договора ООО "Прогресс" направило в адрес ответчика протокол разногласий (том 1 л. 13), согласно которому предлагалось изложить пункт 4.1 договора в следующей редакции: Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 2 967 797,61 (два миллиона девятьсот шестьдесят семь тысяч семьсот девяносто семь) рублей.
В ответ на указанный протокол разногласий ответчиком подготовлен протокол согласования разногласий от 24.01.2013 к договору купли-продажи, предусматривающий пункт 4.1 в редакции Департамента имущественных отношений (том 1 л. 14).
Указывая, что между сторонами имеются разногласия, возникшие в процессе заключения договора купли-продажи указанного выше объекта недвижимости, ООО "Прогресс" обратилось в суд с настоящим иском.
Удовлетворение исковых требований послужило поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующие обстоятельства.
Согласно части 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Правоотношения сторон являются обязательствами по купле-продаже недвижимого имущества и регулируются положениями главы 30 ГК РФ (купля-продажа), принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами и условиями договора.
В силу части 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
На основании части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно части 2 статьи 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу статей 554 и 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости является условие о предмете и его цене.
Все условия договора считаются согласованными с момента получения соответствующего акцепта стороной, направившей оферту (часть 1 статьи 433 ГК РФ), либо с момента подписания сторонами в письменной форме одного документа (часть 2 статьи 434 ГК РФ).
В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Поскольку протокол разногласий по пункту 4.1 договора купли-продажи спорного имущества Департаментом имущественных отношений отклонен, ООО "Прогресс" правомерно обратилось в суд с требованием об урегулировании разногласий.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии с частью 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества установлены Законом N 159-ФЗ.
Статьей 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъект малого и среднего предпринимательства вправе по собственной инициативе направить заявление о реализации преимущественного права.
Согласно части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Поскольку Департаментом имущественных отношений не оспаривается, что ООО "Прогресс" удовлетворяет условиям реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества, предусмотренным статьей 3 Закона N 159-ФЗ, суд первой инстанции обоснованно признал указанные обстоятельства установленными и не подлежащими доказыванию истцом.
Заключение договора купли-продажи обусловлено признанием за истцом преимущественного права на приватизацию арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Стоимость спорного объекта недвижимости установлена Департаментом имущественных отношений на основании отчета N 234-33/12-12 от 14.12.2012 (том 1 л. 116-141, том 2 л. 1-51), подготовленного независимым оценщиком - ИП Шум Е.В., в соответствии с которым рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 3 502 000 руб. с НДС 18%.
Пунктом 2 статьи 1 Федерального закона Российской Федерации от 28.12.2010 N 395-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 395-ФЗ) пункт 2 статьи 146 НК РФ, устанавливающий, какие операции в целях настоящей главы не признаются объектом налогообложения, был дополнен подпунктом 12, согласно которому к таким операциям отнесены операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.
На основании части 1 статьи 5 Закона N 395-ФЗ указанная норма вступила в силу с 1 апреля 2011 года.
Отношения сторон по определению цены договора регулируются положениями гражданского законодательства. При этом указание в условиях договора выкупной цены имущества без учета НДС не противоречит положениям налогового законодательства, поскольку данными условиями договора порядок исполнения сторонами своих обязанностей как налогоплательщиков не устанавливается.
Департамент имущественных отношений не является плательщиком НДС, согласно положениям налогового законодательства НДС уплачивается в федеральный бюджет налоговыми агентами - покупателями муниципального имущества. С учетом изложенного цена муниципального имущества, выкупаемого в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, подлежит определению без учета НДС.
Согласно отчету N 234-33/12-12 от 14.12.2012 использованные оценщиком сведения, методики и подходы привели к формированию рыночной стоимости объекта недвижимости в сумме 3 502 000 руб., в которую включен НДС в размере 18%, то есть итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки включает в себя сумму НДС.
Доводы представителя Департамента финансов и контроля о том, что освобождение от НДС операций по реализации муниципального имущества в порядке приватизации следует рассматривать как улучшение условий налогообложения для бюджетов, а не для налоговых агентов - покупателей муниципального имущества, основаны на неправильном толковании норм права.
Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).
Проанализировав материалы дела в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что при разрешении разногласий относительно размера рыночной цены выкупаемого ООО "Прогресс" имущества следует руководствоваться ценой имущества, указанной в отчете N 234-33/12-12 от 14.12.2012, определенной по состоянию на 14.12.2012 в размере 3 502 000 руб., уменьшенной на сумму НДС.
Однако, удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции неверно рассчитал стоимость спорного имущества без учета НДС, посчитав, что она составляет сумму 2 871 640 руб. (сумму, указанную в отчете оценщика, за минусом 18%).
В силу части 1 статьи 154 НК РФ налоговая база для расчета НДС при реализации налогоплательщиком товаров определяется как стоимость этих товаров, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 40 НК РФ без включения в них налога.
Сумма налога при определении налоговой базы в соответствии со статьями 154 - 159 и 162 НК РФ исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете - как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно, как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (часть 1 статьи 166 НК РФ).
По расчету суда апелляционной инстанции цена спорного имущества, указанная в отчете N 234-33/12-12 от 14.12.2012 (3 502 000 руб.), уменьшенная на сумму НДС, составляет 2 967 797 руб. 61 коп.
Неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела в силу пункта 1 части 1 статьи 270 АПК РФ, является основанием для изменения судебного решения.
При таких обстоятельствах, принятое по делу решение Арбитражного суда Омской области от 10.04.2013 по делу N А46-607/2013 подлежит изменению.
Суд апелляционной инстанции не распределяет расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, поскольку Департамент имущественных отношений при подаче апелляционной жалобы не платил государственную пошлину, в силу его освобождения от ее уплаты на основании пункта 1 части 1 статьи 333.37 НК РФ.
Приложенные ООО "Прогресс" к отзыву на апелляционную жалобу документы (распечатки судебной практики), суд апелляционной инстанции возвращает истцу, поскольку ходатайство об их приобщении к материалам дела не заявлено. При отсутствии ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств у суда апелляционной инстанции не имеется процессуальной возможности принять представленные документы.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 10 апреля 2013 года по делу N А46-607/2013 изменить, изложить второй абзац резолютивной части решения в следующей редакции.
Обязать Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (ОГРН 1025500748613; ИНН 5508001003; место нахождения: г. Омск, ул. Краснофлотская, 8), действующий от имени муниципального образования г. Омск, в течение десяти дней с момента вступления настоящего решения в законную силу заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Прогресс" (ОГРН 1025500978260; ИНН 5504077160; место нахождения: г. Омск, ул. Маршала Жукова, 91) договор купли-продажи нежилых помещений N 3П, площадью 134,8 кв. м, находящихся на первом этаже жилого дома, литер А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Маршала Жукова, 91, в редакции проекта договора купли-продажи Департамента имущественных отношений Администрации города Омска, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 2 967 797 (два миллиона девятьсот шестьдесят семь тысяч семьсот девяносто семь) руб. 61 коп.
В остальной части решение Арбитражного суда Омской области от 10 апреля 2013 года по делу N А46-607/2013 оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.В.ВЕРЕВКИН
Судьи
А.Н.ГЛУХИХ
Л.И.ЕНИКЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)