Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 28 августа 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Поротикова А.И.,
судей Суховой И.Б.,
Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Землянухиной В.В.,
при участии:
от Индивидуального предпринимателя Озеровой Л.П.: Шулеповой Н.Н., представителя по доверенности б/н от 15.03.2013,
от ИП Старцева А.В.: Старцевой Н.П., представителя по доверенности б/н от 01.04.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Озеровой Л.П. на решение Арбитражного суда Белгородской области от 07.06.2013 г. по делу N А08-951/2013 (судья Смоленский И.Н.) по исковому заявлению ИП Старцева А.В. (ИНН 312302714472, ОГРН 311313032800023) к ИП Озеровой Л.П. (ИНН 312300506702, ОГРН 304312323800290) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.01.2012 в размере 466 087 рублей,
установил:
Индивидуальный предприниматель Старцев Александр Викторович (далее - ИП Старцев А.В., истец) обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к Индивидуальному предпринимателю Озеровой Людмиле Петровне (далее - ИП Озерова Л.П., ответчик) о взыскании долга по договору аренды от 01.01.2012 в размере 450 000 рублей, 16 087 рублей - процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 07.06.2013 г. по делу N А08-951/2013 требования истца удовлетворены.
Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ИП Озерова Л.П. обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 27.08.2013 г. представитель ИП Озеровой Л.П. доводы апелляционной жалобы поддержал, полагая обжалуемое решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просил отменить указанное решение, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
Представитель ИП Старцева А.В. возражал в отношении доводов апелляционной жалобы, считая вышеназванное решение суда первой инстанции законным и обоснованным по основаниям, изложенным в возражениях на жалобу, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, заслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, 01.01.2012 между ИП Старцевым А.В. (арендодатель) и ИП Озеровой Л.П. (арендатор) был подписан договор аренды, в соответствии с условиями которого истец передал во временное пользование ответчику нежилое помещение площадью 63 кв. м, для последующей эксплуатации в качестве офиса, и складское помещение площадью 73,7 кв. м, расположенные по адресу: г. Белгород, ул. Преображенская, 84.
На момент заключения договора аренды нежилое помещение фактически находилось во владении арендатора, что подтверждается передаточным актом от 01.12.2011 г. к договору аренды нежилого помещения и не оспаривается самим арендатором.
Согласно п. 3.1. договора аренды ИП Озерова Л.П. обязалась производить помесячную оплату за пользование арендуемым помещением в размере 60 000 рублей.
Ссылаясь на то обстоятельство, что арендатор свои обязательства перед арендодателем по арендной плате не исполнил надлежащим образом, в связи с чем за период с 16 апреля 2012 года по 30 ноября 2012 года у ИП Озеровой Л.П. образовалась задолженность перед ИП Старцевым А.В. в размере 450 000 рублей, истец 25.01.2013 направил в адрес ответчика претензионное письмо о необходимости погашения образовавшейся задолженности по арендной плате.
Поскольку письмом от 31.01.2013 ИП Озерова Л.П. отказалась от погашения задолженности, истец обратился в суд с настоящим требованием.
Судебная коллегия, исходя из представленных материалов дела и приведенных сторонами доводов и возражений, также как суд области полагает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению, в связи со следующим.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
Доводы ответчика, направленные на опровержение передаточного акта от 01.12.2011 г. к договору аренды нежилого помещения, не подтверждаются материалами дела, из которых следует, что на момент заключения спорного договора аренды обозначенные в нем помещения уже находились во владении арендатора. Указанное следует и из пояснений самого ответчика (отзыв на исковое заявление (том 1, л.д. 34).
Вместе с тем ответчиком в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих оплату арендатором заявленной истцом ко взысканию суммы задолженности по арендной плате (ст. ст. 9, 65 АПК РФ).
При таких обстоятельствах суд области пришел к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца и взыскании суммы задолженности по арендной плате.
Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочке в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
В соответствии с указаниями Банка России с 14.09.2012 установлена ставка рефинансирования (учетная ставка) в размере 8,25% годовых.
За период с 30.11.2012 (дата окончания срока действия договора аренды) по 06.05.2013 количество дней пользования чужими денежными средствами составляет 156.
Таким образом, с ИП Озеровой Л.П. подлежат взысканию проценты за нарушение срока внесения арендных платежей в сумме 16 087 рублей (450000 х 8,25% х 156 дней / 360).
В апелляционной жалобе заявитель, в числе прочего, ссылается на отсутствие с его стороны задолженности по оплате арендных платежей ввиду освобождения арендатором в апреле 2012 г. спорного помещения. Факт освобождения названного помещения ответчик полагает подтвержденным свидетельскими показаниями Быковской И.Ю., Немыкиной О.В., Зайцевой Т.Г., заслушанными судом области в ходе рассмотрении дела в суде первой инстанции, которые заявитель просит принять во внимание и апелляционный суд.
Однако апелляционная коллегия не может принять указанный довод в силу следующего.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно пункту 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, то есть по передаточному акту.
Как следует из содержания спорного договора аренды, по окончании действия договора арендатор обязан освободить занимаемое помещение, сдав его по акту приема-передачи в исправном состоянии (пункт 6.4.).
Таким образом, основным документом, который может подтвердить факт передачи недвижимого имущества, является двухсторонний акт приема-передачи, выражающий волю арендодателя и арендатора в отношении такой передачи.
Свидетельские показания Быковской И.Ю., Немыкиной О.В., Зайцевой Т.Г., на которые ссылается заявитель в апелляционной жалобе, отражают лишь намерение арендатора освободить спорное помещение, не подтверждая вместе с тем порядок освобождения помещения, установленный сторонами в договоре.
Кроме того, в соответствии с пунктом 6.3 договора аренды сторона, инициирующая досрочное расторжение договора, должна письменно уведомить другую сторону не менее чем за 30 суток предполагаемой даты прекращения аренды помещений.
Доказательств, подтверждающих соблюдение ответчиком указанного требования, в материалы дела также не представлено (ст. ст. 9, 65 АПК РФ).
Таким образом, верным является вывод арбитражного суда области о том, что в установленном договором порядке арендованные помещения ответчиком истцу не передавались.
Досрочное освобождение арендованного помещения до прекращения в установленном порядке действия договора аренды, на которое в возражение на иск ссылается ответчик, не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (статья 622 ГК РФ, п. 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Не могут быть приняты во внимание ввиду недоказанности доводы ответчика о том, что в спорный период нежилое помещение, освобожденное арендатором, было передано в пользование другим лицам. То обстоятельство, что с августа 2012 г. в реестре юридических лиц в качестве юридического адреса общества с ограниченной ответственностью "Центр независимой оценки "Триумф" значится адрес здания, в котором расположено спорное помещение: г. Белгород, ул. Преображенская, д. 84, само по себе не может свидетельствовать о том, что указанным лицом занималось именно спорное, а не иное, расположенное в здании, помещение.
При таких обстоятельствах, освобождение ответчиком арендованных помещений, исключающее возможность использования истцом помещений, в том числе путем предоставления в аренду другим лицам, не исключает обязанности арендатора по внесению арендных платежей.
Довод заявителя апелляционной жалобы о несогласованности сторонами предмета договора опровергается содержанием спорного договора, его последующим исполнением, в связи с чем также подлежит отклонению.
В процессе пользования имуществом у сторон отсутствовали какие-либо разногласия в части определения существенных условий договора или затруднения при исполнении его условий, неопределенности по составу арендуемого имущества не возникало.
Следует учитывать также, что в соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013), если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии у истца, до момента государственной регистрации права собственности на помещение, права сдачи помещения в аренду и права требования арендной платы не может служить основанием к отмене судебного акта, исходя из следующего.
Согласно абз. 3 п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.
Кроме того, в силу п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.
Таким образом, само по себе отсутствие зарегистрированного права собственности истца на имущество не свидетельствует об отсутствии у него права на обращение за защитой своих законных прав и интересов в отношении указанного имущества, нарушенных в период законного владения им этим имуществом, после государственной регистрации права собственности.
Указание в апелляционной жалобе на отсутствие государственной регистрации договора аренды от 01.01.2012 г. также не может быть принято во внимание апелляционным судом.
Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Из пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса следует, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Указанное правило применимо и к договору аренды нежилых помещений.
Поскольку данный договор заключен сторонами на срок менее года (с 01.01.2012 г. по 30.11.2012 г.), его государственная регистрация не требуется.
Иных убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих вышеназванные выводы суда и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.
Таким образом, решение Арбитражного суда Белгородской области от 07 июня 2013 г. по делу N А08-951/2013 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда Белгородской области от 07 июня 2013 г. по делу N А08-951/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
А.И.ПОРОТИКОВ
Судьи
И.Б.СУХОВА
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.08.2013 ПО ДЕЛУ N А08-951/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 августа 2013 г. по делу N А08-951/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 28 августа 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Поротикова А.И.,
судей Суховой И.Б.,
Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Землянухиной В.В.,
при участии:
от Индивидуального предпринимателя Озеровой Л.П.: Шулеповой Н.Н., представителя по доверенности б/н от 15.03.2013,
от ИП Старцева А.В.: Старцевой Н.П., представителя по доверенности б/н от 01.04.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Озеровой Л.П. на решение Арбитражного суда Белгородской области от 07.06.2013 г. по делу N А08-951/2013 (судья Смоленский И.Н.) по исковому заявлению ИП Старцева А.В. (ИНН 312302714472, ОГРН 311313032800023) к ИП Озеровой Л.П. (ИНН 312300506702, ОГРН 304312323800290) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.01.2012 в размере 466 087 рублей,
установил:
Индивидуальный предприниматель Старцев Александр Викторович (далее - ИП Старцев А.В., истец) обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к Индивидуальному предпринимателю Озеровой Людмиле Петровне (далее - ИП Озерова Л.П., ответчик) о взыскании долга по договору аренды от 01.01.2012 в размере 450 000 рублей, 16 087 рублей - процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 07.06.2013 г. по делу N А08-951/2013 требования истца удовлетворены.
Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ИП Озерова Л.П. обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 27.08.2013 г. представитель ИП Озеровой Л.П. доводы апелляционной жалобы поддержал, полагая обжалуемое решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просил отменить указанное решение, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
Представитель ИП Старцева А.В. возражал в отношении доводов апелляционной жалобы, считая вышеназванное решение суда первой инстанции законным и обоснованным по основаниям, изложенным в возражениях на жалобу, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, заслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, 01.01.2012 между ИП Старцевым А.В. (арендодатель) и ИП Озеровой Л.П. (арендатор) был подписан договор аренды, в соответствии с условиями которого истец передал во временное пользование ответчику нежилое помещение площадью 63 кв. м, для последующей эксплуатации в качестве офиса, и складское помещение площадью 73,7 кв. м, расположенные по адресу: г. Белгород, ул. Преображенская, 84.
На момент заключения договора аренды нежилое помещение фактически находилось во владении арендатора, что подтверждается передаточным актом от 01.12.2011 г. к договору аренды нежилого помещения и не оспаривается самим арендатором.
Согласно п. 3.1. договора аренды ИП Озерова Л.П. обязалась производить помесячную оплату за пользование арендуемым помещением в размере 60 000 рублей.
Ссылаясь на то обстоятельство, что арендатор свои обязательства перед арендодателем по арендной плате не исполнил надлежащим образом, в связи с чем за период с 16 апреля 2012 года по 30 ноября 2012 года у ИП Озеровой Л.П. образовалась задолженность перед ИП Старцевым А.В. в размере 450 000 рублей, истец 25.01.2013 направил в адрес ответчика претензионное письмо о необходимости погашения образовавшейся задолженности по арендной плате.
Поскольку письмом от 31.01.2013 ИП Озерова Л.П. отказалась от погашения задолженности, истец обратился в суд с настоящим требованием.
Судебная коллегия, исходя из представленных материалов дела и приведенных сторонами доводов и возражений, также как суд области полагает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению, в связи со следующим.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
Доводы ответчика, направленные на опровержение передаточного акта от 01.12.2011 г. к договору аренды нежилого помещения, не подтверждаются материалами дела, из которых следует, что на момент заключения спорного договора аренды обозначенные в нем помещения уже находились во владении арендатора. Указанное следует и из пояснений самого ответчика (отзыв на исковое заявление (том 1, л.д. 34).
Вместе с тем ответчиком в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих оплату арендатором заявленной истцом ко взысканию суммы задолженности по арендной плате (ст. ст. 9, 65 АПК РФ).
При таких обстоятельствах суд области пришел к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца и взыскании суммы задолженности по арендной плате.
Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочке в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
В соответствии с указаниями Банка России с 14.09.2012 установлена ставка рефинансирования (учетная ставка) в размере 8,25% годовых.
За период с 30.11.2012 (дата окончания срока действия договора аренды) по 06.05.2013 количество дней пользования чужими денежными средствами составляет 156.
Таким образом, с ИП Озеровой Л.П. подлежат взысканию проценты за нарушение срока внесения арендных платежей в сумме 16 087 рублей (450000 х 8,25% х 156 дней / 360).
В апелляционной жалобе заявитель, в числе прочего, ссылается на отсутствие с его стороны задолженности по оплате арендных платежей ввиду освобождения арендатором в апреле 2012 г. спорного помещения. Факт освобождения названного помещения ответчик полагает подтвержденным свидетельскими показаниями Быковской И.Ю., Немыкиной О.В., Зайцевой Т.Г., заслушанными судом области в ходе рассмотрении дела в суде первой инстанции, которые заявитель просит принять во внимание и апелляционный суд.
Однако апелляционная коллегия не может принять указанный довод в силу следующего.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно пункту 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, то есть по передаточному акту.
Как следует из содержания спорного договора аренды, по окончании действия договора арендатор обязан освободить занимаемое помещение, сдав его по акту приема-передачи в исправном состоянии (пункт 6.4.).
Таким образом, основным документом, который может подтвердить факт передачи недвижимого имущества, является двухсторонний акт приема-передачи, выражающий волю арендодателя и арендатора в отношении такой передачи.
Свидетельские показания Быковской И.Ю., Немыкиной О.В., Зайцевой Т.Г., на которые ссылается заявитель в апелляционной жалобе, отражают лишь намерение арендатора освободить спорное помещение, не подтверждая вместе с тем порядок освобождения помещения, установленный сторонами в договоре.
Кроме того, в соответствии с пунктом 6.3 договора аренды сторона, инициирующая досрочное расторжение договора, должна письменно уведомить другую сторону не менее чем за 30 суток предполагаемой даты прекращения аренды помещений.
Доказательств, подтверждающих соблюдение ответчиком указанного требования, в материалы дела также не представлено (ст. ст. 9, 65 АПК РФ).
Таким образом, верным является вывод арбитражного суда области о том, что в установленном договором порядке арендованные помещения ответчиком истцу не передавались.
Досрочное освобождение арендованного помещения до прекращения в установленном порядке действия договора аренды, на которое в возражение на иск ссылается ответчик, не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (статья 622 ГК РФ, п. 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Не могут быть приняты во внимание ввиду недоказанности доводы ответчика о том, что в спорный период нежилое помещение, освобожденное арендатором, было передано в пользование другим лицам. То обстоятельство, что с августа 2012 г. в реестре юридических лиц в качестве юридического адреса общества с ограниченной ответственностью "Центр независимой оценки "Триумф" значится адрес здания, в котором расположено спорное помещение: г. Белгород, ул. Преображенская, д. 84, само по себе не может свидетельствовать о том, что указанным лицом занималось именно спорное, а не иное, расположенное в здании, помещение.
При таких обстоятельствах, освобождение ответчиком арендованных помещений, исключающее возможность использования истцом помещений, в том числе путем предоставления в аренду другим лицам, не исключает обязанности арендатора по внесению арендных платежей.
Довод заявителя апелляционной жалобы о несогласованности сторонами предмета договора опровергается содержанием спорного договора, его последующим исполнением, в связи с чем также подлежит отклонению.
В процессе пользования имуществом у сторон отсутствовали какие-либо разногласия в части определения существенных условий договора или затруднения при исполнении его условий, неопределенности по составу арендуемого имущества не возникало.
Следует учитывать также, что в соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013), если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии у истца, до момента государственной регистрации права собственности на помещение, права сдачи помещения в аренду и права требования арендной платы не может служить основанием к отмене судебного акта, исходя из следующего.
Согласно абз. 3 п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.
Кроме того, в силу п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.
Таким образом, само по себе отсутствие зарегистрированного права собственности истца на имущество не свидетельствует об отсутствии у него права на обращение за защитой своих законных прав и интересов в отношении указанного имущества, нарушенных в период законного владения им этим имуществом, после государственной регистрации права собственности.
Указание в апелляционной жалобе на отсутствие государственной регистрации договора аренды от 01.01.2012 г. также не может быть принято во внимание апелляционным судом.
Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Из пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса следует, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Указанное правило применимо и к договору аренды нежилых помещений.
Поскольку данный договор заключен сторонами на срок менее года (с 01.01.2012 г. по 30.11.2012 г.), его государственная регистрация не требуется.
Иных убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих вышеназванные выводы суда и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.
Таким образом, решение Арбитражного суда Белгородской области от 07 июня 2013 г. по делу N А08-951/2013 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда Белгородской области от 07 июня 2013 г. по делу N А08-951/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
А.И.ПОРОТИКОВ
Судьи
И.Б.СУХОВА
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)