Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья - Схудобенова М.А.
Судебная коллегия по гражданским делам
Краснодарского краевого суда в составе:
председательствующего Одинцова В.В.
и судей Багрий Л.Б., Стрыгиной С.С.
по докладу судьи Одинцова В.В.
при секретаре Р.
слушала в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе генерального директора ООО "Нарек" - С.А. на решение Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 27 апреля 2012 года
Заслушав доклад судьи, судебная коллегия
установила:
С.Я. и С.В. обратились в суд с иском к ООО "Нарек" об устранении препятствий права, не связанных с лишением владения и освобождением нежилого помещения, считают, что в связи с переходом права собственности на объект недвижимости к новым собственникам, на новых собственников возлагаются обязательства по ранее заключенным предыдущим собственниками сделкам, не противоречащим положениями действующего законодательства, срок действия исполнения обязательств по которым не истек и считают, что на момент возникновения права собственности у истцов на указанное имущество, какие-либо обязательства, подлежащие переходу от предыдущих к настоящим собственникам, отсутствовали и продолжают отсутствовать. Истцы считают, что действия ответчика препятствуют реализации права пользования и просят устранить препятствия, не связанные с лишением владения. Также, истцы просят освободить занимаемое ООО "Нарек" помещение.
ООО "Нарек" обратилось в суд с иском к ИП Л. и С.С.Н. о регистрации договора аренды, указывая, что ответчики незаконно уклоняются от регистрации, несмотря на неоднократно направленные в их адрес уведомления и предложения, просил зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды от сроком на 5 (пять) лет на основании пункта 3 статьи 165 ГК в уполномоченном государственном органе.
Ответчики ИП Л. и С.С.В. обратились в суд со встречным иском, в котором просили признать договор аренды, заключенный между ООО "Нарек" и ИП Л. и гражданкой С.С.В. сроком на 5 лет, - незаключенным.
Определением Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 10 апреля 2012 года исковые требования С.Я. и С.В. к ООО "Нарек" были соединены в одно производство с иском ООО "Нарек" к ИП Л. и С.С.В. на основании части 4 статьи 151 ГПК РФ. В качестве соответчиков по данному делу, по ходатайству истца, к участию в деле привлечены соответчики С.Я. и С.В.
Представитель ООО "Нарек" по доверенности М. на заявленных исковых требованиях ООО "Нарек" настаивала, против удовлетворения первоначально заявленного иска С.Я. и С.В., равно, как и требований, изложенных во встречном исковом заявлении ИП Л. и С.С.В., возражала, просила в их удовлетворении отказать.
Решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 27 апреля 2012 года исковое заявление С.Я. и С.В. удовлетворено. ООО "Нарек" обязано освободить нежилое помещение литер Q, общей площадью, расположенного по адресу:. ООО "Нарек" в удовлетворении иска к ИП Л., С.С.В., С.Я. и С.В. о понуждении регистрации договора аренды нежилого помещения литер Q, общей площадью, метров, расположенного по адресу:, заключенного сроком на 5 лет - отказано. Встречное исковое заявление ИП Л. и С.С.В. удовлетворено. Признан договор аренды нежилого помещения литер Q, общей площадью, расположенного по адресу: от сроком на 5 лет между ООО "Нарек" и ИП Л., С.С.В. - незаключенным.
В апелляционной жалобе генеральный директор ООО "Нарек" - С.А. просит отменить решение, считая его незаконным и необоснованным, указывая, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального и процессуального права.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.
Из материалов дела следует, что между ООО "Нарек" и ИП Л. и С.С.В. подписан договор аренды нежилого помещения литер Q, общей площадью, расположенного по адресу:.
Согласно пункту 6.1 Договора срок действия договора установлен 5 (пять) лет, то есть, с момента его подписания и до включительно.
Согласно условиям договора договор подлежит государственной регистрации в установленном порядке. До момента регистрации договор действует, как краткосрочный договор аренды, срок которого ограничивается датой государственной регистрации, но не превышает 364 дня.
В соответствии со статьей 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пунктом 2 статьи 651 и пункт 3 статьи 433, а также, статьей 609 ГК РФ следует, что договор аренды здания, заключенный на срок один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой он считается незаключенным.
Из сведений, полученным по запросу суда в ГУ ФРС по Краснодарскому краю следует, что в 2011 году ни ООО "Нарек" ни иные лица не обращались с заявлением о регистрации договора аренды нежилого помещения, таким образом, сторона, направившая запрос о необходимости предоставлении документов для государственной регистрации, не намеревалась производить фактические действия, направленные на сдачу документов для осуществления указанной регистрации.
То есть, направление требования о предоставлении документов собственникам помещения носило со стороны ООО "Нарек" формальный характер, так как иных действий, подтверждающих намерение на совершение действий, влекущих возникновение правовых последствий, со стороны ООО "Нарек" произведено не было, что подтверждает наличие в действиях стороны мнимости производимых действий.
Судом первой инстанции установлено, что собственниками нежилое помещение было предоставлено ООО "Нарек" в аренду за плату, было фактически передано собственниками и принято арендатором, за аренду вносилась арендная плата и помещение использовалось по целевому назначению, оговоренному условиями договора аренды, следует считать, что основные условия договора аренды сторонами были исполнены.
В соответствии с пунктом 3 статьи 610 ГК РФ договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. При отсутствии государственной регистрации необходимо считать договор аренды от заключенным на срок не превышающий 364 дня, что не противоречит положениям пункта 8.2 самого Договора.
По истечении указанного срока, при отсутствии государственной регистрации, произведенной в установленном законом порядке, договор аренды считается исполненным сторонами в объеме оговоренных условий.
С С.В. и с С.Я., стали собственниками недвижимости и расположенным под ней земельным участком по адресу:
При регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости и земельный участок под ним Отделом ГУ ФРС по Краснодарскому краю, были зарегистрированы обременения в пользу одного арендатора в лице магазина "Центрообувь" на основании имеющегося долгосрочного договора аренды, заключенного между арендатором и предыдущими собственниками помещения.
Часть 1 статьи 617 ГК РФ устанавливает, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Поскольку срок действия краткосрочного договора аренды от истек, суд первой инстанции правильно указал, что обязательства предыдущих собственников помещения в лице ИП Л. и С.С.В. не перешли к новым собственникам помещения в лице С.Я. и С.В.
Право общей долевой собственности на указанное имущество подтверждается свидетельствами о праве собственности на: от у С.Я. и от на у С.В., соответственно.
Статья 304 ГК РФ определяет, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В связи с чем, требования С.Я. и С.В. к ООО "Нарек" об устранении препятствий, не связанных с лишением владения и освобождением помещения подлежали удовлетворению.
Суду не было представлено доказательств того, что ООО "Нарек" в настоящее время занимает указанное помещение на законных основаниях суду сторонами не представлено.
С момента получения уведомления о переходе права собственности от предыдущих собственников к настоящим со стороны ООО "Нарек" не было предпринято никаких действий по заключению договора аренды с титульными собственниками помещения.
Учитывая изложенное, суд обоснованно удовлетворил встречный иск ИП Л. и С.С.В. к ООО "Нарек" о признании договора аренды сроком на 5 лет незаключенным, а в удовлетворении требований ООО "Нарек" к С.Я., С.С.В., С.В. и ИП Л. отказал.
Исходя из изложенного, решение Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 27 апреля 2012 года является законным, так как оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права и обоснованными, так как в нем отражены имеющие значения для данного дела факты, подтвержденные проверенными апелляционным судом доказательствами, удовлетворяющими требования закона об их относимости и допустимости обстоятельствами, а также то, что оно содержит исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных обстоятельств.
Руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 27 апреля 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу генерального директора ООО "Нарек" - С.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 26.07.2012 ПО ДЕЛУ N 33-13561-12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОДАРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 июля 2012 г. по делу N 33-13561-12
Судья - Схудобенова М.А.
Судебная коллегия по гражданским делам
Краснодарского краевого суда в составе:
председательствующего Одинцова В.В.
и судей Багрий Л.Б., Стрыгиной С.С.
по докладу судьи Одинцова В.В.
при секретаре Р.
слушала в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе генерального директора ООО "Нарек" - С.А. на решение Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 27 апреля 2012 года
Заслушав доклад судьи, судебная коллегия
установила:
С.Я. и С.В. обратились в суд с иском к ООО "Нарек" об устранении препятствий права, не связанных с лишением владения и освобождением нежилого помещения, считают, что в связи с переходом права собственности на объект недвижимости к новым собственникам, на новых собственников возлагаются обязательства по ранее заключенным предыдущим собственниками сделкам, не противоречащим положениями действующего законодательства, срок действия исполнения обязательств по которым не истек и считают, что на момент возникновения права собственности у истцов на указанное имущество, какие-либо обязательства, подлежащие переходу от предыдущих к настоящим собственникам, отсутствовали и продолжают отсутствовать. Истцы считают, что действия ответчика препятствуют реализации права пользования и просят устранить препятствия, не связанные с лишением владения. Также, истцы просят освободить занимаемое ООО "Нарек" помещение.
ООО "Нарек" обратилось в суд с иском к ИП Л. и С.С.Н. о регистрации договора аренды, указывая, что ответчики незаконно уклоняются от регистрации, несмотря на неоднократно направленные в их адрес уведомления и предложения, просил зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды от сроком на 5 (пять) лет на основании пункта 3 статьи 165 ГК в уполномоченном государственном органе.
Ответчики ИП Л. и С.С.В. обратились в суд со встречным иском, в котором просили признать договор аренды, заключенный между ООО "Нарек" и ИП Л. и гражданкой С.С.В. сроком на 5 лет, - незаключенным.
Определением Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 10 апреля 2012 года исковые требования С.Я. и С.В. к ООО "Нарек" были соединены в одно производство с иском ООО "Нарек" к ИП Л. и С.С.В. на основании части 4 статьи 151 ГПК РФ. В качестве соответчиков по данному делу, по ходатайству истца, к участию в деле привлечены соответчики С.Я. и С.В.
Представитель ООО "Нарек" по доверенности М. на заявленных исковых требованиях ООО "Нарек" настаивала, против удовлетворения первоначально заявленного иска С.Я. и С.В., равно, как и требований, изложенных во встречном исковом заявлении ИП Л. и С.С.В., возражала, просила в их удовлетворении отказать.
Решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 27 апреля 2012 года исковое заявление С.Я. и С.В. удовлетворено. ООО "Нарек" обязано освободить нежилое помещение литер Q, общей площадью, расположенного по адресу:. ООО "Нарек" в удовлетворении иска к ИП Л., С.С.В., С.Я. и С.В. о понуждении регистрации договора аренды нежилого помещения литер Q, общей площадью, метров, расположенного по адресу:, заключенного сроком на 5 лет - отказано. Встречное исковое заявление ИП Л. и С.С.В. удовлетворено. Признан договор аренды нежилого помещения литер Q, общей площадью, расположенного по адресу: от сроком на 5 лет между ООО "Нарек" и ИП Л., С.С.В. - незаключенным.
В апелляционной жалобе генеральный директор ООО "Нарек" - С.А. просит отменить решение, считая его незаконным и необоснованным, указывая, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального и процессуального права.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.
Из материалов дела следует, что между ООО "Нарек" и ИП Л. и С.С.В. подписан договор аренды нежилого помещения литер Q, общей площадью, расположенного по адресу:.
Согласно пункту 6.1 Договора срок действия договора установлен 5 (пять) лет, то есть, с момента его подписания и до включительно.
Согласно условиям договора договор подлежит государственной регистрации в установленном порядке. До момента регистрации договор действует, как краткосрочный договор аренды, срок которого ограничивается датой государственной регистрации, но не превышает 364 дня.
В соответствии со статьей 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пунктом 2 статьи 651 и пункт 3 статьи 433, а также, статьей 609 ГК РФ следует, что договор аренды здания, заключенный на срок один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой он считается незаключенным.
Из сведений, полученным по запросу суда в ГУ ФРС по Краснодарскому краю следует, что в 2011 году ни ООО "Нарек" ни иные лица не обращались с заявлением о регистрации договора аренды нежилого помещения, таким образом, сторона, направившая запрос о необходимости предоставлении документов для государственной регистрации, не намеревалась производить фактические действия, направленные на сдачу документов для осуществления указанной регистрации.
То есть, направление требования о предоставлении документов собственникам помещения носило со стороны ООО "Нарек" формальный характер, так как иных действий, подтверждающих намерение на совершение действий, влекущих возникновение правовых последствий, со стороны ООО "Нарек" произведено не было, что подтверждает наличие в действиях стороны мнимости производимых действий.
Судом первой инстанции установлено, что собственниками нежилое помещение было предоставлено ООО "Нарек" в аренду за плату, было фактически передано собственниками и принято арендатором, за аренду вносилась арендная плата и помещение использовалось по целевому назначению, оговоренному условиями договора аренды, следует считать, что основные условия договора аренды сторонами были исполнены.
В соответствии с пунктом 3 статьи 610 ГК РФ договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. При отсутствии государственной регистрации необходимо считать договор аренды от заключенным на срок не превышающий 364 дня, что не противоречит положениям пункта 8.2 самого Договора.
По истечении указанного срока, при отсутствии государственной регистрации, произведенной в установленном законом порядке, договор аренды считается исполненным сторонами в объеме оговоренных условий.
С С.В. и с С.Я., стали собственниками недвижимости и расположенным под ней земельным участком по адресу:
При регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости и земельный участок под ним Отделом ГУ ФРС по Краснодарскому краю, были зарегистрированы обременения в пользу одного арендатора в лице магазина "Центрообувь" на основании имеющегося долгосрочного договора аренды, заключенного между арендатором и предыдущими собственниками помещения.
Часть 1 статьи 617 ГК РФ устанавливает, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Поскольку срок действия краткосрочного договора аренды от истек, суд первой инстанции правильно указал, что обязательства предыдущих собственников помещения в лице ИП Л. и С.С.В. не перешли к новым собственникам помещения в лице С.Я. и С.В.
Право общей долевой собственности на указанное имущество подтверждается свидетельствами о праве собственности на: от у С.Я. и от на у С.В., соответственно.
Статья 304 ГК РФ определяет, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В связи с чем, требования С.Я. и С.В. к ООО "Нарек" об устранении препятствий, не связанных с лишением владения и освобождением помещения подлежали удовлетворению.
Суду не было представлено доказательств того, что ООО "Нарек" в настоящее время занимает указанное помещение на законных основаниях суду сторонами не представлено.
С момента получения уведомления о переходе права собственности от предыдущих собственников к настоящим со стороны ООО "Нарек" не было предпринято никаких действий по заключению договора аренды с титульными собственниками помещения.
Учитывая изложенное, суд обоснованно удовлетворил встречный иск ИП Л. и С.С.В. к ООО "Нарек" о признании договора аренды сроком на 5 лет незаключенным, а в удовлетворении требований ООО "Нарек" к С.Я., С.С.В., С.В. и ИП Л. отказал.
Исходя из изложенного, решение Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 27 апреля 2012 года является законным, так как оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права и обоснованными, так как в нем отражены имеющие значения для данного дела факты, подтвержденные проверенными апелляционным судом доказательствами, удовлетворяющими требования закона об их относимости и допустимости обстоятельствами, а также то, что оно содержит исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных обстоятельств.
Руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 27 апреля 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу генерального директора ООО "Нарек" - С.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)