Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 октября 2009 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузьмичева С.А.
судей Александровой Л.Б. и Жевак И.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Волоховой С.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Универсальная фирма "Стабильность-Д" (г. Астрахань)
на решение Арбитражного суда Астраханской области от 04 сентября 2009 года по делу N А06-3531/2009 (судья Серикова Г.В.)
по иску Комитета имущественных отношений города Астрахани (г. Астрахань)
к обществу с ограниченной ответственностью "Универсальная фирма "Стабильность-Д" (г. Астрахань)
о расторжении договора аренды от 16.11.2005 N 12148, выселении ответчика из нежилого помещения по адресу: г. Астрахань, ул. Б. Хмельницкого, 31 лит. "А", советский район, взыскании задолженности по арендной плате в сумме 192 053 руб. 02 коп., неустойки в сумме 119 667 руб. 77 коп.,
установил:
в Арбитражный суд Астраханской области обратился Комитет имущественных отношений города Астрахани к обществу с ограниченной ответственностью "Универсальная фирма "Стабильность-Д" с иском о расторжении договора аренды муниципальных нежилых помещений (зданий, строений, сооружений) от 16 ноября 2005 N 12148, выселении ответчика из нежилого помещения по адресу: г. Астрахань, ул. Б. Хмельницкого, 31 лит. "А", Советский район, взыскании задолженности по арендной плате в сумме 192 053 руб. 02 коп., неустойки в сумме 119 667 руб. 77 коп.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 04 сентября 2009 года заявленные Комитетом требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "УФ "Стабильность-Д" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.
Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции находит, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 16 ноября 2005 года между Комитетом и ООО "УФ "Стабильность-Д" заключен договор аренды муниципальных нежилых помещений (зданий, строений, сооружений) N 12148, по которому на основании распоряжения мэра города Астрахани от 12.11.2005 года N 957-р-м Комитет сдает арендатору в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Б. Хмельницкого, N 31 лит. "А", общей площадью 78.7 кв. м (л.д. 5-10).
Согласно пункту 1.2 срок договора аренды определяется с 01 ноября 2005 года по 25 октября 2006 года.
В соответствии с пунктом 3.1 установлено, что арендатор оплачивает в безналичном порядке на банковские счета, указанные Комитетом, сумму арендного платежа, установленного в соответствии с Приложением N 1 к договору, в авансовом порядке помесячно до 10 числа текущего месяца, оплачивая дополнительную сумму налогов (НДС), рассчитанную арендатором самостоятельно в соответствии с законодательством Российской Федерации.
При этом Приложением N 1 к договору предусмотрено, что арендная плата в месяц составляет 4684,22 руб. в месяц (л.д. 11).
16 ноября 2005 г. по акту приема-передачи нежилое помещение передано ООО "УФ "Стабильность-Д" (л.д. 12).
По истечении срока договора аренды ответчик продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.
В силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации любая из сторон вправе отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, письменно предупредив об этом другую сторону за три месяца.
26 ноября 2007 года Комитет направил в адрес ООО "УФ "Стабильность-Д" уведомление о расторжении договора аренды N 05-7356, из которого следует, что на 22 ноября 2007 задолженность по арендной плате составляет 107737,06 руб. и пени в сумме 37084,97 руб. Комитет предложил ООО "УФ "Стабильность-Д" погасить задолженность по арендной плате и пени, расторгнуть договор аренды от 16.11.2005 N 12148 и освободить нежилое помещение по ул. Б. Хмельницкого, 31 лит. "А" (л.д. 13).
Поскольку ООО "УФ "Стабильность-Д" не исполнило обязательств по своевременному внесению арендных платежей, расторжению договора и возврату помещений арендодателю, Комитет обратился с настоящим иском в суд.
Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования Комитета.
Суд апелляционной инстанции считает позицию суда первой инстанции правомерной и обоснованной.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства на основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Согласно правилам статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Обязательства сторон в рассматриваемом случае установлены договором аренды от 16.11.2005 N 12148.
Из материалов дела усматривается и ответчиком не оспаривается тот факт, что с 10.01.2005 г. по 10.05.2009 года арендная плата по договору N 12148 от 16.11.2005 г. в размере 311 720 руб. 79 коп. уплачена не была. При этом судом первой инстанции размер задолженности по арендной плате правомерно определен с учетом заявленного ответчиком ходатайства о применении срока исковой давности за период с 11.07.2006 г. по 25.05.2009 г. в сумме 163 947 руб. 70 коп.
Пунктом 4.1 договора аренды установлено, что за просрочку внесение месячного платежа арендатор уплачивает пеню в сумме 0,1% суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Поскольку ответчиком допущена просрочка в оплате арендных платежей, истцом произведено начисление пени в сумме 119 667 руб. 77 коп. за период с 10.01.2006 по 10.05.2009 г.
С учетом заявленного ответчиком ходатайства о применении срока исковой давности, а также с учетом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации размер пени определен судом первой инстанции в сумме 5000 руб. за период с 11.07.2006 по 25.05.2009.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610, пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Как следует из материалов дела, между сторонами заключен договор аренды от 16.11.2005 N 12148 срок с 01.11.2005 по 25.10.2006.
Продление спорного договора аренды на неопределенный срок подтверждается тем, что ответчик продолжал пользоваться спорным имуществом после истечения срока действия договора.
Подпунктом "а" пункта 5.2 установлено, что Комитет вправе отказаться от исполнения договора и расторгнуть его во внесудебном порядке в случае неоднократного не внесения полной суммы арендной платы в установленной договором срок.
Доказательств уплаты арендной платы в сроки, установленные договором, ответчик суду не представил.
Материалами дела подтверждено невнесение ответчиком арендной платы за период с января 2006 по май 2009 года.
Статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации относит возврат арендуемого имущества наряду с внесением арендной платы к числу основных обязанностей арендатора.
Уведомление от 26.11.2007 N 05-7356 о расторжении договора аренды от 16.11.2005 N 12148 и освобождении занимаемого помещения ответчиком оставлена без ответа и удовлетворения.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования по расторжению договора аренды от 16.11.2005 N 12148 и освобождения нежилого помещения площадью 78,7 кв. м расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Б. Хмельницкого, N 31 лит. А.
Довод апелляционной жалобы о том, что ООО "УФ "Стабильность-Д" произвело капитальный ремонт нежилого помещения за собственный счет, как основание для отказа в удовлетворении исковых требований, отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
Пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Вместе с тем ООО "УФ "Стабильность-Д" со встречным требованием к Комитету имущественных отношений г. Астрахани о возмещении указанных расходов, являющихся самостоятельным требованием, в рамках настоящего дела не обращалось. Кроме того, ответчик не лишен возможности обратиться в суд с самостоятельным иском на основании пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Не представлено суду и дополнительного соглашения о зачете стоимости улучшений в счет арендной платы. Устное соглашение не может быть принято во внимание, поскольку основной договор заключен в письменной форме, что влечет обязательность соблюдения такой формы договора в процессе его исполнения.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений процессуального закона. Выводы, содержащиеся в решении суда первой инстанции, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, оснований для их переоценки у суда апелляционной инстанций не имеется. Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Универсальная фирма "Стабильность-Д" оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Астраханской области от 04 сентября 2009 года по делу N А06-3531/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через Арбитражный суд Астраханской области.
Председательствующий
С.А.КУЗЬМИЧЕВ
Судьи
Л.Б.АЛЕКСАНДРОВА
И.И.ЖЕВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.10.2009 ПО ДЕЛУ N А06-3531/2009
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 октября 2009 г. по делу N А06-3531/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 октября 2009 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузьмичева С.А.
судей Александровой Л.Б. и Жевак И.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Волоховой С.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Универсальная фирма "Стабильность-Д" (г. Астрахань)
на решение Арбитражного суда Астраханской области от 04 сентября 2009 года по делу N А06-3531/2009 (судья Серикова Г.В.)
по иску Комитета имущественных отношений города Астрахани (г. Астрахань)
к обществу с ограниченной ответственностью "Универсальная фирма "Стабильность-Д" (г. Астрахань)
о расторжении договора аренды от 16.11.2005 N 12148, выселении ответчика из нежилого помещения по адресу: г. Астрахань, ул. Б. Хмельницкого, 31 лит. "А", советский район, взыскании задолженности по арендной плате в сумме 192 053 руб. 02 коп., неустойки в сумме 119 667 руб. 77 коп.,
установил:
в Арбитражный суд Астраханской области обратился Комитет имущественных отношений города Астрахани к обществу с ограниченной ответственностью "Универсальная фирма "Стабильность-Д" с иском о расторжении договора аренды муниципальных нежилых помещений (зданий, строений, сооружений) от 16 ноября 2005 N 12148, выселении ответчика из нежилого помещения по адресу: г. Астрахань, ул. Б. Хмельницкого, 31 лит. "А", Советский район, взыскании задолженности по арендной плате в сумме 192 053 руб. 02 коп., неустойки в сумме 119 667 руб. 77 коп.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 04 сентября 2009 года заявленные Комитетом требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "УФ "Стабильность-Д" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.
Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции находит, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 16 ноября 2005 года между Комитетом и ООО "УФ "Стабильность-Д" заключен договор аренды муниципальных нежилых помещений (зданий, строений, сооружений) N 12148, по которому на основании распоряжения мэра города Астрахани от 12.11.2005 года N 957-р-м Комитет сдает арендатору в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Б. Хмельницкого, N 31 лит. "А", общей площадью 78.7 кв. м (л.д. 5-10).
Согласно пункту 1.2 срок договора аренды определяется с 01 ноября 2005 года по 25 октября 2006 года.
В соответствии с пунктом 3.1 установлено, что арендатор оплачивает в безналичном порядке на банковские счета, указанные Комитетом, сумму арендного платежа, установленного в соответствии с Приложением N 1 к договору, в авансовом порядке помесячно до 10 числа текущего месяца, оплачивая дополнительную сумму налогов (НДС), рассчитанную арендатором самостоятельно в соответствии с законодательством Российской Федерации.
При этом Приложением N 1 к договору предусмотрено, что арендная плата в месяц составляет 4684,22 руб. в месяц (л.д. 11).
16 ноября 2005 г. по акту приема-передачи нежилое помещение передано ООО "УФ "Стабильность-Д" (л.д. 12).
По истечении срока договора аренды ответчик продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.
В силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации любая из сторон вправе отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, письменно предупредив об этом другую сторону за три месяца.
26 ноября 2007 года Комитет направил в адрес ООО "УФ "Стабильность-Д" уведомление о расторжении договора аренды N 05-7356, из которого следует, что на 22 ноября 2007 задолженность по арендной плате составляет 107737,06 руб. и пени в сумме 37084,97 руб. Комитет предложил ООО "УФ "Стабильность-Д" погасить задолженность по арендной плате и пени, расторгнуть договор аренды от 16.11.2005 N 12148 и освободить нежилое помещение по ул. Б. Хмельницкого, 31 лит. "А" (л.д. 13).
Поскольку ООО "УФ "Стабильность-Д" не исполнило обязательств по своевременному внесению арендных платежей, расторжению договора и возврату помещений арендодателю, Комитет обратился с настоящим иском в суд.
Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования Комитета.
Суд апелляционной инстанции считает позицию суда первой инстанции правомерной и обоснованной.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства на основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Согласно правилам статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Обязательства сторон в рассматриваемом случае установлены договором аренды от 16.11.2005 N 12148.
Из материалов дела усматривается и ответчиком не оспаривается тот факт, что с 10.01.2005 г. по 10.05.2009 года арендная плата по договору N 12148 от 16.11.2005 г. в размере 311 720 руб. 79 коп. уплачена не была. При этом судом первой инстанции размер задолженности по арендной плате правомерно определен с учетом заявленного ответчиком ходатайства о применении срока исковой давности за период с 11.07.2006 г. по 25.05.2009 г. в сумме 163 947 руб. 70 коп.
Пунктом 4.1 договора аренды установлено, что за просрочку внесение месячного платежа арендатор уплачивает пеню в сумме 0,1% суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Поскольку ответчиком допущена просрочка в оплате арендных платежей, истцом произведено начисление пени в сумме 119 667 руб. 77 коп. за период с 10.01.2006 по 10.05.2009 г.
С учетом заявленного ответчиком ходатайства о применении срока исковой давности, а также с учетом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации размер пени определен судом первой инстанции в сумме 5000 руб. за период с 11.07.2006 по 25.05.2009.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610, пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Как следует из материалов дела, между сторонами заключен договор аренды от 16.11.2005 N 12148 срок с 01.11.2005 по 25.10.2006.
Продление спорного договора аренды на неопределенный срок подтверждается тем, что ответчик продолжал пользоваться спорным имуществом после истечения срока действия договора.
Подпунктом "а" пункта 5.2 установлено, что Комитет вправе отказаться от исполнения договора и расторгнуть его во внесудебном порядке в случае неоднократного не внесения полной суммы арендной платы в установленной договором срок.
Доказательств уплаты арендной платы в сроки, установленные договором, ответчик суду не представил.
Материалами дела подтверждено невнесение ответчиком арендной платы за период с января 2006 по май 2009 года.
Статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации относит возврат арендуемого имущества наряду с внесением арендной платы к числу основных обязанностей арендатора.
Уведомление от 26.11.2007 N 05-7356 о расторжении договора аренды от 16.11.2005 N 12148 и освобождении занимаемого помещения ответчиком оставлена без ответа и удовлетворения.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования по расторжению договора аренды от 16.11.2005 N 12148 и освобождения нежилого помещения площадью 78,7 кв. м расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Б. Хмельницкого, N 31 лит. А.
Довод апелляционной жалобы о том, что ООО "УФ "Стабильность-Д" произвело капитальный ремонт нежилого помещения за собственный счет, как основание для отказа в удовлетворении исковых требований, отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
Пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Вместе с тем ООО "УФ "Стабильность-Д" со встречным требованием к Комитету имущественных отношений г. Астрахани о возмещении указанных расходов, являющихся самостоятельным требованием, в рамках настоящего дела не обращалось. Кроме того, ответчик не лишен возможности обратиться в суд с самостоятельным иском на основании пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Не представлено суду и дополнительного соглашения о зачете стоимости улучшений в счет арендной платы. Устное соглашение не может быть принято во внимание, поскольку основной договор заключен в письменной форме, что влечет обязательность соблюдения такой формы договора в процессе его исполнения.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений процессуального закона. Выводы, содержащиеся в решении суда первой инстанции, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, оснований для их переоценки у суда апелляционной инстанций не имеется. Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Универсальная фирма "Стабильность-Д" оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Астраханской области от 04 сентября 2009 года по делу N А06-3531/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через Арбитражный суд Астраханской области.
Председательствующий
С.А.КУЗЬМИЧЕВ
Судьи
Л.Б.АЛЕКСАНДРОВА
И.И.ЖЕВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)